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2017年中央一号文件首次提出“田园综合体”这一概念。财政部日前下发《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》(以下简称《通知》)，确定2017年在河北、山西等18个省份开展田园综合体建设试点要讲田园综合体的经营模式，首先要对农业背景及这个概念的来历搞清楚，不然只能是盲人摸象。——参考前瞻产业研究院相关文献
万达前任副总张成就去搞田园综合体了，目前担任东方园林总裁打造阳山田园东方综合体。
田园综合体在规划建设层面上应遵循：一是区域统筹，构建区域现代农业产业体系，对生态环境、产业发展、村镇建设、基础设施等方面进行综合规划设计;二是构建特色产业体系，以农业科技为引擎，提出“农业+”产业发展体系，确定产业集群、产业链延伸打造;三是城乡发展层面，结合城乡发展需求，宜居环境建设、休闲旅游产业布局，打造形成城乡支持、生态绿色的综合活力型发展平台。
田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的乡村综合发展模式，目的是通过旅游助力农业发展、促进三产融合的一种可持续性模式。由来与初实践2017年2月5日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件，原文如下：支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。出于对乡村社会形态，乡村风貌的特别关注，2012年，田园东方创始人张诚结合北大光华EMBA课题，发表了论文《田园综合体模式研究》，并在无锡市惠山区阳山镇和社会各界的大力支持下在“中国水蜜桃之乡”的阳山镇落地[1]实践了第一个田园综合体项目——无锡田园东方。在项目不断探索的第四个年头，2016年9月中央农办领导考察指导该项目时，对该模式给予高度认可。[2]2017年由田园东方的基层实践，源于阳山的“田园综合体”一词被正式写入中央一号文件，文件解读“田园综合体”模式是当前乡村发展新型产业的亮点举措。
晟景文旅：中国都江堰天府逸岛概念
1、创新性。
首先，田园综合体包含多个行业。田园综合体规划要创新地满足各行业的功能需求，使各行业在规划布局中合理发展。其次，要从农村游客的消费需求出发，合理布局各种功能区，以满足日益增长的市场需求。
2、主题性。
文化是旅游的灵魂，对于田园综合体而言，其规划应考虑文化和主题性质的布局;从生态、区域文化、风俗习惯、地方特色节日等方面寻找文化主题。文化引导下的规划布局可以更好地满足市场和时代的需要。
3、生态性。
任何旅游开发都离不开生态基础。生态优先的规划理念也是田园综合体规划中需要考虑的重要问题之一。
4、特色性。
田园综合体要具备特色，其特色必须结合当地的特点，这是与其他类似项目形式不同的最大竞争力。
四川晟景文旅，专注文化、旅游产业融合发展。以资源价值盘活与开发为导向，以“运营前置”的思维，致力为“文化旅游目的地、生态旅游目的地、农业旅游目的地”提供文旅融合整体解决服务。
新田园主义是一种特色小镇和乡村建设发展方法论，是一整套的规划、设计、建设、运营思想。当田园综合体有了自己的理论后，围绕这个这个理论，张诚认为，田园综合体需要有成型的商业模型，否则理论再好，也只是空中楼阁。田园综合体集现代农业、休闲旅游、田园社区三大产业为一体。它的经济技术原理，就是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营。是以旅游产业带动城乡一体的新城镇化发展模式。巅 峰智业的经典案例近2000项，承接三十余项省市级十三五规划，多项国家创5A景区规划，累计服务落地项目达到64项，规划设计、景区升级、运营管理等多类成果全面落地。
田园东方的创始人张诚先生，也是田园综合体这个概念的提出者、首倡者，他的团队过去几年落地推出了无锡阳山田园东方、成都和盛田园东方，这些项目都是大而综合型的，需要企业很强的战略纵深才玩得转，张诚称其为田园综合体的版本。 来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，从行业规划、企业模式到市场迭代，都与过往的20年大有不同，张诚在一次采访中，主要有以下内容： 1、他认为，现在各地都在做城乡融合的发展项目，并且大都是带文旅的综合型项目。现在的需求主要来自于两方面，一是政府想要在乡村振兴领域打造出示范区；二是开发投资主体想要打造出空间体验场。这两个诉求融合在一起，实际上需要的就是“田园客厅”这样的产品。他的团队采用EPC+O的模式，即工程总包加运营的一体化服务，已经实践了文旅带动型、商业更新型、社区运营型、产业发展型、党建引领型等多种田园客厅产品模式。 2、张诚说，疫情其实对他们过去的版本的田园综合体项目冲击很大，收入基本上被腰斩，一开始他们对文旅投资也很悲观。但随着时间推移，他们的观念反过来了，现在觉得越来越火热，甚至感觉可以用风口来形容。主要原因一是疫情让田园成为刚需，二是乡村振兴国家战略的全面贯彻实施。 3、另外，张诚也看到了在未来相当长的时间里，这个领域的资源和业务能力都需要重构，政府、国企、大型企业开始更多地参与到乡村振兴中。这需要田园东方对自己在这个领域作重新定位，过去田园东方的版本是大包大揽型，是大型的片区型开发模式，这种模式涉及的产业多元、且链条和周期都很长，不确定性高，需要企业十分强大的战略纵深才能支撑；而现在的田园东方定位于成为这个领域供应链的一环，其实践的田园综合体版本，更注意产品化、模块化、项目化，其实就是更注重商业模式的小闭环，其功能更加明确、空间更加紧凑、运管边界也更加清晰。这种模式的核心产品模型有两个，一是“园田季”，二是“田园客厅”。 4、张诚认为，田园东方这次的定位调整，不是完全不碰大项目，而是不像过去那样大包大揽，转而让自己成为大项目的组成部份。他认为，国资企业、政府机构等更有优势去操盘大项目，自己成为这些巨头的协作商就可以了！这种方式可以产品包的形式提供交付型服务，就可一揽子解决资金方面的问题。另外，这样还可以让田园东方实现轻重资产相结合的投入模式，一句话，hold得住的关键项目，可以重资产，不太能hold住的情况下，也可以轻资产的产品化交付型服务参与进去。 5、另外，张诚还提到了“在地村镇化”的概念，其本质就是在地差异化、可持续化的产业重构。过去提到特色小镇与乡村振兴，虽然也强调产业优先，但大都有些片面地就产业谈产业，而现在，政府对产业的要求首先是要可持续，要可持续，就必须生态、生产、生活实现“三生融合”！因此，国家提出既要加大城乡融合、新空间的构建，又要符合产业导向、可持续、生态文明，在这两个维度下，在地村镇化就是一种极有可能的产业发展模式。张诚甚至认为，田园东方本身做的不是产业，而是产业发展需要的重要配套，这样就跟当地产业结合起来了，田园客厅就是因循了这个理念，客厅里虽然做的不是产业本身，但产业发展需要“客厅”这样的展示与体验场域。 近年来，归派文旅也在乡村振兴方面做了大量的研究与实践，比较认同张诚先生的判断与观点。无独有偶，带有浓厚归派特色的田园客厅也即将在四川宜宾、浙江金华、成都温江等地面世！
田园综合体与农旅综合体规划都是城乡统筹规划体系的有效补充，是新型城镇化发展路径之一和重要抓手，是农业农村统筹发展，城乡融合的主要规划设计类型。首先，田园综合体与农旅综合体规划，从规划内容上看，都是强调现代农业产业发展，是立足农业科技与农业产业链的共同建设，促进一二三产融合发展；促进生态效益和经济效益的统一；是注重生态文明建设发展的主要方式之一；是促进城郊地区和连片乡村区域的农民创业增收，是做强集体经济的主要方式。形成城乡统筹、融合联动发展，例如在中农富通城乡规划设计-院的规划设计案例强调农业产业发展体系的合理构建，突出农业多功能创新运营路径，带动内生产业集群发展，促进乡村特色小镇的统筹建设。其次，田园综合体规划的侧重点：更加综合强调主导农业产业发展、生态环境建设、乡村田园社区建设以及农村集体经济、村民的共同参与和就业增收的一体化规划。农旅综合体规划的侧重点：更加强调农业产业的业态叠加，农业旅游的持续内生产业集群打造，强调多功能农业发展的创新与运营，提升农业产业附加值的重要发展方式-中农富通城乡规划。以市场为主体，融合区域资源统筹发展，为城乡居民提供休闲旅游教育主导功能。最后，在规划编制单位选择上：原则上是否国内知名的农业产业龙头企业技术支撑的，有根据项目需要能够提供产业工程技术一体化服务的；是否在全国各地有大量落地案例，这样比较容易实现项目的可行性，不宜简单追求空间规划，不宜单纯旅游业态的叠加；是否有较多国内知名相关领域的专家共同参与规划论证、决策；是否有农业农村规划设计经验的，这样在衔接城乡发展，瞄准发展重点项目发展路径构建具有合理性，明确发展重点与思路以及运营路径，从规划定位到项目运作实施等方面有技术保证和科学性；我知道的中农富通城乡规划设计研究-院符合以上标准。因此，田园综合体与农旅综合体规划在规划编制上应统筹城乡发展，创新城乡融合运营路径，应强化农业+产业体系构建，增强农业科技引领和持续发展动能。
田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的乡村综合发展模式，目的是通过旅游助力农业发展、促进三产融合的一种可持续性模式。
田园综合体作为一个新兴事物，在特定的土壤和特定的环境中不断成长和壮大，由于其对区位、产业、交通、用地、生态、文化等要求的特殊性，其选址了具有很强的政策性和复杂性。 田园综合体以保障基础农业生产为主要作用，发展特色农业，同时开拓农业观光、休闲农业、特色农产品旅游、农事体验等产业。 因此其选址具备以下特点： 一农业基础条件好。具备高品质和高产农业的发展条件，农田水利设施、道路设施、电力通讯等设施要求完善和稳定，农田耕作具有一定的历史，而且还应该具有一定的用地规模和特色，由于农业是个用地和人力密集型产业，用地规模至少在十平方公里左右，且具有一定规模的建设用地，整体具备发展现代农业的潜力和基础。 二自然气候条件良好。农业是靠天吃饭的行业，古往今来都是这个规律，因此项目的选择要有良好的水文气象条件、充足的光照条件、土地的肥力要充沛，水源条件距离合适，排灌溉要迅速等。同时考虑用地的环境承载力要求，不能过载和超载。 三区位条件优越。这点主要针对交通出行和产品市场而言，快旅慢游也好，日常休闲旅游也罢，自驾游的兴起和高铁时代的到来让时空不在成为距离和隔阂。项目的选址接近大都市或城市群，利用城市的经济辐射带动能力，引导城市居民来参与田园综合体中。 四具有特色化的优势产业。田园综合体拼到最后肯定是靠产业取胜，通过二三产的盈利来弥补用于农业生产的成本支出。创分挖掘地方的产业特色、现状优势产业和未来能产业化的资源，产业体系健全，示范带动作用强，为项目注入浓厚的地方特色和文化基因，具备一二三产业联动发展条件和配套设施。 五景观资源丰富。田园综合体的发展主打生活方式和景观的差异性和互补性，因此需要统筹山水林田湖草等规模资源，结合森林公园、农业公园、自然保护区、风景名胜区、水利风景区、美丽乡村示范点、农业产业化基地等地域功能界线，挖掘乡村风景的文化内涵和乡土气息，从寻找资源点到构建吸引点，引来城市居民参与乡村旅游休闲，进而发展项目支撑点和赢利点。 综上，田园综合体是基于中高端的乡村休闲业态产品的集合体，在挖掘乡村景观、文化、资源和旅游之间的关系，让城市居民体验乡村优美独特的自然风光，追寻内心的乡村记忆和乡愁，最终实现乡村社会、经济、文化、人力的全面进步和振兴。
田园综合体的概念支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体（2 月 5 日，《中共中央国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》发布）。田园综合体是在原有的生态农业和休闲旅游的基础上的延伸和发展，能更好地体现乡村独有的美丽和活力，为新时代的都市人打造别具一格的世外桃花源，实现城市居民的田园梦。同时，提升田园综合体模式的商业价值，能更好地带动新农村的发展，促进社会就业问题的解决。
田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的乡村综合发展模式，目的是通过旅游助力农业发展、促进三产融合的一种可持续性模式。由来与初实践2017年2月5日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件，原文如下：支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。出于对乡村社会形态，乡村风貌的特别关注，2012年，田园东方创始人张诚结合北大光华EMBA课题，发表了论文《田园综合体模式研究》，并在无锡市惠山区阳山镇和社会各界的大力支持下在“中国水蜜桃之乡”的阳山镇落地[1]实践了第一个田园综合体项目——无锡田园东方。在项目不断探索的第四个年头，2016年9月中央农办领导考察指导该项目时，对该模式给予高度认可。[2]2017年由田园东方的基层实践，源于阳山的“田园综合体”一词被正式写入中央一号文件，文件解读“田园综合体”模式是当前乡村发展新型产业的亮点举措。
陶渊明的田园诗数量最多，成就最高。这类诗充分表现了诗人鄙夷功名利禄的高远志趣和守志不阿的高尚节操；充分表现了诗人对黑暗官场的极端憎恶和彻底决裂；充分表现了诗人对淳朴的田园生活的热爱，对劳动的认识和对劳动人民的友好感情；充分表现了诗人对理想世界的追求和向往。作为一个文人士大夫，这样的思想感情，这样的内容，出现在文学史上，是前所未有的，尤其是在门阀制度和观念森严的社会里显得特别可贵。陶渊明的田园诗中也有一些是反映自己晚年困顿状况的，可使读者间接地了解到当时农民阶级的悲惨生活。陶渊明的《桃花源诗并记》大约作于南朝宋初年。它描绘了一个乌托邦式的理想社会。表现了诗人对现存社会制度彻底否定与对理想世界的无限追慕之情。它标志着陶渊明的思想达到了一个崭新的高度。陶渊明是田园诗的开创者。他的田园诗以纯朴自然的语言、高远拔俗的意境，为中国诗坛开辟了新天地，并直接影响到唐代田园诗派。在他的田园诗中，随处可见的是他对污浊现实的厌烦和对恬静的田园生活的热爱。在《归园田居》中，他将官场写成“尘网”，将身处其中比喻为“羁鸟”和“池鱼”，将退隐田园更是比喻为冲出“樊笼”，返回“自然”。因为有实际劳动经验，所以他的诗中洋溢着劳动者的喜悦，表现出只有劳动者才能感受到的思想感情，如《归园田居》第三首就是有力的证明，这也正是他的田园诗的进步之处。 陶渊明的诗在南北朝时影响不大。刘勰著《文心雕龙》，对陶渊明只字未提。钟嵘《诗品》列陶诗为中品，称陶渊明为“古今隐逸诗人之宗”，认为其诗“其源出于应璩”。梁代昭明太子萧统对陶渊明推崇备至：“其文章不群，词采精拔，跌宕昭彰，独超众类。抑扬爽朗，莫之与京”。《文选》收录陶渊明的诗文十余首，是作品被收录较多的作者。陶渊明的田园隐逸诗，对唐宋诗人有很大的影响。杜甫诗云：“宽心应是酒，遣兴莫过诗，此意陶潜解，吾生后汝期”。宋代诗人苏东坡对陶潜有很高的评价：“渊明诗初看似散缓，熟看有奇句。……大率才高意远，则所寓得其妙，造语精到之至，遂能如此。似大匠运斤，不见斧凿之痕”。苏东坡更作《和陶止酒》、《和陶连雨独饮二首》，《和陶劝农五首》、《和陶九日闲居》、《和陶拟古九首》、《和陶杂诗十一首》、《和陶赠羊长吏》、《和陶停云四首》、《和陶形赠影》、《和陶影答形》、《和陶刘柴桑》、《和陶酬刘柴桑》、《和陶郭主簿》等109篇和陶诗，可见陶渊明对苏东坡影响之深。
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都市综合体研究-都市综合体案例都市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来都市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。都市综合体是一个庞大的系统工程。德思勤投资咨询有限公司策划研究中心通过对世界各国尤其是对近年来国内的都市综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：（1）、“独立”开发模式这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力，最典型的例子：美国纽约的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。（2）、“合资—公共财政补贴”模式这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的。这一模式在上个世纪70-80年代日本的都市综合体开发中比较常见。如日比谷商业区、池袋日之出大街、新宿“西口商业回馆”等。这一模式的特点是公私合作、各取其利，相关的合作单位也比较少，功能性较强，但专业性不够。（3）、“合作链” 开发模式现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。图 3-17都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。因此目前国内都市综合体的开发多采取“合作链” 开发模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。其运作方式是将庞大的项目运营按进度细分阶段，再将涉及领域的内容融入到阶段中。每个阶段、每个内容都由专业的公司去执行，并在合同上明确各方的权益。必须明确的是，从单项执行内容来看，所选择的公司都应是相当出色的。可以说，这样做可以实现项目整体风险最低化、分散化，将开发利润、经营利润、品牌利润实现最大化。这种合作方式虽然前期谈判的时间较长，但充分体现了集体作战的智慧，一旦敲定之后，所有合作公司的利益和风险都捆绑在一起，也就消除了执行上的各种障碍。这种模式示意如下图：图 3-18由于都市综合体开发规模宏大，投资额巨大，项目融资安排在项目开发过程中十分重要，一旦某个环节资金链出了问题，后果不堪设想，因此在项目开发之初就必须做好融资安排。中国目前房地产融资渠道比较单一，多为银行贷款，但随着资本市场的成熟，各类融资渠道会逐步完善，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等，都市综合体开发的资金瓶颈会得以解决。目前许多国外的大型房地产投资基金开始试探性地进入中国房地产，如Morgan Stanley、ING、AIG等，在都市综合体的开发上取得了可资借鉴的成功经验，因此如何与房地产基金合作共同开发都市综合体是开发商必须考虑的重要环节之一。同时，都市综合体大多是城市中心旧城改造或CBD重要建设项目，城市政府会十分重视，其社会影响也非一般项目可比，因此项目开发如何与政府互动也是一个值得关注的问题，东莞第一国际的成功开发就与当地政府之间的互动与协作是密不可分的。总而言之， “合作链”开发模式不仅涉及到各个相关公司之间的紧密协作，还包括与政府、与基金的良好关系。“合作链”开发模式最合适在都市综合体项目中采用，因为该类产品涉及内容较多，管理层面又比较细，又都与品质、经营挂勾，而一般模式操作起来局面则往往无法控制。一些企业率先采用这种“合作链”的开发方式，无疑是一种大胆的尝试。这种模式可能成为日后都市综合体项目开发的一种全新运营方式。1. 蒙特利尔地下商城（The Underground City, Montreal，1962－至今）编者按：加拿大法语区的蒙特利尔市，素有北美巴黎之称。然而加拿大寒冷漫长的冬天，却影响着这个大都市的商业气氛。蒙特利尔市从60年代初开始修建地下商城，经过了近四十年的建设，如今已建成了世界上最大、最具特色的地下商城。她不但是蒙特利尔市民的主要活动场所，而且成为加拿大最重要的旅游景点。国际上许多大城市都有地下商城，然而只有蒙特利尔市的地下商城完全修建在都市中心的地下。在地下商城建设的初期，由于地下产权的不清晰而导致了诸多法律纠纷，迫使政府采取了许多补救措施。巨大的地下商城为蒙特利尔市带来了巨大的成功，但同时也带来了无法挽回的损失和问题。与加拿大其他主要城市正好相反，蒙特利尔市地面的物业一直在贬值：因为人们的主要活动都转入了地下，造成地面上人气急剧下降，商业氛围一蹶不振，自1964年以来，蒙特利尔市的地面上没有再建造一所零售商业建筑；而地下则从60年代起几乎找不到一个要转让的二手物业。地下商城也给在地下活动的人们带来了另一个无法解决的问题：几乎完全丧失了方向感！人们在地面生活时，都习惯通过天际线或高大的建筑物来辨认方向；而一旦进入地下这个庞然大物，无论是旅游者还是当地居民，则完全没有了方向感。面对几十公里长错综复杂的地下通道、大同小异的车站以及商场店面，即使是在蒙特利尔市生活了几十年的当地居民，也很难准确判断东南西北，无法确定自己离开出发地的距离或将到达的目的地距离。尽管这两年新的地下建筑设法使门面标新立异，甚至在地面或天顶制作巨大的方向标记，但远不如人们对天际线或高大建筑的认可感，蒙特利尔市民嬉称自己为生活在地下的鼹鼠。政府想尽了各种方式解决这个问题，近几年更试图采用高科技的手段，用光电、色彩甚至气味来区分不同区域。针对地下新的建筑还考虑利用蒙特利尔市建在山上的优势，给地下建筑安装通向外部空间的窗口，以提供辨认方向的天际线（不少处在地下几十米深的建筑物，依然高过海平面以及部分地面建筑物）。总而言之，庞大的地下建筑一旦形成，就可能改变人类的自然生活习惯，这就要求建设者在建设的初期要尽可能充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生活习惯。图 4-1 蒙特利尔市 蒙特利尔地下商城概况地下商城是指在城市下面通过四通八达的地下步行网络连接起来的商场。然而最初建设地下商城的想法说起来十分简单，完全没有任何远景规划和设计。上个世纪50年代末，城市主干道下有了地铁站，地面的办公楼都希望连接到地铁站。有两个发展商闲聊时想把各自在主干道两旁的大楼与对方连接起来，最简单的方法是修一座跨街人行天桥。但方案报到市政当局后被坚决否定了，因为市政府反对任何有损城市天际线的建筑。不得已，发展商只好采用地下通道的方式来连接两座大楼，但建设成本显然大大高于地面建筑。发展商就想到在地下通道上建商店，用租金来弥补建设成本，由此便出现的地下商城的雏形---地下商店。在此之后的1962年，便有了建设城地下商城的构想，并于1967年建设完工，以迎接当年在蒙特利尔举办的世界博览会的到来。该区地上地下各两层，上面是商业街，下面是个综合城，有学校、公园、展馆、饭店、商场。在建城的过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和两种建筑方式。一种建筑保持原有文化的方式，另一种新建的建筑，比如当时的展馆、美术馆、大学，融入新的文化和新的思想，这就在地下城达到原有文化与新思想的完美结合。 开发思路及定位地下商城希望能在CBD的地下空间发展中达到城市与开发商双赢。由开发商而不是蒙特利尔市出资建设地下通道、连接建筑物、维修、监测和进行责任担保。蒙特利尔政府则采用激励的办法，包括长期租赁、占有公共区域、车道许可、不计入楼层面积比以及签订发展协议。 主要数据指标道路系统长度约为25英里（约40公里）；每天通行人数超过50万；共有11700个商店、百货商场、餐馆、剧院、电影院，其中有约四十个剧院、电影院及其它休闲场所； 玛丽城广场（Place Ville Marie）玛丽城广场占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的主体，也是蒙特利尔的商务活动中心。此外，她还是第一个与地下商城联体的大型建筑。图 4-2玛丽城广场中有一幢平面呈“十”字形、高达183米、玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高层建筑。基座以上有41层楼面，供许多公司办公使用，每层楼面建筑面积3534平方米。由于大楼平面采用“十”字形，建筑外观看上去挺拔匀称，而且可使每层办公用房获得充分的天然光线。在“十”字形塔楼下面设有一个宽敞的广场——“玛丽城”广场，西面贴近车行道布置一幢15层的条状办公楼，北面布置地下商业中心。步行广场地坪上铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取得联系。广场地下有4层，最下层为地铁车站，第2～3层为900车位的室内停车场和技术设备层，最上层是商业中心。玛丽城广场下部纵横的步行通道，将商业中心同其它零星商店群组成相互联系的地下网络。这个地下步行网络将玛丽城广场与附近的好运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体。自1964年玛丽广场开业至今，蒙特利尔市80%的办公楼、35%的商场（包括1600家商店）、200家餐馆、45家银行的分行、34家电影院以及两个大型展览馆都与地下商城连接起来。值得一提的是，为了让进入深达几十米地下商城的人们尽可能注意各个层面的商店，上下的扶手电梯完全采取错开式对接，增加行人在每一层的停留时间。图 4-3 地下商城蒙特利尔市地下分为四个不同的商圈，最热闹最繁华的是麦吉尔/玛丽广场区（McGill/Place Ville Marie），地铁环状网将玛丽城广场与该市的其它四个商圈紧密地连在一起，形成城市立体系统。如今从这四个地区来统计，每天有近50万人通过地铁系统穿梭于地下空间。它们联系着170万平方米的办公空间，3800个房间的旅馆，1400多个商店以及3个音乐厅。图 4-4图 4-5 地下商城连接地铁 图 4-62. 伦敦码头区再造项目（London Docklands，1981－1998）——该区是英国超大规模区域改造项目编者按：从1981年7月起，到1998年3月止，在这近17年的时间里，伦敦码头区开发有限公司（LDDC）在一块占地面积为22平方公里狭长的老港湾区进行了大规模的城市再造工程。在这十几年的时间里，整个区域发生了翻天覆地的变化，不仅引起英国学术界的关注，更吸引了全球各国的目光。伦敦码头区开发有限公司（London Docklands Development Corporation）是一家由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商，是政府根据1980年制定的《地方政府规划与土地法》而专门成立的一家开发公司。该公司在码头区完成了大多数项目后，从1994年10月开始，以个体项目完工为标志，分阶段从该区域撤出。1998年3月31日，皇家码头项目全面竣工，LDDC撤出改造后的码头区，并将公司解散。伦敦码头区的开发历尽艰辛，但最终非常成功。如同任何一个新区域的开发项目一样，伦敦码头区在前期也同样面临着资金短缺、交通基础设施落后、区域内没有人气等诸多问题。作为开发区运作的牵头企业，伦敦码头区开发有限公司分析并抓住了启动项目的核心问题，即首先提升开发区内土地的商业价值。在前期开发资金非常有限的条件下，项目公司集中优势，将各项活动的开展，围绕土地增值这个核心，把有限的资金首先投在最主要的交通基础设施上，为项目的持续开展奠定了坚实的基础。图 新码头区全景图 历史概况伦敦的第一个码头位于东部道格斯岛，始建于1802年。在随后的120年里，码头区成为整个伦敦的工业中心和就业中心。30年代是伦敦码头区发展的鼎盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超过了3万多名，与港区业务有关的工作人员有10万多人。1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万人失业，直接影响到对这些行业高度依赖的码头运输。其间，进出口运输行业也发生了戏剧性的变化。集装箱运输迅速成为运输业的主导方式，装卸地也随之迁出原有的浅水码头，伦敦码头区各老码头相继关闭，成千上万的码头工人以及相关行业的员工也随之失去了工作岗位。1981年，码头区最后一个老码头，也是最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关闭了。当年繁华蓬勃的工商业中心，衰落到百业萧条。1981年，整个二十多平方公里的区域只剩下大大小小1014个企业，其中70%在从事食品、饮料及烟草行业；只有的企业还继续从事原有的金融和专业服务行业。从1981年到1983年，从事码头收尾工作的2181人完成了工作，接着也就失业了。伦敦码头区22平方公里分为不同的地方辖区，历史的原因使码头区大部分土地为公有土地。图2是码头区在1981年当时的土地状况图，用四种颜色显示了不同的辖区，而辖区内涂有颜色的部分则表示被遗弃的土地和水面。图 1981年码头区土地及水面状况图图 老码头的水位刻度，用于控制货船通过 图. 1981年码头区 面临问题码头区在短期内经历了大萧条，1978年至1983年五年时间，又有12000个工作岗位消失了。当地的人口主要是由蓝领工人组成，多年来都未曾经过新技能的培训，已无法适应社会的发展。码头区的大部分土地为当地公共机构所拥有，这些机构既无愿望也无资本对区域进行再改造，私人手中只掌握了很少一部分土地。公共机构对市场的敏感度非常低，对提供土地持排斥态度。码头区到处都是遗弃的破旧建筑物，使得再开发的成本非常高，并增加了许多不确定的因素，从而大大降低了对投资者的吸引力。因此，区域急需注入外来因素，以改善发展商的信心。该区域大多数地方的基础设施极差，根本无法满足发展的基本要求。码头区与伦敦其他区域的交通连接乃至与外界的连接都十分落后，不但增加了企业的经营成本，而且大大降低了企业的投资回报率。区域本身的市场无法改变其大环境，也无法提供大量的、必需的基础设施，来彻底改变其衰落的对外形象，从而也很难变成一个吸引人们居住和经商的地方。多年来，很少有私人投资者在该区域兴建住宅。而当地政府也因为多年未进行区域的发展和规划，手头几乎没有任何有价值的记录和资料，因此住宅开发商完全不了解也没有任何在该地区开发新宅的投资回报率方面的信息，从而可能增加开发商的投资风险。上述诸多不利因素使码头区的发展无法走出恶性循环的怪圈。 解决途径码头区的衰落，不但影响了伦敦的国际化大都市形象和国际金融地位，而且造成了严峻的社会问题，而保守的地方政府一直拿不出解决方案，任凭经济衰退状况加速发展，陷入一种长期无法解决的局面。1980年，伦敦政府为了解决这一老大难问题，特为该区域的发展而制定了一部《地方政府规划与土地法》，为推动今后的发展奠定了法律基础。1981年，时任英国政府环境大臣、后来的副首相赫塞尔廷勋爵形容码头区是“一个面积达6千英亩的被遗忘的荒地”。赫塞尔廷勋爵力排众议，出面牵头，依据该法规的第136条款由政府出面成立了“伦敦码头区开发有限公司”（LDDC），旨在有效地推进码头区22平方公里的整个重建工程，以彻底改变自1960年代以来该区域经济衰落的局面。图 英国前副首相赫塞尔廷勋爵在此之前，地方政府曾做出不少努力想改变区域的落后面貌，但却深感力不从心，工作进度十分缓慢。LDDC项目总公司的成立，是在当时情况下唯一正确的选择。项目公司由政府全资投入，利用处置土地发展住宅、工业和商业物业所获得的收益滚动发展。为此，政府给项目公司设定了明确的发展目标并赋予下列权利：如果项目开发所需的大面积土地隶属公共机构，LDDC有权按照合约或强制购买，以获得所需土地。为配合此项权利的落实，另赋予LDDC可为合约另一方制定新的提前实施退休金计划的权利。原属区政府的规划权交给了LDDC（审核具体规划图的权利仍在区政府）。此项权利的转移是由于区政府规划部门效率太低，限制过多并且规划陈旧落后，无法满足新形式下发展的要求。项目公司有权建造新的公共基础设施，并改造旧的基础设施。保证直接连通中央政府资源的渠道。资金的来源有两方面，一个是中央政府的投入，另一个是出售土地获得的资金。尽管中央政府给了LDDC这么大权利，但地方行政职能、公屋分配、教育统筹、医疗管理等权利仍保留在地方政府和相关机构。LDDC可通过设立各类基金的方式协助、调控、促进地方政府改善这些方面的工作。 1981年基本概况废弃的土地和建筑整个区域60%的土地和水面被荒弃，大量的工业物业无人使用。不临水面的物业平均价格仅为每平方米25英镑，其商业租金也是全伦敦最低的，写字楼的租金每平方米不到5英镑，而靠近伦敦市区和西部的同类租金则达到每平方米11~12英镑。表1. 区域内被遗弃、空置、使用不当以及未使用的土地和水面整个码头区 土地 水面 合计 占总比例 空置建筑物877公顷 163公顷 1040公顷 193座码头区的交通改善通往码头区和区内的交通状况，是开发公司认为最首要的任务，也是投资最大的一项工作。然而按照1980年的《地方政府规划与土地法》，并未把发展交通作为开发公司的重点工作指标。当时的交通道路状况十分恶劣，蜿蜒的泰唔士河将整个区域分割为块状，但却没有一座像样的大桥来连区域道路。两条主要的铁路线并不直接通往市中心，乘客需要换乘地铁才能抵达伦敦中心或到其他地方，整个区域没有一个通向其他地区的铁路终点站。公交系统也十分陈旧，并且车辆和线路都极其匮乏。全地区只有一条有标记的自行车道。图 1987年英国女王为轻轨通车剪彩图 城市道路上的轻轨区域环境从当时图照片上就可看出恶劣的环境状况，临泰唔士河两岸的河堤早已严重受损，两岸110座历史建筑物，有超过半数急待修复。图 1985年码头区未改造的低洼地居住与工作环境人口的迁移也反映了该区经济的衰落。1971年，项目区的常住人口为48,352人，到了1981年，常住人口已降到39,429人，十年间人口下降了。公屋占该区内住宅数量的95%。区内83%的人住的是由政府提供的公屋，整个公屋中的20% 状况极差，甚至不适合人居。区域内的死亡率比英国的平均死亡率高出，申请疾病援助的人高出20%，需要住医院治疗的更高出30%。学校、医疗中心等公共设施陈旧不堪，大专教育及体育设施更是短缺。70年代中后期直到80年代初，该区域内几乎没有修建一座新的私人住宅，区域的整体形象使仅有的一些投资者望而却步。 再造码头区伦敦码头区开发有限公司（LDDC）从1981年起，分三个阶段，历时17年，将一个22平方公里近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区，使其成为伦敦的一个新地标和最有活力的区域。下列几个关键点可展现出公司的主要历程：
城市综合体因其节约土地、整合业态、减少通勤成本、降低开发风险、满足各类空间需求等五大优点，可以使各业态和谐共融，形成协同效应。但其也面临各种挑战，首先是业态同质化严重，主要以办公楼、商业及酒店为核心业态，竞争激烈。 其次是传统业态进入饱和周期，未来需求有限。而且供应过大导致空置率上升，开发风险加大。
前瞻产业研究院认为，针对面临的问题，需要全面升级现有的传统业态，提早向前“跨出一步”做出优化转型，做到“物业类型多元化”、“共享办公整合化”、“商业业态娱乐化”、“内部空间艺术化”、“酒店品牌新颖化”和“服务式公寓年轻化” 。
大数据时代已经来临，城市建设必然会根据生活在其中的城市人做出相应调整，城市综合体不仅要对现在的市场和项目进行自身完善，还需要前瞻未来规划的可行性。
好深奥的问题...沙发我要了~谢谢LZ~呼呼~~