银行住房租赁问题研究论文

分析篇周守亮 我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接 内容提要： 房地产业价格波动会对消费行为产生影响， 进而波及到 期和未来的消费。因此， 影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品 我国整体宏观经济。 本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在 从而影响其储蓄和预算决策， 结果便是会 机制； 其次， VAR 模型框架下， 在 通过脉冲响应函数和方差分解的方法， 的决策， 说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速， 直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。 房地产价格的上升会带来显著的 并集中在短期； 最后， 提出了稳定房地产价格的对策。 成本效应， 进而影响到居民消费。因为， 对于租房 关键词： 房地产价格 消费 传导机制 VAR 模型 者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨 作为国民经济支柱产业之一的房地产业， 在我国经济增 从 但是， 近年来房价上涨过快等一系列问题， 紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升， 长中的贡献很大。 由于房地产价格的上涨， 社区物业费， 装 而会使其减少消费。 阻碍了我国宏观经济的健康发展。 尤其是 2009 年， 房地产业 修费， 停车费等水涨船高， 居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出， 从而推动相关地块的地价， 房价快速上升。 如 中 房地产价格的上升会导致企 进而使得生活成本增加。另外， 何遏制房价过快上涨， 已经成为政府和百姓最关心的热点问 业的运营成本的增加， 这里所说的运营成本包括员工生活成 题之一。房地产市场的健康稳定， 不仅仅是一个行业的发展 本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和 房地产的消费能带动其 问题， 更关系到国计民生， 百姓福利。 使用费用， 从而影响企业的经济行为。 他各行业的发展， 这种乘数效应会拉动内需， 从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民， 都是通过贷款的 经济持续、 快速、 稳定的发展。因此， 研究房地产价格波动与 方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业 消费的关系尤为重要。 银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调 控， 贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大 一、 房地产价格波动对消费影响的内在机制 量的货币， 对市场的流动性造成巨大的冲击。 流动性的过剩， 房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济， 其 自 必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候， 中消费是重要渠道之一。 房地产价格波动对消费影响的内在 同样， 如果房 然会收紧腰包减少消费， 而去购买保值的商品。 机制主要有如下几点： 地产价格飞涨超出人们的理性预期， 银行会对风险进行严格 1．财富效应。 房地产价格的波动会对供给者产生财富效 管理， 对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧 应， 具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所 会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性 有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的 约束。 上升进行了再融资， 此时房地产价格的上升直接推动了实际 财富的增加， 扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然 二、 房地产业价格波动对消费影响的实证分析 没有变现， 即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消 有出售或是进行再融资， 但是这种由于房地产价格上升带来 费品零售总额变动率 LSRt①， 由于居民的消费主要受到消费 大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加， 从而扩大 者的收入和财富水平的影响， 因此， 本文的解释变量除了选 了边际消费倾向。 而且， 由于房地产价格的上涨， 居民也会对 择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可 未来的产生一个良好的预期， 增加当期消费。 支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言， 房地产价格的波动会对需 季度的数据为样本， 来分析房地产价格波动对消费的影响。 求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大， 截至 2．模型建立。建立计量模型之前， 必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当 稳性， 如果数据是平稳的， 则可以直接进行最小二乘估计； 如 中， 大部分对房地产品具有刚性需求。 对于租房者来说， 房地 果数据非平稳， 则需检验各变量之间是否存在协整关系。结 产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本， 从而引起租 果表明各变量的是非平稳的， 而对序列的一阶差分以后是平 金的上升， 进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效 协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关 应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者， 稳的。 系， 其基本思想是： 如果两个 （或两个以上） 的时间序列是非 房地产价格的上涨， 会增加还款压力， 从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数 （上年同期 ＝100 减 100 ） 来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的， 但它们的某种线性组合却表现出平稳性， 则这些变 量之间存在长期稳定性， 即协整关系。由于本文建立的系统 包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方 法。根据赤池信息准则 （AIC 和施瓦茨准则 ） 确定由 ） （SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系， 并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ， ） 在整个 10 期的方差分解中， 社会消费品零售总额变动率 自身的滞后影响最大， 这说明社会消费品零售总额变动率有 很强的惯性， 并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大 一部分的生活必需品的消费。 在收入和房价波动两个自变量 当中， 收入波动的对消费影响增加最快， 从第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳 定， 2．5％左右。 为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表 从各变量之间的协整关系我们可以看出， 城市人均可支 配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响， 而房 地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。 当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时， 社会消 费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点； 而当房地产价格 增长率上升 1 个百分点时， 社会消费品零售总额下降 1．211 并 个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响， 且弹性系数大于 1； 而房地产价格的波动对消费行为的影响 也非常明显， 当房价上涨过快时， 居民为了购买房子而节衣 缩食， 减少当前的消费支出， 且这种减少当前的消费而增加 未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应 和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉 冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内 生变量当前和未来取值的影响， 通过对解释变量的方差进行 分解， 提供在每一解释变量的方差中， 其他解释变量所能解 释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要 性。 脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。 收 入的波动是消费变动的先导因素， 而房价的波动对消费的影 响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的 顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲 （图 1 ， ） 社会消费品 响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费 零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。 品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应， 且响 应速度比较块， 几乎在第 2 个季度就达到了最大值， 并且衰 减的速度也比较慢， 一直延续到 7 期之后。房地产价格的波 动不会对消费造成长期的影响， 主要是因为居民已经将房地 产价格的波动消化， 并且理性预期房地产价格的未来波动。 为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性， 本 文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出 （表 三、 结论与对策建议根据实证研究结果， 房地产价格波动分别与消费之间具 房地产价格的上涨会迅速降低居民消费 有长期的均衡关系。 支出， 从而有悖于我国目前扩大内需， 维持经济稳定增长的 基本方针。因此， 控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种 房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因 途径。另外， 此， 房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大， 对于目前稳 定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。 保障性住房的增加， 一方面会 促进商品房市场的竞争， 降低均衡价格； 另一方面会迅速释放 居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消 费， 从而扩大内需， 带动我国国民经济持续、 稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双 重特性。 由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的 预期， 选择房地产投资。 因此， 政府和央行应采取稳健的货币 政策和财政政策， 影响汇率， 利率和通货膨胀的预期， 进而改 变资源配置， 降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府 积极配合下， 通过贷款利率和税率的变化， 对自住性消费和 投机性消费进行差别化。 完善商品房预售制度。 规范发展二 手房市场， 倡导住房租赁消费， 盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序， 严格房地产企业市场准 入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法， 抑制 土地价格的过快上涨。 依法查处闲置、 囤积土地房源， 捂盘惜 售， 哄抬房价等违法违规行为。 参考文献： 〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京： 清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调 发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3） 〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展 的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的 实证检验〔J〕．经济问题，2007（7） 〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实 的影响分析—— 践，2009（8） （作者单位： 东北财经大学 ） 图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中， 横轴表示冲击作用的滞后期间数 （单位： 季度 ， ） 纵轴表示社会消费品零售总额变动率， 实线表示分别表示社会消费品零售总额变 动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。

下文仅供参考，真正的论文必须有来自本人的见解和思路，别人的观点和思路对于当事人只有参考的意义否则任何人都写不出真正的好论文。央行房贷政策的金融学分析近年来，我国房地产过热现象日显突出，且势头不减。持续不断的升温加重了人们对房地产业危机的担心，也引起了决策层的高度重视。2003年以来，中央银行多次出台相应政策，试图遏制潜在的泡沫和可能由此引发的危机。其中相距最近的两次是2004年10月29日和2005年3月17的房贷利率调整，期间不足5个月，可见央行对这一问题的重视，同时也反映出央行对过往政策效果的不满意。事实上，央行当前房地产政策效果确实存在一定问题，2004年10月的政策出台虽短暂地抑制了一下房价上涨趋势，但很快就失去预期作用，同年的一份国务院发展研究中心市场经济研究所的报告就指出，2004年的房产价格平均涨幅远高于上年度。而2005年的这次调整也没有像人们预期的那样控制住房产价格的上涨，同年7月份国家统计局的一份统计数据表明，全国住房平均价格比上年同期上涨近10%。尽管同年9月份以后陆续传来房价开始下跌的消息，但只是暂时的，截至到2006年底的数据证明了央行一系列政策的失效性。一、当前我国中央银行房贷政策的特点1、形成以住房贷款利率为主要工具的政策体系纵观当前央行应对房地产过热现象的政策取向不难看出，利率手段是政策体系的核心内容，中央银行几次调整都集中在利率工具上，只有2005年3月17日的调整涉及了一项利率以外的头寸——住房贷款首付率。而利率调整的主要做法就是提高房贷利率，试图通过利率的杠杆作用来提高房地产业参与者的资金成本，从而达到抑制产业过热的目的。2、调整次数频繁，步伐平缓从近年中央银行出台相关政策的频率来看，2003年以后政策间的时间间距普遍偏短；而从每次调整的步伐看，又明显呈现出稳定、平缓的特征。这一方面体现出决策者的迫切心情，同时也反映出决策者的谨慎态度。尤其在调整步伐方面，他们没有采取激进的方式来应对当前的房地产热度，而是稳扎稳打、步步为营。2004年10月的加息措施主要针对存贷款的基准利率（上调），自营性个人住房贷款利率和个人住房公积金贷款利率的上浮幅度则相对较小，从中可以看出央行政策似乎更注重指导性和示范性。2005年3月17日的调整比上一回更进一步，明确地将住房贷款利率上调个百分点，住房贷款基准利率也相应上浮，但步伐不大，形成了以稳定、平缓为主要特征的政策机制。3、房贷利率与一般贷款利率水平逐步趋同，灵活性逐渐增大2004年之前，中央银行的房贷政策强调优惠特征，即实行低于普通工商企业贷款的利率水平，2005年3月的政策调整则实现了贷款基准利率的并轨，以及实施水平的趋同。同时，在政策灵活性方面也有了很大改善，过去商业银行发放住房贷款的利率调整受到严格的档位限制，而新的房贷政策只设定利率下限，将上浮权限全部交给商业银行掌控，基本实现了房贷利率市场化的必要条件。二、当前央行房贷政策存在的问题从传统的经济学理论看，人民银行当前的房贷政策并无不妥之处——利率的提高势必增加了房产购买者、房地产开发商的资金成本，从而降低过热的需求欲望，使均衡价格降低，进而抑制膨胀的房地产投资预期，同时也能够通过加大投机者的融资难度和融资成本，达到打击房地产投机商的炒作企图，实现全面地抑制过热现象可能带来的严重后果。同时，利率的提高也可以向整个经济社会传递一种政策导向信息，并通过信息的示范效应来控制潜在的宏观经济升温的问题。但现实情况是政策指向并没有在实际经济活动得到充分体现，反倒是逆政策倾向越发突出（尤其是2003年——2005年3月政策调整前这段时间最为典型，）。而且房价走高的问题已不再是个别地区的问题，而是全国性的、大面积的现象。为何这样一项几乎完全符合传统经济学原理的政策却在现实中受到无情的打击呢？有些学者将矛头指向市场，甚至是市场参与者，将问题归罪于参与者的非理性市场行为。应该说，这样的指责也许有一定的道理，但对解决眼前问题意义不大。根据现代有效市场理论，即便是那些根据严格的经济学假设界定出的效率低下市场（甚至是无效率的市场）中，相信市场仍是首要的（市场缺乏效率并不影响有效市场假设），除非掌握确切的信息，否则不要轻易断定市场是错误的（Aswath Damodaran）。因此，将目光转回到政策机理与理论逻辑本身上来，仔细分析政策本身的问题也许才是当务之急。从当代金融学理论和观点来看，当前央行放贷政策效应之所以未能达到预期主要由以下几点原因：1、对房地产价格的均衡状态的理解有误表面上看提高房贷利率可以通过提高购房者成本来降低房地产需求（打破原来均衡，建立新的均衡），在供给不变的状态下降低房地产的均衡价格，进而降低投机者的利润率，使部分投机商退出该市场，实现抑制房地产业过热的问题。这是传统经济学的经典理论，并且对一般房产消费者是有效的，因为房产对一般消费者是消费品（商品），然而这种做法对投机者来说却是无效的，因为房产对他们来说不是商品而是资产，是投资对象。根据现代资本资产定价理论（CAPM），决定资产均衡价格的因素不是商品的供求均衡，而是资产的风险与预期收益之间的均衡，*因此任何试图通过供求均衡机制来实现抑制房地产投机商投机欲望的努力都不可能达到预期效果。将上述理论与MM定理有机结合，我们可以得出这样的结论，一项资产的融资成本不取决于其来源，而只取决于其运用，也就是说，是一个资产的融资成本由投资(机）者对该项目的盈利预期收益#决定的，而不是融资成本决定投资（机）预期收益。只要投资（机）者对房地产的升值预期不改变，简单地改变融资成本不会使投机欲望得到遏制，这也正是当前央行政策几乎失效的主要原因所在。※即使换一个角度，如果我们把房地产看作是投机者的一项期权的话，当前中国房地产业中的投机者无疑将房地产价值做成了一项房地产价格指数的看涨期权，从这个意义上讲，利率的提高实际上提升该期权的内在价值，加上整个市场看好未来房产价格所带来的时间价值，房价不降反升也是再正常不过的了。2、政策对象界定不清，真实需求受到冲击作为政策体系的主要内容之一，政策对象的确定至关重要。房地产过热很大程度上是由于房地产投机造成的，因而遏止投机态势作为央行政策的主要部分是对的，但是如何遏止没有在央行的政策中得到很好的体现。已经出台的央行政策体系对对象的界定似乎存在问题，主要表现在未能有效区分真实需求与投机者需求，结果是，每次央行政策一出台，首先感到不安（甚至是失望）的不是投机商，而是出于真实需求的潜在普通购房者，这些人（绝大多数是工薪阶层，迫切需要解决住房问题）往往是几年前就开始设计购房方案，好不容易根据自身能力和市场状况（主要是由放贷利率构成的后期成本）准备开始实施方案了，利率一提高，成本立刻上升了，于是不得不推迟已经制定好购房计划。而这些潜在真实需求一方面沉淀下来，进一步加大了投机者对未来房地产市场预期值，反而刺激投机需求的膨胀，进而推动了新一轮过热的冲击；另一方面，一部分退出的购买力会转向房屋租赁市场，使房地产投资商现实的利益得到及时满足，同样会增加市场对房地产业看好的预期。3、政策头寸单一，忽略了头寸矢量可能带来的溢出效应目前我国中央银行放贷政策体系中，利率几乎是唯一头寸手段，但以头寸体系的最大弊端就是政策效果的可控程度下降，而且容易带来相应负面效应。现代金融理论认为，头寸是矢量，可以多维分解，产生多向头寸向量，从而发挥多种作用。如果我们把央行放贷政策中的利率工具视为一项头寸的话，它也可以分解成许多向量，从而带来一些可能意想不到的溢出效应。首先，从宏观经济的角度看，提高利率水平相当于做空购房者的购买能力，而住房购买力可能是当前我国宏观经济内需中最主要的推动力了，因而做空住房购买力相当于做空内需，同时做多了国民经济发展对对外贸易的依赖，这与我国的长期经济目标（包括利率市场化和汇率逐步放开）是相悖的。其次，从转型经济的客观需求看，“城市化”是未来中国经济发展的必经之路，“城市化”本身也可以带动经济社会的基础设施建设。而做空房地产业，某种意义上也在做空上述目标。除此之外，做空地产还可能意味着做多商业银行的贷款渠道（因为商业银行要生存，就必须保证必要的盈利，相对安全的房贷被做空后势必会寻求新的贷款渠道），而被做多的贷款渠道若不能做到比房贷更安全的话，做多贷款渠道的同时也会做多商业银行不良资产；做空地产还意味着做多房地产投机商对境外资金和非银行金融机构资金的需求，结果必然是做多投机商绕开央行管制动机，同样应该引起重视。（实际上近年来已经出现了信托资金为房地产业融资的现象，客观上增加了中央银行的监管难度。）三、对策建议1、央行政策必须与税收政策相配合根据现代资产定价理论和MM原理，贷款利率不能改变一个项目的预期收益和风险，实际上就是不能改变一个项目的价值，这个价值是时间价值的概念，也就是说，投资者往往根据他对市场的预期来推断项目的现值，在现值明确的情况下，决定投资者投资欲望的主要因素是内部收益率。当内部收益率高于他的机会收益率时，投资者当然会选择继续投资；而当内部收益率低于机会收益率的话，投资者才会放弃原有的投资预期。根据这一道理，抑制房地产过热的有效手段之一应该是税收政策。开征房产税可以降低投资者投资项目现值，从而使其内部收益率相应下降，一旦下降到机会收益率水平之下时，投资者自然会放弃投机项目。开征房产税与提高贷款利率的最大不同也恰于此：前者改变了投资者的预期收益。◆从另一个角度看，如果我们把房地产看作是获得宏观经济发展所带来的价值的实物期权的话，房地产的投资相当于购买了一项买方期权（周洛华，2005），而开征房地产税则相当于这个买方期权的分红，支持有期权而不持有标的物就会失去分红的机会，从而使期权的价值下降；同时实物房产的持有人还要承担这些税收，成本却在上升，因此房地产这项实物期权的价值就会更低了。2、丰富政策工具，有效界定目标对象从当前央行政策工具的种类来看，品种单一是一个突出的问题，单纯依靠利率的杠杆作用，非但不能改变房地产投机商的预期收益，反而会使房地产的真实需求受到打压，尽管央行不止一次出面解释“调整不是针对老百姓”，但市场听不懂解释，它只能所做出的反应真实地将单一工具的弊端暴露出来。要解决上述问题，一条很重要的途径就是丰富政策工具。利率工具的主要作用范围是银行融资渠道，这条通道的特征之一就是无偏性，即不区分作用的对象，如何保护房地产真实需求，不妨借鉴一下香港经验，即建立房地产基金，一方面利用基金的杠杆作用丰富央行政策渠道，另一方面，则可以通过基金的倾向性来缓解因提高利率而给真实需求带来的冲击。 3、建立多头寸政策体系政策手段头寸单一的直接后果是结果的不确定性和不可控性，根据有价证券复制理论，任何一项政策都可以利用现有工具进行复制，而对复制品的解剖分析则可以使人们较为清楚地看到政策的头寸体系与目标的一致程度。而一旦发现复制因子与目标相悖的现象时，应建立相应头寸克服因子中的负面因素。因此要想实现政策目标，往往需要多种头寸相互配合，仅以利率头寸作为政策手段的体系在现代金融市场上是很难见效的。从目前我国的实际情况看，依靠单一货币政策手段来抑制房地产过热现象的难度相当大，整个外部环境还不够成熟，税收政策的滞后、土地制度的陈旧、土地市场的不完善，监管体系的低效性与漏洞，以及人民币升值压力等，有这些因素所转化而成的头寸都有可能对过热产生影响，同时也都有可能与货币政策相互作用，因此在制定货币政策手段时，必须与这些头寸配合使用，并不断根据实际情况作出相应的头寸调整，只有这样才能使房地产与整个国民经济协调发展。

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