第1篇：我国房地产投资区位差异的宏观因素分析
1问题的提出
党“十八大”以来，我国加快了新型城镇化建设进程，房地产业作为新型城镇化发展的物质基础，在推动我国新型城镇化发展过程中发挥了重要作用。2000年，我国房地产投资完成额为4984亿元，占全社会固定资产投资完成额的151%，而到了2015年，我国房地产开发投资完成额增加至95979亿元，占全社会固定资产投资完成额的比重增加到171%。2015年我国房地产投资完成额与2000年相比，增长了近18倍。
我国各地区房地产投资额每年都在增加，不同地区的房价差异却逐渐拉大。我国东部沿海地区，经济发达，房地产需求活跃，长江三角洲地区、珠江三角洲地区以及京津冀城市群是我国房地产市场的三个价格高点，其房价水平达到甚至超过内地同类城市房价水平的几倍。而中西部地区经济发展水平远远落后东部沿海地区，发展速度也较为缓慢，房地产业发展水平也远远落后于东部地区。本文以我国地级市为研究单元，分析我国房地产业发展的区域差异性及引起房地产投资区域差异性的主要宏观因素。
2文献回顾
房地产业作为国民经济中的一个重要产业，从产业间供给与需求联系的角度，房地产业对与其密切关联的产业产生的效应主要表现为前向关联效应和后向关联效应。因此，众多学者运用国民经济核算的投入产出模型研究房地产业对其相关产业和宏观经济的带动效应（原鹏飞，冯蕾，2014；陈昌兵，2015）。高波等（2012）对新经济地理模型进行拓展，引入房价因素，发现区域房价差异导致劳动力流动，当相对房价升高时，会引起生活成本上升，降低消费者效用，从而减少劳动者流入，影响我国东、中、西部的产业转移和产业升级。陈淑云、付振奇（2012）运用多指标面板数据对我国70个大中城市分类，研究了房地产投资对不同规模城市的拉动能力，发现相对于其他资产投资，房地产投资对规模较大城市及规模较小城市经济增长的拉动能力较弱。
3我国房地产投资区域差异的影响因素分析
我国房地产投资区域差异明显，房地产投资在东部地区省份的投资量要远远大于我国的中西部省份，江苏省、浙江省、山东省和广东省等几个经济发展较快的省份，房地产投资量明显高于其他省份，而中西部地区的房地产投资则无法与其相提并论。省份层面表现出的差异性与城市层面表现出来的差异性整体一致，北京市、天津市和重庆市等直辖市和沿海城市的房地产投资量较为集中。在我国的产业划分中，房地产业归属于生产性服务业，本文借鉴陈建军（2010）提出的理论分析框架，结合新古典经济学、城市经济学以及房地产经济学的相关理论，分析我国房地产业及房地产投资的影响因素。
第一，城市规模因素。城市经济学理论认为，当城市规模在一定的范围内扩大会对所在城市中的各产业产生正向的外部性。首先，城市规模的扩大可以为劳动力在相关联产业间的转移提供空间，能够有效降低劳动者的搜寻成本；其次，城市规模的扩张意味着劳动力有更多的就业机会和更好的基础设施条件。城市服务功能的增加以及相关服务行业的发展必然依托于房地产业作为物质基础，这将促进房地产业的发展和房地产投资的增长。
第二，关联要素因素。新古典经济学的外部经济理论认为，与本地大市场相联系的前后向关联是促进产业集聚的因素之一。已有的研究证实，房地产业与通信设备、计算机及其他电子设备制造业、专用设备制造業等制造业存在较强的前后向关联效应。房地产业的发展存在明显的生产外部性和行业规模报酬递增规律，区域制造业的发展水平会在很大程度上影响房地产业的生产外部性。
第三，供需平衡因素。Wheaton和Dispasquate将区域经济市场划分为三个市场，分别为区域产出市场、劳动力市场和房地产市场，通过静态分析的方法来模拟这三个市场的相互影响。在“三部门”模型中，劳动力人口的增加，引起消费需求增加，进而引起消费者对住房的需求增加，导致房价与租金的上涨，从而引起房地产开发投资流动。
第四，市场潜能因素。新经济地理学理论认为，交易成本对产业的选址有重要影响。房地产业融合了制造业和服务业的特点，既包括了开发过程中的运输费用，又有服务业中的交易成本特点。市场潜能较高的地区，房地产商品有更高的需求动力。对房地产开发企业来说，在市场潜能高的区域投资会增加未来的预期收益，因此，更多的房地产开发企业会投资于市场潜能较高的地区。
综合以上分析，本文将面板数据模型构建如下：
其中，下标i表示地级区域，下标t表示年份。由于各变量在时间上存在明显的递增趋势，因此对各变量取对数处理。lninvi，t表示被解释变量房地产开发投资；lnciti，t表示城市规模；lnmani，t表示制造业规模；lnperi，t表示人均收入水平；lnmari，t表示市场潜能；εi，t表示误差项。
4变量说明与实证分析
房地产投资指标，本文以259个地级以上城市市辖区年末房地产企业开发投资完成额表示，单位为万元；城市人口规模，本文用城市市辖区城镇人口数量表示，单位为万人；制造业规模变量本文选用了年末制造业就业人员表示，单位为万人；人均收入水平用城镇在岗职工平均工资衡量，单位为元。本文采用了度量方法对我国各市级以上地级市的市场潜能进行了测算。本文所使用的数据均来自2004—2015年《中国城市统计年鉴》《中国统计年鉴》和中经网数据库的数据。考虑到本文所选取的各解释变量及被解释变量在时间上存在明显的递增趋势，因此在进行模型的拟合之前，对各变量进行了取对数处理。
在进行回归模拟过程中，为了避免不同城市经济发展差异对计量结果的影响，即数据的异方差性对计量结果的影响，因此本文借助了广义最小二乘估计（GLS）对面板数据模型进行修正。下表是我国东、中、西部三大地区的普通面板模型估计结果。
从回归结果来看，东、中、西部三大地区模型的可决系数分别为0743、0784和0782，模型整体均通过了显著性检验。在本文所研究的259个城市中，在东部地区的有99个城市，除了制造业规模变量在5%的显著性水平上显著外，其余各变量均在1%的水平上显著；而102个中部城市和58个西部地区城市的各变量均在1%的水平上显著。说明模型具有较高的稳定性。
从城市规模变量对房地产投资的影响来看，中部地区城市的影响系数最高，其次为东部地区和西部地区，通过提高城市人口规模来提高房地产投资，中部地区效果会更明显。比较各地区制造业规模对房地产投资的影响，西部地区的影响系数最高，东部地区影响系数最低，因此对于西部地区，提高地区的制造业水平对本地房地产业的发展有较为明显的影响。从人均收入水平来看，东、中部地区的系數分别为0977和0973，明显高于西部地区，东部地区与中部地区人均收入水平的提高将对该地区房地产业有明显的带动作用。从市场潜能对房地产投资的影响来看，西部地区的影响系数远大于东、中部地区，说明交通基础设施及生活配套设施等因素的投入力度将是对西部地区房地产投资影响最为明显的因素。
5结论及政策启示
通过对我国东部、中部和西部三大地区实证分析发现：发展较为成熟的东部地区城市，制造业规模的提升和市场潜能的提高对房地产投资的拉动作用空间有限，人均收入水平所反映的购买力对房地产业有比较明显的作用。从中部地区城市房地产投资水平和房地产业发展水平的影响因素分析来看，城市的人口规模的扩大对房地产投资水平的提高有较为明显的作用。对于发展相对滞后的西部地区，城市数量和人口数量相对较少，大力发展地区制造业水平，提升西部城市的市场潜能将有助于西部地区房地产业发展水平的提升。
我国东部地区经济发展水平领先于中、西部地区，城镇化水平较高，是高房价集中的地区，从房地产投资的角度看，一线城市中可供开发的土地已非常有限，房地产开发商想要拿到土地的开发权要付出更大的成本，这也直接造成了房价的上涨，而且增加了投资风险。为了限制一线城市房价的快速上涨，应优化城市产业升级，控制房地产投资。对于我国中、西部地区城市，应首先从城市整体规划入手，建立整体功能化明确的城市，完善城市配套基础设施的建设，增加人们的生活幸福感，减缓人才外流的趋势。通过政策引导激励投资，提高资本利用率，充分发挥房地产业对城市国民经济的拉动作用，逐步缩小与东部城市的差距，促进我国整体经济的持续健康发展。
作者：高敬超等
第2篇：浅谈房地产投资项目经济评价指标与方法
不同的投资项目有着不同的评价指标及评价模式。就目前而言，在房地产投资领域中，也存在着不同的投资评价指标及评价模式，因此缺乏相对统一的总结归纳体系。此外，就房地产投资来说，对其各项指标的评价方法也缺乏更深层次，更加深入的研究，这对于采取更有效、更安全的投资措施是非常不利的，甚至会影响到我国整个房地产投资行业的健康有序的发展进程，所以必须要加大对其投资指标及评价方法的总结归纳力度。
一、静态评价指标与其方法
（一）静态投资回收期
对静态投资指标进行评价其实是属于对未来盈利能力的一种分析。而静态投资回收期便处于一个非常重要的地位。从学理上分析，静态投资回收期主要是指基于忽略资金在时间方面价值的前提，对该项目的投资能够被收益所抵偿需要花费的时间。该投资回收期的计算与现金的流入、流出量、年限等有着密切的联系。此外，静态投资回收期这一指标的存在具有双面性，也有利有弊，前者体现在它的计算足够的渐变，而且得出的结论也非常的直观，便于理解。后者则主要体现在由于其没有考虑资金时间的价值，所以得出的数据结论可能会欠缺科学价值，对于最终的投资决策增加风险且具有片面性。另外，在现实的投资进行中，并不是所有的投资项目都会适用于投资的回收期这一经济指标。静态指标主要适用于小规模地产开发项目，开发周期两年以内。
（二）投资利润率
投资利润率这一概念深受投资者们的关注，利润率的高低直接关系着该项投资的决策结果。投资的利润率主要是指该投资项目在正式运营的过程当中一个核算年份内的利润总额和总的投资额的比率。该项盈利能力的衡量指标同样也具有优缺点，优点主要表现为计算简便，当中所涉及到的数据都会轻易的获得，另外最后得到的数据结论也非常便于比较；另一方面的缺点表现为依然没有能够将资金的时间价值衡量在里面，且根本没有综合的考虑到投资的规模性。另外在实际使用的过程当中，该项指标也并非适合所有的房产项目，因为其设定了计算的前提是按年来计算的，但是对于某些项目，如出售房产开发等项目，按年计算的利润回报率并不重要。计算出的投资利润率应与行业的标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，若大于（或等于）标准投资利润率或平均投资利润率，则认为项目是可以考虑接受的，否则不可行。
（三）投资利税率
投资利税率在一般意义上讲主要是指在该投资项目进行的时候在一个年度期间内利税的总额同项目的总投资形成的一个比率。在实际投资项目当中，对于出租或者是经营性的房产投资项目来说，投资利税率是一个非常重要的衡量指标。投资利税率高于或等于行业基准投资利税率时，证明项目可以采纳。投资利税率和投资利润率不同，它在效益中多考虑税金。
（四）资本金利润率
该项指标的定义为在投资项目开始生产运营的时候，在一个年度内利润的总额同该项目的资本金的一个比率，它的优缺点与投资利润率基本相同。关于资本金利润率必须要提到的便是投资项目的一个资本金制度，该项制度是在1996年由国务院下发的一个文件进行确定的，当然它的适用对象包括了房地产的一系列投资项目。
二、动态评价指标与方法
（一）动态投资回收期
动态的投资回收期的产生完全是为了弥补静态的投资回收期忽略资金时间的价值这一缺陷。它在计算的过程中带进了贴现这一概念，因此更具有科学性。但是尽管如此，动态投资回收期还是存在着一定的缺陷。在实际应用中，由于建设部所发布的《房地产开发项目经济评价方法》当中并没有提及到该项评价指标，且在后续研究的案例当中也没有体现。因此，可以说该项动态的投资回收期评价指标并没有在现实中得到广泛的应用。动态指标主要适用于大规模地产开发项目，开发周期长。
（二）净现值
净现值NPV其实是各种现值之和，它来源于投资者的最低预期，并将每一年的现金的流量进行折算而得出。它的优点是所得出的数据非常直观，而且由于其完全考虑到了整个周期内的经济收益的情况，因此具有极强的经济意义。但是缺点也同样存在，即需要运用到的数据非常难以获得，十分复杂，比如其中的基准收益率。如果NPV≥0，则说明项目的获利能力等于或超过了所要求的收益率，因而是可以接受的。如果NPV<0，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，因而是不可以接受的，应被淘汰。
（三）净现值率与盈利指数
净现值率是由净现值除以投资的支出现值总额而得到的一个比率，它主要是用来辨别某些相对独立的项目的优劣问题，并以此来进行排序。而盈利指数主要是指项目的所有现金的流入量与流出量的一个比例，它也非常适合用于独立的投资项目当中。
三、结束语
房地產的投资领域涉及到众多的经济指标、数据，在进行投资选择的过程当中，步骤程序非常的复杂。因此必须要对其中的盈利能力进行全面综合性的分析，规避一切风险。此外，要尤其注意静态的评价指标与动态的评价指标的内涵，这二者当中所涉及到的投资回收期、利润率、利税率以及净现值、净现值率、盈利指数等都要做到严谨的分析。只有这样才能够从根本上保障投资者们的根本利益，以促进我国房地产投资事业的稳步进行。
作者：岳欣
第3篇：我国房地产投资规模对货币传导机制的影响
房地产投资涉及范围较广，与政府调控、金融动向等方面存在非常密切的联系，极易受到外部环境的影响而产生相应的波动。但是高风险伴随着高收益，近年来，多数人们对于房地产投资的热情持续增长，因此加强对房地产投资项目风险分析及评估的研究具有非常重要的现实意义，不仅能够帮助投资者明确认识到行业内存在的投资风险，还能够提出相应的防范措施，从而提高项目投资有效性，实现投资收益最大化目标。
1、房地产项目投资不同阶段风险分析及评估
众所周知，房地产投资作为一个长期、复杂的过程，存在很多不确定风险，贯穿于项目投资决策等过程，本文采取敏感性分析法、盈亏平衡分析法及概率分析法等方法对各个阶段的风险进行评估，具体来说：
1.1决策时期
项目决策时期是整个投资过程中风险因素最大的环节，决策准确与否直接决定项目投资成败。通常情况下，风险主要来源于政治政策、投资区位等多个方面。其中最为突出的就是政治、政策风险，国家、地方政府对政策的调整，将会给投资者带来一定的经济损失[1]。房地产作为一项新兴产业，与国家经济密切相连，多数情况下会受到国家的控制，如政府对土地供给、使用等政策，直接给投资者埋下了潜在风险。如果国家政治形势较为稳定，那么房地产价格也会上涨；反之则会下降，进而影响到投资者投资收益。
1.2项目前期工作
经过投资决策之后，工作重点将集中在项目的立项审批、取得土地使用权等多个方面，由于工作范围较广，涉及主体较多，如政府、金融及保险等方面，针对土地取得风险来说，如果投资进入到土地获取阶段，需要面对拆迁耗资工作，风险更大，且与法律、安置补偿等社会问题产生联系较大，究其根本，是我国拆迁安置法规条例过于笼统，可行性较差，如果拆迁工作不顺利，投资者需要支付更多的资金来处理该项工作，直接增加了机会成本。此外，金融风险，房地产投资量大作为其主要特点，长时间以来，我国房地产行业资金普遍来源于银行，一旦金融领域发生调整，势必对房地产行业产生深刻的影响。同时合同方式、勘察设计等方面也会产生的影响。
1.3建设阶段
项目建设阶段主要是指开工到竣工全过程，不仅涉及到工期、还包括质量、成本等要素，如果管理不善、措施不当，将会产生成本、工期及质量等风险。如成本风险，成本作为决定收益的重要因素之一。在建设中，降低成本风险非常重要，成本风险包括设计变更、施工条件及价格等要素的调整[2]。另外，安全质量生产始终是建筑项目追求的终极目标，贯穿于整个施工全过程，消除施工中的冒险性、盲目性等是保证施工质量的前提和基础，但是如果发生安全风险，将会直接产生人员、财产损失。
1.4经营阶段
任何经营管理活动都存在一定风险，受到各类因素的影响，很难预见经营风险，如自然灾害，地震、洪水等都会对房地产构成伤害。房地产市场瞬息万变，尤其是市场经济运行过程中，社会经济、居民收入等都会对房地产市场构成一定影响。
2、防范房地产投资风险的对策
2.1合理选择投资地区
经济区域化作为我国经济发展的主要特征之一，在房地产行业中表现的非常明显。国家政治稳定、地区金融等各类因素已经成为房地产投资不可忽视的外部条件之一。因此在进行投资时，投资者应尽量将项目集中在经济发达地区，为自身投资收益的提升奠定良好的基础。
2.2科学选择投资方式
目前，我国房地产项目投资形式主要体现在合作与独立两类上，前者主要是指在互惠互利条件下，合作双方共同承担风险，共享收益的方式，能够有效分散风险；而后者可以有两种选择，一种是风险投资，将资金投向波动较大的项目，投资风险大，但是收益也与之相匹配[3]。因此投资上要想选择该方式，需要加大对外部环境的关注力度，准确分析和判断市场波动循环周期，从而制定科学、合理的资金周转计划。二是稳步投资，与上一种方法相反，将资金投向风险较小的项目，如果在经营时，能够有效避开萧条时期，投资效益非常可观。
2.3选择优秀的开发地段
土地作为房地产项目投资的重要基础，是一种稀缺资源，且具有不可再生性特点。而地段则体现在周围环境、交通状况等。通常来说，繁华地段相关配套设施较为完善，人们更愿意选择该地区房地产项目，能够产生较高的收益。基于此，房地产应坚持具体问题具体分析原则，选择能够给自己带来更高收益的地段非常必要。如上海北外滩地区开发计划公布、上还是城市轨道交通规划定，相关区域的房价也水涨船高。
除了上述要点外，还应关注投资类型，其中住宅作为一种常见类型、占比较高，且筹资更加容易，银行、担保公司等都会参与其中，加之住宅具有较好的流动性，尤其是卖主提供购房贷款后，能够确保投资者收益[4]。商业投资项目收益与其经营效果关联性较大，如果企业、个人经营状况较好，那么就会给投资者带来一定收益，存在一定风险。因此投资者需要综合各方面影响因素，最后选择投资类型。
结语：
根据上文所述，房地产项目投资作为一项综合性、系统性工作，涉及主体、内容较多，存在一定风险，直接威胁到投资者利益。因此在投资过程中，投资者应树立风险防范意识，明确认识到引发风险的各类因素，采用多元风险分析方法，实现对潜在风险的预测，并制定行之有效的防范措施，最大限度上规避各类风险，从而促进我国房地产行业健康发展。
作者：陶姿霖
