建设用地分类控制研究论文

农村宅基地和建设用地确权登记工作关键问题研究论文

一、湖北省宜城市安恼村用地情况

宜城市位于湖北省西北部、汉江中游,是襄阳市下辖的县级城市,宜城市辖八个镇、两个街道办事处、一个工业园区和一个省级经济开发区。此次项目主要参与南营办事处安恼村,

二、宅基地确权登记存在的问题

1、用地情况复杂: 在宅基地理制度不规范不健全的时期」产生了大量没有经过审批就占用宅基地、一户多宅、少批多占宅基地等遗留问题。实践中,宅基地超面积的现象尤其突出。农村宅基地登记发证中遇到许多的实际问题,如一户多宅现象,宅基地面积超标; 宅基地不符合拆旧和因村民购买住宅而造成的“ 一户多宅” ,多户一宅发证难; 宅基地使用者为非农户口。

2 、二调数据有误: 一是二调后有房屋过户或买卖、分家等问题导致错误; 二是二调时房屋的围墙大部分套入界址线内。这种情况不符合农村宅基地确权登记发证标准。围墙内的空地面积一般不计入确权登记发证的面积,若围墙内的空地面积较小,则可酌情考虑。

3 、底图时间太久, 与实地情况出现很多不符合: 底图要求采用最新的比例尺航空影像图套合地形图,但是在实际的工作中使用的航空影像图有的都是三四年之前的,时间上太久跟实际情况出现了很多的出入或者是影像图像素太低宅基地不清楚,更或者是确权工作人员调查时房子还没有建,没过多久房子又建起给确权登记工作带来了很多的麻烦。

4、工作实施过程中的质量问题( 1 ) 控制部分。测区采用R下K 的方式布设图根控制点,居民地分散的地方控制点太稀, 导致测图过程中没有办法开展或者影响最后的成果精度; 或者做的控制点标记被认为损坏,影响工作进展。投影变形误差值过大超过每一公里.2 5 厘米— 1 0 厘米的投影变形误差限差,( 2)图部分。农村中宅基地结构复杂周墙很多并且曲折,导致围墙绘制发生错画、漏画,房屋材质绘制错误等等问题;绘图过程中没有严格按照技术规范出现部分注字及压盖未处理干净;部分注字大小按要求未处理统一;界址标志圈不明显,宗地连线和门顶界址线未用实线表示。( 3 ) 调查部分。地籍调查时,很多村名不配合,以为是下来收钱,很多村民的身份信息( 户口本、身份证、权源资料等)上交不及时,不完整,户主对我们的.工作目的不是太了解, 甚至是空白,配合不积极,这样对我们的工作加大了难度,需要花更多时间跟户主详细解释。界址点设置在同属性房屋界址点设置过多;权属调查记事个别房屋存在调查不祥,没有对每宗地的户主详细了解,是否有继承的情况, 一些户主有土地证的,没有询问建房时间和现场拍照等。地籍调查表的填写出现不符合规范的地方: 没有喷涂的界址点,在界址点说明表中没写清楚原因; 权属人有转让、继承的情况没有在权属调查记事栏填写; 少数户主签字不合规范,书写不工整。宗地草图绘制出现不规范情况: 部分宗地四至未标注,邻宗地编码和代码及权利人名字没有标注; 部分界址点圈表示不明现; 少数围墙没用分隔符; 少数宗地画图不规范,未用直尺画图; 缺少指北针。

5 、当地群众不配合: 由于前期宣传工作不到位,很多群众不知道这是做什么事情,并且都以为要收钱,或者是查出土地房子超标现象等等,都没有很好的配合工作,要求提供的资料拒绝或者找借口不提供,不进行签字确认权属,使得工作人员花时间解释这件事情降低工作效率。

三、加速农村集体土地确权登记工作推进的几个关键问题

1、宣传工作一定要扎实到位: 基层干部群众充分认识集体土地确权登记发证工作的重要意义和必要性,主动和群众沟通讲解对本次发证工作重要性的认识,营造良好的舆论环境消除农民的顾虑,调动农民参加的积极性。

2 、充分总结工作经验, 制定详细的工作方案: 根据本地区的土地用地情况和农民生活生产习惯进行调研和制定确权登记的方案,尤其是在试点过程中出现重复性工作要精简提高工作效率。

( 1 ) 调查部分。农村居民地复杂,为了预防漏调,可以在开展调查之前先进行摸底,这次摸底尽量要求村主任到场挨家挨户带着调查人员走到,并且拿着预先准备好的工作底图对各家各户进行预编号, 同时在每一家的墙上用油漆喷涂预编号并且拍下每一家的照片( 最好预编号码拍进去) ; 这项工作完成后可以进行正式的调查,收集每一家的相关资料和权属界址的签字确认; 最后完善地籍调查表,并到实地核实确认。权属调查界线界定中遇到的问题,是充分听取宗地所有人的意见与边线指认,通过当地国土部门干部和村组干部的协调工作,使得各宗地权属界线明确。针对于多个权利人对一宗地争议较大的情况,通过当地村干部和国土部门干部的工作,对该宗地进行多个权利人共有的处理。

( 2 ) 测量部分。控制方面投影变形误差过大问题的解决方法: 换带或者利用抵偿高程面来抵消投影变形引起的误差超限; 控制点标记要扎实,被损坏的要及时修补和检查;控制点太稀部分进行加密后再测图,不能超过设站要求为了简单行事直接进行设站。宅基地结构复杂, 围墙很多并且曲折,草图绘制尽量详细些,仪器实在测不到的地方要通过交汇方法和钢尺量距,内业成图中要根据成图规范对照草图准确画出。总之,测量过程中必须做到后视精度满足测量要求再进行碎步测量; 测量过程中能够测到的碎部点必须测,例如房屋能测到四点的必须测量,测不到的必须用距离交汇的方式定位另外的点,不得使用三点造房造成人为的误差; 所有的测量数据上图要用标准的线型、字号、颜色、图层等表示, 上图的数据要做好整饰,不得有压盖、错乱的表示;完成一个地籍子区的测量成果后,要进行严格、细致的查图,确保测量成果与实地一致。

3 、制定工作计划, 提高队伍业务水平: 对调查区的分片、分区域根据作业队伍制定工作计划,为了加快工作进展,作业队伍也需要进行专业的培训学习,开展作业之前学习本地区制定的确权登记技术方案,先共同开展讨论问题,熟悉后再独立开展。

4、成立专门解决土地纠纷小组: 整个确权登记工作过程中,村民宅基地的重视程度在不断的提高,维护自身权益的意识在不断加强,为了及时化解权属纠纷,成立了权属纠纷协调小组,主要由分管地籍工作的副局长负责,各国土所和村委委员组成,对权属调查过程中存在的权属纠纷问题,进行重点分析、解决。通过到群众中去了解纠纷存在的原因,掌握存在的问题,多次不厌其烦的与双方沟通,详细讲解土地登记政策等等,权属纠纷问题得到了有效的解决,为确权登记工作顺利开展提供基础。

5 、有效检查和控制作业质量: 作业队伍认真完成作业任务并检查,比如地形图图面表示合理,要素齐全,无重大缺陷,各图形要素线型及属性正确;宗地四至描述清楚准确,界址点准确标示,户主签字规范等等问题已责成作业队认真修改、复查,负责人检查本组作业质量, 项目经理检查汇总,层层把关,对作业全过程逐项操作、逐项检验,达到了统一工作认识,统一技术标准目的,为项目的全面开展奠定了基础。结束语: 湖北省宜城市集体建设用地和宅基地确权登记工作已经开展,总体进展较为顺利,摸索出一套合理、高效的调查工作流程。确权登记发证是一项事关农村长远发展的基础信息工程,为后续的农村土地改革奠定基础。

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[摘要]本文从集体建设用地流转价格形成的主要方式及其利弊进行分析，并深入剖析集体建设用地流转价格形成的主要因素和作用机理，为加强我国集体建设用地流转价格管理提供参考和建议。

[关键词]流转;价格管理;集体建设用地

1.当前集体建设用地多种流转形式下价格形成的主要方式及利弊

国家征收土地价格形成方式

国家根据公共利益的需要，可以依法征收集体建设用地。一旦农民集体所有的农地经依法批准转为城市建设用地就必须办理征用手续，同时对失去土地的农民集体和农民个人进行补偿——这种补偿本身即是构成农地转用价格的要素之一。随着经济体制改革的推进，征地中要求体现土地质量及区位差异，体现土地市价行情的呼声高涨，硬性地、缺乏灵活性的 *** 定价逐渐转向有一定灵活性的 *** 指导价。

“灰色交易”下流转价格的形成方式

在我国由于发展的需要和地方 *** 的默许，集体建设用地的流转采取的其他手段，我们统称为隐形市场，存在的交易一般称之为“灰色交易”。 “灰色交易”作为规避法规“隐形流转”形成的集体建设用地价格得不到法律的保护，是一种严格扭曲的价格，价格形成没有一个规范，随意性很强，价格混乱。部分地方出现所有权价格和土地使用权价格混同的现象。

“合法市场”流转价格的形成方式

集体建设用地流转的试点地区，符合一定条件的集体建设用地可以合法流转。从全国来看，安徽芜湖、浙江湖州等地在放开集体建设用地价格时，通过制定基准地价和集体建设用地流转土地补偿标准等措施，以稳定集体建设用地地价，在价格形成中， *** 公布的价格发挥着指导作用。集体建设用地使用权流转价格明显低于 *** 备案的价格， *** 可行使优先购买权。

不同价格形成方式的利弊分析

随着我国改革的不断深入和市场化程度的提高，征地价格形成机制的弊端也不断显现：首先，以征地价格为代表的计划形成机制补偿价格偏低，农民的利益受到损失;其次，在实践中农地质量价格由土地原有使用途径的收益确定，不符合土地估价中最有效使用原则，应就过去、现在以至将来做长远考虑后予以确定;第三，征地价格由被征收农用地质量价格和社会保障价格构成。社会保障价格包括到征地价格中，使价格的形成基础偏离了地租和利息率。集体建设用地价格体现的应该是土地生产要素的价格，是土地生产要素参与剩余价值分配，价格的形成基础是地租和利息率，在征地中把社会福利补偿包括进价格作为征地价格的形成基础，这实际是一种混淆。

2.影响集体建设用地流转价格形成的主要因素和作用机理

集体建设用地的客体特征

1土地用途的限制。地方性的法规对流转集体建设用地的用途进行限制性规定，如：江苏省海门市在集体建设用地流转中严禁利用集体建设用地进行商品房的开发，出让土地主要用于工业专案。2法律保障的缺乏。尽管集体土地流转试点工作开展了多年，但是一直没有取得突破性进展，主要原因是国家一直没有出台配套的政策，集体建设用地的权利保障程度不足，购买集体建设用地使用权的企业因为保障程度不足受到困扰。3基础配套设施不足。集体建设用地一般位于乡镇和村级行政区划内，基础配套设定不够完善，或者完全没有配套，这些直接影响到集体建设用地的出让价格低于国有建设用地的出让价格。

参与主体的行为选择对价格的影响

1 *** 部门。中央 *** 在集体建设用地流转中主要考虑：一方面，提高集体建设用地流转价格，可能会 *** 农用地向建设用地的流转、威胁到18亿亩耕地红线，进而威胁到粮食安全和社会稳定;另一方面，集体建设用地流转价格过高会给土地征收带来压力。2集体经济组织。现行法律没有明确规定农民集体作为土地所有权主体的构成要素和执行原则，没有明确产权代表和执行主体的许可权与地位。如此所有权主体悬空，归属不清晰的情况会影响到成交价格。3农民。农民是集体建设用地的使用者，他们一方面不希望失去土地，另一方面希望通过集体建设用地流转获取较高的经济收益。当集体建设用地流转收益达到农民的期望值时，流转得以进行，但是依据土地集体所有的性质，收益补偿需要在多主体间分配，分摊到个人的数量十分有限，加之农民个体缺乏谈判地位，其维护个人权利的积极性受到限制，对出让土地的价格维护不足，影响到成交价格偏低。

市场环境对价格的影响

与国有土地市场对应，集体建设用地流转还处于初级阶段，仅在部分试点地区允许集体建设用地流转，流转的数量有限，并且用地限制比较严格。价格的形成主要基于协议，没有招标、拍卖、挂牌等方式，交易受到 *** 行为制约严重，尚未形成市场机制。另一方面，集体建设用地流转缺乏制度和法律保障，交易的合同效力不足，流转土地的财产性价值不能充分体现，再流转困难，不能为用地企业和个人提供融资变现等便利。这些都影响到集体建设用地的价格。

3.加强集体建设用地使用权价格管理的对策建议

加快建立城乡统一的土地市场

造成集体建设用地价格低廉的根本原因是存在城乡二元土地制度，国有土地与集体建设用地地位不等，所以，加快集体建设用地使用制度改革步伐，促进城乡统一的土地市场发展，消除地价不平等的根源，使得集体建设用地和国有建设用地在同一个平台上，做到同质同价、优质优价、劣质劣价， 充分实现土地的应有价值，优化土地资源的配置，逐步改善集体建设用地与国有土地使用价格相差悬殊的局面，最终引导集体建设用地进入土地市场，价格市场决定。

构建科学的农地价格体系，引导流转土地合理定价

建议构建科学的农村土地价格体系，引导土地合理定价。如：制定集体建设用地的分等定级规程、估价规程，指导全国集体所有建设用地分等、定级和价格评估。 另外，为了完善农村土地价格体系，可以建立农地市场服务机制， 大力发展土地交易中介组织，包括评估机构、土地融资服务机构、土地保险机构等;要建立集体建设用地交易资讯服务网路，以乡镇为基础，以土地管理部门为依托，通过交易资讯网及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等资讯，沟通供需双方的联络，及时将土地出租资讯、地价资讯等向社会公布，解决土地交易中的资讯不公开、资讯不对称等问题。

加强地价评估研究，为流转价格形成提供技术支援