关于公寓论文范文资料

为了加强对公寓的管理，特制订公寓住房管理规定，欢迎参阅。 公寓住房管理规定1 1 范围 主题内容 本标准规定了单身宿舍的分配、调整以及单身宿舍管理。 适用范围 本标准适用于公司单身宿舍的分配、调整和管理。 2 引用文件 q/临.g(26)2—XX 员工住房管理办法 3 职责 服务公司为单身宿舍管理的职能部门，其职责为： 负责新进厂人员的住宿安排以及对部分单身者进行宿舍调整。 负责单身宿舍的清理。 负责单身宿舍日常维修的协调。 4 管理内容和要求。 新进厂的大学本科生分配在家属区宿舍楼，大户住3人，小户住2人。 男单身宿舍大专学历直接分配小间，中专(含中专)以下分配大间，每间2人。 女单身宿舍大专学历每间2人，中专(含中专)以下学历每间4人。 老单身的员工，分配在家属区居住，参照《员工住房管理办法》中第、、条执行。 5 奖惩 任何个人不得强占住房和私自换房，违者给予罚款60元，且从次日起每天罚款5元，直到搬出为止。 损坏公物照价赔偿。 上述罚款由服务公司出据证明，在工资中扣除，或按罚款规定进和行交款，或由保卫科处理。 公寓住房管理规定2 第一章 总则 第一条为保障员工利益，维护宿舍秩序，特制定本规则。 第二条本规则适用于摩登百货有限公司全体居住单身宿舍的员工。 第二章管理组织第三条员工宿舍之主管部门是行政部总务科。 第四条公司设宿舍管理员1名，负责宿舍日常事务，其工作职责为： 1、负责按总务科通知安排员工入住或退宿; 2、编造住宿人员名册，记录《员工管理 日记 》，并于每月向总务科提出 报告 ; 3、宿舍资产管理及登记; 4、住房的水、电等公共设施之维护与管理，登记每月每套房所耗之水、电数，代住宿员工换煤气; 5、维护宿舍区之生活纪律，调解和处理宿舍区内之纠纷; 6、作好防火，防盗工作; 7、做好公共区域环境清洁工作; 8、宿舍福利设施之管理及维护; 9、督导住宿人员彻底遵守应履行之义务; 10、上级要求办理之事项。 第五条为加强宿舍管理，维持宿舍正常秩序，宿舍设立宿舍委员会(下称舍委会)。 一、舍委会之组成： 1、各房间住宿成员推举舍长1名; 2、各楼层舍长推举楼长1名。 二、舍委在任职期间如不适任可进行改选。 第六条舍委工作职责： 一、定期轮流对宿舍卫生状况进行检查，并按第三章之规定给予处理。 二、对宿舍管理存在的问题及时的请各相关部门处理并督导其改善。 三、就住宿员工立场及福利对公司提出意见。 第七条舍长工作职责： 1、安排和督导本宿舍内务和卫生轮值; 2、督导本宿舍人员日常作息，维护本宿舍之正常生活秩序; 3、关心本宿舍人员之生活，及时向上级反映职工之合理要求和建议; 4、参与宿舍卫生评比; 5、协助宿舍管理员做好宿舍之各项管理事务。 第三章日常生活与管理第八条住宿人员出入宿舍大门必须佩戴《识别证》及携带《住宿证》。第九条搬入、搬出单身宿舍，必须凭住宿证和批准的住(退)宿申请。 第十条宿舍来访客人不得进入宿舍区。 第十一条非执行公务不得进入宿舍区及异性宿舍。 第十二条住宿人员的义务 一、住宿人员如发现如下情形时，必须及时报告管理员处理： 1、建筑物或其附属设备故障、毁损、损失时; 2、遇火警、盗窃及其他异常时; 3、宿舍内或宿舍附近发生或可能发生传染病患时; 4、其他认为有需要报告之情形发生时。 二、住宿人员应遵守下列规定： 1、保护及爱护宿舍建筑、附属设备及各种公用器具; 2、保持宿舍之整洁; 3、不妨害他人正常生活; 4、节约水电; 5、提高警觉，慎防火灾; 6、维持风纪。 第十三条禁止行为及处罚： 一、宿舍区内以下行为经人检举属实，第一次给予记一级过失处分，第二次记二级过失处分，第三次记三级过失处分并强制搬离宿舍： 1、在宿舍随地吐痰，乱扔垃圾、便后不冲厕或其他形式破坏环境者; 2、超过规定时间，播放电视机、收音机、录音机或其他音响设施影响他人正常休息者; 3、浪费水电，人离不关电、水源者; 4、未经许可，动用他人物品或出入其他宿舍者; 5、私自调动房号或床号者。 二、在宿舍内有以下行为者，第一次给予记二级过失处分，第二次记三级过失处分并强制搬离宿舍： 1、在非指定处所随地大小便者; 2、未经许可，留宿非本公司人员者; 3、在房内使用炉具者; 4、除收音机、床头扇、充电器等小型家电外，架接电源或电炉、电热器等大功率电器(500w以上)者; 5、在墙上乱写乱画或刻字画者; 6、拒绝接受宿舍管理员管理监督或出入宿舍不出示有效证件; 7、未经允许，擅自将宿舍公共场所之用具带回宿舍者。 三、宿舍内有以下行为之一者，给予记三级过失处分并强制搬离宿舍： 1、携入易燃、易爆、有毒之化学物品或腐臭之物品者; 2、在宿舍内或在外喝酒回宿舍大吵大闹者; 3、不按操作说明操作或擅自拆卸 修理 宿舍生活配套设施而致其损坏者。(如有损坏须照价赔偿)。 4、公司规定之其他行为。 四、宿舍内有以下行为之一者，给予辞退处分： 1、聚众赌博或参与赌博者; 2、打架斗殴或聚众闹事者; 3、偷窃或故意破坏他人或公司财物者，除给予开除并移交法办; 4、公司规定之其他行为。 第十四条内务卫生标准及评比惩处 一、为加强内务卫生之管理，特制定如下十项内务卫生评比标准： 项目标准门窗及门口卫生门窗擦拭干净，门口整洁卫生，垃圾桶清洁。 床上物品床上物品(包括被子、枕头、衣物等叠放整齐，蚊帐必须撩起，以保持整洁和美观。 床下物品床下物品(包括鞋子、鞋刷、纸箱等)摆放整齐。 天花、墙面墙上、墙角及天花板洁净无蛛网。 地面地面干净、无水渍。 桌、椅、盆、桶桌面干净，桌面物品摆放整齐，盆桶摆放整齐。 毛巾、衣物、衣柜毛巾、衣物悬挂整齐、美观、衣柜摆放整齐。 床位床位依照公司规定统一摆放。 行李行李按指定位置摆放。 洗手间干净、整洁无积水、无异味 二、以上十项各占10分，由宿舍管理员及宿舍舍长二名(男女各一名)组成之评委(宿舍长评委采取轮流制)每周评一次，采用不预告、不定时检查方式。评分标准如下：优10分，良8分，及格6分，差4分，特差2分以下，具体评分时可依据此标准，以分作为酌情加减。 三、各宿舍得分以评委分之平均值为准(舍长不对其所在房间评分)。评委每月根据当月4次评比结果进行统计，对不合格的将报请行政部对相关宿舍全体人员进行相应之处罚： 获差及特差者——记一级过失一次;连续二个月获差或特差——记二级过失一次;连续三月差或特差：取消住宿资格。 第四章入宿及退宿第十五条员工宿舍的入住及退宿 一、入住 1、需住宿之员工，应凭《识别卡》至总务科领取《住(退)宿申请表》。(附表) 2、《住(退)宿申请表》需经申请人填写，所在部门主管签名确认。 3、住宿申请获得批准后，由总务科发出《住宿证》。 4、申请人持已审批的《住(退)宿申请表》及《住宿证》至宿舍，由管理员收存《住(退)宿申请表》后作好安排及登记。 5、入住员工宿舍需交纳一定住宿费用(一个月的住宿费)，由总务科通知人事部门在其本人工资里扣除。 二、退宿 1、住宿员工如有下列情况，应于发生下列情况的当日退宿： ⑴因个人原因要求外宿并办理完毕相关手续时;⑵丧失本公司员工资格时;⑶违反本规定或扰乱宿舍规律及秩序时;⑷其他正当理由命令退宿时。 2、住宿人员退宿时，应对房间内自己使用部份进行清洁，并至总务科办理退宿手续，缴回《住宿证》，经管理员点检携带物品及归还使用公物后方可离开宿舍。 3、住宿人员如丧失本公司员工资格，其所在部门之主管应于当日以书面形式知会总务科。 第五章附则第十六条本规定解释权及修改权属行政部。 公寓住房管理规定3 为了加强对某政府机关家属宿舍的管理，根据“秘书工作”区和“秘书工作”街道办事处关于创建文明家属院的有关规定和要求，特制定以下管理办法。 一、安全管理 1.做好安全工作，发现有不安全的事情和苗头应及时报告并协助处理。 2.随时保持高度警惕， 教育 全家及亲属防盗防火，防止其他事故的发生。 3.常住人口在一个月以上的，需向行政处报告并到大山坪派出所办理临时暂住证，自觉接受行政处和公安部门的管理和检查。 4.发生突发事件，一要积极防止事态扩大，二要向领导报告，三要掌握好政策。 5.抓好保密教育，做好__，做到不该说的不说，不该问的不问，不该传的不传。 6.爱护公共财物及设备设施，不得在墙上、楼梯道等公物上乱写乱画和有意损伤，不准翻越围墙。 7.驾驶员要按照指定的地点停放车辆，七岁以下的小孩在院内玩耍要有大人看管。 二、卫生管理 1.按照卫生管理的规定，做好各家各户和宿舍大院的清洁卫生工作，实行门前"三包"责任制。 2.按照居委会的规定，宿舍大院内不准养家禽、家畜，养狗必须有许可证。 3.讲究个人卫生，自觉养成良好的卫生习惯，不乱扔纸屑，不随地吐痰、不乱倒垃圾。各住户不得从楼上和窗户往外扔杂物，污水不准倒在垃圾库内，消除蚊、蝇孪生地。 4.绿化、美化、净化环境。提倡家庭养花种草。公共区域不准堆放杂物，注意楼房的整体美观。 5.组织灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂工作，一年多次。大院内每季度组织一次卫生检查，由行政处及有关人员负责组织。 三、宿舍大院精神文明建设 1.讲究社会公德。处理好友邻和同志之间的关系，友邻和同志之间应互相尊重，和睦相处。 2.自觉遵守党纪国法，不看不健康的录象，不吵架打架，不损害他人财物和公物。 3.爱护邻里、关心集体、热爱公益事业。家庭和睦，居室、庭院清洁、整齐、优美。 4.建立文明、健康、科学的生活方式，说话和气，互助互爱，中午休息和晚上十一点以后严禁高声歌唱、高声播放音乐等，以免影响他人休息，树立良好的道德情操。 5.不搞铺张浪费，不搞封建迷信活动，不超生孩子，不早恋，不非法同居，不酗酒闹事。 6.积极参加各级和职能部门组织的公益活动，教育子女、亲属遵章守法。加强内外团结，建立良好的庭院生活秩序。 四、 其它 有关制度 1.办公室未出售的公有住房，对外出租按某场价，对本单位职工因拆迁、周转临时租用(二年以内)按某场价的 50%收取租金。 2.宿舍大院适当收取管理费。 3.爱护公物，损害公物照价赔偿。教育小孩不要损害花草树木。 4.爱护室内设备设施，未经批准不准随意改变房屋结构，擅自搭建任何建筑物和擅自更改电路、供气、水、排污管道等项目，确需更改的，须征得主管部门同意方能办理。 5.节假日安排值班，由楼长负责。 6.自觉遵守大院的作息时间，大门开关时间，春夏季：早上5：30开门，晚上12点关门;秋冬季：早上6：00开门，晚上11：30关门。 五、楼长职责 1.抓好卫生检查，每季度一次。单元评选好的住户，每半年一次，并及时上报，年终进行表彰。 2.协助居委会、行政处抓好文明院的建设。 3.调解邻里纠纷。 4.做好本单元、本栋楼的安全保卫工作。 为大院排优解难，及时反映情况，检查事项的落实。公寓住房管理规定相关 文章 ： 1. 公司公寓管理规定范文3篇 2. 学生公寓管理规定3篇 3. 单身宿舍管理规定3篇 4. 教师管理规定范文3篇 5. 学生宿舍卫生管理制度3篇 6. 高等学校管理规定范文3篇 7. 公司行政后勤管理规定范文2篇 8. 财务工作报告ppt范文3篇

高校学生公寓文化建设的举措论文

一、公寓文化的内涵

公寓文化是存在于公寓之中的共同观念系统，以公寓成员共同的价值观为核心，由涉及公寓活动的各方面的价值准则、群体意识、行为规范、公共行为和学习生活习惯所组成，是由公寓成员共同建立和长期形成的潜移默化的氛围和影响力。公寓文化可以划分为：精神文化、物质文化、制度文化和行为文化。精神文化是公寓文化的灵魂和核心，是公寓成员共同具有的思想观念、价值取向和道德水准；物质文化是显性的公寓文化，是公寓文化的基础和必要条件；制度文化是在公寓管理过程中建立起来的制度体系，体现了公寓管理的规范化和科学化特征；行为文化是公寓文化的载体，通过形式多样的活动让学生受到教育和陶冶，是公寓文化建设成果的表现形式。高校学生公寓文化是高校校园文化的重要组成部分，对培养、提高大学生综合素质，促进大学生成长、成才起着良好的辐射和导向作用。

二、加强高校学生公寓文化建设的意义

1、有利于大学生成长

（1）有利于大学生树立正确“三观”。在公寓文化建设过程中，紧跟时代脉搏，融入思想政治教育内容，大力宣传和弘扬社会主义核心价值观，可潜移默化地影响大学生，使他们的思想觉悟得到提高，能够正确判断是非，抵御各种不良诱惑，树立正确的世界观、人生观和价值观。

（2）有利于大学生养成良好的生活、学习习惯。规范的公寓管理制度可以培养学生的时间观念，使大学生按时就寝、起床、吃早餐，及时去上课。同时，通过内务检查、评比活动可以培养大学生讲卫生、爱劳动的良好生活习惯。

（3）有利于培养大学生健全人格和道德品质。充满正能量、丰富多彩、形式多样的公寓文化活动作为公寓文化建设的载体，可使公寓形成良好的风气，增加同学之间的'友谊，增强他们的集体荣誉感和凝聚力，培养他们诚信、友善、自尊、自爱、自立、自强的品质，锻炼他们的沟通交流、组织领导等能力。

（4）有利于提升大学生的综合素质。公寓文化具有教育面广、形式多样化等特点，在建设过程中改变传统的思想教育模式，把主动权交给大学生，充分发挥大学生的自我教育、自我管理、自我服务的作用，可促进大学生德、智、体、美、劳全面发展。

2、有利于学校发展

（1）有利于高校开展思想政治教育工作。高校可以配备专门的公寓辅导员，将解决学生思想问题与解决学习、生活中的具体问题相结合。利用公寓这个平台，使思想政治教育避免教条，具体化、生动化，达到更好的教育效果。

（2）有利于高校加强校园文化建设。高校学生公寓开展的很多活动都是以学习为导向的，目的是激发大学生浓厚的学习兴趣，培养他们的创新能力，这有利于良好学风的养成。以班级为单位开展的团体活动，营造团结友爱、互帮互助的公寓文化氛围，有利于良好班风的养成。学风班风好了，校风才会好，校园文化建设就会更有成效。

（3）有利于高校提高人才培养质量。提高人才培养质量是高校发展建设的永恒目标，将公寓开辟为“第二课堂”，实现“全方位、全过程、全员育人”，有利于这个目标的实现。

（4）有利于学校和谐、稳定。公寓是大学生比较集中的场地，如果管理不当会出现各种问题，比如偷盗、赌博、打架、斗殴，甚至严重的刑事犯罪。所以必须加强公寓文化建设，通过文化建设教育、感召和改变容易犯错误的大学生，杜绝恶性的事件发生，维护学校的和谐、稳定。

3、有利于社会稳定

维护社会稳定是我党对大学生加强思想政治教育的目的之一。加强公寓文化建设，可以消除不稳定因素，有利于构筑和谐公寓及和谐校园，使高校校园稳定，这是社会稳定的基础之一。

三、加强高校学生公寓文化建设的有效举措

1、明确育人目标，把思想政治教育融入公寓文化建设

随着社会的进步和现代教育理念的深入推进，传统的思想政治教育方式已不再完全适用于当代大学生，他们愿意打破常规、接受新生事物、尝试挑战自我、思维活跃的特点要求我们必须创新思想政治教育方式。在学生公寓开展以思想教育为主题的文化建设，一方面，要加强物质文化建设，紧紧围绕学校教育理念，把诚信教育、美德教育、素质教育、品德教育等引入走廊文化、门头文化及墙体文化，营造良好文化育人氛围；另一方面，可配合国家及学校的节假日、重大活动等，设立宣传栏、手机报、黑板报等，力求贴近学生、灵活多样，既突出思想教育的主体地位，又让学生在轻松愉快的文化建设中陶冶情操，提升人文情怀，在潜移默化的思想政治教育过程中树立正确的世界观、人生观和价值观。

2、以大学生为主体，充分发挥大学生的能动性

大学生应该是公寓文化建设的组织者、参与者和受益者，这就要求文化建设的宗旨应一切从学生需求出发，为了学生，依靠学生，最大限度地发挥学生的能动性，使他们在活动的过程中实现“自我管理、自我教育、自我服务”。在公寓文化建设过程中，宏观上由学校统一调控，微观上鼓励大学生自我创新，本着积极支持、稳妥发展的原则，建立健全学生公寓自律组织，让他们协助公寓辅导员开展卫生检查、内务评比、纪律检查、文化宣传等工作，参与公寓管理，团结更多的学生参与到大学生公寓自我管理和文化建设中来，放手让学生自“导”自“演”，在实践中锻炼，在锻炼中成长，从而使他们成为文明公寓的主人和公寓文化建设的主力军，逐步形成良好的民主和谐的教育管理氛围。

3、加强公寓辅导员队伍建设，提升文化建设水平与内涵

内涵丰富的公寓文化建设不仅要有大学生的积极参与，还需要有学校的重视和专门的公寓辅导员的精心组织，公寓辅导员的管理水平、策划能力、组织经验和服务意识直接影响到公寓的安全稳定、文化氛围、服务水平和学生的满意度。加强公寓辅导员队伍建设，就是要打造一支政治素质过硬、责任感强，具有较高的文化水平和业务能力、丰富的管理经验和社会阅历、良好的沟通和协调能力的辅导员队伍。在工作中要结合大学生的特点，转变“管人”理念，强化服务意识，创新工作方法，提升育人实效，坚持以管理推动服务，以服务带动管理，管理与服务并举的原则，在提高自身综合素质的同时不断创新公寓文化建设的新方法、新思路、新途径，在公寓文化建设内涵和形式上下功夫，既要体现校园文化的普遍性，又要展示公寓文化的独特性，让公寓文化活动具有较强的生命力和感召力，使参与其中的大学生终身受益。

4、开展形式多样的文体活动，实现文化建设目标

以内容丰富、形式多样、积极向上的文体活动为载体，加强高校学生公寓文化建设。在课余时间，经常组织以安全知识普及、宿舍美化大赛、我爱我家征文、心灵家园畅谈、舍歌创作比拼等为主要内容的文体活动，充分展现公寓文化活动的思想性、知识性和趣味性，一定程度上缓解学习压力，调节心理状态，通过寓教于乐的活动，倡导大学生构建和谐温馨的宿舍环境。依托党团组织、社团活动，以“大学生公寓文化节”为主线，开展健康向上、形式多样的宿舍文化活动，结合实际开展“文明宿舍”“、主题宿舍”“、免检宿舍”的评选活动，着力打造以宿舍安全常识竞赛、宿舍美化大赛、宿舍内务比拼、公寓换客活动为内容的品牌活动，营造既具鲜明特色又有时代特征的文化氛围，优化育人环境，净化学生心灵，不断提升校园文化建设水平。

5、充分发挥网络优势，拓展公寓文化建设新领域

在信息技术飞速发展的今天，互联网作为主流媒体已经成为人们生活中传播信息的重要手段，在大学生群体中更为普遍。互联网对大学生的思想价值观念的形成和专业知识的汲取有着深刻而直接的影响，网络的及时性、互动性为大学生学习专业知识和人际交流沟通提供了便利，但网络的虚拟性、隐匿性也对大学生的身心安全和思维方式构成了巨大的威胁。学生工作者应该因势利导，充分发挥网络优势，在公寓文化建设中引入新媒体，让QQ、飞信、微博、微信等成为公寓管理的新手段。可以利用网络的便捷性，及时发布各种消息，不断宣传公寓文化理念，展示文化建设的成果，传递正能量，弘扬社会主义核心价值观；利用网络的交互性加强与学生的沟通交流，引导学生正确使用网络，充实、提高自己；利用网络的隐匿性，发觉大学生心理状态，适时开展情感教育和心理健康辅导；利用网络的先进性，进一步拓展公寓文化建设新领域，吸引更多的学生参与到公寓文化建设中来，提升公寓管理实效。

房地产营销是建立在市场营销体系之上的,是市场营销的一个重要组成部分,房地产营销通过对房地产市场潜在的需求进行综合性的评价和分析,进而指导房地产企业的发展。下文是我为大家整理的关于的内容，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产市场营销风险管理 摘 要：房地产市场营销作为房地产经营中的一个重要环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键! 关键词：市场营销;市场机会;风险管理 1 房地产市场营销管理的意义 房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多等特点，又处于这种不断变换的外部环境下，房地产企业经历的风险就比较多，在社会主义市场经济体系的建构和完善的今天，市场营销学发展迅速，市场营销学的进步着实影响着房地产企业的发展，也推动着国民经济的发展。在激烈的市场竞争中不存在没有风险的机会，而在企业所遭遇的各种风险中，营销风险的危害最大，也最难预料和预防。因此，要想在这复杂的环境生存发展，就需要加强房地产市场营销的风险管理，对其进行探索研究，用科学的方法对其进行规范管理，有着极其重要的意义。 回避营销风险可以节约企业成本。市场营销风险者最经济的手段为就可能发生的风险做好准备，运用最合适的、最佳的技术手段降低管理成本。以最适合的市场营销风险工具，及有关的安全计划，以最合理的处置方式，把损失控制到最低限，以尽可能低的管理成本，达到最大的安全保障，取得控制风险的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的提高，使其在日趋激烈的竞争中立于不败之地。 2 房地产市场营销风险的形成和成因 从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的客观因素形成的。 房地产市场营销风险的主观因素成因 1企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者 *** 的行为。企业营销观念错误，导致行为错误，因而产生风险。 2企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品滞销，资金搁浅。 3企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。 在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等，如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的 *** 、封杀和联合反击，最终使企业败北。 4企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。 房地产市场营销风险的客观成因 市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。 1市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。 2经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近几年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化著。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联络度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。 3 房地产市场营销风险管理的种类 内部环境的风险管理 企业的内部环境包括企业体制、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等方面的因素。企业中市场营销体系内部环境又是市场营销风险管理的基础，没有良好的内部环境，风险管理很难发挥有效的作用，所以改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力有着非常重要的意义。其中内部环境有： 1风险管理理念的强化。如房地产公司风险管理理念淡薄，遇到问题再处理，不总结经验教训，上升不到风险管理的阶段，内部员工欠缺风险的意识等一系列问题的思想理念的强化。 2部门权利和职责。权利和职责的清晰分配，各尽其责。 3制定合适的人力资源准则。人力资源部制定雇佣、定位、培训、评价、指导、晋升、薪酬和补偿措施的准则，统一评定标准，实行精细化管理。 市场监控的风险管理 市场唯一不变的法则，就是市场永远在变。关注市场的当前情况的同时，关注市场的变化，这包括对国家市场政策和竞争者的情况的监控。把握好市场变化的法则，预测市场变化所带来的影响，对市场供求平衡的准确分析。 1资讯传递，有效的沟通。建立资讯系统，对市场及时监控与资料获取、采集、分析。管理层与员工之间有效沟通。 2建立风险评估工具。风险评估技术需要利用众多资料来比对，要重视蒐集关于风险的历史资料，遇到风险时及时记录，使其形成历史资料，作为以后的风险评估工具。 3有效的监控。风险管理是随着时间而变化的，原来有效的风险应对可能对现在不起作用，控制活动也失去作用，需要对市场政策环境等进行及时监控和资料分析。 产品的风险管理 产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险包括产品自身风险、产品质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌风险等。产品自身风险又包括：建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。 4 市场营销风险管理的控制 在房地产营销过程中，不论哪种风险都必须有针对性的进行规避和管理，因此房地产企业应设立门的人员或机构进行企业风险管理活动，系统性、全域性性对风险进行定期的复核和评估： 1提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险，更要有清醒的认识和管理措施。 2建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时，企业也要充分利用“外脑”即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理工作。 3建立高效的风险管理资讯系统。运用这一系统可以在合适的时间把合适的资讯传送到需要此资讯的人员那里。这样的资讯既包括风险管理理论与方法的管理支援资讯，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的资讯，以及企业外部可以给企业风险管理提供支援的资讯，是一种全方位立体性的资讯网路。企业可以利用现代先进技术，特别是企业区域网路来建立风险资讯管理系统。 4建立科学的风险管理机制。事先对风险进行衡量，确实了解企业的风险度，并对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自己和行业的相关资料，进行分析比较，并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在危险，力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律，摸清产生风险的各种因素，合理安排专案管控，制定系统制度，搞好风险专案的重点管理，提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险，或降低风险程度，以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。 5 总 结 总之，房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现企业利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低，就必须识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制系统，确保企业的可持续性发展。 篇2 论房地产营销中的市场细分 摘要： 本文在分析当前房地产市场营销存在的主要问题的基础上，对房地产市场细分理论及其作用、依据进行了阐述，通过例项进一步说明了市场细分理论有利于房地产业的 发展，提高企业竞争力. 关键词： 市场细分;房地产 0引言 市场细分是指根据消费者购买行为的差异性把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程，它是美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出来的。具有近13亿人口的中国市场是当今世界上最有潜力的市场，随着生活水平的日益提高，人们产生了各种各样不同的需要，形成了消费者购买 心理和行为上的差异。房地产企业以住宅作为产品具有地域性的特点，更是决定它只能以满足某特定区域、特定客户的需求、特定的细分市场为自己的目标。因此，准确的确定自己的市场对房地产营销具有重要的理论和 实践价值。 1当前房地产营销中存在的主要的问题 房地产企业，是国民 经济的支柱产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。当前房地产营销存在的主要的问题有： 重视后期销售，不重视前期的市场细分定位策略虽然不少房地产开发商深知营销在房地产开发中的重要性，但他们并不真正知道什么是营销，什么是营销组合战略，不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要。例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的是用来做投资，有的是用来度假，有的是为父母购买、有的是为子女购买。这就需要开发商从购买动机上对市场进行细分并开发相应产品。 不重视楼盘差异化营销，没有把产品的特性和目标市场的需求 联络起来房地产产品的固定性、地区性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地域性特征，每个城市和每个城市的不同区域，因为经济、 文化、及收入水平方面的差异，造成老百姓的购房需求有很大的不同。 不去分析细分客户的需求，而热衷于概念炒作在产品同质化严重的今天，挖掘产品概念，通过概念来拓展细分市场，已经成为产品成功的最后一根救命稻草。万科的“城市花园”、紫薇的“田园都市”等等，无不是通过一个新概念成功的开启市场。不少开发商缺乏诚信意识，不去分析细分客户的需求，在炒作“概念”时夸大其词，广告宣传不实事求是，不仅损害了消费者的利益，而且也影响了开发商的企业形象。 2房地产市场细分的作用 房地产市场细分是指在营销观念的指导下，依据一定的细分引数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中每个消费群即为一细分市场。其作用体现在： 有利于房地产企业发现新的市场机会房地产市场是一个配套服务性强、需求多样化的市场，在由卖方市场转变为买方市场、房产空置率较高的情况下，通过细分市场企业能够了解并且分析每个消费者细分市场的需求满足状况和房地产竞争状况，寻找市场空缺，避免过度竞争，不断发现和抓住新的市机会，使企业在市场中“左右逢源”，呈现新的商机。 有利于中小房地产企业开发市场中小房地产企业的人力、财力、物力和资讯资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。如果这类中小企业善于发现消费者未被满足的需求，细分出一个与本企业的实力和优势相适应的小市场，推出相应的房地产产品或服务，往往能获得较好的经济效益。 有利于房地产企业集中使用资源，制定适当的营销组合策略通过市场细分，企业就能找到最适合自己的一项或几项经营业务，从而把自己的人、财、物资源相对集中投人到这些业务中，针对目标市场制订适当的营销组合策略，以取得最大经济效益。 3房地产市场细分依据 市场细分的依据是客观存在的需求差异性。要科学地进行市场细分，首先必须确定市场细分依据。目前房产市场的细分依据可概括为以下四类： 地理变数由于房地产的不可移动性和区域性，地理变数考虑三个因素： 一是自然地理 环境，如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境，如距离市中心的远近、交通便利程度等;三是人文环境，如居民素质、 社会风气、文化 教育等。人们对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 消费者变数房地产市场细分的消费者变数包括： 消费者的年龄、收人、家庭规模和生命周期等。不同年龄、不同收人水平、不同的家庭规模和处于不同家庭生命周期阶段的消费者，对房地产的需求是截然不一样的。这就要求房地产企业从消费者的相关方面入手尤其从收人水平入手进行综合评价和细分，找出相应的细分市场。例如这几年流行的复式小户型，就是就是针对单身者或丁克一族经济有限、追求时尚，对小户型关注所开发出来的。 心理变数心理变数是以消费者的生活方式、购买住宅的动机及消费个性等心理特征，作为划分消费群体的基础。 不同的消费者，其生活方式存在很大差异，有的喜欢经济实惠廉价房，有的喜欢高阶公寓。消费者购买住宅的动机是多种多样的，有为了满足居住、经营需要，也有是为了投资保值或是增值的需要。消费者的消费个性也是多种多样的，这种个性主要表现在他们对住宅的式样、装修、室内平面布局、邻里关系等方面的心理偏好。 行为变数行为变数是人们对住宅产品的使用态度或反应，主要包括“待购阶段”和“追求利益”两方面。 待购阶段是指消费者处于购买过程中的不同阶段。有的消费者对住宅商品尚不知道，有的己经是很熟悉，有的己有购买欲望，有的正准备购买。不同的消费者在购买住宅时追求的利益是不同的。有的购房者特别注重价格，有的注重周围环境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物业 管理系统等等。房地产企业应从使用时机、追求利益等方向吸引不同的消费者群。随着房地产商竞争的日益激烈，房地产商只有通过市场细分，发现和利用市场机会，才能提高企业竞争力取得最大经济效益，更好地满足社会需要。 参考文献： [1]袁贤祯.论房地产企业营销中的市场细分化.中国房地产200711. [2]柴少宗主编.消费者行为学.清华大学出版社，2010.