我国对农用土地与建设用地实行的“二元管理体制”，形成了城乡隔离的“二元土地市场”，导致两类土地转换之间存在巨大的租金空间，使一些地方滥占土地现象屡禁不止。
“二元土地市场”的形成
随着城镇建设的加快，建设用地的不当扩张近年来也日益严重，大量农田耕地被低效率地占用，一些地方存在新一轮的“圈地”，引起社会广泛关注。
土地既是人类生存的环境空间，也是重要的生产资料。既具有自然特性也具有经济特性。因此现代社会中政府都对土地配置进行了广泛的干预。我国政府也对土地的使用和配置进行了严格的管理，但与大多数国家政府对土地干预方式不同的是，我国政府对土地使用和配置的管理和干预是建立在土地资源城乡“二元”分割的管理基础之上的。
一方面，城镇土地的所有权属于国家，不可以流动、转让，但除了部分政府拨划土地之外，城镇土地的使用权则可以通过一定的方式转让和租售，形成城镇土地使用权市场；另一方面，农村农用土地所有权则属于农村集体组织，国家规定农村集体范围内的农民都享有对农村土地的承包权，同时国家也鼓励土地承包权的转让，从而形成农村土地承包权转让市场。按照国家土地法的规定，农村土地与城镇建设用地之间是不可以自由转化的，城镇的土地使用权市场与农村的土地承包权转让市场是分割的。两类土地之间的转化需要经过政府土地管理部门的审批。
这种城乡“二元”分割土地管理制度的形成，一方面是计划经济的产物，是历史上形成的；另一方面也有现实的考量。其一，保持农村土地集体所有是对农民就业和社会保障的考量。WWW.133229.cOm我国是世界上人口最多的国家，在农村地区存在着大量的剩余劳动力，作为最重要的农业生产资料，农村土地的集体所有在一定意义上隐含着对农民劳动就业和基本生活权利的保障，国家希望通过农村土地的集体所有、农户承包来缓解农村剩余劳动力转移的压力和减轻贫困农民基本生活保障的压力。其二，城乡土地市场“二元”管理也是国家粮食或农业安全的需要。我国属于人口稠密的国家，可利用的土地、特别是可耕地少，人均耕地面积大大低于世界平均水平，为了保证国家粮食安全，也必须要保护可耕地面积。
“二元土地市场”利益级差
城乡分割的“二元土地市场”，形成了城镇建设用地与农村农用土地之间巨大的利益级差，特别是在城乡结合部。“二元土地市场”的利益级差表现在如下方面：
（一）土地产出价值级差。农用土地与城镇建设用地，在使用价值方面存在明显的差别。农用土地的价值除了为农业生产提供空间外，更具有直接参与农业生产的作用，土地的肥力是决定农用土地产出的关键；而城镇建设用地一般不能够发挥直接的生产功能，位置是决定土地价值的关键。
尽管在土地上的投资都能增加土地的价值，但农用土地与城镇建设用地，投资增值的方式和过程是不同的。农用土地上的肥力投资只能改善土地本身的肥力价值；而建设用地的投资则具有强烈的外部效应，由于工商业强烈的聚集效应，周围土地上工商业建设投资的增加，会大大提升所在土地地块的价值，所在地块的投资也会大大提升周围土地地块的价值。
（二）土地社会功能负担级差。土地不仅具有工农业生产功能，还承担着一系列的社会功能。在我国城乡分割的二元经济中，城镇建设用地与农村农用土地承担着不同的社会功能。根据土地管理法，建设用地所承担的社会功能就是保障城镇工商业的繁荣和城镇居民生活和居住；而农用地承担着两项重要的社会功能，即保障农村居民基本生活、就业权利与国家农业安全。在当前城乡差别较大的情况下，很显然两类土地所担负的社会功能也存在较大的级差。农村土地承担了更多具有外部性的社会功能，正是因为农用地对农村剩余劳动力的粘附作用，才不至于对城镇就业造成更大压力，也正是农村稳定廉价的农业产品生产和销售才保证了城镇人口农产品消费不受威胁。
（三）土地税费负担级差。在农村地区，由于无法对农民家庭经营的实际产出进行评估，所以农业税的征收多以农牧业生产的土地面积作为标准，并且加以固定，这就使得农业税成为实际上的农用土地税；而在农村地区，由于劳动力过剩，土地对于农业产出的贡献极其微小甚至表现为负，所以对农用地哪怕是很轻微的税收征缴也意味着极高的税收负担。
而对城镇建设用地而言，土地上的产出是全部工商业活动，根据我国税收制度，工商业活动所交纳的增值税、消费税、营业税等税种的计税方式都是按照产出或收入而不是按照土地使用面积进行的。所以这些税收都与土地面积的使用无关。真正因为土地使用而负担的，只有四种类型的税费：土地使用税、耕地占用税、土地增值税和国有土地有偿使用收入。而这四种税的征收比率很低，而且更为重要的是，建设用地税费属于地方税种，地方政府总倾向于执行更低的土地税费标准。所以，从税费负担比较，可以很清晰地看出，两类土地所承担的税费负担不合理，农用地比城镇建设用地承担了过高的税费负担。
（四）土地利益分享级差。尽管土地管理法规定，城镇用地的所有权属于国家，农用地的所有权属于农村集体，但是土地利益的分享并没有与所有权的形式保持一致。
批转租金与土地流失
农用土地承担了过高的社会功能和税收负担，使得农用土地使用中的内部成本大大高于城镇建设用地。
城镇建设用地使用的内部收益高于农用土地的使用，这意味着农业用地向城镇建设用地的转化有利可图，因为国家对建设用地与农用地实行二元管理方式，那么土地在两种管理体制之间的转换就形成了一个巨大的租金空间。
在我国的土地审批制度中，土地转换审批管理权力是分散的。
根据土地管理法第44条、第45条，只有涉及省级和国家级的大型建设项目中农用地的转用才由国务院审批，其他农用地转用均可由各级地方政府审批。土地转换租金空间的设置是保证全国就业市场稳定与农产品消费安全的需要。但是土地转换租金的控制权却属于中央和地方共同享有，地方享有更大的租金控制权。各级地方政府代表的都是各级地方利益，这导致了各级地方政府在追求地方发展的过程中，都愿意扩大农用地向建设用地的转化。更为严重的是，一些掌握土地审批权的官员，也尽可能地利用土地转化的审批从地产开发企业手中捞取腐败收入。
结论与对策
根据上文的分析，可以得出以下结论：1、屡禁不止的“圈地”源于国家对农用土地向建设用地转化过程中利益不一致的管理体制。2、国家为了维持就业市场的稳定与农产品消费的安全，对农用土地与建设用地实行了二元管理体制，从而形成了分割的二元土地市场，由于两类土地之间产出的级差、社会功能负担和税费负担的级差，导致了农用土地对建设用地转换的巨大租金空间。3、由于土地批租权的下放，作为控租人的地方利益或个人利益与设租人的国家利益不一致，激励着作为控租人的地方政府和官员扩大两类土地之间的转化，从而损害了国家利益。
由此建议：1、改革农村土地集体所有制，全国国土范围内，无论建设用地还是农用地统一为国家所有；改革土地使用转换的行政审批制度，国家利用经济手段————土地使用税调节各类土地的使用，建立城乡统一的土地使用权转让市场。2、鉴于农用地承担了过高的社会功能负担，国家应该尽快取消针对农用土地征收的农业税，或者以人头或实际产出代替土地面积作为农业税计税标准，减轻农用土地的实际税费负担。3、鉴于城镇建设用地具有更高的产出价值，国家应大力提高建设用地使用的税费标准，严格限制建设设施对土地使用税费的减免。4、合并现有的全部四种建设用地税费，征收统一的城镇建设用地使用税，统一后的城镇建设用地使用税划归国家税种，由各地国税局统一征收，这样既有利于土地税负的公平，也加大了土地占而不用或低效率使用的成本，也有利于土地使用权的流动，有利于对“圈地”进行遏制。
