综合体商业街发展趋势研究论文

文旅商业街区，是近年来文旅项目开发、城市更新、产业结构调整过程中的重要举措之一，大部分城市都在文旅商业街区上发力，期望通过街区的改造提升，迭代升级，从而建立起城市新地标或打造新名片。问题是，文旅商业街区如何面对未知的市场，承接快速更新的消费需求？在过去的几年中，文旅商业街区的开发运营有哪些雷池？或许我们可以从文旅商街的过去、现在和未来的发展中找到答案。

随着 旅游 市场的逐渐兴旺，文旅商业街区也随之兴起。与传统商业街千篇一律的繁华景象不同，文旅商街更注重文化融合， 旅游 属性更加明显，一般位于城市 旅游 富集区或城市文化特色突出的传统街区，注重主题化、体验化和城市文化内涵的挖掘。

从布局情况来看，文旅商街主要集中在一二线城市，这样的分布与城市经济发展水平、 历史 文化底蕴、人口密度等因素密不可分，在多种因素的影响及推动下，文旅商街也逐步发展成为一座城市的核心吸引物，即“城市灵魂”所在。

文旅商街之痛：留不住人也留不住钱

如今，除了各级城市大力推动文旅商街的开发外，各个文旅目的地也将文旅商街做为刚需配套业态，以期带动项目的二消增长。现在的文旅商业街区就像各类古镇、小镇一样，有些过剩的现象，数量是绝对够了，但是都好像启动了基因复制模式“中国文旅一盘棋，文旅商街一家亲”，这句话听起来很大气，但其中却透漏着文旅商街的一缕缕悲哀之气。

痛点一：无管理 无把控

中国的文旅盘，很多从根本上都是房地产盘，卖房是第一要务。所以涉及到的商铺，大多数都是直接销售，所有商铺都缺乏统一管理，往往由业主随心所欲。最终就导致一个严重的问题：一条街甚至一个古镇，只卖那几样东西。直接结果就是，商户挣不到钱，逐步商铺流失，展现萧条。

一些文旅商街在招商时可能会考虑到一些品类的管控和商业设计，但是到了真正招商期，由于面临招商不顺的问题，往往自乱阵脚，盲目招商，到最后只要有商家入驻就好，也不管什么品类和质量把控的事了。最终出现的结果就是，无管理、无把控，无论是展现形式还是产品质量，都无法做到较好的状态，最后也是被市场所遗弃。

痛点二：传统商业街过剩

社会 的快速发展，让各类商业都野蛮成长，供求关系也发生了天翻地覆的变化，大批商业过剩，购物方式的多样化，给传统商业带来了挑战。商街购物已经不再是 社会 消费的刚需场景。但在这样的大背景下，文旅商街却逆势而上，给中国的商街阵营快速的招兵买马。原以为文旅商街是不一样的商街，但到最后才发现，传统商街和文旅商街只是换了一个称呼而已，形成一个尴尬的局面。这种结果让一大批资本血染红海，或是让一大批购房者开启了大放血的模式。

传统商街已经失去了对顾客的吸引力，文旅商街又再一次加入了传统商街的阵营，传统商街的过剩已经成为了定局。把文旅商街硬生生玩成了传统商街，这绝对是玩死的节奏，也玩出了目前文旅商街大片死气的现状。

痛点三：缺行家 无参考

文旅行业到现在还算是一个新生行业，更多的都是披着文旅外衣的房地产商，这种伪文旅也给整个文旅行业树立了一个错误的航标。文旅行业的发展都在追随着伪文旅的航标在前赴后继，也造就了目前文旅项目尸横遍野的现状。文旅行业的发展，虽然从业者很多，但是行家极少，因为所有的人都是在摸着石头过河。真正的文旅行家，在目前国内的人才市场中真的是凤毛麟角。

中国的文旅产业虽然是发展了几年，但是真正成熟的发展模式还没有出现，毕竟都是跟着伪文旅的风潮一路向前。所谓的经典案例，也未必是案例，只能说是个例、特例，而且这些个例都是无法复制和模仿。做文旅项目，我们学习的不是成功经验，更多的是失败教训。新文旅人，不要想着去模仿别人的文旅盘，因为你的未来绝对不是他的未来。

文旅商街的未来：破界融合追需求

文旅商街的未来，不是商业的未来，而是需求的未来。在国内国际双循环相互促进的新发展格局，和文旅融合的背景下，文旅商街将面临新的发展趋势：

01 市场下沉，向三四线城市、县镇集聚

一方面，文旅商业街区并不是一个纯文旅项目或者文旅配套，除了满足游客需求，还需要满足城市居民的休闲 娱乐 需求。随着消费升级，下沉市场的消费水平也在快速增长，换言之，三四线城市、县镇下沉市场的消费需求亟待满足，文旅街区作为新的消费点将在下沉市场迸发生机。

另一方面，基于文旅产业发展的需要，文旅商街将进一步完善 旅游 供给。当前很多三四线城市的文旅产业依然过度依赖自然风景名胜区、 历史 文化遗产等资源禀赋，文旅商街可作为新的核心吸引物，很多城市也在做尝试，通过改造提升或者新建开发来打造文旅街区。

02 内容创新，主题化、特色化鲜明

文旅商街的发展未来，绝对不是商业发展的未来，也不是单纯场景的未来，而是内容的未来。文旅商街的突破点就在于以前圈内认可常说的商街景区化，但是在景区化的道路上，却很少有人走出一条理想的道路，最后展现的更多的都是主题公园的街区巡游。文旅商街的未来绝对不是加什么？而是融什么？

文旅商业街区作为一个独立的文旅产品，在面对客群快速迭代的消费需求时，主题化、特色化将会更加鲜明，因为缺乏特色的产品，注定难以实现差异化发展，被市场淘汰的风险也更高。事实上，很多的文旅产品都在试图发掘自身的特色，客群定位也需要更加精准，小而美的产品将更加符合文旅融合时代的发展趋势。

03 文化注入，文化与商业兼容

文旅盘中，文旅商街的定位一直都是配套设施。未来，文旅商街需要的不是商业本身，而是一种在基础需求满足的前提下，为游客提供更丰富的精神需求和文化体验。时代的改变，产品的升级，伴随的还有游客需求的升级。深度体验游时代，文旅商业需要更加注重主题文化的提炼和表达，才有可能真正抓住游客的心，激发游客消费的欲望。

文旅商街需要根据文化主题对街区动线、场景设计、情景互动、产品融合、核心吸引物、经营手法等各个方面进行系统性的研究和创作。加强文化注入、文化表达和文化氛围的营造，使得文化与商业兼容，才能真正为文旅商街赋能。

结语

文旅商业街目前仍处于阵痛期，但未来所产生的商业机会，却是一个新的商业蓝海。涉足文旅商街的蓝海区域，需要融合破界融合，自带内容的吸引核，并且不能脱离市场。文旅商街的破界，也是 旅游 的破界，打破传统的固化思维，寻求更高层次的发展，才为市场提供更能满足需求的产品。

商业综合体目前一般意义是指将城市中的商业、办公、酒店、餐饮、会议、娱乐、居住、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合并使各功能之间形成一种相互补充、促进的关系，最终形成一个多功能、多业态的城市综合建筑群。商业综合体是城市扩张到一定阶段的产物，它是商业零售和商业地产融合发展的高级形态。一个现代商贸中心城市尤其是现代国际商都往往都有一批现代化的知名大型商业综合体。 建立综合体评估指标体系。如何判断商业综合体的整体发展水平、辐射能力和吸引能力，这就需要开发建立商业综合体评价指标体系。可以通过自行研究或者委托第三方对综合体指标体系，特别是反映带动力和辐射力的指标展开课题研究，从而补充综合体报表内容，进一步开展试点统计。 出台综合体统计相关专业指标数据认定办法势在必行。通过对商业综合体统计报表数据的提炼，形成完善的专业指标评价方法，补充现有统计制度的缺陷，有助于全面、真实反映社会消费品市场和服务业市场等的发展现状，数据更加全面可靠。

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一、功能组合原则 商业空间的不同区域和不同楼层应该是适应不同消费者群体的，如果商业空间的各个区域和所有楼层提供的服务都是一样，那就有功能单一之嫌，必定会减弱消费者逛商场购物的乐趣。这一点，上海城市综合体设计客户应该都明白。 二、迂回通道原则 所谓迂回通道，并非要将通道设计得如同迷宫一样，而是指减少过长的直线距离，在适当距离做交叉路口的设计，能够让消费者的视野更加开阔，也延长了消费者逛商场购物的时间。只有四通八达如道路网布局一样的动线才会让消费者在选购商品时更加高效和快捷。上海城市综合体设计客户如果想要获得长远发展，必须要重视迂回通道的原则，毕竟商业空间的吸客能力也是城市综合体项目发展情况的重要指标之一。 三、分散布局原则 在此告知上海城市综合体设计客户，分散布局的目的主要是为了让商业空间内每个区域和楼层都有不同风格和功能的项目，如将饮食、休闲、生活日用品等项目分散布局，这样可以保持场内消费者的均匀流动。 四、档次统一原则 场内各楼层应该遵循档次统一的原则，这样能够保证消费者一旦入场，就不会在任何区域中折返，或者是无兴趣走完全全场的现象，以充分挖掘和利用宝贵的客源。

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国内集装箱用于商业的正处于发展阶段，还没有得到民众普遍的认可，部分城市已经将集装箱建筑运用于商业街和旅游景点作为店铺和临时住所。例如深圳的黄贝岭地下的集装箱步行街创意感十足，很多品牌入驻。它的建造是由大小盒子集装箱设计，以黄色为主题，绘画很多动漫小人。很有艺术的集装箱商业综合体。

RTM创格就是口碑非常好的商业综合体的运营商。他们在综合性商业地产项目方面也有成功的运作和操盘。其借助了共享的国际化平台，凝聚了多位国内外商业地产领域的专业人才，形成了独树一帜的全球化视野，建立了不断创新的商业模式，整合了全球优秀的品牌资源，将国际化运营经验及广泛的国际品牌资源引入中国，并结合本土的市场情况，打造符合中国国情的商业综合体、Shopping Mall。

虽然北一环人流比较多，以前却没有啥综合体，特别是梁家巷附件。现在飞大壹号广场建立起来，刚好填补了这一空缺

可以，但有一些限制。 1、靠外墙设置； 2、不能靠近强电磁干扰的区域； 3、疏散门直通室外或安全出口； 4、防水淹。 具体可参考GB50016《建规》、GB50116等.

商业街的发展已经演变到今天很久了。今天商业街之所以出现，证明了他存在的价值和意义。商业街与商业综合体相比可能相对较小，个人认为更贴近生活的，才是最顺应时代发展潮流的。

总能给人带来良好的心情购物心情，这也是商业街的老字号了，而商业综合体的空间维度，容易使人感到疲劳，心生自然。其次，人们认为街道应该是室外的，可以使人们更好地与周围的自然环境接触，商业综合体是室内的，即使空间是被困在立面上的。

我看到了一个有趣的现象。简单地说，商业综合体是一条带盖子的商业街。但我想知道你们是否注意到越来越多的新建筑使封面变得透明或透明。

社区商业街。无论商业综合体还是商业街生存的重点在于体验，说白了就是餐饮、娱乐、康体休闲。商业综合体和商业街的体验是不一样的，也很难替代。

非社区商业街确实以后很难在建了，土地利用率太低，现有的估计也很少有开发商敢于拆了在建，之前貌似有个这样的例子，但是惨不忍睹。

有足够的停车位，标准配置的汽车时代。全天候，不分天气。这是唯一的东西。如果这种复合物可以取代商业街，那么它的天然气就来自这里。而在停车位和所有天气条件不太重要的情况下，更换都会变弱，会出现共存状态。这只是两种不同的商业形式，每个人都有自己的爱好。