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房产纠纷诉讼状的写法具体如下：1、当事人基本情况。包括原告、被告、第三人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所等。如果当事人是法人或其他组织的，要写明该法人或组织的名称、住所、法定代表人或者主要负责人的姓名、职务。如果原告有委托代理人（律师或其他委托人）参加房产纠纷诉讼，还应当写明代理人的基本情况以及与被代理人的关系；2、房产纠纷起诉请求事项。要写明诉请人民法院依法保护其合法权益的具体要求，例如要求被告方承担某种民事责任，请求人民法院撤销、变更或部分撤销行政机关的某种行政行为等。主要包括以下内容：（1）完整概括案情；（2）围绕“诉讼请求”叙述事实。凡是有利于实现诉讼请求的具体材料，均应写进诉状；（3）叙事要真实，不违背常理。附范文如下：房产纠纷起诉状范本格式原告：地址：电话：委托代理人：被告：地址：电话：法定代表人：一、房产纠纷起诉请求：1、判令被告立即为原告办理涉诉房产的房产证；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金__元；3、判令由被告承担本案的诉讼费用。二、房产纠纷起诉的事实和理由：原告于__年__月__日与被告签订了《商品房合同书》，向被告购买位于__小区__号楼__单元__层的房屋。原告在支付完所有房款后，于__年__月__日取得正式购房发票。房产合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于__年收楼入住，被告有义务及时为原告办理房产证，但被告至今未办理。由于双方在房产合同中并未约定逾期办理房产证的违约金，因此原告要求被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理房产证的违约金，并在规定期限内办妥相关房产证；若被告逾期仍未办理，致使房产合同无法履行的，原告要求解除购房合同，并要求被告返还购房款，赔偿损失。原告与被告就上述房产纠纷事宜商讨未果，现根据房产法律、法规的相关规定，恳请法院查明事实，依法支持原告的起诉请求。此致____人民法院具状人：____年__月__日法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百二十三条起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。
法律分析：房产纠纷属于一般的民事纠纷。起诉书书写的格式基本相同。包含以下几个要素：
(一)抬头。一般书写：“民事起诉状”。
(二)双方身份。需要列明原告及被告的身份信息。是自然人的列明姓名、性别、出生年月日、年龄、民族、住址、公民身份证号码。
(三)诉讼请求。这一部分要分一、二、三项准确列明每项请求的内容。
(四)事实和理由。该部分需要原告简要陈述基本事实以及原告认为应当支持自己的理由。事实和理由部分一旦在诉状确定，后期诉讼过程中陈述不一致的可能会导致可信度缺失，所以一定要尊重事实，理解清楚发生的事情，准确描述。事实和理由的书写要有清晰的逻辑，便于理解;同时尽量简短，只陈述与法律关系相关情节。
(五)结尾。需要写明法院官方名称：“此致某某人民法院”，签署起诉人姓名和时间。
(六)随起诉书提交证据清单。证据清单中应写明证据名称、来源、证明目的。有证人的写明证人的身份信息和住所。
法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百二十一条 起诉状应当记明下列事项：
(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式;
(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息;
(三)诉讼请求和所根据的事实与理由;
(四)证据和证据来源，证人姓名和住所。
房屋买卖纠纷起诉书格式范文
房屋买卖纠纷起诉书格式范文，房产是现代家庭人人必备的固定资产，可类似纠纷也时有发生，当发生纠纷时可以向人民法院提起诉讼，下面为大家介绍房屋买卖纠纷起诉书格式范文。
1、原告：名称：______地址：_____________电话：___
2、法定代表人：姓名：________________职务：___
3、委托代理人：姓名：________性别：_____年龄：___
民族：___职务：___工作单位：________
住址：_________________电话：___
4、被告：名称：______地址：_____________电话：___
5、法定代表人：姓名：________________职务：___
6、委托代理人：姓名：________性别：_____年龄：___
民族：___职务：___工作单位：________
住址：_________________电话：___
7、诉讼请求_________________________________________________________________________________
8、事实与理由_______________________________________________________________________________
9、证据和证据来源、证人姓名和住址
此致
_______人民法院
起诉人(姓名)
年月日
附：合同副本____份。
本诉状副本___份。
其它证明文件__份。
风险告知：一份正规、完整的起诉状应当包含以下几项内容：
1、原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式;
2、被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息;
3、诉讼请求和所根据的事实与理由;
4、证据和证据来源，证人姓名和住所。
原告：姓名_________;性别____;出生_____年_____月_____日;民族________;籍贯_________;住址____________________;身份证号码_________________;联系电话___________________。
被告：姓名_________;性别____;出生_____年_____月_____日;民族________;籍贯_________;住址____________________;身份证号码_________________;联系电话___________________。
风险告知：起诉是维护自身权益的一个重要途径。但是，不是任意权利受损都可以到法院起诉。
一、诉讼请求
1、判令被告继续履行合同约定的交房义务。
第1页最新房屋买卖纠纷起诉状范本【标准版】
2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金(暂计至_____年_____月_____日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止)。
3、本案诉讼费用由被告承担。
二、事实和理由
原告于_____年_____月_____日与被告___________房地产开发有限公司签订合同，购买被告所开发的位于________________________号房，购房金额为_______元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于_____年_____月_____日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。
同时合同第九条规定，预期超过____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起____日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款______%违约金。
截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。
一、房屋买卖纠纷起诉范本
原告：×××（个人信息）
被告：×××（个人信息）
第三人：×××
法定代表人： ×××
一、房产纠纷起诉请求：
1、判令被告继续履行合同约定的交房义务。
2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金。
3、由被告承担本案的诉讼费用。
二、房产纠纷起诉的事实和理由：
1、原告于__年__月__日与被告签订了《商品房合同书》，向被告购买位于__小区__号楼__单元__层的房屋。原告在支付完所有房款后，于__年 __月__日取得正式购房发票。
2、由于双方在房产合同中并未约定逾期办理房产证的违约金，因此原告要求被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理房产证的违约金，并在规定期限内办妥相关房产证;
3、若被告逾期仍未办理，致使房产合同无法履行的，原告要求解除购房合同，并要求被告返还购房款，赔偿损失。
4、房产合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于__年收楼入住，被告有义务及时为原告办理房产证，但被告至今未办理。
5、原告与被告就上述房产纠纷事宜商讨未果，现根据房产法律、法规的相关规定，恳请法院查明事实，依法支持原告的起诉请求。
此致
___人民法院
具状人：__
__年__月__日
二、房屋买卖纠纷起诉流程
1、房产纠纷属普通民事案件，由原告具状到房产所在地人民法院起民事诉讼。
2、人民法院在收到起诉书后应在七日内决定是否立案。
3、我国法律规定普通程序审理民事案件，一审不超过六个月，如果适用简易程序审理，一审不超过三个月。
4、律师费各地具体标准可能有所区别，可到当地咨询．诉讼费由原告预交，判决后由败诉方承担，双方都没有完全胜诉的，则按比例承担。
5、购房者在购房过程中和开发商发生了纠纷，可以向该房屋所在地的人民法院起诉。根据我国《民事诉讼法》的规定，当事人向人民法院起诉必须符合下列条件：
（1）有明确的被告。也就是说要求原告在起诉时指明谁是被告。
（2）有具体的诉讼请求和事实、理由。指原告对被告提出实体权利的要求；事实和理由是指提起诉讼的理由。
（3）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。
（4）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
三、房屋买卖纠纷应该如何举证
1、提供房屋出卖人的房屋所有权证和身份证明。
2、出卖共有房屋应提交其他共有人是否同意的'书面证据。出卖、出租房应提供房客放弃优先购买权的书面证据。
3、提供买卖双方订立的买卖房屋合同书。
4、当事人为法人的，应提供法人资格证明及法定代表人身份证明，如需委托他人进行诉讼的，应提交授权委托书。
5、如已交款或鉴定的，应提出交款的书面证明。
6、其它应提交的证据。
7、准备证据并注意法院的证据规则的规定。法院审理案件实行“谁主张、谁举证”的原则，举证不能，将承担败诉或审判结果与己不利的后果，法律另有规定的除外。如果当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集并已提出调取证据的申请和该证据线索的，法院可以根据当事人申请，依职权取证；当事人提出申请可由人民法院勘验或者委托鉴定。
从民法的基本原则来认识公法与私法的划分 关键词] 公法;私法;法律规范体系 [摘要] 很长一段时间来,我国法学界不承认在我国法律规范体系中有公法和私法的划分,过多 强调民事关系的国家意志性,忽视对公民和法人意志的尊重。近年来,随着我国法制的不断健全完善,我 们不得不修正原有的观点,承认公法与私法的划分。本文主要从民法的平等、自愿、公平等基本原则的角 度来讨论公法与私法的划分。 近年来,随着市场经济的发展,政治与经济高度一体化格局开始分解,民事方面和商事方面的立法 逐渐增多,我国法学理论中的否认公法与私法划分已不能适应社会主义市场经济的本质和要求。我国的 法学家们不得不重新审视和修正原有的观点,接受公法与私法相对独立的事实以及私法优先的观点。 一般认为,公法主要调整国家与公民之间的关系,由此而形成的权利称为公权。公法通常包括宪法、 行政法、诉讼法、刑法、税收法和军事法等。私法主要调整公民个人之间的关系,由此而形成的权利称为 私权。私法通常特指民法。没有哪一个国家的立法中明文规定“公法”或“私法”概念。最早提出公法与 私法的划分是古罗马的法学家马尔比安。他认为,有关罗马国家的法为公法;有关罗马人的法为私法[1]。 而最初的划分意义只在于使研习法律的人们便于认识法律、了解法律规范体系,后来法学家们认识到, 更重要的是这种划分有利于研究法律的价值导向。由于《罗马法》成了世界上第一个商品经济的法律 ——《拿破仑法典》的基础,因而,它的很多原理又为后世的许多民法系国家所普遍效法。 为什么从罗马法学家开始,几乎所有的资本主义国家的法学家们都十分推崇公法与私法的划分?笔 者认为其根本原因在于:一方面是为了防止体现每一个法律部门的固有本质或它的相对独立性“异化”; 另一方面也是为了防止体现国家与公民之间的公权关系的法律对体现公民与公民之间的私权关系的法 律侵扰,以便建立起泾渭分明的部门法体系。那么,为什么公有制国家建立后,要极力摒弃公法与私法的 划分呢?究其原因,正像列宁所说是为了扩大国家干预私权关系的范围,包括国家拥有废除私人合同的 权力,以便形成苏维埃国家赖以存在的公有制基础。从客观上看,列宁不承认公法与私法的划分,与布尔 什维克党消灭私有制,实行土地、银行、矿产、运输等企业逐渐国有化的纲领和实践是一致的。因为不这 样,社会主义经济基础难以在没有现成的社会主义经济萌芽的空地上建立起来。而我国法学理论在相当 长时期内也否认公法与私法的划分,这与两个原因不可分:其一,马列主义经典之理论对我国约束太深; 其二,列宁的这一理论恰恰符合我国长期以来高度集中的计划经济体制需要对社会经济生活进行全面 干预的法律要求。其实,恩格斯早就有公法与私法的观点,在论述法律产生时就指出:“在社会发展某个 很早的阶段,产生了这样的一种需要:把每天重复着的生产、分配和交换产品的行为用一个共同规则概 括起来,设法使个人服从生产和交换的一般条件。这个规则首先表现为习惯,后来便成了法律。随着法 律的产生,就必然产生出以维护法律为职责的机关——公共权力,即国家。”[2]这一体现历史和逻辑统一 的论述,不仅充分说明了在法律的进程中私法先于公法,更蕴含着一个深刻的观点,即公法、公共权力是 为私法而设立的。而我们过去却恰恰忽略了这一论述对法律分类的意义。 在现代法律体系中,公法与私法的划分是现代法秩序的基础,是建立法治国家的前提,在现代国家 一切法律规范,无不属于公法或私法的一方,而且因其所属不同而各有不同的效果。如何确立公法和私 法的划分标准,大致有三种学说,其一为利益说,即以规定国家利益者为公法,以规定私人利益者为私 法;其二为意思说,即规定国家与公民之间的权力服从关系的意思为公法,规定有关公民相互间平等关 系的意思为私法(这也是以法律关系的内容和性质为区分标准的法律关系说);其三为主体说,即公法主 体至少有一方为国家或国家授予公权者,私法主体法律地位平等。其中第三种学说为法学家们普遍认 同。要正确认识公法和私法的划分,笔者认为还得从民法的有关基本原则上加以考证。 一、民事主体地位平等原则。平等是一个具有多种不同含义的概念。我们在此讨论的是私法主体所 涉及的法律地位平等。《中华人民共和国民法通则》第3条规定:“当事人在民事活动中的地位平等。”平 等原则是指民事主体享有独立的法律人格,能够独立地表达自己的意志。作为民事主体当事人,是财产 在静态中的所有者,在动态中的交换者,而不是国家行政管理关系中的上级下级。即使是国家作为民事 主体,也必须受民事规范的约束,与其他民事主体保持平等地位。民事主体所享有的民事权利在受到侵 害时,平等地位受到法律保护。自然人生而平等;法人不论行业、性质、财产状况,人格也一律平等(法人 的人格平等是法人地位平等的依据)。从平等原则中就能让我们领悟到,私法的法律关系是法律地位平 等的市场主体之间的关系,它与公法的法律关系即国家凭藉公共权力对市场进行干预的关系是截然不 同的。 不过,民事主体在人格上的平等,不等于在实际的民事法律关系中,每个当事人所享有的具体民事 权利和民事义务都是一样的。在具体的民事法律关系中,各个当事人根据法律和自身的意志享有不同有 权利,承担不同的义务,尤其是对法人而言,在权利的享有和义务的承担上,还要受法人本身性质、法律 和行政命令以及法人的目的范围等限制。 二、自愿原则。《民法通则》第4条规定,民事活动应当遵循自愿原则,它是指民事主体在从民事活动 时,应当充分表达自己的真实意志,根据自己的意愿设立、变更和终止某种民事关系。该原则的确立就是 要赋予民事主体在法定范围内享有广泛的行为自由,实际上也是私法所奉行的意思自治原则的充分体 现。通过对传统法学理论的学习和认识,可以概括出意思自治在三个层面上的内涵:第一,从法哲学和 法律社会学的角度看[3],意思自治是个人主义、自由主义哲学思潮的直接产物,这大致可定义为,每个社 会成员依自己的理性判断,管理自己的事务,自主地选择,自主地参与。黑格尔曾在《权利哲学》里指出, 国家应当赋予其公民以拥有私人财产的权利的同时给予个人以自由缔结契约的权利[4]。第二,从公法与 私法划分角度来看,意思自治是私法自治,其基本含义是私法主体有权自主实施私法行为,他人不得非 法干预;私法主体仅对基于自由表达的真实意思而实施的私法行为负责;在不违反强行法的前提下,私 法主体自愿达到的协议优先于私法的适用,即私人间协议中变通私法。意思自治是罗马法时期公法与私 法划分理论的直接产物,它以承认民法是私法为理论前提,成为民法的精髓。随着现代民法的发展,私法 自治分演为所有权绝对,契约自由和过失责任三大民法基本原则。第三,从冲突法角度来看[5],意思自治 是指为当事人协商选择处理纠纷所适用的准据法的权利。意思自治原则是社会发展到一定阶段商品经 济的客观要求在民法上的必然反映,由于该原则恰恰符合欧洲资本主义发展时期个人本位和自由主义 的思想,所以被《拿破仑法典》以来的近现代民法始终奉为一项神圣的法律准则。但随着现代国家干预主 义的兴起,哲学上个人主义和经济上自由主义的衰落,也必然导致意思自治原则的削弱。从本世纪开始, 民法上的契约自由原则受到冲击,民事主体之间的交易自由不得与公共利益、道德规范和占支配地位的 公共政策相矛盾、相抵触,许多国家的法律对以损害或侵扰社会其他成员的方式使用私人财产的行为作 出较为严厉的处罚规定,按照被其他商人或整个社会认为是完全不公正的惯例而进行的商业活动则受 到法律的限制。这样,就使得意思自治原则因注入新的内容而所改变。 三、公平、等价有偿原则。法律的一个理念是追求正义的实现。正义所蕴含的公平、公正、平等等价 值内涵,是政治社会中所有价值体系追求的最高目标。私法自然也将公平和正义作为其最终的理想。 《民法通则》第4条还规定,民事活动应当遵循公平原则,公平原则是道德规范的法律化。该原则要求民 事主体应以公平的观念从事民事活动,正当地行使权利和履行义务,在民事活动中兼顾他人利益和社会 公共利益,同时,司法机关在处理民事纠纷时,应根据公平原则,使案件的处理既符合法律又公平合理。 公平正义是一个极其复杂的问题,但就从事民事活动的主体来说,公平正义理念的要求体现在:第 一,一个社会的经济结构必须为其每个成员的自由发展提供公平平等的机会,为其每个成员利益的获取 和合理分配提供手段及程序规则,并且在利益分配和公平的实现出现不均衡时能够予以有效补正及救 济;第二,社会关系主体即社会成员的交易活动应当遵循普遍公认的行为准则,主体实现经济目的的手 段应当是正当的、合理的,必须充分考虑社会利益并且自觉接受社会义务的约束。 根据《民法通则》第4条的规定,民事活动还应当遵循等价有偿的原则。该原则在要求民事主体在从 事移转财产等民事活动中要实行等价交换。任何一方不得无偿占有、剥夺他方的财产和侵害他方的权 益,如果构成对他方的损害,应负损害赔偿的责任。笔者认为,该原则已涉及到交换对等之平等领域的有 关问题。例如在交换的交易中,人的正义感在某些情形下要求在允诺与对应允诺之间、在履行与对应履 行之间达到某种程度的平等。一般说来,合同当事人是通过行使其私人自治权来确定他们各自履行行为 的价值的,这与公法通过行使国家权力来确定公民行为价值是显然不同的。 虽然公法与私法的划分是以其不同的性质、内容来进行的,但从以上所讨论到的民法有关原则上考 证,法律确实有公与私之分。不能把公法领域的强制性原则适用于平等、自愿、互利的私法领域,换言之, 要收缩行政权力在私人或民间领域不适当的延伸和干预。在我国市场经济体制下,强调公法与私法的分 离,有利于明确私人的独立地位,私人权利义务的协商性以及民事权利不可侵犯性,尊重公民和法人在 民事交往中的意志;也有利于树立私法是公法及整个法治的法律基础的观念。 [参考文献 ] [1] 潘念之.法学总论——国外法学知识译外[M].北京:知识出版社,1982. [2] 马克思,恩格斯.马克思恩格斯选集第8卷[C].第538-539页. [3] 姚辉.民法的精神[M].北京:法律出版社,1999,36. [4] 〔德〕黑格尔.权利哲学[M].北京:商务印书馆,1995. [5] 江平,张礼洪.市场与意思自治[J].载法学研究,1993,(6)
1 民事举证责任的内涵在民事证据法律制度中,举证责任又称证明责任,它包含两个方面的内涵:一是从提供证据或者行为意义的立场来把握举证责任,即提供证据责任、行为责任或主观举证责任。它是指对利己案件实体事实,提出该事实的当事人有责任提供证据加以证明。在民事诉讼中,不管是原告还是被告,只要提出了利己的案件实体事实,在通常情况下对此事实就得承担行为举证责任,所以承担行为举证责任的直接原因是提出了利己的案件实体事实;二是从说服法官或者结果意义的角度来看待举证责任,即说服责任、结果责任或客观举证责任。它是指在法庭审理终结时(此时法律所许可的证明手段已经穷尽),案件实体事实真伪不明,提出该事实的当事人应当负担对己不利的判决(败诉)后果。举证责任应包含两个内涵,即行为责任和结果责任。行为责任和结果责任是举证责任内涵不可或缺的组成部分,二者之间是表和里、形式和内容、程序和实体、动态和静态的关系。在民事诉讼中,举证责任首先直观地表现为提供证据的责任,主张法律要件事实的一方当事人当提供了一定的证据后,案件事实就应趋向明了,对方为此须提出反证来削弱本证的证明力。反证提出后,主张某一事实的一方当事人就得提供新的证据以证明要件事实的存在。当事人提供证据并不是盲目无据的,它总是与实体法上的责任要件联系在一起的,它总是围绕着法律要件事实主张和举证的。换言之,行为责任以结果责任为基础和前提,当事人提供证据的诉讼行为必然指向实体权益归属,因此,结果责任可以为当事人举证(即行为责任)确定方向,提供动力。结果责任作为一种潜在的不利后果,促使当事人积极承担行为责任。从这个意义上说,行为责任的承担是以结果责任为前提的。当事人充分承担行为责任,就意味着案件实体事实的真实性得以证明(达到了证明标准),从而摆脱了结果责任的承担。当事人(原告)提出诉讼请求,就应有责任提供或主张支持其诉讼请求的案件事实(即主张责任)。通常情况下该事实主张者有责任提供证据证明该事实(即行为责任),法院只有对当事人所主张的事实和所提供的证据进行审查以决定是否作为判决的根据。若当事人未能证明其主张的事实而此事实仍然真伪不明的,则意味着该当事人没有说服法官采信此事实,据此法官可以驳回当事人的诉讼请求。换言之,当事人的主张、要求作为法院判决基础的诉讼资料(事实和证据),应由当事人负责收集并向法院提供。2 民事举证责任的分配2. 1 分配的一般原则———“谁主张谁举证”举证责任分配是民事诉讼的核心,同时也是民事诉讼理论中最具争议的问题。其核心在于,究竟应当按照什么样的标准来分配举证责任才既符合公平、正义的要求,又能使诉讼较为迅速地完成。通常情况下,举证责任应当由主张权利的一方当事人来承担,即“谁主张、谁举证",这是举证责任的一般性原则。既然谁主张、谁举证,那么,举证责任的分配就应依当事人的主张而定。主张是权利或法律关系存在、变更或消灭的事实,以及民事权益遭受侵犯或发生争议的事实[1]。主张可分为事实主张和权益主张。在民事诉讼中,事实主张与实体权益争议及其处理密切联系,当事人对特定事实的主张旨在通过司法裁判取得争议实体权益上的特定效果,其实质是待定事实处于真伪不明时承担不利的诉讼后果。“一项事实主张,只会产生一个结果责任。”[2]这就决定了事实主张在诉讼法和实体法上的重要意义,并为举证责任分配的一般性原则的运用提供了可靠依据。现代社会,仅依一种标准来分配举证责任是不够的。例如,在一些特殊侵权案件中,仅遵循此原则就会影响公平,于是就有了举证责任倒置和其它一些原则。因此,合理选择举证责任分配原则就是在实现实体一般公正的前提下综合考虑各种因素、参酌各种学说来解决举证责任的适当分配问题[3]。“出于制裁违法行为,平衡双方当事人的责任以及促进程序效益等价值考虑和政策衡量,立法者总要适当的将举证责任分配给当事人双方,并非由一方当事人单独完成。”于是,举证责任倒置和其它一些民事举证责任分配原则就应运而生了。2. 2 举证责任分配的特殊原则———举证责任倒置举证责任倒置在理论界争论很大。一些学者认为,举证责任倒置从表面上看,是原来由对方(或己方)举证,倒置由己方(或对方)举证,举证责任的主体发生了变化。从逻辑上讲,倒置必须以正置为前提,但何为正置呢?我国理论界尚未就此达成共识,在此情况下,自然无从“倒置”[4]。因此,仍应认为这是正常的举证责任分配。举证责任倒置是“谁主张,谁举证”原则的例外。因此,所谓“正置”就是指“谁主张,谁举证”,而举证责任倒置正是相对于这一“正置”原则而提出的,是与“谁主张,谁举证”相对应的概念,二者相辅相成、互为补充,构成了完整的举证责任分配体系。我国民事诉讼法第六十四条确定了“谁主张,谁举证”的一般性原则,作为“谁主张,谁举证”原则的例外,举证责任倒置的情况是客观存在的。在民事诉讼中,举证责任既不固定于原告,也不固定于被告,而是根据当事人诉讼地位以外的因素来决定的[5]。其目的是让距离证据更近、更有能力收集证据的当事人来承担举证责任。它既是公平的又是经济的,是诉讼公正和效率等价值在举证责任分配方面的具体体现,也有助于实现诉讼目的(保护民事权益和解决民事纠纷等)。现代社会,随着生产力的发展和科学技术的进步,危险责任不断增加,事故损害频繁发生,使得侵权法的某些价值发生了“急剧变化”。当代侵权行为法适应社会需要获得了空前发展,同时在侵权法和证据法上都提出了一个如何对危险责任以及事故责任中的受害人进行有效救济和全面保护的问题,举证责任倒置正是适应这一需要而产生的。举证责任倒置,即原告对于支持己方诉讼请求的实体要件事实,并不负担举证责任,而由被告负担证伪的责任。若被告负担不了,应由法院认可该事实的真实性,被告因此将承担不利后果(败诉)。需要倒置的要件事实,往往属于原告举证困难而被告比较容易举证的,例如证据距离原告较远、倒置的要件事实处于被告控制之下等。与加害人(被告)有无过错的主观心理状态、具有相当专业性的因果关系等相比,加害行为、损害事实等要件事实较易证明,所以一般应由原告(受害人)来承担举证责任而不应倒置给加害人。举证责任倒置是将某些要件事实的举证责任加在更有条件、更有能力收集证据的对方当事人身上,这不仅考虑到了让较少有条件获取信息的当事人提供信息既不经济又不公平[6],同时也考虑到了对弱者的保护。这是因为,在特定案件中,处于弱势的原告因距离证据较远、收集证据能力较弱而难以或不能获取充足的证据。主张证明责任分配盖然性说的德国学者莱纳克认为,举证责任分配应考量举证可能性,拥有更多的举证可能性的一方当事人,应负该事实的举证责任。举证的可能性,即是由证据与当事人距离的远近决定的,如果一方当事人远离证据,该证据全在另一方当事人控制范围内,他就没有可能得到,那么,此类案件就应当由控制该证据的一方来承担举证责任。例如,在医疗事故案件中对过错的举证问题,由于受害人根本不知道医疗过程与医疗行为,所有医疗行为的证据,包括手术记录之类的病历等证据,全在医疗者手中,他离过错证据距离较远,他所能保持较近距离的证据,只能是他到该医院接受治疗并发生了损害后果之类的事实证据。所以,他只能对这部分事实承担举证责任,对于过错事实则应由持有证据的院方来承担。一般认为,举证责任倒置适用于以下范围: (1)因产品制造方法发明专利引起的专利侵权诉讼; (2)高度危险作业致人损害的侵权诉讼; (3)因环境污染引起的损害赔偿诉讼; (4)建筑物或其它设施以及建筑物上的搁置物,悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼; (5)饲养动物致人损害的侵权诉讼;(6)有关法律规定由被告承担举证责任的情形。究竟在什么情况下才适用举证责任倒置,将取决于是否存在举证责任倒置对象。具体说来,举证责任倒置适用于下列几种情形:(1)实行过错推定的侵权诉讼。如建筑物或其它设施以及建筑物上的搁置物,悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼;因医疗纠纷提起的诉讼。(2)实行因果关系推定的侵权诉讼。如环境污染致损的侵权诉讼;产品质量不合格致人损害的侵权诉讼。(3)难以收集证据,难以举证的诉讼。如产品制造方法、发明专利引起的专利侵权诉讼,共同危险行为致人损害的侵权诉讼。(4)对方妨害举证的诉讼。从以上分析我们可以看出,举证责任倒置不适用于高度危险作业致人损害的侵权诉讼和饲养动物致人损害的侵权诉讼。我国《民法通则》第123条规定:“从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的,应当承担民事责任;如果能够证明损害是由受害人故意造成的,不承担民事责任。”因高度危险作业致人损害实行无过错原则,原告还需就损害事实、行为、因果关系进行举证。它根本不存在举证责任倒置对象的问题。被告就免责条件举证,是谁主张,谁举证的结果。饲养动物致人损害也实行无过错原则,原告需就损害事实、因果关系、造成伤害的动物由被告饲养或管理人予以举证,同样不存在举证责任倒置对象的问题。被告就免责条件举证,也同样是谁主张,谁举证,它是举证带来的结果,而不是举证责任倒置的体现。2. 3 其他情形有关举证责任分配,法律有明文规定的应依规定执行,但当法律对有关举证责任分配出现漏洞时,则需法官运用自由裁量权合理裁量举证责任分配。首先,法官必须遵从整个法律秩序和宪法基本价值,根据法律和诉讼的公正、效率诸价值和保护民事权益、解决民事纠纷等目的以及诚实信用原则等,确定举证责任的承担;其次,法官确定举证责任承担的,应当在判决中充分说明理由;再次,对法官滥用自由裁量权,不合理地确定举证责任的,当事人有权以此为由提起上诉或申请再审。另外,举证责任还存在着免除情形。举证责任的免除,是指就某一事实主张免除当事人双方的举证责任。当一方当事人对另一方当事人的诉讼请求通过自认或认诺全部接受时,举证责任制度能够确定实体责任由谁负担的功能便不复存在;当双方当事人的主张引述自然规律、定理、众所周知的事实等无须举证证明法官即可对该事实做出判断时,举证责任制度中提供证据的规则便没有价值。在这种情况下,举证责任即可免除。
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民事诉讼论文好些，1．收集的主体不同。按刑事诉讼法的有关规定，有权收集公诉刑事案件的机关是侦查机关，侦查机关要全面收集，是站在公正的角度收集；附带民事诉讼则只是民事诉讼原告及其代理人从自身利益出发收集对自己有利的。2．收集的目的不同。刑事诉讼目的是证明被告人有罪或无罪、罪轻或罪重，是法庭给被告人定罪量刑的法律依据。而民事诉讼是围绕原告提出的诉讼请求，证明被告的行为给原告造成的损害，以便通过确认这些损害而从被告处获得赔偿的目的。3．证人作证的态度不同。对机关收集，证人一般能严肃对待，所反映的情况真实性较高；民事诉讼的收集，除了法院通知证人当庭作证外，民事诉讼原告或代理人收集时，证人可能受其要求、利诱、威胁、恐吓等原因，所作证词的真实性就打了折扣。4．收集的人对法律的认识理解不同。侦查机关侦查人员一般都经过专业学习或培训对法律的理解比较准确和全面，而原告及其代理人认识法律较偏颇，往往断章取义地理解法律，因此双方所收集的易产生差异。
城市商品房相关权若干问题的研究（一）--------------------------------------------------------------------------------序言目前在我国房地产经济迅速发展，已成为我国经济发展的主要支柱之一。其中城市商品房的买卖是人们非常关注的重大问题。据有关方面统计、商品房的买卖已成为广大群众消费的首选。随着买卖的扩大、相应商品房权益的纠纷不断出现，商品房的质量，物业管理纠纷成了投诉的热点，吸引了法学界对商品房产权问题的研究。在我国由于实行城市土地归国家所有[i]，商品房与楼盘地权相分离的原则，传统的、旧有的西方的物权理论及房地产的研究均很难适应我国现行商品房纠纷的处理。从商品房的空间构成不难看出，商品房的使用权是沿着商品房的空中范围，上下叠加左右毗连的。这些商品房的叠加毗连使其权属发生了异常的变化，更多的问题是无数个商品房权益交织后与周际的权利关系纷繁复杂，让众多学说力所不逮。本文力图在这些权利的交织及边缘问题上做深入的研究。为便于论述，本文将商品房产权交织及边缘权概称为相关权，顾名思义即与商品房产权相联的权益。由于对商品房的问题研究的欠缺（也许是本人对此问题的独孤寡闻），也由于物业管理成为新的热点，更多的是忙于应付物业纠纷的处理，而很少去分析物业纠纷权利上的原因，如果静下心来细思，涉及房产多项权利。如权利清晰，一是处理容易，二是纠纷肯定会减少。本文想借用相关权的概念从权利的性质上，该权利与他权利的区别上，努力找出一条解决纠纷便捷的路子，做一些基础性的探讨工作。需要说明的是，一是相关权没有固定理论，他是基于物权、债权，邻接权、相邻权、共同权，类似于房屋区分所有但又不等同于这样的权利，由于他是一种基础权利。所以他对基础理论的研究有很强的依赖性。二是由于旧有物权理论，原本是建立在私有物权之上的。因此，解决涉及商品房屋使用权的问题上矛盾突出、明显，很难套用，应以讨论一种全新的，商品房相关权理论为当务之要。城市商品房是国家所有地权和公民私有权分离的产物，研讨房屋相关权一般不涉及地权所有权。三是由于商品房在我国发展时间不长，矛盾的显现还不深刻，对这类问题的投入不深，研究不够，只能就发现的问题就事论事，难免不能完全自圆其说，但本文想尽力而为，使这类问题的处理，较为耐得住推敲，成为体系。 四是由于对这类权利的救济问题，直接引述为诉讼的研究，更是大家关注的问题，所以本人从论述的完整性上论述这类问题的特殊性。但并非本文的重点，如有浮皮浅显，点到为止的情况敬请见谅。一、城市商品房相关权益的基本问题（一）城市商品房相关权的概念及性质特征1.城市商品房相关权的概念商品房相关权利是指商品房产权人之产权与其他商品房屋产权人的产权及与开发商的开发权、公用设施使用权等与商品房产权相关联的权利义务的总称。为叙述方便，以下简称房屋相关权。（1）商品房一般在城市中以楼房的形式存在，相对集中于各个小区，故本文所指商品房一般泛指城市小区商品楼房。（2）由于法律规定，城市土地归国家所有[ii]，商品房均附着在国有土地上，所以商品房房屋权益仅限于房屋本身的所有权，房屋产权人不得主张房产所附着之土地的所有权。其商品房所联系的土地使用权一般也仅限于理论上的意义，因土地整幅批准使用者为开发商，房屋出售时，也仅限于房屋自身的面积及相应的公摊面积本楼内的楼道、电梯、设备间等，不包括楼房周边的绿地、马路等其他设施所占用的土地，这种理论上的土地使用权因与整体小区楼盘的土地使用权相比较微乎其微，很难产生实际主张意义，因此，本文不予讨论。2.房屋相关权的性质房产相关权是一种物权，依附于国有土地之上，附属于相对独立的房产权，是依赖于商品房产权的特殊物权。房屋相关权的依附性在于，只有享有房产权，才享有完整的相关权、房屋租赁人、借用人都不能单独享有这样的权利[iii].他的依附性还在于转让房产权时，相关权一并转让。如相关权涉及的地下车库权利、一般在转让房屋时一并转让，受让人不接受时，也应处于公开出让状态，但经物业管理人员同意的除外。（后文另述）3.相关权是一种边缘权、交织权商品房在地理空间范围讲，由于商品房叠加在同一土地上，相应房产相关权则是各房屋产权交织状态下的一种权利，这也决定了房屋相关权的行使也受制于其他产权人的权利行使。如在公共走道住户独用走廊一段为安全需要加装防盗门，此行为虽不影响他人行走，但应征求相邻其他住户的意见，并不当然享有独用走廊的专有使用权。（二）商品房相关权利所涉土地使用权的特殊性商品房的相关权是建立在国有土地使用权之上的商品房所有权利延伸于所有之房屋外的一种权利。1.他所依赖的商品房屋所有权是相对完整的，具备所有权应有的一切性质。2.相关权所依赖的，商品房所附着的土地地产权为国有土地使用权。（1）该土地所有权与房屋所有权相分离。（2）房屋所有权紧紧依附于土地使用权。（3）土地使用权的性质（商品房土地使用权）决定了房产相关权是一种特殊的房地产权。（4）土地使用权具有期限性。单纯的居住用地使用期限为70年，综合用地为50年，商业用地为40年。[iv]3.商品房所依赖的土地使用权具有整体性、不可分属、多重的特点。（1）整体性。土地使用权的自身属性是土地所有权的派生他的属性，国有土地上的商品房土地使用权具有共用性，使用的最大化及允许被他人善意使用是他的特有品性，整幅土地被开发商开发转让后允许所有商品房业主善意使用为该权利的显著特征。（2）小区土地使用权是由国有土地所有权派生出来的，区分所有不是使用权的特征，因此不可在使用权上设定“所有”。小区商品房使用权的整体性决定小区用地不可分属，所有商品房所有权人对该批准使用的土地有平等的使用权。（3）因使用目的方式、范围、空间、层次不同，追求其功用不同，使用具多重性，多样性，理论上说，使用权是多重的、往复无穷的。（三）房屋相关权是建立在商品房各自所有、土地整幅使用权共享基础上的特殊使用权[v].1.商品房的所有权私有性、依附整幅土地的使用权国有性质，决定了房产权人不仅是享有商品房的相关权，而且享有区分所有权，和共有公共设备、共用绿地的相关权，还享有所有权之间，所有权与使用权之间，与相关权之间的权利。（1）房具有完整的私有性，商品房所有权人在自己所属的范围内享有传统房屋所有权的一切权利。（2）由于商品房是横向与纵向叠加毗邻而建与公共设施、公用面积沟通相连，因此房屋所有各产权人还有相邻及区分所有的权利。（3）由于小区商品房土地所有权的特殊性和共同使用性，使其土地使用权的面积大大大于商品房的自身占地面积。商品房所有人因此还享有对绿地、马路、场馆、亭廊、景观等相关配套设施相关权。各商品房所有权人对上述配套设施相关权还达及这些设施的益损增减即使用、维护改建、受益权。笔者认为区分所有范围一般只达及同一建筑物内，与所有之房屋建筑物有物理结构上连接之部分，不具有结构相连的设施，但规划在整体范围内的，涉及其上的权利是相关权。综上，相关权有广义、狭义之说。广义相关权，除所有权之外的，包含区分所有、相邻及相关权。狭义相关权是指结构未曾原始相连，但土地使用权系一体批复、整体使用，与主体楼房配套而建相关设施之上相关的权利，如物业用房，供电公共配套用房，这些设施成本或计入或不计入商品房成本。[vi]但之上权利与住房所有权相关，既属狭义相关权范围。2.从地理位置来讲，房产权相关权是指房产人之房产权延伸至自身房屋之外，小区规划之内开发商建设的配套公共设施上的权利及公共服务设施上的权利，如附属用房，绿地等。这些权利即有一定的独立性，也有交叉性。理论上讲，当开发商开发的是单独楼座的，房屋售出后，权利就全部归属各商品房业主，这时开发商虽在名义上享土地使用权利，但已无有实际意义，楼座所需土地面积及相关占用面积随项目完成，整幢楼房的出售、已经转让提供给各个房主。小区整体开发楼盘的，中间有甬路、绿地、廊亭、公共设施等相互交织关联的各种相关设施，从产权上来讲，商品房产权人仅对开发权有依附从属性，但因上述具有独立性的设施，互不隶属涵盖，但这些条件又是选择区位、确定购买房屋时的前置条件，承诺条件，这些独立于房产权之外的会馆、场所、廊亭、马路、绿地的收益权也不能完全与房产权人的权利无关，本文要旨在于研究产权人与上述设施权利之间的关系。3. 相关权存在于动态之中，在动态中异常复杂。相关权存在于特定的历史阶段中，在历史的长河中，商品房产权的发展异常复杂，商品房相关权也并不是一成不变的，在动态中，相关权的形成、变化、消亡异常复杂。如（1）部分出租后的房产权人的相关权是否保留，能否部分转化；（2）被意外占地、增建、拆迁等，房产权人相关权如何评价损失，能否补偿；（3）70年土地使用权期满[vii]，相关权是否自然消灭，能否折价，能否改造成其他用地，有无置换权等等。本文仅就常见的几种变化作简要的论述。1）房屋所有人与使用人分离的情况下 相关权的行使如前所述，相关权是房屋产权人行使产权基于整幅土地使用配套设施的一种权利，这种权利是基于房产权的，但在现实生活中，法律允许产权人出租出借住房，在这种情况下，租用人、借用人是否享有这种小区公共设施的相关权，笔者认为，相关权不仅仅是使用权，而且有收益分享权及改变用途决定权。因此，在这种状态下，使用权可因出售、出借而随之转移，但收益分享权和改变用途决定权则可以保留。2）相关权指向的标的变动，相关权的行使分以下几种情况：（1）因规划占地，绿地等减少。当国家规划占地有补偿时，小区公共设施、绿地等土地出让金均已摊入房屋成本，各房产主的权利也基于分摊而分享这些土地、设施的占地补偿，应按面积，通过相关权，补偿给各个房屋产权人。（2）改建 增建。任何改建、增建均涉及相关权人的权益，应经多数人的同意而行之，在紧急状态下，属于确定的对相关人有益的增建、改建，可由小区或物业管理者代行实施，所得收益，在优先支付成本的情况下，应与相关权人分享。（3）维修。为维护相关附属设施的正常使用，或提升观赏使用设施的价值，需要投入，应经相关人绝对多数方同意可实施，所需费用应用小区其他收入支出，不足部分由小区相关权人分摊，不同意的人亦需支付费用。3）利用经营设施为方便小区业主，允许开设一些便民经营服务，其收入如何看待，笔者认为其经营收入一般与相关权无关，属于物业管理行为，但利用原物业管理设施的应从中分析出来，或作为维修资金，或按面积分享。对于处于有利位置之中的房顶，屋面、楼面、围墙，院内支架，悬挂的广告等收入，则应优先用于受损，受影响的房屋所有权人，其余用于公摊的相关设施维修费用，但不得作为物业经营收入。4）七十年后，土地使用期满后，房屋还在其产权尚存，土地使用权期满后，或交回土地，或对土地使用权交费续展。4如不交费续展，土地使用权虽然交还国有，但相对整幅 土地的使用及在该土地上的附着物因使用而不改变用途（自然顺延）这时，房屋所有权人则享有全部的土地使用权（原开发商）的使用权因到期而失去（丧失）[viii].如开发商或业主自行续交土地出让金，使用权全部归业主，这时相关权范围与土地使用权利范围接近一致，如由开发商交纳则相关权维持原状。（四）、相关权与相邻权区分所有、及物业管理、开发商经营权等其他权利的异同1.相邻权是指相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按双方约定的范围、用途和期限使用的，另一方要求其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失的权利[ix].相邻权是与所有权相邻部分的处理原则，相邻权没有相互包容和权利交叉，只是处理相邻关系的，双方权利相等，没有交叉。（2）相关权不一定相邻相关权是所有权派生出的权利，相关权主要基于业主与开发商的基于土地的开发利用共同使用一幅土地关系而形成，特点是毗邻但不相邻，权利主体不平等。主要解决是房屋所有权人的所有权与开发商的使用权以及共用权问题，此外，小区内业主与业主即使地理不相邻但同为相关权利人时权利平等[x].2.相关权与区分所有之间的关系建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。 [xi]对区分所有已有众多论述，从功用上比较，建筑物区分所有权主要是对所有权涉及的部分区分所有，解决的是所有权层次上的问题。建筑物区分所有权涉及的建筑物结构相连，解决的是共有问题。而相关权则不解决所有权问题，只解决相关权人房屋所有以外的一定区域内的使用权问题，不能主张对公用设施的所有权。相关权解决的公用部分的公用问题和公用部分的权益分配问题。按区分所有通说[xii]，区分所有包括住宅的专有权，公用面积的共有权，及成员权 [xiii]，但在整个小区靠街一侧修建固定广告牌，按合同法规定加工物为定作人所有，按区分所有则应为该楼所有住户共有，但固定广告牌建在楼外空地上如何共有呢。即使建在其中一幢楼的屋顶上如果按区分所有认定为非该楼住户其他楼内住户共有呢，而以相关权解释在则无纷争。再有附属车库无认购买，不得已向附近居民出售，如果出售被登记确认，小区住户与该车库所有人又如何区分所有呢？再如，庭院绿地被城市规划占用补偿，在城市土地归国家，土地使用权归土地开发商的情况下，如和用区分所有去解决补偿纠纷呢？这些似乎都以超出了“区分所有”的权能，起码在中国的情况是如此。因此，以房屋相关权理论解决这些与房产权有关的各类权属、权益损害纠纷更为恰当合用。
浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。 1、房地产业增长率对国民经济的影响 房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。 2、房地产业效率增长率对国民经济的影响 产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。 3、房地产业信用规模对国民经济的影响 产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。 4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响 由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。
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处理房地产纠纷中行政与民事交叉问题的正当程序一、房地产纠纷中与行政行为有关的民事诉讼 民事审判是人民法院依照民事诉讼法规定的程序，在对证据进行举证、质证和认证的基础上，对案件事实进行判断并对民事主体争议的民事权益作出裁判的司法行为。行政审判是人民法院依照行政诉讼法规定的程序，在对证据进行举证、质证和认证的基础上，对被诉具体行政行为进行合法性判断并作出裁判的司法行为。房地产纠纷中既有民事行为又有行政行为，而且这两类行为相互关联、互为因果，有效的民事行为具有约束力；合法的行政行为具有公信力、确定力、拘束力和执行力，合法的行政行为应当建立在有效的民事行为的基础上。民事行为受私法调整，行政行为受公法调整，根据法的统一性原理，房地产权利关联的民事行为与行政行为的目的与指向应当是一致的，产生纠纷后两类审判的结果也应当是一致的。完整的房地产权利属于对世权，应当进行公示，公示即具有排他性。因此法律规定房地产登记机关对房地产所有权、居住权、他项权登记进行公示，这种公示行为系行政确认行为，体现了浓重的行政干预色彩。房地产权属登记是房地产管理机关应申请人的申请作出的行为，申请人提交的申请材料主要是有效的民事行为的相关材料。因此，房地产权属登记行为属于可诉的具体行政行为，它成为行政诉讼的受案范围。同时它的关联行为大多属于民事行为，而民事行为必然存在一些纠纷，这些纠纷属于民事诉讼受案范围是毋庸置疑的。显然，由于民事行为与行政行为关联性的客观存在，导致民事诉讼与行政诉讼也必然存在交叉，即民事审判会涉及具体行政行为，行政审判必将涉及民事行为。房地产纠纷中与行政行为有关的民事诉讼主要存在以下形式： 第一，房地产买卖合同纠纷诉讼。房地产买卖合同纠纷是因为房地产买卖合同签定后在履行中产生纠纷，主要包括：一房多卖、房屋的面积分歧、房屋的性质分歧等。例如某开发公司与张某签订房屋买卖合同，将一套房屋以50万元的市场价格卖给张某，而后该开发公司为了融资，又将该房屋以明显低于市场价格的40万元卖给李某，且李某明知房屋已经出售便迅速办理了房屋所有权证。张某向法院提起民事诉讼要求开发公司交付房屋，被告开发公司以房屋已经出售并办理所有权证为由，抗辩无法履行交付房屋的义务。此时，法院应当行使阐明权，告知原告作为利害关系人向法院提起行政诉讼，诉请法院判决撤销登记机关给李某颁发的房屋所有权证。本案中李某属于恶意取得，其民事行为损害了善意第三人张某，属于无效民事行为，房屋登记机关颁发房屋所有权证属于违法行政行为，应当予以撤销。 第二，继承纠纷诉讼。被继承人依法拥有的房地产在继承中常常发生纠纷。这种纠纷有些发生在权属转移登记之前，也有的发生在转移登记之后。如果纠纷发生在转移登记之前，那么就属于单一的民事诉讼；如果发生在转移登记之后，就存在两类诉讼的交叉。 第三，抵押合同纠纷诉讼。根据担保法的规定，房地产抵押是指债务人或者第三人不转移抵押房地产的占有，将该房地产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。实践中，一旦债务人不履行债务时，第三人作为抵押人主张抵押无效，于是向法院提起民事诉讼，民事诉讼中抵押权人便提供具有公信力、确定力、拘束力和执行力的他项权证。这样，民事审判必然面对行政行为。 第四，侵权诉讼。实践中，原告起诉被告侵害土地使用权和房屋所有权的案件理所当然属于民事案件，但是，在审理土地侵权民事纠纷中会遇到《宅基地批准通知书》和《建设工程规划许可证》等具体行政行为，在审理房屋侵权民事纠纷中会遇到房屋所有权证等具体行政行为。 第五，离婚财产分割纠纷诉讼。随着新婚姻法的出台，夫妻之间的财产关系有了明确的法律保障和规定。而和我国房地产事业的发展相比，不动产的立法相对落后。由于多种原因，家庭成员相互之间权利意识淡薄，配偶之间对房屋大都以一方的名义进行权属登记，在和谐的家庭中当然不存在任何问题。然而，在夫妻感情出现危机时，夫妻中署名的一方便持证处分该房产，并办理转移登记。在离婚诉讼中就难免涉及财产分割争议，如何确认权属登记这一具体行政行为就成为民事诉讼中不可回避的问题。 第六，析产诉讼。房地产权共有包括共同共有和按份共有，在共有中，以共有人的名义向房地产登记机关申请登记并领取《房屋共有权证书》。但在民事诉讼中，常会遇到出资事实的判断和权属登记行为的认定问题。 第七，赠与纠纷诉讼。合同法规定赠与合同除公益捐赠外属于实践性合同，即以实际交付为生效要件，不动产以办理所有权转移登记为生效要件。然而，随着二手房交易税赋的加重，一些人为了规避税收，便采取虚假赠与的手段，在民事诉讼中必将会遇到究竟是买卖还是赠与的判断以及权属登记行为效力的认定问题。 第八，互换纠纷诉讼。不同的房地产所有权人基于对房地产面积、位置、楼层、朝向、用途的不同考虑，常常进行差价或无差价交换。这种交换也是通过合同约定，然后向房地产登记机关申请转移登记。之后，可能因为差价、房屋质量、共有人异议等问题产生合同纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼，在诉讼中必将涉及权属登记行为效力的认定问题。 二、房地产纠纷中与民事行为有关的行政诉讼 第一，诉房地产登记机关不履行法定职责。《城市房屋权属登记管理办法》规定：“登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15天内核准注销，并注销房屋权属证书。”显然，进行房屋权属登记是房地产登记机关的法定职责。为了依法监督行政机关依法行政，最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第39条规定：“公民、法人或者其他组织申请行政机关履行法定职责，行政机关在接到申请之日起60日内不履行的，公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，人民法院应当依法受理。法律、法规、规章和其他规范文件对行政机关履行职责的期限国有规定的，从其规定。”人民法院在行政审判时应当对原告申请时提交的申请材料进行审查，这些申请材料包括相关的民事行为，所以，该类行政诉讼就需要对相关的民事行为进行审查。 第二，诉房地产登记机关的初始登记行为。房屋初始登记是指对于国有土地上新建的房屋和集体土地通过征用转化为国有土地后，对土地上的房屋权利进行登记。对房屋权属的初始登记是房屋登记机关的法定职责。房屋初始登记也是对与之相关的前置行为合法性的认可，对于房地产开发公司而言，进行初始登记是取得商品房销售许可证的前提条件。因为进行初始登记造成当事人损失的，当事人可以依法向人民法院提起行政诉讼。此时，便涉及两类诉讼的交叉。 第三，诉房地产登记机关的转移登记行为。房屋转移登记是指在总登记以后，所有权发生继承、买卖、赠与、交换、分割、转让等法律行为之后，房地产登记机关依照申请人的申请作出的登记行为。转移登记一般是基于前述的民事行为，当事人如果因为民事行为产生纠纷而诉诸法院，可能是民事诉讼，也可能是行政行为。此时，民事诉讼如何对待转移登记行为是本文所要解决的重要问题。 第四，诉房地产登记机关的变更登记行为。房屋变更登记是指在总登记以后，因房屋发生扩建、翻建、添建、改建、部分拆除、院落用地使用范围的增减、房屋的性质、房屋的面积以及家庭成员内部人员的变化，房地产登记机关依申请对上述项目的变动予以登记的行为。例如，某被拆迁房屋在补偿没有解决之前为拆迁人违法拆除，该房屋的所有权证中记载的房屋性质为住宅，被拆迁人申请登记机关将其房屋的性质变更为经营性用房。登记机关经审查认为该房屋属于经营性房屋，于是便进行了变更登记。之后，拆迁人作为利害关系人向人民法院提起行政诉讼，要求撤销变更登记行为。此时，被拆迁人向人民法院提起侵权诉讼。如何处理好两类诉讼的关系是非常重要的。 第五，诉房地产登记机关的他项权登记行为。房屋他项权登记行政行为是指房地产登记机关对于设定房屋抵押权等他项权利，应申请人的申请作出的行为。抵押权的取得是在抵押合同有效的基础上进行他项权登记，因此，房地产他项权登记是取得抵押权的条件。实践中抵押权人以主张抵押合同有效提起民事诉讼，而抵押人常常以抵押合同无效进行抗辩，于是就出现了抵押权人提起民事诉讼主张抵押合同有效，而抵押人提起行政诉讼主张撤销他项权登记。两类诉讼同时存在，处理好合同与登记的关系尤为重要。 第六，诉房地产登记机关的注销行为。注销行为是指房地产登记机关依法办理权属登记之后，经当事人申请或者依职权对已经进行的权属登记行为进行否定的行为。例如甲公司用其自有的房屋设定抵押，向某建设银行贷款5000万元，房地产登记机关依法为其办理抵押登记并颁发了他项权利证书。一个月后，甲公司伪造债务已经履行的证据并谎称他项权利证书丢失，向房地产登记机关申请注销他项权利证书，房地产登记机关经审查便注销了他项权利证书。10天后甲公司又以该房产设定抵押，向某工商银行贷款5000万元，该工商银行向房地产登记机关查询并了解该抵押物没有权利负担，经申请房地产登记机关进行了他项权登记并颁发了他项权利证书。该工商银行于是便向甲公司发放了贷款。一个月后，建设银行知道了上述事实后便向登记机关交涉，房地产登记机关于是撤销了注销行为。 第七，诉房地产登记机关的撤销注销行为。房地产登记机关依职权或根据申请对违法的权属登记行为予以撤销，使其不发生法律效力，恢复到违法权属登记行为作出之前的状态。行政行为一经撤销，原则上具有溯及既往的效力，即自始丧失效力，但如果自始丧失效力对于公共利益、整体利益和善意第三人利益不利时，也可以确定自撤销之日起失去效力。如果因该行政行为使行政相对人的信赖利益等合法权益受到侵害，国家应当承担行政赔偿责任。上述案例中，建设银行申请房地产登记机关撤销了注销行为后，工商银行认为自己的抵押权受到损害对撤销注销行为提起行政诉讼。 三、我国法院处理此类纠纷程序的多样性 涉及房地产纠纷的诉讼方式可能是行政诉讼也可能是民事诉讼，由于法律规定的两类诉讼的分工并非十分明确，作为法官也并非能够准确确定，因此，原告在进行判断时难免存在偏差。解决这种偏差，可以通过人民法院阐明权的行使，告知原告进行正当程序的救济，无论如何人民法院应当尊重原告的诉讼选择权，不能违背原告诉讼自主的意愿。无论原告选择民事诉讼还是选择行政诉讼，只要符合法定的起诉条件，人民法院都必须受理。 对法院受理这种房地产行政、民事纠纷争议重合案件后，适用哪种程序以及两种程序的先后，我国现行法律和司法解释没有明确规定，审判实践中各自为政，理论界也是见仁见智。其一，认为权属登记行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以相关的行政行为的公定力为基础认定权属登记行政行为合法，作出民事判决；其二，认为权属登记行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以司法权优于行政权原理直接将相关的行政行为作为优势证据进行审查，甚至直接认定权属登记行政行为无效，作出民事判决；其三，采取先行政后民事的程序，如果原告先提起民事诉讼，法院应当先中止民事诉讼，等行政判决生效后，再恢复民事诉讼；其四，采取行政附带民事，在行政判决时一并对民事争议作出判决；其五，原告分别提起民事诉讼和行政诉讼，法院分别作出行政判决和民事判决。 笔者认为第一种做法是程序的“大民事”，对权属登记行为不予审查而直接套用，并在民事判决中予以确认，使得按照正当程序即行政诉讼审理可能会出现司法不统一，或者出现难以进行合法性审查的局面。 第二种做法是程序和实体的“大民事”思想在作怪。完全通过民事审判解决房地产纠纷的局限性表现在房地产所有权通过登记进行公示，通过公示使该所有权具有对抗力，即具有对抗善意第三人的能力。这种登记是行政机关在对相关民事行为进行有效性确认的基础上的行政确认行为，该确认行为具有公定力。这样必然存在两类行为，也会因此产生两类诉讼，传统的处理方式普遍采取民事诉讼解决争议。然而，民事审判解决房地产纠纷具有局限性，表现在：(1)将权属登记的行政行为作为证据进行审查，与将该具体行政行为纳入行政诉讼受案范围按照正当程序进行合法性审查存在冲突，有时甚至出现同一法院作出的民事判决与行政判决相矛盾，造成司法混乱，导致司法公信力下降。直接审查具体行政行为，违反正当程序原则。(2)不能将行政机关作为第三人纳入诉讼，在房地产权属登记损害赔偿诉讼中一般为多因一果，房地产登记机关违法登记也是造成损害的原因之一，特别是在“责任政府”理念的传统下，相对人对行政机关的信赖是执政者最为宝贵的资源，理所当然，登记机关应当为其违法行为“埋单”，但民事诉讼无此功能。(3)不能判决行政机关承担行政赔偿责任。 前述第三种做法具有合理性，笔者支持该种观点，因为它可以保证司法统一原则、正当程序原则、责权一致和司法权优先原则得到全面贯彻。该做法即使法律不作任何修改，在法律逻辑上也没有任何障碍，因为行政诉讼法规定，行政诉讼是人民法院对被诉具体行政行为的合法性进行审查，具体行政行为证据是否确凿是合法性审查的重要内容，对具体行政行为证据是否确凿的审查必然包括对相关民事行为的审查。在行政诉讼法颁布之前，人民法院适用民事诉讼法审查具体行政行为没有任何问题，但是在行政诉讼法颁布之后，依照行政诉讼法规定的程序审查具体行政行为才是正当程序。 第四种做法在立法的层面上应当属于上策，它符合正当程序原则、司法统一原则和公正效率原则，也可以解决民事案件办不完、行政案件不够办的问题，有利于有限司法资源在法院内部的有效配置，是立法的发展方向。就现行法律、司法解释来说，最高人民法院司法解释规定，最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第61条规定：“被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”即行政附带民事判决。目前，对于涉及权属登记的行政案件进行行政附带民事审理没有法律依据。 第五种做法容易出现相互矛盾的司法判决，无论在目前的司法中还是在将来的立法中都是不可取的。
论房地产开发项目全面风险管理来源：中国论文下载中心 [ 08-11-11 13:59:00 ] 编辑：cw2112549摘 要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。�关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目�中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0075-02��1 房地产开发项目全面风险管理的方法�全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。�在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。�2 房地产开发项目全面风险管理的流程� 房地产开发项目风险识别�房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。� 房地产开发项目风险评估�房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。� 房地产开发项目风险监控�房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。�3 房地产开发项目全面风险的应对策略� 风险回避�风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。� 风险控制�风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。 风险转移�风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。�风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。�风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。� 风险自留�风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。� 风险利用�风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。�4 房地产开发项目全面风险应对中注意的问题� 制定风险应对计划应具有针对性�风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。� 注重应对管理方法的组合�无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。� 注意应对管理的经济性�为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。�参考文献�〔1〕�陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考〔J〕.中国城市经济，2007，（8）.�〔2〕�陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理〔J〕.西南科技大学学报，2006，（3）.�〔3〕�陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析〔J〕.四川建材，2006，（2）.�〔4〕�邓田生，徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探〔J〕.企业技术开发，2006，（11
处理房地产纠纷中行政与民事交叉问题的正当程序一、房地产纠纷中与行政行为有关的民事诉讼 民事审判是人民法院依照民事诉讼法规定的程序，在对证据进行举证、质证和认证的基础上，对案件事实进行判断并对民事主体争议的民事权益作出裁判的司法行为。行政审判是人民法院依照行政诉讼法规定的程序，在对证据进行举证、质证和认证的基础上，对被诉具体行政行为进行合法性判断并作出裁判的司法行为。房地产纠纷中既有民事行为又有行政行为，而且这两类行为相互关联、互为因果，有效的民事行为具有约束力；合法的行政行为具有公信力、确定力、拘束力和执行力，合法的行政行为应当建立在有效的民事行为的基础上。民事行为受私法调整，行政行为受公法调整，根据法的统一性原理，房地产权利关联的民事行为与行政行为的目的与指向应当是一致的，产生纠纷后两类审判的结果也应当是一致的。完整的房地产权利属于对世权，应当进行公示，公示即具有排他性。因此法律规定房地产登记机关对房地产所有权、居住权、他项权登记进行公示，这种公示行为系行政确认行为，体现了浓重的行政干预色彩。房地产权属登记是房地产管理机关应申请人的申请作出的行为，申请人提交的申请材料主要是有效的民事行为的相关材料。因此，房地产权属登记行为属于可诉的具体行政行为，它成为行政诉讼的受案范围。同时它的关联行为大多属于民事行为，而民事行为必然存在一些纠纷，这些纠纷属于民事诉讼受案范围是毋庸置疑的。显然，由于民事行为与行政行为关联性的客观存在，导致民事诉讼与行政诉讼也必然存在交叉，即民事审判会涉及具体行政行为，行政审判必将涉及民事行为。房地产纠纷中与行政行为有关的民事诉讼主要存在以下形式： 第一，房地产买卖合同纠纷诉讼。房地产买卖合同纠纷是因为房地产买卖合同签定后在履行中产生纠纷，主要包括：一房多卖、房屋的面积分歧、房屋的性质分歧等。例如某开发公司与张某签订房屋买卖合同，将一套房屋以50万元的市场价格卖给张某，而后该开发公司为了融资，又将该房屋以明显低于市场价格的40万元卖给李某，且李某明知房屋已经出售便迅速办理了房屋所有权证。张某向法院提起民事诉讼要求开发公司交付房屋，被告开发公司以房屋已经出售并办理所有权证为由，抗辩无法履行交付房屋的义务。此时，法院应当行使阐明权，告知原告作为利害关系人向法院提起行政诉讼，诉请法院判决撤销登记机关给李某颁发的房屋所有权证。本案中李某属于恶意取得，其民事行为损害了善意第三人张某，属于无效民事行为，房屋登记机关颁发房屋所有权证属于违法行政行为，应当予以撤销。 第二，继承纠纷诉讼。被继承人依法拥有的房地产在继承中常常发生纠纷。这种纠纷有些发生在权属转移登记之前，也有的发生在转移登记之后。如果纠纷发生在转移登记之前，那么就属于单一的民事诉讼；如果发生在转移登记之后，就存在两类诉讼的交叉。 第三，抵押合同纠纷诉讼。根据担保法的规定，房地产抵押是指债务人或者第三人不转移抵押房地产的占有，将该房地产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。实践中，一旦债务人不履行债务时，第三人作为抵押人主张抵押无效，于是向法院提起民事诉讼，民事诉讼中抵押权人便提供具有公信力、确定力、拘束力和执行力的他项权证。这样，民事审判必然面对行政行为。 第四，侵权诉讼。实践中，原告起诉被告侵害土地使用权和房屋所有权的案件理所当然属于民事案件，但是，在审理土地侵权民事纠纷中会遇到《宅基地批准通知书》和《建设工程规划许可证》等具体行政行为，在审理房屋侵权民事纠纷中会遇到房屋所有权证等具体行政行为。 第五，离婚财产分割纠纷诉讼。随着新婚姻法的出台，夫妻之间的财产关系有了明确的法律保障和规定。而和我国房地产事业的发展相比，不动产的立法相对落后。由于多种原因，家庭成员相互之间权利意识淡薄，配偶之间对房屋大都以一方的名义进行权属登记，在和谐的家庭中当然不存在任何问题。然而，在夫妻感情出现危机时，夫妻中署名的一方便持证处分该房产，并办理转移登记。在离婚诉讼中就难免涉及财产分割争议，如何确认权属登记这一具体行政行为就成为民事诉讼中不可回避的问题。 第六，析产诉讼。房地产权共有包括共同共有和按份共有，在共有中，以共有人的名义向房地产登记机关申请登记并领取《房屋共有权证书》。但在民事诉讼中，常会遇到出资事实的判断和权属登记行为的认定问题。 第七，赠与纠纷诉讼。合同法规定赠与合同除公益捐赠外属于实践性合同，即以实际交付为生效要件，不动产以办理所有权转移登记为生效要件。然而，随着二手房交易税赋的加重，一些人为了规避税收，便采取虚假赠与的手段，在民事诉讼中必将会遇到究竟是买卖还是赠与的判断以及权属登记行为效力的认定问题。 第八，互换纠纷诉讼。不同的房地产所有权人基于对房地产面积、位置、楼层、朝向、用途的不同考虑，常常进行差价或无差价交换。这种交换也是通过合同约定，然后向房地产登记机关申请转移登记。之后，可能因为差价、房屋质量、共有人异议等问题产生合同纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼，在诉讼中必将涉及权属登记行为效力的认定问题。 二、房地产纠纷中与民事行为有关的行政诉讼 第一，诉房地产登记机关不履行法定职责。《城市房屋权属登记管理办法》规定：“登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15天内核准注销，并注销房屋权属证书。”显然，进行房屋权属登记是房地产登记机关的法定职责。为了依法监督行政机关依法行政，最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第39条规定：“公民、法人或者其他组织申请行政机关履行法定职责，行政机关在接到申请之日起60日内不履行的，公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，人民法院应当依法受理。法律、法规、规章和其他规范文件对行政机关履行职责的期限国有规定的，从其规定。”人民法院在行政审判时应当对原告申请时提交的申请材料进行审查，这些申请材料包括相关的民事行为，所以，该类行政诉讼就需要对相关的民事行为进行审查。 第二，诉房地产登记机关的初始登记行为。房屋初始登记是指对于国有土地上新建的房屋和集体土地通过征用转化为国有土地后，对土地上的房屋权利进行登记。对房屋权属的初始登记是房屋登记机关的法定职责。房屋初始登记也是对与之相关的前置行为合法性的认可，对于房地产开发公司而言，进行初始登记是取得商品房销售许可证的前提条件。因为进行初始登记造成当事人损失的，当事人可以依法向人民法院提起行政诉讼。此时，便涉及两类诉讼的交叉。 第三，诉房地产登记机关的转移登记行为。房屋转移登记是指在总登记以后，所有权发生继承、买卖、赠与、交换、分割、转让等法律行为之后，房地产登记机关依照申请人的申请作出的登记行为。转移登记一般是基于前述的民事行为，当事人如果因为民事行为产生纠纷而诉诸法院，可能是民事诉讼，也可能是行政行为。此时，民事诉讼如何对待转移登记行为是本文所要解决的重要问题。 第四，诉房地产登记机关的变更登记行为。房屋变更登记是指在总登记以后，因房屋发生扩建、翻建、添建、改建、部分拆除、院落用地使用范围的增减、房屋的性质、房屋的面积以及家庭成员内部人员的变化，房地产登记机关依申请对上述项目的变动予以登记的行为。例如，某被拆迁房屋在补偿没有解决之前为拆迁人违法拆除，该房屋的所有权证中记载的房屋性质为住宅，被拆迁人申请登记机关将其房屋的性质变更为经营性用房。登记机关经审查认为该房屋属于经营性房屋，于是便进行了变更登记。之后，拆迁人作为利害关系人向人民法院提起行政诉讼，要求撤销变更登记行为。此时，被拆迁人向人民法院提起侵权诉讼。如何处理好两类诉讼的关系是非常重要的。 第五，诉房地产登记机关的他项权登记行为。房屋他项权登记行政行为是指房地产登记机关对于设定房屋抵押权等他项权利，应申请人的申请作出的行为。抵押权的取得是在抵押合同有效的基础上进行他项权登记，因此，房地产他项权登记是取得抵押权的条件。实践中抵押权人以主张抵押合同有效提起民事诉讼，而抵押人常常以抵押合同无效进行抗辩，于是就出现了抵押权人提起民事诉讼主张抵押合同有效，而抵押人提起行政诉讼主张撤销他项权登记。两类诉讼同时存在，处理好合同与登记的关系尤为重要。 第六，诉房地产登记机关的注销行为。注销行为是指房地产登记机关依法办理权属登记之后，经当事人申请或者依职权对已经进行的权属登记行为进行否定的行为。例如甲公司用其自有的房屋设定抵押，向某建设银行贷款5000万元，房地产登记机关依法为其办理抵押登记并颁发了他项权利证书。一个月后，甲公司伪造债务已经履行的证据并谎称他项权利证书丢失，向房地产登记机关申请注销他项权利证书，房地产登记机关经审查便注销了他项权利证书。10天后甲公司又以该房产设定抵押，向某工商银行贷款5000万元，该工商银行向房地产登记机关查询并了解该抵押物没有权利负担，经申请房地产登记机关进行了他项权登记并颁发了他项权利证书。该工商银行于是便向甲公司发放了贷款。一个月后，建设银行知道了上述事实后便向登记机关交涉，房地产登记机关于是撤销了注销行为。 第七，诉房地产登记机关的撤销注销行为。房地产登记机关依职权或根据申请对违法的权属登记行为予以撤销，使其不发生法律效力，恢复到违法权属登记行为作出之前的状态。行政行为一经撤销，原则上具有溯及既往的效力，即自始丧失效力，但如果自始丧失效力对于公共利益、整体利益和善意第三人利益不利时，也可以确定自撤销之日起失去效力。如果因该行政行为使行政相对人的信赖利益等合法权益受到侵害，国家应当承担行政赔偿责任。上述案例中，建设银行申请房地产登记机关撤销了注销行为后，工商银行认为自己的抵押权受到损害对撤销注销行为提起行政诉讼。 三、我国法院处理此类纠纷程序的多样性 涉及房地产纠纷的诉讼方式可能是行政诉讼也可能是民事诉讼，由于法律规定的两类诉讼的分工并非十分明确，作为法官也并非能够准确确定，因此，原告在进行判断时难免存在偏差。解决这种偏差，可以通过人民法院阐明权的行使，告知原告进行正当程序的救济，无论如何人民法院应当尊重原告的诉讼选择权，不能违背原告诉讼自主的意愿。无论原告选择民事诉讼还是选择行政诉讼，只要符合法定的起诉条件，人民法院都必须受理。 对法院受理这种房地产行政、民事纠纷争议重合案件后，适用哪种程序以及两种程序的先后，我国现行法律和司法解释没有明确规定，审判实践中各自为政，理论界也是见仁见智。其一，认为权属登记行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以相关的行政行为的公定力为基础认定权属登记行政行为合法，作出民事判决；其二，认为权属登记行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以司法权优于行政权原理直接将相关的行政行为作为优势证据进行审查，甚至直接认定权属登记行政行为无效，作出民事判决；其三，采取先行政后民事的程序，如果原告先提起民事诉讼，法院应当先中止民事诉讼，等行政判决生效后，再恢复民事诉讼；其四，采取行政附带民事，在行政判决时一并对民事争议作出判决；其五，原告分别提起民事诉讼和行政诉讼，法院分别作出行政判决和民事判决。 笔者认为第一种做法是程序的“大民事”，对权属登记行为不予审查而直接套用，并在民事判决中予以确认，使得按照正当程序即行政诉讼审理可能会出现司法不统一，或者出现难以进行合法性审查的局面。 第二种做法是程序和实体的“大民事”思想在作怪。完全通过民事审判解决房地产纠纷的局限性表现在房地产所有权通过登记进行公示，通过公示使该所有权具有对抗力，即具有对抗善意第三人的能力。这种登记是行政机关在对相关民事行为进行有效性确认的基础上的行政确认行为，该确认行为具有公定力。这样必然存在两类行为，也会因此产生两类诉讼，传统的处理方式普遍采取民事诉讼解决争议。然而，民事审判解决房地产纠纷具有局限性，表现在：(1)将权属登记的行政行为作为证据进行审查，与将该具体行政行为纳入行政诉讼受案范围按照正当程序进行合法性审查存在冲突，有时甚至出现同一法院作出的民事判决与行政判决相矛盾，造成司法混乱，导致司法公信力下降。直接审查具体行政行为，违反正当程序原则。(2)不能将行政机关作为第三人纳入诉讼，在房地产权属登记损害赔偿诉讼中一般为多因一果，房地产登记机关违法登记也是造成损害的原因之一，特别是在“责任政府”理念的传统下，相对人对行政机关的信赖是执政者最为宝贵的资源，理所当然，登记机关应当为其违法行为“埋单”，但民事诉讼无此功能。(3)不能判决行政机关承担行政赔偿责任。 前述第三种做法具有合理性，笔者支持该种观点，因为它可以保证司法统一原则、正当程序原则、责权一致和司法权优先原则得到全面贯彻。该做法即使法律不作任何修改，在法律逻辑上也没有任何障碍，因为行政诉讼法规定，行政诉讼是人民法院对被诉具体行政行为的合法性进行审查，具体行政行为证据是否确凿是合法性审查的重要内容，对具体行政行为证据是否确凿的审查必然包括对相关民事行为的审查。在行政诉讼法颁布之前，人民法院适用民事诉讼法审查具体行政行为没有任何问题，但是在行政诉讼法颁布之后，依照行政诉讼法规定的程序审查具体行政行为才是正当程序。 第四种做法在立法的层面上应当属于上策，它符合正当程序原则、司法统一原则和公正效率原则，也可以解决民事案件办不完、行政案件不够办的问题，有利于有限司法资源在法院内部的有效配置，是立法的发展方向。就现行法律、司法解释来说，最高人民法院司法解释规定，最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第61条规定：“被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”即行政附带民事判决。目前，对于涉及权属登记的行政案件进行行政附带民事审理没有法律依据。 第五种做法容易出现相互矛盾的司法判决，无论在目前的司法中还是在将来的立法中都是不可取的。
民事审判是人民法院依照民事诉讼法规定的程序，在对证据进行举证、质证和认证的基础上，对案件事实进行判断并对民事主体争议的民事权益作出裁判的司法行为。
医护人员应该对自己的工作尽职尽责，和患者更好的沟通等等都可以减少医疗纠纷的发生，让大家都处在一个良好的就医环境中，接下来我们就来具体了解下如何减少医疗纠纷的发生，希望对大家能有所帮助！
要减少医疗纠纷的出现，医疗机构应做到以下几点：
医疗机构要加强门诊医疗的透明度。加强医护、患、媒体三方面的沟通，是增强透明度的方法和手段，向患者明示各项诊疗收费标准，各科室专业技术情况，专家出门诊的时间，检查地点、时间、注意事项以及作息时间、联系电话等，均应让患者清楚。
严格门诊规章制度的管理。医疗活动是在各种规章制度控制下有序运行的，如消毒隔离、操作规范、病历书写、文明用语等，不能只流于书面或形式，要求门诊全体医护人员都必须认真履行，规章制度是医疗安全的保障。
提高门诊医疗质量是预防纠纷的关键 医疗活动的最终目的是医治疾病，保障健康。医院门诊部，通过贯彻质量ISO9001和职业安全健康18001以及环境14001与国际管理标准接轨，不断提高全员素质，提高技术水平，降低医疗纠纷的发生率。
提倡爱心医疗服务 爱心是与患者沟通的最好桥梁，医护人员既是专业技术人员又是服务人员，将患者视为我们的“衣食父母”，主动关心患者，耐心听取患者的叙述，认真回答患者提出的各种问题，让患者感到安全、温暖、信任，以缩短护患之间的距离，防止对立，减少纠纷。
而要减少医疗纠纷的发生，患者当然也有部分责任：在平时就诊的过程中，要耐心、认真地听取医生的意见;要求医生填写清楚相关病历，同时最好患者手持一份自己的病历和保留各项收费单据(单据上要求医院注明具体收费项目，必要时可到当地的物价局对医院的收费标准进行咨询);尽量到正规的医院诊治。
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医患沟通在医患关系中的重要性论文
在日复一日的学习、工作生活中，大家总免不了要接触或使用论文吧，论文是进行各个学术领域研究和描述学术研究成果的一种说理文章。写论文的注意事项有许多，你确定会写吗？下面是我为大家整理的医患沟通在医患关系中的重要性论文，仅供参考，欢迎大家阅读。
当前，医疗纠纷已成为社会关注的热点，医院和卫生行政管理的难点，时常困扰着医务人员，严重干扰着医院的正常工作。究其根源既有医患双方的问题也有社会的问题。众所周知，医学科学是所有科学中最复杂、最高尖和未知领域最多的一门科学。医疗服务行业具有很高的风险性。而患者缺乏相应的医学专业知识，对疾病治愈的期望过高，同时，医务人员能力和水平局限等等，都是医患矛盾的潜在因素。在这种情况下，医患之间的及时有效沟通，加深理解、尊重和信任，消除不必要的误解，更好地建立起和谐融洽的医患关系显得尤为重要。另据我办近年来接待的医疗纠纷信访投诉资料显示80%的医疗纠纷与医患沟通不到位或未能有效沟通有关，只有不到20%的案例与医疗技术有关。可见医患沟通在医患关系中的重要性］。现从以下几个方面进行论述。
1、沟通及有效沟通
沟通是人们在社会交往中相互之间的信息交流过程。包括思想观念、价值情感等多个方面。如果交流的信息能够被沟通双方理解和接受，那么这种沟通就是有效沟通。
医患关系是一种“性命相托”的特殊关系，因患者对医学专业知识的缺乏，沟通中医方就成了沟通的主体。医患纠纷，大多存在着医务人员与患者沟通不到位、不全面，效果不佳。即沟了未通，未能达到被理解，认同和接受。
如手术知情同意书，医务人员可能存在着对患者简单介绍，草草了事，让患者认为是常规手术签字，结果出现了并发症或疾病转轨而发生纠纷。
2、有效医患沟通的主体及意义
(1)因医患之间对医学知识认识的差异性，导致医患沟通中，医务人员占主导地位，即成为沟通的主体。
(2)有效医患沟通能促进双方的相互了解、信任，有利于疾病的诊断和治疗。如接诊中的病史采集工作，医生除仔细耐心地听取患者对自身病情的描述外，可用通俗易懂的语言、真诚和谒的态度告知患者如何配合进行必要的体格检查，及检查的目的等，达到有效沟通，并从患者对疾病的描述过程中，捕捉重要的有价值的信息，发现可疑信息或可能性，以便详细全面的考虑病情，以免误诊或漏诊，尽可能排除以后纠纷的隐患，同时，为接下来的辅助检查及明确诊断奠定基础，也为加深医患理解、信任，减少医患矛盾，构建和谐医患关系作铺垫。
(3)有效沟通有利于医院又好又快地发展:现阶段，病人不仅可以选择医生提供的治疗方案，而且可以自由地选择医院或医务人员。因此，医院要发展就必需努力建立良好的医患关系，提高医疗质量和服务水平，树立良好的形象，赢得良好的声誉。吸引更多的就医者。通过与首诊患者的沟通交流，让患者感受医院良好的服务态度、高超的诊疗水平，严谨的治学态度，从而在患者和社会中建立起良好的信誉，吸引更多的就医者。
(4)医患的有效沟通是医学科学发展的要求:医学科学有很多未知的领域，医学科学的发展，有赖于广大医务工作者的不断探索、不断总结、不断提高，同时也非常需要广大患者的支持和配合。
3、有效沟通的技巧
3．1和谒可亲的态度是有效沟通的前提态度是每个人心灵的表白，易受个人感情等诸多因素的影响，和谒可亲态度体现了医务人员的人文素质和道德情操，做到真诚面对患者，尊重患者的人格、同情患者的疾苦，使患者感受到接诊医生对自己疾病的关心、重视和认真负责精神，为获得有价值的信息，拟定治疗方案打下坚实的基础。
3．2优美动听的语言是有效沟通的良药通过患者对疾病的描述，适时通过幽默诙谐或质朴易懂的语言消除患者对自身关疾病的恐慌，稳定患者的紧张情绪，并适时加入引导，是全面获取患者信任及采集相关疾病信息的主要来源。当然在倾听时，做到要全身心的投入，不无故打断患者的叙述。其次，注意谈话艺术，讲究方式和技巧，做到善解人意，尊重和关爱个体生命。用亲切、平和的语言，体贴的心态交待疾病治疗中相关问题，以提高交流的质量，达到有效沟通的目的。
4、有效沟通应把握的原则
4．1合理合法原则医患关系是也一种法律关系。在与患者沟通时，要严格遵守法律法规，切实恪守医疗道德。厘清患者依法享有的权利和应尽的义务。对于患者提出的合理合法问题，设法帮助解决，违法违规的事情要耐心地向患者讲明，并取得理解。
4．2真心实意原则医患双方是平等的，沟通中抱着真诚的态度，真心实意为病人着想，竭尽全力地为患者解除病痛，使病人放心，愿意推心置腹的沟通，使之配合治疗，达到有效沟通。
4．3换位思考原则不管何时何地能够设身处地的为病人着想，站在病人的角度上思考问题、解决问题，难题自可迎刃而解，沟通更是水到渠成。
4．4时机把握原则沟通中，特别注意在沟通遇到困难或患者或其亲属情绪激动时，可以温和的态度采用冷处理、沉默等方式，给患者和家属调整情绪和整理思绪的留出一定的时间，以免产生矛盾，影响沟通效果。
总之，医患双方的有效沟通在诊疗工作十分重要，作为医务工作者要在工作中不断的总结经验，善于用真诚去感动对方，用渊博的医学知识、熟练的业务技能和高超的语言驾驭能力化解医患交流中的矛盾。为密切医患关系，加深患者对医院和医务人员的信任，构建和谐社会，赢得良好声誉推动、助力。
参考文献：
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［4］支凯林，金月红．浅谈加强医患沟通在医疗工作中的作用［J］．人民军医，2009，52(1):11．
一、医学生医患沟通教育的重要性和必要性
1.培养医学生医患沟通能力可以减少医疗纠纷的发生。近年来，医疗纠纷呈现逐年上升趋势。调查显示，的医疗纠纷是由于医患沟通不够所引起的，而医疗技术水平低下造成的医疗纠纷仅占。[4]因此，加强医生与患者之间的沟通，使医生了解患者的需求，对患者进行心理护理，解答疑惑，同时也使患者理性认识医疗活动，这样就可以加深医生与患者之间的理解与信任，有利于建立和谐的医患关系，减少医疗纠纷的产生。目前，我国的高等医学教育多注重医学知识的掌握和技能的训练，对医患沟通能力的培养不够重视，使得医学生缺乏沟通技能，医学生引起的医疗纠纷从无到有，逐年递增。因此，对医学生加强医患沟通教育，不断提高他们的沟通能力是防范日后执业生涯中医疗纠纷发生的需要。
2.培养医学生医患沟通能力有利于临床实习顺利进行。医学生学习的最后一年是离开学校进入医院进行临床实习的时间。临床实习是基础理论与临床实践相结合的桥梁，为医学生毕业后成为一名合格医师奠定基础。[5]因此，临床实习是培养医学人才的重要阶段。医学生刚开始临床实习时，由于体格检查及治疗手法还不娴熟，患者不愿意接受他们的问诊查体，更不愿意接受他们的实践操作，这将大大减少医学生的学习机会，影响了临床实习质量。如果医学生能积极主动地与患者进行沟通交流，关心、帮助他们，取得患者的信任和配合，将有利于得到更多的临床实践机会，提高临床实习质量。
3.培养医学生医患沟通能力是提高医疗质量的需要。通过采集病史可以获得病人的医疗信息，这对疾病的诊断起着十分重要的作用。而病史的采集过程就是医生与患者之间的沟通过程。医生只有具备良好的沟通能力，才能取得患者的信任和理解，才能获得正确、全面、可靠的病史。在疾病治疗过程中，医生同样依赖于有效的沟通，才能了解病人对药物及手术治疗的反应，有助于医生改进治疗方案，提高治疗效果。医学生作为未来的医生，将在日后的医疗工作中扮演着重要角色，在提高医院的医疗质量中发挥着重要作用。[6]因此，医学生在学校学习和医院实习期间就应该加强对医患关系的认识，努力学习各种医患沟通技巧，为日后提高医疗质量打下基础。
二、培养医学生医患沟通能力的主要举措
1.开设医患沟通教育课程。欧美国家的医学院校很重视培养医学生的医患。沟通能力，通过开设医患沟通教育课程，向学生传播医患沟通的知识与技能。[7]例如，美国大多数医学院校开设了《医患沟通的艺术》、《与病人沟通》等课程。英国许多医学院校开设了《医生与病人相处的能力》、《医患沟通》、《如何告诉病人坏消息》等课程。而我国绝大多数医学院校尚未开设医患沟通教育课程，仅少数试点高校开设了《医患沟通学》等课程，且存在课程性质大多数为选修课、课时数相对偏少等问题。[8]尚未开设医患沟通教育课程的医学院校，只是在《临床技能》、《临床导论》、《医学伦理学》等课程中才涉及与医患沟通有关的内容，讲授内容十分有限，不能满足医学生进入医院以后与患者沟通的需要。因此，我国医学院校应该借鉴欧美国家成熟的教学经验，对原有的教学计划进行调整，开设医患沟通教育课程，并列为必修课程，提高医学生的医患沟通能力。
2.实习前教育。医学生在进入医院进行临床实习之前，对医院的情况缺乏了解。因此，教师有必要对他们进行实习前教育，内容包括医疗法律法规、医院规章制度、医疗技术操作规范、职业道德规范、医患沟通技巧、医疗纠纷的防范和处理等等，使医学生认识到目前严峻的医疗形式，增强医患沟通意识，用法律规范自己的行为，防止医疗纠纷的发生。
3.在临床实习中培养医学生的医患沟通能力。在临床实习阶段，医学生每天与患者接触，这不仅有利于培养学生对疾病的诊断和治疗能力，还有利于培养他们的医患沟通能力。鼓励学生多去病房，与患者交谈，帮助患者解决问题，在实践中提高学生的医患沟通能力。当学生在与患者交流过程中遇到问题时，多请教临床教师，使老师了解学生的医患沟通情况，对学生进行针对性的指导，帮助学生树立起与患者沟通的信心，增强其沟通能力。此外，医学生在实习时应当仔细观察临床教师如何与患者沟通，学习老师的沟通技巧。医学生应当掌握的常见沟通技巧包括：（1）良好的仪表和仪态。医生良好的仪表和仪态可以给患者留下好的第一印象，有利于后续的医患沟通顺利进行。如果医生衣冠不整、手忙脚乱，则会给患者留下邋遢的印象，失去患者的信任。（2）耐心倾听。医生应当耐心倾听患者的诉说，不要随便打断，这既是对患者的尊重，又可以全面了解患者的病情，有助于正确诊断。（3）解释。《中华人民共和国执业医师法》规定：患者对自己的疾病有知情同意权。因此，医生在适当的时候要向患者介绍各种检查的目的、必要性和局限性、疾病的诊断、各种治疗方案的利弊及选择的依据、治疗后的效果和并发症、疾病的预后和医疗费用等，取得患者的理解和同意。（4）提高语言沟通能力。在医患沟通时，医生应当使用礼貌的语言，尊重患者的人格，不要伤害患者的自尊心。在告诉病人坏消息时，要运用保护性言辞，防止交流信息对患者心理产生不良刺激。此外，医生在沟通时，应当多用通俗易懂的语言，以便患者容易理解，尽量少用患者不易听懂的医学专业术语。（5）正确使用肢体语言。研究发现，影响面对面沟通效果的三大因素中，肢体语言占55%，语气、语调占38%，语言仅占7%。[9]因此，在语言沟通时要配有肢体语言。例如，医生在门诊与患者交流时，面带微笑，同时给予患者亲切的目光和关爱的身体触摸，让患者感受到医生的关怀，增强了患者对医生的信赖，有利于沟通顺利进行。（6）避免冲突。有些患者在患病期间心情不好，脾气比较暴躁，作为医生要理解病人的痛苦，学会宽容，避免冲突。
4.提高临床教师的素质。临床教学实践证明，临床教师的言谈举止会对医学生医患沟通能力的培养起着潜移默化的影响。在指导医学生实习时，临床教师的敬业精神、与患者积极沟通的行为会自然而然地传输给学生，这对学生在日后的临床工作中建立起良好的医患沟通模式具有直接和深远的影响。因此，要提高医学生的医患沟通能力，必须建立一支高素质的临床教师队伍。可以通过以下途径来建立：（1）建立临床教师资格审核制度，聘请教学能力强、临床经验丰富、医患关系融洽的临床医师担任教师。（2）通过举办“医患沟通能力培养”专题讲座，对现有临床教师进行培训，提高其临床带教水平。（3）严格的教学评估。根据教学管理规章制度，教学副院长、科教科和教学督导组专家定期检查临床教师的教学质量，发现及解决教学中的问题。另外，科教科定时召开医学生座谈会，由医学生对老师的带教进行评价，并将评教结果反馈给带教老师，对优秀教师进行表彰、奖励，对存在问题的教师提出整改意见。
5.对医学生的医患沟通能力进行考核。为了让医学生认识到医患沟通的重要性，在医学生的出科考试中，除了考查学生的专业知识和临床操作技能外，还要考核学生的医患沟通能力。国外许多医学院校主要采取真实临床场景考试法。[10]在真实的临床环境中，学生被告知需要完成的任务，例如获得病人对某项治疗的知情同意、告诉病人坏消息等等。在规定的时间内完成任务后，教师根据专门制定的评价标准，对学生的沟通与交流技能进行评估。其他的考核方式还有理论考试、问卷调查、学生自我评估等。总之，学校应该通过各种途径来加强医学生的医患沟通能力，为培养全面发展的医学人才做出贡献。
摘要：随着医学模式的转变，以患者为中心的主体意识得到社会的普遍承认，患者希望在医疗过程中得到平等的参与权、人格权，患者在寻求治疗的同时，更关注自身利益是否得到尊重。医患沟通是医学生在临床实习阶段不可避免的，对于妇产科患者生理、心理的特殊性，使得和谐的医患关系的重要性表现得尤为突出。
关键词：医患沟通；妇产科；实习医学生；重要性
在医院各个科室中，妇产科是一个医疗纠纷高发的科室，由于在整个医疗服务过程中，妇产科针对的人群为女性，涉及对女性生殖系统的检查和治疗，有其特殊性，处理不当容易发生医疗纠纷。近年来，各级医疗机构中，妇产科医疗纠纷的发生率在首位，占我国城镇医疗纠纷的.～[1]。这之中相当大的一部分医疗纠纷是因为医患之间缺乏沟通或沟通不当引起的，一个合格的医生不但要有坚实的医学知识和丰富的临床经验，更需要有很强的医患沟通能力，使医疗行为能够有效及时的实施，从而达到最好的治疗效果。因此，进入妇产科实习医学生与患者沟通的教育与培养，显得尤为重要。
1现代医学教育的要求。
由于我国对医患关系重视不足，在医学课程设置上也忽略了相关医患关系的教育。医患沟通技术是世界医学教育中最基本的要求之一。也是妇产科医学生未来能够胜任自身岗位，处理好医患关系的根本，随着医学教育的不断发展，医患沟通教育日渐凸显其行为医疗教育的重要性。为了提高妇产科医生与患者的沟通能力，改善医患关系，提高医疗质量，将医患沟通教育作为高校医学基础课程十分必要，同时也适应医学教育的发展。
2妇产科临床教学对实习医学生进行医患沟通教育的现状
目前国内实习的内容多为专业技能、职业道德、规章制度、实习单位简介等，而对实习医学生的医患沟通能力只进行笼统的培养，由于妇产科有其检查对象生理、心理的特殊性，即便对实习医学生的医患沟通能力进行培养，也是随意而为，并未形成一门课程，建立完整培养模式。
3医患沟通对于妇产科的意义远大于其他科室
妇产科涉及患者个人隐私，如婚前行为、人工流产、性传播疾病等，存在着工作的特殊性和复杂性，在交谈和检查中，患者常常怀有害羞、惧怕心理，如果沟通不好，就会引起误会，发生医疗纠纷。所以要当好一名妇产科临床医生就必须掌握医患沟通的方式、方法和技巧，达到与患者交流的有效目的，取得患者和家属的信任，促进医患关系的真正和谐。
因此，我们实习医学生应从入科开始就养成良好的习惯，培养自己的医患沟通能力。
4提高医疗质量的需要
妇产科医学生在接诊每一位患者的过程中，每一个环节都需要与患者很好的沟通，如采集病史，医生只有具备很好的沟通能力，才能取得患者的理解与信任，才能换得全面、可靠的病史；疾病的治疗过程中同样依赖医生和患者良好的沟通，才能了解治疗过程中患者对药物和手术治疗的反应，以及后期的治疗效果，医学生作为未来的医生，将在医疗工作中扮演重要的角色，在提高医疗质量中发挥重要作用[2]。因此，妇产科医学生在学校和医院实习期间就应加强对医患关系的认识，努力学习各种医患沟通技巧，为以后提高医疗质量打下基础。
5应加强实习医学生人文精神与法制素养的培养
首先培养医学生树立医学人文精神——以患者为中心。教育学生要把患者作为完整社会中的人来对待，不能单纯为了治病而治病，应培养医学生树立医有大德，大德有大爱的医学人文精神。培养医学生要有真诚的同情心，用高尚的医德情感，设身处地关心和体贴患者，待患者如亲人，从自身原因减少医患矛盾的隐患[3]。
加强对医学生医德医风教育，培养他们良好的医疗工作作风和崇高的医德修养，树立全心全意为人民服务和救死扶伤的革命人道主义精神，使医学生在掌握医学知识和技能的同时注意医德医风的养成，成为精干专业、诚于品德、名副其实的德医双馨的医学生。
应加强实习医学生的法制教育懂法是一名合格医生的必须要求，患者有知情权、隐私权和选择权，而医务人员有告知的义务和保护患者合法权益的义务，由于医务人员缺乏法律意识，不能及时告知患者关于分娩方式、病情及手术并发症等方面的信息。同时对于疾病史、婚育史等隐私权缺乏应有的保护，极易引起医患纠纷。
实习医学生不仅要学习《执业医师法》、《医疗事故处理条例》，还应学习《刑法》、《民法》等相关法律法规的学习。
6运用沟通技巧提高医学生医患沟通能力
主动倾听倾听，是医患沟通的最基础和最有效的原则和技巧[4]。只有医者对患者由衷的关心，认真倾听他人的语言，才能了解对方，从而选择合适的沟通途径和解决方案。通过倾听患者说话，患者会在心理上得到的极大满足与温暖感，逐渐对医生产生信任感并开始接纳医生和配合治疗。
语言沟通技巧医学生在沟通过程中，应多用生活化的口语，少用术语，不用简称，让患者真正理解医者所传达的信息，并帮助患者做出合适的选择[5]。实习医学生应注意以下几个方面：称呼患者需要使用得体的称呼语，不可用床号取代称谓；医患沟通要求语言表达清楚、准确、简洁、条理清楚，避免措辞不当、思绪混乱、重点不突出等情况；要充分考虑对方的接受和理解能力，用通俗易懂的语言表达，尽量避免使用专业术语。
非语言沟通技巧医患沟通过程中有大量信号通过非语言手段传递，这些信号包括肢体动作语言、言语因素和空间物体信息。妇产科接触的对象为女性患者，对这些信息的捕捉更为敏感，所以，尤其要注意非语言信息的表达，如注意面部表情，保持目光接触，说话语调保持温柔，把握适当人际距离等等，给患者良好的第一印象，同时，医生也要注意捕捉患者的非语言信号，比如患者的焦虑或疼痛，表达适当的关系[6]。
师生交流会实习结束时，由科主任召集全科师生召开师生交流会，采取自主发言的形式，要求每个实习医学生发言，内容包括医患之间沟通、医护之间沟通、医生与患者家属之间沟通等话题，畅谈沟通中常见的问题、沟通中遇到的障碍及运用沟通技巧取得实效的分享等，谈感受、提建议，并发放无记名问卷调查，提供一个无记名的沟通平台，利于医学生表达真实情感，科主任根据记录进行梳理，总结好的建议，使实习生带教工作可持续性改进。
总之，医患沟通能力是实习医学生必须掌握的一种基本技能，它的提高是一项复杂而长期的工作，需要学校、医院、实习医学生自身等多方的努力，需要在实践中不断研究、总结和提高。掌握良好的医患沟通技巧，建立良好的医患关系，对处理好日渐增多的医疗纠纷，维护医患双方的共同利益具有重要意义。
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导语：医学检验是运用现代物理化学方法、手段进行医学诊断的一门学科，主要研究如何通过实验室技术、医疗仪器设备为临床诊断、治疗提供依据。下面我分享医学检验毕业论文，欢迎参考！
随着社会经济的发展, 科技的进步, 人民的文化和生活水平的提高, 人们对医疗服务的理解和要求越来越高, 法律意识也不断增强。所以医疗纠纷事件时有发生。就检验科的工作性质而言, 是较容易引起医疗纠纷的科室。
《医疗事故处理条例》中第二章第十条: 患者有权复印或复制其住院病历、体温单、医嘱单、化验单等。所以检验报告单的质量是检验科的生命所在。检验人员对患者的标本进行各种项目的分析和检测,而其结果的准确性和可靠性,直接影响到临床医生对患者的诊断和治疗。
随着医疗事故处理条例的实施和举证倒置的出台, 临床医生和患者对检验质量提出了更高的要求。如何防范与处理医院检验科医疗纠纷进行以下总结：
1.优质服务, 做好“ 重点” 防范
《医院文明用语规范》人手一册加强医务人员语言修养,用语文明,态度和蔼,消灭影响医患关系的服务忌语,做到“三个良好”，即业务素质、职业道德、服务态度良好。重点防范以下具有纠纷倾向的患者, 包括技术要求高、心理特殊、检查费用高等患者。
具有纠纷倾向的医务人员, 包括综合素质欠佳、责任心不够强、服务态度差者。具有纠纷倾向的时间段,包括工作人员少, 独立处理问题的时间段,如交接班,值班的时间,节假日时间。具有纠纷倾向的常用检验项目等。检验科的重点就是检验质量问题，比如结果的准确性、可靠性、
及时性, 项目收费的合理性等, 检验科必须有证据证明各项操作是规范的、结果的报告是及时的、收费是合理的。
2.宣传教育为主,提高检验人员的法律意识，把相关法律规范落到实处
根据《医疗事故处理条例》对医疗事故的定义，医疗机构和医务人员在现有技术条件下，依据有关的法律、法规、规章制度、技术规范从事医疗活动，即使出现难以避免的.人身损害，也不构成医疗事故。因此，检验人员必须认真学习《条例》和有关的法律、法规。
例如执业医师法、药品管理法、母婴保健法、献血法、传染病防治法、职业病防治法、医疗机构管理条例、血液制品管理条例、全国临床检验操作规程及某些部门和地方规范等。《医疗事故处理条例》的实施对医院检验科的工作既是压力又是促进规范化建设的机遇和动力。
如何提高检验质量,密切与临床关系,共同防范医疗事故的发生,强化检验科自我完善,自我约束,自我保护意识是检验科今后工作的重要部分,检验科工作人员必须认真学习和熟悉《医疗事故处理条例》在内的相关法律、法规和规定。
3.建立完整的规章制度和操作规范
实验室管理者应根据实验室实际情况认真研究制定严格的规章制度，做到有章可循，有章必循。同时应根据实验室开展的各类实验项目，结合最新版的《临床检验操作规程》与最新检验技术，制定与实验室适应的标准操作规程，编制操作手册。实验室工作按照标准化程序运转，医技人员执行标准化操作，这是预防与减少检
验医疗纠纷非常重要的一环。规范的操作规程是检验科工作的根本，《医疗事故处理条例》中所称的医疗事故的基本条件之一是医务人员在医疗活动中违反了操作规程, 而规范的操作是保证检验结果准确无误的根本。
所以, 我们不但要建立严格的SOP( 操作规程) 文件( 内容包括标本采集、运送、贮存的要求。实验方法、原理、步骤、试剂和仪器、实验工作条件、标准物、干扰物影响、分析物参考值、质控措施等等) , 而且还应当严格地去执行。这一全程的质量管理体系, 操作规程的严格实施是举证的重要依据。
4.做好室内质量控制和室间质量评价
室内质控是提高检验质量的基础，每次测定标本的时候都要用已知的定值物来监控本次测定结果的质量，只有所得的质控结果在规定的范围内，所测定的临床标本结果才可靠，否则必须先校正好仪器，再用于临床标本的检测。
对于无定值质控物的检测项目，要注意试验的反应曲线，以及结果的精密度是否良好。室间质评是衡量本实验室与其他实验室存在的差距，是对检测实验室结果准确性的一个综合评价指标，检验人员要认真对待，争取取得好的成绩。
必须认真对待每一次室内、室间质量控制并做好记录, 有项目失控时应做好失控分析、失控纠正措施和记录。优良的室内质控和室间质评成绩，是发生纠纷时进行举证的重要参考依据。
5.严格标本采集、送检和保管
合格的检测标本是保证检验结果准确的基础。临床标本的采集，通常是由护士或临床医生来实施，检验科以前很少关注，而只管检测，
但常会发生临床标本因采集方法不正确，而得到错误的检验结果。为避免出现这种情况，检验科应该主动地、经常地指导临床工作者，有条件的还可以提供标本采集和保存的有关知识手册，便于临床检索。
通过这些工作力争临床能够提供良好的达标的送检标本，避免因标本质量不合格而重复采集标本，预防医疗纠纷的发生。为了避免检验结果的有误，检验标本至少保留3天。
尤其是定性类检测的标本，如肝炎、艾滋病等病原体指标的测定，阳性结果的标本至少要保存7-10天，以便在患者对检测结果有疑问时，能够重新取出标本进行测定。
6.应重视检验结果的原始记录
各种检测项目的结果是有法律效力的。医疗工作存在高风险和不可预测性, 而使原始记录在医疗纠纷处理过程中起着重要的作用。假若某个医务人员因更改结果而引发医疗纠纷, 如果检验人员没有做好原始记录, 就会出现责任不清等问题而招来麻烦。
所以各项目结果的原始记录要认真记录, 如仪器型号、试剂批号、有效期、阴阳性对照, 标本接收等等, 这也是检验工作的一部分, 是反映检验质量管理的直接证据。因此建立健全原始记录制度, 使其规范化、科学化, 举证责任势在必行, 至关重要。
7.加强自我保护意识
影响检验结果的因素有很多, 有客观的、主观的, 也有人为的如标本采集错误,名字张冠李戴; 标本留取的时间不正确; 或者采集后放置时间过长; 或者用错采集管等等造成检测结果的不准确而引起医疗纠纷。因此, 在报告单上必须注明本结果仅对所测标本
负责。接收标本时, 对不合格的标本应退回。当检测结果不符时, 要与临床进行必要的沟通联系并建议复查。由于标本放置过长有些化学成分变化较大, 对不能及时检测的标本, 要按要求正确保存。检验报告单要书写清楚, 对结果描述要科学严谨。报告单上检验者的签名最好用手工签写, 核对无误后再发出报告为妥。
8.重视对可疑报告的复查
临床检验中，对于数值类的检测报告，如血液常规、生化项目等的检测，结果特别异常的，首先要与临床医生联系，若结果与临床诊断不相符合，必须重新检测该标本;如再次测定的结果与前次无明显的差异，则把这两次的测定结果一起反馈给临床医生，并在复查的结果报告单上注明复查结果，以引起临床医生的注意，必要时重新抽血进行复查。
若结果与前次相差较大，表明自己工作中存在失误或仪器有问题，有待于进一步解决后，才能发出检验报告。
9.加强工作责任心 , 加强与临床科室的联系沟通
检验工作是医院医疗工作的重要部分。提高检验质量是检验科工作的重点, 为临床科室提供快速、准确的检验结果是我们检验工作者的职责。所以在日常的工作中对每一份标本, 我们都必须以高度的责任心认真对待, 把质量放在第一位。
在工作中也常遇到临床医师指责我们检验科工作服务不到位, 结果不准确等现象。这时我们一方面先检查自己的工作是否做好,另一方面检验人员应不断加强与临床医生的沟通，将各项检验的目的、用途、意义、对结果的分析和解释等整理出来，发给临床医生;在检验结果异常时及时与临床医生联系，核实结果是否与患者病情吻合;与临床医生定期交流，交换意见，及时将临床反馈的信息认真加以总结，以不断改进检验质量。如果是我们的工作未做好, 则应虚心听取及时改进。对阳性指征结果要为患者保密, 不泄露患者隐私。
10.完善检验报告单的书写
形式上，检验报告应该遵循《病历书写基本规范(试行)》的要求，做到完整、准确、及时。切忌涂改、伪造检验报告。对于报告复核过程中，需要修改的地方，不能涂抹，而应该将错误的内容用横线删除，保留字迹清晰可辨，再将正确的内容书写在旁边。内容上，检验报告的描述应该力求科学、客观、严谨，最好注明 “仅对所检测的标本负责”。对于所检测的结果都要逐一认真登记，以便在报告单发生丢失时，能及时给予补报。
重点防范检验报告单的质量, 避免检验报告医疗纠纷。重点做好“三查三对”工作, 即查对患者姓名床号、标本类型及检验项目。认真核查检验报告, 并且详细登记,实行签字负责制。每天无论普通患者还是急诊患者,为防止申请单、标本和检验结果的遗失，做好每个环节的时间记录, 记录随着标本一起传送的措施。
送检标本要记录标本送人时间年、月、日、时、分、科别、姓名、号、床号、标本类型、检验项目等, 送检人和接收人签字。检验结果偏高或偏低, 时阴时阳或结果难以解释的报告, 不轻易发出, 应与临床科联系, 说明情况并认真复查后方可发出报告,登记本上详细记录标本结果及签收人的
姓名和处理情况。急诊标本及时处理, 及时电话通知, 做到以内发出报告。标本检测后保留, 以备复查及核对。
11.加强交流，共同进步
总之，正确防范检验工作中的医疗纠纷，需要检验人员培养良好的职业道德，改进服务态度，严格遵守相关的法律、法规、规章制度和技术规范，不断增强质量意识，加强与临床医生的沟通，增强工作中的自我防护意识，努力做好这些，可以有效预防检验工作中医疗纠纷的发生。