《物权法》将于2007年10月1日实施。2003年9月1日实施的《物业管理条例》（以下简称“《条例》”）基于《物权法》已于2007年8月31日就有关条款做了修改，将与《物权法》同步实施。
《条例》要规范的主要对象是业主一方、物业服务企业一方，以及两者之间的关系。从《条例》实施四年来的实际情况看，《条例》对规范物业服务企业的运作和提高服务水平起到了较好的作用。但对于规范业主这一方，也就是如何使业主达成共识，如何使业主做出共同决定方面，《条例》在过去四年产生的效果，差强人意。
从社区业主自治的现状来看，最主要、最困难的是如何让业主在广泛参与的基础上，对于社区的事务，如选择物业服务的方式，选择物业服务企业等，做出共同决定。有了业主的共同决定，具体执行是次要的、好处理的问题。
对业主大会/业主委员会构架的认识
1、 社区业主自治基本国情
●我国大部分社区规模较大，都在千户上下；
●社区业主参与社区公共事务的主动性和持久性不够好，还需要长时间的引导；
●社区物业服务需要做决定的大小事情较多。
2、业主大会/业主委员会构架的缺陷
按照《条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会除了这样一个定义，没有作为一个组织应有的属性，如办公场所，联系人等。新修改后的《条例》第十一条，将业主大会履行的职责修改为业主共同决定，使业主大会组织的功能也虚拟化。修改后的《条例》将业主委员会是业主大会的执行机构改为业主委员会执行业主大会决定事项，将业主大会与业主委员会的关系模糊化。
修改后的《条例》中规定的业主大会会议，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。对于中国现在的绝大部分社区来说，业主数量多，一个社区的业主来自不同的行业、单位、地区，集体召开业主大会，在同一时间把大多数业主集中到同一个地点开会，实际上是不现实的。对于我国社区规模在千户上下的社区，从《条例》实施到现在的四年中，在全国范围内，没有一例以“集体讨论形式”成功召开业主大会的报道。所有千户上下的社区业主大会会议的召开，绝大部分（也可能是全部）采用的是“书面征求意见形式”。也就是说，业主大会会议的召开，最后全部是“全体业主书面表决的形式”。我们必须客观面对这个现实。
修改后的《条例》规定业主委员会执行业主大会的决定事项。由于业主大会的“虚拟性”，对于提议召开业主大会，基本上都是由业主委员会决定。按《条例》规定，业主可以提议召开业主大会会议，条件是有20%以上的业主提议。一个千户上下的社区，要收集200户左右的业主签名，对于松散的、没有组织的业主群体来说，是非常困难的。
《条例》中规定了业主的提议权和监督权，但是这些权利如何行使，《条例》并没有具体规定。因此这些权利的行使实际上是没有制度保障的。如业主提出的议题与业主委员会的意见不一致时，或者业主对业主委员会不信任而要行使监督权时，根据《条例》规定，受理的机构还是业主委员会本身，这在制度上就是一种悖论。实际上业主委员会成了既当运动员又当裁判员的角色。业主委员会上面没有“上级单位”检查把关。社区中的分散的业主对业主委员会又不能进行有效的监督。业主委员会成了一个不受监督的机构。
对于社区物业管理事务，《条例》中业主大会/业主委员会构架设计的初衷可能是保护每个业主的权利。实际执行起来往往成了每个业主都可以管，每个业主都管不了的局面。从全国社区业主自治过去四年的实际情况看，业主大会/业主委员会构架对于推动社区业主自治没有起到应有的作用。
对有限权力业主代表大会/业主委员会构架的认识
按照《物权法》的规定，如果得到多数业主的同意，一个社区完全可以根据自己的实际情况，如社区的大小、配套设施情况，制定本社区的业主自我管理、物业管理的模式。不应该、也不可能只有一个通用的模式。但对于大多数社区，如数百户到几千户的社区，笔者认为，有限权力的业主代表大会/业主委员会构架，是一个较好的选择。有限权力业主代表大会/业主委员会构架有如下两方面的含义：
第一、以有负责人、有实际存在（有办公地点、联系人、联系方式）的社区业主代表大会为社区自治核心。业主委员会为业主代表大会的执行机构。可以设立业主监事会，以实现更理想的分权制衡。
第二、对于社区物业管理的重大事项（《物权法》规定的事项），或按管理规约能够启动全体业主共同决定（召开业主大会会议）的事项，由全体业主共同决定。除此之外的较重大事项，由业主代表大会决策。日常工作中的具体事务，由业主委员会决定。
业主代表大会是不是剥夺了业主的权力
对于业主代表大会，业界的争议很激烈，即业主代表大会是不是剥夺了业主的权力。对于此点，笔者的认识是，按上面所定义的有限权力业主代表大会没有剥夺或削弱业主的权力。
如上面所述，业主行使权力的根本是参与社区事务的共同决定，表现形式是以表决形式由全体业主共同决定（业主大会会议）。如果在业主代表大会的构架下，从制度设计上，把提议进行全体业主表决（召开业主大会会议）的门槛，及对全体业主表议题（业主大会表决议题）提议的门槛定得适当的低，即等同于或低于业主大会/业主委员会构架中的规定，则业主的权力完全没有受到剥夺或削弱。相反，从制度设计上，可以增加业主代表大会提议进行全体业主表决（召开业主大会会议）的条款，进一步增强业主行使自己的权力。
实行业主代表大会制度，从以下方面有利于社区的业主自治和对社区物业的管理：
1、业主代表大会制度可引导更多的业主参与社区的物业管理事务
建立了业主代表大会制度，可以由几十位业主代表有组织地、持久地参与社区事务管理。业主代表可以引导更多的业主参与社区的物业管理事务。通过参加业主代表会议，业主代表可以更全面地了解社区存在的问题，可以了解政府的法规、政策，可以提高自身的认识和素质。
2、有利于整合社区中各种积极的力量，特别是居委会的力量
社区居委会是社区中的居民自治组织。实际上在现在的大部分小区，业主（包括业主的直系亲属）与社区居民大部分是重合的。居委会成员如果是本小区的业主，完全可以积极争取成为业主代表，参与社区的业主代表大会，以业主代表的合法身份积极推动和影响社区物业管理事务的决策。对于社区的业主自治，政府可以利用居委会的桥梁，引导和支持业主自治工作的正常开展。
3、可以支持、督促和监督业主委员会的工作
有了业主代表大会，业主委员会、物业服务企业、开发商，都会清楚地认识到，业委会后面有几十位业主代表的支持，这是一股比业委会几个委员更强大的力量。
对于业委会的工作，从制定计划开始，到主要的实施过程，业主代表都能参与和决策。业委会的工作，是在业主代表知情，在业主代表决策同意的情况下进行的。业主代表大会可以起到督促和监督业委会工作的作用。
4、有利于协调业主之间的利益，防止业主出现大规模分裂
通过业主代表开会讨论，把问题放到桌面上，大家充分讨论，这样可以让人们从不同的角度去认识理解同一个问题，也容易让人们理解持不同意见者的想法。对问题讨论后，少数服从多数，如有必要，可形成代表大会决议。有争议的问题在业主代表大会上讨论解决了，从而不会使矛盾激化，或者激起业主与业主间的群体对。
5、有利于社区业主对公共财产管理上升到更高的层次
社区建立了业主代表大会制度，形成了对业主委员会良好的督促和监督机制，在将来适当时机，可以考虑将社区业主委员会注册成法人。小区的公共财产可以注册在业主委员会法人名义之下。达到这样的层面后，社区业主选择物业服务方式，改换物业服务企业，对社区业主公共财产的保值和管理，将更方便和更有效。
结语
在目前及未来相当长一段时间，社区自治的关键是如何更好地引导更多的业主有组织地、持久地参与和关心社区的事务。保障业主参与社区事务权力的关键是将启动业主共同决定（或业主大会会议）的门槛及对议题的提议门槛设置得适当的低。制度设计上要直面我国的社区实际情况，所设计的制度要有可操作性和可持续性。只有做到了这些，才能真正和更好地落实《物权法》所赋予全体业主的权力，实现社区重大事务由业主共同决定的目标。只有做到了这些，才能实现社区业主的其他事务有人管、能监督的目标。
社区实行有限权力的业主代表大会制度，在当前我国社区现实情况下，是实现这两个目标较好的制度保障。
