北京城两龙脉，一是京城中轴线，二是护城河。故宫就坐落在中轴线的头上，而和珅府邸就坐落在两龙脉相交之处。和珅曾大言不惭地说：“皇上坐龙头，我坐龙尾，龙头虽掌大局，却还要龙尾行大事。”恭王府于乾隆四十一年(1776年)由和珅始建，当时称“和第”。
后来和珅借固伦和孝公主与其子丰绅股德成婚为由，僭侈逾制，仿紫禁城宁寿宫式样扩建(此为和珅被赐死的“二十大罪”之一)。和珅在大兴土木修建宅第时，曾派心腹呼什图通过宫内总管太监萧得禄等人偷偷潜入大内把宁寿宫的建筑式样、内部装修做成烫样，然后在和家宅院中修起了楠木建筑的房屋，即“庆宜堂”,后易名为今天犹存的“锡晋斋”。
楠木在过去只有皇家可以使用，这条也成为和珅的二十大罪”之一。除了不应该用楠木建造房屋外，还有4座毗卢帽门口、36对铜路灯和54个太平缸，这些物件连亲王都不应该用这么多而且铜路灯极为精致。
大戏楼里北边低的是看台，南边高的是戏台，在戏台下面埋了九口大水缸，用来制造共鸣传音，正因为如此精巧的布局，与京城众多达官显贵的住宅相比，和宅也是数一数二。乾隆归天次日，嘉庆皇帝便剥夺了和珅的军机大臣、九门提督两职，抄了其家，估计全部财富约值白银八亿两，富可敌国。
所以有“和珅跌倒，嘉庆吃饱”的说法。后来，在恭王府居住的庆僖亲王和丰绅殷德的后人们分别败落，直到咸丰元年，咸丰皇帝将和珅的住宅收回转赐给其六弟恭亲王奕欣。咸丰二年四月二十二日，恭亲王奕欣迁居此府，始称“恭王府”。恭王府几经辗转，又屡次改建，但嘉乐堂、天香庭院、锡晋斋、寿椿楼等和珅所建的基本建筑都还在。
单从内部结构与装饰的精致来看，恭王府绝对可以称得上一流。从乾隆朝的和珅宅邸，到嘉庆朝的庆郡王府，再到咸丰以后历经四朝的恭王府，这座宅邸见证了中国最后一个封建王朝一步步走向衰败甚至灭亡的过程，清朝十二帝，它经历了七帝时代，与其历代主人的兴衰更迭、清朝的政治发展、权力斗争息息相关。
尤其是权倾一时的大学士和珅以及三朝重臣恭亲王奕欣，更是各自时代中举足轻重的人物，历史地理学家侯仁之评价恭王府时说“一座恭王府，半部清朝史”,一点都没错。
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