环境影响评价毕业论文提纲

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转毕业论文主标题(黑体·三号字) --副题(宋体·四号字) 考号：(楷体·四号字) 姓名：(楷体·四号字) (内容提要) (黑体·五号字) 检察机关的基本职能是公诉，检察权在本质上主要表现为公诉权，以公诉权为基本内容的检察权在本质属性和终极意义上应属于行政权。检察机关在刑事诉讼中的各项权力都是具体的诉讼程序性权力，与所谓的法律监督权并不存之必然的关联性。(宋体·五号字) [关键词)(黑体·五号字)检察权 公诉权法律监督(宋体·五号字) 正文：(宋体·三号字。) 谈论中国的检察体制，探讨检察机关转职托以及检察机关的改革，首要的问题就是对检察权的性质给出一个科学的解释。目前学术界刘这个问题已经作了初步的探讨，但是意见颇多分歧，归纳起来大致存在以下四种主要观点。观点一：行政权说，认为检察权就是行政权。(1)观点二：司法权说，认为检察官与法官同质但不同职，具有同等性，检察官如同法官般执行司法领域内的重要功能。(2) (注 释) (黑体·五号字) (宋体·五号字) (1)龙宗智：《论检察权的性质与检察机关的改革》，《法学》1999年第10期。 (2)谢鹏程：《论检察权的性质》，《法学》2000年第2朝。 (参考文献 )(黑体·五号宇) (宋体·五号字) l、朱勇、李育编著：《台湾司法制度》，时事出版社1989年版，第37页。 2、张穹、谭世贵：《检察制度比较研究》，中国检察出版社1990年版，第34页。 毕业论文选题参考 一、《宪法学》 1、论我国社会主义民主制度的特征 2、违宪问题研究； 3、论建立具有中国特色的宪法监督制度 4、论公民权利与自由的发展趋势 5、论中国共产党领导下的多党合作制 6、论社会主义市场经济与立法 7、宪政比较研究 8、依法治国与以德治国之关系 二、《婚姻家庭法》 1、论离婚自由 2、试论准予离婚的法定理由 3、无效婚姻制度探析 4、论夫妻财产制度的发展 5、对结婚禁止条件的探索 6、拟制血亲间婚姻关系探讨 7、试论夫妻相互忠实义务 8、论家庭暴力中的权利救济 9、论重婚 11、社会主义市场经济条件下的婚姻家庭观 12，论"禁育不禁婚" 13、论探视权的实现 14、婚外同居行为的定性与法律责任 15、试论夫妻约定财产制度 三、《刑法学》 1、论无罪推定 2、论间接故意与疏忽大意的过失 3、论无限防卫原则 4、论犯罪构成 5、论故意犯罪的停止形态 6、论紧急避险制度 7、论数罪并罚 8、论受贿罪 9、浅议计算机犯罪 10、论洗钱罪 12、论侵犯知识产权犯罪 14、论毒品犯罪 15、论金融罪 四、《刑事诉讼法学》 1、论两审终审原则 2、论回避制度 3、论刑事辩护人 4、论刑事诉讼的证明标准 5、论取保候审 6、论不起诉制度 7、论当庭判决 8、论死刑复核程序 9、论死刑缓期执行 10、论审判监督程序 五、《民法学》 1、论民法的基本原则 2、论诚实信用原则 3、论民事主体制度 4、论物权与债权的异同 5、论物的所有权 6、试论用益物权 7、论债的担保 8、论引起债产生的原因 9、试论代位权 10、论无权代理 11、论表见代理的条件和结果 12、论合同的订立 13、论无效合同的种类 14、论合同的履行 ]5、论交付的种类和意义 16、论特殊侵权的民事责任原则 17、试论承担民事责任的方式 18，论人身权的种类 19、试论不当得利 20、论一般民事侵权的构成要件 六、《民事诉讼法》 1、论民事诉讼法基本原则 2、论民事诉讼的辩论原则 3、论诉的和关 4、我国民事诉讼法的基本制度 5、论民事审判的基本制度 6、论我国民事诉讼管辖的种类 7、论特殊地域管辖 8、论我田民事诉讼的当事人制度 9、试论第三人 10、试论共同诉讼 11、论我国民事诉讼的证据制度 12、论举证倒置 13、论起诉的条件 14、论反诉制度 15、论我国民事诉讼法的公示催告程序 16、试论支伺令 17、论上诉的条件 18、论民事案件的督促再审程序 19、论民事案件：的执行"难" 20、论我国涉外民事诉讼的基本原则七、《知识产权法》 I、知识产权的性质与特征 2、著作权许可使用之研究 3、民间文学艺术作品的法律保护 4、职务发明与非职务发明界限之研究 5、专利技术与专有技术法律保护之异同 6、商业秘密法律保护研究 7、驰名商标的法律问题 8、企业名称权研究 9、从商标纠纷看企业如何运用法律保护自己的 10、论商标撤销制度¨ 11、专利无效宣告制度的有关法律问题研究 八、《公司法》 1、论我国公司法的体例与结构 2、论我国公司法的基本原则 3、论我国公司的种类 4、论公司设立的条件 5、论公司设立的法律责任 6、论公司资本的三原则 7、论有限责任公司的组织机构 8、论有限责任公司的股东和股东出资 9、论公司的发起人制度 10、论国有独资公司的设立 11、论中外合资有限责任公司的组织机构 12、试论国有独资公司制度的完善 12、论有限责任公司的监督机构 14、论有限责任公司的债券发行 15、试论上市公司。 16、论公司 股票发行的条件 17、论股份有限公司境：外上市的条件 18、论外国公司分支机；沟的设立程序 19、论公司集团的设立 20、试论破产债权 九、《外国法制史》 1、世界著名民法典体系之比较研究 2、试论英美判例法之可借鉴性 2、民法法系的历史发展与我国民法典的制定 4、罗马法与我国市场经济法律构建中的法理问题 5、论美国商法的发展及对我国的借鉴意义 6、信托的发展与我国信托制度的建立 7、论普通法与衡平法的关系 8、法国民法发展制度考 9、普通法系主要国家刑罚制度之比较 10、民法法系主要国家行政法的发展及对我国的借鉴意义 十、《合同法》 1、论我国合同法的基本原则 2、论合同的分类 3、试论合同的成立条件 4、试论缔约过失责任 5、论合局的效力 6、试论无效合同 7、论债的保全 8、试论债权人的代位权 9、试论合同的转让 10、试论合同解除的条件 11、论提存 12、试论违约责任的构成要件 13、试论定金责任 14、论违约行为的形态和责任 15、试论合同的解释 16、论要约和要约邀请 17、试论合同的成立与生效要件 18、试论不安抗辩权. 19、试论概括移转 20、论合同权利和义务终止的原因 十一、《国际私法》 1、论我国的涉外民事关系的法律适用的立法原则与补充完善 2、论适用外国法的理论和方法 3、论冲突规范的意义与重要组成部分的探讨 4、试论香港与大陆的法律冲突问题 5、谈涉外经济贸易合同中的法律问题 十二、《国际经济法概论》 1、论关税减让原则与我国关税制度改革 2、经济技术开发区的法律问题 3、试述关贸总协定对国际贸易的法律调整 4、试述多边投资担保机构的法律问题 5、关贸总协定与中国对外贸易法的适用关系 十三、(劳动法学》 1、试论劳动法律关系 2、试论劳动合同法律制度 3、试论工资保障法律制度 4、试论外商投资企业的劳动法律问题 5、试论我国劳动争议处理的程序十四、《保险法》 1、试论责任保险与保证保险的异同 2、我国保险立法的现状及其完善 3、试论保险合同的补偿原则 十五、《金融法学》 1、论贷款的法律调整 2、浅议我国商业银行现状及其发展对策 3、金融违法行为的研究 4、票据法的探讨 5、论中央银行的宏观调控权利及其制约十六、《环境与自然资源保护制度》 1、论环境标准 2、论环境影响评价制度 3、论"三同时"制度 4、论排污许可制度 5、论水污染防治的法律制度 6、论土地资源的法律保护 7、论风景名胜地的法律保护 8、论国际环境责任 9、论可持续发展原则 10、论国际水道的保护 11、论海洋污染防治 12、论文化遗迹地保护的法律制度 十七、《公证与律师制度》 1、论公证的客观真实原则 2、论遗嘱公证 3、论房屋买卖合同公证 4、论出国留学协议公证 5、论涉外公证 6、论刑事诉讼中的律师辩护 7、论民事诉讼中的律师代理 8、论行政诉讼中的律师代理 9、论政府法律顾问的实务操作 10、论法律援助制度 就几个方面论述 一国际投资争端是什么 二解决方案 三ICSID是什么 四两者比较下面再简单阐述一下编写毕业论文提纲的方法： 1.先拟标题； 2.写出总论点； 3.考虑全篇总的安排：从几个方面，以什么顺序来论述总论点，这是论文结构的骨架； 4.大的项目安排妥当之后，再逐个考虑每个项目的下位论点，直到段一级，写出段的论点句(即段旨)； 5.依次考虑各个段的安排，把准备使用的材料按顺序编码，以便写作时使用； 6.全面检查，作必要的增删。 在编写毕业论文提纲时还要注意： 第一，编写毕业论文提纲有两种方法：一是标题式写法。即用简要的文字写成标题，把这部分的内容概括出来。这种写法简明扼要，一目了然，但只有作者自己明白。毕业论文提纲一般不能采用这种方法编写.二是句子式写法。即以一个能表达完整意思的句子形式把该部分内容概括出来。这种写法具体而明确，别人看了也能明了，但费时费力。毕业论文的提纲编写要交与指导教师阅读，所以，要求采用这种编写方法。 第二，提纲写好后，还有一项很重要的工作不可疏忽，这就是提纲的推敲和修改，这种推敲和修改要把握如下几点。一是推敲题目是否恰当，是否合适；二是推敲提纲的结构。先围绕所要阐述的中心论点或者说明的主要议题，检查划分的部分、层次和段落是否可以充分说明问题，是否合乎道理；各层次、段落之间的联系是否紧密，过渡是否自然。然后再进行客观总体布局的检查，再对每一层次中的论述秩序进行 五总结

又是求论文的。。跟作文差不多吧，自己书上抄嘛

问题一：研究报告的提纲怎么写？ 怎样写研究报告:研究性报告的步骤和内容（一）题目 1、题目的内容 类型、定位、作用 2、写作要求 标题要准确 标题要新颖 题式可多样 标题要简洁 （二）署名 1、署名的方式 集体署名 个人署名 2、署名的规则 贡献大小：提出研究设想、承担研究工作、解决关键问题。 （三）内容提要关键词 1、内容摘要：中心内容、结构及主要论点和评述；要求重点突出，内容精练，观点明确、一般不用第一人称，以200---300字为宜。学术论文也不宜超过1000字，有关刊物要有中英文摘要。 2、关键词：必须是规范科学的名词术语，一般每篇文章有3~5个关键词（主题词）。属于支柱性概念。 （四）前言 1、内容：问题的由来；文献综述：课题的界定（概念术语的解释）及问题的陈述；课题研究的理论意义和实践意义。 2、写作要求：课题阐述要清楚准确，中心突出；客观公正、科学准确评价他人的研究成果；简明扼要介绍课题研究的动机和意义。 （五）正文 1、内容：它必须对研究的内容和方法进行全面的阐述和论证，对研究过程中所获取的资料进行全面系统的整理和分析，通过图表、统计结果及文献资料，或以纵向的发展过程，或横向类别分析提出论点、分析论据，进行论证。 研究报告又分：1、研究的对象和方法 2、研究的内容和假设 3、研究的步骤及过程 4、研究结果的分析与讨论：研究报告的重点部分。A. 结果的定性定量分析，B.研究结果的讨论 。 结果分析与讨论材料缺乏的原因 研究设计缺乏一种系统观，讨论问题思路狭隘 操作过程不够到位，操作措施不够落实，就产生不了深刻的感受和体验 文献资料检索不够，对他人的研究研究缺乏了解，对自己结果的讨论就缺乏客观性、支持的力度 反映结果的项目指标难以确定 测量的方法与手段较难选择 数据的处理与分析要求不断提高 结果分析与讨论对研究者理论素养和洞察力要求较高 对下一步的研究提不出发展的方向。 2、写作要求： 总体要求：科学性和创造性；公正性和准确性；学术性和通俗性。 具体要求有：1、掌握材料要充分。2、分析整理要科学。3、图表使用要恰当。4、观点材料要统一。5、语言使用要规范。正确区分学术概念和生活概念，口头语言和书面语言。6、引用论点要慎重。与已一致，佐证；他人观点中某些好思想，提练综合；带有片面性的真理，开拓思维、慎重判断；相反的权威观点，找准错误所在。（引古不引今，引洋不引中，引刊不引报，引专著不引文集）7、内部逻辑要严密。8、标题序号要规范。9、讨论部分要简练。 （六）结论 1、内容：整篇报告的概括和小结。成果概括（结论必须指出解决了哪些问题、还有哪些没有解决？）；今后研究的展望；对教育教学实践的建议等 2、要求：总结全文，深化主题，揭示规律，指明方向。 问题二：课题研究大纲如何写 课题研究计划（或称开题报告)是有格式要求的。一般包括：课题名称、选题背景、理由、国内外成果综述、研究内容、目标、方法、步骤、预期成果等。请参考我设计的下面这个： 浮 1、课题名称: 关于人工智能的可行性研究 2、课题的来由: 随着时代的发展，社会分工日趋复杂，并且有的工种具有一定的危险性，另一方面，随着经济水平的提高，人们产生了越来越高的生活需求，越来越多人的迫切需要从消费水平进入享受水平，人们生产的目的是为了追求更好的生活。二者之间的矛盾导致现有人力无法满足社会生产发展的需要，急切需要一种更为发达、效率更高的生产工具代替人力进行生产流程，只有这样才能最大显得的提高人们的生活质量，现代人工作的压力、紧张和心理疾病才有可能得到根本的缓解，也才有利于我们和谐社会的构建。随着计算机技术的不断发展，我们从中看到了希望。就是依托计算机技术来开发人工智能，进入生产、生活领域。 3、研究的目的及意义: 本课题研究通过探讨人工智能的原理明确开发人工智能的可行性。开发人工智能将极大地提高社会生产力，将有助于改善我们的生活质量，将有助于社会、文化、教育等改革。 4、活动计划与活动步骤：（含分工，如有可能，最好加上时间安排） （1）组长负责进行资料收集、查询、整理，完成人工智能相关文献综述； （2）两组员负责通过资料查询了解人工智能原理等相关理论知识； （3）两组员通过访谈计算机专家了解人工智能的可行性； （4）全体组员通过访谈、观察了解工厂工人工作压力情况和人们生活状况，了解人们的需要； （5）全体组员对查询和收集的资料进行整理分析，完成研究。 5、可行性分析: （1）我们课题组对计算机技术非常感兴趣，具有较好的基础，尤其是人工智能感兴趣； （2）我们联系到了计算机专业的教师和科研院所的计算机专家作为指导教师； （3）人工智能理论研究成果比较多，对我们课题的研究提供了丰富的基础性支撑； （4）我们收集到了比较多的相关资料和书籍等。 6、小组分工:（参见4） 7、研究方法：文献研究法、访谈法、观察法等。 8、预期成果：论文、研究报告、访谈调查报告 9、表达形式：幻灯展示、实验模型、口头汇报 问题三：议论文的提纲怎么写！格式！ 1、确立论点――你要发表的观点 2、确立论据――能证明你观点的依据、或根据，可以使是事实的、也可以是道理方面的（一定要能支持你的观点） 3、论证――在发表观点的过程中，可以摆事实、也可以讲道理，还可以既摆事实、又讲道理，但讲究严密的逻辑，才会被人接受，把人说服 议论文没有什么规定格式，只有供参考的结构，不知是否适合你。 1．基本结构是提出问题（引论）、分析问题（本论）和解决问题（结论）。 2．如果从文章内容的逻辑关系来分析，议论文具体的结构形式可分两大类： a.纵式：逐层深入的论述结构 例1.“层层深入”式，先提出论点后，先从消极方面论证，然后进一步从积极方面论述. 例2.“起承转合”式：开头破题，引出论述问题（起）；接着承接开头，阐述所论述的问题（承）；是从各个角度证明论点（转）；最后归结，就是（合）。 例3.并列式结构。 b.横式：并列展开的论述结构 例如： 有“总论――分论――总论”式，先提出论点，而后从几个方面阐述，最后总结归纳； 有“总论――分论”式，先提出论点，然后从几个方面论证。 有“分论――总论”式，对所要论述的总是分几个方面剖析，然后综合归纳出结论。 总之，分析议论文的结构，先要弄明白中段落层次间的内在联系，还要注意文章中起着承上启下作用的过渡段，过渡句以及过渡词语。 问题四：议论文的提纲怎么写？ 1、确立论点――你要发表的观点 2、确立论据――能证明你观点的依据、或根据，可以使是事实的、也可以是道理方面的（一定要能支持你的观点） 3、论证―福在发表观点的过程中，可以摆事实、也可以讲道理，还可以既摆事实、又讲道理，但讲究严密的逻辑，才会被人接受，把人说服。 问题五：毕业论文大纲怎么写？ 毕业论文没有固定的形式，常见的有如下： 1． 论文的标题 毕业论文的标题是论文的眉目，应仔细推敲，尽可能从各个角度充分考虑，选择最合适的。原则上，题目要简单明了，能反应毕业论文的主要内容，使读者能一眼看出论文的的中心内容要讲什么，切忌笼统、空泛。语言也要补实，同时能引起读者的注意。 毕业论文的标题不能象小说、散文那样经过艺术加工而引起读者的好奇心。论文的题目要让人一看就能直接了解它的论文。因此，拟题要采取直接、正面的提高论文内容的方法，而不要采取奇特的艺术手法。标题不可过长，尽量在20个字以内。 2． 目录 毕业论文篇幅长的要写出目录，使人一看就可以了解论文的大致内容。目录要标明页数，以便论文审查者阅读方便。 3． 内容摘要 内容摘要要求把论文的主要观点提示出来，便于读者一看就能掌握论文内容的要点。目前比较通用结构式摘要，包括研究目的、方法、结果和结论。摘要应有高度的概括力，且要全面反映论文要点，简明、明确、畅达。 4．正文 正文包括前言、材料与方法、结果、讨论。主要包括序论、本论文、结论三个主要部分。序论要对论题的主旨、写作的动机和理由、研究的方法以及论文的内容加以简要说明，通常几百字即可。本论是全篇论文的核心，在篇幅上占得最多，写时必须慎重对待，这一部分，作者要对所研究的问题进行分析、论证、阐明自己的观点和主张。结论，要把这部分写得简明扼要，既要考虑与序论部分相照应，还要考虑与本论部分相联系。结论应是本论部分阐述的必然结果。讨论部分可以展开写，写前人的研究情况与自己的研究结果比较，提出自己的观点和主张，提出值得进一步研究的方向和倾向性意见。 5．参考文献 毕业论文的卷末要列出参考文献。列出参考文献的好处是：一旦发现引文有差错，便于查找；审查者从所列的参考文献中可以看出论文作者阅读的范围和努力的程度，便于参考。 6．论文的装订 论文的有关部分全部抄清完了，经过检查，再没有什么问题，把它装成册，再加上封面。 毕业论文的封面要朴素大方，要写出论文的题目、学校、科系、指导教师姓名、作者性名、完成年月日。论文的题目的作者姓名一定要写在表皮上，不要写里面的补页上。封面可以这样写(不同学校有不同的要求)：××××大学经济××××专业××届毕业设计论文 专业班级: 问题六：论文大纲怎么写 毕业设计报告的书写格式及要求 （1）报告一律用钢笔书写，理工科用毕业设计论文用纸、文科用400字稿纸书写或打印。要求汉字使用正式公布的简体，外文字母一律用仿印刷书写；计量单位以国际单位制（ISO）为基础；注释用页末注（即把注文放在加注处一页的下端）；公式、图表应按顺序编号，并与正文对应。 （2）图纸尺寸按国家标准，图面整洁、布局合理、线条粗细均匀、圆弧连接光滑、尺寸标注规范、文字注释用工程字书写，图表须按规定要求或工程要求绘制。 （3）参考文献格式：科技书籍和专著：主要责任者、书名、出版单位、出版时间、页码；科技论文：责任者、论文篇名、刊物名、年、卷（期）、页码。 毕业设计报告的装订要求 毕业设计报告单独装订成册，使用统一封面。 问题七：论文大纲要怎么写? 1题目 2简介 3关键词4目录 5参考文献 6谢词 问题八：求可行性研究报告提纲范文 给你个提纲吧 可行性研究报告（概要） 第一章 总论 一、项目提要 二、可行性研究报告编制依据 三、综合评价和论证结论 第二章 项目背景及必要性 一、项目建设背景 二、项目区农业产业化经营发展现状 三、项目建设的必要性及目的意义 第三章 建设条件 一、项目区概况 二、项目实施的有利条件（环境，资源，劳动力，交通，教育等） 三、主要障碍因素及解决方案 第四章 建设单位基本情况 一、建设单位概况 二、研发能力 三、企业财务状况 第五章 市场分析与销售方案 一、市场分析 二、产品生产及销售方案 三、销售策略和营销模式 四、销售队伍和销售网络建设 第六章 项目建设方案 一、建设任务和规模 二、项目规划和布局 三、生产技术方案及工艺流程 四、项目建设标准和具体建设内容 五、项目实施进度安排 第七章 投资估算与资金筹措 一、投资估算依据 二、项目建设投资估算 三、资金来源与筹措 四、资金使用和管理 第八章 财务评价（黑体部分是必须有的） 一、财务评价依据 二、销售收入和销售税金及附加估算 三、总成本及经营成本估算 四、财务效益分析: (一)盈利能力分析; (二)清偿能力分析 五、不确定性分析: (一)盈亏平衡点分析; (二)敏感性分析 六、财务评价结论 第九章 环境影响评价 一、环境影响 二、环境保护与治理措施 第十章 农业产业化经营和农民增收效果评价 一、农业产业化经营 二、农民增收 三、其它社会影响（社会效益、环境效益） 第十一章 项目组织与管理 一、组织机构与职能划分 二、项目经营管理模式 三、经营管理措施 四、技术培训 五、劳动保护与安全卫生 第十二章 可行性研究结论与建议 一、结论 二、建议

这种论文主要是就某个篇章进行要点讨论或者区域影响评价经验类的！

导则是告诉哪些需要去评价，评价内容是什么。标准则是告诉所评价的内容是要遵循什么标准。比如所评价的项目位于噪声1类区，那么就该用昼间55分贝、夜间45分贝的标准是评判它是否达标。环境影响评价简称环评，英文缩写EIA，即Environmental Impact Assessment，是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。通俗说就是分析项目建成投产后可能对环境产生的影响，并提出污染防治对策和措施。整体性与区域性1.整体性是各环境要素或环境各组成部分之间因有其相互确定的数量与空间位置并以特定的相互作用而构成具有特定结构和功能的系统。对待环境问题不能用孤立的观点环境影响评价时不能以单因素的影响作为评价的依据。2. 区域性是环境因地理位置的不同或空间范围的差异会有不同的特性。研究环境问题必须注意其区域差异造成的差别和特殊。变动性与稳定性1 变动性是在自然的、人为的、或两者共同的作用下。环境内部结构和外在状态始终处于不断变化之中2. 稳定性是环境系统具有一定的自我调节功能的特性。环境组成越复杂，承受干扰的限度越大，稳定性越强。人类的社会行为会影响环境的变化?这种变化是有限度的?必须在环境所能承受的范围内。资源性与价值性资源性是环境为人类生存和发展提供了必需的资源存在和发展的空间、必需的物质和能量。物质性方面空气资源、生物资源、矿产资源、淡水资源、海洋资源、土地资源、森林资源等。 非物质性方面美好景观、广阔的空间等。价值性是环境具有资源性，也就具有价值性。环境对于人类及人类社会的发展具有不可估量的价值。 人类社会的发展。必须以环境为依托环境的破坏必然导致发展受阻，而良好的环境条件是社会经济良好发展的必要条件。

我也愁啊！明天补考环评！

商业房地产项目融资与运营管理摘要：商业房地产开发投资具有投资规模大、回收期长、高风险、高收益的特点，采用合适的融资方式是商业房地产开发投资成功的前提。项目融资是一种新的融资方式，具有非公司负债型融资和风险分担的特点。二者的结合是商业房地产开发的一个全新课题。 关键词：商业房地产 项目融资 风险分担 融资结构 商业房地产开发融资的特点 从2002年开始，商业房地产在我国飞速发展。统计数字表明，2002年，随着中国加入世贸，国内商业地产的资金比重陡增％。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。 商业房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、Shopping mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，商业房地产经营一般还要经过2～3年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家商业房地产开发公司，能否介入商业房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商都是因为资金问题对商业房地产望而却步。 商业房地产具有高风险、高收益的特性。商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，商业房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。 商业房地产的上述特性说明能否筹集到足够的资金是商业房地产开发投资实施的前提，能否有足够长时间的灵活可用资金是商业房地产战胜风险的保障，并且应该做好投资失败分散风险的准备，否则一次失败对商业房地产开发企业可能是致命的打击。 项目融资的概念和特点 项目融资理论国际上产生于20世纪80年代，90年代开始实践运用。自从1981年3月FASB对项目融资进行正式界定之后，一直是国际金融界关注的热点之一。 “项目融资”是一个特定的金融术语，是“为一个经济实体安排的融资其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。 中国银行的网站上，将项目融资界定为：“项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目，目前应用领域逐渐扩大，例如已应用到大型石油化工等项目上。” 传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需要借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。 项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方三方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金（或投资者购买项目债券）；资金提供方（债券投资者）主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。一般而言，项目融资有如下几个特点：项目导向、无追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、风险分担、非公司负债型融资(off-balance finance)、贷款的信用支持结构多样化、融资结构复杂，融资成本较高、充分利用税务优势，降低融资成本。项目融资的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担，及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。 项目融资的参与者一般包括：项目发起人(project sponsors)、项目公司（project company）、贷款银行(lending bank)、产品购买者或设施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、设备、材料、能源供应商(suppliers)、融资顾问(financial adviser)、法律与税务顾问(law or tax adviser)、有关政府机构(host government)、保险公司（insurers）、租赁公司（leasing company）、信用评级公司(ratings)。 项目融资与商业房地产的结合 目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。 目前，项目融资在我国处于起步阶段，项目融资在传统意义上并不用于商业房地产项目融资，主要用于三大类项目：一是资源开发项目，如石油、天然气、煤炭、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等均可成为项目融资的对象。二是基础设施项目。三是制造业项目，如大型轮船、飞机等。招商银行将项目融资的使用范围界定为：“项目融资主要用于需要巨额资金、投资风险大而传统融资方式又难以满足但现金流量稳定的工程项目，如天然气、煤炭、石油等自然资源的开发，以及运输、电力、农林、电子、公用事业等大型工程建设项目。”传统意义的项目融资需要现金流量稳定，而商业房地产的现金流量却具有波动性，因此，如何利用项目融资的优点为商业房地产项目融资，创造为商业房地产量身定做的项目融资模式是解决问题关键所在。主要内容为以下几个方面： 如何实现有限追索 追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险的评价以及项目融资结构的设计。应该根据具体的商业房地产项目的风险系数、投资规模、投资结构、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务状况、生产技术管理、市场销售能力来安排。尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。 如何分担项目风险 风险分担是项目融资的突出优点，应该在投资者、贷款银行以及其他与项目利益有关的第三方之间有效地划分项目的风险，风险分担的程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。 如何利用项目的税务亏损来降低投资和融资成本 商业房地产项目前期投资巨大，可以考虑如何通过合并纳税来获得前期税收上的利益。 如何实现投资者对项目百分之百的资金要求 项目融资中股本资金的注入方式比传统的公司融资更为灵活，但在设计融资结构时应最大限度地控制项目的现金流量，保证现金流量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求，而且还可以满足股本资金部分融资的要求。 如何处理项目融资与市场安排之间的关系 对于一般的项目融资而言，长期的市场安排是实现有限追索项目融资的一个信用保证基础，但是商业房地产市场前景难以确定，因此，在风险分担时，项目投资方应该给予债权人一定的保证。 如何结合项目投资者的近期融资战略和远期融资战略 长期融资的时间有的可达20年之久，但一般的投资者出于对当地的投资领域不熟悉采取谨慎之策,仅仅把融资当作是一个过渡，所以时间不会太长。而且由于种种情况的变化很可能涉及到“重新融资问题”的出现，其难易程度是根据融资结构的不同决定的。 如何实现投资者非公司负债型融资的要求 这是商业房地产项目融资的核心内容。 项目的基本融资模式主要有三方面的特征： 在贷款形式上。一个有限追索或无追索的贷款；购买项目一定的资源储量和产品。 在信用保证上。要求对项目的资产拥有第一抵押权，对于项目的现金流量具有有效的控制；要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金；对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约安排。 时间结构上。无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：项目的建设、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：投资者直接安排融资的模式；投资者通过项目公司安排融资的模式；以“设施使用协议”为基础的融资模式；以“杠杆租赁”为基础的融资模式；以“生产支付”为基础的融资模式；以“黄金贷款”为基础的融资模式； BOT 项目融资模式。 笔者认为在这些融资方式当中，商业房地产融资可以采用通过组建项目公司进行融资的方式。包括通过项目公司、项目子公司、合伙制结构三种模式： 通过项目公司安排融资 由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。第一，项目投资者根据股东协议组建项目公司，并注入一定的股本资金；第二，项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，建设经营并拥有项目；第三，项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。 投资者通过项目子公司安排融资 建立项目子公司，以该子公司的名义与其它投资者组成合资结构安排融资。由于项目子公司缺乏必要的信用记录，可能需要投资者提供一定的信用支持和保证。第一，容易划清项目的债务责任；第二，项目融资有可能被安排成为非公司负债型的融资；第三，在税务结构安排上灵活性可能会差一些。 投资者通过合伙制项目安排融资 通过项目公司安排项目融资的优点：法律关系较简单，便于银行就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上较易于被贷款银行接受、投资者的债务责任清楚，项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司负债型融资、可利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件、项目资产的所有权集中在项目公司，管理上较灵活，项目公司可直接运作项目，也可仅在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托给另外的管理公司。通过项目公司安排项目融资也有一些缺点：缺乏灵活性，很难满足不同投资者对融资的各种要求，主要表现在：在税务安排上缺乏灵活性；债务形式选择上缺乏灵活性，虽然投资者可以选择多种形式进行投资，但由于投资者难以直接控制项目现金流量，各个投资者难以单独选择债务形式。 并不是很完整，仅供参考，请自借鉴。希望对您有帮助。