从这几年来看，中国房地产金融投资业已经慢慢发展起来，并日趋成熟，尤其是近几年房地产金融也如雨后春笋般势如破竹。房地产金融投资业促进着我国经济的发展，目前市场处主流地位的房地产金融正在发生深刻的变化，随着国内金融改革的深化、大资管时代的到来，资本市场的开放程度和融资工具，金融产品的丰富程度已经显著提高，房地产金融的发展也正迎来关键的时间窗口，房地产金融创新正当其时，本文从以下几个方面浅谈房地产金融的发展。
一、中国房地产上市公司融资状况
继2014年再融资开闸之后，2015年监管层进一步放松公司债和再融资限制，房企融资渠道再度扩展。在利好政策驱动下，上市房企直接融资加速，融资规模呈爆发式增长。融资成本更低的公司债、定向增发、中期票据等日渐替代银行贷款、信托等高息负债成为房企融资的主要方式，融资结构不断优化，融资成本重心不断下移，具体表现如下：
（1）公司债市场异军突起，公司大规模发行债券。在公司债发行主体扩容、审批程序简化、融资成本降低和融资需求增加等因素，2015年公司债融资规模快速增长，尤其是2015年7月以来房企公司债发行期数和发行规模井喷，共计326笔和4068.22亿元，占全年规模的91.57%和93.53%。截至2016年4月22日，房企公司债发行频次和发行规模分别为233笔和3175.33亿元，分别达2015年全年规模的65.45%和73.01%。随着大规模发债热潮的推进，房企融资结构及成本均有所优化，部分优秀房企凭借强大的综合实力、稳健的经营特点以及突出的商业模式等吸引了资本市场广泛关注。
（2）中国证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，进一步降低了房企定增门槛。自年初以来，不仅大型上市房企定增融资动作频繁，中小型规模上市房企亦纷纷加入再融资大军，先后公布定增预案，再融资呈井喷之势。据统计数据显示，按发行日期计，2015年全年上市房企定向增发融资规模超1500亿元，单笔融资额超50亿元的6起，涉及金额981.8亿元，筹集资金用途除用于公司项目建设和偿还借款外，投资股权和收购并购也成为重要方向。
（3）银行间市场仍是房企直接融资的重要渠道。在2014年9月交易商协会放开主体评级为AA级及以上上市房企的中票融资限制后，2015年6月中票融资限制再度放宽，发行主体扩展至AA级上市及国有背景房企，并优先开放国资委下属16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业和省级政府（包括直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地產企业，进一步拓宽了房地产企业发行债务融资的主体范围。
二、房地产金融的发展趋势
房地产和房地产金融业正处于一个历史性的转折期，在共同经历过“黄金十年”以后，面临的机遇和挑战并存。房地产金融作为房地产提供“服务”的行业，其发展命运也是和房地产捆绑在一起的。结合房地产的宏观环境和发展趋势，以及金融创新的内生性需求，未来的房地产金融将呈现出以下发展特点：
（1）融资类向投资类的转变。随着房地产行业普涨时代的落幕，房地产行业已不可能如发展初期那样维持高利润水平，所以房企对财务成本变得十分敏感。例如传统的房地产金融贷款合作模式为：开发商有项目需要融资，金融机构作为借款人提供资金。这一双方的关系基本上处于对立面，开发商需要降低融资成本，而金融机构则希望获得更高的收益。按照经济学原理，这会造成逆向选择的问题。（开发商不愿意拿高收益的项目合作，而差的项目又无法获得融资；或者金融机构只愿意选择排名靠前的开发商，而排名靠前的开发商又不愿意承担较高的融资成本），如果双方的合作安排能由简单的融资关系变成投资利益共同体，发挥各方在不同领域的优势，通过挖掘深层次的需求，金融机构获得部分最终利益分享权，开发商也无需因负债过高而担心现金流问题，实现了风险共担，造就了双赢。从近几年的房地产信托中投资类业务比重的增加可以看出这一趋势。
（2）资产证券化的探索。目前国内房地产金融多在项目开发期介入，而在物业的持有阶段介入的几乎没有。这是因为在开发阶段介入方便资金快进快出，资金回报高，存续期间也较短。然而，这一模式在进入“存量房”时代不可能延续。其中缘由是由于收益率的降低，通过传统的债务型和股权型融资工具很难满足投资者的需求，从而使资产证券化应运而生。
资产证券化能把流动性较低的、非证券形态的房地产实物资产或金融资产，直接转化为资本市场上的证券资产，以实现可交易的特性，为投资者提供稳定现金流。其次，资产证券化能将存量的银行按揭贷款证券化。例如9月30日，央行和银监会的联合通知中，除了放开限贷外，最引人注意的莫过于鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等盘活资产以增加贷款投放。截止2014年，我国个人房屋贷款余额以达到10万亿元。MBS对于整个房地产金融流动性的提高是极其明显的，而流动性提高带来的是风险的分散和下降，资金面的宽松，而这又反过来促进房地产的发展，使得两者形成一个良性的互动和循环。
（3）房地产并购业务。在房地产行业格局持续分化，市场整合加速的背景下，并购已成为中小型开发商退出市场的一条有效渠道，同时也成为大型房企进一步提升市场份额、做大做强的必由之路。根据清科的数据统计，从2006年到2012年，国内房地产行业共发生327起并购，涉及金额171.2亿美元。并购项目的主要来源为：资金趋紧或不具备开发能力和竞争力的中小开发商、非房地产类企业的退出以及大型房企的战略调整和资源整合。预计未来几年并购业务会成为房地产金融的重要组成部分。
（4）组合投资理论的实践—基金化。普涨时代结束带来的另一个变化是：单体项目的风险加大。对于投资者而言，由于市场的不确定因素增加，并不是项目在投入之初都能实现预期的收益率。以往由于房地产单个项目体量较大，除银行贷款外，项目融资的金融工具通常只投单个项目。即使如房地产私募基金，尽管打着“基金”之名，由于受到募集能力和管理能力的局限，也经常采取一单退出再做下一单的模式。这种运作方式不利于风险的分散。而采取基金化模式后，首先带来的就是整体组合风险的降低，其次，由于有多个项目存续在组合其中，资产的收益分配和终止期限能最大程度的打散，这也为制成不同期限、不同开放度的金融产品创造了可能，以满足不同需求的投资者，降低了募集难度。
三、中国房地产“大金融”战略布局
（1）在传统融资渠道之外，房地产企业金融化成为年度行业发展的新亮点。房企通过涉足传统金融业务、开展新兴互联网金融以及发展资产证券化，这不仅可以帮助企业筹集资金、实现快速去化，也为房企创新更加灵活的融资工具提供了更多的可能性。如2015年，随着资产证券化相关政策的进一步落实，房企对资产证券化项目热情高涨，以鹏华前海万科REITs为起点的资产证券化产品的推出打破了我国房地产资产证券化的发展困局，有效拓展了房企融资渠道，改善了企业资金流。
（2）近年来，房企加大产业转型升级力度，房地产金融化呈现加速态势，众多企业开始涉足银行、保险、券商、交易所、信托基金等金融领域，逐步形成大金融战略布局。
房企大金融战略布局，能够在投资收益、业务支持、融资渠道以及社区增值等方面获益。首先，房企不断强化规模扩张和业务延伸战略促使其必须构建稳定的大额低成本融資渠道；其次，房企需要寻求高收益回报业务投以形成新的利润增长点；再次，利用金融资源可以更好地支持养老地产、产业地产、旅游地产等多个业态；最后，通过金融化布局抢占社区增值服务先机，针对性布局社区金融服务，获取增值收益。
四、总结
随着国家资本市场的放宽和货币政策的稳健宽松，房企融资环境逐渐改善，以公司债、定向增发为主的直接融资模式获得了迅猛发展，正在逐步替代银行贷款、信托等高成本融资渠道，行业融资成本重心也不断下移。同时，房企及服务商也应积极利用新三板为代表的新兴资本市场，加快业务重组与分拆，壮大房地产相关重点板块业务，在巩固传统融资渠道的基础上，积极迎接行业发展变革。未来，利用金融资本推动行业和自身发展成为重要的发展趋势，更为房企整合拓展融资渠道、创新融资模式提供了无限可能，以房地产为中心、融合传统金融业务、新兴金融业务等多业态协同的“大金融”格局将逐渐形成，房企未来将迎来更为广阔的发展空间。
参考资料：
[1]林锦.中国指数科学院[J].中国房地产金融生态分析，2016，（05）.
[2]圆桌一.清华五道口金融EMBA[J].严控房地产金融业务风险，2016，（10）.
[3]王金龙.新浪房产[J].房地产金融衍生品：天使还是魔鬼，2016，（10） .
[4]陈方勇.中国资本联盟[J].房地产金融该怎样突破与创新、路在何方，2015，（10）.
[5]许航柯.观点地产新媒体[J].创新与监管房地产金融如何通往大时代，2017，（03）.
