在城市过上田园般的生活，漂亮的绿化带点缀着低矮的小房子，宽阔的马路穿梭其中……这大概是多数城市人的梦想。可最新一期《经济学家》却打破了这一遐想，它在封面文章《城市与空间》及研究文章《土地的悖论》中，提出了一个基本与“绿色城市”相违背的观点：现在大部分大城市的规划，人为地导致了土地资源稀缺、土地利用水平低，从而带来巨大的经济代价，因此建议各国决策者征收高额土地税，并实行自上而下的城市规划，让大城市的房子盖得更高更密、城市交通更快。而这似乎从侧面为中国“土地财政”正了名：如果人口聚集城市产生经济价值，那么以出卖土地来发展城市的方式就是正当的。
沉重的土地代价
世界经济发展史上，土地的地位似乎一直在下降。18世纪的法国学者认为，土地是财富的根本保障。亚当・斯密将土地与劳动力、资本并列为生产的三大要素。然而，随着现代社会的发展，摩天大楼、人造肥料、铁路、郊区的出现，让土地的重要性大为降低。20世纪下半叶起，土地对GDP的价值比大幅下降，甚至有学者在20世纪70年代预言，土地与位置将不再重要。
可是，现在稀缺性――特别是在大城市中土地的稀缺性，再一次让土地成为关注焦点。在过去10年中，香港土地的实际价格上涨了150%;伦敦中心梅菲尔区的住宅地产每平方米达5.5万英镑(折合8.2 万美元);曼哈顿的住宅地产每平方英里的售价高达165亿美元。
《经济学家》的文章从最基本的供需关系出发，探析土地稀缺背后的原因。哈佛大学教授爱德华・格雷瑟和巴塞罗那研究机构CREI的研究员贾科莫・彭泽图(Giacomo Ponzetto)认为，信息技术革命使知识密集型产业利润可观，也使知识密集的大城市像磁铁一样，吸引来自四面八方的人们，城市重新成为全球经济的核心。爱德华・格雷瑟和他的同事马修・莱森哲还发现，在创意聚集的大城市，劳动力积累知识的速度更快。也就是说，大城市通过聚集知识和创意创造财富，吸引人口聚集。这也解释了为什么中国北上广的人口越来越膨胀。
人口聚集就必然导致城市土地稀缺?事实并非如此。如果每户家庭按占地1英亩计算，一个得克萨斯州就足以容下整个美国。这就引出了当前大城市土地稀缺的第二个原因：城市规划导致土地供应少，利用水平低。
19世纪末城市毫无节制地发展，引发贫民窟、犯罪率上升等一系列问题。城市规划是决策者对城市无节制发展的矫正措施。近100年来，各国政府对城市土地规划的规定越来越严格，现在看来似乎有些矫枉过正了。
例如，谷歌公司原计划在硅谷的山景城建居住区，但因居民的宠物可能威胁当地的猫头鹰种群，该计划遭到抗议。山景城的圣克拉拉是许多世界一流信息技术公司的总部，人口本应十分密集，可由于城市规划，这里的房屋大都是独门独院，人口密度仅为每平方千米2300人，比人口密度本就不高的旧金山还要低3倍。
这种土地现象，造成了大卫・李嘉图所说的因资源稀缺获得“意外之财”的现象。早在19世纪，李嘉图就观察到，粮食供应趋紧抬高粮价，拥有良田的地主突然发现自己的财富膨胀，可财富的获得不是依靠创新，而是因为他碰巧拥有一种稀缺资源。现在世界的土地情况也是如此，拥有土地就能轻而易举获得“意外之财”。
大城市通过聚集知识和创意创造财富，吸引人口聚集。
据耶鲁大学教授罗伯特・席勒计算，经通胀调整后，美国建造新房的价格与1980年代相差无几，但新房的购买价格却同期增加了30%，有些城市(如波士顿与旧金山)的房价从1993年到2013年增长了60%。而房价贵的主要原因是地价贵。据伊利诺伊大学副教授大卫・艾波尔和美国国会预算办公室官员加百利・埃尔利希的研究，美国房价中，平均约1/3的成本源于土地，在城区这一比例达到近1/2。由此可见，在房价上涨中，获益最多的是“地主”。法国学者托马斯・皮凯蒂的研究认为，房产累积财富的速度远快于经济增长的速度。
人为造成的土地稀缺不仅导致财富的不公平，更重要的是它阻碍了劳动力的自由流动，影响经济发展。高昂的住宿成本使劳动者不得不搬到房价较便宜、但效率低下的地方生活。一项研究显示，如果没有城市建设上的严格限制，旧金山湾区的就业将是现在的5倍。再加上收入损失和人才潜能的浪费，这一数字将是令人震惊的。而如果放宽美国城市发展的种种限制，美国的国民生产总值可提高6.5%―13.5%，也就是1―2万亿美元。几乎没有其他任何政策能做出如此巨大的贡献。
更高、更快、更密集
对于如何破解大城市土地稀缺的难题，《经济学家》给出的答案很简单：征高额土地税，以增加土地使用成本，让开发商把建筑物建得更高;实行自上而下的城市规划，让城市交通更快，建筑物建得更密集。
在许多富裕的国家，土地增值税只占总税收很小的部分，但地税是一个很有效的手段，因为房产所有者很难逃税。尽管高额地税会打击投资的积极性，可它会鼓励开发商对土地竭尽其能地开发，将楼房建得尽可能高，从而提升土地利用率。
放松城市规划可能给大城市土地供应带来较大变化。爱德华・格雷瑟和美联储研究人员莱文・萨克斯等人2005年研究了土地供应限制带来的房地产成本，他们将此称为“阴影税”。1998年，这种“阴影税”在华盛顿特区和波士顿是20%，在洛杉矶和曼哈顿是50%左右。伦敦政经学院的一项研究估计，由于伦敦西城区不合理的土地使用规定，办公场所用地费用上涨了近800%;在米兰和巴黎，土地使用规定使地价上涨了近300%。
也许有人会说，放松城市规划，难道又要走19世纪城市无节制发展的老路吗?《经济学家》认为，就像放松移民政策会给国内就业带来负面冲击、放松全球贸易政策会给国内产业带来负面冲击一样，放松城市规划可能带来贫民窟增加、犯罪率上升等问题，但这些负面效应是可以克服的。
不过，这两项简单的建议执行起来都不简单。现在的城市土地政策对拥有土地的人群有利，征收高额土地税将打击富裕阶层，他们的反对是显而易见的。反对放松城市规划的人群更加广泛，从关心动物的环保人士到希望得到天价赔偿的钉子户。可城市土地稀缺问题必须解决，因为没有任何政策能让世界产生10万亿美元左右的GDP增长。
