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住房租赁研究的背景部分需要从以下几个方面进行阐述：1. 社会背景：介绍当前国内外住房租赁市场的发展情况和趋势，以及政府相关政策的制定和调整，以帮助读者了解该研究的社会价值和意义。2. 研究现状：介绍当前国内外学术界对住房租赁领域的研究现状和成果，以及存在的问题和不足之处。这有助于读者了解该领域的研究重点和难点，以及本次研究在其中的位置和作用。3. 研究动机：介绍本次研究的动机和目的，说明为什么选择该领域进行研究，并阐明该研究对于学术界和实践应用方面的贡献。4. 研究内容：简要介绍本次研究的主要内容、方法、手段等，说明其可行性和实施方案。总之，在撰写住房租赁研究背景时需要全面、客观地介绍相关情况，并突出本次研究的重要性和必要性。同时还需要注意语言简洁明了、结构合理有序，使读者能够清晰地理解该领域的发展现状、本次研究内容及其意义。
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内容摘要：本文结合我国房地产企业融资现状，针对国内房地产企业在融资方面的现存问题，如贷款方式单一、企业融资比重偏小等问题进行了详细的分析，提出了房地产证券化、建立长期基金组织等新的融资方法，并指出现阶段应该在我国的宏观政策基础上构建以银行业为主的多元化融资体系。 房地产-[飞诺网]关键词：房地产 融资 多元化为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，我国采取了一系列的宏观调控政策，提高国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。房地产企业融资现状图1和表1为近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从图1可以看出，自1998年以来，我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化，从占年度资金总额的近9%下降到2004年的，这其中主要原因是利用外资比重的变化，从下降到了，显示外资介入我国房地产业的相对规模不但没有上升，反而大幅降低。除这三条渠道之外，在我国房地产投资来源的三个基本部分中，1998一2003年，直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右，但在2003年央行121号文出台后，各商业银行从严发放房地产贷款，使得2004年银行贷款比重有了较大幅度的下降，减小了个百分点，房地产业自筹资金和其他资金则分别上升和个百分点。根据央行刚发布的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》的统计，35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了，而发展商贷款余额的增幅同比回落。数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严厉调控，许多房地产企业在国家宏观调控政策面前面临重新洗牌的危险，房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。房地产企业融资面临的问题贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短，来源渠道均为商业银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。具体的融资体系如图2所示。直接融资比重偏小。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的态势。商业银行房地产方面贷款的增幅已达25%以上。我国内地房地产企业79%以上的外部融资来自于银行，在个别年份和个别地区这一比率甚至高达80%～ 95%以上。房地产资金主要来自银行贷款，直接融资比例过小，融资结构不合理。各种融资方式具有局限性。商业银行提高了对房地产企业的贷款条件，对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高，多数开发企业不能达到规定的贷款要求；其它融资方式现阶段的表现也不如人意，如信托融资，相对银行贷款而言，受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通；而企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年，所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；另外，由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。相关法律法规不完善。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。 此外，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前，则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和房地产企业股权式投资。然而，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来，一直处于走走停停的状态，且直到现在我国还没有出台产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。房地产企业融资对策（一）大力推动房地产证券化有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。房地产信托（REITs），就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，获得既定的收益。（二）建立长期投资基金组织房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品种；也可以吸引社会上的分散资金，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。同时，应尽快颁布投资基金法。如前所述，目前我国房地产投资基金处于无法可依的状态。同时，国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们，投资基金是工业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下，它可以与信托联合，使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此，我国应借鉴市场经济较为发达的国家，特别是美国发展房地产基金的成功经验，在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈，颁布符合我国国情的投资基金法。（三）引导国外资金进入2002年，我国房地产开发资金来源中，境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降，我国有必要加大力度引进外资来提高房地产的投资。同时，外资金融机构进入我国市场将带来先进的运作模式和管理方法，有助于金融体系的发展和完善，为吸引外资进入房地产金融市场提供了机会。（四）推行融资租赁方式融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。（五）完善个人消费融资体系为了配合启动住房消费，调动居民购房的积极性，活跃国内消费市场，就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的不到1%（远远低于国际上20%～40%的水平）。个人消费贷款虽属“零售”业务；金额数目不大，但其人数很多，所以银行应扩大相关业务，推出更多的新项目，简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目，较受消费者欢迎，要积极推进住房公积金体系的建设。总之，在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。参考文献：1.王诚庆.我国房地产融资模式的改进与制度创新[J]. 财贸经济,2005(11)2.周亮华，施建刚.房地产信托：融资新方向[J]. 中国房地产金融,2005(10)3.孙翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择与调整[J].金融论坛,2005(11)
一、当前中国的经济形势的基本特点：1、在金融危机下成功实现经济V型反转。面对复杂多变的国内外形势，党中央、国务院审时度势，科学决策，不断提高宏观调控的针对性、灵活性和有效性，始终把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期之间的关系放在重中之重的位置。在一系列政策的调控下，国民经济在2009年回升向好的基础上不断巩固，经济运行由回落而趋于平稳。2009年一季度经济增长探底后，已经持续保持了较快增长，2010年实现了的增长。GDP总体达到万亿美元。2、内需对经济增长拉动作用明显增强。2010年投资需求278140亿元，增长，拉动经济增长，消费需求156998亿元，增长，拉动经济增长，进出口需求29728亿美元，增长，拉动经济增长，消费需求开始起到较好的作用，但仍然未能取代投资，说明投资拉动依然起着主要的作用。3、积极的财政政策和适度宽松的货币政策取得明显成效。其中，2009年全国财政收入万亿、财政支出万亿，财政赤字9500亿元。2010年，调整为稳健的货币政策。4、改善民生政策起到一定成效。2010年9月16日，胡锦涛在第五届亚太经合组织人力资源开发部长级会议上的致辞中首次提出“包容性增长”的概念。提出要“让更多的人享受全球化成果、让弱势群体得到保护、在经济增长过程中保持平衡”等深意的新概念，改善民生，已经成为了当前中国重要的经济建设目标。2010年扣除物价因素后，农民纯收入增长（5919元），城镇居民收入增长（19109元），虽然在绝对数字方面，农民纯收入仍然远少于城镇居民的收入，但是，农民纯收入的增长速度却是超过了城镇居民收入增长速度的，这是自1998年——12年以来的首次超越，这意味着国家的强农富农政策已经初见成效。农村居民收入实际增速比城镇快个百分点，是1985年以来增速最快的一年，也使得2010年农村贫困人口大幅减少为2688万人，比上年末减少909万人。就业状况是2008年金融危机以来最好的一年。2010年我国积极就业政策力度加大，全年城镇新增就业1168万人，比上年增加66万人，年末城镇登记失业率，比上年末下降个百分点。全国农民工总量为24223万人，比上年增长。其中外出农民工15335万人，增长，本地农民工8888万人，增长。社会保障水平进一步提高，社会保障面继续扩大。截至2010年底，全国城镇基本养老保险参保人数达到25673万人，比上年末增加2123万人；全国城镇基本医疗保险参保人数达到43206万人，比上年末增加3059万人；全国失业保险参保人数达到13376万人，比上年末增加660万人；全国工伤保险参保人数达到16173万人，比上年末增加1278万人；全国生育保险参保人数达到12306万人，比上年末增加1430万人。2678个县(市、区)开展了新型农村合作医疗工作，新型农村合作医疗参合率。新型农村合作医疗基金支出总额为832亿元，累计受益亿人次。全国列入国家新型农村社会养老保险试点地区参保人数10277万人。特别值得指出的是，综合考虑经济发展和价格形势，我国政府提高了最低生活保障、最低工资、失业保险、基本养老金、优抚对象补助、家庭经济困难学生资助等多项社会救助和保障标准，社会保障由以往只重视量的增加向既重视量的增加、又重视质的提高转变。5、在国际中的经济地位得到提升，对世界经济的影响力日益加大。中国和其他一些新兴国家，对世界经济的贡献越来越大，特别是在金融危机以后，中国为世界经济企稳和恢复增长做出了巨大的贡献。2009年为世界经济贡献率为50%，2010年为世界经济贡献率为25%。同时，中国在IMF中的投票权大幅增长，2010年10月下旬，二十国集团财长和央行行长会议在韩国召开。会议就国际货币基金组织(IMF)份额改革具体指标和进度达成一致，确认向新兴经济体转移超过6%投票权。二十国集团成员一致认为，给予新兴国家更大发言权，将使IMF“更具有效性、可信性和正当性，能就支持国际货币和金融体系运行发挥作用”。11月5日，IMF总裁卡恩宣布，IMF执行董事会已通过份额改革方案。份额改革完成后，中国的份额将从目前的升至，投票权也将从目前的升至，超越德国、法国和英国，位列美国和日本之后，得到在这一国际组织中的更大话语权。6、通货膨胀抬头，2010年农产品价格上涨令人担忧。 “蒜你狠”、“豆你玩”、“姜你军”、“苹什么”、“糖高宗”……57种主要生活必需品价格同比上涨 ，居民消费价格一季度同比上涨，二季度上涨，三季度上涨，四季度上涨，全年，但总的来说，只能算是温和型的通货膨胀。但一定要担心物价上涨过快，也要注意物价上涨影响到低收入者的生活。二、当前经济工作的主要任务国家的经济工作会议确定了当前经济工作的主要任务：1、加强和改善宏观调控，保持经济平稳健康运行。明年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。要继续实施积极的财政政策，发挥财政政策在稳定增长、改善结构、调节分配、促进和谐等方面的作用；保持财政收入稳定增长，优化财政支出结构，下决心压缩一般性支出，厉行节约；加强地方政府性债务管理，坚决防止借“十二五”时期开局盲目铺摊子、上项目。要实施稳健的货币政策，按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，把好流动性这个总闸门，把信贷资金更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业，更好服务于保持经济平稳较快发展；进一步完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。2、推进发展现代农业，确保农产品有效供给。强农惠农的思想认识只能增强不能削弱，强农惠农的政策力度只能加大不能减小。要千方百计确保主要农产品供给安全，稳定粮食播种面积，增加农业生产补贴，稳步提高粮食最低收购价，加大粮食主产区投入和利益补偿力度，落实“米袋子”省长负责制和“菜篮子”市长负责制，认真搞好市场流通体系建设，加强农产品质量安全管理，确保群众吃上放心食品。要着力加强农村基础设施建设，加大对农村水利、电网和危房改造、环境整治投入力度，继续推进农村公路、沼气建设；把水利作为农村基础设施建设的重点，多方筹集资金，切实增加投入；严守耕地保护红线，着力提高耕地质量，加快中低产田改造，大规模建设旱涝保收高标准农田。要加快转变农业发展方式，坚持用现代物质条件装备农业，用现代科学技术改造农业，用现代产业体系提升农业，用现代经营形式推进农业，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化。3、加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力。坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向。要调整优化需求结构，增强消费拉动力，重点提升居民消费能力、改善居民消费条件、培育新的消费热点；以优化投资结构为重点，提高投资质量和效益；做好应对国际金融危机冲击一揽子计划与“十二五”前期投资项目衔接工作；严控投资产能过剩行业，防止新的低水平重复建设。要调整优化产业结构，提升产业核心竞争力；加快改造提升传统制造业，培育一批适应市场需要、拥有核心技术、重视创新、机制灵活的优势企业和产业，提高产业集中度；加快壮大服务业规模，全面提高服务业特别是现代服务业发展水平；切实强化企业在技术创新中的主体地位，推进产学研紧密结合，扎实发展战略性新兴产业。要强化节能减排和应对气候变化，大力发展绿色经济，完善政府节能减排目标责任考核评价体系，进一步发挥市场作用，健全激励和约束机制，增强企业和全社会节能减排内生动力；加强重点节能工程建设，大力发展循环经济和环保产业，加快低碳技术研发应用；加强重点流域、区域、行业污染治理，加快建立生态补偿机制；落实控制温室气体排放行动目标，积极开展应对全球气候变化国际合作。要统筹国土空间开发利用，增强区域发展协调性，坚持把深入实施西部大开发战略放在区域发展总体战略优先位置，全面振兴东北地区等老工业基地，大力促进中部地区崛起，积极支持东部地区率先发展，加大对革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区扶持力度；加快制定法律法规、配套政策、考核体系，确保国家主体功能区规划落到实处。要积极稳妥推进城镇化，合理确定大中小城市和小城镇的功能定位、产业布局、开发边界，形成基本公共服务和基础设施一体化、网络化发展的城镇化新格局。4、完善基本公共服务，创新社会管理机制。“十二五”开局之年，在改善民生上要扎扎实实办几件实事。要加强教育重点领域建设，重视发展学前教育，完善高中和职业教育，扩大涉农中等职业教育免费范围，全面提高高等教育质量。要加快构建覆盖城乡的公共文化服务体系，深化文化体制改革，推动文化产业成为国民经济支柱性产业。要坚持更加积极的就业政策，把促进充分就业作为经济社会发展的优先目标，多渠道开发就业岗位，完善城乡公共就业服务体系，重点做好高校毕业生、农村转移劳动力、城镇就业困难人员、退役军人就业工作，保障劳动者权益，构建和谐劳动关系。要加快建设覆盖城乡居民的社会保障体系，在扩大养老保险覆盖面、提高统筹层次、完善转移接续办法等方面取得新进展，扩大新型农村社会养老保险试点范围，建立健全企业退休人员基本养老金、城乡居民低保标准正常调整机制。要扎实推进医药卫生体制五项重点改革，突出抓好健全基本药物制度和加快公立医院改革试点工作，保障群众用药安全有效、价格合理、方便可及，坚持公共医疗卫生的公益性质，为群众提供满意的基本医疗卫生服务。要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。要维护社会和谐稳定，加强和改进新形势下群众工作，深入推进社会矛盾化解、社会管理创新、公正廉洁执法，正确处理人民内部矛盾，健全信访工作责任制，健全社会舆情汇集和分析机制，健全重大工程项目建设和重大政策制定的社会稳定风险评估机制，着力从源头上预防和减少矛盾；做好灾后恢复重建工作，加大扶贫开发工作力度；加强安全生产，加强社会治安综合治理，保障人民生命财产安全。5、加大改革攻坚力度，推动经济发展方式转变。必须以更大决心和勇气全面推进各领域改革。要加强改革顶层设计，在重点领域和关键环节取得突破。要研究制定收入分配改革方案，努力扭转收入差距扩大趋势。要积极推进财税、金融、投资体制和资源环境等领域改革，加快建立和完善县级基本财力保障机制，逐步完善个人所得税制度，研究推进在一些生产性服务业领域扩大增值税征收范围改革试点，进一步推进资源税改革。要健全多层次资本市场体系，提高直接融资比重。要深化集体林权制度和国有企业改革。6、坚持互利共赢的开放战略，拓展国际经济合作空间。要正确把握国内外发展环境，有效发挥我国在国际经济分工中的比较优势，坚持出口和进口并重、吸收外资和对外投资并重，努力拓宽国际经济合作途径，不断提高对外开放水平。要增创外贸竞争新优势，继续稳定和拓展外需，加快加工贸易转型升级，优化进口结构，扩大进口规模，发挥进口对宏观经济平衡和经济结构调整的重要作用。要提高利用外资水平，鼓励外资投向高端制造业、高技术产业、现代服务业、节能环保等领域和中西部地区，积极稳妥扩大金融等服务领域对外开放。要深入实施“走出去”战略，探索新的投资合作方式，注意防范和化解境外投资风险。会议指出，在明年经济工作中，各方面要切实把重点放到加快转变经济发展方式上来，使经济增长速度与结构质量效益相统一，经济发展与人口资源环境相协调，切实做到在发展中促转变、在转变中谋发展。各地区一定要从本地实际出发，按照科学发展观的要求，合理确定发展目标，更加注重增长质量和效益，更加注重促进就业和改善民生，切不可盲目追求高速度。要坚持“立足当前、着眼长远，综合施策、重点治理，保障民生、稳定预期”的原则，以经济和法律手段为主，辅之以必要的行政手段，全面加强价格调控监管工作，保持物价总水平基本稳定。要加强财政、货币、投资、土地、贸易、产业政策的协调配合，形成政策合力，保持经济平稳较快发展。会议指出，完成明年经济工作各项任务，要紧紧围绕科学发展这个主题和加快转变经济发展方式这条主线，加强和改善党对经济工作的领导，切实把思想和行动统一到中央对国际国内形势的科学判断上来，统一到中央对经济社会发展作出的决策部署上来，编制和实施好“十二五”规划。要深入开展调查研究，科学研判发展趋势，准确把握社情民意，切实摸清发展潜力、优势和制约经济发展方式转变的症结，为加快转变经济发展方式、破解经济社会发展难题提供科学依据。要提高领导干部素质，紧密结合创先争优活动，加强各级干部学习培训，深入推进学习型党组织建设，坚持正确的政绩导向和用人导向。要加强党风廉政建设，坚持群众观点，求真务实，真抓实干，艰苦奋斗，不务虚名，严格执行党风廉政建设责任制和领导干部廉洁从政准则，加强对中央关于经济社会发展重大决策部署的监督检查，确保各项政策措施全面落实。
中国房地产市场发展现状及存在的问题我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在个百分点左右。（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为亿元，到2004年达到亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的， 上升到， ，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区 >西部地区>中部地区。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区>中部地区>东部地区。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。中国房地产市场发展趋势分析我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。②房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成。 ③商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93. 696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。④我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：①国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力：②住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部发布的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。未来10年随着我国加入WTO，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个方面。（一）房地产市场整体发展趋势①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。②以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。③一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。④加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。（二）市场供给趋势在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。（三）多元化的金融渠道在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。（四）房地产服务加强作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。（五）合理利用资源实现可持续发展可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。 其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。推动我国房地产业发展的建议（一）土地市场规范化土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。（二）完善房地产融资渠道我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。（三）引导房地产企业开展多元化产品服务有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖 20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。（四）建立多元化的房地产市场体系目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。（五）加强政府宏观调控第一，加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。第二，降低房地产税费。政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。第三，完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。
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“经济适用房”政策实施中的问题探讨
你是什么专业的？把你的专业和你想写得主题告诉我只有根据你的专业方向和你想写的内容，才可以帮你确定完整的题目毕业论文的选题和写作要求毕业论文选题应有较强的理论和实践意义。选题的来源一般包括：学院（系）提供论文题目范围、学生自主提出论文题目、学生与导师的合作科研课题、承担学校或校外单位的课题等。选题应得到指导教师的同意；如学生与指导教师在选题方面有分歧且未能达成一致的，可由所在学院（系）裁定或作出调整。毕业论文写作要求：1．毕业论文的结构包括（按定稿后的排列顺序）：主标题、中英文论文摘要、关键词、正文（一般不少于5000字）、注释、参考文献。2．毕业论文的基本编辑格式：（1）字体：主标题一般用三号宋体加粗，正文内各主要部分的大标题用四号黑体；正文内文使用小四号宋体；中文摘要用五号楷体（其中“论文摘要”四字用同号黑体并加方括号），英文摘要用小四号新罗马体（Times New Roman）；注释、参考文献依次列在篇末，均用小五号宋体，其中具有标题性质的“注释”、“参考文献”左边不空格，采用同号黑体加冒号。（2）论文内文各大部分的标题用“一、二……（或1、2……）”，次级标题为“（一）、（二）……（、……）”，三级标题用“1、2……（或、……）”，四级标题用“（1）、（2）……”。不再使用五级以下标题。（3）版式：使用A4规格打印。（4）毕业论文的封面、封底由学校统一印制。
80后的忧郁，围绕80后如题
房地产专业毕业论文参考选题 1、 前监理工作存在的问题及原因、对策2、工程项目管理（咨询、设计、监理、施工、采购）应对WTO的形势与对策3、工程监理制度及手段研究4、计算机在项目管理中的应用研究5、国内外招标投标惯例比较研究6、国内招标投标现状及规范研究7、工程设计阶段的投资控制研究8、关于监理人员资质认定办法的思考9、加入WTO对房地产业的挑战与机遇10、关于政策性住房金融制度的研究11、房地产合理开发规模的研究12、空置房成因及对策研究13、关于住房消费贷款（政策性、商业性）的思考14、关于工程管理专业人员应具备素质的思考15、关于项目后评估的思考16、关于完善工程造价管理的思考17、工程项目投标报价策略研究18、工程造价计价现行体制的缺陷与对策研究19、工程项目施工阶段造价的控制与管理20、拖欠工程款的成因与对策研究21、关于建设有形市场规范化发展的思考22、论工程量清单报价23、工程造价管理模式改革探讨24、论工程项目全过程的投资控制25、关于工程造价主动和动态控制的思考26、房地产投资风险研究27、我国物业管理的现状及对策研究28、我国工程造价咨询业的现状及发展研究29、论工程担保制度的建立与推行30、住宅产业的发展与国民经济增长31、关于提高工程质量的若思考32、基础设施融资模式及策略研究33、项目融资（BOT、TOT、ABS等模式）的现状及对策研究34、国内外工程造价管理的比较分析研究35、加入WTO后建设法规的完善36、关于国际工程承包中FIDIC合同条款的应用37、承包商施工合同风险防范38、建筑工程招标投标与合同管理关系的探讨39、工业发达国家建设工程合同管理与风险管理40、风险管理理论在工程合同管理工作中的应用41、施工索赔的现状和对策研究42、浅谈FIDIC条款中的施工索赔43、论信息技术在工程施工索赔中的功能44、工程总承包企业与工程项目管理企业的界定和比较研究45、推行总承包对我国建筑业的影响46、工程总承包企业组建的模式研究47、住房价格合理姓性探讨48、房地产估价方法比较研究49、房地产泡沫预警与防范50、房地产周期波动分析51、房地产经济预警方法研究52、城市规划与城市地（房）价相互作用机理研究53、城市土地收购储备制度探讨54、房地产开发项目可行性研究报告-----XX案例研究
经营租赁和融资租赁会计处理的区别论内容肯定
经营性租赁与融资性租赁有什么区别经营性租赁**国际根据承租企业的选择，向设备制造商购买设备，并将其出租给承租企业使用。**国际在法律上拥有设备的所有权，承担资产风险，享有资产回报，承租企业则在经济上拥有设备使用权。**国际持有设备残值，承担残值风险。设备反映在**国际资产负债表上，而不出现于承租企业资产负债表上。租赁期满，设备可以由承租企业续租或留购，或者由**国际出售或再出租。融资性租赁融资性租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。**国际根据承租企业对租赁物件的特定要求和对供货商的选择，出资向供货商购买租赁物件，并出租给承租企业使用，承租企业则分期向**国际支付租金，在租赁期内租赁物件的所有权属于**国际所有，承租企业拥有租赁物件的使用权。租期结束后，承租企业对设备有留购、续租和退租三种选择，若要留购，购买价格由租赁双方协商确定。什么是经营性租赁经营性租赁又称服务租赁、管理租赁或操作性租赁，是指出租人将自己经营的租赁资产进行反复出租给不同承租人使用，由承租人支付租金，直至资产报废或淘汰为止的一种租赁方式。融资租赁是指出租人根据承租人对出卖人(供货商)的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金，承租期满，货物所有权归属于承租人的交易。什么是融资租赁融资性租赁又称金融租赁。它是指租赁的当事人约定，由出租人根据承租人的约定，向承租人选定的第三者(供货人)购买承租人选定的设备，以承租人支付租金为条件，将该物件的使用权转让给承租人，并在一个不间断的长期租赁期间内，通过收取租金的方式，收回或大部分投资。融资租赁的风险较为稳妥，并且其中的信托财产的独立性这一制度特色保证了投资者资金的安全。并且为承租人解决了自己短缺的问题。如还有其他疑问，欢迎在线咨询。
经营租赁和融资租赁在一定程度上具有相同点，具体体现为以下几部分。1、租赁目的相同。租赁一般采用融通设备使用权的租赁方式，以达到融通资产的主要目的。对出租人来说，它是一种金融投资的新手段，对承租人来说，它是一种筹措设备的新方式。2、租赁标的使用相同。租赁设备的使用限于工商业、公共事业和其他事业，排除个人消费用途。3、都是有偿租赁。承租人需要向出租人缴纳约定好的租金作为代价，且租金具有贷款本息的性质。4、租期内，设备的所有权都是归出租人，使用权归承租人。5、租赁双方均有利可图。租赁开辟了新的融资渠道，对广大中小企业而言具有特殊意义。承租人可以借助租赁保留银行贷款额度和紧缺的现金资源，增强企业营运资金的灵活运用能力。企业资产的租赁有经营租赁和融资租赁两种，两者存在一定的区别。经营租赁是指以提供设备等资产的短期使用权为特征的租赁形式，而融资租赁是以融资为目的，从而最终获得租赁资产所有权的一种租赁形式。对于出租人，租赁也是一种理财方式，通常情况下租赁利息较银行贷款利息高，因此，租赁公司、金融机构发展租赁交易更具有吸引力。融资性租赁类似于分期付款租入，一般是由于企业资金周转紧张无法直接购入该资产而租入的，租期较长，租期结束后一般情况下承租方会将该资产购入，或者此资产已无实用价值，这样的话就相当于该资产的风险和价值完全转价到承租方，所以应该确认为企业的资产。而经营性租赁，租期较短，租赁结束后由出租方收回该资产继续向其他单位出租或自用，故不能确认为本企业资产摊销折旧。拓展资料：1、经营性租赁是两方，出租人与承租人，一个合同；融资租赁是三方，出租人、承租人和出卖人，二个合同。2、经营性租赁是出租人拥有设备，出租给承租人，按时间收取租金，租期满后租赁物收回；融资租赁是出租人按照承租人要求从出卖人处购买设备，融资租赁给承租人，按融资额收取租金，期满后一般采取以名义留购价的方式把所有权转移给承租人。