增值税学位论文文献

营改增后房地产开发企业增值税会计处理论文

摘要 ：随着社会经济的高速发展，我国的财税体制也进行了改革，全面推行“营改增”政策，完善增值税的抵扣措施。本文以房地产开发企业为例，阐述房地产开发企业实施“营改增”的必要性，研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，分析土地增值税的会计处理和增值税科目的一般设置，旨在推进“营改增”在房地产行业的改革步伐，为同行提供参考。

关键词 ：“营改增”；房地产企业；增值税；会计处理

房地产行业作为我国国民发展的支柱产业，受到高度重视。增值税作为房地产开发企业中的全新课题，需要深入研究和学习。房地产开发企业在多年的经营发展中总结了不少经验，针对“营改增”政策，将明确项目管理的关键内容。“营改增”后房地产开发企业的增值税会计处理发生了相应的变化，由原来5%的税率改为11%的增值税税率。征收土地增值税按规定税率和增值额计算，房地产开发企业的土地增值税需要在国家财税政策的要求下进行会计处理，根据会计准则和制度实施核算，满足房地产开发企业会计处理的特殊性。

一、房地产开发企业实施“营改增”的必要性

房地产开发企业的建设周期长，受项目策划、工程设计、报批审核因素影响，经营流程复杂，这将加大房地产开发企业的税负。增值税作为中国第一大税种，随着财税法制观念日益完善，我国已为增值税立法，这也为“营改增”做了良好铺垫。因此，在房地产开发企业实施“营改增”制度具有重要作用，其有利于降低企业税负，提升企业经营效率。房地产开发企业资金投入大，在开发成本、建设费用等流动资金的占用下，房地产开发企业的资金负担较重。随着社会的日益进步和国民经济的高速增长，在当前的税制结构中，房地产开发企业实施“营改增”制度，有利于优化企业的经济结构，同时促进我国财税制度的发展。房地产行业属于资金密集型行业，在特殊经营模式的引导下，房地产开发企业的融资成本高。目前，市场环境竞争激烈，营业税存在重复增税的弊端，不能抵扣增值税专用发票将降低房地产企业的市场核心竞争力。因此，房地产开发企业实施“营改增”制度具有一定的必要性。

二、“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理

1.土地增值税的会计处理

土地增值税的会计处理属于房地产开发企业会计核算和税务处理中的重要环节。从会计核算层面分析，房地产开发企业的土地增值税成本基于会计权责发生制，在满足配比原则要求的前提下计提。房地产开发企业设置多类账户在税法的规定下进行土地增值税的成本核算。若房地产开发企业同时运营多个项目，则需要分类核算各项目。由于房地产行业的特殊性，当前主要采取预售制度，即企业先取得客户的预售款，待建设项目竣工且验收合格后再结算土地增值税。根据我国税法的`相关规定，房地产开发企业收取的预售收入需要按比例征收土地增值税，待建设项目清算结束后进行多退少补。“营改增”后房地产开发企业土地增值税的会计处理内容如下：企业收取预售收入后，按照税法规定缴纳土地增值税，计提时，借记“待摊费用—预缴土地增值税”，贷记“应交税费—应交土地增值税”。缴纳时，借记改为计提时贷记明细科目，贷记为“银行存款”。待房地产开发企业的项目竣工后，满足收入条件时，按照税法清算土地增值税，清算内容为当期结算收入、成本等。当期应承担的土地增值税费用为：借记“营业税及附加—土地增值税”，贷记“待摊费用—预缴土地增值税”。当房地产企业项目竣工且验收合格后，办理土地增值税的清算工作。首先调整预征的土地增值税费，核算计提的土地增值税款。具体会计处理内容即确定清算金额和取得清算报告后，借记“营业税及附加—土地增值税”（清算总金额-计提的土地增值税款）“待摊费用—预缴土地增值税”（差额）贷记“应交税费—应交土地增值税”，清算补交时借记为前期贷记明细科目，贷记为“银行存款”。当房地产开发企业出现退税现象时，做反向会计财务处理。通过房地产开发企业土地增值税会计处理后，“待摊费用—预缴土地增值税”与“应交税费—应交土地增值税”的余额为零。

2.增值税科目的一般设置

在房地产开发企业中，增值税科目主要包括“应交税费—应交增值税”和“应交税费—未交增值税”两类。具体账户的设置如下：

（1）进项税额。进项税额是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人购买物资、不动产或无形资产等，允许进项抵扣的增值税额。在实际操作中，经由退回的物资需要冲销进项税额，并用红字登记；

（2）已交税金。已交税金是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人已缴纳的当月增值税额，该科目记录的增值税额为房地产开发企业当月已抵扣进项税额后实际缴纳的销售税额，还需扣除前期缴纳的税额部分；

（3）减免税款。减免税款指在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人按当前增值税制度减免的税款。房地产开发企业初次购买增值税税控系统设备费用和技术维护费予以全额抵减；

（4）进项税额转入。在房地产开发企业中，会计核算用于企业福利、免税等按照规定不得抵扣。例如，房地产开发企业中用于出租或自用的销售项目等为抵扣进项税额的不动产、固定资产，在改变用途后允许抵扣进项税额的项目；

（5）销项税额抵减。在房地产开发企业中，销项税额抵减是指记录纳税人在当前税法规定下扣除销售额而减少的销项税额；

（6）出口抵内销应缴税额。出口抵内销应缴税额是在会计核算中借方出现的数据，纳税人按国家规定的退税率计算货物的进项税额抵内销品需缴纳的税额；

（7）销项税额。销项税额是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人无形资产、产品销售、不动产收取的增值税额。房地产开发企业提供的应税劳务收取销项税额，在贷方处用蓝字登记，出现退回情况时，销项税额在贷方处用红字登记；

（8）出口退税。出口退税是指房地产开发企业纳税人根据国家规定退回出口产品的增值税；

（9）进项税额转出。进项税额转出是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人的无形资产、不动产等受老项目中进项税票等不良因素影响不从销项税额中抵扣的增值税费，按照税法规定转出进项税额；（10）简易计税。简易计税是指房地产开发企业纳税人通过简易计税方法缴纳增值税款。

三、结语

房地产行业是我国的支柱产业，在经济发展过程中受社会各界的广泛关注。“营改增”是进行结构性减税的重要措施，有利于推动我国的税制改革。在房地产开发企业中，实施“营改增”政策将降低企业的税负，提高房地产开发企业试点的工作积极性，促进企业税负朝合理化的方向发展。本文研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，明确了“营改增”对房地产开发企业长远发展的必要性，通过分析土地增值税的会计处理，深入研究房地产开发企业增值税科目的明细设置，深化“营改增”政策在房地产开发企业的具体实施，完善房地产开发企业的财务管理，促进我国房地产行业的全面发展。

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中文版的，你想把它翻译成什么文都可以增值税纳税筹划一、对实物折扣业务的增值税筹划实物折扣是商业折扣的一种。例如，企业为鼓励买主购买更多的商品而规定每买10件送1件，50件以上每10件送2件等，即属于实物折扣。由于商业折扣在销售时即已发生，因此，现行会计制度规定企业在销售实现时按扣除商业折扣后的净额确定销售收入即可，不需另作账务处理。现行税法规定，纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。税法的这一规定，是从价格折扣的角度来考虑的，没有包括实物折扣的情况。采取实物折扣的销售方式，其实质是将货物无偿赠送他人的行为。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定，将货物无偿赠送他人，无论赠送的货物是自己生产的还是委托他人加工的或购进的，均应视同销售货物计算缴纳增值税。也就是说，一般情况下采取实物折扣方法销售货物，折扣的实物不论会计上如何处理，均应按规定视同销售计算缴纳增值税。但是，如果将实物折扣"转化"为价格折扣，则可达到节省纳税的目的。例如某客户购买10件商品，应给1件的折扣，在开具发票时，按销售11件开具销售数量和金额，然后在同一张发票上的另一行用红字开具折扣1件的折扣金额。这样处理后，按照税法的相关规定，折扣的部分在计税时就可以从销售额中扣减，不需计算增值税，节约了纳税支出。二、对销售旧货业务的增值税筹划根据《增值税暂行条例》规定，纳税人销售旧货，无论是增值税一般纳税人或小规模纳税人，一律按4％的征收率计算税额后再减半征收增值税，不得抵扣进项税额。纳税人销售自己使用过的属于征收消费税的游艇、摩托车和机动车，售价超过原值的，按4％的征收率计算税额后再减半征收增值税；售价未超过原值的，免征增值税。基于本条规定，可以进行适当的纳税筹划。【例】某企业因临时资金紧张，欲出售一辆使用过的进口小汽车（属消费税征收范围），该小汽车账面原值是80万元，估计现在市价为81万元。针对小汽车的出售，有以下两种方案可供选择：方案一：以81万元价格出售。由于81万元超过其账面原值，因而需要缴纳增值税。应纳税额＝81×4％×50％＝万元因而其实际回收的现金是：81－＝万元方案二：以万元价格出售。由于万元没有超过其账面原值，因而不用缴纳增值税。该方案的实际回收的现金为万元。由此可见，方案二虽售价较低，但扣除纳税因素后，对企业更为有利。在本例中，由于某企业的小汽车市面价值高于账面原值，因而存在决策的问题。如果销售的价款比原值多不了多少，倒不如以稍低于原值的价格出售，这样可避免价格超过账面原值使得应纳增值税比增加的售价高，以致得不偿失。当然并不是所有使用过的固定资产在出售时都应该使出售价格低于账面原值，这要依具体情况而定。具体说来，企业在出售自己使用过的属于征收消费税的游艇、摩托车和机动车时，应注意以下几点：（1）在市面价值低于账面原值时，按市面价值出售为宜。（2）在市面价值高于账面原值一定比例时，按市面价值出售为宜。（3）当市面价值高于账面原值不多时，不如将价格定在稍低于账面原值，这样双方受益，而且这种良好关系也可以给企业以后的生产经营带来一定的便利。（4）当市面价值高于账面原值不少，也可以考虑将设备分几部分出售，让大部分能免于征税，其中一部分价款较高，其增加额可足以抵销缴纳的增值税。三、对代销商品业务的增值税筹划【例】A公司和B公司签订代销协议规定：B公司以1000元／件的价格对外销售A公司的产品，根据代销数量，B公司向A公司收取20％的代销手续费，即B公司每代销一件A公司的产品，收取200元手续费。到年末，B公司共售出该产品1万件。对于这项业务，双方的收入和应缴税金（不考虑所得税）情况分别为：A公司：收入增加800万元，增值税销项税额为170万元（1000万元×17％）B公司：收入增加200万元，增值税销项税额与进项税额相等，相抵后，该项业务的应交增值税为零，但B公司采取收取手续费的代销方式，属于营业税范围的代理业务，应缴纳营业税10万元（200万元×5％）。A公司与B公司合计，收入增加了1000万元，应交税金180万元。双方都从这项业务中获得了收益。代销通常有两种方式：（1）收取手续费，即受托方根据所代销的商品数量向委托方收取手续费，这对受托方来说是一种劳务收入。在本案例中，A公司和B公司就是采用的这种代销方式。（2）视同买断，即由委托方和受托方签订协议，委托方按协议价收取所代销的货款，实际售价可由双方在协议中明确规定，也可由受托方自定，实际售价与协议价之间的差额归受托方所有，这种销售仍是代销，委托方只是将商品交给受托方代销，并不是按协议价卖给受托方。现在假设案例中的A公司和B公司采用第二种代销方式，签订的协议为：B公司每售出一件产品，A公司按800元的协议价收取货款，B公司在市场上仍要以1000元的价格销售A公司的产品，实际售价与协议价之间的差额，即200元／件归B公司所有。假定，到年末，B公司共售出该产品1万件。对于这项业务，双方的收入和应缴税金情况分别为（不考虑所得税）：A公司：收入增加800万元，增值税销项税额增加136万元（800万元×17％）。B公司：收入增加200万元，增值税销项税额为170万元（1000万元×17％），进项税额为136万元（800万元×17％），相抵后，就该项业务的应缴增值税为34万元。A公司与B公司合计，收入增加了1000万元，应交税金170万元。采取第二种代销方式与采取第一种代销方式相比：A公司：收入不变，应交税金减少34万元（170万元－136万元B公司：收入不变，应交税金增加24万元（34万元－10万元）A公司与B公司合计，收入不变，应交税金减少10万元（180万元－170万元）。分析至此，显然，从双方的共同利益出发，应选择第二种，即视同买断的代销方式，这种方式与第一种相比，在最终售价一定的条件下，双方合计缴纳的增值税是相同的，但在收取手续费的方式下，受托方要交营业税。但在实际中运用时，第二种代销方式会受到一些限制：（1）采取这种方式的优越性只能在双方都是一般纳税人的前提下才能得到体现。如果一方为小规模纳税人，则受托方的进项税额不能抵扣，就不宜采取这种方式。（2）节约的税额在双方之间如何分配可能会影响到该种方式的选择。从上面的分析可以看出，与采取收取手续费方式相比，在视同买断方式下，双方虽然共节约税款10万元，但A公司节约34万元，B公司要多交24万元。所以A公司如何分配节约的34万元，可能会影响B公司选择这种方式的积极性。A公司可以考虑首先要全额弥补B公司多交的24万元，剩余的10万元也要让利给B公司一部分，这样才可以鼓励受托方选择适合双方的代销方式。明确了这一点以后，另一个问题就是节约的税款在双方之间应通过何种方式分配，在实际中，协议应具体怎么签订，这需要双方本着共同利益最大化的原则进行协商，在多级代理的情况下，这一问题将变得更加复杂。通过本案例，希望帮助大家意识到两种不同的代销方式对纳税的影响，在实际工作中，根据具体情况，选择适当的代销方式，可以降低纳税成本。四、利用增值税纳税期递延进行纳税筹划纳税期的递延也称延期纳税，即允许企业在规定的期限内，分期或延迟缴纳税款。税款递延的途径是很多的。企业在生产和流通过程中，可根据国家税法的有关规定，作出一些合理的税收筹划，尽量地延缓纳税，从而获得节税利益。增值税纳税期限最长只有一个月，并且必须在次月十日内缴清税款。因此，在纳税期限上筹划余地很小。只有在推迟纳税义务发生时间上进行筹划，才能达到延期纳税的目的。要推迟纳税义务的发生，关键是采取何种结算方式。纳税人普遍采取的方式有以下两种：（一）赊销和分期收款方式的筹划赊销和分期收款结算方式，都以合同约定日期为纳税义务发生时间。因此，企业在产品销售过程中，在应收货款一时无法收回或部分无法收回的情况下，可选择赊销或分期收款结算方式。【例】某电缆厂为增值税一般纳税人，当月发生销售电缆业务5笔，共计应收货款1800万元（含税价）。其中，3笔共计1000万元，货款两清；一笔300万元，两年后一次付清；另一笔一年后付250万元，一年半后付150万元，余款100万元两年后结清。企业若全部采取直接收款方式，则应在当月全部计算销售，在增值税销项税额为万元[1800÷（1＋17%）×17%]；若对未收到款项的业务不记账，则违反了税法规定，少计了销项税额万元[800÷（1＋17）×17%]，属于偷税行为；若对未收到的800万元应收账款分别在货款结算中采用赊销和分期收款结算方式，就可以延缓纳税，并收到免费使用税款资金的功效。具体销项税额及天数为（假设以月底发货计算）：300＋100÷（1＋17％）×17%＝（万元），天数为730天150÷（1＋17%）×17%＝（万元），天数为548天250÷（1＋17%）×17%＝（万元），天数为365天毫无疑问，采用赊销和分期收款方式，可以为企业节约大量的流动资金，节约银行利息支出。（二）委托代销方式销售货物的筹划委托代销商品是指委托方将商品交付给受托方，受托方根据合同要求，将商品出售后，开具销货清单，交给委托方，这时委托方才确认销售收入的实现。根据这一定义，如果企业的产品销售对象是商业企业，且有一定的赊欠期限的情况下，可采用委托代销结算方式处理销售业务，根据实际收到的货款分期计算销项税额，从而延缓纳税。【例】某造纸厂1999年5月向外地某纸张供应站销售白版纸117万元，货款结算采用销售后付款的形式。10月份汇来货款30万元。该企业应如何进行筹划呢？此笔业务，由于购货企业是商业企业，并且货款结算采用了销售后付款的结算方式。因此可选择委托代销货物的形式，按委托代销结算方式进行税务处理。如按委托代销处理，5月份可不计算销项税额，10月份按规定向代销单位索取销货清单并计算销项税额：30÷（1＋17%）×17%＝（万元）对尚未收到销货清单的货款可暂缓计算、申报销项税额。如不按委托代销处理，则应计销项税额：117÷（1＋17%）×17%＝17（万元）。如不进行会计处理申报纳税，则违反税收规定。因此，此类销售业务选择委托代销结算方式对企业最有利。五、利用增值税纳税人的特点进行纳税筹划增值税对一般纳税人和小规模纳税人的差别待遇，为小规模纳税人与一般纳税人进行纳税筹划提供了可能性。人们通常认为，小规模纳税人的税负重于一般纳税人。但实际并不完全如此。大家知道，纳税人进行税务筹划的目的是通过减少税负支出，以降低现金流出量。企业为了减轻税负，在暂时无法扩大经营规模的前提下实现由小规模纳税人向一般纳税人的转换，必然要增加会计成本。例如，增设会计账簿，培养或聘请有能力的会计人员等。如果小规模纳税人由于税负减轻而带来的收益尚不足以抵扣这些成本的支出，则宁可保持小规模纳税人身份。除受企业会计成本的影响外，小规模纳税人的税负也并不总是高于一般纳税人。【例】某商业批发企业，年应纳增值税销售额300万元，会计核算制度也比较健全，符合作为一般纳税人条件，适用17％增值税率，但该企业准予从销项税额中抵扣的进项税额较少，只占销项税额的10％。在这种情况下，企业应纳增值税为万元（300×17％－300×17％×10％）。如果将该企业分设两个批发企业，各自作为独立核算单位，那么，一分为二后的两个单位应税销售额分别为160万元和140万元，就符合小规模纳税人的条件，可适用4％征收率。在这种情况下，只要分别缴增值税万元（160×4％）和万元（140×4％）。显然，划小核算单位后，作为小规模纳税人，可较一般纳税人减轻税负万元。

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