摘 要：房地产业是资金密集型行业，需要大量的资金。在国家和银行对房地产企业实施了严格的宏观调控政策后，如何尽快调整房地产融资渠道，已成为房地产企业发展的关键。
关键词：房地产；融资；渠道；现状
近阶段以来，由于房地产价格不断攀升，直接导致了国家对房地产市场的 直接干预越来越强烈，房地产业是资金密集型行业,需要大量的资金。在国家和银行对房地产企业实施了严格的宏观调控政策后,如何尽快调整房地产融资渠道,已成为房地产企业发展的关键。
一、房地产企业融资现状认识
房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的。房地产价值较低的时候。房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金。几乎没有融资需要;随着房地产价值的逐渐提高。房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款,在融资条件不断变化的今天,贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏,直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后,商业贷款越收越紧,商业银行融资门槛越来越高,在新的贷款限制条件下。房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以,如何调整房地产融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈。
二、现行房地产企业融资渠道分析
1、自筹资金
自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道,在房地产价值较低或开发规模较小时。资金需求比较容易满足。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时。房地产企业根本无能力用自筹资金再开发新的项目;随着房地产价值的升高,投资规模的增大,资金周期的延长,房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。
2、预售资金
房地产预售是比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下,预售可以筹集到必要的建设资金。但随着国家有关规定的健全,要求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资25%的资金。并办理预售许可证等各项证件,方可预售。预售虽可以将部分市场风险转移给买家,但开发利润会下降,如果成本控制较差就会丧失未来利润。随着房地产企业的不断发展。市场供求双方发生转变,供方大于求方时,房地产企业也就难以采用预售方式筹集资金。同时，现在由于国家控制了第二套房的房贷以及相关限购政策，销售进展会变得很慢，这样预售资金回笼也很慢，就不能保证项目建设资金的及时到位。
3、商业银行贷款
商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道,至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行。房地产企业与商业银行两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。对没有效益和资金发展的企业,商业银行是不愿提供服务的。随着房地产市场的“降温”,商业银行会加强贷款风险的审查措施,使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。可以说,以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的,也可预见到房地产企业套取银行资金买地开发模式的终结。
4、合作开发
合作开发也是房地产开发的融资渠道之一，但是这样在降低风险的同时也会降低收益，同时由于合作的开发的风险承担、方式方法，目的不可能完全一致，如何更好合作管理，如何规避合作风险也是限制了合作开发的成效。
三、房地产企业融资渠道的选择
随着经济全球化步伐的日益加快,市场竞争日趋激烈。多渠道融资已成为国家宏观调控背景下房地产企业生存和发展的必经之路。如何降低融资成本,哪种融资方式成本最低廉,是房地产企业考虑最多的问题。所以。房地产企业融资要建立多元化的融资渠道和多元化的股东结构。这样。既有利于资金的筹集,又有助于风险的分散。
(一)证券融资
房地产证券化是房地产市场发展的方向,可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用,没有还款期限,同时还可以扩大规模,化解风险。降低融资成本。
(二)合作融资
房地产公司合作融资,包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验,进行优势互补。在承接大型国际项目。提高自身知名度的同时达到融资的效果;利用内资,是寻求民间大量闲散资金进行融资。这种方式能充分降低资源浪费,集中不同企业的优势及先进的管理理念,分散投资风险,有钱出钱,无钱出“力”。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式。
(三)债券融资
房地产债券是企业债券的一个组成部分。很多房地产企业发行企业债券比较困难,如果政府加大对房地产企业的支持力度,正确引导房地产企业进行多种经营活动,利用政府的信用建立房地产企业发展基金,为房地产企业债券融资“添砖加瓦”,就会使大众对债券融资的态度有实质性改变,为房地产企业进行债券融资创造良好的前提条件。
(四)信托融资
信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势,并具有较强的灵活性,已成为房地产企业融资的新热点,是与银行并驾齐驱的融资模式。
在“与时俱进”的今天,要培育实力雄厚、竞争力强的房地产企业舰队必须进行融资。但现行的融资渠道已经不能满足房地产企业的需要,要么融资数量有限,要么根本无资可融。只有综合运用多元化的融资渠道,房地产企业才能以最有利的方式、最低的成本筹集到资金,使房地产企业更好、更快地持续发展。
参考文献:
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[2] 王希迎等.房地产企业融资新解[M].中国经济出版社.2005(2)
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