住宅小区停车位权属研究论文

——《物权法》相关制度探微

地下负一层的消防车位属于国家所有，负二层的车位属于开发商所有，购买之后就属于住户了。

一 目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式：第一种是住宅小区地面停车位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼房首层架空停车位；第四种是楼房屋顶平台停车位。二、住宅小区各种类型车位的归属情况如下：1、小区地面停车位地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式表明界限的停车设施，可分为规划地面停车位和占用业主共有道路或其他共有场地的停车位。（1）规划的地面停车位。该类车位是指经规划部门批准，小区开发商在小区红线范围内设置的停车位，该类停车位在施工图、竣工图上均有体现。《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。《物业管理条例》第七十五条第一款规定：物业管理区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。（2）占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位。《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。第七十四条第三款明确规定“占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有”。对于该类地面车位的归属，因法律明确规定属于全体业主所有，所以其权属争议不大。但在实践中容易引起业主不满的主要原因是物业公司常常对这些车位收取车位使用费。物业公司收取车位使用费的作法是有法律依据的，《物业管理条例》第七十五条第二款规定：占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。当然，物业公司收取的车位场地使用费在扣除部分车位管理物业费后应纳入小区业主共有账户，车位管理物业费的提取比例一般由物业公司与小区业主委员会协商确定。2、人防地下停车位人防地下停车位是指结合地下人防工程修建的停车位，这些停车位属于人防工程的组成部分。对于人防地下停车位的权属理论界存在争议，主流观点分两类：一类观点认为人民防空工程属于国防工程的组成部分，所有权归国家所有，开发商无权处分；另一类观点认为人民防空工程因由开发商投资建造，所以应属于开发商所有，但战时国家可无条件征用。全国各地政府对于人防地下停车位的权属在实践中的态度也不尽相同。3、非人防地下停车位《城市地下空间开发利用管理规定》对该类车位的权属有不同于物权法的规定，该法规25条规定，“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。4、独立建设的停车位（库）该类车位具有独立性，其是在开发商拥有独立使用权的土地上投资建设的车位，能够依法办理产权初始登记和转移登记，初始登记后其所有权明确由开发商享有，在出售给特定业主办理转移登记后，产权为特定业主所有。该类车位为最“正规”的车位，基本可等同于房屋看待，转让协议等均须在政府部门备案，并可办理不动产登记权属证书。但是因投资成本较大等原因，开发商投资修建该类车位的意愿不高，该类车位在实践中不多。小区车位除上述四类外，目前比较常见还有机械车位，但机械车位根据其布局位置都可归属于上述前三类车位之中。从上述分析也可看出，除地面停车位和独立建设的停车位（库）其权属法律规定明确外，现有法律法规对于其余两类地下停车位的权属并无特别明确规定，实践中也处于政府监管的盲区，其权属的厘清尚待法律法规的完善。

摘要 亲亲相隐在我国沿袭了几千年，其背后的文化底蕴让它在我国源远流长。亲亲相隐即体现了人性最本质的东西，因此，不仅中国，而且世界其他国家都将其吸收到它们的法律制度中。可见，它的存在是有一定的法律价值的。作为法治国家，我国在保证司法公正的同时也应当保障人权，亲亲相隐正是体现了保障人权的理念。我国应当将亲亲相隐引入法律制度。关键词 亲亲相隐 人权 价值冲突纵观我国历史不难发现，亲亲相隐这一制度经久不衰，它指引并推进着我国法律制度的进程。当然，亲亲相隐之所以可以源远流长，与它所体现的内涵息息相关。亲亲相隐以回归人性作为其最本质的价值。这就是亲亲制度在我国经历了多少动荡之后犹存的根本缘由，岂止在我国，亲亲相隐在世界的其他国家也被充分的利用。然而，令我们感到遗憾的是它在我国当代法律制度中却消失殆尽，了无踪影，这是不合情理的。我们应该去反思，应该将这沿袭了五千年的中华文化瑰宝重新注入我们的法律制度中，使它拥有新的活力和生命力。当然，不言而喻这是一项浩大的工程，是对我国司法提出的一个较大的挑战，我国应该从立法，执法，司法，守法各个方面入手，让其的存在成为现实。一﹑我国现行法律中亲亲制度的缺失亲亲制度曾在我国历史上描绘了辉煌的一笔，其在世界范围内也有体现。例如国外许多国家均关于亲属之间有权拒绝作证的规定也非常多，虽然在不同区域，有着不同的法律文化渊源，其所体现的亲亲相隐制度最灵魂的东西没有丝毫变化。然而，可悲的是，在我国现行立法中却对亲亲相隐制度的规定非常之少。正如范忠信先生所说：“中国旧法律讲”亲亲尊尊“，我们认为是封建宗法主义，我们”革“了它的”命“；西洋法讲”亲亲尊尊“，我们认为是资产阶级虚伪的”人性论“，是”温情脉脉的面纱“，是故意模糊阶级性质的东西，我们也要”革“它的”命“。两命”革“掉之后，我们建立了什么更新更好的？对此，我们应该作出对得起祖先的回答。”诚如范忠信先生所说，我们的确应该反思为什么亲亲相隐制度不能在我国的现行法律制度中得到很好的应用呢？二﹑亲亲相隐制度引入我国法律制度的必然性在我国近代历史上就曾有过亲属间相互艰巨揭发导致夫妻之间同床异梦，家庭亲属之间相互不信任，从而导致家庭破裂的惨痛教训。可见，亲戚 相隐制度维护了家庭的安宁，保证了亲人之间的和睦相处，不再让家庭成员之间人人自危的境地，大亲亲相隐制度有更高的价值，。与所谓的义灭亲相比，更能为社会的安定，家庭的和睦提供保障。但是即便在今天，我们的证人出庭作证的证据制度也很少把亲亲相隐引入，它的缺少必然导致难以权衡各种价值的冲突，因此，笔者认为，将亲亲制度引入现行法律体系势在必行。我将辩证的从多角度分析其引入证据制度的合理性。（一）人类心理学角度亲亲制度之所以可以在中国历史上存续如此多年与它所表达的人们内心的家庭伦理观念息息相关。众所周知，美国心理学的创始人马斯洛创立了需要层次理论，即：五个层次的需要分别为生理，安全，爱，尊重和自我实现。他将安全排在了需要的第二位，可见安全的需要对人来说意义颇大，而亲亲的本质也是体现了人对安全感的追求。对于我们每个人来说，家是我们难过哭泣时避风的港湾，而家庭成员才是我们最坚实的依靠，亲人在我们每个人心中都有着无可取代的地位。然而，我国现行制度将亲亲相隐排除在外显然与我们传统的家人之间和睦相处，相亲相爱的美德背道而驰。假若世界上我们最信任的人也出卖了我们，那么我们还有什么是可以值得去相信的？我认为现实世界中出卖亲人这样的人少之甚少。试想你出卖了一个为了你而去盗窃的亲人你将会遭受怎样的内心煎熬？当然不仅是对你的伤害，对于被你出卖的亲人他也对你们的亲亲甚至对社会都失去信任。如此为之，这与我国的刑事制度规定的意图有着截然不同的影响。总之，假若法律的设置脱离了社会的基本伦理观念，它必将无法自行。如果结局是这样，这是这一法律制度存在的最可悲之处。（二）法治与伦理理念角度法律的价值在于其可以很好的管理社会秩序，达到人人和睦相处，国泰民安的目的。我国的现代法律制度中许多价值，譬如人权价值，正义价值，秩序和效益等价值。无可厚非，在推行某一制度时，各价值之间不可避免的会有冲突，亲亲相隐也是如此。亲亲相隐制度面临的是法律价值中的人权与秩序价值的冲突，那么该如何抉择二者呢？很显然，人权价值在我国当代显得尤为重要。我们都知道，人类历史上的无数次战争和变革，和平的也好，暴力的也罢，其主题 无不是为了争取独立自主，争取自由。然而人权问题一直没有得到较为合理的解决，即使在今天仍然是一个人人关注的话题。因此，各个国家都试图通过制定一系列的法律法规和政策来保障人们的人权。在我国2012年的新刑事诉讼法就有关于亲亲相隐制度的规定。例如其规定被告近亲属可以拒绝出庭作证，同时将惩罚犯罪与保障人权作为一项刑事诉讼法的基本原则以立法的形式规定下来。不得不说，在亲属犯罪时，将其检举揭发可以有效的惩治犯罪，保护司法工作顺利进行，维护司法公正。但是这种因为自己的出卖使得亲人锒铛入狱的做法显然不符合保障人权的理念。当亲人犯罪后，我想大部分人肯定是出于本能而加以包庇维护，拒绝向司法机关提供对其亲人不利的证据，这是人性的自然选择，若像我国刑诉制度中将作证作为法定义务且其主体不排除近亲属，这显然与人权观念格格不入，究其本质，与我国古代的株连制度无实质区别。与此同时，不注重人权的保护，必然会导致司法的不公正和专横。两害相争取其轻，保障人权与惩罚犯罪相互之间有冲突时，应优先保障人权，这便为亲亲制度引入我国刑事证据制度提供了合理的理论基础。（三）期待可能性理论期待可能性，即在当时情况下，能够期待行为人不为犯罪而做出合法行为的可能性，在行为人背离此期待而实施违法行为时，行为人就应对自己的行为负故意或过失犯罪的责任。法律不可以强迫他人做其根本无法完成的事，也不可能禁止其做其无法避免的事。由此看出，亲亲相隐制度正体现了期待可能性理论的最本质内容。即不强迫他人做出出卖自己亲人的行为。因为在此情况下，我们无法期待他做出背信弃义的行为。从我国的司法实践来看，愿意为自己的亲人出庭作证的人寥寥无几，即使在我国刑法中规定了拒绝作证的包庇罪的威慑之下也依然没有人愿意低头。通过前面的论述可以得知，亲亲相隐引入我国的证据制度是一项紧迫而又不容忽视的重大工程，这不仅仅是由亲亲相隐制度的优越性决定的，也是我国依法治国与以德治国有机结合的必然要求。三﹑亲亲制度引入我国证据制度的立法完善如前所述，亲亲相隐不仅在我国有着丰富的历史底蕴，在国外也可见其踪迹。例如在英美国家中就有关于证人不需自证其罪，以及证人在其亲属犯罪时可以免除作证义务。当然，国外在制作相关规定时作出了很严格的限制，比如只存在于有配偶的夫妻关系之间享有特权，或者有血亲关系的亲人之间才可以享有特权。我国在引入亲亲相隐制度时应该取国外制度的精华部分。我认为亲亲制度引入我国法律体系是一个必要的选择。当然一项法律制度要是想贯彻到社会中，必然要经历立法、执法、司法、守法这几个过程，不言而喻，立法是其他几个过程的基础。因此，我们首先要做的是将其先以法律规范的形式纳入法律体系中。我认为，立法时应当在以下几方面有所限制。（一）主体范围界定这一制度中的主体范围该如何界定呢？学者们众说纷纭，莫衷一是。即使在我国当代法律体系中，每个部门的近亲属范围也不尽相同。其实，亲亲相隐制度引入我国刑事证据制度时其适用的主体范围的界定也是一大难题。不宜过于广泛，因为这就夸大了包庇的范围，显然是对司法制度的践踏，反之，也不可以过于狭窄，否则其的设立形同虚设，没有任何意义。因此，我认为，亲亲的范围应该界定为“父母、子女、（外）祖父母以及彼此之间有扶养关系的人”。我想这不仅是立法者可以接受的，也是我们社会大众可以接受的。（二）容隐行为界定尽管前述许多关于亲亲制度的合理之处，但是我们不能将亲亲制度盲目的吸收，而不对其加以区分。即我们在将其引入法律制度时应该有所区别对待。笔者认为，有几类特别严重的罪行不适用亲亲相隐制度。1.有关危害国家安全的犯罪。危害国家安全罪被规定在我国刑法分则第一章，可见其社会危害性质极其严重。刑法所保护的是法益，而危害国家安全类犯罪侵害的是国家的重大利益，对于这种危害性大的行为，笔者认为不应该适用亲亲相隐制度。假若允许对危害国家安全类犯罪的近亲属进行包庇，必然会导致国家一片混乱，连国家的安危都无法掌控，又何来国家制定政策保障我们的人权呢？对于这种危害性极大的行为应该予以严厉打击，不可以将亲亲相隐制度运用于这类犯罪中。2.贪污贿赂类犯罪。现在我国的贪污腐败之风甚嚣尘上，尽管国家采取了一系列措施，仍然不能够制止其的发生。此类犯罪让人们的价值观朝着歪曲的方向发展，人们会将金钱和权势视为生活的真谛，这显然是一种不良的社会风气。对于这类行为，我们也应该严厉的打击，因为它影响了整个民族中人们的思想。因此，上述几种危害国家安全，不利社会稳定的类型的犯罪，如果近亲属之间相互包庇，仍构成我国刑法所规定的包庇类犯罪，这是实现依法治国，维护社会稳定的需要。但是在这两类犯罪之外的其他类型的犯罪，亲属之间相互包庇不构成包庇类犯罪。这是亲亲相隐制度本身所体现的价值的应有之义，是保障人权的客观需要。（三）亲亲相隐制度介入的主观动机的限制亲亲相隐制度之所以如此迫不及待需要引入我国证据制度究其原因无非就是为了解决亲情与法律相互冲突时的选择。如果亲属之间互相包庇是为了自己的私人利益这是不允许的。我国的刑法中有一种犯罪形态是共同犯罪，即两个或两个人以上共同故意犯罪。假若两个有亲属关系的人共同犯罪后，利用亲亲相隐这一制度来使得他们彼此免受刑事处罚这显然是不合理的。因此，笔者认为，亲亲相隐制度下亲属的包庇维护不可以是基于个人的非法利益而加以保护，不然，这样会导致我国的法律的尊严遭到严重的亵渎和对法律宗旨极大的破坏。综上所述，我国的刑事立法还需要进一步完善，虽然在我国的新刑事诉讼法中可以看到亲亲相隐制度的影子，但是这远远不够，不仅在程序法上需要完善我国的证据制度，同时在我国的实体法即刑法上也应当引入亲亲制度，也就是说我国刑事立法中的包庇罪窝藏罪中的主体应该将近亲属排除在外，这样从两方面将这一制度得到很好的贯彻。程序与实体双管齐下，对亲亲制度的引入必然起着至关重要的作用。

写论建筑物区分所有权的共有部分，你可以参考看看城市异产毗连房屋管理规定的第六条，以及商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第八条，在百度上应该能搜到这两个条文，总之吧你可以从房地产法的角度来写比较容易，因为论文题目太大的话可能过不了关，物权法角度写这个题目的话感觉挖得有点深材料也将不大好收集。希望能帮到你！

法律分析：一、住宅小区地面停车位：住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。

二、地下车位的产权归属目前有3种类型：

1、业主分摊建设费用：如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。

2、开发商独立建设：如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。

3、地下防空工事：部分地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。如果地下车位属于人防工程，也就是开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。