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关键词： 工程招标 工程投标 投标策略包括投标策略和作价技巧。所有的策略和技巧来自承包商的无数次投标的经验积累以及对客观的认识和对实际情况的了解，同时也与承包商的决策能力和魄力息息相关。 在建筑工程招投标竞争日趋激烈的...
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1． 课题名称： 武汉科技大学5号教学楼招标书编制2． 项目研究背景：①. 本工程为六层柱框架结构教学楼，基础型式为钢筋混凝土立柱基础。②. 建筑物安全等级为二级③. 合理使用年限为50年，本工程抗震设防烈度6度，建筑抗震类别为三级。本工程所处地段场地土类型为中软场地土，场地内五液化土层。④. 选用图集：88J1-12，⑤. 外墙抹灰墙面均刷外墙涂料,颜色现场定⑥. 所有露明铁件均应涂防锈漆一度，上刷油漆二度。3． 工程量清单计价方式国内外研究现状及发展状况随着国际建筑业的发展，发达国家的建筑工程造价管理已在科学化、规范化、程序化的轨道上运行，已形成了许多好的国际惯例。工程量清单计价是国际上普遍采用的一种工程招投标计价方式，已有上百年历史。英、美、日本和德国等国家在工程量清单计价方式上结合本国的实际，建立了比较科学、严谨、完善的管理制度，通过制定切实可行的办法，使工程造价从投标报价到中标后的实施，得到全过程的控制与管理。这些成功的经验在我国建筑工程造价管理的改革中均可借鉴。从2003年7月1日起，由建设部批准的《建设工程工程量清单计价规范》作为国家标准在全国范围内全面推行，这是我国建设市场与国际接轨的一个重要举措，同时也是我国建筑市场由传统的计划经济时代进入市场经济时代的一个重要标志。工程量清单计价办法的主旨就是在全国范围内，统一项目编码、统一项目名称、统一计量单位、统一工程量计算规则。在这四统一的前提下，由国家建设主管职能部门统一编制《建设工程工程量清单计价规范》，作为强制性标准，在全国统一实施。工程量清单计价法意义深远。实行工程量清单计价是深化工程造价改革的重要举措，是推进建设工程市场化的重要途径，也是规范建设市场秩序的措施之一。《建设工程工程量清单计价规范》出台以后，各部门在建设工程施工招投标过程中，都应执行计价规范的工程量清单编制和计价方法。在招标时，工程量清单是招标文件中的一项主要内容，由业主或业主委托有资质的咨询单位，根据拟建工程实际情况及其执行的施工验收规范标准，根据计价规范的规定编制工程量清单。各投标单位根据自己的实力，按照竞争策略的要求自主报价，业主根据合理低价的原则定标。在其他条件相同的情况下，主要看报价。合理低价是所有报价中最低的，是最理想的报价。清单计价法的意义之一是有利于降低工程造价，合理节约投资。这主要是指国有投资和国有控股的投资项目，在充分竞争的基础上确定的工程造价，本身带有合理性，可防止国有资产流失，使投资效益得到最大的发挥。同时，它增加了招标、投标透明度，更能进一步体现招投标过程中公平、公正、公开的三公原则，防止暗箱操作，有利于遏制腐败的产生。另外，因为评标的原则是合理低价中标，因此，施工企业在投标报价时就要掌握一个合理的临界点，那就是既要报价最低，又要有一定的利润空间。这就促使施工企业采取一切手段提高自身的竞争能力，如在施工中采用新技术、新工艺、新材料，加强施工管理，努力降低成本，增加利润，以便在同行中始终保持领先地位。国家制定《建设工程工程量清单计价规范》不仅是适应市场定价机制、深化工程造价管理改革的重要举措，同时也是规范建设市场秩序的治本措施之一。过去，由于工程预算定额及相应的管理体系在工程发承包计价中调整发承包方利益和反映市场实际价格、需求，特别是在建立公开、公平、公正竞争机制方面还有许多不适应的地方，如建设单位在招标中盲目压级压价、施工企业在投标报价中高估冒算，从而造成了合同执行中产生大量造价纠纷和争议。为了逐步规范这种不合理或不正当的计价行为，除了法律规范、行政监管以外，发挥市场规律中“竞争”和“价格”的作用是治本之策。实行工程量清单计价，将工程量清单作为招标文件和合同文件的重要主成部分，对于规范招标人的计价行为，从技术上避免在招投标中弄虚作假和暗箱操作，以及在保证工程款的支付结算方面都会起到重要作用。4． 课题研究的目的和意义近年来，工程造价管理由国家指令性价格和规定性定额逐步向政府宏观调控、企业自主报价、市场竞争形成价格的工程造价管理机制转变。在工程招标投标中全面推行工程量清单计价，是工程造价管理的重大改革，它将从根本上改变传统预算定额计价模式，是一项完善工程建设市场的基础工作。 一、工程量清单计价的基本要素和特点 工程量清单计价是以招标人提供的工程量清单为平台，投标人根据企业自身实力投标报价，它包括分部分项工程费、措施项目费和其他项目费及规费、税金。它主要由工程量清单和计价单价两大要素构成。 工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目和相对应数量的明细清单，是依据投标文件规定，施工设计图纸或技术设计图纸和《计价规范》附录中统一的项目编码、项目名称、计量单位和工程量计算规则进行计算编制。它包括分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单。 计价单价一般采用综合单价形式。它是指完成规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润并考虑风险因素，形成工程量清单计价中的单价。 工程量清单计价作为一种独立的计价模式，它不仅应用在招标投标阶段，且对合同的签约、施工期间的设计变更修改的报价及工程量最终的竣工结算同样起着至关重要的作用。二、招标投标工程中推行工程量清单计价的必要性 1、现行的工程造价管理模式已不能适应建设市场的需要。我国现行工程造价管理模式，虽然进行了一系列的改革，实行工程招标投标，提出了“控制量、指导价、竞争费”的基本思路和改革方案。但从实质上来讲，还是没有脱离自上而下的计划管理办法。现行概预算定额的人工和机械台班的消耗量及单价几年不变，而面对当今各类机电设备的不断更新，价格的不断调整，燃料消耗、人工单价也步入市场化，那种定额长期不变的管理方法显然与现行的市场经济相背离。为了合理确定和有效控制工程造价，有关管理部门进行了积极探索，但结果形成了系数套系数，使工程造价的计算变得越来越复杂，效果不能令人满意。又由于目前无论估算、概算还是招标标底和投标报价的编制均使用同一种定额和费用标准，忽视了企业的个性特点，无法形成市场竞争，同时也不利于施工企业管理水平的提高及发挥优秀企业的夺标优势，在某种程度上还可能滋生腐败行为。因此，工程造价管理已成为我国工程建设管理中一个薄弱的环节，而推行工程量清单计价是深化工程造价管理改革、推进工程建设市场化的重要途径。 2、推行工程量清单计价是市场经济发展的必然走势。因为工程量清单计价是市场形成工程造价的主要形式，能满足招标投标及市场竞争的需要。工程量清单计价是市场经济的产物，必然会遵循市场经济活动的基本原则，透明度高，事实求是，机会均等，对所有的投标人一视同仁。它不仅提供了一个平等的竞争条件，防止了在工程招标投标中弄虚作假等违规行为，保证了招标投标的客观、公正、公平。同时也增强了企业的综合竞争力，有利于业主的投资控制，政府职能的转变，从而促进工程建设市场蓬勃发展。 3、推行工程量清单计价是与国际惯例接轨的需要。工程量清单计价是目前国际上通用的做法，在招标投标中得到广泛应用，相对比较完善和成熟。我国加入“WTO”以后，市场进一步开放，竞争亦更趋激烈，要想在国际市场竞争中占得一席之地，就必须要与国际惯例接轨，适应国际市场竞争，故推行工程量清单计价是满足国际市场竞争的需要。 三、推行工程量清单计价应具备的条件 工程量清单计价是一种新的计价模式，我们应该善于探索，认真学习，创造条件，积极开展推行工程量清单计价工作。 1、建设一支高素质的专业队伍和高效的管理网络。在新的形势下，对工程造价管理提出了更高的要求，而对人才的培养已成为当务之急。对于工程量清单计价工作，我们要在充分认识推行工程量清单计价工作的特点和重要意义的基础上，学习和了解工程量清单计价的基本知识和要领，熟悉《计价规范》并正确理解，严格执行。这是做好此项工作的最根本条件，亦是基础。 2、编制企业定额。企业定额是推行工程量清单计价工作的必要前提。企业定额是企业生产技术能力，管理能力等综合实力的体现。 对企业定额的编制及管理必须实行动态管理。企业定额中的材料价格是随着市场价格变化而变化，且人工机械的消耗量也不是一成不变的。市场经济的发展，经验的积累，素质的提高等都影响着企业定额。因此对企业定额一定要不断地补充和完善，以适应市场经济的发展。虽然目前大部分企业还达不到这个要求，但随着改革的深化，编制企业定额已是必然趋势。用发展的眼光看，企业定额是市场经济运作中最为常用的定额，并将逐步取代基础定额、地方和行业定额的地位。因此，企业自编企业定额应引起各方面的高度重视。 3、建立数据库和信息网络。工程量清单计价是市场形成工程造价的主要形式，因此了解市场行情及收集各种相关信息，对实施工程量清单计价有着重要的作用。因此我们必须多渠道地收集，及时掌握人工、材料、机械台班等与工程相关的价格信息、工程承发包价格信息、工、料、机消耗量信息以及成本、统计指数等其他相关经济信息的数据，利用科技手段，建立数据库和信息网络，进行现代化管理。 四、实行工程量清单计价条件下的工程造价控制 1、招标投标文件是造价控制的关键，在招标文件中，投标须知总则中的投标说明，直接关系到工程造价的确定和控制，因此必须做到无矛盾、无漏洞，一个完美的招标文件，有利于工程建设的顺利开展，有利于工程质量的监督和工程造价的控制。 2、工程量清单是造价控制的核心内容，因为它是编制招标工程标底和投标报价的依据，它的正确与否直接关系到工程造价的控制，因此我们必须严格依据招标文件的有关要求，施工设计图纸、技术规范，施工现场实际情况和《计价规范》的统一项目编码、项目名称、计量单位和工程量计算规则进行认真、仔细地编制，做到实事求是，不弄虚作假。 工程量清单计价刚起步实施，对于工程量清单计价相关的各项数据资料比较缺乏，尤其是在企业定额没有编制完成的情况下，一般可采用国家或地方、行业定额加上同期市场价格信息进行计价。企业也可以委托工程造价咨询公司进行咨询工作。 3、工程施工阶段的造价控制，主要表现在承包合同价的确定及合同条款的谈判、签订上，不能违背招标文件中的有关规定或超越它的范围增加某些附加条件等。在施工过程中应该制订造价控制目标和计划，严格执行工程量清单报价原则和内容，同时加强对安全、质量、进度等方面的监督、控制，特别是对设计变更、现场签证，通过一定的管理手段，严加控制，使工程造价及时控制字控制目标内。 4、以诚信、守信的态度做好最终的工程竣工结算，仔细、正确核算最终实际完成的工程量，对于索赔及追加的工程造价一定要严肃认真处理，做到合理合法。 综合上述，工程量清单计价的推行实施是一项工程造价管理改革的重要举措，是推进建设市场化的重要途径。通过不断探索、不断改革，创造出符合市场经济规律的科学的工程造价管理模式和机制，形成统一，协调有序的符合中国国情的工程造价管理体系，使我国的工程造价管理水平上一个台阶5． 课题的研究内容、难点及关键技术本课题的研究内容有：招标文本部分、工程量清单部分工程量清单具有以下几个特点：1、简化了报价程序。因按计价规范四个统一的规定以及采用综合单价进行计算，从而使原来复杂繁琐的各类计算变得简洁明了，满足了工程招标投标的需要，适应了市场竞争，提高了报价的速度和准确性。 2、具有鲜明的个性。工程量清单计价根据企业自身的实力、人员素质、技术力量、机械装备、管理水平等诸多因素及市场经济信息，经过综合考虑、分析、测算形成投标报价。 3、实现风险合理分担。其中招标人提供工程量清单，承担量的风险；投资人报价，承担价的风险，符合风险合理分担与权利对等的一般原则。6． 研究方法及技术途径通过对国际建筑业的发展和中国的建筑市场情况的研究分析以及未来的发展趋势，从而得出工程量清单计价是深化工程造价改革的重要举措，是推进建设工程市场的重要途径。明确提出工程内容与数量的要求。咨询单位接受业主委托，根据工程施工图纸和工程现场实际情况，认真计算工程量后，向投标人提供明确的实物工程量清单。根据实物工程量清单，参照现行有关预算定额、材料市场价或信息价，结合工程现场情况和企业自身生产技术、管理水平、成本组成等因素自主报价。业主与投标人各自相应承担数量与价格的风险。7． 本课题研究的实施方案、进度安排 ⑴．准备阶段上学期17-19周：（2008年12月24日到寒假期间），毕业设计动员，下达任务书，收集资料，做开题报告和外文翻译。⑵．毕业论文设计阶段①第1周：（2月9日到2月15日）开题报告和外文翻译的修改及答辩②第2周：（2月16日到2月22日）熟悉图纸③第3—9周：（2月23日到4月12日）计算工程量④第10周：（4月13日到4月19日）套定额，完成商务标⑤第11—12周：（4月20日到5月3日）确定施工方案⑥第13周：（5月4日到5月10日）施工进度计划编制和施工平面布置图的绘制，完成技术标⑦第14周：（5月11日到5月17日）综合标的编制。完成毕业设计的初稿工作⑧第15周：（5月18日到5月24日）论文内容的修订、格式的规范化。⑨第16周：（5月25日到5月31日）论文的装订及论文答辩8． 已查阅的主要参考文献 [1]《湖北省建筑工程消耗量定额》2003年出版[2]《湖北省装饰工程消耗量定额》2003年出版[3]《工程造价清单计价》张连忠主编 机械工业出版社2008年版[4]《工程造价》邹组绪主编 中国计划出版社 2007年出版[5]《建筑工程概预算》沈祥华主编 武汉理工大学出版社 第三版[6]’sEvolvingLogisticsLandscape .[R].McKINSEY & COMPANY, GREATER CHINA OFFICE. August 30, 2001
招标文件的编制毕业论文范文（具体范文全文，请参看“百度文库”） 图书分类号：；密级：；毕业设计；XXX项目XX号楼招标文件；THEXXXPROJECTOFXXXBUILDI；BIDDINGDOCUMENTS；学生姓名；学院名称；专业名称；指导教师；XXX土木工程学院工程管理XXX；2012年5月21日；摘要；本论文的题目为：XXX项目XX号楼招标文件编制；本工程为地上十一层，地下一层的高层住宅楼，剪力墙；本工程为二类高层图书分类号：密 级：毕业设计XXX项目XX号楼招标文件THE XXX PROJECT OF XXX BUILDING NO. XXBIDDING DOCUMENTS学生姓名学院名称专业名称指导教师XXX 土木工程学院 工程管理 XXX2012年 5月 21日摘要本论文的题目为：XXX项目XX号楼招标文件编制。本工程位于湖北路以北，和平路以南。本工程为地上十一层，地下一层的高层住宅楼，剪力墙结构，建筑控制高度为（室外地面至主体屋面），建筑总面积㎡，地下室面积，共三单元，一梯两户。屋面防水等级为二级，地下室防水等级二级，耐火等级为二级，地下室耐火等级为二级。本工程为二类高层建筑，耐火等级为二级，地下室耐火等级为二级，结构设计使用年限为50年，抗震设防烈度为七度。本论文主要内容包括了七个章节：投标须知及投标须知前附表、建设工程施工合同、工程建设标准、工程量清单、投标文件格式、招标控制价。为了及时建立投资建设项目的使用价值，保障投资建设项目获得最大投资效益，此工程采用公开招标，工程量清单综合单价招标的方式。为了便于投标人进行投标，在编制招标文件过程中已经特别注意将有关工程实际的工程概况，工程量清单项等内容编写详实，尽量细化了安全生产要求等以后可能会导致大的经济或责任纠纷的事项，为此次项目的工程造价提供了详细的依据。关键词 工程量清单；建设合同；招投标文件；招标控制价；工程造价AbstractThis thesis topic: the xxx project of xxx building no. xx of the tender documents. This project is located in north of hubei road, south of engineering is the ground level 11, underground layer of the high-rise residentialbuilding, the shear wall structure, building control height of m (the ground outside subject to the roof), a total construction area of ㎡, the basement area of m2, a total of three units, the two families a ladder. Waterproofing roof level to level 2, the basementwaterproof grade level 2, fireproof grade for the second, the basement refractory level for level engineering is second high buildings, fireproof grade for the second, the basement refractory level for the second, structural design use fixed number of year for 50 years, seismic fortification intensity for seven thesis mainly includes the seven chapters: tender and bid before notes notes schedule, construction project contract, engineering construction standards, the list of quantities, bidding document format, bidding price control. In order to establish investment in time of construction project use value, security investment project for maximum benefit of investment, this project through public bidding, the quantities bill comprehensive unit price bidding way. To facilitate the tender shall, in building in the process of bidding documents have special attention on the fact of the project will project survey, the list of quantities such as writing a detailed content, as far as possible detailed the safety production requirements, etc may lead to big after economic or liability dispute matters, for the project construction cost provides a detailed the The quantities bill Construction contract The bidding documents The tender price control Project cost目 录1投标须知及投标须知前附表................................................................................................. 投标须知前附表 ................................................................................................................ 投标须知 ............................................................................................................................. 总则 ........................................................................................................................... 招标文件 .................................................................................................................. 投标文件 .................................................................................................................. 投标报价 .................................................................................................................. 投标文件的密封和递交 .................................................................................... 开标 ........................................................................................................................ 评标、定标 .......................................................................................................... 授予合同 ............................................................................................................. 19 2建设工程施工合同 ................................................................................................................ 协议书 .............................................................................................................................. 通用条款（略） ............................................................................................................ 专用条款 ......................................................................................................................... 词语定义及合同文件 ........................................................................................ 双方一般权利和义务 ........................................................................................ 施工组织设计和工期 ........................................................................................ 质量与验收 .......................................................................................................... 安全施工 ............................................................................................................... 合同价款与支付 ................................................................................................. 材料设备供应 ...................................................................................................... 工程变更 ............................................................................................................... 竣工验收与结算 ................................................................................................. 违约、索赔和争议 .......................................................................................... 其他 ...................................................................................................................... 29 附件1房屋建筑工程质量保修书 .............................................................................. 31 3工程建设标准 ......................................................................................................................... 工程采用的计价规范 ................................................................................................... 本工程采用的技术规范 .............................................................................................. 本工程对施工工艺的特殊要求 ................................................................................ 33 4图纸、技术资料及附件（另附） ..................................................................................... 34 5工程量清单 ............................................................................................................................. 35 附1封 面 ................................................................................................................................ 36 附2填表须知 ......................................................................................................................... 37 附3总说明 ............................................................................................................................. 38 附4分部分项工程量清单及计价 .................................................................................... 39 附表5措施项目清单（一）.............................................................................................. 54 附表6措施项目费用（二） .............................................................................................. 55 附表7其他项目清单 ........................................................................................................... 56 附表8规费、税金项目清单.............................................................................................. 57 6投标文件格式 ......................................................................................................................... 法定代表人身份证明书 ......................................... 授权委托书 ................................................... 投标函 ....................................................... 工程量清单计价格式 ........................................... 62附表1封面 ...................................................... 63附表2投标总价 .................................................. 64附表3工程项目总价表 ............................................ 65附表4单项工程费汇总表 .......................................... 66附表5单位工程费汇总表 .......................................... 67附表6分部分项工程量清单计价表 .................................. 68附表7措施项目清单计价表 ........................................ 69附表8其他项目清单计价表 ........................................ 70附表9零星工作项目计价表 ........................................ 71附表10分部分项工程量清单综合单价分析表 ......................... 72附表11措施项目费分析表 ......................................... 73附表12主要材料、设备价格表一 ................................... 74附表13主要材料、设备价格表二 ................................... 75附表14计划投入的主要施工机械设备表 ............................. 76附表15主要施工管理人员表 ....................................... 77 7招标控制价 ............................................................................................................................. 78 致谢 .............................................................................................................................................. 79 参考文献 ..................................................................................................................................... 80
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论文题目： 浅谈住宅楼人防地下车库施工技术要点
摘要： 近年来，随着社会经济的快速发展和城市化建设进程的不断加快，人民生活水平不断提高的同时，对自己的生活质量也提出了更高的要求，比如车辆的数量在不断的增加，因此迫切需要足够的停车位满足这一客观要求。在当前有限的.生存空间内，人们将视线转向了住宅楼地下车库或人防地下车库的建设上，本文将对地下车库的施工技术要点进行分析，并在此基础上提出一些建设性建议，以供参考。
关键词： 住宅楼； 人防地下车库； 施工技术要点； 研究；
论文题目： 住宅楼建筑屋面防水设计与施工措施
摘要： 屋面漏水一直是建筑工程施工质量的顽疾，在建筑渗漏中最为普遍。屋面漏水与屋面防水工程的复杂性和施工管理都有一定的关系，住宅屋面防水是屋面防水工程的首要任务。住宅屋面防水施工中，防水层起着主导作用。防水层的优劣，将直接影响其他构造层次的有效性和使用寿命。因此，保温、隔热、找平等工程也要纳入住宅屋面防水施工系统之中。
关键词 ：住宅楼； 屋面防水； 设计； 施工措施；
论文题目： 北方地域环境下的高层及多层住宅楼设计新理念
摘要： 着重分析北方地域环境下的高层住宅楼及多层住宅楼的设计理念及设计特点。在住宅楼设计上，应从房型，朝向上来适应北方地域环境的特点。东北地区冬天相对较长，气候寒冷，住宅设计应区别于南方的地理特点，不可片面强调景观环境，住宅应首先考虑朝向，应全部为正南向或东南向西南向，应尽可能考虑如何做到一年四季主要房间阳光充足。经多次比较分析，高层住宅能完全满足以上要求。
关键词： 北方地域环境； 以人为本暨生态理念； 高层、多层住宅楼设计； 充分利用太阳能；
住宅楼施工组织设计文献综述和开题报告一、文献综述1.编制施工组织设计的意义及作用伴随着全球经济危机的影响，国内的次带危机也越发严重。虽然中央政府采取了各种措施以抵御经济危机的影响，但是当前的建筑市场仍然未走出低谷。在当前建筑市场步入低谷的情况下，建筑企业要在激烈的竞争中求生存、求发展，就必须向用户提供质量好、造价低、工期合理的建筑产品。要想生产一个优良的建筑产品，除了设计、材料供应等因素之外主要靠先进合理的施工组织设计和有效的、科学的现场施工管理来保证。施工组织设计，就是对拟建工程的施工提出全面的规划、部署、组织、计划的一种技术经济文件，作为施工准备和指导施工的的依据。它在每项工程中都具有重要的规划作用、组织作用、指导作用，具体表现在：（1）施工组织设计是对拟建工程施工全过程合理安排，实行科学管理的重要手段和措施。（2）施工组织设计是统筹安排施工企业投入与产出过程的关键和依据。（3）施工组织设计是协调施工中的各种关系的依据。（4）施工组织设计为施工的准备工作、工程的招投标以及有关建设工作的决策提供依据通过编制施工组织设计，可以全面考虑拟建工程的具体施工条件、施工方案、技术经济指标。在人力和物力、时间和空间、技术和组织上，做出一个全面而合理符合好快省安全要求的计划安排，为施工的顺利进行做充分的准备，预防和避免工程事故的发生，为施工单位切实的实施进度计划提供坚实可靠的基础。根据以往工程实践经验，合理的编制施工组织设计，能准确反应施工现场实际，节约各种资源，在满足建设法规规范和建设单位要求的前提下，有效的提高施工企业的经济效益。2.施工组织设计编制工作的由来和发展现状施工组织设计是前苏联经济体制下的产物。在20世纪60～70年代，我国各施工企业均为计划经济体制下企业，所以对施工组织设计重视不够，当时只将施工组织作为一本技术性文件，职能单一，与整个项目管理项目组织无关。在进入80年代，随着市场经济的深入，施工组织设计也在不断地改变自己的角色，在施工组织中加入了项目管理的一些职能，施工组织设计由原来的纯技术性文件改变为技术管理性文件。随着项目法在全国的大面积推广和我国招投标工作的开展，作为施工组织设计已经不单纯是一个技术组织文件了。它不仅指导项目的技术实施，而且在质量管理、安全管理、进度管理、季节性管理、项目组织、项目协调等方面做了大量文章。近几年，在施工组织设计中又增加了关于降低成本与新技术开发的一些内容。3.施工组织设计编制工作存在的问题从目前我国施工组织设计编制情况的现状来看，还存在以下几个问题： （1）目前所累积的建筑施工技术资源得不到有效、充分的应用，特别是其中的智力资源，这一方面是编制人员自身素质和经验不足造成的；另一方面是传播渠道不足不畅通所致。对早已有的成功经验没有进行借鉴，所编制的内容缺乏新技术、新工艺，没有起到提高劳动效率、降低资源消耗的作用。（2）有的施工组织设计编制人员缺乏技术理论基础和具体施工经验，编制中只是对技术规范照搬照抄，而未对具体工程的特点进行有针对性的规划和设计，没有起到指导施工作用。 （3）施工组织设计必须对每个建筑工程逐个进行编制，以适应不同工程的特点，但不同编制人员对于同类型的施工工艺在进行编制工作的同时，作了大量不必要的重复劳动，降低了工作效率。（4）现在编制的施工组织设计只作为技术管理制度的一项工作，它主要追求施工效益而很少考虑经济效益，存在只注重组织技术措施，而没注重经济管理的内容，以至在实施过程中不讲成本，没有实现经济效益的目标。（5）目前施工组织设计的编制经常是技术部门的几个技术人员包揽，技术部门搞编制，生产部门管执行，出现设计与实施分离的现象，以至造成施工组织设计只是个形式而已，不能真正起到指导施工的作用。4．结论随着工程管理水平的逐步提高，施工组织中存在的各种问题正在逐步的得到纠正。从目前我国施工组织设计内容上逐步变化的趋势来看，它正在慢慢地向目前我国颁布的项目管理规范推进，由项目管理规范中规定的项目管理策划代替施工组织设计也指日可待。二、设计（论文）主要内容（一）施工组织设计编制说明书部分1.工程概况：工程名称、地点特征、建筑面积、结构特点，施工条件等。2.施工组织管理机构：（1）选择该项目的组织形式；（2）确定项目经理部的机构设置；（3）项目经理的遴选与职责；（4）项目经理部成员的主要职责；（5）施工项目经理部的管理制度等。3.施工部署及施工方案：（1）选择土方工程施工方案；（2）选择基础工程和主体工程施工方案；（3）选择装饰工程施工方案等。4. 施工进度计划：编制单位工程施工进度网络计划或单位工程水平横道进度计划，必要时对计划进行优化，在横道图中，做出劳动力资源需要量统计图。5．各种资源需要量计划：（1）技术准备工作；（2）主要施工机械需要量计划；（3）主要材料需要量计划；（4）主要工种施工力量需要量计划；（5）现场准备工作等。6. 施工现场布置：设计布置垂直运输机械、搅拌机械、材料和构件堆场、钢筋和木工加工棚、办公及休息用房、食堂、厕所、现场施工的临时供水供电线路、施工临时道路等。其中材料和构件堆场、临时房屋等的面积，应根据定额标准和经验确定。7.质量安全技术组织措施：主要拟定编写在施工中如何保证质量的技术措施、保证安全的技术措施、降低成本的技术措施等。8.计算技术经济指标：施工场地占地面积、施工工期、劳动量、劳动力均衡系数、采用合理施工方案和先进技术的成本节约指标等。（二）外文资料翻译翻译与本题目相关的不少于3000字的英文文献1篇。
随着我国经济的快速发展，建筑业对经济增长的推动作用明显增强。下文是我为大家搜集整理的关于建筑工程类毕业论文5000字左右的内容，欢迎大家阅读参考! 建筑工程类毕业论文5000字左右篇1 浅议我国绿色建筑对于节能与低碳经济的作用及影响 1 绿色建筑的解释 我国对Green Building的定义是：全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。 由此可见绿色建筑并不是指屋顶花园，小区内的绿化越多越好，而是需要表达出一种概念。这就要求从设计之初便注重“绿色”的概念，将建设房屋所需消耗的能耗控制在一定量之内;还需要为居住者提供舒适、健康的使用感受;并且能够与周围的环境融为一体。 2 绿色建筑是我国发展低碳经济的必然要求 低碳经济提出的现实背景是全球气候变暖给人类生存环境和发展带来了严峻的挑战。我国的煤、石油、天然气、水、森林总量均居于世界前列，而人均占有量却全部低于世界平均水平，所以低碳经济必然是我国未来发展的方向。 作为我国经济的支柱产业――建筑业，其具有规模大、能耗高、相关产业链广、寿命周期长的特点。因而Green Building在我国的推广、应用具有非常迫切的现实要求。 2009年12月全球气候变化峰会在哥本哈根召开，温家宝在会上发言说：我国正处于工业化、城镇化快速发展的关键阶段，能源结构以煤为主，降低排放存在特殊困难。但是，我们始终把应对气候变化作为重要战略任务。 3 绿色建筑的发展 国外Green Building的发展 1990年世界首个Green Building标准在英国发布 1993年美国创建Green Building协会 1996年香港地区推出自己Green Building的标准 1999年台湾地区推出自己Green Building的标准 2000年加拿大推出Green Building标准 我国Green Building的发展 建设部于2004年9月启动了“全国绿色建筑创新奖”。 2006年，住房和城乡建设部正式颁布了《绿色建筑评价标准》。 2007年8月，住房和城乡建设部又出台了《绿色建筑评价技术细则(试行)》和《绿色建筑评价标识管理办法》。 2008年，住房和城乡建设部组织推动Green Building评价标识和绿色建筑示范工程建设等一系列措施。 截至2011年底，中国取得Green Building标志的项目达353项，其中设计标识项目330项，运行标识项目23项。 2014年我国又发布了新的《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2014。 4 绿色建筑的认识误区 绿色并不等于高价格和高成本 Green Building是一个广泛的概念，绿色并不意味着高价和高成本。比如新疆有一种当地的特色建筑，墙壁由石膏和秸秆组合，保温性好，加上当地样式的屋顶，就是典型的绿色建筑，造价非常便宜。再比如延安的窑洞冬暖夏凉，经过改造后就是一种很好的绿色建筑。 绿色建筑不仅局限于新建建筑 好多以前的老旧小区经过改造后也可以成为绿色建筑。比如在北方冬天供热时，一部分居民家里暖气不热，另一部分居民家里却热的开窗散热。政府应给每户安装热计量表，使得热量可以像电表和水表一样，按需所用，而不是像以前的大锅饭一样，一些人吃不饱，另一些人却吃的太撑。 建筑节能不只是政府的职责 政府应大力进行宣传，要让老百姓明白绿色建筑的概念和含义，并不是有鲜花绿草、喷泉水池、绿化得好的楼盘就是“绿色建筑”。 5 我国绿色建筑的推广与运用 研究和推广符合我国国情的绿色建筑 我国人均收入不高的情况下，我们引进绿色建筑标准和技术时，要充分考虑建筑的建造成本和使用成本，这样的绿色建筑和节能技术才符合中国国情。比如采用太阳能热水器、节能灯、节水马桶、节能空调等，这样百姓不但能够减少电费、水费等日常费用的支出，还可以在几年内收回增加的成本。 大力推广“绿色建筑”的标识 绿色建筑的标识需要在一系列的标准下进行评价。 ①在评价过程中，为了完善我国的Green Building评价标识体系，成立了专门的Green Building评价标识专家委员会并发布相关技术文件。 ②通过召开Green Building评价标识记者见面会、国际绿色大会Green Building评价与标识分论坛和Green Building评价标识推进会，将Green Building评价标识活动在全国范围内进行了广泛宣传和推广。 ③中国建筑科学研究院上海分院、环境测控优化研究中心开展Green Building标识咨询服务，协助地方政府和业主方申请Green Building标识。 我国绿色建筑推广的实例 国内首座智能化生态电厂投产绿建指日可待：随着华电莱州发电有限公司第二台百万千瓦超临界燃煤机组投产，我国首座智能化生态电厂一期工程全面投产，年发电量将达110亿千瓦时，有效地填补了我国东部沿海电力缺口。同时，以此为标志，华电集团发电装机容量突破1亿千瓦。 “升级版零碳馆”在沪现身可由卡车运到任何地方：在日前举行的零碳馆发布会上，零碳中心总裁、上海世博会英国零碳馆馆长陈硕说。世博零碳馆“升级版”，它集成了众多低碳、智能技术，能自行发电、供水。 海淀：海淀北部地区的低碳生态建设实施方案正式启动，项目负责人俞东伟透露，海淀北部新区将设准入门槛，区域内的所有建筑都将达到绿色建筑标准。北部还将规划“绿道”系统，鼓励人们绿色出行。这里将建设成北京市最大的低碳生态区。 建筑工程类毕业论文5000字左右篇2 浅析建筑装修施工技术管理 近几年来，随着装饰行业的不断发展，装饰施工企业的经营管理和科技含量都在提高，建筑装饰装修市场竞争目益激烈，各建筑装饰装修企业为适应市场需 要，提高市场竞争都加大了编制拖工组织设计工作的力度，施工组织设计编制工作的方法和水平都有很大提高。许多施工企业的施工组织设计文件，已经突破了多年因袭的土建工程施工组织设计的内容和形式，在其施工管理中发挥了一定作用。我们应当尽快提高编制建筑装饰工程施工组织设计的工作水平，使我们的施工组织设计真正能够起到指导施工达到优质高效的作用。 一、施工前的准备工作要充分设计要细致 1.装修工程的准备工作应该更加充分 因装修工程具有最新技术应用多、材料样式种类多、工种涉及要求多、中间穿插的程序多以及对成品的保护要求高等特点，因此装修工程的准备工作应该更加充分，更加完善。对照设计图纸，施工管理人员要进行细致的比对分析，对每项装修工程都要设计出最优化的施工方案。 2.施工管理人员是整个项目能够顺利进行的核心 项目的正常运转要通过施工管理人员的相互协作完成，因此一个项目中应有比较完善的人员管理体系。通常在一个项目中应包括项目总监、施工人员、技术人员、质检人员、预算人员以及安全管理人员等岗位，每个岗位所需人员数量应根据该岗位的需求以及实际情况来确定。 二、施工组织设计方案要求 1.针对性： 认真编写“工程概况”：根据招标文件、施工图纸、现场踏勘记录、招标答疑文件准确扼要地叙述工程概况十分重要，它显示了投标单位对施工项目的理解和把握程度。“工程概况”中着重点应有施工项目的主要分部分项工程及工程施工特点分析，这是施工组织设计中针对施工项目拟定和编制施工的准备、部署、施工工艺、各项保证措施、各项计划的前提和依据。编写“施工部署”：“施工部署”是施工的战略部署、战术安排，是施工组织设计文件体现针对性的重要组成部分。 “施工部署”主要应有如下内容：①施工区段划分各区段的施工特点); ②主要分部分项工程量表; ③主要施工顺序、主要工艺流程(流水、交叉施工); ④工程施工所需工种安排(说明主要工种的工作范围); ⑤重点施工空问说明; ⑥施工现场平面布置图; ⑦与业主、设计、监理建筑各专业的协调配合措施 等。若招标要求投标方对施工质量和工期等做出承诺，施工组织设汁中必须明确做出承诺回答。施工组织设计文件编制的内容、顺序、结构形式必须符合招标文件要求。对施工项目需要的项目部人员、组织结构、劳动力、材料、机具设备、施工工艺、进度计划等几大要素做出安排。 对于招标书中提出的与施工有关的问题，必须做出具体明确的回答，满足招标的要求。对招标书中提出或未提出，但工程项目施工中实际存在的难点、重点问题，必须编制出相应的对应措施和解决办法，能显示出自身的能力和实力。施工组织设计，必须根据招标要求和项目施工需要，具备有项目经理部主要成员工程履历、资质证明文件，项目经理履历及资质证明文件。 2.可行性： 在拟定工程施工项目部人员的组成时，所需任职人员的安排必须全面，避免缺职，以免造成现场管理失控，与项目施工各部管理，需保证体系的人员职务安排必须前后一致，证明项目部各管理系统清晰、明确、高效、运作畅通。针对招标要求的施工质量目标、工期目标，拟定各项保证措施时，必须切合工程施工的特点需要。对以下可能出现的问题拟定有相对应的可靠措施，证明该施工组织设计的可行。 ①招标要求的超常规施工或提前竣工(施工工作时问短于实际需要时间)，或在特殊环境条件下(如外装修冬季施工、场地限制等)施工。 ②招标要求的或投标承诺的通过施工进一步降低成本。 ③落实施工中采用新技术、新工艺。 三、现场施工技术问题处理 建筑装饰工程的施工工艺复杂，材料品种繁多，现场施工工种的班组多，要求现场施工管理人员务必做好各种技术准备。 首先。必须熟悉施工图纸，针对施工合同要求，尽最大限度去优化每一道工序，每一分项分部工程，同时考虑公司内部的资源(比如施工队伍、材料供应、资金、设备等以及气候等自然条件，认真、合理地做好施工组织计划。确保每一分项工程能纳入受控范嗣之中。 其次。针对工程特点.除了合理的施工组织计划外，还必须在具体施工工艺上作好技术准备，特别是高新技术要求的施工工艺。技术储备包括技术管理人员、技术工长 及工人的新技术新工艺培训，施工规范、技术交底等工作。通过有计划有目的的培训，技术交底，可以使施工技术工人、工长熟悉新的施工工艺。新的材料特性。共同提高技术操作、施工水平，进而保证施工质量。 此外。从技术角度出发，施工质量能否达到相关的设计要求和有关规范标准要求，仅仅从施工过程中的每一道工序作出严格的要求是远远不够的，必须有相应的质量检查制度。而建立完善的质检制度、质检手段都必须经过科学的论证，所以，必须针对每一工序、每一施工工艺的具体情况提出不同的质量验收标准。以确保工程质量。 现场质量控制的主要工作包括： (1)进场材料、设备的验收管理; (2)施工样板的质量控制和确定; (3)各施工工序的质量验收; (4)出现质量问题后的整改监督管理等。 在质量控制上，相关的负责人一定要有较强的原则性和认真的工作态度。 猜你喜欢： 1. 建筑毕业论文5000字 2. 建筑工程造价毕业论文5000字 3. 5000字建筑毕业论文 4. 建筑工程造价管理毕业论文5000字 5. 建筑工程造价控制论文5000字
【摘要】随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。用计算机操作的小区物业管理系统是为小区管理者和小区用户更好的维护各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区管理业务，效益已越来越明显。因此，开发这样一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情，在本文中将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理系统,谈谈其开发过程和所涉及到的问题及解决方法。【关键词】小区物业、管理系统、用户、VB、ACCESS目 录第1章 系统概述 系统的研究意义 研究现状及设计目标 相近研究课题的特点及优缺点分析 现行研究存在的问题及解决办法 本课题要达到的设计目标 5第2章 系统分析 系统的开发背景 小区物业管理系统的需求分析 7第3章 系统设计 系统功能分析 系统模块设计 系统结构 系统模块结构图： 系统流程图 小区物业管理系统的数据库设计 开发工具 Visual Basic ACCESS 16第4章 系统实现 权限设置 登录新用户子模块窗体设计 修改老用户密码子模块窗体设计 添加新用户子模块窗体设计 物管中心 用户投诉子窗体设计 用户报修窗体设计 停车场管理子窗体设计 32第5章 性能测试与分析 测试实例（测试集）的研究与选择 测试环境与测试条件 性能分析 37第6章 结束语 38参考文献 39第1章 系统概述 系统的研究意义随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，几十万到几百万的小区住宅比比皆是。人们花的钱越多，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高，诸如对小区的维修维护，甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好，做的完善。这样要求小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。而我们设计的小区物业管理系统在现代社会是最热门的行业，是最关切老百姓实际生活的设计，各种人性化的配置，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复。伴随着小区的的规模不断扩大和住户的不断增多，像小区中的汽车，小区附带设施，小区的各项维修、投诉等都将越来越复杂，工作量也将越来越大。但一直以来人们使用传统人工的方式管理各种数据，这种管理方式存在着许多缺点,比如:效率低、保密性差，另外时间一长，将产生大量的文件和数据,这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。随着科学技术的不断提高,计算机科学技术日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。作为计算机应用的一部分,使用计算机对企业单位的各项信息进行管理，具有着手工管理所无法比拟的优点。例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率,也是企业的科学化、正规化管理与世界接轨的重要条件。因此，开发这样一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情,在下面的各章中我们将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理系统,谈谈其开发过程和所涉及到的问题及解决方法。 研究现状及设计目标 相近研究课题的特点及优缺点分析随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：1.物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1/3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。2.配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。3.维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。4.物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。5.物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。6.物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。7.物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。 （八）地区间发展不平衡。各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30％，参评城市不到全国城市的1％，有6个省会城市拿不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。 现行研究存在的问题及解决办法国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会、物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。1.国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。物业是涉及房地产、市政、公安、工商、商业、规划、通讯等多个部门的综合经济行为，单一的部门法规在具体执行的其权威性和规范作用受到限制，且上述单行法规自身存在各种局限性。国家亟需制定一部专业性的法律，对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约，包括对业主委员会的组织运作、业主公约、房屋使用公约的鉴定、规格、专业性物业公司的资质管理、业主委员会、物业公司、政府职能部门之间的关系界定等等。2.建立业主合约和业主委员会制度。房地产行政管理部门应尽快着手这方面的工作。以前建成已投入使用的大楼，可以帮助拟定完善、公正的业主合约（或房屋使用公约），并促使业主们签署，进一步指导协助大楼各业主成立健全的业主委员会组织。对于尚未竣工销售的房地产，必须指令和辅导开发商在销售之前拟定业主公约，为未来业主进行自主管理创造必要条件。3.加强物业公司的资质管理。房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。4.设置机构，规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。5.实行由业主委员会管理并自主选择物业公司的制度。由业主委员会选择物业管理公司，将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果，促使物业公司提高自身综合管理水平，另一方面，业主委员会和业主公约在交纳管理费、遵守秩序和公德方面也对内部成员具有强制约束力。6.加大监管力度，提高物业管理水平。政府部门应对开发商按国家有关规定支付的各项费用如维修、养护费、绿化养护费等实行全过程、全方位监督，保证能及时到位，并科学合理地使用。业主委员会和房地产开发商有权对物业管理公司的日常管理，各项收费，房屋及公共设施，设备的养护、维修和搭乱建、改变房地产和公用设施用途，以及不履行物业管理合同、管理办法、规定的行为进行严格监督。7.强化管理、树立品牌。8.建立激励机制，促进物业行业健康发展。 本课题要达到的设计目标小区物业管理系统简介小区物业信息管理系统使针对当代社会，住宅小区越来越成为居住的主流这一市场需要而应运而生的，是为小区管理着和小区用户更好的维护小区各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区管理业务，实现各项管理等几个方面的功能。对物管中心来说小区的住户的报修，住户的投诉及处理的结果信息的反馈、小区内停车场的管理、各项设备的维修等都需要考虑到。住户报修管理需要仔细的记录报修的内容，接待的人员，日期，维修的人员，费用，住户对于维修后情况的反馈等各项情况资料。投诉管理需要记录投诉人资料、投诉内容及处理过程。对于小区内车辆要有车位编号、停车户主、车位位置等记录。在功能方面：1． 对楼盘、户型要有介绍2． 对住户、房产资料要有记录3． 对楼房的租售情况有记录4． 对物业设备要有登记5． 对住户的水电煤气交费进行管理，保修进行处理第2章 系统分析 系统的开发背景小区管理在手工操作时代，工作非常繁琐，需要大量的人力、物力和财力，极大的浪费了小区物业的资源，对于小区的管理人员来说，物业管理包括物业设备管理、仪表数据管理、停车场管理、住户的投诉管理、住户的报修管理、住户的设备维修管理等等。而这些项目在过去手工操作时代，需要手工记录这些事情，不但麻烦，还经常出错，给广大用户带来很多不便。为了更好的为广大住户服务，我们决定开发一套小区物业管理系统，帮助小区管理人员从复杂的物业管理之中解放出来。 小区物业管理系统的需求分析小区物业管理系统是面向小区的的各项事务，包括物业管理，资料管理等业务处理工作，是利用计算机进行集中管理而开发的系统。该系统是基于MDI窗体以VB自带的JET引擎连接ACCESS数据库进行开发的小区物业管理系统，力求与实际相结合具有查询、管理等功能，旨在达到使小区的管理和运营趋于计算机化，使之更加方便、快捷以提高工作效率。主要包括三大管理模块：1.登录系统对系统的安全性进行管理。○ 添加用户 为系统新用户设置用户名及口令。○修改密码 用于操作员更改自己的系统口令。2.基本资料管理主要介绍住户、房产等基本资料。○住户资料 介绍小区住户的姓名、工作单位等基本资料。○房产资料 介绍小区中房屋的一些房型、面积等基本资料。3.物管中心，对小区各项常见业务的管理；具体系统功能描述如下： 对报修、投诉、停车场、物业设备维修管理等进行管理○物业设备维修管理 提供社区设施、设备清单、设备维修情况登记等资料。○仪表数据管理 提供小区住户日常生活中水表、电表等数据资料。○停车场管理 记录小区用户车辆位置、停车用户等资料。○收费管理 记录小区住房日常生活中所缴水费、电费等数据资料。○用户投诉管理 记录投诉人资料、投诉内容及处理过程等资料。○用户报修管理 记录用户报修项目及处理的情况等资料。 ○用户维修管理 记录小区用户维修项目及处理的情况等资料。第3章 系统设计 系统功能分析小区物业管理系统是为了对小区物业实行计算机化的管理，以提高工作效率，方便用户。主要功能有对物业设备、仪表数据、停车场、收费、报修、投诉、维修等进行管理和基本资料管理以及对系统自身的用户权限管理。提供各种信息的录入，比如投诉人资料、投诉内容及处理过程；物业报修、并可对物业公司所进行的物业维修；还包括对住户和房产信息的管理。物管中心不但含有小区日常项目的信息，而且还包含了对查询情况的统计功能。系统管理主要任务是提高系统安全性和对系统提供良好的维护，如用户权限可以为用户提供权限服务。 系统模块设计该系统是基于MDI窗体以VB自带的JET引擎连接Access数据库进行开发的小区物业管理系统，力求与实际相结合具有小区日常管理和统计等功能，旨在达到使小区的管理和人事数字化使之更加方便快捷以提高工作效率。1.登录系统管理主要包括：添加用户模块 包括：为系统新用户设置用户名及口令。修改密码模块 包括：用于操作员更改自己的系统口令。2.基本资料管理主要包括：住户资料模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询。房产资料模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询。3.小区物业管理主要包括：物业设备管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。仪表数据管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。停车场管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。收费管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。住户投诉管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。用户报修管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询。设备维修管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。全文请看参考资料
我毕业设计就是这个，回家把论文发给你。报告，已回家，论文已发。
物业管理的本质是根据合同向业主提供高质量的综合性有偿服务,具有较强的团队工作性质,所以,在物业管理中建设有效能的团队对物业管理公司的工作绩效就显得很重要。下面是我为大家整理的有关物业管理论文，供大家参考。
摘要：对于企业的发展来说，只有保证产品的基本质量和相应服务质量才能实现整体企业的有效进步。而在基本的物业管理中，最重要的就是基础的管理质量，物业管理水平提升才能带动整体企业实现战略目标的达成。本文对物业管理的内涵进行了简要的分析，并对相关策略和服务在物业管理中的重要性进行了集中的阐释，旨在提升整体物业管理企业的认知模式。
关键词：服务;物业管理;重要性
一、物业管理服务的内涵
1.基本内涵。现代物业管理已经成为了社会各界关注的焦点，不仅关系到相关企业的发展，也关系到整体业主的切身利益。物业管理是发生在企业接受委托之后，在得到委托的同时，相应的物业管理企业就要保证基本的管理理念革新，要利用先进的管理理念进行整体管理项目的升级。在具体的物业管理中，还包括必要的合同签订、相关权责的划分以及物业管理有效价值的反馈等等，不仅要通过优质的服务进行项目的优化管理，也要为业主提供最为优良的生活环境。首先，物业管理的基本服务项目针对物业工程，要实现合理化的项目规划。物业管理的服务项目也要针对相对应的人群，不仅要对基础项目负责，也要对整体的业主负责。其次，物业管理是一项经营项目，要求相关企业在进行基础服务的基础上实现劳动价值的优化。并且由于服务管理是劳务和服务的综合，需要企业在提升自身使用效能的同时，进行服务性能的保值和升值。最后，对于企业来说，基础的物业管理不仅要求管理和服务的优化，也要保证基础经营项目的合理化，要与基本社区进行联合，实现特色化服务和高标准服务。同时，也要保证基础的中介和信托机制，实现合约约束下的权责分明。
2.主要内容。物业管理对于企业的经营来说是基础的服务项目，主要包括常规性服务、针对性服务以及委托性服务，针对不同人群形成不同形式的服务项目。
常规性服务.主要运行基本建筑维护和住宅装修监督，保证基础设施的完善和系统化，并且相应的管理人员也要对整体环境进行细致化的分管和监督，保证基础绿化管理以及住宅区内相关公共秩序的管理。对于物业管理人员来说，常规性服务的细化项目很多，需要对业主区域内车辆的停靠进行秩序的维护，也要保证代办性服务项目的顺利完成。另外，相关的管理人员也要妥善保管和建立基础档案，实现整体化的监督和管理。
针对性服务.除了常规性服务的相关规定，也要保证对于特定群体和单位的相关针对性服务，保证日常生活类、文化体育类、教育金融类等项目进行专业指导和服务，不仅能充分体现整体物业管理企业的专业度，也能在一定程度上促进整体管理的多样化发展。
委托性服务.对于物业管理来说，委托性服务是针对特定条件或者是特殊情况下的专项服务，需求的满足也比较单一，但是能及时性的完成整体的管理质量提升，只有做到细节和大局的合理化平衡，才能实现基础服务的标准化。在整体管理项目推进过程中，不仅要集中优化基础的常规性服务，也要对针对性服务和委托性服务提高认知，采取现代化的管理模式，选取机动灵活的管理机制。并且要求相关服务人员在服务过程中提高整体专业素质，并要以最为真诚和热情的服务态度进行相应管理项目。
二、物业管理中服务项目优化的策略分析
1.正确定位职业认知.在物业管理中，要对相关项目管理进行集中的优化，也要对基础管理人员进行意识和认知的提升，保证管理人员能清醒的认知到服务是物业管理的根本，并且要树立优化服务意识。要保证相关服务人员了解自身服务对象，了解基本服务项目人群的心理诉求。另外，相关管理人员要了解自身服务项目的具体工作流程和工作内容，并对基本的服务技能和服务要求进行集中提升。
2.正确了解职业特性.在推进整体服务管理过程中，要集中了解相关服务项目的基础特性，保证对于服务的综合性和广泛性进行基本的认知。对于物业管理来说，服务项目不是一时的，需要相关服务人员和企业进行长期的监督和管理，保证对项目进行持续性的关注和管理。另外，企业也要提升自身企业的基础竞争意识，在实际项目建立和推进过程中转变陈旧的管理理念，建立创新型监管机制和意识。企业不仅要优化基础企业的监管力度，也要集中提升相关人员的市场竞争意识，在创设专业团队的同时提升整体的服务质量。
三、新形势下物业管理的重要性
对于企业的发展来说，基本的物业管理就是保证整体企业正常运行的基石，只有将基础管理的服务质量和服务特性得到优化，才能充分优化整体项目的顺利推进。在物业管理中，基础的管理项目不仅包括管理和基础的经营，也要对业主和物业人进行细化的项目服务。物业管理基础质量的优劣主要取决于物业企业的基础素质，因此，在实际的管理服务提升项目中，不仅要提升企业内部的基础价值观，也要创建革新的职业理念和企业精神，只有高质量的服务输出才能实现整体企业管理价值的优化。如果企业内部的员工没有意识和认知的升级，相应的物业管理质量就会下降，管理的社会价值也就会随之降低。另外，在物业管理中企业要明确的认知服务对象是整体服务项目的运行核心，只有保证业主对于服务的满意度提升了，才能实现物业服务真正的价值提升。企业要集中巩固相关工作人员的服务意识，这样就可以实现业主需求的满足。建立以物业服务企业为服务内容和形式认可的基本支撑，就能有效实现企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，形成整体企业对于市场份额的分割。在服务质量提升的过程中，物业管理能够收获业主的信任和尊重，能实现进一步发展规划的推进和实施。企业要发展，就要集中力度在服务和质量提升上，用心服务，诚信服务，保证了物业管理体系的有效建构，能促进整体企业在市场中完成长远的战略发展目标，实现真正的正向增长。企业有了优质的业界口碑，就能在市场中拥有基础的发展资本，有了高效的发展服务效果，就有了根本的发展动力。
参考文献
1、关于我国物业管理模式的反思与再造张农科城市问题2012-05-27
2、住宅小区业主区分所有权问题研究——以物业管理服务纠纷解决为视角王伟吉林大学2012-12-01
摘要：技能竞赛已经成为我国现代职业教育提高办学质量的重要手段，但对于新兴的物业管理管理专业来说，由于行业发展的特殊行与局限性，致使技能竞赛模式不可简单模仿或照搬。本文以陕西高职院校为例，以职业技能竞赛为抓手，试图探索适合本教育层次物业管理专业教学改革的新模式、新思路，以期全面提升该专业学生的职业素养和实践技能水平。
关键词：技能竞赛;物业管理;新模式
一、物业管理领域技能竞赛现状分析
(一)行业现状
物业管理技能竞赛源于企业，具有一定的技术发展方向性和技能需求导向性。部分省市行业协会、各地各级资质的物业服务公司通常会借助技能大赛的举办来提升整个物业行业整体水平及企业团队综合职业素养及服务技能。行业竞赛等级里目前最高级别的行业竞赛属省级竞赛。困于物业管理行业在我国起步较晚，且地区发展不平衡，所以高级别的比赛只出现在经济较为发达、市场体系较为完善、行业发展较为成熟的部分一线城市。企业内部举办技能竞赛则是最常见的形式。虽然竞赛等级较低，但也能起到提升内部人员素质、强化服务理念、优化服务技术的重要作用。通常主要有基础知识竞赛和技能操作大赛。
(二)院校相关专业现状
近年来，全国各地高校根据物业管理行业对人才市场的巨大需求，纷纷开设物业管理专业，据统计，目前全国已经开设物业管理专业的院校不下103所，陕西39所高职中开办本专业的学校7所。面对新行业孕育出的新专业，各大院校在理论教学上一如既往的发挥学校优势，但随着物业管理行业的蓬勃发展，物业管理高等专业教育发展明显滞后于行业的发展，原有的教学体系模式相对滞后，课程设置已明显“传统”，培养的目标与现在社会的需求有所脱节。物业管理专业技能竞赛与其他一些专业竞赛有所不同，它首先受到整个行业发展现状的限制，大环境的不给力，致使行业企业、各大高校在专业技能竞赛方面出现得不到重视、或操作性较差、竞赛方式滞后等诸多问题。行业调查数据显示：现阶段本行业暂时没有省级或者更高级别的竞赛，陕西的7所高职院校，大部分院校依然以校内竞赛为主，而且就竞赛模式上来看，还停留在基础理论知识竞赛层面，鲜见将技能竞赛与教学改革深入联系在一起，系统的考虑课程体系建设、课程设计、实训基地建设等一系列重要问题。而这些问题是否妥善解决，直接关系着一个专业，乃至一个行业的健康、可持续发展。
二、技能竞赛模式的创新思路——分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”竞赛新模式
物业管理专业竞赛作为实践教学体系的一部分，一方面可以用来补充和加强实践教学，另一方面也可以用来检验、修正理论和实践教学的结果。鉴于以上行业发展特点、技能竞赛在行业内的现状，在物业管理专业技能人才培养方案的指导下、对行情、校情、生情进行综合分析，最后提出适合高职院校物业管理专业技能竞赛新模式的宏观构想和思路——分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”模式。
“专业大赛+课程小赛”：这是一条红线，贯穿始终。结合高职院校人才培养计划和行业发展现状，提出“大+小”竞赛模式。专业大赛不仅有效检验了教学成果，而且通过层层选拔，可使部分理论知识扎实、实际问题处理娴熟的综合型学生脱颖而出，便于针对性培养，为将来参加更高级别的国家级大赛奠定基础。与此同时，为了体现教学公平、提升学生总体水平、优化学生知识结构，将竞赛引入课堂，以学生喜闻乐见的方式，讲授知识、传授技能，形成课程小赛方案，有效弥补专业大赛覆盖面不足的缺陷。课程小赛一般由任课老师在课堂举行，用来考查一个知识点或一项具体技能，也可以是本门课的综合知识技能考查。此外，在课程小赛中可以尝试改革考核方式，完善考核机制。改变过去沿用“一考定音”式考核方式，采用过程性考核与终结性考核相结合的方式，注重学习过程的监控，建立以能力展示为主的考核方式，以学生的专业能力、方法能力、职业能力等为考核内容，对学生进行综合的、全面的、客观的评价。分阶段、有层次：任何事物都在发展变化的，我们必须站在发展的高度，以与时俱进的眼光去观察行业的发展动态、学校的发展趋势、教学改革的需求、竞赛各阶段的特点。依据学生实际情况，有针对性的对不同层次的学生开展难度不同的竞赛设计。笔者将物业管理专业发展阶段根据每个阶段不同特点划分为三个阶段：起步阶段(专业设立1—2年)、成长阶段(专业设立3—5年)、拓展阶段(专业设立5年及5年以后)。起步阶段(专业设立1—2年)：背景：该时期是摸着石头过河的特殊时期。物业行业发展大环境没有根本性变革;教师对高职教育体制较为陌生;师资队伍的专业化有待提高。
竞赛特点：竞赛不分大赛和小赛，专业竞赛设计以理论知识为主要考察点。但此阶段，重视行业企业的调研，邀请行业专家参与并重点培养学生自己组织和策划竞赛的能力。成长阶段(专业设立3—5年)背景：经过过去1—2年的摸索，专业教师对高职教育、行业和专业发展特点、发展趋势有了较为深刻、清晰的认识，特别是学校合作办学单位在人力、物力资源方面的有力支撑，帮助中青年教师队伍快速成长，使学生获得更多实践机会和专业行业管理知识。专业大赛竞赛特点：全面贯彻分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”竞赛设计思路。该阶段的“专业大赛”设计主要是围绕《物业管理专业教学体系课程模块与实训环节表》中的具体模块或实践环节而选定主题，具来讲，就是在上表中抽选一个实训专题或一个重要课程子模块，加以深挖或放大设计为专业大赛，例如物业服务礼仪专题竞赛、保洁管理竞赛等等。此外，该阶段校企合作比较稳定，所以从大赛的前期构思、中期筹备到举办中的各环节，合作办学单位可以全程参与，行业专家的加入必然在标准制定、技术支持、相关实践材料的提供及赛前培训等方面给予专业的支撑。
课程小赛特点：专业大赛选拔优秀学生重点培养，为参加更高级别的赛事、企业选拔人才以及学校知名度的提升方面效果显著。但是，教育应该具有“学有所教，有教无类”的公平性，为了弥补专业大赛受众面窄的缺陷，全面提升学生知识水平、素质修养，特别设计了“课程小赛”。成熟的小赛可以为下一个阶段的专业大赛提供专业知识或专业技能方面的支持。至于哪些课程适合“小赛”设计，并且可以尝试“以赛代考”的考核方式，笔者认为：知识性、专业性较强的课程均可在该阶段采用“小赛”的形式。拓展阶段(专业设立5年及以上)背景：经过5年的专业发展，学校、行业企业、专业教师都会有不同程度的进步甚至某些方面的飞跃。专业发展所需的人力、物力、财力将更加到位。
竞赛特点：深入校企交流与合作，扩大与兄弟院校同类专业横向联系，协同物业管理协会积极促成省、市级竞赛的开展。在竞赛主题的选择和设计上，可以选用综合竞赛的形式。综合大赛，可在《物业管理专业课程体系教学模块与实训环节表》中抽选多个实训专题或多个重要课程子模块进行组合，将知识和技能融合起来设计竞赛，考查学生知识的掌握程度和运用能力，大赛的规格视学校的实际条件而定。例如，物业服务费用的测算、物业管理方案编写和物业管理招投标就可以组合起来，设计为模拟物业管理招投标综合大赛，竞赛内容为一个完整的物业管理招投标过程，含规范的标书书写与招投标流程、完整的物业管理方案和准确的物业服务费报价;装修管理和消防管理可以组合起来设计为综合装修管理大赛，竞赛内容包含装修管理的程序、装修监管的工作重点、装修过程中的消防管理，以及装修纠纷解决模拟表演等等。设计竞赛方案时，针对高职学生“喜玩好动”的特点，还可考虑融专业竞赛、学生活动、实践作业等环节于一体，这样既贴近学生生活、可以增加竞赛趣味性，还可使多种任务同时完成。
三、后续思考
1.物业管理专业技能竞赛模式不能一味的照搬其他成熟或者比较成熟专业的竞赛模式，一定要根据行业发展现状、需求，结合学生人才培养方案，制定适合高职院校、学生特点、师资实际情况的科学的、稳健的、可持续性的竞赛方案。
2.无论是“专业大赛”还是“课程小赛”，都凝聚了教师的智慧和汗水，也包含了参与竞赛学生的不懈努力和创意。因此，在竞赛成果的展示方面，就不只是写一篇研究报告或几份实施方案，更应该重视竞赛开展过程中智慧和创意的应用及推广。
3.大部分合作办学企业会对职业院校技能竞赛给予支持和帮助，特别是在竞赛前的思路构建、竞赛中的全程参与方面贡献很大，因此，笔者认为校企合作应该向纵深发展，让更多的合作成果为企业提供服务，让更好的研究成果反哺企业，让学校与企业共同成长。
参考文献：
[1]焦红强.技能竞赛模式的创新战略分析[J].中国高校科技，2012(6).
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论房价持久战中国的楼市，有房产商、二奶经济学家、某些政府官员、房产中介等大量的谎言，也有一些房奴的无奈之语。在本人博客中，已经就大多数房价要继续上涨的扯淡一一加以批驳：1、土地的稀缺性谎言：土地当然是稀缺的，可是人民币更是稀缺的。如果仅此原因房价要涨的话，那再涨10万倍，仍不能改变土地稀缺的事实。其实任何一种商品都是稀缺的。铁矿、石油，都是越用越少。2、城市化拉高房价的谎言：中国的城市化是必然的，可是农民买得起城市的商品房吗？所以要城市化，房价必然大跌。3、人民币升值拉高房价的谎言：美元年利率比人民币高出个百分点，就是人民币一年升以上的，把美元换成人民币才有收益，并且要扣除货币兑换费用。如果通过炒房获利的话，还要扣除契税（目前北京是3%，则一买一卖就是6%，上海是，《契税暂行条例》规定的范围是3%-5%，低于3%的会随时恢复到法定水平）、营业税（五年内转让5%）、所得税、中介费。同时，人民币对美元是升值的，对欧元却是贬值的。人家外国基金是不是象一些糊涂的，不喜欢深入思考的中国傻老百姓那样笨呢？外国基金是在几年前买中国房产还是现在买？现在是抛售获利，还是买入？正巧，今天2007年7月18日（本文其实已经完成至少三个月了）的《东方早报》报道“上海经贸委公布的数据表示，上半年房地产行业上海吸引外资合同金额为亿美元，同比下降”，是什么意思，想想吧。4、国际化大都市的谎言：现在不少人，包括一些有识之士，认为上海是国际化大都市。简直笑死人了。国际市大都市有几项标准，上海符合了几项？去对照一下嘛。就算不知道的话，难道不想想周围的人有多少收入水平达到了国际化大都市的标准？纽约是国际化大都市，去年华尔街的分红就超过了A股所有上市公司的利润，上海呢？有10%的人年收入超过10万吗？这些批驳文章均在我的博客中，并被各网站和论坛广泛转载，搜索我的名字即可得到。中国的房价一定会跌的，一定！详细理由可以参考我的《中国房价必跌的40个理由》，约有15000字，这是我所知道的中国最全面，最有理有据的阐述房价必跌的文章。也曾看到不少房价必然上涨的N个理由，房价不可能下跌的N个理由，基本上就是干嚎，要么根本没有理由，要么就是钢丝绳上的鸡蛋。并且从最近中国房价重新上涨的态势来看，房价硬着陆，并引发经济危机的概率比较大，非常大。列宁说：必须要有勇气正视无情的真理。而这些年来的房价调控，其实是空调，一方面地方政府阳奉阴违；另一方面中央政府没有魄力，怕泡沫破灭的可怕后果，不敢正视这个问题。这是没有用的，一个脓包，不看它并不表示不存在，不去挤的结果是变得更大，最后不得不挤的时候，会造成更大的疼痛。而中国房价下跌之路，也必然要经历过度上涨、价格相持、持续下跌三个阶段。1、房价过度上涨阶段：任何一种商品的价格由其价值决定，同时受供求关系的影响。所以价格明显高于价值的情形不可能持续存在，价格泡沫一定破灭。马克思说：一时有20%的利润，资本就活跃起来。所以当市场价格不断上涨的时候，就吸引众多资金参与投机，并有实际需要房子的人为避免以后以高价买入，实现低成本买入而提前购买，于是价格一定会涨过合理价位，价超所值。这和股市是一样的。这里可以参考惯性理论。一种商品，生产周期越长，社会投入的资金越多，它上涨或下跌的状态就越难改变。上涨的时候，很难停下来。于是虽然中国的房价早就有了泡沫，可是楼市的供应量的大幅增长不可能在短期内实现，炒房人、买房人、银行贷款的大量介入，也足以推动房价的持续上涨。2、房价相持阶段。这时的供应量远比以前多，而社会购买力已经被大量消耗，新的购买力短期难以形成；因房价不再持续快速上涨，炒房人和未来才有需求的人，因不再预期未来房价象以前一样上涨，不再急于入市，而是观望；原来买得起的人，因房价上涨，无力购买；营业税、所得税的征收极大限制了投资购房；限制外资政策的出台减少了洋鬼子的需求量；银行利率几次提高增加了买房的成本；银行存款准备金率的提高抑制了银行贷款数量的增长；股市大涨分流了进入楼市的资金；对大户型的限制导致同一块土地可以建成更多的房屋……还有其他各种因素，虽然单个因素不能让房价明显地下跌，但量变终于成为质变，房价总会进入基本不涨，基本不跌的僵持状态。3、房价下跌阶段。当初推动房价上涨的因素陆续不再起作用，而推动房价下跌的因素开始起作用。如原本利率很低，现在利率有所提高；原来炒房有利润，而房价处于相持阶段后，不再有明显的利润，同时还要缴交营业税和所得税，这样原本为炒房人准备的供应量就大大多余了，并且有房在手的炒房人因还贷增加，市场略有下跌或不再上涨，不再有房价大涨抛售取得暴利的预期，又有物业费等现金流的支出，导致部分明智的炒房人选择抛售，同样增加了市场供给；原先提前购买的购买力已经被提前透支；一旦房价开始下跌，有住房需求的人因预期未来更便宜而延迟购买，更减少了市场需求量……总之高房价将无可奈何花落去，开始持续漫长的下跌。这里要说明的是，指望短期内房价暴跌是不现实的，也是不可能发生的。拿日本来说，房价连续下跌十五年左右，下跌幅度是70%左右；中国香港1997年开始，连续下跌了6年左右，跌幅达65%；中国台湾下跌约10年，跌幅也在50%以上；就是广州，在约2003年开始上涨之前，连续下跌8年。房子这种商品有远比其他商品有更大的价格惯性。一旦上涨的势头形成，会持续上涨很多年，涨幅在一倍以上，而一旦下跌，也不可能一个月两个月就跌到位。不管是什么商品，其上涨和下跌的时间是相称的。房子之所以不能在短期内暴涨和暴跌是因为房子的生产周期比较长，一个楼盘从拿地到售出，要两三年时间，所以市场上供应量不能在短期内发生明显的改变，这样因供不应求而上涨后，因供应量的增加不是几个月的事情，所以供不应求的状态很持续较长时间，也就能涨很长时间。这是中国，也是美国、澳大利亚、欧洲、日本等地区已经反复验证的事情。而下跌，因为供应量的下跌，也不是马上会实现的，已经在建的楼盘多半会建成，而不是选择损失巨大的烂尾楼，则供大于求的状态不可能马上改变，价格也会持续下跌。而有些商品的价格能快涨快跌，主要也是因生产周期短。假如一个地方的呼拉圈因某种宣传效应或明星效应，一个月价格上涨2倍，则生产厂家马上一天24小时加班生产，而其他厂家也会建生产线，不要一个月，市场供应量增加2倍并不是难事，很快会供大于求，则在一个月内价格下跌80%也是很正常的。在抗日战争的时候，有些人看不到抗日战争胜利的必然结局，于是选择做亡国奴，甚至汉奸，要么在战场上成为日本鬼子的炮灰，要么在抗战结束后被秋后算账，典型的如臭不要脸的川岛芳子。而目前有些人，不了解房地产市场发展规律，以为房价只涨不跌，选择做了房奴。在重大决策面前，不努力探寻事物的客观规律，详细了解客观情况，并独立思考，结果未必如李嘉诚说的“房价上涨的时候未必会死人，房价下跌的时候却一定会死人”一样，不过破财是不可避免的。就好比广西北海的地价，曾从100万元/亩跌到5万元/亩，那么在高位买进的人，怎么会不破财呢？上次公布《理财的正面与反面教材》后，那个非常富有，收入颇丰，但仍租房住上海年青人，前两天在网上又碰到他，给他我那个文章的链接，他说已经看到了。另提到最近有两天接待几个从日本来的人，其中一个是老板，自然非常有钱，可是他们从人民广场看完展览后，去河南路的酒店，居然是走了20多分钟去的。在他们看来，能走到的地方决不做出租车。我在我博客中反复提到几个例子：比尔盖茨因为嫌停车费贵而把车子开走；李嘉诚穿的是七年前买的皮鞋，戴的是普遍的精工手表；索罗斯的西装是四十年（具体时间忘了）前买的。奇怪的是人均储蓄存款只有14000元（注意，占中国人口左右的人占有了中国近60%的财富）的中国穷光蛋们，居然在买房子。（就我个人而言，虽然目前可以全额付款在上海买套小一些差一些的破房子，不过，就算我有1亿元，也不会买。就是价格下跌50%，我买房的概率也小于30%。）以后房价下跌一半左右以后，请这些房奴不要骂银行，不要骂建设部，也不要骂房产商，因为他们没有用刀架在你们的脖子上逼你们买房。
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分析篇周守亮 我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接 内容提要： 房地产业价格波动会对消费行为产生影响， 进而波及到 期和未来的消费。因此， 影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品 我国整体宏观经济。 本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在 从而影响其储蓄和预算决策， 结果便是会 机制； 其次， VAR 模型框架下， 在 通过脉冲响应函数和方差分解的方法， 的决策， 说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速， 直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。 房地产价格的上升会带来显著的 并集中在短期； 最后， 提出了稳定房地产价格的对策。 成本效应， 进而影响到居民消费。因为， 对于租房 关键词： 房地产价格 消费 传导机制 VAR 模型 者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨 作为国民经济支柱产业之一的房地产业， 在我国经济增 从 但是， 近年来房价上涨过快等一系列问题， 紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升， 长中的贡献很大。 由于房地产价格的上涨， 社区物业费， 装 而会使其减少消费。 阻碍了我国宏观经济的健康发展。 尤其是 2009 年， 房地产业 修费， 停车费等水涨船高， 居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出， 从而推动相关地块的地价， 房价快速上升。 如 中 房地产价格的上升会导致企 进而使得生活成本增加。另外， 何遏制房价过快上涨， 已经成为政府和百姓最关心的热点问 业的运营成本的增加， 这里所说的运营成本包括员工生活成 题之一。房地产市场的健康稳定， 不仅仅是一个行业的发展 本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和 房地产的消费能带动其 问题， 更关系到国计民生， 百姓福利。 使用费用， 从而影响企业的经济行为。 他各行业的发展， 这种乘数效应会拉动内需， 从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民， 都是通过贷款的 经济持续、 快速、 稳定的发展。因此， 研究房地产价格波动与 方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业 消费的关系尤为重要。 银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调 控， 贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大 一、 房地产价格波动对消费影响的内在机制 量的货币， 对市场的流动性造成巨大的冲击。 流动性的过剩， 房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济， 其 自 必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候， 中消费是重要渠道之一。 房地产价格波动对消费影响的内在 同样， 如果房 然会收紧腰包减少消费， 而去购买保值的商品。 机制主要有如下几点： 地产价格飞涨超出人们的理性预期， 银行会对风险进行严格 1．财富效应。 房地产价格的波动会对供给者产生财富效 管理， 对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧 应， 具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所 会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性 有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的 约束。 上升进行了再融资， 此时房地产价格的上升直接推动了实际 财富的增加， 扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然 二、 房地产业价格波动对消费影响的实证分析 没有变现， 即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消 有出售或是进行再融资， 但是这种由于房地产价格上升带来 费品零售总额变动率 LSRt①， 由于居民的消费主要受到消费 大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加， 从而扩大 者的收入和财富水平的影响， 因此， 本文的解释变量除了选 了边际消费倾向。 而且， 由于房地产价格的上涨， 居民也会对 择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可 未来的产生一个良好的预期， 增加当期消费。 支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言， 房地产价格的波动会对需 季度的数据为样本， 来分析房地产价格波动对消费的影响。 求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大， 截至 2．模型建立。建立计量模型之前， 必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当 稳性， 如果数据是平稳的， 则可以直接进行最小二乘估计； 如 中， 大部分对房地产品具有刚性需求。 对于租房者来说， 房地 果数据非平稳， 则需检验各变量之间是否存在协整关系。结 产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本， 从而引起租 果表明各变量的是非平稳的， 而对序列的一阶差分以后是平 金的上升， 进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效 协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关 应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者， 稳的。 系， 其基本思想是： 如果两个 （或两个以上） 的时间序列是非 房地产价格的上涨， 会增加还款压力， 从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数 （上年同期 ＝100 减 100 ） 来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的， 但它们的某种线性组合却表现出平稳性， 则这些变 量之间存在长期稳定性， 即协整关系。由于本文建立的系统 包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方 法。根据赤池信息准则 （AIC 和施瓦茨准则 ） 确定由 ） （SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系， 并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ， ） 在整个 10 期的方差分解中， 社会消费品零售总额变动率 自身的滞后影响最大， 这说明社会消费品零售总额变动率有 很强的惯性， 并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大 一部分的生活必需品的消费。 在收入和房价波动两个自变量 当中， 收入波动的对消费影响增加最快， 从第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳 定， 2．5％左右。 为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表 从各变量之间的协整关系我们可以看出， 城市人均可支 配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响， 而房 地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。 当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时， 社会消 费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点； 而当房地产价格 增长率上升 1 个百分点时， 社会消费品零售总额下降 1．211 并 个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响， 且弹性系数大于 1； 而房地产价格的波动对消费行为的影响 也非常明显， 当房价上涨过快时， 居民为了购买房子而节衣 缩食， 减少当前的消费支出， 且这种减少当前的消费而增加 未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应 和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉 冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内 生变量当前和未来取值的影响， 通过对解释变量的方差进行 分解， 提供在每一解释变量的方差中， 其他解释变量所能解 释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要 性。 脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。 收 入的波动是消费变动的先导因素， 而房价的波动对消费的影 响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的 顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲 （图 1 ， ） 社会消费品 响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费 零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。 品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应， 且响 应速度比较块， 几乎在第 2 个季度就达到了最大值， 并且衰 减的速度也比较慢， 一直延续到 7 期之后。房地产价格的波 动不会对消费造成长期的影响， 主要是因为居民已经将房地 产价格的波动消化， 并且理性预期房地产价格的未来波动。 为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性， 本 文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出 （表 三、 结论与对策建议根据实证研究结果， 房地产价格波动分别与消费之间具 房地产价格的上涨会迅速降低居民消费 有长期的均衡关系。 支出， 从而有悖于我国目前扩大内需， 维持经济稳定增长的 基本方针。因此， 控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种 房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因 途径。另外， 此， 房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大， 对于目前稳 定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。 保障性住房的增加， 一方面会 促进商品房市场的竞争， 降低均衡价格； 另一方面会迅速释放 居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消 费， 从而扩大内需， 带动我国国民经济持续、 稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双 重特性。 由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的 预期， 选择房地产投资。 因此， 政府和央行应采取稳健的货币 政策和财政政策， 影响汇率， 利率和通货膨胀的预期， 进而改 变资源配置， 降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府 积极配合下， 通过贷款利率和税率的变化， 对自住性消费和 投机性消费进行差别化。 完善商品房预售制度。 规范发展二 手房市场， 倡导住房租赁消费， 盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序， 严格房地产企业市场准 入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法， 抑制 土地价格的过快上涨。 依法查处闲置、 囤积土地房源， 捂盘惜 售， 哄抬房价等违法违规行为。 参考文献： 〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京： 清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调 发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3） 〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展 的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的 实证检验〔J〕．经济问题，2007（7） 〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实 的影响分析—— 践，2009（8） （作者单位： 东北财经大学 ） 图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中， 横轴表示冲击作用的滞后期间数 （单位： 季度 ， ） 纵轴表示社会消费品零售总额变动率， 实线表示分别表示社会消费品零售总额变 动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。
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