投资学社会调查研究报告论文

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大学经常要写社会实践调研报告，那调研报告怎么写呢?下文是我为大家整理的关于社会实践调研论文3000字的范文，欢迎大家阅读参考!

摘要：社会是一所更能锻炼人的综合性大学，只有正确的引导我们深入社会，了解社会，服务于社会，投身到社会实践中去，才能使我们发现自身的不足，为今后走出校门，踏进社会创造良好的条件;才能使我们学有所用，在实践中成才，在服务中成长，并有效的为社会服务，体现大学生的自身价值。今后的工作中，是在过去社会实践活动经验的基础上，不断拓展社会实践活动范围，挖掘实践活动培养人才的潜力，坚持社会实践与了解国情，服务社会相结合，为国家与社会的全面发展出谋划策。

大学是一个小社会，步入大学就等于步入半个社会。我们不再是象牙塔里不能受风吹雨打的花朵，通过社会实践的磨练，我们深深地认识到社会实践是一笔财富。社会是一所更能锻炼人的综合性大学，只有正确的引导我们深入社会，了解社会，服务于社会，投身到社会实践中去，才能使我们发现自身的不足，为今后走出校门，踏进社会创造良好的条件;才能使我们学有所用，在实践中成才，在服务中成长，并有效的为社会服务，体现大学生的自身价值。今后的工作中，是在过去社会实践活动经验的基础上，不断拓展社会实践活动范围，挖掘实践活动培养人才的潜力，坚持社会实践与了解国情，服务社会相结合，为国家与社会的全面发展出谋划策。坚持社会实践与专业特点相结合，为地方经济的发展贡献力量为社会创造了新的财富。

作为大学生，我们要了解社会，深入基层，深刻地学习党和国家的方针政策，学习三个代表，实践三个代表，为促进我国国民经济的发展和中华民族的伟大复兴作出应有的贡献。此次实践之行，是系科给了我学习实践的机会，是系科给了我们极大的支持和信任，我们作为国家的后继力量，只有懂得全面的发展自己，把理论与实际相结合，才能更好地投入到祖国的建设中去，才能对得起养育我们教育我们影响我们的祖国。

社会实践活动给生活在都市象牙塔中的大学生们提供了广泛接触基层、了解基层的机会。深入基层,同基层领导谈心交流，思想碰撞出了新的火花。从中学到了很多书本上学不到的东西，汲取了丰富的营养，理解了“从群众中来，到群众中去”的真正涵义，认识到只有到实践中去、到基层中去，把个人的命运同社会、同国家的命运联系起来，才是青年成长成才的正确之路。

“艰辛知人生，实践长才干”。通过开展丰富多彩的社会实践活动，使我逐步了解了社会，开阔了视野，增长了才干，并在社会实践活动中认清了自己的位置，发现了自己的不足，对自身价值能够进行客观评价。这在无形中使我对自己有一个正确的定位，增强了我努力学习的信心和毅力。我是一名大三学生，即将走上社会，更应该提早走进社会、认识社会、适应社会。

“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”。社会实践使同学们找到了理论与实践的最佳结合点。尤其是我们学生，只重视理论学习，忽视实践环节，往往在实际工作岗位上发挥的不很理想。通过实践所学的专业理论知识得到巩固和提高。就是紧密结合自身专业特色，在实践中检验自己的知识和水平。通过实践，原来理论上模糊和印象不深的得到了巩固，原先理论上欠缺的在实践环节中得到补偿，加深了对基本原理的理解和消化“天将降大任于斯人也。必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤„„”。 在短短三天的实践活动中，汗水淋湿了我们的衣裤，泪水模糊了我们的眼睛。但我们选择了坚持。我们把淮师人永争第一的精神带去了社区，把淮师学子的优秀品质和良好的精神风貌体现得淋漓尽致。在社区人民的心底留下了美丽的印象。七月，我们走进火热社会，用汗和泪谱写一曲壮丽的青春之歌。这是爱的奉献，这是我们的无悔选择。七月，我们撒播希望，同时拥抱丰收，就如新世纪的第一缕曙光，我们的暑期社会实践曙光城也给社区留下了光辉灿烂的一笔。

学生素质教育,加强和改进青年学生思想政治工作，引导学生健康成长成才的重要举措，作为培养和提高学生实践、创新和创业能力的重要途径，一直来深受学校的高度重视。社会实践活动一直被视为高校培养德、智、体、美、劳全面发展的跨世纪优秀人才的重要途径。寒假期间社会实践活动是学校教育向课堂外的一种延伸，也是推进素质教育进程的重要手段。它有助于当代大学生接触社会，了解社会。同时，实践也是大学生学习知识、锻炼才干的有效途径，更是大学生服务社会、回报社会的一种良好形式。多年来，社会实践活动已在我校蔚然成风。

这个假期我没有选择自己所学的专业去实践，而是在一个亲戚开的店里帮忙，过的十分充实。在此次实践过程中我学到在书本中学不到的知识，它让你开阔视野、了解社会、深入生活、回味无穷。也对自己一直十分想了解的电脑知识有了更进一步的深入。社会实践作为广大青年学生接触社会、了解国情、服务大众的重要形式，对于青年学生的成长、成才有着极为重要的作用。

这次假期实践我以“善用知识，增加社会经验，提高实践能力，丰富假期生活”为宗旨，利用假期参加有意义的社会实践活动，接触社会，了解社会，从社会实践中检验自我。这次的社会实践收获不少。我认为以下四点是在实践中缺少的。

一.在社会上要善于与别人沟通。经过一段时间的工作让我认识更多的人。如何与别人沟通好，这门技术是需要长期的练习。以前工作的机会不多，使我与别人对话时不会应变，会使谈话时有冷场，这是很尴尬的。与同事的沟通也同等重要。人在社会中都会融入社会这个团体中，人与人之间合力去做事，使其做事的过程中更加融洽，更事半功倍。别人给你的意见，你要听取、耐心、虚心地接受。

二.在社会中要有自信。自信不是麻木的自夸，而是对自己的能力做出肯定。在多次的接触顾客中，我明白了自信的重要性。你没有社会工作经验没有关系。重要的是你的能力不比别人差。社会工作经验也是积累出来的，没有第一次又何来第二、第三次呢?有自信使你更有活力更有精神。

三.在社会中要克服自己胆怯的心态。开始放假的时候，知道要打假期工时，自己就害怕了。自己觉得困难挺多的，自己的社会经验缺乏，学历不足等种种原因使自己觉得很渺小，自己懦弱就这样表露出来。几次的尝试就是为克服自己内心的恐惧。如哥哥所说的“在社会中你要学会厚脸皮，不怕别人的态度如何的恶劣，也要轻松应付，大胆与人对话，工作时间长了你自然就不怕了。”其实有谁一生下来就什么都会的，小时候天不怕地不怕，尝试过吃了亏就害怕，当你克服心理的障碍，那一切都变得容易解决了。战胜自我，只有征服自己才能征服世界。有勇气面对是关键，如某个名人所说：“勇气通往天堂，怯懦通往地狱。”

四.工作中不断地丰富知识。知识犹如人体血液。人缺少了血液，身体就会衰弱，人缺少了知识，头脑就要枯竭。

这次亲身体验让我有了深刻感触，这不仅是一次实践，还是一次人生经历，是一生宝贵的财富。在今后我要参加更多的社会实践，磨练自己的同时让自己认识的更多，使自己未踏入社会就已体会社会更多方面。

大学是一个教育我、培养我、磨练我的圣地，我为我能在此生活而倍感荣幸。社会是一个很好的锻炼基地，能将学校学的知识联系于社会。实践是学生接触社会，了解社会，服务社会，运用所学知识实践自我的最好途径。亲身实践，而不是闭门造车。实现了从理论到实践再到理论的飞跃。增强了认识问题，分析问题，解决问题的能力。为认识社会，了解社会，步入社会打下了良好的基础。

一、概述：

近年来，随着改革开放和“科教兴国”方略的实施，我国农村中小学所取得的成绩是众所周知，有目共睹的。特别是党的十七大以后，我国农村教育事业驶入了又好又快科学发展的健康轨道。目前，在我国农村普遍实施了根本意义上的九年义务教育免费机制，不仅巩固和加强了农村义务教育“普九”成果，同时还促进了社会主义新农村与和谐社会的创建进程。

然而，由于受传统教育的束缚和影响，长期以来，我国农村教育结构单一，职业教育和成人教育薄弱，应试教育积重难返，一些地方往往把升学率作为评价教育工作近乎唯一的目标，致使农村教育与当地生产和群众生活脱节，忽略了学生创新意识和创新能力培养。长此以往，必将影响国民整体素质的提高。

农村中小学教育所存在的一系列问题逐步浮出水面，并且已经成为制约我国农村经济、社会发展的巨大障碍。为此，笔者对所在的滨州市滨城区堡集镇农村义务教育现状进行了较为深入的调查。

二、调查方式

我们选择了访谈和问卷相结合的调查方式。问卷式调查用于收集标准化的定量资料，访谈式调查用于收集非标准化的无结构的定性资料。通过调查，得到丰富的、个性化的信息。然后经过归纳、分析、综合、整理，得出带有规律性的结论。本次调查我们重点采用访谈法，正是想通过这种面对面的交谈的方式，探询我镇农村义务教育的现状，共谋改进我镇义务教育的大计。

在访谈人群选择上，我们依据典型性、广泛性原则，采取发散的方式，寻找可以影响到乡村义务教育的各大主体，分别和一部分学生、教师、家长等进行了访谈。

三、农村中小学教育现状及成因分析：

通过访谈和问卷调查，经过分析整理，我们概括出了我镇义务教育的现状如下：

现状一：教育经费严重短缺

农村中小学教育教学资源的严重短缺首先体现在教育经费的严重不足。最近几年，国家对教育的投入仅占gdp 2%的比例。就这2%而言，绝大部分都投入到了高等教育和城市中小学教育中，等到本来就十分有限的经费到了区、县、镇一级教育行政部门手中，他们中的一些好大喜功者却充分利用这一经费，在城区大兴“示范校”、“窗口校”，不遗余力地标榜个人政绩。笔者在一篇教育调研报告中看到了一个仅有60万人口的小县，不顾百姓的反对，不惜斥资近亿元将原本就修建得相当不错的一所重点中学易地重建。这般层层卡扣，最后到达农村中小学尤其是义务教育学校的几乎是微乎其微。

由于教育经费的严重短缺，加之某些教育官员的政绩膨胀，农村中小学基础教育教学设施缺乏、落后，造成正常的教学活动无法开展，音体美劳等不少课程都因教学设施的缺乏而无法保证教学任务的完成，所谓现代化的教育设施也是绣花枕头，成了摆设。由于信息渠道不畅，能熟练或基本熟练使用电脑的不足半数，远程教育资源的共享成为了梦想。

现状二：师资力量薄弱

笔者所处的乡镇，六处完全小学中，除了中心小学师资力量相对较为雄厚一点外，其他小学，没有几个是个正规中等师范学校毕业的，几乎是清一色的“民转公”。他们中只有极少数受过专业培训，大部分是凭借自己日积月累的教学经验开展工作的，相当一部分教师教法陈旧、观念落后。教师队伍整体存在着年龄偏大、知识结构老化、知识面窄的问题。通过查阅所在乡镇的教师档案资料，发现全镇中小学教师平均年龄47岁，其中，50岁以上占。不仅年龄老化，而且学历偏低，知识结构老化，教育观念落后，教学方法陈旧。六处小学中，市、区级学科带头人、教学能手几乎为零;初中学校，稍有改观。面对新形势下的素质教育，面对改革后的义务教育新课程，他们往往显得力不从心。试想，这样一支队伍担负着我镇中小学教育教学、人才培养和教育改革的繁重而艰巨的任务，谈何容易?!

造成农村中小学师资力量薄弱的原因是多方面的，最主要的原因是受经济发展水平和事业人员编制的制约，难以注入“新鲜血液”，使得一些学校不得不临时招聘代课教师，以解燃眉之急。

现状三：应试色彩浓郁，师生不堪重负。

“考、考、考教师的法宝，分、分、分学生的命根”。数十年来，农村中小学教师一直无法走出这一应试教育的怪圈，究其原因是一些区、县、镇级教育行政管理部门在学年末，拿中考升学率、非毕业班优秀率、合格率，统一排位，排位的名次、学生成绩的好坏，直接关系到老师的晋级加薪。于是乎老师们也顾不了“千呼万唤始出来的素质教育”，一味汗水加时间，有道是：“不管黑猫白猫，考得高分就是好猫”。笔者所在地是一处偏僻的农村小镇，老师们早晨5：30天蒙蒙亮，就要早起跟班辅导，晚上初中部的老师还要辅导到9：30。一天下来，师生心力交瘁，苦不堪言。

现状四：德育教育令人堪忧。

重智育轻德育是农村中小学教育教学中存在的普遍现象。在一些学校，有的老师可以公开容忍成绩优秀的学生犯错误，少数学生家长在自己孩子与同龄孩子发生冲突时，竟然给予纵容和支持。不少学生心理欠缺甚至扭曲，打群架、偷财物、出入网吧、集结团伙、侮辱师生等现象绝无仅有。记得不久前有报道称：某地某校发生了震惊全国的中学生“灭门惨案”。由此可见，造成一些农村中小学生法制观念淡薄，道德品质败坏的主要原因是学校、家庭、社会都没有对之引起足够的重视。尤其是学校德育教育的严重缺失。

现状五：升学无望，就业无路，致富无术。

农村学生“升学无望，就业无路，致富无术”是农村教育的主要症结。据有关统计资料，全国大部分农村地区初高中毕业生中60%以上要回到农村，尤其是农业地区和中西部地区这一比例更高，达到80%以上。这些学生大多返乡务农或外出打工。但农村普通初中教育，尤其是课程设置、教材编写与农业生产经营、城乡经济发展实际需要相脱节，学到的基础文化课，就连劳动技能课也都解决不了很多农村产业技术与经营管理问题。毕业后的农村青年不能尽快融入到当地的经济建设中，造成农村劳动力的巨大浪费和盲目流动。一些初中毕业后不能升入重点高中的孩子，宁可融入了滚滚打工洪流，也不愿到职成教育学校学习深造。因而出现了“升学无望，就业无路，致富无术”的教育怪圈。

现状六：“国有民办”教育举步维艰，学生家长选择处于两难

笔者所处的滨城区堡集镇，受当地经济发展水平的制约，几年前，一所由多方筹措资金、集九年教育于一体的“国有民办”实验学校应运而生了。这所学校，办学经费和教师工资全部是“公办”性质，并且整合了全镇最优秀的师资资源，全部充实到了实验学校。而收费标准则是“私立”性质的，导致原本并不富裕的当地农民家庭更加不堪重负，为了给予子女较好的受教育机会，而又别无选择。纵然，这所学校在一定时期受到了应有的关注，也取得了较为突出的办学效益。然而，举债千万元办学基础上的高收费教育，一方面给义务教育学校和学生、家长造成了人为的不公平，加重了当地百姓的经济负担;另一方面也恶意争夺了那些名副其实的民办学校的教育资源，限制或者扼杀了真正意义上的民办学校的生存和发展。在国家强制施行义务教育的今天，暴露出了这类所谓民办教育的种种问题。

农村家长往往为了让孩子能够得到高质量的教育，学更多的知识，走出农村，而将孩子们送入学费昂贵的私立学校学习，放弃收费较低甚至免费的公办学校。从而得知，国家支持农村的大量教育经费，并没有从实际意义上给广大农民减轻负担，反而使他们中一部分家庭的实际负担较往日大大加重了。恐怕，这就是问题的症结所在。

由于农村学校的公用经费拨付不够及时到位，致使很多农村学校向学生家长等私人借款维持学校的正常运作。据调查，笔者所在的乡镇实验学校，截至目前，尚有1600多万元的不同债务。可见，农村学校尤其是“国有民办”学校的负债累累，将严重阻碍农村教育的又好又快科学发展。

面对两种性质的学校，面对两种相差悬殊的教育质量，面对掌上明珠的儿女和捉襟见肘的家庭境况，望子成龙、望女成凤的家长们处于两难境地。那就是，如果读免费的公办学校，家长将无经济负担，但由于本乡镇最优质的师资被强行抽调到“国有民办”实验学校，因此孩子要付出自己的前程;如果读“国有民办”实验学校，孩子得到较为优质的教育，但家长要却付出具大的牺牲。这种两难境地，正是目前农村教育的困境。随着义务教育保障机制的逐步完善，随着素质教育的不断推进，尤其是中考制度的改革，象笔者家乡这样的“民办” 学校面临的冲击和生存的风险与日俱增。

现状七：初中学生流失现象死灰复燃

除学生家庭经济困难这一主要客观原因外，还有教师敬业精神差、教学理念落后、教学方法陈旧、教学质量低下等，也是导致学生厌学进而流失的一些主要原因。近年来各级政府及教育主管部门为了引进和稳定人才普遍重视了提高教师待遇，却往往放松了对教师的思想教育工作，教师为人师表、爱岗敬业、无私奉献意识淡薄，追逐个人名利、动辄跳槽厌教的现象时有发生。

教师厌教的表现不仅不利于良好校风的建立，同时也是导致学生厌学之风的重要诱因之一。家长们认为孩子升学无望，纷纷通过各种关系把孩子转到区直学校就读，家庭条件较差的便索性让孩子辍学。

四、改变农村教育现状的策略

根据调查的情况，笔者建议，为改变农村教育现状，应当采取以下策略：

对策一：加大农村教育资源的投入，最大限度地改变农村教育资源不足的状况。首先要把教育经费的挪用作为重点抓，把有限的教育资源用到实处。迅速成立一个调查小组，查清农村中小学的负债状况以及教师的工资待遇落实情况，对因负债建校舍的，要通过财政拨款支付，使学校能较好地运转;其次完善对农村教育投资的监督机制，严防中间环节的克、挪、卡、要，确保专款专用，并且还要力保各校将有限的经费用在刀刃上，从而逐步完善以县为主的义务教育经费保障机制。

对策二：全面提升农村中小学教师整体的综合素质。加大师资培训力度，促进教师专业成长。清退或分流不合格教师，招收有大专学历的毕业生回乡任教，同时对教师的福利等问题要根据实际给予改善。完善农村教育资源尤其师资资源配置，促进农村教育的公平正义。

对策三：彻底摆脱应试教育的桎梏，在为学生“减负”的同时也要为教师“减负”。在我国大部分农村中小学，由于受现代企业制度的影响，曾经风靡一时的推行所谓的“末位淘汰”机制，广大农村教师因担心自己本就来之不易的“铁饭碗”砸在质量上、丢在“末位”上，不惜起早贪黑长时间同学生泡在一起，致使应试教育愈演愈烈，一些学生由此产生厌学、逃学的现象。有的教师生怕下岗，便以透支身体健康为代价，长期自主加压，延长工作时间，更有甚者造成了严重的心理障碍。据调查，在农村中小学教师中由于担心教学质量而整日吃不好睡不香者大有人在，尤以45岁左右中年教师最为突出。此外，在农村中小学教师队伍中，有相当一部分是“半边户”(夫妻只有一人有固定工作)由于工作压力大，家庭负担重，个人收入有限，他们往往身心俱疲。我们各级教育行政部门要在农村中小学教师身上大力弘扬人文精神，落实人文关怀，不遗余力地为他们减轻工作压力，消除心理障碍，为在广大农村全面推行素质教育铺平道路。

对策四：坚持德育为首的教育方针，促进学生健康个性和谐发展。

加强和改进农村中小学学生德育工作，首先要把握好中小学教育阶段青少年身心成长发育的特点，把握好不同学生个体的个性心理特征和思想、学业基础，从而有的放矢的对他们进行道德情操、心理品质和行为习惯的养成教育，帮助他们树立科学的人生观、世界观、价值观，确立健康向上的人生目标。抓紧这时期的德育工作，将对他们一生的发展起到至关重要的作用。但当前社会生活发生着复杂而深刻的变化，传统的世界观、人生观、价值观、伦理道德观正受到商品经济大潮的不断冲击，致使现阶段农村中小学德育工作一时无所适从。因此，我们的德育教育必须全面贯彻党的教育方针，并有机结合传统美德，把握新时代特点，把德育工作摆在素质教育的首要位置，贯穿于教育教学的各个环节，要把弘扬和培育民族精神作为思想道德建设极为重要的任务，纳入教育的全过程。要把爱国主义教育、革命传统教育、中华传统美德教育和民主法制教育有机统一于教材之中，积极改进教育教学方法和形式，把传授知识、训练技能、培养创新精神和养成良好的行为习惯结合起来。努力营造出宽松、和谐、愉悦的“三位一体”德育教育环境，为培育德、智、体、美、劳等全面发展的社会主义事业接班人奠定良好的基础。

对策五：深化教育改革，彻底改变农村学生“升学无望，就业无路，致富无术”的局面。农村中小学教育要与农村实际相结合。国家要着力改革农村中小学课程，设置一些体现农村教育特点的实用性课程，使之在提高农村人口整体素质的同时还能更好地为农村经济、社会发展服务。

对策六：针对我镇“国有民办”实验学校举债办学、举步维艰，而且对义务教育公办学校冲击较大，造成教育资源配置不公的状况，建议上级主管部门在充分征求广大师生和学生家长意见的基础上，依法进行收购，恢复公办学校的名分，并且将优质的师资资源与另外几所义务教育中小学进行平衡的基础上重新整合，分期偿还建校债务，全面落实农村义务教育免费机制，促进我镇义务教育全面健康和谐发展，切实减轻农民负担，促进社会主义和谐社会创建进程。

对策七：针对初中学生辍学现象死灰复燃的现象，一方面要加大义务教育宣传和实施力度，确保困难学生不会因贫失学;一方面要推进教育教学改革，提高课堂教学质量，活跃课堂气氛，促进学生乐学善学，确保学生不会因厌学而辍学。同时，要完善学校办学水平评估机制，切实把“减负控辍”工作纳入教育督导评估序列并不断提高评价指数。从而把“减负控辍”工作纳入政府、学校、家庭、社会四位一体的一盘棋工程，最大限度的控制学生流失。

五、调查过程中的收获与反思：

通过这次社会实践活动，我不仅对家乡农村中小学教育的现状有了较为明晰的了解和分析，而且对改革发展家乡农村义务教育提出了粗浅的意见和建议。同时，还增强了对家乡的热爱和向往，增强了发奋学习、顽强拼搏的信心和毅力，为日后报效家乡、报效祖国奠定了良好的思想基础。可以说，受益匪浅。在此，真诚感谢学院团委给予我这次难得的接受锻炼教育的机会，真诚感谢家乡父老给予的配合支持。

路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。我将珍惜火热的青春年华，珍惜书声琅琅的大学时光，在学院党委和团委的正确领导下，在恩师谆谆教诲和学友的相互勉励下，发奋苦学，顽强拼搏，待学有所成，为创建和谐社会无私奉献自己全部的光和热!

市社区文化建设及对策思考摘要：社区是我国现代化和城市化进程中涌现出的新生事物。文化建设又是社区建设中的重中之重。城市社区文化建设是城市社区建设的重要内容之一。构建和谐社会和全面小康社会都离不开城市社区文化建设，也离不开城市社区文化功能的发挥。随着我国城市社区建设的蓬勃兴起，社区文化建设也得到快速发展，但也存在许多问题。本论文从社会学的角度出发，从多方面着重分析了我国城市社区文化建设的现状及存在的问题，并针对这些问题提出了对策与建议

房地产可行性研究报告范文房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。第一节 可行性研究的概念和作用一． 可行性研究的概念可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。二． 可行性研究的作用(一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。第二节 可行性研究的阶段工作一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。（一）以投资机会研究该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的～。如果机会研究认为可行的，就可以。（二）初步可行性研究在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的～。（三）详细可行性研究详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的～，大型复杂的工程约占. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。（四）可行性研究阶段工作精度表第三节 可行性研究的内容一. 可行性研究报告的结构一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?二. （一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容1．项目概况主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；2．市场调查和分析在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。3．规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。4．开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。5．项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。6．项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。7．项目财务评价；依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。8．不确定性分析和风险分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。9．可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。10．研究人员对项目的建议对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。二．可行性研究报告的项目投资预算一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：（一）营销开支概算1．项目前研究及可行性研究的开支2．项目策划的开支3．销售策划的开支4．广告开支5．项目公司日常运作的开支6．项目及企业的公关开支（二）工程开支概算1．用于工程勘探的开支2．用于吹沙填土、平整土地的开支3．用于工程设计的开支4．用于建筑施工的开支5．用于设施配套的开支6．用于工程监理的开支（三）土地征用开支概算1．政府一次性收取的标准地价2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支3．影响公共设施而出现的赔偿开支（四）金融成本开支概算1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出2．贷款引起的利息支出3．各项保险开支4．税收和行政性收费5．不可预见开支第四节 可行性研究报告的编制一．房地产项目可行性分析常见误区1．误区一：一个标准的效益分析如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。2．误区二：先入为主的可行性研究纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。b.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。c.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。d.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。