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开题报告的内容
1、课题来源及研究的目的和意义?
2、国内外在该方向的研究现状及分析?
3、主要研究内容及创新点?
4、研究方案及进度安排?预期达到的目标?
5、为完成课题已具备和所需的条件?
6、预计研究过程中可能遇到的困难和问题有及解决的措施?
7、主要参考文献
开题报告模板
一、研究背景
(一)研究意义
理论意义
现实意义
二、研究内容和目标(说明课题的具体研究内容，研究目标和效果，以及拟解决的关键科学问题。此部分为重点阐述内容)
(一)课题的具体研究内容
(二)研究目标和效果
(三)拟解决的关键问题
三、研究方案设计及可行性分析(包括：研究方法，技术路线，理论分析、计算、实验方法和步骤及其可行性)
(一)研究方法
(二)技术路线
(三)理论分析、计算、实验方法和步骤及其可行性
(四)文献综述
国外文献综述
国内文献综述
四、本研究课题的特色与新颖之处
五、研究基础与工作条件(1.与本项目相关的研究工作积累基础 2.包括已具备的实验条件，尚缺少的实验条件和拟解决途径)
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而论文质量的高低,很大程度上取决于论文开题报告做的细致程度。论文开题报告做的细致,前期虽然花费的时间较多,但写起论文来就很顺手,能够做到胸有成竹,从而保证论文在规定的时间保质保量地完成;但如果不重视论文开题报告,视论文开题报告为走过场,写起论文来就会没有目标,没有方向,没有思路,可能就要多走弯路,也很难保证毕业论文的质量。一、论文开题报告的意义硕士论文开题报告是研究生在完成文献调研后写成的关于学位论文选题与如何实施的论述性报告。论文开题报告既是文献调研的聚焦点,又是学位论文研究工作展开的散射点,对研究工作起到定位作用。写论文开题报告的目的,是要请老师及专家们帮忙判断一下所研究的选题有没有价值,研究方法是否奏效,论证逻辑有没有明显缺陷。因此论文开题报告就要围绕研究的主要内容,拟解决的主要问题(或阐述的主要观点),研究步骤、方法及措施为主要内容。但笔者在工作实践中发现有很多学生往往在论文开题报告中花费大量笔墨叙述别人的研究成果,谈到自己的研究方法时,往往寥寥数语一笔带过。这样,不便于评审老师指导。二、如何写论文开题报告(一)论文开题报告的前提——通过理论思维选择课题在工作实践中,发现硕士研究生论文开题报告中存在的普遍问题是选题不合适。有的提出的问题太过“平庸”,有的选题范围太大,研究内容太多、太宽泛,提出的问题不切合硕士生的实际,实践操作起来难度较大。如有的学生提出的论文题目:“新型中性镍催化剂的研究及其催化合成聚乙烯、聚丙烯的研究”,此选题有意义,有创新,作者的研究思路也比较正确,但论文选题范围太大,研究内容对于一个硕士生来说明显偏多,无法按时完成。因此应重新确定研究内容,注重项目的可操作性。那么如何选择研究问题呢?这里要强调的是通过理论思维来发现研究问题。理论是由一系列前设和术语构造的逻辑体系,特定领域的理论有其特定的概念、范畴和研究范式,只有在相同的概念、视角和范式下,理论才能够对话。只有通过对话,理论才能够发展。硕博论文要想创造新理论很难,多数是在既有理论的基础上加以发展。其次,选择问题是一个“剥皮”的过程,理论问题总是深深地隐藏在复杂的现实背后,而发现理论问题,则需要运用理论思维的能力。这就需要我们不断锻炼和提高自己的理论思维能力,需要在日常的学习中,不断总结和分析以往的研究者大体是从哪些视角来分析和研究问题,运用了哪些理论工具和方法,通过学习和总结来不断提高自己的理论思维能力,从而选择具有学术理论价值和应用价值,并与国家经济建设及导师承担的科学研究项目紧密结合的研究问题。(二)做好文献综述,为论文开题报告打好基础在研究生论文开题报告会上,出现的普遍问题是对文献的研读不够,对研究背景的了解不够深入,对研究方向上国内外的具体进展情况了解不够全面、详细,资料引用的针对性、可比性不强。有很多学生没有完全搞清论文开题报告与文献综述的区别,他们的论文开题报告有很多仅仅是对前人工作的叙述,而对自己的工作介绍甚少。文献综述的基本内容包括:国内外现状;研究方向;进展情况;存在问题;参考依据。这是对学术观点和理论方法的整理。同时,文献综述还是评论性的,因此要带着作者本人批判的眼光来归纳和评论文献,而不仅仅是相关领域学术研究的“堆砌”。要想写好论文开题报告,必须认真研读文献,对所研究的课题有个初步的了解,知道别人都做了哪些工作,哪些方面可以作为自己研究的切入点,因此,文献调研的深入和全面程度,会相当程度地影响论文开题报告的质量,是学生充分发挥主观能动性的客观基础。(三)论文开题报告的格式及写作技巧1.论文开题报告格式一个清晰的选题,往往已经隐含着论文的基本结论。对现有文献的缺点的评论,也基本暗含着改进的方向。论文开题报告就是要把这些暗含的结论、论证结论的逻辑推理,清楚地展现出来。论文开题报告的写作步骤:课题选择—课题综述—论题选择—论文开题报告。论文开题报告的基本内容主要包括:选题的意义;研究的主要内容;拟解决的主要问题(阐述的主要观点);研究(工作)步骤、方法及措施;毕业论文(设计)提纲;主要参考文献。为了写好论文开题报告,江苏工业学院研究生部专门出台了详细的规定,规定论文开题报告的一般内容包括:(1)论文开题报告——课题来源、开题依据和背景情况,课题研究目的以及理论意义和实际应用价值。(2)论文开题报告——文献综述。在阅读规定文献量(不少于50篇,其中外文文献占40%以上)的基础上,着重阐述该研究课题国内外的研究现状及发展动态,同时介绍查阅文献的范围以及查阅方式、手段。(3)论文开题报告——主要研究内容。包括学术构思、研究方法、关键技术、技术路线、实施方案、可行性分析、研究中可能遇到的难点、解决的方法和措施以及预期目标。(4)论文开题报告——拟采用的实验手段,所需科研和实验条件,估计课题工作量和所需经费,研究工作进度计划。(5)论文开题报告——主要参考文献,列出至少10篇所查阅参考的文献。2.论文开题报告的写作技巧(1)提出问题注意“层次”选题是撰写学术论文的第一步,选题是否妥当,直接关系到论文的质量,甚至关系到论文的成功与否。不同于政策研究报告,学术文章聚焦理论层面、解决理论问题。有的学生的选题不具有新颖性,内容没有创新,仅仅是对前人工作的总结,或是对前人工作的重复。在选题时要坚持先进性、科学性、实用性及可行性的原则。在提出问题时,要以“内行”看得懂的术语和明确的逻辑来表述。选题来源包括:1、与自己实际工作或科研工作相关的、较为熟悉的问题;2、自己从事的专业某问题发展迅速,需要综合评价;3、从掌握的大量文献中选择反映本学科的新理论、新技术或新动向的题目。所选题目不宜过大,越具体越容易收集资料,从某一个侧面入手,容易深入。(2)瞄准主流文献,随时整理文献资料是撰写好学术论文的基础,文献越多,就越好写,选择文献时应选择本学科的核心期刊、经典著作等,要注意所选文献的代表性、可靠性及科学性;选择文献应先看近期的(近3~5年),后看远期的,广泛阅读资料,有必要时还应找到有关文献所引用的原文阅读,在阅读时,注意做好读书卡片或读书笔记。整理资料时,要注意按照问题来组织文献资料,写文献综述时不是将看过的资料都罗列和陈述出来,而是要按照一定的思路将其提炼出来。只有这样,才能写出好的文献综述,也才能写出好的论文开题报告,进而为写出好的论文打下基础。(3)研究目标具体而不死板一般论文开题报告都要求明确学位论文的研究目标,但笔者认为,研究目标不宜规定得太死板,这是因为,即使条件一定,目标是偏高还是偏低,往往难于准确判断,研究工作本身,涉及求知因素,各个实验室条件不同,具体研究时条件也不同。学位论文选题和研究目标体现了研究工作的价值特征。
开题报告“国内外研究现状”的写作方法：
在写之前，同学们要先把收集和阅读过的与所写毕业论文选题有关的专著和论文中的主要观点归类整理，并从中选择最具有代表性的作者。
在写毕业论文时，对这些主要观点进行概要阐述，并指明具有代表性的作者和其发表观点的年份。还要分别国内外研究现状评述研究的不足之处，即还有哪方面没有涉及，是否有研究空白，或者研究不深入，还有哪些理论问题没有解决，或者在研究方法上还有什么缺陷，需要进一步研究。
写“国内外研究现状”应注意的问题：
（1）注意不要把研究现状写成事物本身发展现状。例如，写股指期货研究现状，应该写有哪些专著或论文、哪位作者、有什么观点，而不是写股指期货本身何时产生、有哪些交易品种、如何演变。
（2）要反映最新研究成果。
（3）不要写得太少。如果只写一小段，那就说明你没有看多少材料。
（4）如果没有与毕业论文选题直接相关的文献，就选择一些与毕业论文选题比较靠近的内容来写。
以上内容参考：百度百科-开题报告
论文开题报告格式须知（精选6篇）
接地气的大学生活即将结束，大学生们一定都对毕业设计充满畏惧，在做毕业设计之前指导老师都会要求先写好开题报告，来参考自己需要的开题报告吧！以下是我精心整理的论文开题报告格式须知，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
一个清晰的选题，往往已经隐含着论文的基本结论。对现有文献的缺点的评论，也基本暗含着改进的方向。论文开题报告就是要把这些暗含的结论、论证结论的逻辑推理，清楚地展现出来。论文开题报告的写作步骤：课题选择—课题综述—论题选择—论文开题报告。论文开题报告的基本内容主要包括：选题的意义；研究的主要内容；拟解决的主要问题（阐述的主要观点）；研究（工作）步骤、方法及措施；毕业论文（设计）提纲；主要参考文献。为了写好论文开题报告，江苏工业学院研究生部专门出台了详细的规定，规定论文开题报告的一般内容包括：
（1）论文开题报告——课题来源、开题依据和背景情况，课题研究目的以及理论意义和实际应用价值，秘书工作《论文开题报告格式》。
（2）论文开题报告——文献综述。在阅读规定文献量（不少于50篇，其中外文文献占40%以上）的基础上，着重阐述该研究课题国内外的研究现状及发展动态，同时介绍查阅文献的范围以及查阅方式、手段。
（3）论文开题报告——主要研究内容。包括学术构思、研究方法、关键技术、技术路线、实施方案、可行性分析、研究中可能遇到的难点、解决的方法和措施以及预期目标。
（4）论文开题报告——拟采用的实验手段，所需科研和实验条件，估计课题工作量和所需经费，研究工作进度计划。
（5）论文开题报告——主要参考文献，列出至少10篇所查阅参考的文献。
一 研究目标
本研究试图在GIS和遥感软件支持下，综合野外调查、遥感及定位数据，结合专家系统、数据库、多媒体和网络技术，引入可视化技术、交互技术和虚拟现实技术，建立多维的热带亚热带植被信息系统，探讨3S技术在不同组织层次植被研究中的应用如森林群落的水平和垂直分析、植被的时空动态模拟和预测、以及森林景观的格局研究等。
二 研究内容和研究方法
GIS平台为ESRI ARCVIEW 及其扩展模块，遥感软件为PCI GEOMATICA (?), 编程语言为C ，图形处理用OPENGL。主要的研究方法参见表1。
1 种群 Population：以距离为基础的种群分布格局、种间联结、邻体效应、种间竞争、母树-幼苗空间关系等。
2 群落 Community：以面积为基础的重取样技术、各种面积曲线、冠层分析等。
3 生态系统 Ecosystem：以地图为基础的植被分类、生产力或生物量估算、植被水平或垂直分布等。
4 景观 Landscape: 以DEM为基础的景观格局结构、缀块分析、生境评价、虚拟3D森林等。
5 植被信息系统：构建多维热带亚热带植被信息系统(图1)。
三 拟解决的关键问题
1遥感生物信息提取
遥感影象的光谱特征、空间特征、极化特征和时间特性是我们鉴别各种物体和现象的依据。如何从遥感图象中识别植被、昆虫种群、大型动物等生物信息，则是建立多维生物地理信息系统的基础。通常是用植被不同波段的反射率及其它因子的组合来获得植被指数(VI)，并采用非监督分类或监督分类的方法，区分不同地物和不同植被类型，但只能用于较大的植被分类阶元;较小的植被单位如群丛必须结合实地调查和其它环境因子，能否直接利用遥感判断还有待于进一步研究。昆虫种群和大型动物的判定一般是根据这种昆虫的生境，也可以考虑标记和电子反射器的办法来定位。引入专家系统或者决策支持系统，模糊数学、遗传算法、神经网络理论，可以更加有效地和精确地进行识别。
2 时空数据模型和时空分析
传统的GIS面向的是只含空间维度和属性维度的SGIS(Static GIS)，而能够处理时间维度的GIS则称为TGIS(Temporal GIS)。时间维度具有和空间维度不一样的特点，如何将空间数据模型的概念和方法引申到时空数据模型，是当前GIS研究的热点和难点之一。时空一体化的数据模型必须具有时空二维的拓扑特征，才能有效地提高数据质量和分析效率，减少数据存贮的冗余(陈晋等，1995)。生物学中涉及了许多时空分析问题，也发展了时序分析和生物地理统计的方法，但这些方法的理论和应用都有待完善。而且,现有的GIS软件均不能很好地完成这些分析。
3 专业组件设计
现有的许多GIS软件并不包含生物学专业模块;建立独立的完全面向生物学的GIS费时费力，而且也不必要。因此，组件GIS是不错的选择。我们可以用各种计算机语言或GIS软件附带的语言，编写出适用于生物学的控件或模块，组合到现有的GIS软件中。
4 其它
不同数据类型、不同维度数据的操作和管理，真三维GIS和虚拟景观的构建等，也是急待解决的问题。
四 可行性分析
1 实验室具备必须的软硬件;
2 实验组具备相关的软件操作和编程能力;
3 导师组具备相当的指导水平;
4 实验组具备一定的野外调查和室内分析能力。
五 创新之处
1可能填补GIS在种群/种间空间分析方面的空白。
2 首次进行GIS应用于生态学不同组织水平的综合研究。
3 国内首次建立多维热带亚热带综合植被信息系统。
一、研究的目的和意义
二、国内外在该方向的研究现状及分析
三、主要研究内容
四、研究方案及进度安排，预期达到的目标
(一)研究方案
(二)进度安排及预期达到的目标
第一阶段 确定题目
第二阶段 —— 收集资料
第三阶段 完成开题报告
第四阶段 资料搜集及整理、归纳、分析，充分与导师进行沟通，完成论文初稿，并完成论文中期报告。
第五阶段 继续进行资料搜集及整理、归纳、分析，在导师指导下进行修改，完成论文二稿。
第六阶段 导师审评，修改并最终定稿，进行答辩。
五、主要参考文献：
参考文献要求列出中文参考文献5篇以上
一，本研究的主要依据和目标.
1，本项目的意义
团队建设顾名思义就是要搞好整体，维护整体，带动一个企业的发展前进.团队建设注重团队的核心目标，团队的管理机制，团队的精神."团队的业绩大于个体业绩的总和"——这是团队建设根本利益之所在.一个良好团队的建设还会在公司决策执行，项目开发，企业形象，资源整合，公司效率和管理行为的执行中起极其有效的作用.广告公司的业务团队的建设又有其特殊性，它不仅具有"协作性"团队所拥有的合作作用，同时，它也十分重视团队个体的个性发挥.建设良好的广告业务团队将有助于广告公司效率的大大提高，具有十分重要的意义.
2，国内外的研究现状以及存在的问题
随着我国广告业的不断发展，广告之间的竞争也是越来越激烈.广义上来说，服务的竞争实质上是一种无形产品的竞争.但最终意义上的竞争是人的竞争，人的竞争是更高层次，更高品位的竞争.福州广告公司经过几年的发展，从经营业务较为单一，部门设置较为简单，管理制度较为简单的企业，发展成为现在的广告业务多元化，部门设置较为齐全，管理制度较为规范化的公司.
目前，根据目前的广告公司的资料表明，大多数都存在以下问题：(一)传统的经营思想和淡薄的发展意识阻碍了福州地区广告公司的业务团队建设发展.(二)福州地区的广告专业人才大量缺乏阻碍了广告公司的业务团队建设(三)缺乏有效的行业管理和监管，对福州广告业的发展带来严重的负面影响，破坏了福州广告公司业务团队建设大环境.
主要参考文献：
[1]朱海松.国际4a广告公司基本操作流程[l]广东经济出版社:XX(4)
[2]杰弗里·兰开斯特,莱斯特·马幸哈姆著,丁梅生冯晓波,应斌译.战略营销计划和评估[m]远东出版社:1998(6):53-67
[3]杭州日报报业集团XX年报(l)内部刊物,XX
[4]福州博采广告广告调查报告(l)内部资料,XX
[5]刘大东.高效团队建设5w1h.中国管理传播网XX(2)
[6]陆斌,媒体广告经营策略[l],现代广告XX(106)
[7]朱月昌,公共广告研究[l]国际广告,1994(3)
[8]朱月昌,略论电视广告解说词的创作[l],福建广告论文集,福建科技出版社,1998
[9]于晓茹,从福视广告看广告业的发展趋势[l],视听天地,XX(6):68
[10]广告业呼唤整体策划人才和广告创意人才
[11]王军光,网络广告业步入分众传播
[12]XX年中国广告业统计分析报告
[13]新浪网.丁俊发,中国城乡居民消费需求变化的新趋势
[14]新浪网络.郑和平,世纪之交的广告业发展方针和政策
[15]丁俊杰,中国广电媒介集团化研究[m]北京:中国物价出版社
(二)本项目的研究内容,研究目标和拟解决的关键问题
1.研究内容
团队建设的相关理论
本项目主要以一个具体的广告公司为例，考察和分析其在寻求发展中，团队建设方面所面临的具体问题，团队建设顾名思义就是要搞好整体，维护整体，带动一个企业的发展前进.团队建设注重团队的核心目标，团队的管理机制，团队的精神."团队的业绩大于个体业绩的总和"——这是团队建设根本利益之所在.
福州地区广告公司业务团队建设现状
业务团队的建设是广告公司发展的重要管理工作，它是广告公司各个具体工作任务的实施和企业经营目标的实现的关键.福州广告公司的业务正向更加多元化的方向发展，主要有业务项目的多元化，业务服务的多元化以及业务范围的多元化.随着福州广告业的发展壮大，对福州广告公司业务团队建设提出了更高的要求.
福州地区广告公司业务团队建设方面存在问题
导致福州地区的广告公司在业务团队建设上面临了许多问题，也成为了大多广告公司急需解决的问题.解决业务团队建设将直接关系到福州地区广告公司的发展.
4改善广告公司业务团队建设的主要措施
调整经营思路，建设高效业务团队是发展广告业的关键.业务团队的建设，最关键是加强对福州地区广告人才的"开发，吸引和保留".建立良好的地区的行业发展的大环境，应建立完善的监管体制和加大行业市场的'宏观调控力度来有效的管理和监管.
2.研究目标
通过本课题的研究，力求初步建立一个科学合理的，广告业团队建设.为同行们构建一个新经营战略思路，实现人力资源战略整合研究在广告业中能蓬勃发展并得以在实际中应用和创新.
3.拟解决的关键问题
.通过实际广告业团队建设的现状，对其实际操作中所存在问题进行剖析，并提出相应解决实用型的人力资源战略整合方法和建设新的团队建设.
.解决其在特定环境下广告业如何按照地区行业发展的大环境建立完善的监管体制和加大行业市场的宏观调控力度来有效的管理和监管.
(三)本研究的特色和立论依据
1.本项目的特色和创新之处：
.针对性.人力资源战略问题是一个宏观而且抽象的问题，当前许多专家和学者都对其进行了大量的研究并取得了显著成果，但是针对一个具体行业做的研究还比较少，也不够系统和深入，不够针对性.本文试图在这些专家学者研究的基础上，联系自己在实际的操作中的过程，综合探讨广告业团队建设问题.
.引入人力资源战略分析理念.近几年来，人力资源战略研究在我国各行各业中迅速蔓延开，短短的几年中，已经取得巨大的成果并有很大的突破，初步建立了具有中国特色的人力资源战略分析体系，人力资源战略整合是其中的一个方面.结合具体的行业对其进行人力资源战略整合问题，不仅细化了人力资源战略整合的作用，而且突出了行业的特殊性.本文将借鉴国内外先进的经验，对这一问题进行全面和深入的探讨.
2.立论依据
本文以科学的人力资源战略分析理论为指导，根据具体的具体的广告公司的分析总结和调查研究，运用管理学，经济学，市场营销学和社会调查学等多学科理论，借鉴国内外相关研究成果，通过分析对比，对广告业中的团队建设问题进行分析和对策研究.
二，研究方法和调研安排
1，研究方法
本文拟采用系统分析，比较分析，理论分析与实证解剖相结合的研究方法，着重研究分析广告业中的团队建设方面存在的主要问题，并针对性地提出了建议和措施.
2，调研安排
搜集和整理各类相关文献，统计数据等相关资料并总结广告业中的基本数据
对资料进行认真研究分析，了解国内外的成功经验及其存在的问题
根据所研究分析成果，采用上述研究方法，提出广告业中的团队建设存在的问题和措施方案，写出毕业论文初稿.
征求指导老师的意见，并对论文初稿进行必要修改，最后定稿.
三，论文基本大纲
福州地区广告公司业务团队建设方面存在问题
(一)，传统的经营思想和淡薄的发展意识阻碍了福州地区广告公司的业务团队建设发展.
(二)，福州地区的广告专业人才大量缺乏阻碍了广告公司的业务团队建设.
(三)，缺乏有效的行业管理和监管，对福州广告业的发展带来严重的负面影响，破坏了福州广告公司业务团队建设大环境.
广告公司业务团队建设的主要措施
(一)业务团队的建设是广告公司发展的需求.
(二)加大对福州地区广告人才的"开发，吸引和和保留"是解决地区人才匮乏的重要手段.
(三)建立良好的地区的行业发展的大环境，应建立完善的监管体制和加大行业市场的宏观调控力度来有效的管理和监管.
论文题目：要求准确、简练、醒目、新颖。
2、目录：目录是论文中主要段落的简表。（短篇论文不必列目录）
3、提要：是文章主要内容的摘录，要求短、精、完整。字数少可几十字，多不超过三百字为宜。
4、关键词或主题词：关键词是从论文的题名、提要和正文中选取出来的，是对表述论文的中心内容有实质意义的词汇。关键词是用作机系统标引论文内容特征的词语，便于信息系统汇集，以供读者检索。每篇论文一般选取3-8个词汇作为关键词，另起一行，排在“提要”的左下方。
主题词是经过规范化的词，在确定主题词时，要对论文进行主题，依照标引和组配规则转换成主题词表中的规范词语。
5、论文正文：
（1）引言：引言又称前言、序言和导言，用在论文的开头。引言一般要概括地写出作者意图，说明选题的目的和意义， 并指出论文写作的范围。引言要短小精悍、紧扣主题。
〈2）论文正文：正文是论文的主体，正文应包括论点、论据、 论证过程和结论。主体部分包括以下内容：
a.提出-论点；
b.分析问题-论据和论证；
c.解决问题-论证与步骤；
d.结论。
6、一篇论文的参考文献是将论文在和写作中可参考或引证的主要文献资料，列于论文的末尾。参考文献应另起一页，标注方式按《GB7714-87文后参考文献著录规则》进行。
中文：标题--作者--出版物信息（版地、版者、版期）：作者--标题--出版物信息
所列参考文献的要求是：
（1）所列参考文献应是正式出版物，以便读者考证。
（2）所列举的参考文献要标明序号、著作或文章的标题、作者、出版物信息。
1、毕业论文选题的原则
毕业论文选题一般要求满足以下原则：
①开拓性:前人没有专门研究过或虽已研究但尚无理想的结果，有待进一步的探讨和研究，或是学术界有分歧，有必要深入研究探讨的问题;
②先进性:硕士毕业论文要有新的见解，博士毕业论文要做出创造性成果;
③成果的必要性:所选课题应有需要背景，针对实际的和科学发展的需要，即应有实际效益或学术价值;
④成果的可能性:课题的内容要有科学性，难易程度和工作量要适当，充分考虑到在一定时间内获得成果的可能性。
2、开题报告的内容与撰写要求
开题报告的内容一般包括：题目、立论依据(毕业论文选题的目的与意义、国内外研究现状)、研究方案(研究目标、研究内容、研究方法、研究过程、拟解决的关键问题及创新点)、条件分析(仪器设备、协作单位及分工、人员配置)等。
(1) 开题报告毕业论文题目
题目是毕业论文中心思想的高度概括，要求:
①准确、规范。要将研究的问题准确地概括出来，反映出研究的深度和广度，反映出研究的性质，反映出实验研究的基本要求处理因素、受试对象及实验效应等。用词造句要科学、规范。
②简洁。要用尽可能少的文字表达，一般不得超过20个汉字。
(2)开题报告毕业设计立论依据
开题报告中要考虑：
① 毕业论文的选题目的与意义，即回答为什么要研究，交代研究的价值及需要背景。一般先谈现实需要由存在的问题导出研究的实际意义，然后再谈理论及学术价值，要求具体、客观，且具有针对性，注重资料分析基础，注重时代、地区或单位发展的需要，切忌空洞无物的口号。
② 国内外研究现状，即文献综述，要以查阅文献为前提，所查阅的文献应与研究问题相关，但又不能过于局限。与问题无关则流散无穷;过于局限又违背了学科交叉、渗透原则，使视野狭隘，思维窒息。所谓综述的综即综合，综合某一学科领域在一定时期内的研究概况;述更多的并不是叙述，而是评述与述评，即要有作者自己的独特见解。要注重分析研究，善于发现问题，突出选题在当前研究中的位置、优势及突破点;要摒弃偏见，不引用与导师及本人观点相悖的观点是一个明显的错误。综述的对象，除观点外，还可以是材料与方法等。
此外，文献综述所引用的主要参考文献应予著录，一方面可以反映作者立论的真实依据，另一方面也是对原著者创造性劳动的尊重。
(3) 开题报告毕业设计研究方案
开题报告中要考虑：
① 研究的目标。只有目标明确、重点突出，才能保证具体的研究方向，才能排除研究过程中各种因素的干扰。
② 研究的内容。要根据研究目标来确定具体的研究内容，要求全面、详实、周密，研究内容笼统、模糊，甚至把研究目的、意义当作内容，往往使研究进程陷于被动。
③ 研究的方法。选题确立后，最重要的莫过于方法。假如对牛弹琴，不看对象地应用方法，错误便在所难免，相反，即便是已研究过的课题，只要采取一个新的视角，采用一种新的方法，也常能得出创新的结论。
④ 研究的过程。整个研究在时间及顺序上的安排，要分阶段进行，对每一阶段的起止时间、相应的研究内容及成果均要有明确的规定，阶段之间不能间断，以保证研究进程的连续性。
⑤ 拟解决的关键问题。对可能遇到的最主要的、最根本的关键性困难与问题要有准确、科学的估计和判断，并采取可行的解决方法和措施。
⑥ 创新点。要突出重点，突出所选课题与同类其他研究的不同之处。
(4) 开题报告毕业设计条件分析
突出仪器设备等物质条件的优势。明确协作单位及分工，分工要合理，明确各自的工作及职责，同时又要注意全体人员的密切合作。提倡成立导师组，导师组成员的选择要充分考虑课题研究的实际需要，要以知识结构的互补为依据。
知识扩展：研究生开题报告需要扎实的六个基础
1、兴趣
研究生论文题目的确定，不管题目的来源如何，最关键的是要对其感兴趣，有了兴趣才会有兴奋点，才会花费大量的时间、付出艰辛的努力来达成。同时，需要注意兴趣要和自己的问题域相联系，不能泛化兴趣，增加研究成本。
2、师承
研究生的开题最好在导师及其指导的研究生已有研究基础上进行。研究生在开题前，应该对导师、导师的导师及导师的弟子所进行的研究进行针对性的梳理，了解群体研究过什么，近几年正在研究什么，所选题目最好与群体研究方向一致，并成为这一群体研究成果的重要组成部分。
3、目标
研究生论文的写作可以有三个层次的目标：(1)拿到硕士学位;(2)为考博打基础;(3)为一生的持续研究奠定基础。研究生进行开题报告时可以先自我确定一下自己的目标属于哪一个层次，根据目标进行开题报告和论文的写作。当然，对于研究生而言，最好达到第二或第三层次，进入一个学术领域去进行持续的研究。
4、文献
开题报告的写作建立在大量文献查阅的基础上。研究生在开题前，应在基本确定问题域的基础上，依据全国报刊索引、中国人民大学复印资料、知网等进行检索，了解自己想要研究的方向前人已经做过哪些相关方面的研究，在掌握详实资料的基础上进行论文开题和论文写作，提高开题报告的水平和论文的质感。
5、知识
开题报告的顺利进行，除了查阅大量的一手、二手文献外，还需要调动自己已有的知识储备，思考自己对这一问题已经形成的认识，将文献中查阅到的内容和自己已有的知识融会贯通，形成对这一问题比较清晰、连贯的理解。
6、实践
研究生开题报告的顺利进行还需要以实践为基础，也就是说，需要研究生对社会实践、教育实践等有很好的体验和体悟，在这种亲身体验的基础上，形成对该问题的直观认识，加深对该问题的直接体悟，使自己在该问题上有更多的话语权。目前看来，这种实践可以分为三种，历史的实践、亲身实践和网络实践。要在这些实践基础上，对自己所研究的问题进行更深层次的探讨。
不买房，地主逼。
处理房地产纠纷中行政与民事交叉问题的正当程序一、房地产纠纷中与行政行为有关的民事诉讼 民事审判是人民法院依照民事诉讼法规定的程序，在对证据进行举证、质证和认证的基础上，对案件事实进行判断并对民事主体争议的民事权益作出裁判的司法行为。行政审判是人民法院依照行政诉讼法规定的程序，在对证据进行举证、质证和认证的基础上，对被诉具体行政行为进行合法性判断并作出裁判的司法行为。房地产纠纷中既有民事行为又有行政行为，而且这两类行为相互关联、互为因果，有效的民事行为具有约束力；合法的行政行为具有公信力、确定力、拘束力和执行力，合法的行政行为应当建立在有效的民事行为的基础上。民事行为受私法调整，行政行为受公法调整，根据法的统一性原理，房地产权利关联的民事行为与行政行为的目的与指向应当是一致的，产生纠纷后两类审判的结果也应当是一致的。完整的房地产权利属于对世权，应当进行公示，公示即具有排他性。因此法律规定房地产登记机关对房地产所有权、居住权、他项权登记进行公示，这种公示行为系行政确认行为，体现了浓重的行政干预色彩。房地产权属登记是房地产管理机关应申请人的申请作出的行为，申请人提交的申请材料主要是有效的民事行为的相关材料。因此，房地产权属登记行为属于可诉的具体行政行为，它成为行政诉讼的受案范围。同时它的关联行为大多属于民事行为，而民事行为必然存在一些纠纷，这些纠纷属于民事诉讼受案范围是毋庸置疑的。显然，由于民事行为与行政行为关联性的客观存在，导致民事诉讼与行政诉讼也必然存在交叉，即民事审判会涉及具体行政行为，行政审判必将涉及民事行为。房地产纠纷中与行政行为有关的民事诉讼主要存在以下形式： 第一，房地产买卖合同纠纷诉讼。房地产买卖合同纠纷是因为房地产买卖合同签定后在履行中产生纠纷，主要包括：一房多卖、房屋的面积分歧、房屋的性质分歧等。例如某开发公司与张某签订房屋买卖合同，将一套房屋以50万元的市场价格卖给张某，而后该开发公司为了融资，又将该房屋以明显低于市场价格的40万元卖给李某，且李某明知房屋已经出售便迅速办理了房屋所有权证。张某向法院提起民事诉讼要求开发公司交付房屋，被告开发公司以房屋已经出售并办理所有权证为由，抗辩无法履行交付房屋的义务。此时，法院应当行使阐明权，告知原告作为利害关系人向法院提起行政诉讼，诉请法院判决撤销登记机关给李某颁发的房屋所有权证。本案中李某属于恶意取得，其民事行为损害了善意第三人张某，属于无效民事行为，房屋登记机关颁发房屋所有权证属于违法行政行为，应当予以撤销。 第二，继承纠纷诉讼。被继承人依法拥有的房地产在继承中常常发生纠纷。这种纠纷有些发生在权属转移登记之前，也有的发生在转移登记之后。如果纠纷发生在转移登记之前，那么就属于单一的民事诉讼；如果发生在转移登记之后，就存在两类诉讼的交叉。 第三，抵押合同纠纷诉讼。根据担保法的规定，房地产抵押是指债务人或者第三人不转移抵押房地产的占有，将该房地产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。实践中，一旦债务人不履行债务时，第三人作为抵押人主张抵押无效，于是向法院提起民事诉讼，民事诉讼中抵押权人便提供具有公信力、确定力、拘束力和执行力的他项权证。这样，民事审判必然面对行政行为。 第四，侵权诉讼。实践中，原告起诉被告侵害土地使用权和房屋所有权的案件理所当然属于民事案件，但是，在审理土地侵权民事纠纷中会遇到《宅基地批准通知书》和《建设工程规划许可证》等具体行政行为，在审理房屋侵权民事纠纷中会遇到房屋所有权证等具体行政行为。 第五，离婚财产分割纠纷诉讼。随着新婚姻法的出台，夫妻之间的财产关系有了明确的法律保障和规定。而和我国房地产事业的发展相比，不动产的立法相对落后。由于多种原因，家庭成员相互之间权利意识淡薄，配偶之间对房屋大都以一方的名义进行权属登记，在和谐的家庭中当然不存在任何问题。然而，在夫妻感情出现危机时，夫妻中署名的一方便持证处分该房产，并办理转移登记。在离婚诉讼中就难免涉及财产分割争议，如何确认权属登记这一具体行政行为就成为民事诉讼中不可回避的问题。 第六，析产诉讼。房地产权共有包括共同共有和按份共有，在共有中，以共有人的名义向房地产登记机关申请登记并领取《房屋共有权证书》。但在民事诉讼中，常会遇到出资事实的判断和权属登记行为的认定问题。 第七，赠与纠纷诉讼。合同法规定赠与合同除公益捐赠外属于实践性合同，即以实际交付为生效要件，不动产以办理所有权转移登记为生效要件。然而，随着二手房交易税赋的加重，一些人为了规避税收，便采取虚假赠与的手段，在民事诉讼中必将会遇到究竟是买卖还是赠与的判断以及权属登记行为效力的认定问题。 第八，互换纠纷诉讼。不同的房地产所有权人基于对房地产面积、位置、楼层、朝向、用途的不同考虑，常常进行差价或无差价交换。这种交换也是通过合同约定，然后向房地产登记机关申请转移登记。之后，可能因为差价、房屋质量、共有人异议等问题产生合同纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼，在诉讼中必将涉及权属登记行为效力的认定问题。 二、房地产纠纷中与民事行为有关的行政诉讼 第一，诉房地产登记机关不履行法定职责。《城市房屋权属登记管理办法》规定：“登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15天内核准注销，并注销房屋权属证书。”显然，进行房屋权属登记是房地产登记机关的法定职责。为了依法监督行政机关依法行政，最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第39条规定：“公民、法人或者其他组织申请行政机关履行法定职责，行政机关在接到申请之日起60日内不履行的，公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，人民法院应当依法受理。法律、法规、规章和其他规范文件对行政机关履行职责的期限国有规定的，从其规定。”人民法院在行政审判时应当对原告申请时提交的申请材料进行审查，这些申请材料包括相关的民事行为，所以，该类行政诉讼就需要对相关的民事行为进行审查。 第二，诉房地产登记机关的初始登记行为。房屋初始登记是指对于国有土地上新建的房屋和集体土地通过征用转化为国有土地后，对土地上的房屋权利进行登记。对房屋权属的初始登记是房屋登记机关的法定职责。房屋初始登记也是对与之相关的前置行为合法性的认可，对于房地产开发公司而言，进行初始登记是取得商品房销售许可证的前提条件。因为进行初始登记造成当事人损失的，当事人可以依法向人民法院提起行政诉讼。此时，便涉及两类诉讼的交叉。 第三，诉房地产登记机关的转移登记行为。房屋转移登记是指在总登记以后，所有权发生继承、买卖、赠与、交换、分割、转让等法律行为之后，房地产登记机关依照申请人的申请作出的登记行为。转移登记一般是基于前述的民事行为，当事人如果因为民事行为产生纠纷而诉诸法院，可能是民事诉讼，也可能是行政行为。此时，民事诉讼如何对待转移登记行为是本文所要解决的重要问题。 第四，诉房地产登记机关的变更登记行为。房屋变更登记是指在总登记以后，因房屋发生扩建、翻建、添建、改建、部分拆除、院落用地使用范围的增减、房屋的性质、房屋的面积以及家庭成员内部人员的变化，房地产登记机关依申请对上述项目的变动予以登记的行为。例如，某被拆迁房屋在补偿没有解决之前为拆迁人违法拆除，该房屋的所有权证中记载的房屋性质为住宅，被拆迁人申请登记机关将其房屋的性质变更为经营性用房。登记机关经审查认为该房屋属于经营性房屋，于是便进行了变更登记。之后，拆迁人作为利害关系人向人民法院提起行政诉讼，要求撤销变更登记行为。此时，被拆迁人向人民法院提起侵权诉讼。如何处理好两类诉讼的关系是非常重要的。 第五，诉房地产登记机关的他项权登记行为。房屋他项权登记行政行为是指房地产登记机关对于设定房屋抵押权等他项权利，应申请人的申请作出的行为。抵押权的取得是在抵押合同有效的基础上进行他项权登记，因此，房地产他项权登记是取得抵押权的条件。实践中抵押权人以主张抵押合同有效提起民事诉讼，而抵押人常常以抵押合同无效进行抗辩，于是就出现了抵押权人提起民事诉讼主张抵押合同有效，而抵押人提起行政诉讼主张撤销他项权登记。两类诉讼同时存在，处理好合同与登记的关系尤为重要。 第六，诉房地产登记机关的注销行为。注销行为是指房地产登记机关依法办理权属登记之后，经当事人申请或者依职权对已经进行的权属登记行为进行否定的行为。例如甲公司用其自有的房屋设定抵押，向某建设银行贷款5000万元，房地产登记机关依法为其办理抵押登记并颁发了他项权利证书。一个月后，甲公司伪造债务已经履行的证据并谎称他项权利证书丢失，向房地产登记机关申请注销他项权利证书，房地产登记机关经审查便注销了他项权利证书。10天后甲公司又以该房产设定抵押，向某工商银行贷款5000万元，该工商银行向房地产登记机关查询并了解该抵押物没有权利负担，经申请房地产登记机关进行了他项权登记并颁发了他项权利证书。该工商银行于是便向甲公司发放了贷款。一个月后，建设银行知道了上述事实后便向登记机关交涉，房地产登记机关于是撤销了注销行为。 第七，诉房地产登记机关的撤销注销行为。房地产登记机关依职权或根据申请对违法的权属登记行为予以撤销，使其不发生法律效力，恢复到违法权属登记行为作出之前的状态。行政行为一经撤销，原则上具有溯及既往的效力，即自始丧失效力，但如果自始丧失效力对于公共利益、整体利益和善意第三人利益不利时，也可以确定自撤销之日起失去效力。如果因该行政行为使行政相对人的信赖利益等合法权益受到侵害，国家应当承担行政赔偿责任。上述案例中，建设银行申请房地产登记机关撤销了注销行为后，工商银行认为自己的抵押权受到损害对撤销注销行为提起行政诉讼。 三、我国法院处理此类纠纷程序的多样性 涉及房地产纠纷的诉讼方式可能是行政诉讼也可能是民事诉讼，由于法律规定的两类诉讼的分工并非十分明确，作为法官也并非能够准确确定，因此，原告在进行判断时难免存在偏差。解决这种偏差，可以通过人民法院阐明权的行使，告知原告进行正当程序的救济，无论如何人民法院应当尊重原告的诉讼选择权，不能违背原告诉讼自主的意愿。无论原告选择民事诉讼还是选择行政诉讼，只要符合法定的起诉条件，人民法院都必须受理。 对法院受理这种房地产行政、民事纠纷争议重合案件后，适用哪种程序以及两种程序的先后，我国现行法律和司法解释没有明确规定，审判实践中各自为政，理论界也是见仁见智。其一，认为权属登记行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以相关的行政行为的公定力为基础认定权属登记行政行为合法，作出民事判决；其二，认为权属登记行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以司法权优于行政权原理直接将相关的行政行为作为优势证据进行审查，甚至直接认定权属登记行政行为无效，作出民事判决；其三，采取先行政后民事的程序，如果原告先提起民事诉讼，法院应当先中止民事诉讼，等行政判决生效后，再恢复民事诉讼；其四，采取行政附带民事，在行政判决时一并对民事争议作出判决；其五，原告分别提起民事诉讼和行政诉讼，法院分别作出行政判决和民事判决。 笔者认为第一种做法是程序的“大民事”，对权属登记行为不予审查而直接套用，并在民事判决中予以确认，使得按照正当程序即行政诉讼审理可能会出现司法不统一，或者出现难以进行合法性审查的局面。 第二种做法是程序和实体的“大民事”思想在作怪。完全通过民事审判解决房地产纠纷的局限性表现在房地产所有权通过登记进行公示，通过公示使该所有权具有对抗力，即具有对抗善意第三人的能力。这种登记是行政机关在对相关民事行为进行有效性确认的基础上的行政确认行为，该确认行为具有公定力。这样必然存在两类行为，也会因此产生两类诉讼，传统的处理方式普遍采取民事诉讼解决争议。然而，民事审判解决房地产纠纷具有局限性，表现在：(1)将权属登记的行政行为作为证据进行审查，与将该具体行政行为纳入行政诉讼受案范围按照正当程序进行合法性审查存在冲突，有时甚至出现同一法院作出的民事判决与行政判决相矛盾，造成司法混乱，导致司法公信力下降。直接审查具体行政行为，违反正当程序原则。(2)不能将行政机关作为第三人纳入诉讼，在房地产权属登记损害赔偿诉讼中一般为多因一果，房地产登记机关违法登记也是造成损害的原因之一，特别是在“责任政府”理念的传统下，相对人对行政机关的信赖是执政者最为宝贵的资源，理所当然，登记机关应当为其违法行为“埋单”，但民事诉讼无此功能。(3)不能判决行政机关承担行政赔偿责任。 前述第三种做法具有合理性，笔者支持该种观点，因为它可以保证司法统一原则、正当程序原则、责权一致和司法权优先原则得到全面贯彻。该做法即使法律不作任何修改，在法律逻辑上也没有任何障碍，因为行政诉讼法规定，行政诉讼是人民法院对被诉具体行政行为的合法性进行审查，具体行政行为证据是否确凿是合法性审查的重要内容，对具体行政行为证据是否确凿的审查必然包括对相关民事行为的审查。在行政诉讼法颁布之前，人民法院适用民事诉讼法审查具体行政行为没有任何问题，但是在行政诉讼法颁布之后，依照行政诉讼法规定的程序审查具体行政行为才是正当程序。 第四种做法在立法的层面上应当属于上策，它符合正当程序原则、司法统一原则和公正效率原则，也可以解决民事案件办不完、行政案件不够办的问题，有利于有限司法资源在法院内部的有效配置，是立法的发展方向。就现行法律、司法解释来说，最高人民法院司法解释规定，最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第61条规定：“被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”即行政附带民事判决。目前，对于涉及权属登记的行政案件进行行政附带民事审理没有法律依据。 第五种做法容易出现相互矛盾的司法判决，无论在目前的司法中还是在将来的立法中都是不可取的。
一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
民事审判是人民法院依照民事诉讼法规定的程序，在对证据进行举证、质证和认证的基础上，对案件事实进行判断并对民事主体争议的民事权益作出裁判的司法行为。
大学生毕业论文开题报告举例如下：
一、【选题的背景和意义】
我国的《企业会计准则--借款费用》对借款费用的资本化及其会计实务处理都作了具体规定，其中，对于借款费用可予以资本化的借款的范围及开始、暂停和停止资本化的时间，也都有严格的规定。
同时，对允许资本化的借款费用的确认和计量及借款费用的披露也有明确的说明。但是，《国际会计准则》中关于借款费用及其资本化的相关规定，与我国会计制度中的规定有些差异，尤其是在允许资本化的借款费用的范围上，我国比国际会计准则的相关规定要窄。
在对我国相关规定的了解过程中，发现了许多不足之处。针对发现的问题，对我国现行的会计制度提出改进建议。
在企业的正常生产经营过程中，向银行等金融机构借款是不可避免的。借款所产生的费用包括借款的利息、溢折价的摊销、因借款发生的手续费等辅助费用、外汇借款的汇兑差额等。借款费用的处理方法有两种：一是于发生时直接确认为当期损益;二是予以资本化。
借款费用的资本化是指将借款费用直接计入所购建设资产的价值，在财务报表中作为购置资产的历史成本的一部分。本文主要对我国借款费用资本化的处理方法及存在的问题进行探讨。
二、【已研读的有关文献资料】
孟辛.借款费用的会计处理[N].中国税务报，2006.
陈炳辉、单惟婷.企业财务管理学[M].中国金融出版社，2004.
杨钰.借款费用新旧会计准则之比较[J].财会月刊，2006.[4]钟国昌.关于借款费用资本化的探讨[J].理财广场，2004-08-15.
安保荣.财务管理教程[M].立信会计出版社，2004-09-17.
左春燕.对借款费用资本化的思考[J].林业财务与会计，2002.
中华人民共和国财政部.企业会计准则2006[M].经济出版社，2006.
三、【主要内容和预期目标】
（一）主要内容
（1）借款费用资本化的概念、范围及确定条件
（2）对中外借款费用资本化和新旧借款费用资本化
（二）预期目标
（1）具体分析我国借款费用存在的问题及成因
（2）提出完善我国借款费用资本化的对策
四、【拟采用的方法、步骤】
本文采用文献研究法，经过大量的信息收集对我国借款费用资本化的情况进行分析，探讨了我国借款费用资本化的现状，找出了其发展的意义和存在弊端，为提出解决方案积攒资料。
本文同时采用了归纳分析法，从国内外对借款费用资本化处理的对比中，分析归纳出我国借款费用资本化存在的问题和成因，对此提出合理有效的改善措施。
第一部分：绪论。说明本论文的研究背景、目的及意义、研究思路、研究方法。
第二部分：借款费用资本化基本理论综述。阐明与借款费用资本化有关的概念、确定的条件及实施的范围等，以此作为研究的出发点。
第三部分：通过对中外借款费用资本化和新旧借款费用资本化进行探讨，其中重点针对房地产开发中借款费用的资本化进行探讨，来分析我国借款费用资本化存在的问题并探讨其成因。
第四部分：对解决我国借款费用资本化存在问题的对策进行深层次挖掘，进一步借鉴国外借款费用资本化的经验和成果，并辅之以典型案例。
第五部分：总结全文。
五、【总体安排与进度】
第一阶段：2月23日前完成开题报告
第二阶段：3月底完成论文大纲
第三阶段：4月份进行资料的收集和整理
第四阶段：5月份彻底完成初稿
第五阶段：5月份底定稿
第六阶段：6月份答辩
近几年来,我国房地产企业在营销实践和研究方面积累了丰富的经验,使房地产营销创新具备了充足的条件,同时房地产市场的变化带动着营销环境的变化,也促使营销观念、理论和策略的不断创新。下文是我为大家整理的关于房地产营销创新论文的范文，欢迎大家阅读参考! 房地产营销创新论文篇1 浅谈房地产营销创新策略 摘要:随着房地产行业的快速发展，房地产市场迅速过度到买方市场，房地产营销创新成为决定企业存亡、影响房地产行业的可持续发展的关键因素。要从顾客满意、差异化、体验营销、整合营销、关系营销等几个方面进行营销创新。 关键词：房地产行业，营销 一、传统营销理论指导下的房地产营销 传统营销理论的颠峰是始创于1960年美国的密歇根州立大学的4P理论，市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品(Product)、价格(Price)、销售渠道(Place)、促销(Promotion)。该理论假定一个企业只要生产出优质的产品，制定合理的价格，运用适当的分销渠道和合适的促销措施，就能顺利实现企业的预期营销目标。该理论“以企业为中心”，实施由内而外的营销。在房地产市场发展初期，行业不够成熟，需求旺盛的卖方市场情况下业内大多数厂商都简单地运用4P理论指导营销就取得了令世人瞩目的成绩。 但是，随着市场竞争日趋激烈，运用4P营销组合的企业越来越困难，尽管花费巨额资金，但这种“消费者请注意”的营销行为很难再获得成功。在严酷的市场形势面前，房地产厂商开始反思其营销行为，逐渐接受4C理论。4C即消费者的欲望和需求,消费者获取满足的成本，消费者购买的方便性，企业与消费者的有效沟通。 4C理论指导下的房地产营销行为具有几个鲜明特点： (1)重视消费者，根据消费者的需要设计和开发产品。市场细分开始流行，企业把产品放到一边，首先研究消费者的欲望和需求，不是简单地叫卖他们所能制造的产品，而是努力去提供消费者想购买的产品。 (2)忘掉定价策略，努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本并且开始有意识的加以影响，因为只有顾客能够承受的价格才是最合理的价格。 (3)忘掉通路策略，思考如何方便消费者购买，因为即使顾客已经愿意购买企业的产品，但若交易成本过高，他们仍然会选择放弃，看房车的出现充分地体现了房地产企业为消费者提供方便的决心和诚意。 (4)忘掉促销策略，多研究与消费者沟通，企业对新闻发布和公共关系活动的重视上升到空前的高度。4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。 二、整合营销 20世纪90年代，美国D•E舒尔茨教授等人提出了整合营销(IMC)，其基本思想可以概括为两方面：一方面把告、促销、设计、包装等一切传播活动都归于广告活动的范畴内;另一方面使企业以统一的传播资询向消费者传达。其目的是在市场营销的不同阶段运用和协调各种不同的传播手段，使其发挥最佳效用，最终实现企业与消费者之间建立长期的、维系不散的关系。现在，几乎每一个房地产项目都有广告公司介入提供全程服务，工程现场的包装、售房部的布置、宣传单张的制作、销售说词、公关活动和新闻发布等内容无一不是广告公司的杰作。对于实施整合营销的项目，消费者的所见所闻和感受到的完全一致，项目的优点会无数次以不同的方式传达给消费者，能够给消费者强烈的震撼，这样反复的同一刺激大大强化了消费者对项目的印象，有利于提高消费者对项目的认知度。 三、体验式营销 体验式营销就是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面，来重新定义、设计营销的思考方式。体验式营销观点突破了传统上的“理性消费者”假设，认为消费者在消费时是理性与感性兼具的，消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是营销活动和品牌经营的关键。企业的产品、服务赢得消费者青睐的关键在于他们能够创造出值得消费者回忆、难忘的经历、体验。房地产对购房人而言，不仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所，更多的是一种对生活品质的追求，精神上的享受、体验。销售人员亲切的笑容和得当的言行举止、悦耳的背景音乐，优美的小区景观、完善的配套设施，无不传达开发商大力提倡生态、环保，力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一的理念。 进入样板间，精美的装修让人惊羡，消费者完全模糊了对户型的大小、室内功能分区、采光、通风、私密性效果等方面的判断，你甚至还可以坐在沙发上品茶聊天，进厨房去炒几个小菜，“这就是我想要的家”，消费者完全认同开发商以人为本，融入现代设计理念和文化理念。要完成这种体验，通常需要消费者亲临现场，当然，现在有不少开发商开始利用虚拟现实技术和宽带网络建设网上看房系统，逼真地展示其楼盘及其样板房场景，并且通过增加一些互动功能，使得看房者利用“键盘加鼠标”就可以在虚拟的世界里获得身临其境的感受。 四、CS经营战略 “CS”(customer satisfaction)，即“顾客满意”，其指导思想是，企业的整个经营活动要以顾客的满意度为宗旨，从顾客的观点而不是从企业的观点来分析、考虑消费者的需求，把顾客需求(包括潜在的需求)作为企业开发产品的源头，在产品功能及价格设定、分销促销环节建立和完善售后服务系统等方面，以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。房地产消费在很大程度上属于情感消费层次，“满意不满意”是最重要的评价标准。 在房地产营销中实施CS经营战略要求从消费者的需求出发，满足消费者的现实需求并且准确地预测其潜在需求，尽量引导住宅消费的潮流。为此，必须分析消费者购房的动机、行为、能力和水平，研究他们的消费传统、习惯、兴趣和爱好，并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。从项目选址、住房档次、结构、类型、层高、套型、朝向到价格制定、广告宣传、售后服务等，房地产企业都必须从住房消费者的需求出发，使之满意称心，才能获得消费者的青睐，增强企业竞争能力。 五、关系营销 关系营销是通过识别、建立、维护和巩固企业与顾客及其他利益相关人的关系来促进销售，强调企业与顾客及其他利益相关者之间建立长期的相互信任的互惠关系。其关键在于：不仅争取顾客和创造交易，识别和建立关系是重要的，维护和巩固已有的关系更重要;营销的责任不仅是给予承诺，更重要的是履行承诺。 关系营销与传统市场营销有着很大的区别：传统营销把视野局限于目标市场上，建立在“以生产者为中心”的基础之上，其核心是交易，关心如何生产、如何获得顾客，企业与顾客之间、企业与其供应商、经销商之间是一种交易关系，企业通过诱使对方发生交易从中获利。在交易过程中，买卖双方的关系被看成是相互排斥的，交易结束，买卖之间的关系就结束了，买卖双方是一次性关系。 而关系营销是建立在“以消费者为中心”的基础之上的，其核心是关系，企业与其顾客、分销商、经销商、供应商、竞争对手、银行、政府及内部员工等之间建立、保持某种较紧密的合作关系，并不断加强这种关系，通过互利交换及共同履行诺言，使有关各方都实现各自的目的。因此，房地产企业及其相关利益者之间是一种互惠互利的长期依赖的关系，企业通过双方良好的互惠合作关系获利。 六、差异化营销 所谓差异化战略，就是企业通过在产品、服务、经销网络、品牌形象等方面形成具有独特性品质来满足用户的需要。房地产的差异化营销，是指通过产品差异化、服务差异化和品牌差异化来提高房地产产品的价值，从而形成竞争优势。这要求企业在产品的研究和开发上具有较强的创新能力，企业在生产技术上具有较高的适应能力和应变能力，企业在市场营销中有明确的目标市场，并能采取有效的经营手段和方法到达。与其他产品比较，房地产产品的位置固定性决定其本身有较大的差异化。 同时，房地产产品差异化还可以从性能、特色、风格和设计等方面入手，体现在品质的质优耐用、安全放心;区位的出行便捷、人文优越和升值潜力;环境的自然、生态和健康;整体布局的大方、精巧;单体设计的实用、合理和完善，设备设施的充分、新颖和高效;配套的生活方便，居住的愉快、舒适等。服务的差异化要求在传统客户服务的基础上进行服务升级，升级后的客户服务，不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的客户服务，而应涵盖产品设计“生产”销售“使用中所有的服务环节，而且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化，房地产基本进入了，服务经济时代，开发商只有通过丰富客户服务的内涵，扩大服务的宽度，延长服务的时间来再一次赢得属于自己的市场空间。最后，企业文化的差异化也应该受到企业的重视。 因为住宅不仅是一种生活方式的选择，同时也是居住文化的体现，而且应该注意，企业文化是最难被其他企业模仿的差别优势，一旦建立，即可成为企业的核心竞争力。 房地产营销创新论文篇2 浅议房地产营销策略的创新 摘 要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。 关键词：营销策略 品牌营销 绿色环保营销 服务营销 一、房地产市场营销的概念 营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。 从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。 二、房地产开发企业营销策略创新的背景 国内房地产市场自2008年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。据中房信统计数据显示，2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长，增幅比1～11月份回落个百分点，比2011年回落个百分点;其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长，商业营业用房销售面积下降。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高个百分点，比2011年回落个百分点;在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。 如今，国家的宏观调控政策未有丝毫松动的迹象，在政策日益趋紧的情况下，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。现在房地产企业比拼的不再是谁大，而是比谁的销售资金回笼的快，能够熬过去的希望就越大。所以，加速房产的销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段，这就需要房地产企业积极探索营销策略。 三、房地产营销策略剖析 国内房地产市场经过2009年、2010年的井喷，现在卖方市场已是一去不复返，所以，根据目前的市场状况，房地产开发商必须要积极探索房地产营销的策略，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.积极展开品牌营销。 从企业的角度看，品牌营销对房地产业意义十分重大，能够为企业带来巨大的经营效益。一般来说，在房地产业发展初期，多数楼盘不愁销售。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈，单靠产品本身很难保持对消费者长久的吸引力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化及与消费者的情感沟通;不仅是企业或产品标识，更是企业的无形资产;能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的经济活动中发挥重要的作用，为企业带来巨大的经营效益。 从消费者的角度看，现在人们生活品质提高了，选择的机会更多，消费者购房行为也日益挑剔。人们对房子的需求不仅仅是安身立命的场所，而且是价值、身份的体现。品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，可以增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找品牌。 总而言之，品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜的法宝，发展壮大的利器。品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然趋势，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格战，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。 2.践行绿色环保营销。 房地产绿色营销是指房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动，并指导其策划与实施的过程，其本质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。绿色营销观念是以环境保护为导向的一种全新的营销观念，是生态文明时代房地产企业谋求生存和发展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。房地产绿色营销通过一系列绿色营销组合手段来满足消费者对绿色住宅的需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，最终为实现人与自然的可持续发展。可以从三个方面理解房地产企业绿色营销的必要性。 对企业来说，房地产企业为了树立自己的品牌形象，就必须在生产中采购和使用绿色建材，开发绿色生态环境，生产绿色品牌产品。绿色品牌的开发营销可以塑造企业形象，在市场上，可以拉近企业与消费者的距离，得到消费者的支持和社会的认可，最终转化为企业的商业竞争优势，推动企业利润的提升，提高企业可持续发展的潜力。对消费者来说，随着我国经济水平不断提高，人们生活水平日益改善，消费者对各种产品的需求从生理需求向心理需求发展。 现代生活的快节奏给人们带来越来越大的身心压力，环境优美的绿色住宅也成为人们逃避繁忙工作，释放压力的良好场所，成为人们生理上、心理上的紧密依赖品，成为人们满足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要场所。住房的舒适性、陶冶性、祥和性和文化性是消费者追求的目标，也应该成为房地产企业开发设计的着力点，因此，房地产企业践行绿色环保营销理念就显得意义特别重大。 3.全面开展服务营销。 同样的产品，在市场竞争的激烈中，怎样才能使自己产品战胜对手，立于不败之地呢?这里面，除了品牌、价格、促销等诸多手段外，服务牌也是必不可少的一张。有调查表明，随着社会经济的不断发展，物质产品日渐丰富，人们对服务需求的增长远高于对物质产品需求的增长。服务营销不仅要求服务能体现品牌的价值，还要与众不同，同时，需要服务的产品越复杂，对服务工作的要求也越高，这些因素使得服务营销越来越重要。 可以肯定地说，今后的营销时代将是服务营销比拼的时代。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，确立初步的认知和倾向。在售中服务阶段，开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续。 在售后服务阶段，房地产企业对业主提出的问题要给予及时地反馈与解决。在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与解决;并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为房地产企业的发展奠定坚实的基础。 当然，房地产服务营销不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务;不仅要提高顾客现实的满意度，还要提高预期的满意程度。因此，房地产企业应当加强服务营销管理，强调以市场为中心和以顾客为上帝的服务营销观念，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、社会化、全方位化方向发展，使之成为有力的竞争优势之一。 现代房地产市场正处于高速发展且不断规范的时期，消费者对住房需求愈发理性，服务营销在房地产销售中越来越重要，服务品质的好坏将直接关系到企业的生存和发展。 四、开展房地产营销策略创新的关键因素 在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素，这对企业的营销顺利开展影响巨大，主要有以下几个方面： 1.房地产营销前要积极展开市场调查工作。 现代营销理论认为，房地产企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。在这基础上，建造好的房屋才能符合消费者的需求，销路畅通，达到企业预先制定的效益目标。社会在不断变革，环境的变化、需求的变化既给企业带来发展的机遇，也给房地产企业带来生存的威胁。 所以，房地产企业如能够通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，找到住房开发的最佳市场切入点，企业就能不断发现新的市场机会，规避市场的风险，从而不断开拓市场，提高企业经济效益。 2.房地产营销要有完整的绿色营销理念。房地产企业绿色营销应该是完整的，全面的理念，不再是单纯的绿地的规划，应该在产品、包装、价格、分销、促销和销售服务等各个环节上贯彻绿色原则，并科学地予以组合运用。 首先，积极开发绿色产品，从生产、使用到回收处理的整个过程中对环境污染最小，生产符合有关规定的有利于资源再生的产品。绿色产品是企业实施绿色营销的支撑点，事实证明，谁拥有绿色产品，谁就会拥有市场。 其次，强化产品的绿色包装。绿色包装是绿色营销的引擎，要把以促销为主的包装观念转变为以保护生态环境为主的包装观念。绿色包装是指对产品进行可回收利用的、具有环保功能的包装。强化这一包装能最大限度地降低产品在消费过程中对环境造成的污染和对人身造成的损害。 再次，合理制定绿色价格。绿色产品是经有关部门通过严格认证以后，获得绿色产品标志的产品，在质量标准、环保标准等方面都有较高的要求。因此，在成本构成方面与一般产品也有所不同，除了要考虑生产、经营过程中所发生的一般成本、费用以外，还必须考虑绿色资源的开发和运用所付出的代价、为保证清洁的成本、开发和运用绿色包装所增加的成本、废弃物的回收及处理所增加的成本等。 最后，开辟绿色销售渠道。选择怎样的销售渠道是企业营销的关键。选择绿色渠道，要注意选择在消费者心中具有良好绿色信誉的代理商、批发商和零售商，以便维护绿色产品的形象;要以回归自然的装饰为标志来设立绿色产品专营机构或专柜，便于消费者识别和购买;要合理设置供应配送中心和简化供应配送系统及环节;要建立全面覆盖的销售网络，不断提高绿色产品的市场占有率;在选择经销商时注意该经销商所经营的非绿色商品与绿色商品的相互补充性和非排斥、非竞争性，谋求中间商对绿色产品的忠诚度，进而大力推销绿色商品。 企业要灵活运用绿色营销组合，使绿色产品、绿色包装、绿色价格和绿色销售服务相互配合，融为一体。只有这样，才能确保绿色需求的可持续增长、绿色营销得到全民的认同。 总之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是社会进步的客观要求，实际上，社会生活中没有任何一种营销策略完全优于另外一种渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，在楼市的寒冬里，做好营销工作，有效地促进房产销售，加快资金回笼，企业就能在市场中不断生存发展。 参考文献： 1.曹宏亮.论湖南房地产促销策略，邵阳学院学报，2006(5) 2.周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界，2009(12) 3.梁湘.服务营销在我国房地产业的发展.企业技术开发，2011年7月第30卷第14期 4.舒晓华.房地产企业绿色营销策略研究[D].浙江大学学报，2004 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产营销毕业论文范文 2. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 3. 房地产市场营销论文1500字 4. 房地产市场论文范文 5. 房地产市场营销的思考论文
1.房地产商品的特别性。在肯定时期内房地产商品供求不易平衡，而且条约期摊销交易资本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。以是房地产容易孕育发生泡沫，是泡沫的主要载体之一。2.地皮的稀缺性。地皮的自然提供是牢固稳固的，它是地球外貌的陆地与水域的总和。都市面市面积在都市化历程中可以不停扩大但是地皮资源是稀缺有限的，我国的地皮资源相对匮乏，随着经济的生长，生齿的增长，人们对稀缺的地皮需求有无穷扩大的趋向。这种需求既有生长经济的客观需求又有对地皮赢利的需求，在地皮赢利需求的驱使下，把获取的地皮职权作为谋利手段。地皮职权是捏造资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价钱的工具在情势上可以有价钱。在这里，价钱体现是虚幻的。”因此，地皮的稀缺性及其捏造资本使地价活动可脱离地皮使用实绩而孕育发生泡沫。3.地价具有捏造性。地价的捏造性是由于地皮资源价钱与其资产性价钱的纷歧致征象。也即是说，由于人们预期的分歧理地皮使用收益贴现值之和与现实的市园地价（市园地价等于未来地皮持有时期地皮使用收益贴现值之和与未来地皮转让收益的贴现值之和，要是人们的预期地价是公正的，现实的市园地价就等于未来无穷年期的地皮使用收益的贴现值之和）之间总存在真相上的毛病。这种毛病越大，说明现实的市园地价中捏造部门越多大概说泡沫因素越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至幻灭无不与发达致富的欲望与从众举动有关。“要挣钱，到海南；要发达，炒楼花”，成为其时海南房地产热时一些买卖人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不体现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场生长过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们以为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布休业，可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从连续建房中开脱逆境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。4.房地产市场是不充实市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充实；商品品格；交易者自由收支；交易双方数目浩繁，因而任何一方不会出现使用场所局面）相差甚远，以是房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的分歧错误称，许多房地孕育发交易和定价是寂静举行的，这种成交价通常不能反应成交物业的真实价钱。5.银行及金融体系发放房地产贷款的偏向性。由于房地产的不行移动性及其保值增值性，银行体系很乐意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也勉励投资，银行利率就比力低。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会牢固投资的三分之一。大量资金涌向房地财产，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的孕育发生埋下了隐患。6.政府部门的不正之风。1993年沿海地域的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金源头大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方优点及短期优点的思量而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿举动也是助长泡沫形成的缘故原由之一。
毕业论文开题报告模板范文如下：
模板范文一：
1、选题目的及意义。
演员创作角色时心理活动的正确把握，能让演员更好的掌握角色，帮助演员更深刻的进入所演角色的内心，从而更生活，更直观，更真实的创造角色，从整体上提高作品的审美价值及现实意义。在创作角色时充分把握角色的心理并控制自己的心理活动，这样就能够自然而然地、直觉地、有机地抓住角色的情感，激起正确的体验。
演员创作角色时的心理活动是通过演员的神情、肢体、语言等外部行动体现出来的，之所以探讨演员在创作角色时心理活动的重要性，一方面是因为创作角色时心理活动是表演“艺术中的灵魂”，另外一方面，演员在创作角色时心理活动的重要性这一课题，能够使表演者在实践领域里有着十分重要的指导意义。
2、选题背景。
3、选题的研究现状。
4、结语。
5、可行性分析。
6、重点与难点分析。
7、时间进度安排。
模板范文二：
1、课题背景及现状。
项目位于南阳市宛城区人民路中段，占地公顷，建成已50多年，是该市城区唯―一座大型综合公园。鉴于现状设施老化、景观落伍等问题，同时适应全国农运会．宜居城市对景观环境的需要，要求对其进行重新规划设计，通过设计使之成为集休闲、娱乐、观光、游玩、服务为一体的综合城市公园。
2、目标。
通过本课题的学习，培养学生综合运用前四年半所学的各类基础知识和专业理论知识，专业设计技能，专业调查与实践方法，在原有基础上进一步培养和提高知识综合运用能力，理论分析应用能力，组织和独立开展工作的能力以及文字、图纸、口头表达能力，充实并完善毕业生的整体知识结构和社会工作体验。
通过本方案的各个环节的训练，掌握城市综合公园规划设计的相关原理、规划的相关法律法规，进而了解景观规划的有关知识和设计手法以及景观设计相关问题的研究，培养解决环境复杂地块问题的能力。
3、任务及途径。
学生根据提供的课题任务书，结合导师的时间安排按步骤进行设计，平时注意和导师及时沟通和交流，课下也可以根据课题的需要独立进行调研和资料的收集，前期注意详细分析基地情况，收集相关资料，综合加以分析，提出自己的方案构思，并根据构思进行方案的设计，最后提供一套完整的方案图纸和一份相关的设计说明书。
4、时间安排。
寒假期间完成实习及调研工作，还需完成实习报告、文献综述、文献翻译等设计准备工作。
第1~2周：收集相关文献资料；调研资料整理(文字、图纸)，完成开题报告。
第3~4周：功能分区、空间结构等的多向求解，完成方案一草。
模板范文三：
有关治理的理论和实践目前在发达国家极其受到重视，尤其在医疗、公共安全、教育、基础设施等公共事务领域，发达国家普遍调整政府在提供这些公共物品中的传统定位，积极寻求政府和私人机构、非政府组织、社群、公民合作，以各种创新型制度安排，共同承担提供公共物品的新的“治理”模式。
本项研究首次将治理理论引进到图书馆界，旨在系统探究包括政府在内的多种利益主体在建设、维持和发展图书馆，提供和生产图书馆服务这种公共物品中的职麦及其实现。本项研究系统引进治理理论作为理论基础和总的研究框架，以图书馆治理模式为研究对象，突出比较研究方法。
1、比较不同的图书馆治理模式在资源配置机制和效率上的差异。
2、比较不同的图书馆类型、规模，所处国别以及历史发展阶段等具体情境下图书馆治理模式的取向及其之间的内在相关性。
3、比较不同的图书馆治理模式所赖以形成和维持的法律、制度、组织和技术因素及其组合。最终，在理论上解释存在不同的图书馆治理模式及(至少在实证上)资源配置效率差异的原因;在实践上弄清各种利益主体(政府、社会组织、公民)应该以何种制度安排支持和发展图书馆，以及这样一种宏观层面的制度安排如何体现为微观层面图书馆监管体制的设计。
本项研究系应用性基础研究，研究价值体现在：
相关成果可提交给国家决策机构、图书馆主管部门和图书馆，作为制定和实施有关图书馆事业和机构改革发展的立法、政策和策略时参考。
拓宽治理理论的应用范围，形成一个比较完整的图书馆治理理论体系，促进图书馆学研究对象。范围的扩展和研究方法的丰富。
写开题报告是写论文的一个关键环节．你首先要确定你的论文方向，如文学，翻译，英语教学法，语言与文化等，然后要确立一个合适的题目，题目不能太大，也不要太小，太大了就必然会空，到时候什么也说不清楚，太小了则不知所云，容易造成重复罗嗦．和题目一样，提纲也要适中，提纲尽可能用完整的句子来写，这样比较清晰，可避免日后遗忘了自己所要表达的内容；另外，提纲其实是一篇论文的缩影，所以要相文章一样条理清楚，逻辑清晰合理，结构完整．写提纲不是那么简单的，你在写之前就要查阅大量的资料以确定你要写的内容，我建议还是要做好准备方写出好的提纲和论文．当然写的过程中也要查阅资料，任何一个地方都不要马虎，因为答辩的时候考官们会抓你的不是．最后祝你写出你满意的论文！！！
论文开题报告写法如下：
一、选题的目的及意义。
选题的目的：平面广告设计对于平面广告传播及其效果具有重要影响特点在于围绕视觉形式动力进行设计，强调平面广告设计吸引受众注意，是遵循受众接受心理规律及视觉原理，充分传达广告信息，实现广告效果化。
选题的意义：本文把众多方法表现形式置于平面广告设计中，着重对平面广告设计这些新的视觉表现形式及方法进行研究与探讨，为平面广告设计注入新的活力，丰富平面广告形态的表情。
二、主要内容及提纲。
主要内容：阐述了平面广告设计中的概念与软件的运用，并举例说明。
1、平面广告的基本概念。
2、软件的功能及应用。
三、主要方法和措施。
主要方法：
1、社会考察（根据事例进行研究）。
2、文献参考（国内外研究资料的分析）。
3、网络信息研究（网络资料研究分析）。
主要措施：
1、老师的专业指导。
2、网络资源的利用。
3、图书馆查阅书籍资料。
四、主要参考文献。
1、《平面设计艺术》李砚祖、芦影编著，北京：中国人民大学出版社。
2、《 中国艺术设计史》赵农编著，陕西：人民美术出版社。
3、《设计学概论》尹定邦编著，湖南：科学技术出版社。
从毕业论文开始以来，我严格按照指导老师的要求，采用一丝不苟的学习态度，从图书馆从因特网详细查找了与消费心理、消费行为以及广告策略相关的文献资料，设计制作了调查问卷并进行实地调查，并以论文任务书和开题报告为立足点，按部就班，已初步完成设计的大部分工作，以下是具体进展情况。1.毕业设计(论文)工作任务的进展情况（1）提交开题报告，参加开题答辩。（已完成）（2）编写调查问卷，进行调研活动。（已完成）。（3）撰写论文初稿。（已完成）（4）修改论文初稿，完成正稿。（进行中）已经认真写好开题报告，并在规定日期交给张俊老师。已经完成调研活动，主要以调查问卷为主，实印刷50份调查问卷，随机发放给本校学生，实收回48份。经过对数据的整理分析，总结出当代大学生消费特点、消费倾向、消费存在的问题，分析了形成这些现象的主观原因及客观原因。已经完成论文的初稿撰写。研究本题目的意义：大学生的消费行为，与其他消费者一样，也要经历认识过程、情感过程和意志过程。大学生所受教育的经历和所处的特殊的校园环境，使得他们成为社会上一个比较特殊的消费群体，产生了与其他消费者不同的消费需求，具有比较特殊的消费心理，外观为不同的消费行为。如果能够充分认识大学生的消费心理以及由此而进行的消费行为特征，便可以为商家进行针对大学的广告策略提供有力的理论指导和实际数据依据。大学生消费的方面：主要有基本生活消费、学习消费、休闲娱乐消费、人际交往消费等几个方面。大学生消费特征：包换潮汐性、独特性与普遍性共存、符号性、情感指导性。大学生的消费容易出现潮汐现象。即一个新事物、新品牌在大学生市场的渗透会在某一个节点出现突然的高峰。原因可以从多角度解释，但根源在于：大学生高度一致的群体认同感。当代大学生追求个性，希望自己被视为有独特风格的人。于是，他们追求独特、新奇、时髦的产品。但与此同时，特特、新奇带来的往往是流行、普及，从个体消费走向普遍消费，有时过程并不复杂。商品除了使用价值和交换价值以外，还具有另外一种价值属性，那就是符号价值。一件商品，越是能够体现消费者的社会地位和社会声望，越是能够将消费者与其他人区别开来，它的符号价值也就越高。这种“重视商品所传达的社会和个人信息的消费行为，就叫做符号消费”。于是，大学生们选择和消费的产品或品牌成了自我表现、体现个性的工具，成为社会群体文化的符号象征，成了人与人之间相互认同获取分的标记。大学生是一个特殊的消费阶层，其消费行为体现出追求新潮、时尚、情趣的特点，相对其他群体而言则带有的情感因素。因为他们不仅希望商品能够在实用性方面满足人的需要，还希望商品能让人在使用和观赏中获得精神的愉悦与心理的满足。大学生消费心理主要包括：求知求存心理、追求时尚心理、好奇心理、模仿心理、发泄心理等。影响大学生消费的主要因素：修改心理的影响，社会环境的影响，家庭的影响，同龄群体的影响，相关教育的薄弱。当代大学生消费心理和消费行为对广告策略的影响：对广告表现策略的影响：立体式全方位包围大学生的生活，以张扬个性、凸显自我为主的传播核心。对广告媒体策略的影响：传统与现代传播渠道并进，使大学生无时无刻不生活在广告的冲击中。对广告推进策略的影响：以折价广告，赠品广告，兑奖广告为主要推进手段，使大学生相信自己在购买中获得了额外收益。对广告实施策略的影响：赋予大学生生必要的特权，利用名人的影响力，保证大学生群体的自我优越感，刺激他们的购买欲。结论：只有充分了解和掌握了当代大学生的生活习惯和消费趋势，才能有效的改善产品自身的不足，满足消费者的心理需要；才能迎合当代大学生的欣赏口味，制定出专属于他们的广告营销策略，才能在这个商品飞速发展的时代里，使企事业立于不败之地。2.工作中所遇到的问题在论文撰写的过程中，对论文的结构与逻辑的控制能力不够强，后期写作时，出现了偏离。没有及时与指导教师进行相关的沟通，导致论文内容与题目不符，需要大篇幅的修改。在撰写时对论文中涉及到的相关概念理论没有及时学习掌握，导致论文写作出现停滞，需要花费时间进行相关学习。3.下一步工作打算在导师的指导下，对初稿进行系统的修正：仔细查找论文中存在的问题，思考每一个字每一句话是否得体；完善论文的逻辑与结构，把握论文整体；删除多余的内容，对内容进行提炼；按要求上交论文成稿，准时参加答辩。另外，我还应该多加强自己的语言表达能力，应该再加强与指导老师的交流和沟通，更深层次的认识论文的写作宗旨。总之，我相信自己会保持积极的态度，在指导老师的悉心点拨下，能够快速有效接下来的论文流程，顺利完成毕业论文的撰写工作。希望能帮上忙。
一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
您好，这是一个非常大的题目，要写出一篇高质量的论文，需要进行大量的市场调研和深入实际的研究。不妨换一个小一点的题目。例如《XX市房地产开发的前景展望》等。
［摘 要］房地产一直是处于风口浪尖的行业,经历了高成长的发展阶段之后,随之而来的是严厉的调控措施,这使房地产公司的日子变得艰难起来。此时,依据房地产企业运作特点分析其财务风险和应对策略,对该行业的发展具有重大意义。本文将先后分析房地产企业的财务特点和面临的风险,并提出应对其财务风险的控制模式,希望对该行业的发展有促进作用。 ［关键词］房地产公司；财务风险；控制模式；资产结构 ［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2012）31-0092-02 1 房地产企业财务风险所具备的特征 第一,较低的资金周转率。房产企业的项目开发先后分为四个环节：征地、土地开发、房屋开发、竣工销售和物业。这四个环节每个都需要消耗大量资金,而只有拥有预售许可的房地产企业才能在第三环节实施预售,从而回收部分资金。此外,房产价值大的固有特点使大多数购房者都会选择分期付款的方式,这又减缓了资金回收的速度,很多企业的资金回收期甚至长达十至二十年,这使众多企业面临不可小觑的筹资压力。 第二,过度使用财务杠杆。房地产企业常常选用贷款的方式来满足大量的房地产开发的资金需求,其直接后果是财务杠杆的过度使用和高企的资产负债率。财务杠杆实际上是一柄双刃剑：其好处在于公司在自由资本少的情况下,掌握大量可支配资金；其坏处在于更大的流动风险会随着高企的财务杠杆而产生,很容易为企业带来强大的还款压力,为股东权益的收益率带来不稳定性。 第三,不匹配的资产期限。大部分房地产企业的业务经营主要依靠举债实现,这种经营模式要求公司有很高的变现能力,公司的自有资产必须与其借款量相互匹配,不然很容易将公司置于资金短缺的风险之中。存货是房地产企业的主要流动资产,其种类分为开发产品和非开发产品,进一步细分的话可以将房地产开发产品分为拟开发土地、在建开发产品、已完工商品住宅和出租开发产品,非开发产品则涵盖了原材料、库存商品和低值易耗品。例如万科的年报显示其2008年的存货占流动资产的76%。流动性差、不易变现是此行业存货的主要特点,这致使流动负债和流动资产的匹配度较低,偿债压力很大。 第四,不均衡的现金流入期限。公司正常经营的重要保障是良好的现金流,但每年不稳定的现金存在于很多上市的房地产企业之中。现金流不稳定的原因之一是很多房地产企业利用预售来获得提前流入的资金量,而忽略了各个项目销售期和预售期的匹配,从而导致一年高一年低的主营业务现金流。原因之二是公司投资收益的现金流也存在不均衡现象,现金冗余和短期偿债风险会随着现金流入量的改变而交替出现,在长期运营中,现金利息涵盖比例无法得到保证。 第五,较弱的项目调整能力。几年,甚至长达几十年的开发周期使得许多项目投资巨大,具有较长的管理周期,这不利于房地产项目实施计划的及时调整,资金一旦被投放到项目之中便会加大现金流出。很多不确定因素都存在于长期的开发周期之中,一旦某一因素导致项目被迫停止,现金流产生的可能便会降低,无法收回已投入的资金,公司的日常经营便会受到阻碍。 第六,房地产企业发展的关键来自于土地储备。近些年来,土地增值便成为了驱动房地产企业利润水平提升的主要动力。在没有发生大变化的市场之中,公司是否获得利润的根源在于取得土地的能力,因此一家房地产企业的竞争力体现在土地储备量之上,房地产公司市值的主要考量因素便成为了其拥有土地的数量及质量。 2 房地产公司在财务风险管理中存在的问题 第一,过高的资产负债率。规模巨大的投资是房地产公司项目的主要特征,其自有资本很难一次性应付如此巨额的资本需求,在这种情况下,很多房地产公司都会转向银行寻求贷款支援,巨额贷款在帮助房地产公司渡过难关的同时也增加了其债务偿还的风险,一个负债率过高、财务风险过大的房地产行业便由此诞生。 第二,较差的资产流动性致使房地产行业出现较大的偿债压力。由于房地产存货是房地产公司的主要流动资产,这些存货的变现能力差、变现周期长,而大部分房地产企业都有很多期限长短不一的债务需要偿还。公司也许可以利用长期销售来偿还对应的长期债务,但是却很难在较短的时间内筹集到需要的资金去应付短期债务,这种极易出现的短期资金短缺给房地产公司带来了很大的财务风险。 第三,“圈地”现象严重。房地产项目开发的主要生产资源就是土地,土地的数量和质量对公司在市场和行业中的表现有着直接而重大的影响。也正是如此,“圈地”现象在房地产行业中极为严重,其机会成本严重影响了资金的利用效率,在算清土地增值税后,高额的税收补缴政策将会打击一直被房地产公司奉行的“低价拿地”策略。 第四,房地产公司主营业务的赢利能力正在被多元化的盲目投资侵蚀。多元化投资一直被我国房地产公司视作防止企业出现财务危机的主要策略,但是很多公司在对自身条件、状态和投资行业状况缺乏充分研究和部署的情况下,便做出不成熟的多元化投资行为,这种盲目行为不仅不能够为公司带来足额的利润和必要的保护作用,还很可能拖累公司现有的主营业务,抵消其主营业务的赢利,为房地产业务的发展带来很多财务管理上的麻烦。 第五,很多公司都存在不完善的公司管理结构。我国房地产企业内部管理结构的完善基本停留在形式上,在实际运用过程中则缺乏实效性,监管体系更是处于极为危险的真空状态。一系列不必要的管理问题也会由此产生,例如公司管理层很难完全以公司的利益为出发点来作出最适合公司发展的决策。 3 财务风险的防范 防范财务风险的主要手段 (1)分散法。顾名思义,企业可以通过经营方式的改变来分散现有风险。一方面,房地产开发企业可以联合其他企业一起开发资金需求量大、投资项目风险大的项目,这样可以在降低企业财务风险的前提下促进企业的发展；另一方面,企业可以将现有资金投资于种类不同的项目,防止某一滞销项目拖累整个企业的经营,实现投资多元化,也能够在一定程度上规避风险。
论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析就注定被伤害，