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目前我国没有法律规定人均最低的住房面积标准，人均住房面积标准一般为统计局统计的经济指标。
人均住宅建筑面积（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米。人均住房面积包括人均住房居住面积和人均住房建筑面积，居住面积指的是自己的房子的实际使用面积，指的是自己家住房套内面积，而建筑面积指的是自己家房产证上的标注面积，内含公摊等。
扩展资料：
1、拆迁时的最低人均住房面积，这属于拆迁安置补助的范畴，各地标准不。
这个最低人均住房面积是由当地政府规定的，各地政府根据当地的具体情况，规定符合当地实际情况的面积，所以各地的规定不可能一样。
比如江苏省南京市规定的一般是40平方米，而江苏省洪泽县规定是25平方米。
2、一般来说，只有棚户区改造拆迁和农村集体土地房屋拆迁中才会有人均最低住房面积（保障）的规定，而在普通的城市国有土地上房屋征收中，一般没有最低住房面积（保障）的规定。
3、即使是规定了最低住房面积保障的拆迁中，被拆迁人仍有权选择货币安置，而放弃有关最低住宅面积的产权调换，也就是说，选择权在被拆迁人。
4、由上述可以看出，最低人均住房面积（保障），实质上是一种福利，不符合等价的原则，因此淮安市政府规定，在集体土地房屋拆迁中，如果被拆迁人放弃安置住房的，那么再增加评估价70%的经济补偿。
参考资料：百度百科--人均住房建筑面积
人均住宅建筑面积（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米。人均住房面积包括人均住房居住面积和人均住房建筑面积，居住面积指的是自己的房子的实际使用面积，指的是自己家住房套内面积，而建筑面积指的是自己家房产证上的标注面积，内含公摊等。
2017我国居民人均住房建筑面积达平方米。
人均住房面积
包括人均住房居住面积和人均住房建筑面积，居住面积指的是你的房子的实际使用面积，指的是你家住房套内面积，而建筑面积指的是你家房产证上的标注面积，内含公摊等。
计算公式
人均住宅建筑面积(平方米/人)=住宅建筑面积/居住人口
据统计，目前我国大概有亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。未来，我国将新增2亿人进入租房市场。到2030年，租赁人口预计将达亿人，长期租赁人群占比将达到30%。
大环境也在助推租赁时代到来。首先，近年来热点城市或区域的房价又上了一个台阶，居民首次购房年龄推迟，如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁；其次，相继进入社会的85后、90后、00后，其结婚年龄也相应推迟，“单身贵族”崛起；再次，外来人口居住稳定性提升，2014年约有亿城镇外来人口，其中60%携配偶、子女一起流动，在就业地城市平均居住时间超过3年；最后，近年来房贷月供上涨快于租金，月供与租金“剪刀差”正在扩大。
早在2012年，我国城镇家庭户均拥有住房已超过一套，人均住房面积已超过发达国家平均水平（33平方米）。近5年来，我国年均新房销售都在10亿平方米以上，除城镇新增人口产生的购买力、改善型需求外，多数可归为资产配置。随着“限售”政策的广泛布局，住房回归居住属性下抑制投资常态化，未来将有大量住房投入租赁市场。
庆祝新中国成立60周年60年华一路浩歌从平房到单元楼，再到小高层、高层影像记忆1953年4月建成的工人新村。（厦门日报资料图）莲花新村住宅群一角。（厦门日报资料图）我市目前建设的最大社会保障性住房项目——高林居住区。核心提示新中国成立后，厦门全市各类房屋面积只有250多万平方米，人均住房面积不足4平方米。如今厦门每年建成的住房面积在330万平方米左右，人均住房面积达到了30平方米。从平房到单元楼，再到小高层、高层、大型住宅小区，60年来，厦门住房发展实现了巨大的飞跃。1、远去的记忆找房子比找对象还难身为房地产管理处处长的王元，也同样经历了住办公室、住阁楼的历程王元，厦门第一任房地产管理处处长（1962年起为房地产管理局），今年已经87岁，讲起关于住房的故事，仿佛回到了历史的长河中。在王元的记忆中，新中国成立时整个厦门市的房屋建筑面积只有250多万平方米，人均住房面积不足4平方米。尽管他是从事房地产管理的领导工作，但同样经历了住办公室、住阁楼的历程。上世纪60年代，王元夫妇带着4个小孩先是住在办公室，随后住进文渊井8号的一套住房内。“说是一套，其实就是一大间，总共只有18平方米”。为了安置一家六口人，王元对房子进行了最高限度的利用：用2米高的半墙隔成1间12平方米的卧室，其余6平方米当做客厅。卧室内只能摆两张床，6个人挤不下，就利用半墙作支撑，用木板铺成阁楼，让两个男孩子爬上去睡觉并放些杂物。当然，厨房、卫生间都得与别人共用。虽然从1962年起，房管局开始每年盖一些房子，但因为财力紧张，等着要房子的人远远比建成的住房多得多。“找房子比找对象还难，年轻人在办公室结婚是很正常的一件事”，王元说。住办公室，住阁楼，职工住房由单位自己解决，这样的情形一直持续到房改。当然，住公房就得交房租，王元回忆那时的房租从几毛钱到几块钱，一般不会超过工资的10%。2、湖滨一里华侨新村厦门首个商品房项目一个个华侨新村，见证了厦门住宅建设发展的特殊历史一方面是政府组织建设，一方面利用社会力量进行投资。随着上世纪50年代后期东南亚华侨纷纷送子女回国入学深造，组织华侨投资成为厦门住宅建设中的一支重要力量。从上世纪60年代的华新路华侨新村、南华路华侨新村再到上世纪80年代湖滨一里的华侨新村，一个个华侨新村记录了厦门住宅建设特别的历史。湖滨一里华侨新村，厦门第一个面世的商品房项目。67岁的刘凤英自1984年住进这里已经20多年了，走进她家，隐约回到上个世纪，地上用的是早期的花瓷砖，墙上挂着她儿时在新加坡拍的黑白照片，还有那早已不能用的早期开关按钮。刘凤英告诉记者，这些房子只有用外币才能买到，价格在当时也相当昂贵。刘凤英回忆，当初还没有湖滨南路，到处都是红土，每天都要步行到美仁宫菜市场买菜。刘凤英惊叹这几年厦门房屋的变化，房屋建设越来越好，住房条件日益舒适。3、大规模建设统建房和房改催生厦门住宅建设大发展每年新建房屋竣工面积都以20%至40%的速度增长，人们的住房条件渐渐改善工人新村，在王元的记忆中算得上是新中国成立后厦门建的第一个小区，总共有7幢楼，住的几乎是清一色的劳动模范。尽管现在我们已无法找到原有的建筑，但从王元的描述中，依然能感受到工人新村在当时的影响力。从上世纪80年代起，厦门成为经济特区，随着经济的发展，厦门开始了大规模的统建房建设历程，湖滨一里、振兴新村、莲花新村……，每年新建房屋竣工面积都以20%至40%的速度在增长，一个个带着历史记忆而且充满活力的小区陆续建成，人们的住房条件也渐渐改善。张福平，一位曾经在老市区住了几十年的老大爷，经过两次搬家后，如今与女儿住在前埔岭兜小区。他告诉记者，以前住老市区菜市场附近，空气不好，房子也不好；现在搬到这里来，既宽敞舒适，小区环境又好，特别适合老人生活。而王元夫妇也早已住进了宽敞舒适的三房两厅。前埔南区、前埔北区、金尚小区……上世纪90年代起，一个个更大规模的由政府统一开发建设的小区相继面世。与此同时，一场轰轰烈烈的房改全面展开，不仅使厦门的城市面貌焕然一新，也改变了市民的居住环境、品质，以及观念和价值，成为商品的住房不断为城市注入新的景观。数据显示，现在厦门每年建成的住房面积都在330万平方米左右，人均住房面积达到了30平方米左右。4、率先全国建设保障房让百姓吃上安居“定心丸”按照计划，厦门在建的万多套保障性住房将集中在今明两年交付使用时间进入2006年，厦门在全国率先实行的社会保障性住房政策，建立起了一个覆盖全社会的住房保障供应体系。从去年竣工交付使用的万景公寓，到今年的观音山公寓，再到正在办理交房手续的高林居住区，一个个设计合理、精致实用的保障性住房小区成为厦门构建和谐社会最有力的注解。按照计划，厦门在建的万多套保障性住房将集中在今明两年交付使用。保障性住房面积不大，但每一个项目都具有优越的地理位置，每一套住房都坚持做到空间的合理利用。前不久刚刚拿到新房钥匙的苏志坚夫妇，再三感慨政府的用心。苏志坚夫妇申请到的是一套位于高林居住区的两居室，可以拎包入住的这套保障性住房，每平方米售价只有4300元，远远低于市场价。对不同收入家庭实行不同住房保障政策，今年6月1日起正式实行的《厦门市社会保障性住房管理条例》让百姓从此吃上“定心丸”。
例如北京地区：《城市居住区规划设计规范》《城市道路绿化规划与设计规范》《园林基本术语标准》《公园设计规范》《北京市城市绿化条例》《北京市城市园林绿化用植物材料木本苗》《北京地区地下设施覆土绿化指导书》《北京市大树移植技术规程》《北京市绿化植物保护技术规程》《北京市垂直绿化技术规程》《喷灌工程技术规范》《居住区绿地设计规范》DB11/T214-2003；《城市园林绿化工程施工及验收规范》DB11/T212-2003；《城市园林绿化养护管理标准》DB11/T213-2003；《城市园林绿化用植物材料木本苗》DB11/T211-2003；《喷灌工程技术规范》GBJ85－85；《建设工程施工现场供用电安全规范》GB50194－93；《施工现场临时用电安全技术规程》JGJ46-2005；《北京市绿化条例》等等。这个需要看你是哪个地区，招标文件上面是如何要求的，然后再根据图纸、施工工艺、施工内容等，进行详细参考。
房地产参考文献范例
参考文献是学术论文的根系，是学术论文不可或缺的组成部分，以下是我搜集整理的关于房地产参考文献，欢迎阅读查看。
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居住区景观设计研究 廖德梅 司马列东“居住”是人类的基本生活需要，居住区是城市社会组织和居民生活的基本。面对日渐成熟的住宅市场和购房者，市场竞争愈加激烈，随着经济的发展，住宅商品化、市场多元化的刺激以及人们居住消费意识的提高，开发商与居民对居住的要求日益增加，所关注的层面已由单纯的户型平面扩展到住区的整体环境特色和外部空间设计。众多房地产开发商们把握购房者心理，以市场需求为导向，纷纷打出了“景观牌”，大规模拆资修建优美悦目的景观进行产品宣传，以期在市场竞争中占有一席之地，景观渐渐摆脱了以前只作为建筑规划的补充角色，而拥有了自己的地位。住宅建设与景观有共同的目的：建设适宜人类居住的环境。拥有美好的环境，城市才真正人性化并适宜人类居住，城市、建筑、景观一体化已成为必然趋势。在这样的背景下，笔者对居住区景观建设作了一些思考，并希望这些思考对未来居住区景观建设起到积极作用。1 城市居住区景观规划设计程序当前大多数住区设计的一般过程是：居住区规划(控规和详规)一建筑设计一景观设计。对这种过程的一般理解为：1)规划：居住区功能划分、住宅、服务配套(交通)设施、规模和定位；2)建筑设计：建筑功能布置和空间造型；3)景观设计：绿化配置、硬质景观与游憩设施的功能布置和造型设计。在这一秩序中，住区设计的三个阶段往往相互脱离或者联系很少，如果设计者缺乏空间观念或不考虑前一阶段的设计意图，就会出现住宅建筑与户外环境也毫无关联的情况，表现为一些琐碎的景观元素零散分布在房前屋后，虽名称花样翻新，却都大同小异，居住区景观建设应该根据广义建筑学的倡导，协调城市规划、建筑学和景观工作者共同参加，实现三者的互动，改变单向的建筑决定论，做到既根据建筑的要求调整景观，也根据景观的需要改进建筑，并经过从建筑到景观再到建筑的多次反复，实现建筑与景观的和谐共生。2 景观设计要素住区公共景观的设计是通过对各景观构成要素的合理安排来实现的。现代住区的景观设计，不仅讲究绿化的形态，讲究植物质感与色彩的配置，还要讲究植物群落的生态化布局。此外，还包括对整体空间环境的布局、地形处理、硬软质场地的划分、水体设计、活动设施的选择、景观建筑物的营造、照明设计、室外家具与小品设计等，甚至一方地砖，一块缘石的选择和细部处理，都要经过规划设计师和建筑师们的共同参与研究，以求实现整体环境的最优化。3 居住区景观设计原则3．1 体现地方特色，因地制宜的原则景观设计要充分体现地方特征和基地的自然特色。我国幅员辽阔，自然区域和文化地域的特征相去甚远，住区景观设计要把握这些特点，营造出富有地方特色的环境，同时住区景观应充分利用区内的地形地貌特点，塑造出富有创意和个性的景观空间。自然环境是景观绿化的基础，在住区规划中要充分利用当地的自然地貌、山水环境、气候特征，对地势的利用、水系的改造、树木的保留要因势利导，创造具有特色的环境空间。如重庆龙湖“香樟林”小区保留和适当移植了基地中原有的数十棵香樟树，营造了小区优美的绿化环境。景观设计还应当发挥住区周围环境背景的有利因素，或是借景远山，或是引水入区，创造山水化的自然住区。景观设计应与建筑设计有机结合。3．2 明确的功能要求根据居住行为学的原理，住区的公共景观设计具有明确的功能要求，它的重点功能是针对婴幼儿、老年人，因为住区户外环境是他们主要的户外活动空间。根据这一前提来确定空间的大小、铺装的质感、地面的高差等，这成为很好的着手途径。同时住区的景观对所有住户具有心理调适的功能，给予每个人以家园感，促进社区居民的民主和自主精神。居住区的景观兼顾了“动”“静”两大功能，居住需要“动”，这包括运动、健身，所以居住区会出现篮球场、网球场、羽毛球场等场地，比如儿童玩耍、老人跳舞、健身的集散广场都属“动”的部分，而人们休息赏景，下棋等属“静”的部分。在设计时，“动”的区域应安排在远离住宅建筑物的区域，或集中设置，如设置在会所，以免干扰居民的正常休息。3．3 景观设计与建筑设计有机结合才使得整体具有更加真实感人的持久魅力建筑的风格是景观设计风格的基础，景观设计的风格取向必须考虑建筑的特色。如具有巴渝民居特色的住区，建筑具有典型的地方特色和语汇，景观设计应崇尚“自然天成”“依山就势”“随高就低”的艺术效果；如深圳万科房地产开发的深圳“第五园”，第五园的原创现代中式住宅，打造前所未有的现代中式住宅院落，让天井、前庭、后院出现在现代人的生活里面，在整体规划设计上，对中式传统住宅形式进行现代手法的演绎，展现了项目对实现人文自然的现代中式居住观的追求和探索，整个项目给人一种古朴典雅而又不失现代的亲和感。3．4 强化中心、创造层次感和围合感住区公共空间环境设计应着重于强化中心景观；层次感是评价住区环境设计好坏的重要标准，住区景观设计应提供各级私密空间，并且各层次之间应有平缓的过渡。住区中公私动静变化细致，应努力营造一个“围而不闭，疏而不透”的空间氛围。实践表明：同单靠建筑的围合相比，利用景观手法进行围合不但行之有效，而且事半功倍；另一方面，围合感的塑造应与空间性质的不同而细致地变化。一般说来，公共空间(入口广场、休息广场、主题景观、观赏草坪)的设计线条动感且颜色艳丽，强调太阳光的照射、舞台暗示，体现“人看人”(交流渴望)的乐趣。隐秘空间(人户门厅、宅前绿化、联排私院、屋顶露台)的设计则侧重静谧和私密的感受，需强调阴影、构造的细节，采用导热率低的材料以及必要的视线遮避。3．5 人性化的设计原则人性化的设计原则，在外部空间景观设计中，还表现为满足居民的心理需求，为此将外部空间景观环境塑造成具有浓郁居住气息的家园，使居民感到安全、温馨及舒适，产生归属感，被居民所认同。人性化设计原则即想居民之所想，造居民之所需。在设计开始前，应对整个居住区进行朝向和风向分析，以利于组织好居住区的风道。在景观规划阶段需考虑到向阳面和背阳面的处理，人们在冬天需要充足的日照，而在夏天又需要相对的遮阳，还有提供和设置娱乐交流的场所。3．6 生态的设计原则生态设计的思想应自始至终贯穿于环境设计的全过程。生态性原则是根据科学家钱学森提出的“山水城市”的构想，使外部空间景观生态化的一种思维方式。回归自然、亲近自然是人的本性，通过引入自然界的山、水与绿化，模拟出自然风光，使住区景观环境生态化，让人们感受自然生态之美。正如美国景观学者西蒙德所说：“应该把自然(山、峡谷、阳光、水、植物和空气)带进集中计划领域，细心而系统地把建筑置于群山之内、河谷之畔，并于风景之中”。4 结语居住区的建设反映了科技与人文的共同进步，随着城市化的快速发展，也在经历文化导向上的转型，向更加理性、科学、开放、创新的文化主流发展，寻求人性化、高品质、个性化的景观环境已成为居住区发展的追求方向，并从“以人为本”的原则出发，更大程度地考虑到居民对环境的需求，这就更多地表现为居民对住区环境营造和维护的参与性，使设计师和业主形成“互动创作”的方式，更大范围的遵循使用者的需求与情感体现，实现人与环境之间的协调共生。建设更加体现精神特色的美好环境，是居住区景观环境建设未来的发展目标。参考文献：[1] 章祝联．浅谈现代城市与景观建筑[J]．山西建筑，2007，33(6)：42—43．[2] 张耕民．住宅郊区化及康城的市场定位[J]．百年建筑，2002(3)：3l一32．[3] 许亚文，鲁坤元，杨 慧．住宅庭院空间设计与环境心理学[J]．住宅设计，1999(3)：11．另外,虚机团上产品团购,超级便宜
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提供一些《我国房地产市场的发展趋势和经营取向》毕业论文的参考文献，供写作参考。[1] 成蹊. 当前房地产形势判断和2009年市场趋势分析[J]. 住宅产业, 2009,(01) . [2] 孟昭莉. 中国房地产市场分析报告[J]. 中国中小企业, 2009,(01) . [3] 朱中一. 当前的房地产市场形势及发展趋势[J]. 中国房地信息, 2008,(12) . [4] 张宏. 美国次贷危机下的中国房地产市场发展趋势[J]. 合作经济与科技, 2009,(03) . [5]次贷危机对中国房地产市场的启示[J]. 中国建材资讯, 2009,(01) . [6] 易宪容. 当前国内房地产市场形势分析与对策[J]. 理论前沿, 2009,(03) . [7] 张金娟. 我国房地产市场的问题及未来发展探讨[J]. 当代经济, 2009,(04) . [8] 肖元真,夏惠干. 2009年,房地产业持续发展的政策环境和对策[J]. 上海房地, 2009,(01) . [9] 正直. 房市降价可回春——对房地产市场购销现状及房价发展趋势的分析[J]. 价格与市场, 2009,(01) . [10] 冯国亮. 绿色地产：房地产业可持续发展的必由之路[J]. 住宅产业, 2009,(01) .
标注出来跟平时写论文引用文献一样的格式就好国家政策一般发布在政府官网，可以这样写：发文单位.政策名称[EB/OL].[年-月-日].网址.论文参考文献又指参考书目，指的是我们在写论文的过程当中有什么不懂或者有疑问的时候，会需要去查阅资料以及报刊杂志之类的，来获得答案，当我们论文写完之后，我们将把参考文献写在我们论文的末尾地方。
房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的浅谈物业管理论文，供大家参考。
摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决 措施 ，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。
关键词：城市社区;物业管理;业主
1我国城市社区物业管理现存问题
城市社区物业管理 企业管理 能力有限
与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理 经验 的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。
服务观念落后
我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。
业主思想观念存在误区
我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。
2我国城市社区物业管理现存问题的原因
相关法律法规不健全
由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。
市场机制不够完善
近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。
社区业主自治程度不够难以满足现实需求
按照我国 传统 文化 ，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权 渠道 。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。
3优化我国城市社区物业管理对策
健全相关法律法规
物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地 方法 规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。
认清行业本质找准行业定位
首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。
完善相关 规章制度
首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取 其它 不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。
完善监管机制，物业管理健康发展
首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。
作者:谈丽艳 单位:长江师范学院
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摘要：住房保障是重要的民生问题，近年来，保障性住房建设日益规模化，但是在国家政府高度重视，大量的保障性住房投入使用后，后期物业管理过程却面临着前所未有的挑战，物业管理部门与住户间的矛盾横生，十分不利于保障性住房的良性运行。有针对性地根据部门主管、物业管理和住户三大主体探究保障性住房后期物业管理中的问题并提出相应的破解策略，对保障性住房后期管理的“绿色”发展具有十分积极的意义。
关键词：保障性住房;后期物业管理;河南安阳市
一、研究背景及意义
大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为加快发展保障性住房建设，快速解决城镇低收入家庭、外来务工人员以及新就业群体的住房困难问题，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚户区居民的居住条件,实现住有所居目标,推进河南城镇化快速健康发展，自从2011年以来，河南省多次出台了关于保障性住房的政策建议和意见：2011年12月21日《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》，提出要进一步规范廉租房和经济适用住房建设方式、审核机制、售后管理,建立可持续发展的廉租房和经济适用住房制度。2012年河南省政府出台《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》颁布，要求逐步降低保障性住房准入门槛，同时将新就业职工和外来务工人员纳入公租房保障范围。2013年河南省住房和城乡建设厅《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》提出要加快推进保障性住房建设，切实落实保障性住房配建政策，积极推进棚户区改造。2015年《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》中提出实行配售的措施，这些都是保障性住房建设和管理过程中不可缺少的制度保障。由于政府的积极作为，河南省的保障性住房已经形成了以廉租房和公租房为主体，经济适用房、两限及定向安置房等为补充的多元化体系。保障性住房的后期运营管理主要包括：准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营等方面。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)规定，“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务”，对保障性住房后期物业管理提出了指导性意见。本文基于对安阳市的保障性住房后期物业管理的实证研究，对保障房后期物业管理过程中的问题做出较为详尽透彻的分析，从而有针对性地提出解决策略，这将促进安阳市保障房后期物业管理的进一步完善;而且，通过改善住房条件和环境，切实解决目前居住在保障房内群体的后顾之忧，也有利于提高中低收入群体的幸福指数;同时增加普通群众对后期物业管理工作的配合和支持，对有效降低后期管理过程中的阻力，促进保障房后期物业管理的可持续发展具有积极的推动作用。
二、问题解读
(一)从部门主管方面发现的问题
对于保障性住房部门主管，主要是以访谈的形式进行，谈及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相关配套措施，对于后期管理这部分，将会继续沿用政府委托物业进行管理的形式开展，但其中也暴露许多问题，主要有以下三个问题。第一，政府的资金压力过大。保障性住房资金来源主要是财政资金、房租以及配套设施经营收益。随着房屋规模扩大，包括行政人员、管理人员等费用开支扩大，而政府仅向民众收取金额很少的房租及物业费，随着时间的推移资金的压力就越大;第二，有些官员怕担责任搁置手中的房源，使保障房不能发挥它应有的功效;第三，居民的资产审核困难及退出意识淡薄。由于我国尚未建立起与市场经济体制相适应的金融信用体制和居民个人收入申报制度，个人收入和金融资产不公开透明，缺乏有效的收入监控手段和相关的调查统计手段。当资产审核时出现漏洞，导致有些保障房内居住的是有房有车以及将房屋租售的业主，违背了设立保障房的初衷。此外，保障房退出机制中的奖惩措施力度不明显，关于退出概念模糊，缺乏激励机制，导致住户一旦居住在保障房内就不想退出，居民自愿退出的动力严重不足。
(二)从物业方面显示的问题
问卷上涉及物业的问题主要包括是否有物业进行管理、物业人员的从业素质如何、是否对物业管理情况满意及主要提供的服务这四题。在安阳市三个不同档次小区中收回的220份有效问卷中得知，156份()小区没有专门的物业公司进行管理，64份()设置物业管理的小区中有127份()问卷结果表示从业人员素质一般，有84份()表示对物业的管理满意度是一般，主要提供的服务有设置门岗、打扫卫生、公共设施维护和园艺绿化管理。调查的结果说明了四个问题：第一，物业提供的服务范围太狭窄，仅限于简单的日常服务，并且住户反映小区安全管理不到位，多发生电瓶车失窃案件，门卫进出没有严格把关导致小区内人员混杂，居民的日常安全得不到保障。第二，物业的小区绿化没有规划到位，并且出现轿车乱停乱放影响交通的现象。第三，物业工作效率较低，出现房屋质量问题如房顶漏水、管子阴水、没暖气等问题没有及时得到回复。第四，缺乏针对性的物业，应根据保障房业主不同需要，不同消费水平制定切合实际的服务业务，做到服务细致化。而与物业管理人员的交谈中发现有些小区居民没有及时缴纳物业费，导致物业工作不能如期及时开展，管道使用期为2年，屋面等使用期为5年，到达一定期限后的维修费、人工费等也是一笔不小的开支。而业主认为物业为了节省开支减少成本而降低服务质量，拒交物业费。解决两者直接的矛盾是目前物业工作的重点，既要保证服务质量又要建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费。社区有开展志愿服务站、节日文艺汇演以及读书平台等工作，但大多数居民并没有很好地参与其中，缺少主人翁意识，并没有意识到自己也是小区中一员，不能积极主动的参与社区文化建设。
(三)从住户满意度方面反映的问题
问卷主要从住房概况、物业管理、配套设施、社区建设以及相关政策和退出机制六个方面分析不同住房情况的住户对于保障性住房后期管理中不足及态度观点。在220份有效问卷中70份为廉租房住户，147份为经济适用房住户，3份为公租房住户。主要反映的有以下五个问题：第一，保障性住房所在小区普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活动场地，社区医疗不健全，社区超市物价偏贵等问题。第二，在邻里关系这方面，的居民选择一般，表示需要加强邻里交流和社区文化建设以及培养社区居民的团结友爱、邻里互助意识。当谈及志愿服务不少居民表示没有参加过社区的志愿活动，如果有条件将非常乐意参与其中，尤其是“以工代费”愿意参加社区劳动来抵消物业费。第三，在后期管理模式这题的居民选择了希望住户和物业自行结合管理，选择政府及相关部门主导，说明住户参与管理的意愿还是很强的，只是缺少一个平台。此外，目前没有物业管理的保障房小区居民表示，之前在小区内有物业进行管理，但由于第四，的住户表示对保障房相关政策不太了解，并且表示不了解投诉举报方式也从来没有举报过，少数住户表示举报过但并未得到回复，物业退出管理。这表明政府及社区的监督机制不够完善，没有一个公开透明的渠道，真正的让民众表达心声，让权力行使在阳光下。第五，多数居民在退出机制这一部分表现出强烈的意愿即不会退出保障房，说明政府在这方面的引导不够，没有让民众建立一个正确的就业观，通过自己的努力提早退出保障房。
三、破解策略
(一)部门主管方面
对于部门主管方面的问题，首先应采取措施“开源节流”，对廉租房和公租房的物业服务收费实行政府指导价，降低政府财政资金的压力，一方面，通过适当的梯度在一定范围内提高租金以及配套设施的承包费用，增加保障房管理的资金来源;另一方面，可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务，精简物业管理人员的规模，实行竞争性激励机制，提高办事效率;其次，对于住建厅的相关工作人员加强监督，同时健全公示制度，最大限度地避免保障房资源的浪费，使其发挥应有的效用，切实保障住房困难户解决住房问题;最后，对于住户资产审核困难以及退出意愿淡薄的问题，应该成立政府部门人员和物业管理人员相结合的工作小组，确定明确指标，定期入户核查，而且要加大宣传力度，使住户对退出机制加强理解，严格按照资产审核标准和退出稽核标准对不愿主动退出但是不符合保障房入住资格的人员实行强制性退出，同时，建立周转房或周转金制度，在执行强制退出时，提供其他租金较低的公租房给住户或为其提供周转金，助其在社会上租房。
(二)物业管理方面
物业管理公司在对保障房小区进行管理时，应该提供全方位的服务，尤其是安保措施，要切实维护住户的人身和财产安全;同时，“就近原则”接纳本小区内部人员(承租人)参与民主管理，平时注重对工作人员进行培训，提高办事人员的素质，提高办事效率;对住户反应的问题要有专门工作人员整理记录并及时予以解决，要使小区住户对物业管理加强民主监督，健全小区住户的申诉渠道。另外，物业费要按照规定的标准收取，建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费，并结合住户的住房状况分层分阶段收取，不能任意更改收费标准。加强住户与物业管理部门的沟通与协商，使管理信息公开化，缓解两大主体间的矛盾。此外，物业管理人员要鼓励小区住户积极主动的参与社区文化建设，使其增强主人翁意识。
(三)住户方面
首先，住户是保障性住房管理的关键元素，保障房后期物业管理的发展需要住户积极支持配合管理工作的开展，民主参与管理，积极建言献策，增强自身的主人翁意识。调查发现，多数住户愿意以“以工代费”形式参与社区管理抵消物业费，所以开展社区内部相互帮扶，不仅可以增进邻里间的关系，而且还可以减轻物业管理的工作压力，对于社区和谐建设也大有裨益。不仅如此，对于流动性强，劳动强度不大，不需要固定人员的工作岗位，可以吸纳大学生志愿者或者社工人员参与其中，有效整合可以利用的人力资源，在保障性住房后期管理过程中是一项积极而有意义的尝试。关于退出机制，要加强住户对保障性住房退出机制相关政策的了解，自愿选择有利的主动退出策略，促进保障性住房退出机制合理公平实施。
作者:王净净 郭晓晴 单位:河南师范大学
参考文献：
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论政府在房地产调控中的角色与职能摘要：本文首先论述了当前我国房地产存在的问题，并对突出问题进行了阐释；随后针对房地产市场的弊病提出了政府在房地产调控中应承担的角色；文章的第三部分重点论述了在房地产调控中政府职能的转变。关键词：政府；房地产调控；角色；职能Abstract: Our current problems of real estate were discussed in this paper, and explaining the outstanding issues; Subsequently the government's role was proposed according to the shortcomings of the real estate market; the third part focuses on the real estate regulation change of government : Government; real estate regulation; role; functions引言在当前市场经济条件下，政府如何在房地产市场中发挥作用成为一个重要的问题。处在市场经济不同阶段的国家，都在根据社会经济发展的需要研讨本国政府的行为和职能的变化。政府不仅应该对房地产市场施以必要的宏观调控，而且还要通过体制的改革和制度的完善，规制房地产业朝着有利于民生的方向健康发展。1 我国房地产市场出现的突出问题 房地产供给结构性矛盾突出住房与非住房、高档住房与低价住房结构不合理、比例不协调。一方面盲目上大户型、高档项目，超越用户承受能力，导致销售不畅，空置率较高；另一方面中低价位商品房供不应求，对经济适用房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。 开发融资结构不合理在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资，还有股权融资，以及在债权融资和股权融资一级市场之外的证券化二级市场。而国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷，信贷比例过高[1]。一方面对银行资金需求大，导致利率较高，增加房地产开发的成本；另一方面房地产项目资金占用大，开发期长，银行坏账风险较大。 供给市场的垄断由于房地产具有的区域属性导致房地产本身是具有局部的垄断性，政府和少量的房地产商构成市场的垄断方。而经济学原理告诉我们，一切高额利润的本质来源就是垄断，利润的分配则来自于各自垄断权力的大小。 中介市场市场信息传递机制的缺失由于房地产建设具有的长期性和房地产商品的耐用性，房地产中介市场的发展是房地产市场发展的非常重要的一部分。中介市场并不仅仅是为了买卖房地产、进行物业管理等等，其最重要的功能是传递房地产市场的信息。我国房地产中介市场发展还非常不完善，其作为房地产市场上最重要的信息传递工具就很难发挥作用。 居民对房地产的消费倾向在我国很多城市，房屋的租金房价比非常低，换句话说就是房地产的储蓄——投资倾向大于消费倾向。储蓄——投资倾向高，对现时的房产需求量就大，不仅对高房价有直接的推动作用，而且会抑制其他消费，导致社会投资结构的失衡。2 政府在房地产市场中的角色定位目前，我国的房地产立法带有浓重的行政色彩，部门规章、地方规章充斥，一事多法、一法多门，行政权力过分干预民事权利的现象司空见惯。而要扭转这样的局面， 首先必须明确政府在房地产市场中扮演何种角色，即应承担的职能。根据现代行政管理理论，政府在房地产市场中的职能主要包括以下几方面。 监管职能政府是监管者，承担执行机构的角色而不是市场的直接参与者。这就要求政府不直接经营土地，退出市场， 减少审批，并加强对房地产市场全过程的监管。 调节职能政府在房地产市场中的调节主要是间接调节。政府不调节具体的房地产市场行为，而是通过市场机制去规范和引导市场参与者的行为，把房地产市场上投机行为(包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热)抑制在一定程度之内，为其进入市场创造更公平的条件，为市场竞争制定必要的规则并监督规则的执行，以提高市场交易效率，降低交易成本。 均衡供应职能在房地产市场发展过程中，政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的目标是房地产市场均衡供应[2]。它包括两个层次的供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当， 特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。 社会保障职能政府在住房方面履行职能的目标是对社会利益群体分层管理，并且通过住房保障体系的建立，使全体公民住房权利得以实现。政府要保障满足社会中下层和弱势群体的基本住房需求，为部分居民提供一定的房地产消费福利，充分实现房地产的公共产品价值， 为中低收入居民提供适当的住房条件，实现住房资源的最优利用，实现“居者有其屋” 的社会理想。3 政府在房地产调控中应发挥的职能美国著名经济学家弗里德曼认为，政府的职能主要有四个：保证国家安全、维护司法公正、弥补市场失灵、保护和帮助贫困人员。缪尔森在《经济学》（第十六版）中，认为政府的经济职能主要有四项：提高经济效率；改善收入分配；通过宏观经济政策稳定经济；执行国际经济政策。综合上述观点，针对我国目前的房地产经济而言，政府调控有两个基本的出发点和落脚点，其一是通过宏观调控稳定房地产经济、弥补市场失灵，促进产业健康发展，提高经济效率；其二是改善收入分配，保障低收入人群住房，缓解中等收入人群住房困难。其具体措施可以是： 政府由“获利者”转向“裁判员”房价高涨的一个重要的症结，是行政权力行使中的“利益倒错”——地方政府通过回收巨额土地出入金，成为房地产交易中获利的一方。国务院发展研究中心报告指出，因为房地产在地方是支柱产业，高利润，高税收，高价格，高产值，高GDP这五高对政府部门诱惑很大。土地资源的稀缺性、地方政府的获利（政绩）冲动加上土地出让程序的不透明，使得主管官员面临巨大的“被公关”压力，很容易发生集体或个人的权力寻租。目前政府的土地供应方式而言，协议转让用地和公开拍卖用地两种方式都有不可避免的缺陷。前者由于主管官员的自由裁量权较大，在运行过程中容易因暗箱操作导致腐败，后者使政府在拍卖过程中成了最大的赢家。要有效地解决这一问题，政府首先要从“利益者”位置上退出, 成为“裁判员”。这需要推进“程序正义”：通过土地出入程序的公开、公正与透明，制约官员寻租的空间；通过土地入让金管理和使用的透明，减少地方政府及其官员处置出让金的自由度，进而减少官员和地方政府“攫取”土地出让金的冲动。在土地供应中用于商业用途的地域应由政府主导实行拍卖，以保证市场有偿选择；而用于群众住房使用土地则必须由政府政策转让，并降低税费，加强控制，以保证公民在住房消费中以最低成本满足居住基本需求。在这过程中，针对行政权力的行使，还需要加强立法、司法、政党、舆论、公民与公民集体的监督，减少土地成为少数人牟利工具的可能。 直接生产和提供公共物品，重点建设廉租房目前廉租房建设存在房源不足、建设资金来源不稳定、承租分配不公正等问题。有专家建议[3]：一要落实廉租房建设资金筹集渠道，将各市政府拍一定比例的土地出让净收益用于廉租房建设；二是制订政策，选择一批国有房地产公司专营廉租房的建设、经营、管理，解决好建与管的问题。专营廉租房公司不再从事商品房开发，不以盈利为目的；三是解决好廉租房建设用地问题，可采取定向拍卖方式，同时避免把廉租房都建在郊区，形成新的“贫民窟”；四是建立严格规范的廉租房承租审核制度，确定合理的分档租金。因此，解决当前住房矛盾，政府的政策目标应当是尽快实现“人人有房住”，而不是“人人拥有产权房屋”。政策的重心转移到建设廉租房而不是经济适用房上。 规范和稳定市场秩序，确保尽量充分的竞争“完全自由竞争市场”需要四个条件：信息充分；商品同性质；买卖者自由出入；交易双方数量众多。房地产市场与完全自由竞争的市场相比较，具有信息不充分、投资金额巨大、资本回收期长、风险大、投资者不容易进入市场、房地产商品交易双方很难充分自由地进入或退出市场等特点，所以说房地产市场具有不充分性。尽管“完全自由竞争市场”只是一个理论上的假想状态，但我们可将其作为政策调整的坐标，缩短房地产行业与其的距离。在针对市场秩序的规范和稳定，政府应当在以下几个方面发挥其职能： 促进信息的流通由于买者信息缺乏和信息的不对称，开发商通过“内部认购”等手段欺消费者，造成房子“供不应求”等假象，一定程度上扰乱了公平交易。政府应加强和完善宏观监测体系，通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，也为政府宏观决策做好参谋。 增加市场主体建设部部长汪光焘曾明确表示，目前中国房地产市场机制太单一，满足不了多样化的用房需求。并认为这是“近年房地产价格一路追高的重要原因”。因此，为房地产市场再增加一些新的市场元素，降底市场门槛，让更多的市场主体拥有建房资格，使房地产市场尽量多元化，可以使竞争更加充分。 促进商品品质的透明化除前述宏观信息外，房地产交易中微观层面的信息不对称也很严重。开发商频繁炒作“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”等，夸大科技、环保等因素在其中的应用，炒作“申奥”、“入世”、“CBD”等时令概念，同时掩盖其产品的诸多缺点，在期房销售方面更为严重[4]。而个体消费者处于信息上的弱势，往往很难确定房屋的真实品质，因此应当健全房屋评估的指标体系，由政府或第三方进行客观的评价与认证，使住宅品质透明化。另外，房地产质量纠纷中的双方，消费者处于弱势，维权成本巨大，政府在引导业主委员会建立并合法、规范开展活动的同时，也应作为“执法者”，依法对违规对象进行惩处。 规范房地产交易秩序重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为、扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构。 加强宏观调控，防止产业“泡沫”和金融风险要正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，防止房地产业“泡沫”的产生。深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。 加强权力制约，遏制腐败孟德斯鸿说：“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。有权力的人们使用权力一直遇到有界限的地方才休止。”目前房地产交易中存在着行政权力过大，行政过程不够阳光等问题，应当在完善行政权力的同时，建立合理的制约机制。针对目前房地产市场管理，应建立立法、司法、审计、舆论、官员纪律检查、公民与公民集团监督等多种渠道的制约机制，对政府及其成员的行为进行监督。参考文献[1]史珊珊．我国政府职能在房地产市场中的合理定位[J]．北方经贸，2007（10）：12—14．[2]刘长发．试论房地产市场中的政府管理越位和缺位[J]．攀登，2007，26（5）：5—8．[3]张道航．找准政府在房价调控中的角色及职能定位[J]．中共云南省委党校学报，2010（11）：56—62．[4]易宪容．房价博弈[M]．北京：中国经济出版社，2008：145—164．[5]黄石松．政府调控房价的国际经验与启示[N]．光明日报，2009—10—11（7）．[6]顾长浩，何乃刚．土地储备制度实证研究[J]．中国房地产研究，2008（5）：43—47．[7]柳铁峰．我国房地产市场存在问题及成因[J]．科技信息，2009（10）：34—41．
1/100【题名】新加坡中央公积金制度的经验及对我国的借鉴【作者】邓启峰【刊名】集团经济研究.2007(07X).-389-3912/100【题名】探析资本公积金在新公司法下扮演的角色【作者】张文燕【刊名】科技创业月刊.2007,20(8).-29-303/100【题名】天津放宽住房公积金提取条件便捷本市市民【作者】付振静【刊名】当代医学.2007,13(7).-48-504/100【题名】农民工将纳入住房公积金覆盖范围【作者】无【刊名】科技致富向导.2007(8).-6-65/100【题名】对我国住房公积金制度的思考【作者】周煜苓【刊名】时代经贸：下旬.2007,5(07Z).-114-1156/100【题名】公积金贷款上限上调市场出现“两极分化”【作者】易名【刊名】卓越理财.2007(8).-54-557/100【题名】“铁面副市长”签飞八千二百万公积金【作者】无【刊名】党建文汇：上半月版.2007(8).-34-348/100【题名】上海：加强住房公积金监管260万职工家庭从中直接受益【作者】周文菁【刊名】中国建设信息.2007(07S).-73-739/100【题名】完善住房公积金制度之对策【作者】叶倩【刊名】湖南社会科学.2007(4).-134-135,18910/100【题名】关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知【作者】无【刊名】住房保障.2007(3).-9-911/100【题名】住房公积金管理机构改革之我见【作者】曾国科【刊名】住房保障.2007(3).-30-3112/100【题名】充分发挥住房公积金在住房保障中的重要作用【作者】无【刊名】住房保障.2007(3).-32-3513/100【题名】热烈庆祝《住房公积金研究》创刊【作者】无【刊名】住房保障.2007(3).-F0003-F000314/100【题名】2006年全国住房公积金缴存使用情况【作者】无【刊名】住房保障.2007(2).-6-715/100【题名】关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知【作者】无【刊名】住房保障.2007(2).-11-1116/100【题名】宜宾市住房公积金管理实现新跨越【作者】高远刚【刊名】住房保障.2007(2).-42-4517/100【题名】公积金贷款上限提至60万元【作者】无【刊名】北京支部生活.2007(8).-70-7018/100【题名】黑龙江日报职工住房公积金上调到12％【作者】无【刊名】新闻传播.2007(7).-47-4719/100【题名】住房公积金运作管理存在的问题及对策【作者】张庆华【刊名】地方财政研究.2007(8).-42-43,3420/100【题名】刍议住房公积金管理中存在问题和对策【作者】俞春宝【刊名】中国高新技术企业.2007(8).-39-39,4321/100【题名】对住房公积金的思考【作者】荣艺华【刊名】西部金融.2007(8).-49-5222/100【题名】浅析我国住房公积金内部控制制度的构建【作者】邢美玲【刊名】科技情报开发与经济.2007,17(19).-184-18623/100【题名】住房公积金增值收益使用范围探讨【作者】叶胜荣【刊名】现代商贸工业.2007,19(5).-139-14024/100【题名】论住房公积金贷款流程的优化措施与风险控制【作者】关永宏段淳林【刊名】经济问题.2007(7).-106-10825/100【题名】试论住房公积金制度的公平问题【作者】王凌云【刊名】中国房地产金融.2007(6).-15-1826/100【题名】住房公积金行政执法的难点及对策——对承德市公积金行政执法的调查【作者】王建宇【刊名】中国房地产金融.2007(6).-43-4527/100【题名】数据挖掘技术在住房公积金行业领域的应用【作者】苏兴旺【刊名】华南金融电脑.2007,15(1).-13-1628/100【题名】红安审计力促住房公积金统一管理【作者】无【刊名】审计月刊.2007(6).-63-6329/100【题名】住房公积金个人贷款风险分析与防范【作者】董慧竹【刊名】黑龙江科技信息.2007(08S).-130-13030/100【题名】离婚后，住房公积金房改房也应分割【作者】李景强马志宁【刊名】当代广西.2007(13).-54-5431/100【题名】天津：大病住院可预支住房公积金【作者】无【刊名】当代广西.2007(13).-62-6232/100【题名】湖南试点公积金贷款信息联网央行个人征信系统【作者】无【刊名】湖南房地产.2007(4).-32-3233/100【题名】长沙住房公积金将“限高保低”【作者】无【刊名】湖南房地产.2007(4).-32-3234/100【题名】常德：石门住房公积金贷款驶入快车道【作者】无【刊名】湖南房地产.2007(4).-34-3435/100【题名】长沙住房公积金向个人放开【作者】无【刊名】湖南房地产.2007(4).-34-3436/100【题名】湘潭县住房公积金覆盖到农村中小学【作者】无【刊名】湖南房地产.2007(4).-34-3437/100【题名】住房公积金的守护者——张璟同志的事迹回放【作者】无【刊名】中华建设.2007(6).-28-3038/100【题名】住房公积金运行中的现状及问题【作者】余凯【刊名】中华建设.2007(6).-31-3339/100【题名】强化风险意识推进住房公积金规范管理【作者】黄凤清【刊名】中华建设.2007(6).-34-3540/100【题名】浅议电子商务在公积金管理行业中的应用【作者】王宏【刊名】中国高新技术企业.2007(4).-54-5541/100【题名】住房公积金管理存在的问题及其对策【作者】阳玉秀【刊名】集团经济研究.2007(06X).-34-3542/100【题名】浅析利用多种传播媒介加强住房公积金政策宣传——以天津为例【作者】夏明霞【刊名】中国房地产.2007(7).-75-7643/100【题名】公积金监管系统中的多级数据集成研究【作者】王艳华[1]薛胜军[1]蒲秋梅[1]郭惠忠[2]【刊名】武汉理工大学学报：交通科学与工程版.2007,31(3).-544-54744/100【题名】生命的赞歌——记南京市住房公积金管理中心副主任张璟【作者】蓝枫【刊名】城乡建设.2007(7).-24-2745/100【题名】孝顺“公积金”【作者】左右何基刚【刊名】江淮法治.2007(07X).-17-1746/100【题名】永定县人大常委会加强对住房公积金预算的监督【作者】赖海辉李瑜琳【刊名】人民政坛.2007(7).-28-2847/100【题名】让农民工进入公积金体系【作者】沈汝发【刊名】了望.2007(28).-24-2448/100【题名】山西省人民政府办公厅关于强化住房公积金监管的若干意见【作者】无【刊名】山西政报.2007(14).-14-1649/100【题名】江西省人民政府办公厅转发省建设厅关于住房公积金政策向中低收入家庭倾斜指导意见的通知【作者】无【刊名】江西政报.2007(11).-36-3750/100【题名】深圳住房公积金个税扣除标准上限额提至2106元【作者】无【刊名】建材发展导向.2007,5(3).-67-6851/100【题名】东莞市住房公积金缴存总额突破50亿比2006年底增长15．01％【作者】无【刊名】建材发展导向.2007,5(3).-68-6852/100【题名】建立科学的住房公积金管理运行机制【作者】林锋【刊名】发展研究.2007(6).-21-2353/100【题名】公积金不公助推房价【作者】冯海宁【刊名】东南置业.2007(6).-12-1254/100【题名】电子商务在住房公积金业务网络化管理中的创新与研究【作者】王宏【刊名】中国科技信息.2007(13).-99-100,10255/100【题名】对夫妻共同支付的住房公积金贷款利息税前扣除的一点建议【作者】谷孝刚【刊名】天津经济.2007(6).-76-7656/100【题名】资本公积金不能弥补亏损的原因分析【作者】何玉萍赵迅舟【刊名】商场现代化.2007(06Z).-178-17957/100【题名】建立住房公积金内部控制体系的思考【作者】廉永忠【刊名】中国内部审计.2007(6).-56-5958/100【题名】公积金贷款严禁用于非自住房【作者】无【刊名】企业世界.2007(6).-48-4859/100【题名】住房公积金纳入基本社保制度的分析与建议【作者】代东凯【刊名】保险职业学院学报.2007,21(2).-19-2260/100【题名】住房公积金贷款的风险与防范【作者】余兴万【刊名】当代经济管理.2007,29(3).-65-6661/100【题名】确定住房公积金最高贷款额度的五种方法【作者】钱同春【刊名】中国房地产.2007(6).-68-6962/100【题名】情为民所系利为民所谋——记原南京市住房公积金管理中心副主任张璟【作者】曹明【刊名】建设科技（建设部）.2007(11).-38-3963/100【题名】求真务实规范管理推动住房公积金事业健康协调发展【作者】无【刊名】发展.2007(6).-139-14064/100【题名】住房公积金管理中的问题及对策【作者】赵月娜【刊名】新疆审计.2007(2).-17-1865/100【题名】住房公积金审计AO应用实例【作者】来风【刊名】新疆审计.2007(2).-27-3166/100【题名】采用面向对象技术实现住房公积金账务系统【作者】王立强【刊名】华南金融电脑.2007,15(6).-42-4667/100【题名】中国住房公积金运营环境【作者】周燕【刊名】合作经济与科技.2007(08S).-73-7468/100【题名】住房公积金节约与合理避税【作者】杨宇【刊名】合作经济与科技.2007(06S).-67-6869/100【题名】住房公积金的几个问题【作者】包宗华【刊名】山东房地产.2007(2).-8-1170/100【题名】住房公积金贷款的探索和思考【作者】李玉福【刊名】山东房地产.2007(2).-30-3171/100【题名】公积金管理使用应更规范透明【作者】陆拯【刊名】上海人大月刊.2007(6).-11-1172/100【题名】湖州住房公积金制度的新发展【作者】罗景华【刊名】中华建设.2007(5).-35-3673/100【题名】实行住房公积金制度的作用及规集管理工作存在的问题【作者】徐晓飞【刊名】时代经贸：下旬.2007(06Z).-54-5574/100【题名】资讯：个人住房公积金存贷款利率调整【作者】无【刊名】创造.2007(3).-13-1375/100【题名】安居乐业，构建和谐社会——对住房公积金制度的思考【作者】孔凡英【刊名】贵州工业大学学报：社会科学版.2007,9(2).-22-2476/100【题名】德国：为联邦公务员建立公积金【作者】无【刊名】中国社会保障.2007(3).-32-3277/100【题名】住房公积金制度纳入社会保障体系的法律地位问题研究报告【作者】陈小平[1]余祥忠（图）[2]【刊名】重庆国土资源.2007(3).-6-1278/100【题名】论住房公积金的风险管理【作者】井欢[1]白丽华[2]【刊名】城市.2007(5).-45-4779/100【题名】采用面向对象技术实现住房公积金账务系统的过程【作者】王立强韩振【刊名】科技信息：学术版.2007(11).-127-12980/100【题名】用公积金租房成都暂不实施【作者】张林【刊名】建材与装饰.2007(04X).-41-4181/100【题名】2月份公积金归集亿【作者】唐敏【刊名】建材与装饰.2007(04X).-41-4182/100【题名】科学发展住房公积金制度确立政策性住房保障金融制度的核心地位【作者】傅尔基【刊名】住宅与房地产：综合版.2007(5).-36-3983/100【题名】建设部关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知【作者】无【刊名】江苏商业会计.2007(3).-I0013-I001384/100【题名】关于拓宽住房公积金贷款方式问题的探讨【作者】李跃成王秀云【刊名】中国房地产金融.2007(5).-38-3985/100【题名】浅论如何确定住房公积金的最高贷款额度【作者】钱同春【刊名】中国房地产金融.2007(5).-40-4186/100【题名】公积金造成社会福利损失了吗？——驳李文斌《住房津贴代替公积金破解房改之惑》【作者】李锋【刊名】中国房地产金融.2007(5).-42-4587/100【题名】上海试点以房养老模式：公积金管理中心成房东【作者】无【刊名】当代老年.2007(6).-4-488/100【题名】住房公积金更像给农民工画饼充饥【作者】傅新【刊名】农家之友.2007(05S).-62-6289/100【题名】农民工真的需要“住房公积金”吗【作者】唐钧【刊名】中国社会导刊.2007(04Z).-42-4290/100【题名】加强住房公积金管理的思考【作者】张毅【刊名】现代审计.2007(3).-36-3791/100【题名】浅谈住房公积金效益审计的几点认识【作者】贾宏【刊名】审计文汇.2007(5).-29-2992/100【题名】关于住房公积金审计的几点思考【作者】孟晓丹【刊名】审计文汇.2007(5).-34-3493/100【题名】全省房改与住房公积金管理工作会议在长召开【作者】无【刊名】湖南房地产.2007(3).-60-6194/100【题名】高克勤副厅长在全省房改和住房公积金管理工作会议上的讲话【作者】无【刊名】湖南房地产.2007(3).-62-6395/100【题名】关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知【作者】无【刊名】湖南房地产.2007(3).-122-12296/100【题名】公积金：龙种为何成了跳蚤？【作者】谢涛【刊名】人民政坛.2007(5).-42-4397/100【题名】住房公积金行政执法的难点及对策【作者】王建宇【刊名】中国房地产金融.2007(4).-25-2798/100【题名】论住房公积金向中低收入家庭倾斜【作者】李锋[1]李一乔[2]【刊名】中国房地产金融.2007(4).-38-4099/100【题名】“公积金”不能成为分配不公的保护伞【作者】刘冰【刊名】中国房地产金融.2007(4).-44-44100/100【题名】两亿元住房公积金追查记【作者】李钰之[1]陈梦[2]【刊名】中国审计.2007(9).-33-36
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住房公积金是法规。没有参考文献吧。需要资料请到各地方（市以上）政府网站（一般***市公积金管理中心）去看看。
标注出来跟平时写论文引用文献一样的格式就好国家政策一般发布在政府官网，可以这样写：发文单位.政策名称[EB/OL].[年-月-日].网址.论文参考文献又指参考书目，指的是我们在写论文的过程当中有什么不懂或者有疑问的时候，会需要去查阅资料以及报刊杂志之类的，来获得答案，当我们论文写完之后，我们将把参考文献写在我们论文的末尾地方。
提供一些《我国房地产市场的发展趋势和经营取向》毕业论文的参考文献，供写作参考。[1] 成蹊. 当前房地产形势判断和2009年市场趋势分析[J]. 住宅产业, 2009,(01) . [2] 孟昭莉. 中国房地产市场分析报告[J]. 中国中小企业, 2009,(01) . [3] 朱中一. 当前的房地产市场形势及发展趋势[J]. 中国房地信息, 2008,(12) . [4] 张宏. 美国次贷危机下的中国房地产市场发展趋势[J]. 合作经济与科技, 2009,(03) . [5]次贷危机对中国房地产市场的启示[J]. 中国建材资讯, 2009,(01) . [6] 易宪容. 当前国内房地产市场形势分析与对策[J]. 理论前沿, 2009,(03) . [7] 张金娟. 我国房地产市场的问题及未来发展探讨[J]. 当代经济, 2009,(04) . [8] 肖元真,夏惠干. 2009年,房地产业持续发展的政策环境和对策[J]. 上海房地, 2009,(01) . [9] 正直. 房市降价可回春——对房地产市场购销现状及房价发展趋势的分析[J]. 价格与市场, 2009,(01) . [10] 冯国亮. 绿色地产：房地产业可持续发展的必由之路[J]. 住宅产业, 2009,(01) .