. 因国家未实质解决保障房的供求矛盾,国家每出台一个政策调控,就变相抬高一次成本,越抬越高,最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨,但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策,新政本来就是不需房价下跌,但需和谐的温和上涨。有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年,1年后长成可以卖1000大洋的大猪,有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿,每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税,请问你认为应采用何种形式征收?呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫,有本事你就别去买猪,看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题,有很多人需要买来吃或养,社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在!!问题是社团组织是否愿这么干?而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次,猪价的成本被抬高一次。涨价不是房涨价,房是每年都要折旧,增值的原因是政府的土地而持续增值的。在国外因土地增值要收地产税(房产税、物业税,什么名称不重要),国外土地是私有化的业主拥有所有权,业主自己的土地增值了,国外的业主非常高兴,当然愿意交地产税。中国也准备征税,但问题是房是每年都在折旧跌价,中国的土地全部都是国家所有的,老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值,增值部份也是国家的土地增值,问题是增值部份的物业税应该向谁征税?地方政府找中央政府征收?不可能。去找老百姓征收,但老百姓的房在折旧贬值,转而只有转嫁去抬高房的价格,造成房价爆涨。
论文求助一概不回答,若回答是帮了你的眼前害了你的未来,中国的大学生悲哀啊?就这样如何跟日本在下半世纪竞争呢。唉。
我国房地产市场的发展趋势和经营取向对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说,2001年最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米,达到中等收入国家水平。与此同时,理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论,研究房地产市场的经营发展趋势,把握市场的机遇与风险,直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行,也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。 一、我国房地产业的发展及周期性规律 新中国成立以来,房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近20年,每次都呈现6~8年的周期性规律。第一次高涨期来自80年代初期,改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加,农业及农村经济实现跨越发展,国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下,长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注,机关、企事业单位开始兴建职工住宅,并以福利形式分配给员工,这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上,虽然没有现在小区的规模与环境,但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。第二次高涨期起始于1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后,土地使用权可以有偿转让,使房地产作为商品流通有了法律依据,这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市,例如,海南、广州、珠海、北海等,而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅,其销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作,而于1993年上半年落下帷幕。第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴,彻底改变了人们的住房消费观念,有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后,国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行,市场尚未开发的现实,采取了启动和扩大内需,推进住宅建设的政策,从而刺激了住宅消费,带动了国民经济的持续快速发展。 从西方发达国家的房地产业发展历程来看,都有着周期性规律。而我国短短20几年的房地产发展过程其周期性也特别明显,即房地产业总是从萧条走向繁荣,而房地产市场一般不会永远持续繁荣,它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起,并在高潮期以后进入调整期,在调整中酝酿新的高潮。 把握房地产市场周期性变化规律,有利于调控市场供求矛盾,避免社会资源浪费,优化社会资源配置。同时,也有利于正确把握住房金融的经营策略,通过优化资源配置调节市场行为,规避行业风险乃至金融风险。下面对当前正处于第三高涨期的房地产市场进行简要的分析。 二、当前房地产市场状况及发展趋势 尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳,但是,从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来,甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。今年1~5月,全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米,同比增长。房地产施工面积达到43112万平方米,其中新开工面积万平方米。房地产开发到位资金3105亿元,同比增长35%,比上年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中,房地产开发企业自筹资金971亿元,同比增长;国内银行贷款790亿元,同比增长;利用外资50亿元,同比增长15%,也呈现恢复性增长态势。今年前5个月房地产累计竣工面积4076万平方米,同比增长,其中,商品住宅竣工面积达3392万平方米,同比增长17%;商业用房竣工面积同比增长37%。另外,从销售情况来看,今年1~5月份全国实现商品房销售4564万平方米,同比增长。这一增长速度是在2000年和2001年连续两年旺销基础上实现的。那么,怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢? 1.国民经济的持续快速增长。近几年来,我国国民经济增长率持续超过7%,高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大,大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费,从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长,也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长,这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求,为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体;另一方面,也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次,从而推动着住房品质的不断提升。因此,经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。 2.体制与机制的市场化。长期以来,我国主要靠国家和集体来建房分房,这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革,把建房与购房一同推向市场,从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入,使建房者成为自负盈亏的法人,购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化,催生了当前这个世界上最大的房地产市场,而这个巨大并且日益增长的市场需求,正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。 3.与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力,更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者,大多数不会等到攒够钱以后再去买住房,而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计,70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。 尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础,并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程,但是,市场规律证明:一个谁都能赚到钱,甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰,因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。 第一,商品房空置率增加,超过风险控制线。虽然从2000年5月国家统计部门在公布了1999年商品房空置量之后,我们很难查找到有关空置量最新、最权威的资料,但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。据《中国房地产报》2002年6月26日的消息:“5月份商品房空置面积的分类指数值为点,比上年同期增加点。作为逆指标,此项指数增加,表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。今年1~5月份,全国商品房空置面积增长幅度为,明显高于去年同期增长的水平。”该报7月1日还披露:到2002年7月,全国商品房空置总量在12000万平方米以上,其中空置超过一年以上的占50%以上,占压资金超过2500亿元,居中国各行业不良资产之首。并进一步指出,眼下的“商品房空置率”应该在26%左右,而美国商品房空置率约为7%,香港3%~4%。当空置率超过10%的时候,就已经是超警戒线运行了。 第二,房地产市场体温仍在升高,业外巨头抢滩房地产。2001年全国房地产到位资金达到7378亿元,比上年增长;而今年前5个月,房地产到位资金已达3105亿元,同比增长。就是在这种情况下,传统的家电厂家“海尔”、“美的”、"TCL"、“康佳”正在大举进入房地产,饲料大王四川新希望集团也斥资30亿元进军地产。一批上市公司,诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”,甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张,一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中,新企业持巨资再度猛烈加入,势必加剧房地产市场的风险。 第三,房价增幅回落,销售趋淡。与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。今年前5个月全国商品房平均价格为2290元/平方米,同比下降,增幅比上年回落个百分点;商品房销售面积为4564万平方米,同比增长,但增幅比上年同期回落8个百分点。 我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫”,但却关注房地产市场的发展趋势与风险动态,因为这直接关系到住房金融的经营取向,同时也是优化信贷资源配置,引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。 三、住房金融的风险控制及经营取向 面对我国房地产业发展的现实,住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾,约束房地产开发,拉动市场消费需求,提高市场购买力,消化现有空置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置,提升国内房地产业竞争能力,提高住房金融服务质量,推进住房金融市场化,促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。 1.调控房地产业信用总量,约束市场扩张规模与速度。房地产业是国民经济的敏感产业,调控得当,市场发展稳健规范,将对国民经济产生强劲的拉动作用。同时,这又是一个高风险产业,若长时间内发展失控,极易产生经济泡沫,对国民经济造成重大危害。早在1999年国家建设部就强调房地产业的“总量控制”与稳健发展,但由于房地产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门,由于“各管一段”,就难于形成整体的客观调控合力。在市场繁荣的条件下,控制哪一个项目都是“得罪人”的差事,这种谁都管,必然形成谁都不管。因此,“总量控制”的关键,一是把上述分散的职能归集于一个权威部门,这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标,在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量,并分解到国内商业银行,利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下,对城市土地管理中心发放土地储备贷款,通过强化土地资源的宏观调控能力,张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选,通过发放项目储备贷款等方式,重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业,更好地调节市场和引导市场。 2.适度控制住房开发贷款增量,调整房地产开发贷款的内在结构。房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。例如,在今年的新增房地产开发投资中,国内商业银行贷款较同期增长,这说明,资金环境的宽松助长了房地产开发的提速。在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基础上,充分运用信贷杠杆,少投放甚至短期内不投放住房开发贷款,调节市场商品房的供应量,既可消化“泡沫”压力,又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。必须指出,控制开发贷款总量扩张,并不意味着不放款,而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结构。目前,我国房地产市场发育很不平衡,局部过剩与局部短缺并存,在调整存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量,投向市场商品房供应不足、价格攀升的地区,以达到区域内的均衡发展;另一方面是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款,将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强的企业。我国商业银行房地产开发贷款投向分散、调控能力差、风险相对较高的问题比较普遍,通过这种调整,既是商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险的需要,也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。 3.积极拓展住房按揭贷款市场,促进房地产业的良性循环。中国的房地产市场寄托了太多的希望:国家靠它拉动内需,支持国民经济的持续健康增长;房地产企业靠它创造利润;老百姓靠它改善居住质量,谁也不希望这个市场垮下去。维持市场稳健运行的前提是供求平衡,而积极拓展住房按揭业务,加大个人住房消费贷款投入,既可以提高城市居民的购买力,又可以促进空置商品房的销售。当然,解决空置房问题需要来自社会各方面的共同努力。首先,地产商要让利销售,把价格降下来;其次,政府及有关部门要把土地出让金和各种税费降到一个合理水平,加大住宅价格的下调空间。假如现有的库存商品房价格下降30%~40%,使中低收入阶层能够买得起房,那么消费群体会迅速扩大。实事求是地分析,目前已经住进小区的居民以国有及私企老板、高薪行业人员、部分政府公务员等中高收入阶层为主,商业银行现行的住房按揭贷款条件也更适用于这一少数群体,制约了住房金融的发展空间。而中等及其以下收入的产业工人、商店及服务业的营业员尚无能力购置新的房产。而这个最广大的群体,才是真正支撑房地产市场的主体。商业银行要积极启动中等收入群体的住房消费贷款市场,降低条件,简化手续,使中等收入的消费者能够拿到住房贷款。 4.启动住房公积金贷款市场,拉动住房市场需求。我国从1991年起,建立了住房公积金制度。住房公积金是城镇工薪阶层购建住房的互助合作资金支持体系,对于促进城镇住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远的影响。到2001年底,全国住房公积金归集额已经达到3326亿元,而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元,仅占归集额的。住房公积金制度的建立对于推动住房市场化,促进房地产市场的活跃发挥了重要作用。但是,在具体运行中也存在一些问题,例如,归缴力度不够,一些单位欠缴或不缴住房公积金,影响了公积金归集额的增长;已归集的住房公积金管理存在缺陷,发放了大量难以收回的非住房性质的贷款,甚至资金被挤占、分流的现象也很普遍。目前,最关键的问题是住房公积金贷款门槛高、条件苛刻,这项社会公益福利性质的积金没有使社会最普遍的中低收入劳动者阶层得到应有的实惠。今年5月,国家发布了《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》,改革了住房公积金管理机构体系,规范了公积金归集、使用、管理和监督体系,特别强调加大住房公积金贷款的投放力度,并把公积金贷款范围扩大到职工买房、建房、集资合作建房、翻修和大修住房等整个住房消费领域。有了这一基础,商业银行再配套住房按揭贷款和装修贷款,形成组合式的个人住房贷款消费体系,必将对进一步拉动住房需求,促进房地产金融的持续健康发展发挥更大的作用。 5.实行住房抵押贷款证券化,进一步拓宽融资渠道。目前,商业银行住房按揭贷款的最长期限为30年,平均期限约7~8年。但是,商业银行用于发放贷款的资金来源主要是存款,而存款中比重最高的又是活期存款,这样就产生了住房按揭贷款与银行资金来源期限上的不匹配。这种反差随着住房按揭贷款的迅速发展而不断扩张,从而使银行信贷资产的流动性指标受到影响。为解决短期资金长期占用问题,西方商业银行的通行做法是在政府的支持下,发行住房抵押贷款债券,向全社会募集按揭贷款资金来源。今年一季度,中国建设银行住房抵押贷款证券化试点方案已经完成向中央银行和国务院的上报工作,年内即将运行。 目前,我国有着广泛的房地产市场需求和巨大的住房按揭贷款市场,加之目前全国住房按揭贷款已超过6000亿元,初步具备了发债规模,而住房按揭贷款又是不良率低于1%的“精品信贷板块”,具备发行住房债券的条件。当务之急是国家应该尽快将这一构想付诸实践:尽快组建从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构,由其按规范化的标准向商业银行收购个人住房抵押贷款。证券机构以个人住房抵押贷款的不断还本付息作为支付债券利息的资金来源。这种以个人住房消费信贷为支持,以债券融资为载体,实现证券资本市场与货币信贷市场的良好链接,不但使商业银行的住房按揭业务有了长期稳定的资金来源,而且也形成了住房信贷业务和住房融资业务的一体化运作,推动了住房金融和房地产市场的良性循环与可持续发展。 6.入世后我国房地产金融业面临的挑战与发展。加入WTO以后,外资银行趋利性的本质必将导致对低风险、高效益信贷板块的竞争。首先,房地产金融竞争加剧,信贷风险扩张。目前,国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团,通过直接投资经营房地产和在股票市场参股、控股等间接方式介入我国的房地产业。与之相比,国内房地产开发企业无论在资金实力、经营机制、品牌商誉等方面均处于劣势,而原本在土地使用、项目取得等方面的优势不复存在,经营风险逐渐扩张。而这些企业的开发贷款绝大多数为国内商业银行提供,在债务软约束的情况下,国内房地产开发企业的市场风险和经营风险必然向银行转嫁。其次,国外房地产金融机构特别是按揭贷款操作经验丰富,技术先进。美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会,开始房地产金融二级市场操作,目前住房按揭贷款余额25000亿美元,是我国同类贷款的35倍,而我国至今尚未建立房地产金融二级市场。国外房地产金融机构对于房地产开发贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务有着一整套完善的操作规范和相当丰富的管理经验,而我国却相差甚远。再次,国际经济变动状态对我国房地产金融的影响加大,加入WTO使国内房地产市场脉搏与国际市场趋于一致,这是好事,但也必将面临阵痛:国际经济循环将加剧对国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务的冲击,与之相关联的国内房地产信贷、房地产保险、房地产信托投资也将受到影响。特别是在房地产市场升温的市场条件下,外资大量涌入房地产,极易引发经济泡沫,一旦泡沫破灭,直接导致金融机构的贷款风险,甚至引发金融危机。 面对这种挑战,国家、房地产企业和国内商业银行要充分发挥自身优势,增强应变能力,努力把握竞争主动权。一是在经营理念上有所创新。国内商业银行要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等方面加大创新力度。要尽快研发与推广适应市场需求的新的房地产信贷产品,例如,试办外国人士住房按揭贷款、住房储蓄、房屋中介业务合作、住房保险以及住房抵押贷款证券化等新的金融服务,增强发展后劲。二是金融管理者要强化房地产金融市场的宏观调控能力,在授信、融资及开放房地产金融二级市场方面加大改革力度,培植和打造国内房地产品牌企业,增强其竞争实力和市场驾驭能力。三是提高现有的住房消费贷款产品的竞争能力。面对外资银行直接介入金融零售业务的挑战,国内商业银行要切实改变个人住房贷款品种单一,贷款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在贷款担保抵押方面手续繁杂的现状,增强住房信贷产品的市场弹性。四是加快房地产金融人才的培养。入世以后,房地产金融市场主体的复杂化对从业人员自身素质提出了更新、更高的要求,培养一批精通外语、计算机、房地产投资、房地产评估、财务分析、证券融资等方面的专业人才和复合型人才是应对挑战的迫切需求,也是提升竞争能力与发展能力的战略选择。
你这个论文不太好找啊,只能给你提供个参考论文,如果有幸呗评为答案,选个可以解决问题或者把评分打满好吧,给团队挣点积分不容易啊《房地产开发与经营管理》课程论文论文题目: 浅谈中海地产人才战略 姓 名: 班 级: 学 号: 评分标准序号评价内容满分得分1分析问题的透彻性30分2运用所学知识的能力20分3文字表达能力20分4参考文献15分5论文格式15分总 分浅谈中海地产人才战略Light about the zhonghai real estate professionals strategic 摘要:作为地产业的“黄埔军校”,中海地产凭借先进的企业管理机制、思想观念、独具特色的文化和精神,由小到大、由弱到强。中海地产,一个万众瞩目的招牌,一个行业大势走向的风向标,正以它预定的规划,大踏步的引领着地产业。关键词:人力资源,人才战略,品牌价值Abstract:As a real estate "the huangpu military academy", zhonghai real estate with advanced enterprise management mechanism, concept, unique culture and spirit, from small to large and weak force. Zhonghai real estate, a first eye-catching signboard, an industry clung to the vane of, is in its scheduled planning, big mark time leading touchdown industry。Key Words:Human resources,Talent strategy,Brand value作为中国房地产行业领导品牌之一,中海地产在行业发展史上缔造了多项具有引领意义的标准,拥有行业内最完善的产业链,致力于为社会研发和建造中高端精品住宅。中海地产在内地房地产行业当中第一家引入消费者购房按揭体制,第一家推出样板房参观模式,第一家推出配套物业管理政策,整体利润和人均利润率也名列前茅。在某种意义上,中海地产近30年的发展历程,代表了中国内地房地产从诞生至今的行业发展史,被权威机构评为“亚洲500最具价值品牌奖”,并荣获“中国房地产开发百强企业综合实力第1名”等诸多荣誉。在这些无形的声誉和资产数据的背后隐藏着的是中海地产人力资源管理的深层次驱动因素:其招聘人才和引进人才的方式,其对于人才的培养计划,部门人员对公司品牌价值的认同等,这些因素牵引着中海地产雄踞着中国房地产行业的前端。1.中海人力资源管理的原则人力资源管理的真实意义在于它是连接企业、业务线和员工的载体,并致力于对三者的价值贡献。中海地产的愿景是致力于成为中国地产行业的创新者和领先者,成为最具竞争力的全国性地产开发商和物业管理者。基于这一愿景的需求,人力资源部始终坚持一条,就是竭尽全力发现内部客户的特定需求,只要发现没有现成的资源去支撑这种需求,人力资源部就会毫不犹豫地开辟一个全新服务领域。所以,最近几年来,中海地产人力资源管理的创新产品源源不断,这都得益于人力资源部秉承的三个原则:从公司的层面,为其发展提供持续的战略支撑。通过预见性地评估未来公司发展过程中可能出现的重大需求或主要风险,来制订针对性的解决方案。比如,为满足公司持续扩张的需求而实施的管控模式的变革,子公司实施的经营管理目标责任制促进了公司总体战略目标的达成,等等。从业务线的层面,为他们提供专业的工具、方法论和服务。例如流程变革、制度整合、价值观共享、培训支持、方法论指引等。从员工的角度,切身地为其职业生涯作好规划,为其成长提供增值服务。2.中海地产的人才发展战略中国海外把高素质人才队伍作为公司的立足之本,并建立了用事业吸引人才、用激励留住人才、用制度培养人才的人力资源发展机制,在发展前景、个人空间、薪酬、工作环境等方面为有理想、有作为、忠诚于公司的员工提供不断成长的空间,使员工个人的发展与集团的发展统一起来,建设富有中海文化特色的学习型企业。 地产业的“黄埔军校”中海非常注重建设自己的企业文化,树立了“真诚团结、艰苦奋斗、积极进取、严格苛求、无私奉献”的企业精神。中海地产凝聚了一支集规划设计、工程管理、营销策划以及各类综合管理人才为一体的、知识化、年轻化的员工队伍。这支队伍平均年龄仅30岁,其中硕士、博士近50%,为公司快速规模化发展奠定了坚实基础。中海地产被业内称为“黄埔军校”。中海地产凭着先进的企业管理机制、思想观念、独具特色的文化和精神,由小到大、由弱到强,给每一位员工提供广阔的学习与发展的平台,培养锻炼出来的员工在各行各业的岗位上成绩突出。京城地产界流传着“文万科,理中海”的说法,准确的道出了中海地产的风格。用企业文化熏陶和培养年轻人中海系统内有个突出的特点,就是敢于使用年轻人。年轻人接受新事物快,创新意识强,有强烈的希望自己做出事业来的热情和积极向上的追求。中海每年到国内著名高校的毕业生见面会上招兵买马,不断地加以培养,稳定地配合中海扩大的脚步。现在的中海无论是中高层领导还是部门员工,建筑类或房地产市场类的专业人士占绝大多数比例。这与一些地产公司只招有经验的员工、频换经理人的做法不同,长期可持续发展的前景让中海员工的流动性在业界相对较小。此外,公司还常打破常规选用人才,2004年8月,中海地产中山公司翠林兰溪园公开竞聘项目地盘经理。这种公开竞聘,一方面扩大了人才选拔的范围,另一方面也为员工施展才华提供了一个公平竞争的舞台,真正体现了中海以人为本的企业文化。3.中海地产的人才招聘计划海纳在中国内地地产行业,中海地产是为数不多的一家坚持关键人才内部培养的企业。相应地,中海地产对于校园招聘的重视程度也被提升到长远的战略性高度。而人力资源管理工作,也得到公司自上而下的高度重视,公司高层会亲自参与招聘流程、招聘标准的设计。同时,中海地产重视对社会中高级技术人才的吸纳和再造,并通过规模化、系统化、可持续性的“海纳计划”,实现对公司品牌和人力资源管理品牌的理念推广。 针对行业中高级拔尖技术人才的吸纳,中海地产设计了“海纳计划”。该计划的初衷是通过机制创新,尝试建立具有“协同竞争性”(协同“海之子”计划)效应的人才吸纳系统,快速建立人力资源管理品牌,为公司品牌注值;同时发挥总部人力资源中心的宏观调控作用,将人才平衡地调配至相应地区。“海纳计划”会在以下条件生成时启动:.稳定的规模性条件:通过每年固定时间(3至5月),在人才聚集地区举行规模性招募行动,增强行业人才对公司的关注度和期望值;长期的即时性条件:新建一家地区公司时,在其所处城市实施“海纳计划”,提升新公司在所属地人力资源管理的长远影响力,并满足现实的人力资源需求;在本城市应聘其他城市的开放岗位;形成“外部人才库”。中海地产在“海纳计划”中,提出“行业英才的价值鉴赏家”的核心价值观,同时设计出数项具有全行业“创新意义”的举措支持其价值实现。例如“产品现场路演”,中海地产重点在售的项目中展示“海纳计划”形象,对参观楼盘的潜在客户,创造客户体验并塑造人力资源管理品牌形象。海之子在中海地产人力资源管理策略中,中海地产在多年校园招聘积累经验的基础上,透过全行业招募品牌测试和竞争性分析,定位了自身人力资源管理的品牌形象,建立起“海之子”计划已经在业内和高校当中赢得了良好的声誉。“海之子”的荣誉“海之子”计划将人力资源品牌申请注册成商标,是中海地产的一个创举。2008年4月12日至13日,在业内被称为中国人力资源界的“奥斯卡”、“风向标”的第三届“中国人力资源管理大奖”颁奖典礼在全国人大会议中心隆重举行,中国人力资源界最权威的评选活动正式揭晓。国家政府机关、著名高校科研院所、卓有声誉的企事业单位和人力资源研究服务机构等各界代表近2000人出席了大会。大会组委会公布了第三届 “中国人力资源管理大奖”的各项获奖名单,中海荣获其中最具分量的两项大奖,“十佳企业”(前三名)和“成果金奖”(从3500项成果中脱颖而出),被公认为“创造了行业领先的人力资源,建设了卓有特色和竞争力的人力资源管理品牌”,并成为目前唯一获得该项大奖的房地产企业。海之子计划内容中海地产对“海之子” 的品牌架构进行了充分挖掘和细分,形成了与高校学生的吸纳、培养和使用相关的6个子品牌链条,清晰地呈现出人力资源管理的螺旋式增值流程,以及其核心竞争优势。“海之子”不同子品牌具有清晰的功能定位,每个环节都对校园招聘有着直接或间接的支撑。研习计划和实习计划通常向大学三年级和研究生低年级开放;招募计划和体验计划通常向应届毕业生开放;起航计划和锤炼计划通常向新员工开放。研习计划面向内地领先高校的卓越学历候选人。与内地领先高校联合实施“行业资格认证”,培养行业未来精英式人才。旨在发现内地地产业未来的精英候选人,引导他们在地产行业中发展出职业兴趣,以及培养激发他们未来的领导力潜能。主要培养方式为理论和案例教学、模拟公司经营管理、多地域项目地盘研习、岗位实习计划、课题研究等。实习计划面向内地领先高校最优秀候选人的实习安排。主要方式:导师制;目标管理;产品输出;职业生涯探寻等。招募计划面向综合素质突出的内地优等应届毕业生。目标高校为综合排名居前列的重点高校。招聘流程包括网络投递简历、宣讲会、简历评估、演讲评估和评估中心(体验计划)。在简历评估环节,中海地产设置了数量控制模型,适度控制晋级面试的候选人。在招募计划中,中海地产还会举行“职业发展互动坊”,由企业高层与高校学生分享如何在地产行业开始自己的职业人生。而评估体系中,中海地产通过“资格”和“素质”两个层面对候选人进行评估。就资格而言,中海地产关注在社会实践、特长等方面有突出优势的毕业生,因为这些业绩有助于证明他们在某一领域的研究深度和发展潜质;而未来他们接触新的地产行业后,其行业适应性也具有可期待性。在素质层面,中海地产拥有自身研发的大学生核心素质模型,例如诚信品质、成就导向、学习创新能力、沟通组织协调能力、亲和力等,这些要项在各种评测程序、评估中心被广泛地应用,并且各项工具都在不断升级和创新。如:首轮评测并未采取专业知识笔试和纸面素质(倾向)测试,而是由演讲评估和候选人间相互审视评估等工具组成,以便给予候选人更多展现其深层次素质的机会。体验计划面向目标候选人的开放式双向互动渠道,由高额的高校“奖学金项目”延伸而来。它由两部分构成:一是设立评估中心,集中评测候选人;二是候选人在几天时间中,观摩和评估中海地产。2007年体验计划在深圳、北京和苏州三地举行,共有近400名拔尖候选人参与其中。评估中心环节包括情景模拟、角色扮演、团队解难、压力测试等多种方式。启航计划:即面向正式员工为期3年的一系列持续关注、培养和评估行动。锤炼计划:入职3年的员工回炉,进行人才盘点和专项技能提升。 “海之子”的厉害之处正如国务院发展研究中心人力资源研究培训中心副主任林泽炎博士的评价:中海把“价值链”作为核心本质,真正把人力资源的各个模块有机地串在一起;在人力资源管理制度和技术的设计实施方面,强调“个性化和差异化”与“过程和结果的统一”,吸收了很多其他的专业理念,运用到人力资源管理领域中,真正提升了人力资源的竞争力与影响力。另外,将人力资源招聘和培养做为品牌运作,既提升了公司形象,又对人才产生足够的吸引力,形成公司品牌和人力资源管理品牌的良性互动,这在国际上也为数不多。4.万科的人才战略海盗计划人才的运用,是万科公司文化中最重要的一条原则。万科董事长王石认为,做人要诚实要有尊严,要培养尊重人的企业文化,就要把人当作第一要务。2001年至2002年,万科通过“海盗行动”从中海地产大规模吸纳高级职业经理人,一下从外部引进了50-60位高管人才。曾经一度,万科20多个一线公司的第一负责人中,有1/3左右源于“海盗行动”2006年到2007年的万科处于亢奋增长期,销售金额急剧增长,吸收新鲜血液注入扩张的血管已是燃眉之急。于是万科启动了第二轮大规模外部招聘高管人才计划,又称“007”计划。万科将挖人的视角开始从行业内延展到行业外的跨国公司。其标准是管理过更大规模的公司、阅历更复杂,基本特征是国际化。2009年的万科,成为了国内首家销售破600亿的房地产企业。对于一个每年在全国34个城市开发上百个楼盘,开工面积万平米的企业而言,极具膨胀的规模背后,是难以持续的高增长速度。正从“青春期”向“成熟期”转型的万科,在“007计划”三年之后,再次遇上了这样必须面对的瓶颈。在谈及“千里马”行动时,万科主管人力资源的副总裁袁伯银坦言:“公司因为战略纵深、大发展,进了很多新城市,出现了很多人才缺口;同时一些比较成熟的公司,由于新业务发展的需要,也有人才缺口。我们把集团内所有的人才缺口统计起来看就是一个很大的数字,所以才需要如此大批量、集中化地进行招聘。“新动力”计划在2000年,万科就启动了一项名为“新动力”的计划,每年从中国最有名的十几所大学选拔毕业生,经过集中培训后分派到各地公司。万科的HR口号是铸就“卓越职业生涯”。所有经过一系列的笔试、面试之后,与万科携手的毕业生加入万科以后的第一件事并不是直接上岗工作,而是要在来年7月汇聚深圳万科总部,加入万科“新动力营”,参加为期3周的集中培训。同时。“新动力”计划还招收海外毕业生,与哈佛、剑桥和牛津等世界一流大学建立了长期的人才引进和合作基础,万科凭借其强大的企业魅力开启了对优秀人才的大肆争夺。5.龙湖的人才战略龙湖集团首席人力资源官房晟陶是这样诠释龙湖的“仕官生制度”:“仕官生是指那些具有中高层管理或专业技术培养潜力的人,龙湖通过‘仕官生制度’为未来寻找和培养优秀的中高层管理人才。” 由于仕官生的目标是成为龙湖未来的管理者,对于这类人的选拔就显得尤为重要。“龙湖在仕官生选择上把关是非常严格的。我们只在全国最优秀的几所大学里挑选最优秀的大学毕业生,而我们的经理人会花掉1/3的时间在面试上。”龙湖招聘时主要从三个方面对人才进行考察:第一是管理自己的能力,包括高标准和事业野心;第二是管理事情的能力,包括思维的逻辑性和系统性,结果导向强不强;第三是管理别人的能力,看应聘者能否与别人很好的相处。从2004年至今,龙湖已经连续四年完成了对“仕官生”的校园招聘。通过对仕官生的选拔和培养,龙湖的内部造血机制已然形成。而“仕官生制度”还为龙湖培养了一批会带人的经理,并促使龙湖形成了一个乐于分享的企业文化。如今,第一批加入龙湖的部分仕官生已经在公司担任了中层管理职位。 6.中海与万科、龙湖人才战略对比表一 中海与万科、龙湖人才战略对比企业中海万科龙湖人才战略海纳海之子海盗计划新动力“仕官生”实行时间2005年2000年2000年2004年培养时间直接上岗3年直接上岗3周集中培训,之后再部门培训14个月取得效果有规划、源源不断地为各体系输送人才。曾经一度,万科20多个一线公司的第一负责人中,有1/3左右源于“海盗行动”。第一批加入龙湖的部分仕官生已经在公司担任了中层管理职位。人力美名人力资源“奥斯卡”房地产业“黄埔军校”无无品牌价值海之子已被中海地产申请注册为商标,这在人力资源管理领域尚属先例。具备一定品牌知名度具备一定品牌知名度在这次人才战略的比拼中,中海地产主要凭借其完备系统的“海之子”计划占了绝对上风,在胜利的背后,也给予了我们诸多启示:人才培养与开发项目或许可以纵向来做当前,我们做企业商学院、企业大学旨在帮助企业建立人才培养体系,着眼点在于企业正一方面人才匮乏,另一方面又缺乏人才培养开发方面的经验。我们在操作人才培养项目的时候,多数会在建立企业商学院的组织基础上(包括虚拟组织)针对中层、基层管理人员实施阶段性的培养项目。如果把这种培养看做横向项目的话,中海“海之子”既是一个纵向项目,即针对某一类人,从招聘开始到新员工入职培训再到入职3年后回炉这样一个中长期的人才发展项目。阶段性培养项目可以指导客户熟悉并独立实施培养项目,能够解决人才培养的很多问题。中长期的人才发展,却更是一个系统工程,想想从大三就开始接触中海地产的“海之子们”显然已经在心目中把自己当做中海人了吧!.“海之子”在人才培养中的一些操作方法值得借鉴“海之子”计划中操作方法如职业发展互动坊、人力资源圆桌会议、期末答辩制、《海之子》杂志展示大学生风采等等,都可以再我们的人才培养方案中使用。可惜,单单从网络上很难找到具体的操作手册,只见其名难见其实。.好的培养从选拔开始,把握先发优势——人才争夺战任何时候、任何行业,真正有用的人才总是稀缺的。职业倾向,我们总是关注于对人才的培养。可是,不可否认,很多天才并不单单靠培养就能够造就。因此,从培养的源头开始提升人才的准入机制,会让企业把握先发优势。而,如果企业与高校合作,在大三的时候,就对大学生按照企业发展要求,植入企业基因,等真正入职到岗时,一定能够省去不少培养成本。.人才培养也可以品牌化“海之子”开了人力资源品牌化的先河。再细看,“海之子”,“海纳”(针对非应届生的另一招聘品牌)、“启航”等都围绕“海”做文章,可以看出在形象识别、语言、流程细节和布景设计方面都做了统一的安排。这一点对咨询项目也很有启发,这不就是我们经常说的“亮点”么?只是,我们在做亮点的时候,充其量只能在客户内刊上闪光,再借助客户的良好体验通过口碑再传播。如果有一天,我们告诉下一个客户,“×之子”那个人才培养项目您应该知道吧,那是我们做的!相信,对客户的震撼是不言而喻的!不仅仅是产品需要品牌化,人才培养也可以品牌化,窃以为!.“海之子”还有很长的路要走“海之子”的确很炫,很吸引人,但是,查看他的官方网站就会发现,仅仅两年的“海之子”计划目前还没有落实到启航计划和锤炼计划,至少从网站看,尚处于“建设中”。一方面由于计划中的“海之子”才刚刚开始,另一方面可能涉及知识保密。不管怎么说,如果仅仅只有一个很炫的名字是不够的,能够造就一批行业精英站出来说:“我就是当年的海之子,现在还在不断学习中”,“海之子”计划就不负我们的期望。7.结束语最近几年来,中海地产骨干员工主动离职率不超过5%,一直维持在积极合理的范围内。2007年中海员工满意度达到86%以上,而骨干员工主动流失率低于2%,远远低于同行业水平。在2006年底连续几次品牌管理测验中,国际品牌咨询机构(Enter-priseIG)发现,中海地产员工对企业核心价值观的认知和认同度非常高。一个品牌价值步步攀升的背后,是一个优秀企业锐意进取的不断创新。中海地产,一个万众瞩目的招牌,一个行业大势走向的风向标,正以它预定的规划,大踏步的引领着地产业。参考文献[1]邵永喜.企业人力资源培训系统的构建和评估[D].华北电力大学,2006[2]赵秀云,钱晓群.房地产企业品牌竞争力的构建和提升[J]建筑经济,2006[3]曹建明.关注房地产市场[J];瞭望;2005年19期[4]兰子勇.影响房地产营销策略的主要因素分析[D]重庆大学 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做什么用途的,能班忙写
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