商业地产投资方法研究论文

要的是房地产行业整个行情的不仅仅只是商业地产的....

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一、房地产投资风险 房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。 1、利率风险 房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。 当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。 2、资金变现风险 资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。 3、购买力风险 购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。 二、房地产投资风险的防策略 房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 1、投资分散策略 房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。 2、投资组合以及保险保险 对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。 房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。 三、我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 1、经济风险降低，增加技术含量 房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 2、投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。 3、房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：（1）前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。（2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。（3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险

. 目前国家也来参与炒房，看来想钱已经想疯了！！！房产税转嫁到租金，看来国家目前是要打击没房住的人多掏租金去租房，想逼老百姓都去买房。 最终转嫁到租房人，租金增高，加剧新一轮抢房潮投资出现，房价继续高涨，税收增加，国家目的达到。政府转嫁房产税可暂时影响供求及保障矛盾，征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出，但为了国家利益，老百姓牺牲一下个人利益吧。 一但房产税改革后，政府最怕有房的老百姓较真，都去找国家要土地增值那部份钱，或老百姓都去找国家要回自己的土地所有权，那国家麻烦就大了，呵呵。 重点：落实解决供求关系，很简单的事情，不清楚为何政府要故意搞得特别复杂。 房产税政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。 国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。 有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。 涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。 在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。

股市错误观点及暴跌原因分析 摘要] 今年我国股市自七月份开始下跌，最低跌到1500点，跌幅达30%多，下跌幅度之大，确为近几年所罕见。如此暴跌，引来许多业内人士撰文分析此番下跌的缘由。我认为其中许多观点是错误的，赢利盘太多且赢利丰厚才是这次股市暴跌的根本原因。一、错误观点剖析1、市盈率过高上海综合指数在2200多点时，对应的股市平均市盈率为60倍左右，而国外(特别是美国)成熟股市的平均市盈率约为20倍，许多人认为过高的市盈率是导致股市暴跌的原因之一。首先，我国上市公司信息披露严重虚假，利润操纵十分普遍，在虚假财务数据的基础上计算出的静态市盈率有几何可以相信。其次，只有在对股票进行价值投资时，市盈率才有参考作用。而我国上市公司绝大多数没有投资价值，大多数投资者只对股票进行投机交易以赚取差价收益。在这种情况下，市盈率这一指标在我国股票市场上有什么作用呢？股价低、流通盘小，而市盈率高达几百倍的垃圾股，其股价却仍能上涨，得使该垃圾股的市盈率涨至几千倍；而那些市盈率只有二三十倍的所谓绩优股，股价却不断下跌，市盈率越来越低。在近几个月的股市暴跌中，许多PT股股价不断上涨，屡创新高。在事实面前，难道你还认为股票涨跌与市盈率高低有关系吗？2、股票扩容速度过快今年有大量的上市公司公告增发新股、发行可转换债券，数量之多、融资额之巨大，令人震惊。但我认为股票扩容速度过快并不是股市下跌的主要原因，理由有二：其一，虽然股票扩容很快，但流入股市的资金也很多很快，资金入市速度不亚于股票扩容速度。今年一级市场资金最高时达6700亿元左右，可见股票市场资金非常充裕；其二，有不少上市公司募股资金又重新回流到股票市场上来，有的上市公司直接投资于股票市场，有的上市公司以委托理财的方式间接投资于股票市场。3、上市公司质地太差有人认为上市公司质地太差，是此次股市下跌的主要原因。由于体制的原因，我国绝大多数上市公司一直都比较差，但看看我国股市十余年的走势图，其间既有气势磅礴、升势如虹的大牛市，也有凄凄惨惨、跌入深渊的大熊市。就个股来说，那些戴上ST、PT帽子的高风险垃圾股不是从此跌入深渊而是从此跨入牛股的门槛。96、97年的大牛市行情，那时侯上市公司的质地绝不比今天好，为什么那个时候股市大涨而如今的股市却狂泻？1999年5月至今年6月，在这期间大多数上市公司质地也很差，股市却大涨特涨，而在近期短短的三个多月中，上市公司质地不可能变得比三个月前更差，为什么近期股市却一泻千里呢？可见上市公司质地好坏与现阶段我国股市的涨跌并无关联。4、问题曝光过多、央行的货币政策、中国证监会加强监管今年，央行再次重申严禁银行信贷资金违规流入股市，有人把这归纳为股市下跌的理由之一。我认为理由不足，严禁银行信贷资金违规流入股市，这一政策，早已有之，在这种政策下，股市不是也走出了“”行情吗？今年以来，证监会的确加强了对上市公司的监管，打击了操纵股价的恶庄，媒体也揭露了部分上市公司的违法违规行为。比如说，银广厦虚构利润案、麦科特大股东虚假出资违规上市案、三九医药大股东掏空上市公司及亿安科技股票操纵案，还有证监会正在调查的东方电子、蓝田股份等等。有人说，问题曝光太多，投资者对股市失去了信心致使股市下跌，其实不然。问题曝光越多，证监会监管措施越严格，越有利于上市公司规范经营，有利于股市长远发展，有利于保护广大投资者利益，特别是保护中小投资者利益。最终有利于使投资者树立起对中国股市长期发展的信心。即使这些问题不被揭露出来，也不会增强投资者对股市的信心。其实，早有一些有识之士提出过很多质疑。比如说：很早就有人对银广夏提出过十大质疑，有不少人对蓝田股份、东云电子的业绩提出过质疑，也有人也对亿安科技、中科创业超凡脱俗的股价走势提出过质疑，更是有许多人对证券投资基金的运作提出过质疑，只不过他们没有权力去调查取证，无法取得确凿的证据去揭露其黑幕而已。所以说即使问题不曝光，也不会增强投资者对股市的信任。相反，证监会加强监管，媒体加强舆论监督，加大对违法违规行为的惩罚力度，只会增强投资者对股市的信心。5、全球股市下跌，导致我国股市下跌持此种观点的人认为目前全球经济增长放缓,特别是美国发生了“”事件后，全球经济有衰退的危险。由于我国经济对外依存度较大，所以可能会使我国经济增长放缓。目前，全球股市下跌再加上我国经济增长有放缓的可能，必然会导致我国股市下跌。但笔者认为由于人民币不能自由兑换，我国股市是一个相对封闭的市场，而且我国股市的本质特征是投机，使得我国股市不仅与我国经济没有多大关联度，与国际股市更无关联性。二、我国股市暴跌的根本原因近期我国股市暴跌的原因到底是什么呢？前期赢利盘太多且利润极其丰厚是目前我国股市暴跌的根本原因。由于我国经济体制、政治体制和法制等方面的原因，使得目前我国股票市场绝大多数上市公司没有投资价值。在一个绝大多数上市公司不创造价值的资本市场上，一部分人赚的钱必然是另外一部分人亏的钱，这种赚钱者和亏钱者之间财富的转移必定会通过股市的涨跌来实现。下面列举一下，在股市暴跌前，到底哪些人是股市中的赚钱者。首先，自1999年5月19日至今年6月，许多股票都有很大的涨幅，不少股票有近几倍的涨幅，也就是说有一部分人在二级市场上有巨额资本利得收益；其次，许多机构投资者通过做所谓的战略投资者赚取了巨额利润；第三，去年在一级市场申购新股的“摇啊摇”一族，一年下来，也居然有高达20%多的投资收益率；第四，去年国家印花税收入有几百亿，证券公司手续费收入、自营收入与以前相比也有大幅度增长；第五，国有股以高出其成本价几十倍的价格进行减持，在很短的时间里获得了几十倍的投资收益。第六，那些早先持有转配股的人利用转配股可以直接上市流通之机抛出大赚了一把；第七，自今年2月19日，B股市场对内开放。那些有眼光的B股市场投资者和提前知道政策的内幕交易者利用B股市场出现的飙升行情赚取了巨额的外汇。以上这些人所赚取的巨额利润来源于哪里，当然来源于其他人的亏损，所以股市必然会出现大跌，以实现赚钱者和亏钱者之间财富的转移。