论文摘要 2013年10月25日，国务院常委会议研究部署公司资本登记制度改革工作。此次改革，对市场主体准入放宽了，对政府监管方式创新了，中小型企业发展潜力更大了，更使得创新企业和新新行业有了新的更好更快发展平台。而住宅商用即企业使用住宅作为商业经营活动的场所或企业住所而进行一系列商业活动的现象。该现象是一个十分复杂的问题。此次公司登记制度改革其中有一条就旨在放宽市场主体住所（经营场所）登记条件，由地方政府具体规定。该改革精神及实践对住宅商用将会产生重大影响，并为之注入了新的发展契机。
论文关键词 改革 住宅商用 公司住所
一、 公司登记制度改革的内容及意义
（一）改革内容概要
此次《公司法》改革的内容很广泛，法条修改12处，包括注册资本、年检报告制度、诚信制度建设及放宽市场主体等各个方面。本文仅对公司登记制度改革中放宽市场主体住所登记条件这一变更进行深入探讨，进而分析其对住宅商用的微妙影响。
新《公司法》明确指出，要按照方便注册和规范有序的原则，放宽市场主体住所（经营场所）登记条件，由地方政府具体规定。这是关于住所登记改革的政策导向。虽然没有明确列明放宽的限度和登记的条件转变的明细，但这却是实质性的改革，在把控整体的思想指导下，将这一具体的自由裁量权赋予给了地方政府。如此一来，地方政府便可以根据地方的实际情况来出台细则，制定符合地方特色的市场主体住所登记条件，更加具有灵活性和可操作性。而对于讨论颇多与争议很大的住宅商用这一现状来说，又将会产生哪些影响，也是一件令人瞩目的焦点。虽然目前仍未付诸实现，但未来必将产生诸多的案例。
（二） 改革的意义
此次改革不仅希望从原来的重审查轻监管转换为宽进入严监管的理想模式，增强企业的自我约束和监管。还着重在简政放权上作出突破，从而构建出真正公平竞争的市场环境，以此推动中小型企业的发展，特别是新兴行业的成长，从根本上推动生产力发展。
改革赋予了市场主体简单快捷地设立公司的权利，无论是资本的额度，还是企业的各种登记，都做了根本性的变动。因此企业可以更加有力地抓住瞬息万变的商业机会，创造一个有活力的市场环境，这不仅迈开了成熟坚实的一步，更为良好的市场经济环境注入了根本性的活力。
二、 住宅商用问题的法律现状及实践分析
（一）现行法律规定
《物权法》第七十七条首次站在民事基本法立场对住宅商用问题作了总括性的规定，具体明确为：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。该法条看上去是对住宅商用做出了严格的限制，其实从另一个角度出发，这也是为住宅商用提供了一条独特的道路，那就是在遵守法律、法规及管理规约的基础上，只要经过有利害关系的业主同意，住改商其实是合法合理且被法律保护的。《建筑物区分所有权纠纷司法解释》在《物权法》第七十七条规定的基础上，对住改商做出了更加具体明确的阐述。该条司法解释赋予了利害关系业主的救济权，若事先没有获得利害关系业主的同意，此种救济权更是受法律保护的。虽然对利害关系的业主并未明确，但不得不承认这又是一大突破。
此外，该司法解释第十一条扩大了有利害关系业主的范围，但又对扩大部分做了严格的限制。需要证明自己的房屋价值和生活质量已经产生不利影响或者具有不利影响的可能性。
与《物权法》第77条比较而言，这两条解释更具体明确。特别是对“有利害关系的业主”的范围和证明方式问题做了阐述，从法律上保障了有利害关系业主的物权请求权和损害赔偿请求权。但此解释也并非尽善尽美，仍有许多有待商榷和考证的实际问题。比如“利害关系业主”认定时应当更多从主观角度考虑还是从客观标准出发？如若将本栋楼内其他业主统一认定为利害关系业主，那若是确实毫无相干的情形，该业主能否享有对住宅商用的否定权？还有这些用作商业经营的活动范围如何限制？有利害关系业主同意和反对的方式分别有哪些？这些问题从法条和司法解释中仍不能获得直观的答案。其中也需要平衡多方利益才能达到一个各方都认同的结果。
（二） 住宅商用之利弊分析
住宅商用，即企业使用住宅作为商业经营活动的场所或企业住所而进行一系列商业活动的现象。在该现象日益增多的情况下，利弊都很明显，有关的争论也从未停止过。
首先是成本上的优势，选择民宅可大大减少其在成本上的投入，从而将更多的资金投入到核心部分；其次是产权优势，法律规定的产权期限差别很大；再次是就业优势，利用自己家住宅进行个体经营活动便成为其再就业的途径，并且可以成为缓解家庭困难的途径之一。最后是民用住宅本身从条件上就能够符合并满足日益兴盛的各类新兴行业对经营条件的要求。
住宅商用虽然理论上拥有着上述的各种优势和好处，但不可否认的是住宅里日益增加的商家的确在某些程度上严重侵害了其他业主的居住利益。且不说人流增多会给安保工作带来很大的困难，同时也会使整个的氛围产生浮躁感。更主要的是，经营活动带来的各种污染对其他业主会有严重的干扰，比如噪声和环境污染，还有公用设施的消耗，或是经常装修，改变线路或管道线路等等，都会产生日积月累的恶性影响，对居民安全感、生活质量产生困扰的弊端是显而易见的。
（三） 住宅商用合理的规制办法
1.平衡双方利益是根本
住宅商用是我国社会经济发展过程中出现的特殊现象，一方是居住利益，另一方是经营之利益需求，两者之间在某些方面会存在很大程度的冲突。但这并不意味着这是一种非此即彼的截然对立关系。在居住利益和经营利益之间寻找出合适的平衡点还是能够实现的。只是有些关键点仍需细化，才能避免多种理解和争论，营造出和谐的社会经济关系。
2.经营活动的具体范围界定
首先要明确经营性活动具体的范围包括哪些。根据法律和司法解释的规定，只要不违反强制性规定的前提即有可能成立。而有以下两类强行性规定被排除在外：一类是法律法规关于部分企业工作场所的强制性规定或者禁止性规定，另一类是管理规约的强行性规定。另外，对以上事项工商部门在登记时也应该予以严格的审查，起到监督管理的作用。
3.利害关系业主的判断和同意方式的表达
关于如何界定“利害关系业主”的具体判断，因为房屋价值是很抽象的，它其实是追溯于生活质量的，其根本价值来源于生活和居住，所以房屋价值的降低，是应当通过生活的质量来评判的。但如果从事经营活动的业主能够证明自己的经营不可能给其他业主造成不利因素的影响，那么其实是可以允许其经营的，从而也就排除了所谓的利害关系业主的反对权与救济权。
总而言之，住宅改商用是存在一定合理性的，但是这种存在并不是没有限度的，不是绝对自由而无限制。首先对住宅商用的限制应当以其他业主正常居住利益的维护为归依，并且居住利益的克减应当经过权利人的同意。更重要的是，在经营活动开展起来以后，经营的业主还需要承担与之相适应的义务。保证利害关系人的救济权的行使也至关重要，无论是消除危险的物权请求权，还是侵权损害赔偿请求权。
三、 放宽市场主体住所登记对住宅商用的影响
（一） 住所登记发展过程
对于企业住所，我国《公司法》及《公司登记管理条例》等法律都有规定，设立公司必须要有住所，并且要在中国境内。而住所登记也经历了一个长期的发展过程。第一阶段是企业法人的成立必须同时具备固定的经营场所和经营住所， 并同时列入登记事项。而自《公司登记管理条例》的发布实施为标志的第二阶段规定：企业法人的成立只需具备固定的经营住所条件，并纳入登记事项。2005年修订的《公司法》删除了设立有限公司和股份公司“有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件”的规定，修改为“有公司住所”。
而非法人企业和个体工商户成立与企业法人的登记管理规定不同，我国登记立法一直将固定的经营场所作为其必备的条件并纳入登记事项，而经营住所则不作条件要求，也不纳入登记事项。公司住所作为公司主要办事机构所在地，一直均具重要法律价值。
（二）住所登记现状及分析
由上可知，我国现行的登记法规将经营住所纳入了企业法人成立的登记条件和登记事项，并将经营场所纳入了非法人企业和个体工商户成立的登记条件和登记事项，但是这种立法的区分思路，在理论和实践两个层面可能都不是尽善尽美的。首先，笔者认为经营住所和经营场所的区分不应成为区别市场主体法人资格的条件。并且现行登记法规中，有关企业法人住所条件和注册事项的规定，与企业法人登记前置许可事项的规定存在矛盾。2005 年修订的《公司法》，在公司设立的条件中删除了生产经营场所的规定，取代为“有公司住所”。同时国务院颁布的有关配套条例只将企业住所纳入登记注册的事项。那么理论上说企业法人只有在成立之后才开展经营业务。而对非法人企业和个体工商户成立的条件要求，却又陷入住所登记和营业场所登记混同的矛盾之中。
（三）放宽住所登记对住宅商用的作用之展望
从本质上来说，其实放宽注册地址限制的改革比取消注册最低资本限制的改革力度更大，倘若美国不允许在车库注册企业，世界上怎么会出现苹果公司呢？这使得住宅商用再次成为讨论的热点与焦点。
上文已经充分论证，本次公司注册资本登记制度改革的内容之一，就是“放宽经营场所登记条件，由地方政府具体规定”，该改革内容也引发了业内对于企业注册地址限制是否有必要取消的探讨。
笔者认为，我国目前还不具备放松或取消住所限制的条件。从宏观角度出发，国家对建筑用途是有着明确的界定的，这是涉及到国土资源、城市规划的一项基础性规定，牵一发而动全身。如果立刻取消企业注册住所的限制，相当于剪断了房地产民用和商用之间的红线，那么国家之前出台的一系列房地产调控措施也将因此宣告无效，造成功亏一篑的局面。从微观角度看，目前居民住宅使用的水、电、煤气等公共资源价格与商业用途相比是要优惠很多的，假如民用住宅可以随随便便用来从事经营活动，就相当于侵害了公共权益以谋取自己的私利。因此改变住宅性质并非想象中那么简单，个人是不能擅自更改的。尽管本次公司资本登记改革的精神已经指向放宽经营场所登记条件，但这并不意味着住宅改商用就会不受限制。住宅改商用这一现实问题在上文已有充分的论证，其涉及的利益平衡问题十分复杂，仍需按照《物权法》极其对应的司法解释的规定去实行。关于改革过程中会产生的新的契机，我们也将拭目以待。
