保障性住房政策自诞生之日起就肩负着解决中低收入群体住房问题的责任，今年两会上更是备受关注的焦点。然而在30年实施的过程中，资金的短缺却屡屡限制保障性住房政策的发展，成为保障性住房发展亟待突破的瓶颈。
一、我国保障性住房的财政金融政策
1978年房改之后，我国的住房政策从实物分配方式逐渐过渡为货币分配方式，并培育出了房地产市场，而关系到绝大多数中低收入者的住房问题则被纳入到住房保障体系中，由经济适用房、公共租赁住房以及廉租房来共同承担。在这一变革中，我国的保障性住房财政政策以及金融政策发挥了重要的作用。
(一)税费减免与补贴并重的财政政策
保障性住房财政政策从供给和需求两方面来实施。供给方面包括资金补贴、税收减免、直接投资兴建以及免征土地出让金;需求方面又包括资金补贴、房租减免、实物补贴三种方式。不论是从供给方面资助还是从需求方面优惠，我国的保障性住房财政政策都偏向以“暗补”的形式来支持建设，且资金数量庞大。就财政补贴一项，自2007年以来，中央累计下拨的保障性安居工程补助资金就高达1547亿元，还远远不能填补保障性住房的资金缺口。保障性住房政策对于财政的过分依赖不仅给政府背上了沉重的经济负担，也限制了其自身的发展。
(二)银行贷款方式为主的金融政策
银行贷款作为我国保障性住房金融政策的重要组成部分，其通过利率的调整和贷款期限的多种组合来体现对其中低收入群体的住房保障性。一方面，银行向开发商提供长期低息贷款以及个人住房抵押贷款，另一方面又向住户提供长期的住房抵押贷款。银行向开发商提供的低息贷款主要用于经济适用房的建设，其优惠政策主要体现在利率上下浮10%，贷款期限延长至5年，开发商可向外资银行贷款、对开发商资质要求降低这几个方面。
住房公积金作为保障性住房金融政策的另一个重要组成部分，其保障性主要体现在两个方面：一是加大公积金的归集和覆盖面，为保障性住房提供资金支持;二是购房者可利用公积金从银行贷款。根据住房城乡建设部发布的《2008年全国住房公积金管理情况通报》显示，截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，为保障性住房提供了大量的建设资金。保障性住房建设融资渠道单一，大量中低收入者虽然可以从银行获得住房抵押贷款，但是贷款利息并没有实质优惠，且住房公积金贷款往往难以取得，不论是开发商还是住户都十分欠缺更为广阔的融资渠道。
二、美国公共住房财政、金融政策利弊解析
美国是世界上头号经济强国，拥有世界上最发达的住房金融以及信贷市场，其住房私有率达到70%，这与美国政府在住房领域的财政政策以及强大的金融支持有不可分割的关系。然而，美国又是一个对公共住房领域干预较少的国家，主张使市场自由发挥，政府只通过间接的调控来实现住房领域的公平。次贷危机之后，美国对住房领域的大量干预和注资提醒我们关系到民生的住房问题并不能单纯地依赖市场调节，必须由政府进行干预。
(一)多样化的财政政策
美国公共住房财政政策表现在税收减免、财政补贴以及限制开发商利润这几个方面，且不同时期的财政政策都伴随着公共住房法律的完善。笔者根据美国公共住房发展状况，将美国公共住房财政政策的发展分为三个阶段。
第一阶段是二战后至20世纪50年代。这一时期，公共住房的匮乏是最大特征。二战后，面对大量的房屋因战争损毁，罗斯福政府面临的首要问题是住房短缺。这一时期政府颁布的法律包括《临时住房法》、《公共住房法》以及《住宅法》，提出由联邦政府出资，地方兴建，实物配租来解决居民的居住问题，并成立了退伍军人管理局、联邦住宅管理局、联邦抵押协会等组织来促进住房建设。
第二阶段是20世纪60年代至20世纪80年代。这时期，公共住房问题从数量缺乏转向贫民窟治理以及房屋修缮上来。联邦政府通过了《国民住宅法案〉〉以及“房租补助计划”，方面支持鼓励私人兴建维修住房，政府提供担保，向银行贷款。另一方面，政府向公民发放“房屋补助券”实现了从“砖头补贴”向“人头补贴”的过渡。政府方面继续支持发放资金兴建、维修住房，另方面向低收入者提供资金补助。
第三阶段是20世纪80年代到次贷危机之前。这时期，布什政府签署通过了《补助低收入家庭无房户买房法案》，开始了“美国首付计划”，对于有能力还贷而不能负担首付的困难家庭提供首付资助。
美国的公共住房政策经历了一个由“砖头补贴”向“人头补贴”、由政府提供全部建房资金到地方和私人提供建房资金的过程。这期间，美国采用了多种财政措施帮助中低收入者实现住房梦想，这主要表现在对住房需求和供给两方面上。一方面给予开发商和私人建房者以利税优惠和各种补贴，另一方面通过直接补贴房租或给予购房款等措施增强居民购买力，以支持其住房消费。
(二)融资渠道丰富的金融政策
美国政府性质的公共住房融资机构主要有三个，分别是联邦国民抵押协会(FNMA)、政府国民抵押协会(GNMA)、联邦房贷抵押公司(FHLMC)。它们在两级市场上各司其职，联邦国民抵押协会负责在二级市场上买卖抵押贷款，为政府特定住房项目提供特别支持，管理和经营政府持有的抵押贷款。而政府国民抵押协会(GNMA)则负责经营和清偿政府机构购买的抵押贷款和抵押财产，为政府项目提供特别资助，购买联邦住房管理局、退伍军人管理局和农户住房局担保的抵押贷款，并为抵押贷款债券提供担保，作为证券发行商参与二级市场业务。最后是联邦住房抵押公司(FHLMC)，向存款型金融机构的常规抵押贷款提供二级市场服务。除此之外，民间自发成立的抵押贷款机构也参与其中，使民间资本被广泛的利用于公共住房市场，这包括了储蓄贷款协会、美国互助银行、信用社、抵押银行等。
美国公共住房的金融政策给予开发商的优惠主要体现在政府提供低利率贷款、鼓励私人银行进行贷款、鼓励证券机构为贷款发放由政府担保的证券。而对于住房消费方，除了为其提供低利率的长短期抵押贷款之外，还支持私人参与二级市场的房屋债券买卖，并为二级市场建立了保险机制，增强了人们投资的信心。
(三)利弊解析
美国的公共住房财政、金融政策的有利方面包括四个方面：是政府广泛、间接式参与。政府虽然不提供直接的资金和土地支持，但是对于税收的减免以及补贴很大程度上吸引了私人的投资和建设，减轻了财政负担。二是财政、金融政策的法令化及规范化。从1934年最早的《临时住房法》到后来逐渐完善的《国民住宅法案》，政府都将公共住房财政、金融政策以法律形式予以确定。正因为公共住房法律的不断完善，美国的公共住房财政、金融政策才得以发挥最大的作用。三是公共住房金融政策的多样化。两级住房抵押市场帮助银行、住房抵押机构等获得资金融通，不仅降低资金运营风险，而且给住房消费提供大量资金。四是金融监管机构和保险机构对住房抵押贷款保驾护航。专门的房屋保险制度、产权保险制度以及抵押信用保险制度，使得住房担保业务运行更加规范。
虽然美国的公共住房财政、金融政策在解决中低收入群体住房问题上值得我国保障性住房政策借鉴，但是次贷危机却让我们深刻的了解到其弊端。是监管机构对于申请住房抵押贷款的低收入人群未能有效地审查其申请贷款的资格，尤其突出的表现为次贷危机之前，房地产市场一片繁荣从而导致了大量银行和金融机构对不符合条件的申请人大量的发放住房抵押贷款。二是二级市场金融衍生产品发展过快，导致监督机构无法对其进行有效监督，各种低首付、不同利率组合的住房抵押贷款债券流向市场，在加速资金流动的同时增加了市场风险。三是长期优惠的财政、金融政策以及便利的住房抵押债券融资模式加大了来自需求和供给的双方面的投资，降低了人们对于资产风险的警惕性。
三、美国公共住房财政金融政策启示
美国公共住房的财政政策和金融政策在帮助居民实现“人人都有良好的住房”和住房私有化方面发挥了重要的作用。了解美国的公共住房财政金融政策，可以给我国的保障性住房政策的资金筹集带来很好的借鉴，尤其是在次贷危机之后，我们更要从美国的公共住房政策中吸取经验教训。
()坚定市场为主政府为辅的住房供应模式
美国现阶段的住房财政政策和金融政策都是通过间接调节方式进行，尽量不干预市场。而我国在保障性住房方面采取的措施还处在美国早期大量提供实物住房的阶段，这也类似于房改之前我国的公房供给模式。大规模的实物住房供给一方面会影响商品房市场，另一方面也会增加财政压力。市场经济体制下的新住房体系应该坚定地以市场为主要供应渠道，而政府的行为只能作为市场的补充，不应该影响市场发挥资源配置的作用。
(二)利用灵活的补贴形式提高居民住房消费能力
美国对最低收入者提供住房，对中低收入者提供不同的住房补贴而不是提供不同类型的住房。这种租金补贴模式往往与收入挂钩。不区分中等收入群体的层次，承租者往往只需支付低廉的租金即可租赁套合适的住房，剩下的租金通过住房券、现金补贴等模式发放给承租者或者房东。而我国现阶段保障性的住房补贴还依旧停留在“砖头补”和“暗补”的阶段，给政府财政背上了沉重的负担。只有切实增强人们的支付能力，并提供不同形式的住房补贴，才能更好地解决居民的住房问题。
(三)成立保障性住房融资及监督机构多渠道筹集资金
美国的公共住房金融机构有政府直接参与成立的，也有民间自发组织的，二者相互配合，在一级市场和二级市场发挥着各自的作用，并为公共住房的建设提供了资金的融通。而我国在这方面的欠缺直接导致了我国的住房资金不足，大大增加了财政的负担。我国应成立专门的住房保障部门，依托住房公积金等增加筹资渠道，鼓励发行住房抵押贷款债券，同时要成立相应的保险机构和监督机构，对住房抵押贷款的购房者进行监督，并实行强制保险措施，增强融资安全性。
(四)构建政府引导、多方参与的保障性住房投资模式
首先，应该明确政府在保障性住房方面的领导地位，这是政府职能在住房领域的体现。其次，从美国的公共住房政策来看，吸引其他参与者包括私人开发商、民间资本等参与保障性住房的建设，应当是保障性住房发展的必然方向。这不仅能够提高保障性住房的运行效率，而且也为现阶段的保障性住房建设提供了资金。
