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中外房地产业比较研究

2015-09-26 09:13 来源:学术参考网 作者:未知

摘 要:庞大的人口基数和地域空间,快速的经济增长,为中国房地产业的发展提供了举世罕有的机遇,房地产业也给人民带来了“居住的革命”。但是,市场不是万能的,解决弱势群体的居住问题,有赖于政府的调控和帮助。总之,效率与公平都不可偏废,中国房地产行业的理想模式不是两者之一,而在两者之中。

关键词:房地产业、发展的建议、效率
 当前,房地产业已成了最牵动人心的产业之一,不仅因为其对国民经济影响力巨大,而且因为其事关人民的生活、社会的和谐。中国房地产业如何健康成长?应以历史的、世界的眼光审视这一产业。
  1、中外房地产业的发展历史
  房地产交易行为早在封建社会就已存在,但交易是分散的、零星的。进入资本主义社会后,工业化、城市化、市场化加快,房地产业逐步成长为国民经济中一个举足轻重的产业。
  1.1欧美房地产业的发展历史
  18世纪下半叶开始,英、法、德、美等国相继发生工业革命,生产过程机械化、组织管理科学化使城市工业化的速度不断加快,城市经济的规模有史以来第一次超过了农村经济,也吸引越来越多的农民进城打工。轮船、火车和汽车的出现又大大节约了交通时间,农村人口能更便利地城市迁徙,城市人口基数的扩大促进了房地产业的兴起。尤其是二战后,高速公路网络的扩张,进一步加速了欧美国家的城市化进程。
  1.2中国房地产业的发展历史
  相对欧美,中国房地产业还很年轻。新中国成立初期(1950年—1957年),中国工业化快速推进,但城乡二元的户籍制度阻碍了城市化。“文化大革命”期间,知识青年“上山下乡”运动又使中国城市化开了倒车。1958年-1978年,中国城市化率由17.2%增至17.9%,20年间仅仅增加了0.7%。
  作为市场经济意义上的行业,中国(大陆)房地产业起步的标志是1980年邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈话》:城镇居民可出售自己的房屋,也可购买别人的房屋;在购房时,可以一次性付款,也可分期付款;在建房时,可单位集体建,也可私人自己建。1990年以来,住房有偿分配、住房市场购买完全取代了福利分房。改革开放后,二、三产业的发展吸纳了亿万农村劳动力,中国城镇居民从1980年的1.9亿增至2010年的6.66亿左右,房地产业日益兴盛起来,城市化率接近50%。
  2、中外房地产业的经营模式
  一直以来,房地产实业界对经营模式问题,无意或无暇作认真的研究。实际上,这事关做一个“什么样的企业”。当前,世界上普遍认同的经营模式有两种。
  2.1“美国模式”的简要情况
  “美国模式”形成于20世纪50年代后期。二战结束后,房地产业广阔的市场空间和丰厚的投资回报吸引了资本的大量进入。20世纪50年代后期,美国房地产市场趋于饱和,房地产企业出于竞争的需要,纷纷调整经营策略,收缩业务半径。
  “美国模式”的第一个特点是“专业化”。资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等环节全部独立运作,由不同的公司协调合作,责任、权利、义务分工明晰,是一条横向的价值链。“美国模式”的第二个特点是“以资本为中心”。美国对土地实行市场化供给,而且巨额的土地转让金必须在在短期内支付。所以,美国的房地产企业寻求银行信贷支持的意义不大,主要依托雄厚的自有资金和发达的金融市场。房地产经营的核心是资本运作而非开发营建,REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)等机构投资者才是市场的真正主导者。
  2.2“香港模式”的简要情况
   “香港模式”的生成有其特定的土壤。香港地域狭小、资源匮乏、人口密度大,呈现典型的城市型经济特征,对外表现为经济高度依赖,对内表现为产业高度垄断,而房地产业最具代表性,香港的房地产市场基本上被长实、新鸿基等大公司瓜分。
   “香港模式”的第一个特点是多元化:一是产品多元化,涉及住宅、商场、酒店、写字楼、工业大厦等;二是服务多元化,涉及市场策划、租赁服务、物业管理、房地产信托、基础设施建设等。“香港模式”的第二个特点是“以土地为中心”,在土地买卖、规划设计、建筑施工、市场营销、物业管理等房地产开发的所有环节中,获取土地是盈利的基础——在地域狭小的香港,土地资源十分稀缺。
  2.3“美国模式”与“香港模式”的比较
  “美国模式”能实现行业的充分竞争与合作,有利于发挥企业的各自专长、控制经营成本。2002年,万通集团主席冯仑提出,中国应由“香港模式”转变成“美国模式”,这一观点得到了内地开发商的热烈响应。万达集团向美国投资基金出让股权,万科集团发行可转债、寻求外资合作、收购南都股权等活动,都反映了土地运营向资本运营转变的趋向。
   “香港模式”属于全能型开发,治理结构复杂,财务风险较大,但可以获得多个赢利点,抗击打能力强。目前,“香港模式”在中国大陆是主流,美其名曰“肥水不流外人田”。有意思的是,美国房地产企业也在借鉴“香港模式”,如一向专注的Pulte Homes也在1990年代中期迈出了价值链延伸的步伐,涉足建筑材料生产、地产金融服务等业务。
  3、中外房地产业的房产价格
  20世纪90年代以来,大部分中国房地产企业赚得盆满钵满,先富一族也体验到了居住的幸福,但中低收入者苦不堪言,房价依然在高位徘徊。中国房地产市场是否陷入了耶鲁大学经济学教授Robert Hiller所说的 “非理性繁荣”呢?
  3.1中国房地产业的房产价格
  本文以1996年为基点,观察一下中国主要城市房产价格的变化。1996年,北京、上海、广州三大城市的房价为2000元-6000元/平米,大连、青岛、南京、杭州等城市的房价为1000元-4000元/平米。如今,很多一、二线城市的房价超过了1万元。剔除农村后,市区的房价更是高达2—4万元,在北京、上海、杭州等城市,甚至出现了超过10万元、20万元、30万元/平方米的豪宅,房价的涨幅惊人。根据《2010年北京社会建设分析报告》,北京城乡所有市民加权平均后的房价收入比高达25∶1!这远远超过国际警戒线——世界银行和联合国人居中心给出的“合理房价收入比”为3:1—6:1。
  3.2国外房地产业的房产价格
  2000年以来,全球经济持续增长,房地产价格也普遍上涨,但2007年次贷危机后经历了一轮下跌。目前,从房价收入比角度看,发达国家普遍低于中国:在东京次繁华地段,买一套100平方米公寓要花4500万 日元(约合人民币350万);在首尔,买一套100平方米的公寓大约5亿韩元左右,价格折合人民币也在3万元/平方米左右。表面上看,与上海中、外环之间的房价差不多,但由于东京、首尔市民的人均年可支配收入均远远高于上海,所以房价收入比大大低于上海。
  3.3中国房产价格持续走高的诱因
  中国人均国民收入在世界上处于中低水平,为何房产价格却那么高呢?
  一是中国经济形势向好。1978年-2010年,中国GDP年均增长率超过9%,经济的持续增长促进了房产价格的上涨。在房地产市场,看涨心理占据买方的主流,未来的上涨空间被超前消费行为预支。
  二是市场价值规律使然。经济学家茅于轼举了个例子,新疆、内蒙有大量土地,既非要保护的耕地也非有资源的宝地,为何不值钱也没人要?无提高生活品质的公共产品。城市生活配套完善但土地有限,城市内核地区寸土寸金,甚至已无地可供,而财富和人口集聚引起的市场需求有增无减,在地价上涨的带动下,房价不涨才奇怪。
  三是各路资本兴风作浪。目前,中国600多类主要商品中有75%供过于求,其余供求平衡。庞大的投机资本只好流向股市、房市和艺术品市场,房地产市场的投资性需求猛增。另外,多年来,银行的实际存款利率为负,中等收入者也期望通过二次置业实现资产褒值。外资在某些城市(如北京、上海)和某些房产品种(如写字楼、高档公寓)上进行投机,也推动了房价的上涨。
  四是财税体制不尽合理。1994年国、地税分家后,中央财政蒸蒸日上,省级财政喜气洋洋,市级财政勉勉强强,县级财政哭爹喊娘,乡级财政名存实亡。近年来,房价并没有随着宏观调控应声而落,为何调控成了“空调”?一个间接原因是,现行的财税体制给县乡留成太少,造成地方政府特别是县乡政府“以地生财”的冲动,结果是“地价越拍越高,房价水涨船高”。
  此外,折迁安置、建筑劳务等房地产开发成本的增加,也造成了房价的攀升。
  4、中国房地产业的发展建议
  如今,中国的房地产业陷入了“成长的烦恼”。对此,既不能讳疾忌医,也不能因噎废食。只有历史和辩证地看待,才能作出理性的决策。
  4.1中国房地产业的主要问题
  中国房地产业主要有哪些问题?笔者粗略归纳为“高、低、热”三大问题。
  所谓“高”,就是房价收入比高。房价高本身不是问题,甚至有积极性的一面,如高房价加速了上海中低端制造业的转移,有利于长江三角洲地区形成合理的价值链分工。问题在于房价收入比突破国际警戒线,使很大比例的人群沦为“房奴”,动摇社会稳定的基础。
  所谓“低”,就是市场集中度低。中国房地产业“寡头时代”的序幕已经拉开:在一、二线城市的招拍挂中,土地逐渐为大型、品牌地产公司所垄断。但是,中小房地产企业在三、四线城市和小城镇还有生存的空间。目前,中国(大陆)TOP10房地产商的市场占有率接近14%,美国TOP10房地产商的市场占有率约25%,而日本Sekisui House(积水物产)一家房地产企业的市场占有率就接近30%。
  所谓“热”,就是房地产投资过热。虽然并非每个城市都存在过热,但很多城市的房地产业投资占全社会固定资产投资额、房地产信贷占银行信贷总额的比重都已相当高。房地产业已把包括银行在内的中国经济,绑在了同一条船上。幸运的是,中国金融体系还存在三道防火墙:高储蓄率、人民币非自由兑换、国有商业银行垄断。但随着金融业的扩大开放,防火墙的抵御能力越来越小。
  4.2对中国房地产业发展的建议
  房地产业事关国民经济发展,事关最基本的人权——居住权,兼有经济与政治意义。如何提高中国房地产业行业的健康指数?根据我国的国情和国外房地产行业的发展经验,在此提出六点陋见。
  一是要重视公平,双轨运营。提倡住房保障体系与商品房市场双轨运营,是因为市场机制存在“能力真空”。商品房市场面对的则是中高收入阶层,促进“居者优其屋”,核心是效率问题。住房保障体系面对的是低收入阶层,保障“居者有其屋”,核心是公平问题。“居者有其屋”并不等于保障所有居者都拥有房产:根据哈佛大学的研究,要维持一个地区的活力,租房和买房的比例各为50%时最佳。当前,应有计划而非“大跃进”般地增加经济适用房的供应,同时提高廉租房的优惠水平,确保弱势群体有房住。
  二是要鼓励流通,限制持有。当前,二手房市场的发展远远滞后于一手房市场。要减少二手房流通环节和税费成本,从而盘活二手房市场的存量,扩大房地产市场供应总量。同时,要加快房地产交易所的全国联网,并通过税收的杠杆作用,逼出闲置的存量房,缓解供求矛盾,同时也减轻经济适用房建设的压力,减轻地方政府的债务负担。
  三是要提倡节约,遏制奢侈。中国人多地少,要培育符合国情的住房消费文化,提高土地使用效率:要从规划和审批上,严格限制独立或联排别墅的开发;要发挥税收的杠杆作用,提高豪华公寓、独立或联排别墅等高价房的购房税率。
  四是要创新金融,多元投资。要改变中国房地产企业在资金上普遍依赖银行贷款、工程垫资、预售回款的现状,创新房地产金融。要向美国、日本、澳大利亚等国学习,把REITs、保险公司等机构投资者引入房地产市场,构筑多元化的投资体系。这样做可谓“一箭双雕”:既能分散集中于银行的金融风险,又能拓宽房地产企业的融资渠道。
  五是要财事对称,增加留成。要改变县级政府财权与事权严重不对称的现状,增加对县级政府的税收留成比例,从体制上缓解地方政府“以地生财”的冲动。
  六是要提高门槛,加快整合。应大幅提高市场准入的门槛,把有限的土地、信贷等资源向开发经验足、经济实力强、品牌信誉好的房地产企业倾斜,加快中国房地产行业的并购步伐,加快“减量化、优质化”的进程。实际上,提高房地产业的集中度,也有利于普及国际先进管理理念,有利于推广节能、环保等新技术。
  结语:追求效率与公平的统一
  庞大的人口基数和地域空间,快速的经济增长,为中国房地产业的发展提供了举世罕有的机遇,房地产业也给人民带来了“居住的革命”。但是,市场不是万能的,解决弱势群体的居住问题,有赖于政府的调控和帮助。总之,效率与公平都不可偏废,中国房地产行业的理想模式不是两者之一,而在两者之中。

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