在对国内外风险管理理论整理、总结、分析的基础上，结合房地产行业投资风险的概念特点，借鉴其他房地产开发项目过程中运用的比较成功的风险识别、分析、评估与应对方法，对交通未来城投资建设全过程中的风险进行分析研究，并最终提出相应的风险应对策略。
一、交通未来城项目及风险管理概况
(1)交通未来城项目概况。交通未来城项目处于菏泽市开发区核心位置，西临人民路，南临长江路，东临振兴街，是一个集精品住宅、时尚公寓、高档写字楼等多种物业形态为一体的综合性地产项目，致力于打造菏泽商住社区的新标杆。项目整体建成后将是一个集居住、购物、休闲、娱乐为一体的顶级城市综合体。泽联通建筑安装有限公司承建。项目西邻人民路，南邻长江路，东临振兴路，占地48131㎡，总建筑面积182819㎡，绿化高于35%，由5栋高层住宅、1栋公寓和1栋写字楼组成，十一个集精品住宅、时尚公寓、高档写字楼等多种物业形态为一体的综合性地产项目，致力于打造“缔造现在，引领未来”的菏泽商住社区新地标。周边银座商圈、开发区人民医院，建设银行、工商银行等成熟生活配套一应俱全;毗邻区实验小学、实验中学、菏泽一中等名校，尊享一站式教育配套;距离火车站和新汽车站仅1公里之遥，5公里直通日东高速。
(2)交通未来城项目风险管理概况。交通未来城是菏泽市市委、市政府、开发区委、区政府确立的牡丹区东部核心商业圈中的重点示范项目，为了确保交通未来城房地产开发项目的成功，菏泽交通集团房地产开发有限公司设立了项目部专门负责该项目的具体实施。在项目开发初期，开发部、行政部负责项目审批、土地交易、施工设计等工作;在施工期，工程部、行政部负责承建企业选择、具体施工等工作，同时，销售部门进行施工期间的前期销售工作;销售期，销售部门负责预售、现房销售等工作。在项目开发的全过程中，都需要全面的工程项目风险管理和质量管理体系来保障其实施运行。
二、交通未来城项目风险管理存在的问题
(1)项目的组织结构不合理。在项目组建的过程中，应该充分考虑到项目风险去在于开发全过程，而不局限与某个部门或某个开发阶段。风险防控需要项目全员的参与，只有各个部门通过相互合作才能一定程度上把风险降到最低。如果没有一个合理的项目组织结构，就会带来相应的沟通问题，从而会使项目风险管理工作难度增加。
(2)项目管理人员风险意识薄弱。交通未来城房地产项目开发过程中，风险的管理主要侧重于工程施工建设阶段，而在前期的施工设计、土地交易及销售阶段的预售、现房销售环节存在的风险同样不能忽视。项目管理的风险意识薄弱、风险管理技术方法简单，都会给项目的顺利实施带来一系列潜在风险。
(3)项目风险管理人员水平不高。交通未来城项目团队中，设在工程部下的风险管理组现有成员4名，其中本科及以上学历的2人，有相关开发经验的2人，35岁以上的2人，相比于其他项目团队来说，风险管理团队成员的综合素质一般，整体的风险管理水平一般。项目风险的识别、分析、防控等工作对项目风险管理人员的素质存在很大关系，如果项目管理人员水平不高，同样会给整个项目建设带来一定的风险。
(4)项目风险管理经费投入不足。项目风险管理经费一般包括项目风险管理人员工资、培训及其他费用，从交通未来城项目经费投入占比中可以看出，项目风险管理经费投入相对较少，项目对风险管理的经费支持较少。一般情况下，管理经费的投入支持是房地产项目风险管理顺利实施的重要条件。
(5)项目的资产负债率。一般情况下，资产负债率保持在50%左右较为合理，房地产开发项目由于投资比较大，维持在60%左右较为合理，如果超过80%以上，意味着房地产项目开发面临着巨大风险。交通未来城项目前期投资比较大，资产负债率为69%，可以看出，该项目现阶段资产负债率相对来说较高，面临更大的资金链断裂的风险。
三、交通未来城项目风险管理措施
风险预防是在风险发生之前，采取相应的措施降低或避免各种风险因素造成的损失，也就是说，说要降低风险发生的概率来减少损失。
(1)建立与政府相关部门有效沟通机制。主动与菏泽市委、市政府、金融机构、建筑企业、监理企业、税收财务职能部门等政府部门保持有效沟通，建立健全有效沟通机制，最大限度争取其支持，为交通未来城房地产开发项目提供一个良好的开发环境，从而在项目进程中会无形较少一系列风险因素，保证项目的顺利开展。
(2)加强政策分析，有效规避政策风险。密切关注菏泽市当地政府部门的政策的发布及变化，要及时、适时根据政策的调整变化做出相应的变化，加强对其的关注与研究，从而在一定程度上避免政策风险的产生对项目建设产生的影响，积极采取有效措施规避政策风险。
(3)加强项目的质量监督与管理。一般情况下，质量管理以事前控制、合同管理为主。一要委托具备相应监理资质的专业公司对交通未来城房地产开发项目进行全程监督;二要加强对承包商及分包商的专业能力、资质的严格审查;三要建立健全质量监督管理体制;四要对相关人员进行质量培训，提高质量管理的专业水平;五要依靠先进的工艺技术及施工技术为质量提供保障。
(4)加强安全意识，严控安全事故风险。加强安全意识，以安全生产为首要任务，严格防止安全事故风险的发生。要做好事故风险的防控，一要进行全员的安全培训，切实从思想上加强事故安全意识;二要制定严格的安全规章制度;三要建立完善的安全监督管理机制;四是侧重人员安全事故的监督;五要实时监控生产过程中的安全状态和不安全行为;六要明确安全责任;七要全额购买人身意外伤害保险，做好风险转移。
(5)完善财务管理系统，避免财务风险。制定与企业发展战略相适应的财务战略，创建并完善财务管理系统，建立健全财务风险防控体系，来确保开发项目的财务安全。一要制定科学的财务战略，引导项目财务风险管理;二要做好房地产项目开发的前期规划与可行性研究分析，为财务管理提供决策依据;三要进一步拓展项目开发融资渠道，提供项目资金的流动性;四要建立健全项目预算控制体系，并做好相应的事前、事中、事后的科学合理评价。
作者：韩家康 来源：商情 2016年28期
