第1篇：浅析房地产项目管理的问题
1房地产项目管理原则
1.1责任对等
责任对等是相对于房地产这个行业而言的，它的主要对象就是房地产的开发商。房地产之所以是一个暴利的行业，主要原因就是掌握良好的时机，并以最快的速度出售房产，并从中取得巨大的回收资金。但由于房地产回收的资金融资量过大，所以在资金回笼时，具有速度不够快的特点。所以，为了取得更多的回收资金，很多房地产为了争取更快的进度，不重视自己的职责，进而忽略生产的质量，生产出很多劣质的建筑，给社会的资源带来了很大的损失。
1.2成本最优
从房地产项目管理的角度对房地产的成本运行进行分析，为了能达到房地产成本最优的目标，就要在成本最优化，也就是最低化的基础之上，对房地产运行的成本不断的降低。房地产成本的最优化也要考虑到房地产生产的质量，只有合格的产品才能实现房地产成本运行的最优化，才可以给企业带来最大的利润，最终给社会营造有利的资源。
1.3质量管理
产品质量是每个企业的生存支柱，对于房地产行业来说，建筑的质量在企业中起到致命的作用。但在实际的生产当中，很多房地产开发商为了加快工程的进度，为了能较早的把房产投入市场，收回成本，在生产的过程中忽略多个施工环节，造成竣工后的房产质量较差。在消费者的使用中，频繁的出现多种质量问题。所以，在企业生产的施工过程中，做好房产质量管理工作的基础之上，做到行之有效的项目管理运作是十分重要的。
2房地产项目管理的现状
2.1房地产项目质量的现状
质量较高的房地产项目是对房产进行具体规划，并主要涉及到以下多个方面，房屋设计应该具有合理的科学性，还要确保结构安全、节能环保、功能合理、质量可靠、技术先进、造价经济以及物管到位等。但在现实中，很多房地产开发商在项目开发上，主要追求的是外在的吸引力。为了最大化的减少房产的投入成本，在选择一些低价中标的设计、施工、材料和监理等相关单位。而在合同的履行时期，经常出现垫资和拖欠进度款等现象，造成中标单位在施工的过程中，没有一定的资金保证房产的质量。此外，在选择的设计单位上，由于对方不具有一定的专业性，设计出来的房屋功能不够齐全；而在施工图的设计方面，在施工的方案、结构体系、节能节地、内部功能以及外部空间利用等很多方面都没有深入的研究；即使在重要的施工环节中，出现层层分包的严重现象，材料在投入使用时，也没有对其质量进行严格的检验。即使是最后的售后服务，多数开发商也是选择转移给施工单位或者物业管理单位的方法，造成出现质量问题时得到及时的解决。
2.2房地产项目利益的现状
受房地产开发项目使用土地资源紧缺和消费者对购房日益增长的影响，房地产行业出现商品紧缺，并且房价呈现直接增长的趋势。进而造成设计、施工和监理以及业主等市场以房地产开发商为合作的主要对象，形成一种以强势为主体、以利益为核心的不良市场。房地产开发商在垄断房地产行业市场的同时，并在房地产项目管理中，实施自主式和封闭式管理方法，从而导致房地产开发商和业主在房地产项目的管理方面，出现了信息不对称的严重现象。
2.3房地产管理的现状
受人们生活水平的提高，人们对住房的质量要求也日益变化。房产的功能将会越来越全面，其公用配套设计也将会越来越多。由于现代科技的飞速发展，住宅的科技含量也在逐步的进步，很多关于房产的技术、材料、工艺以及管理等水平都在不断地上升。但从现时期多数房地产开发商在房地产项目运作的角度进行分析，他们多选择使用自主式管理方法。这种方法具体的是指，开发商在企业内部设立项目管理部门，进行组织招标，并自主选择一些与房产建设相关的工程设计、建设监理以及施工单位等，并组织工程进行项目施工和项目试运行等，最后把企业的售后服务交给其他的物业管理公司，来承担一些过渡期的物业管理。从现时期的房地产项目管理现状中可以分析，其项目的质量、成本、进度以及效率等方面表现得都不很乐观。
3房地产项目管理主要存在的问题
现时期，由于我国房地产开发的项目管理水平较低，很多房地产开发的项目都存在房产质量较差、交房时间拖后、前期物业管理水平低等一系列问题。本篇文章主要从房地产项目开发的决策时期、设计时期、实施时期三个时期出发，对每个时期所存在的问题进行详细的分析。
3.1决策时期主要存在的问题
目前，房地产的项目管理在决策时期所存在的问题主要有两个方面：一方面是其决策机制不够完善。我国国内的多数中小型房地产开发商多出身于包工头或者其他行业的成功者，所以，其主要领导人不具有房地产专业知识，对项目的管理认识也不够全面。更为普遍的是，在中小型房地产企业的决策中，听从其领导人一人决策较多，即使领导人员做出一些不合理的决策也没有人指出。另一方面就是市场调查不够全面，信息收集不够充分。多数的房地产开发商还沉溺于二十一世纪初的房地产黄金时期，他们还一直处于只要手里有房子，就不存在没人要的心态。从而对项目前期的市场没有进行全面的调查，也没有对其可行性进行深入的研究，对其相关的信息也没有进行充分的收集。即使收集了相关的信息，也只是偏面的，所以收集的信息不够充分。这些中小型房地产企业的领导人，多是根据自己在市场中的多年经验，对项目的可行性进行大概的估计，进而对项目市场的定位没有准确的把握，与项目的有利时机擦肩而过。再加上其项目报告没有一定的详细性和可行性，在最后的决策中，这些领导人做出盲目的决策，从而导致其项目产品不具有科学性。项目决策时期所存在的问题，给以后的项目管理带来很大的难度，更有甚者会演变成为项目管理的技术问题和工程建设问题。
3.2设计时期主要存在的问题
房地产项目管理在其设计时期的问题主要表现在以下两个方面：其一，重视施工，忽略设计，给成本控制带来很大的难度。在我国国内的房地产企业中，表现最为突出的就是比较注重项目的施工时期的投资控制，对投入合理的资金能取得适用而又经济的有形建筑产品却几乎没有考虑到。重视项目的施工而忽略其设计在每家房地产企业中几乎都存在。众所周知，成本的投资控制是建立在施工图纸上的，当施工图纸已经设计好后，再对其成本范围进行控制时，就很难实现控制的目标了。其二，对房产的外形设计多随波逐流，不能就地取材，因地制宜，满足于消费者的心理需求。这个问题主要表现在很多房地产企业的设计，不能从当地消费者的心理需求出发，多借用一些国外的楼盘风格进行设计，建设出一些与现代消费者需求相差太远的楼盘风格以及户型等。
3.3实施时期主要存在的问题
房地产在实施时期主要存在的问题就是工期拖延现象较为突出。在房地产项目管理中，难度最大的就是企业与业主间签订的施工合同的分包工程。由于在工程招标的过程中，签订的工程施工合同不够严密。所以，在业主以后进行项目管理时就存在很大的难度，尤其是在工程的接口和配合两个方面存在的问题最多，最终导致工期迟迟不能竣工。
4房地产项目管理存在问题的主要解决策略
根据房地产项目管理在三个时期存在的主要问题，以下对些提出针对性的解决策略。
(1)在加强项目前期投资决策时期可行性工作的同时，再对其进行深入的研究，并充分发挥工程管理人员在工作中的作用。
由于中小型房地产市场调查的不全面，信息收集的不够充分，严重影响了项目管理的可行性研究。所以中小型房地产开发商要取得最终利益，只有在全面掌握商业情报的基础之上，例如：市场供求的具体状况和消费者对购房的真实需求以及同行的相关资讯等信息，才能对项目前期的可行性的人力和物力以及财力、时间等相关要素进行科学而又深入的研究。除此之外，在进行研究的过程中，企业还要采纳一些专业工作人员，在项目的经济、项目概念规划方案、技术可行性等相关方面的意见，并充分发挥他们在这些职位中的作用。从而提高房地产开发商项目决策的质量。
(2)注重设计时期的设计方案，以便于加强设计时期的投资控制。
设计时期的投资控制应该是企业项目的重点。企业必须改变注重施工，忽略设计的观念。一个良了的设计方案，建设出来的房产不仅可以吸引广大的购房消费者，满足于他们心理需求，在帮助企业创造经济利益的同时，还给企业打造了一个良好的知名度，在同行乃至社会中树立一个良好的企业品牌。所以企业要加强设计时期的投资控制，就要在设计方案中投入很大的精力。
(3)注重项目管理实施时期的工作。
做好项目管理实施时期的工作，就需要和工程项目现场的管理人员分散协作，一起完成工程的实施时期的项目交付和移交等工作。除此之外，业主还要根据实施时期的特点，使用分步实施和统一规划等方法，进行分期分批的招标。为了有助于房地产开发商和监理单位管理和协调，避免不必要的风险，在减少房地产开发商分包项目的同时，对于项目整体中的开发商分包的每个工程内部都要进一步的系统细化、并深化合同中的每个条件以及每个接口的配合条件等。
5结语
房地产的项目开发是一个资源整合的过程。中小型房地产企业想在激烈的竞争中占有一席之地，就需要在做好项目定位、与一些实力较强的勘察、监理、设计、营销能让施工等相关单位进行合作，建设出适合现代购房消费者的心理需求的房产。除此之外，还要控制好项目管理中的进度、质量、造价以及安全问题，工程在施工的过程中便会较为顺利、其进度目标也较有一定的保障。
第2篇：试论房地产项目管理现状及解决措施
房地产项目的管理是全方位的，要求项目经营者对项目的质量、安全、进度、成本、文明施工等环节都要进行正规化、标准化的管理，这样才能使施工项目各项工作有条不紊地顺利进行。房地产项目的成功管理不仅会为项目、为企业带来良好经济效益，也会产生良好的社会效益。
一、房地产项目管理现状
随着人们生活水平的提高，人们对住房的质量要求也逐渐变化。房产的功能要求越来越全面，其公用配套设计也将会越来越多，住宅的科技水平也在逐步的进步，很多关于房产的材料、技术、工艺以及管理等都在不断地改进。外部环境对房产开发企业提出了新挑战，在优胜劣汰的市场经济环境下，要想取得项目的成功，除必须具备的基本素质和整体实力外，还需要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业诸生产要素达到合理科学的配置，运用现代化的管理方式，合理配置人力资源，保证质量，降低消耗，挖掘内部潜力，依靠项目管理的进步以达到最大的经济效益。从现时期的房地产项目管理中，其项目的质量、成本、进度以及效率等方面表现得都不是很乐观。
二、房地产项目管理中存在的问题
正确、合理的对房地产项目进行管理，开发有效的项目管理经验是今后房地产界所要正视的一个问题，现在的房地产项目的管理中主要存在以下问题。
2.1前期，开发商准备不足
开发商在项目方案确立之前，缺少对市场的充分调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么。只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终不能超前别人。而且由于决策层缺乏对市场的调查，对市场没有充分的认识和了解，往往在方案决策阶段会出现失误，增大了企业的风险。
2.2中期，对设计不够重视
房地产项目在实施阶段也存在重施工，轻设计的问题。很多房地产开发商将注意力过多投向施工阶段，但是对科学合理的规划设计方案能够给项目带来的价值明显重视不足，也就是只是强调施工，轻视了设计。对房地产项目的外观设计多随波逐流、贪大求洋，而不是结合项目自身特点，因地制宜，体现项目自身的特色来满足消费者的需求。还有很多房地产项目的设计，只是简单的复制了外地甚至国外的某些项目的风格，而不去考虑是否本地条件是否适合及周边环境能否协调，最终完成的产品也与消费者需求相差甚远。
2.3后期，合同不严谨
房地产项目在工程施工阶段签署的工程施工合同内容不完整、条款不严谨，尤其是在承包商配合以及各专业接口方面的划分和规定不够详细具体，造成各承包商之间协作效率低下，推诿扯皮时有发生，并最终导致工程的延期。在工程项目的收尾期，开发商往往需要花费大量的时间与精力用于协调各方之间的配合，而且工程本身往往会遗留下许多的缺陷和问题，一旦这些问题爆发，又会由于合同内容的不严谨造成难以分清各方责任，进而影响项目整体的效率和形象。
三、解决措施
以上种种弊端的出现，呼吁房地产开发企业要有现代化的项目管理理念来管理房地产，规范其合理运作。要避免这些问题的出现，房地产企业应该采取以下措施来解决项目管理中存在的问题。
3.1加大前期的市场调研
前期的可行性研究既包括项目前期的市场定位和产品研究，也包括项目的品
牌和战略。由于中小型房地产市场调查的不全面，信息收集相对来说不够充分，往往会影响项目可行性研究的准确度和价值。所以中小型房地产开发商要想取得最终经济效益，只有在全面掌握市场环境的基础之上，才能对项目前期的可行性的人力和物力以及财力、时间等相关要素进行深入科学的研究。除此之外，在进行市场调研的过程中，企业应该采纳专业技术人员，在项目的经济、项目概念规划方案、技术可行性等方面进行充分的调研，综合他们的意见，发挥他们在这些职位中的作用。房地产商要有意识到这一点，对自己的产品有一个客观合理的评价，进行充分的前期可行性研究，才能确保产品质量的实现及经济效益的最大化。
3.2提高管理人员的素质
目前我国现有实力强大的项目管理公司不多，而且专业性的项目管理人员非常少，人员素质也不高，许多都是东拼西凑的杂牌队伍，对项目管理的任务、性质和机制的认识不够全面，管理存在很大的片面性，往往局限于对施工质量的监控，使我国的项目管理在理论和实践上与先进国家相比存在较大的差距。要使项目管理现代化，一定要具备现代化管理素质的管理人员。特别是项目负责人，要具备与时俱进、不断创新的观念，懂得项目管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模相对较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，要实现项目的现代化管理是非常艰难的。同时，项目管理的每一位人员要随着社会的不断进步、科学管理水平的不断发展，不断提高自己的管理能力，接受充分的培训，通过培训，提高自身的管理素质。项目管理人员素质的高低，决定了是否是一支合格的项目管理队伍。而具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目的各项工作在健康有序的环境下开展。
3.3完善房地产项目的监管
为了确保项目管理的顺利进行，完善公开的程序监管是确不可少的，完善公开的程序监管才能确保项目管理的顺利进行，才能保证项目管理目标的实现。由于前期的可行性研究不足，很多房地产商为了能够尽早的回笼资金，片面追赶工程进度，忽视了工程中应该注意的安全及质量问题的监管等。针对目前各地房产项目管理程序不规范的问题，应该加强监管的作用，可以通过第三方监管力量的引入，防止出现“自己监督自己”的现象。因为房产项目点多、面广、战线长，涉及的内容复杂，只有通过有效的管理程序，适时的调整项目当中存在的问题，才能使项目能够顺利的进行下去。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，从而可以提高项目管理水平和工作效率。
四、总结
房地产的项目开发是一个资源整合的过程。随着我国经济的飞速发展，房地产行业在国民经济体系中所占的比重越来越重，并已经逐渐我国一个重要的支柱产业。然而我国大多数房地产企业项目管理存在的问题大大影响了房地产行业的发展。中小型房地产企业想在激烈的竞争中占有一席之地，就需要在做好项目定位、与一些实力较强的勘察、监理、设计、营销能让施工等相关单位进行合作，控制好项目管理中的进度、质量、造价以及安全问题，科学的运用项目管理理论和方法对公司项目管理方面发现的问题提出了相应的控制措施。
