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南京师范大学mpa全日制研究方向 入学以后再选
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你好，苏州大学MBA研究方向为五个：金融管理方向、财务管理方向、运营管理方向、营销管理方向、企业战略和人力资源管理方向
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1、中科院科研水平很强，主要通过大量科研工作来培养研究生，这种培养模式对于不打算从事科研工作的硕士生来说帮助不大（注意不是没有帮助，是帮助不大）。 2、中科院的校园氛围弱，就业宣讲会极少，找工作时的校友推荐较少。硕士毕业生就业水平大致与普通211大学平齐。 3、归根结底就业靠个人努力，但是在同等努力的前提下，有一个好的校园助业氛围会带来很多优势，这方面中科院比985要弱得多。 4、中科院博士毕业生质量在中国不差，但是博士毕业后就业面狭窄，而且中国的科研行业已经十分饱和了，因此以就业为目的来中科院读博不值得。以科研为目的（也就是真心愿意搞科研）的话，可以考虑来，但是出国再海归是同等水平下的更好选择。 5、确实有个别研究所专业就业较好，但只是少数。
1 major 2 research subject 3 studying goal
根据学科，自己擅长兴趣，社会关注等因素进行选择
MPA考试是国家教育部统一组织一月份全国管理类联考。(现在都已经提前到了12月份) （1）考试时间: 每年的8、9月份会公布考试时间，近几年的考试时间都是12月份月底。 （2）考试地点：你报考的学校会告诉你考试地点。 （3）考试内容：全国管理类联考（统一的MBA/MPA/MPACC/MEM等）：科目：上午考综合能力（含数学、逻辑、写作，满分200分）下午考英语（满分100分）；，各科考试时间均为3小时; 满分为300分. 1.综合能力：总分200分,考试时间为3个小时,非常紧张.试卷由数学、逻辑和写作构成，其中数学占75分，逻辑占60分，写作占65分。 ⑴数学为25题单项选择题。数学分条件充分性判断和问题求解两大部分，其中问题求解共15小题，每小题3分，共45分；条件充分性判断共15小题，每小题2分，共30分。数学对大家的解题技巧和速度要求比较高. ⑵逻辑为30题单项选择题，每题2分，共60分； ⑶写作要求写两篇文章，论证有效性分析,要求600字,30分; 论说文要求700字,35分，语文写作合计65分。 2.英语二题型分布为：难度是在英语四、六级之间。 （1）综合填空(完型填空)20道，每题分，共10分； （2）阅读理解5篇文章，25题, 每题2分共50分； （3）英语翻译：英语翻译成中文15分。 （4）英文写作两篇：大作文和小作文（大作文15分+小作文10）总共25分。 考试的难度不会很大，考的都是初高中的一些知识。管理类联考考试的主要难度在于时间的把握
中小企业融资风险管控问题分析论文
为了确保工作或事情有序地进行，我们需要事先制定方案，方案是解决一个问题或者一项工程，一个课题的详细过程。写方案需要注意哪些格式呢？以下是我收集整理的中小企业融资风险管控问题分析论文，仅供参考，大家一起来看看吧。
摘要： 部分企业由于规模有限，资金保障渠道不充足，加之内部管理综合能力的欠缺，现有资金来源往往融资不通畅，在一定程度上影响了企业的内部资金来源。随着经济体制的变革，各项管理机制也在不断优化和完善，从现阶段的发展形式来看，企业的融资来源有了显著改善。总之，加强中小企业财务融资风险管控可以提升企业的竞争实力，降低融资风险，为中小企业内部经济的稳步发展打造和谐的发展环境，提升行业的整体水平，进而带动整个市场的有序发展。
关键词： 中小企业；资金保障；融资渠道；风险；环境
网络的发展加速了全球经济交流的发展，市场大环境稳步上升，我国的经济整体水平也得到了显著提升，企业在社会经济发展中起到了重要作用，不同企业之间的经济交流明显增加，呈多元化发展趋势。由于企业发展性质的不同，在实际运营中难免会出现诸多干扰因素，给企业的经济发展带来诸多不利影响，阻碍内部融资进程。据市场调查数据分析，现阶段企业在发展中都会面临资金问题，特别是中小企业的融资来源。如果不有效解决，加大融资风险，将会严重阻碍企业发展目标的实现。因此，企业管理者要提高对该环节的重视程度，综合以往经验，有效预防风险，做好内部管理工作，为后期生产运营工作的稳步发展解决后顾之忧。
1、加强中小企业融资风险防 范 的意义
现阶段的融资工作归属于企业内部财会工作，是服务于企业内部发展的一项积极有益的发展措施。在具体的操作阶段，常常会受到外界的不利因素干扰，阻碍企业内部经济的正常发展，影响企业的正常收益。如果融资管理不当，与预期发展方向不一致，将会加大风险发生的概率，使企业收益收到影响，负债增加，缺乏足够的偿还能力，正常生产运营受到严重的影响。要想彻底防范风险，企业应该不断完善内部管理体系，提前做好防范措施，对于可能出现的问题提高应对能力。科学有效的风险管理措施，不断优化的内部管理机制，对企业发展运营加强管控，有效规避融资风险，为中小企业提供优质的市场发展环境，最终保障企业内部经济的持续稳定增长[1]。
2、中小企业融资方式
直接融资和间接融资
一直以来，银行都是中小企业融资的重要渠道，在企业的资金输入中，银行的作用大致分为直接融资和间接融资两种模式。直接融资，主要操作模式为利用自身的固定资产或者股票证券等财产，吸引社会各界投资者参与购买，进而获取一定数额的资金来源。这种运作模式在金融业务的协助下，为投资人和企业搭建起桥梁，无须银行参与。同时，这种融资模式问题处理方式相对较为直接，周期较长，一旦产生交易无法逆转。通过银行参与而产生的融资，性质则相反，不具备流通性能，相对间接，期限短，可逆转。在银行的协助下将分散的资金集中存储，随后分配给有需求的企业，在其辅助下建立连接，同时保证融资双方的.共同利益。
内源融资和外源融资
此外，融资项目根据来源渠道还可分为内部和外部两部分。内部融资来源于企业自身的资金，主要包括闲置资金以及部分经营收益，等等。这些都是企业在发展中的重要资金来源，这种内部融资的操作可有效避免企业内部机密外泄，降低负债风险，为企业经济持续稳定发展提供完备的保障。由于部分中小企业的自有资金无法满足发展需求，常常会需要外部企业的资金支持，也就是我们常说的外源融资。这些企业主要有一些社会机构(非金融类)的信用贷款以及民间的融资，有时还会有外企投资。这种操作方便、快捷、可操作性强，资金相对充沛，因此备受各行业的中小企业欢迎。但是也有一定的弊端，在融资过程中如果处理不当，极易导致企业机密外泄，风险性相对较大，因此在具体实施阶段要制定完备的管理制度，时刻提高警惕性[2]。
3、中小企业财务融资风险的管控问题
财务融资风险控制意识薄弱
从中小企业的发展现状来看，管理者的风险意识相对较为薄弱，没有系统化的管控机制。内部管理体系风险防范意识较差，风险因素出现时毫无察觉，一旦发生更是手足无措，无法有效应对融资风险。虽然事后也会有些适当的处理措施，挽回一部分损失，但是已既成事实，给企业造成了不可弥补的损失。由于缺乏有效的内外风险管理策略，对于整个融资过程缺乏规范化的动态管理，一些风险因素被略过，管理者无法及时发现，企业的内部机密被窃取，造成不可弥补的重大损失。此外，还有一部分企业的高层在管理中目光短浅，过分看重金钱的作用，奉行利益至上，更是无视融资风险的严重性。企业内部的员工也是一人多用，员工积极性普遍不高，无有效的管理制度，因此工作中也是问题百出，风险来袭也毫无防范意识。
缺乏科学的融资规划
中小企业受规模和资金限制，管理者水平有限，融资计划只注重眼前实际，缺乏长远考虑。在具体的融资规划上单纯依靠企业自身的年度发展目标制定，导致整个计划无长远性，整体预见性不足。对于企业的综合指标、长远发展计划、未来资金需求、来源渠道均无有效规划，无法实现长久的资金保障，导致后期发展中资金链短缺。融资运作和企业内部财务管理脱节，整个操作资金损耗过大，造成企业运营成本飙升，负债风险增加[3]。
财会机制不完善
据市场调查，现阶段的中小企业内部结构相对单一，员工多为亲属关系，管理上也大多碍于情面，缺乏标准化的执行依据。特别是在财务管理上，如果未形成科学有效的管理制度，将会埋下重大安全风险隐患，增加风险发生的概率。更有甚者，在融资阶段，银行对企业情况缺乏足够的了解，信息不匹配，估算结果失真，风险系数较高，因此无法获取足够的银行贷款。时间久了，在银行中的信誉缺失，融资渠道关闭。还有一部分企业即使获得了短期的融资，但由于财务管理不得当，整个运作中的风险管控不到位，无法及时发现潜在问题。其一，由于内部管理上的缺陷，内部人员责权划分不明确，内部无科学有效的融资计划，下达不及时，在决策中常常掺杂个人因素，无法有效规避风险[4]。其二，在企业内部融资中无系统化的管理机制，信息匹配度不高，在一定程度上影响项目融资额度的提升，导致部分企业资金不足，影响正常的生产。
融资渠道不畅
从融资来源分析，银行的信用贷款是中小企业的主要发展渠道。对于信贷管理，银行有着较为严格的标准，但是现阶段这些企业无论从规模上还是管理上都存在诸多不足，在融资过程中很难经受住银行的重重考核，往往获取的资金额度较小，无法满足自身的发展需求。虽然也在积极拓宽其他途径，无论是股票还是债券，都受到一定的政策制约，获批整体额度不高，融资渠道无有效保障。另外的一些渠道存在较大的波动，受市场环境的干扰较大，不利于操作，更是无法形成稳固的融资来源。
4、中小企业提升财务融资风险管理与控制水平的具体对策
建立科学的融资规划体系
按照中小企业的发展目标制定与其匹配的融资实施计划。以发展的眼光看问题，从企业自身的经营现状、内部结构、发展方向和资金需求等综合分析，同时要参照全方位的发展要素，确保融资计划符合企业长期的经济发展需求。融资工作的开展不能与财务管控出现矛盾，二者共同服务于企业发展，从而为企业赢得更大的收益。按照财务的发展方向制定融资计划，使融资工作更好地服务于财务工作。加强内部管理，做好融资长期规划，从资金的渠道做好合理规划，制定长期规范化融资管理计划，制定科学的管控结构。
合理确定资金需要量和筹资时机
融资工作的开展要综合市场多方发展要素，掌握国际汇率变化，全面衡量市场、财政及资金的管控措施。根据可能对融资结果产生干扰的各种条件和实时发展动态，科学地选择融资时间，随时关注国家政策的变动并及时调整融资计划。结合自身发展运营汇总的资金需求为参考依据，制定切实可行的财务管理制度，经过科学测算，得出企业在不同时段的资金使用情况，有计划地开展企业融资工作，满足日常生产运营的需求[5]。
开拓新的融资渠道
中小企业的融资阶段，要积极引进新进的工具，根据企业的需求完成定制服务。同时，要做好企业财务管理工作，不断优化和创新企业应收款、各种性质的贷款的内部管理，形成完善的管理体系，降低企业的融资风险。中小企业常见的融资模式为动产的抵押、租赁等，要不断完善，充分发挥这些资源的作用，为企业发展运营提供更加完善的保障。不断学习，不断拓展融资来源，努力学习现代化科技，充分发挥网络的作用，借助网络平台的优势，研发网贷、众筹、三方运营等多种融资模式，利用网络信贷业务的高流动性、调节性强等特征，减少企业的成本投入，提升实际运作效率。
完善制度建设，努力提高企业管理水平
要想提升企业融资的实际应用效果，就要加强内部管理，组建一支高水平的工作团队。结合发展实际不断完善内部管理体系，制定科学有效的财务管理制度，接受公众的监督指导，更好地服务于企业融资工作。合理划分内部结构，职能、产权划分明确，不断完善内部管理，紧跟市场发展的步伐，不断提升管理制度，为企业赢得更大的经济收益，提升企业外部形象。中小企业要敢于创新和变革，从技术和管理上不断升级，在国家相关政策的指引下，提升自身的管理水平以及风险防范能力。
强化内部风险监督机制
要想从根本上改善中小企业融资问题，就要从制度入手，不断完善原有风险管控体系，加强监管，将风险隐患扼杀在源头。第一，在管理中要明确划分各部门职责，做到专人专岗。此外，提高中小企业在融资中的风险防范意识就应该充分调动每个部门的主观能动性，积极做好风险防控预案。重点加强财务部门的风险监管，同时要在决策阶段吸取以往工作经验教训，不断优化和完善管理融资风险防御体系，为企业发展运营提供全方位的保障。第二，将责任落实到个人，同时发挥管理层的作用，加强对财务基层工作的管控。确保在中小企业的融资管理中各个部门协调作业，有序推动企业的正常发展。
完善财会风险预警机制
中小企业结构单一，生产经营中多多少少都会存在一定的问题，如果财务管理制度存在漏洞，就会影响企业的融资效果，埋下安全隐患，甚至给企业带来毁灭性的伤害。企业要根据自身的资金风险承受能力，制定与之匹配的融资计划和管理制度。在实际操作中，要合理规避可预见性风险，制定科学有效的风险预警管理体系，为企业的发展扫清障碍，降低融资风险发生的比例。主要根据财务日常数据报表的结构和数据等选择适宜的工作指标，完成个性化风险防控制定工作，为中小企业经济的稳步发展奠定扎实的基础。
提升信用水平
在市场经济体制下，信用是企业的外部形象，直接影响到企业的市场竞争地位，因此企业要不断提升自身信用，对外树立良好的企业形象。我国现阶段的中小企业发展相对闭塞，与市场信息严重脱节，对政策的变化了解不够及时，导致部分行为违反市场规则，影响了企业本身的信用，因此企业在融资中整体信用度不高。要想改变这种状况，重点从以下几点入手。第一，积极学习，深入了解行业发展动态，自上至下提升对企业信用的重视。制定长期的信用培训方案，打造企业文化，提升内部员工的凝聚力，培养全员的团队意识，认识到信用在企业发展中的重要性。第二，充分了解企业的发展现状，为实现内部经济的持久发展打造个性化征信标准，同时在基础工作中严格按照标准执行。第三，不断优化信用管理技术，积极学习，敢于创新，同时加强外部宣传，积极参加评级活动，不断提升企业对外形象。
5、结语
在经济体制改革的背景下，中小企业的发展迎来了更多的挑战和机遇。为了争取更大的市场发展空间，中小企业在融资运作中要综合考虑，制定全面的防范措施，合理规避风险。提升全员对融资风险的认识，从基础工作抓起，完善内部管理制度，从源头上为企业融资排除一切风险干扰因素。在管理上要兼顾制度的完善和执行效率的提升，同时要打造多样化渠道，解决中小企业融资来源单一的问题，为企业的持续稳定发展提供更加充足的资金保障。
6、参考文献
[1]赵宇红,周宝湘.中小企业融资管理对策探析[J].中小企业管理与科技(下旬刊),2017(03):47-48.
[2]郑方松.探讨新时期我国中小企业财务风险及管控策略[J].全国流通经济,2017(07):33-36.
[3]荣燕.中小企业财务融资风险评价研究[J].经济与社会发展研究,2014(11):107+126.
[4]陈凌夷.浅谈中小企业财务管理存在的问题及对策[J].才智,2013(21):261-263.
[5]郭爱兰.多元融资策略下的中小企业财务融资瓶颈分析[J].北方经贸,2012(09):79+81.
中小企业融资是指金融机构针对中小企业推出的定制化融资解决方案，由现有企业筹集资金并完成项目的投资建设，无论项目建成之前或之后，都不出现新的独立法人。贷款和其他债务资金实际上是用于项目投资，但是债务方是公司而不是项目，整个公司的现金流量和资产都可用于偿还债务、提供担保；也就是说债权人对债务有完全的追索权，即使项目失败也必须由公司还贷，因而贷款的风险程度相对较低。现学术堂归纳整理好了15个关于中小企业融资论文题目，希望对你有所帮助。1、 吉林省中小企业融资难的原因与对策2、 关于中小企业“融资难”问题的对策研究——基于台湾经验和启示3、 互联网金融背景下的中小企业融资问题分析4、 中小企业融资问题研究5、 解决当前中小企业融资问题的新思路——从私募股权投资和风险投资的角度6、 中小企业融资相关问题研究7、 中小企业融资难的问题及对策8、 《温州市民间融资管理条例》的创新实践对中小企业融资问题影响研究9、 互联网金融模式下中小企业融资路径分析10、 绿色金融、公司治理对中小企业融资约束的影响研究11、 新常态下民营中小企业融资困境及融资方式研究12、 我国中小企业融资困难分析及对策研究13、 剖析中小企业融资难题14、 科技型中小企业融资问题探讨及创新运营模式分析15、 基于金融错配框架下山东省中小企业融资困境问题研究
你的论文准备往什么方向写，选题老师审核通过了没，有没有列个大纲让老师看一下写作方向？老师有没有和你说论文往哪个方向写比较好？写论文之前，一定要写个大纲，这样老师，好确定了框架，避免以后论文修改过程中出现大改的情况！！学校的格式要求、写作规范要注意，否则很可能发回来重新改，你要还有什么不明白或不懂可以问我，希望你能够顺利毕业，迈向新的人生。（一）选题毕业论文（设计）题目应符合本专业的培养目标和教学要求，具有综合性和创新性。本科生要根据自己的实际情况和专业特长，选择适当的论文题目，但所写论文要与本专业所学课程有关。（二）查阅资料、列出论文提纲题目选定后，要在指导教师指导下开展调研和进行实验，搜集、查阅有关资料，进行加工、提炼，然后列出详细的写作提纲。（三）完成初稿根据所列提纲，按指导教师的意见认真完成初稿。（四）定稿初稿须经指导教师审阅，并按其意见和要求进行修改，然后定稿。一般毕业论文题目的选择最好不要太泛，越具体越好，而且老师希望学生能结合自己学过的知识对问题进行分析和解决。不知道你是否确定了选题，确定选题了接下来你需要根据选题去查阅前辈们的相关论文，看看人家是怎么规划论文整体框架的；其次就是需要自己动手收集资料了，进而整理和分析资料得出自己的论文框架；最后就是按照框架去组织论文了。你如果需要什么参考资料和范文我可以提供给你。还有什么不了解的可以直接问我，希望可以帮到你，祝写作过程顺利毕业论文选题的方法:一、尽快确定毕业论文的选题方向 在毕业论文工作布置后,每个人都应遵循选题的基本原则,在较短的时间内把选题的方向确定下来。从毕业论文题目的性质来看,基本上可以分为两大类:一类是社会主义现代化建设实践中提出的理论和实际问题;另一类是专业学科本身发展中存在的基本范畴和基本理论问题。大学生应根据自己的志趣和爱好,尽快从上述两大类中确定一个方向。二、在初步调查研究的基础上选定毕业论文的具体题目在选题的方向确定以后,还要经过一定的调查和研究,来进一步确定选题的范围,以至最后选定具体题目。下面介绍两种常见的选题方法。浏览捕捉法 :这种方法就是通过对占有的文献资料快速地、大量地阅读,在比较中来确定论文题目地方法。浏览,一般是在资料占有达到一定数量时集中一段时间进行,这样便于对资料作集中的比较和鉴别。浏览的目的是在咀嚼消化已有资料的过程中,提出问题,寻找自己的研究课题。这就需要对收集到的材料作一全面的阅读研究,主要的、次要的、不同角度的、不同观点的都应了解,不能看了一些资料,有了一点看法,就到此为止,急于动笔。也不能“先入为主”,以自己头脑中原有的观点或看了第一篇资料后得到的看法去决定取舍。而应冷静地、客观地对所有资料作认真的分析思考。在浩如烟海,内容丰富的资料中吸取营养,反复思考琢磨许多时候之后,必然会有所发现,这是搞科学研究的人时常会碰到的情形。 浏览捕捉法一般可按以下步骤进行:第一步,广泛地浏览资料。在浏览中要注意勤作笔录,随时记下资料的纲目,记下资料中对自己影响最深刻的观点、论据、论证方法等,记下脑海中涌现的点滴体会。当然,手抄笔录并不等于有言必录,有文必录,而是要做细心的选择,有目的、有重点地摘录,当详则详,当略则略,一些相同的或类似的观点和材料则不必重复摘录,只需记下资料来源及页码就行,以避免浪费时间和精力。第二步,是将阅读所得到的方方面面的内容,进行分类、排列、组合,从中寻找问题、发现问题,材料可按纲目分类,如分成: 系统介绍有关问题研究发展概况的资料; 对某一个问题研究情况的资料; 对同一问题几种不同观点的资料; 对某一问题研究最新的资料和成果等等。 第三步,将自己在研究中的体会与资料分别加以比较,找出哪些体会在资料中没有或部分没有;哪些体会虽然资料已有,但自己对此有不同看法;哪些体会和资料是基本一致的;哪些体会是在资料基础上的深化和发挥等等。经过几番深思熟虑的思考过程,就容易萌生自己的想法。把这种想法及时捕捉住,再作进一步的思考,选题的目标也就会渐渐明确起来。
在编写融资管理论文时，需要收集和使用合适的数据。数据可以来自不同来源, 比如企业财务报表，证券交易所数据，金融监管机构统计数据等。具体来说需要以下几类数据:1.企业财务数据: 包括损益表，资产负债表和现金流量表等。这些数据可以帮助你了解企业的财务状况，并且评估其偿债能力和盈利能力。2.证券交易所数据: 企业的股票价格和债券利率等数据，可以帮助你了解市场对企业的评估，并且评估其融资成本3.监管数据: 金融监管机构提供的关于金融机构和市场的数据，可以帮助你了解金融环境的变化和对企业融资的影响4.经济数据: 国家统计局或世界银行等机构提供的经济数据，如GDP，通货膨胀率，利率等, 可以帮助你了解经济环境的变化和对企业融资的影响有了这些数据，你可以运用统计分析和计量经济学的方法来证明融资管理论文中的研究问题和假设。比如，你可以使用企业的财务数据来证明其偿债能力的影响因素，使用证券交易所数据来分析企业股票价格的波动性和企业的盈利能力之间的关系，使用监管数据来研究金融监管对企业融资的影响，使用经济数据来分析经济环境对企业融资的影响。另外, 在研究融资管理的时候，还可以使用其他的分析方法, 比如时间序列分析, 面板数据分析, 因子分析等，来帮助你更好的了解融资管理问题.需要注意的是，在使用这些数据进行研究时，需要注意数据的准确性和完整性
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这个肯定是要做案例分析的，以我的写作经验。最好的话是选择上市公司。这样的话后续数据信息比较好找、
你好 你选的什么题目啊 我也犯愁了
物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的浅谈物业管理论文，供大家参考。
摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决 措施 ，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。
关键词：城市社区;物业管理;业主
1我国城市社区物业管理现存问题
城市社区物业管理 企业管理 能力有限
与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理 经验 的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。
服务观念落后
我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。
业主思想观念存在误区
我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。
2我国城市社区物业管理现存问题的原因
相关法律法规不健全
由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。
市场机制不够完善
近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。
社区业主自治程度不够难以满足现实需求
按照我国 传统 文化 ，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权 渠道 。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。
3优化我国城市社区物业管理对策
健全相关法律法规
物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地 方法 规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。
认清行业本质找准行业定位
首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。
完善相关 规章制度
首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取 其它 不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。
完善监管机制，物业管理健康发展
首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。
作者:谈丽艳 单位:长江师范学院
参考文献:
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2上海市物业管理行业发展现状[J].中国物业管理，2010(1)
3刘拓.我国物业管理问题研究[D].济南：山东大学，2010
4王光荣.城市社区物业管理难题的破解策略[J].兰州学刊，2013(2)
5寇晓燕，张居盛.社会协同视角下的物业管理困境与化解[J].求索，2013(1)
6黄闯.城市社区物业管理良性发展的路径分析[J].长白学刊，2013(1)
摘要：住房保障是重要的民生问题，近年来，保障性住房建设日益规模化，但是在国家政府高度重视，大量的保障性住房投入使用后，后期物业管理过程却面临着前所未有的挑战，物业管理部门与住户间的矛盾横生，十分不利于保障性住房的良性运行。有针对性地根据部门主管、物业管理和住户三大主体探究保障性住房后期物业管理中的问题并提出相应的破解策略，对保障性住房后期管理的“绿色”发展具有十分积极的意义。
关键词：保障性住房;后期物业管理;河南安阳市
一、研究背景及意义
大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为加快发展保障性住房建设，快速解决城镇低收入家庭、外来务工人员以及新就业群体的住房困难问题，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚户区居民的居住条件,实现住有所居目标,推进河南城镇化快速健康发展，自从2011年以来，河南省多次出台了关于保障性住房的政策建议和意见：2011年12月21日《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》，提出要进一步规范廉租房和经济适用住房建设方式、审核机制、售后管理,建立可持续发展的廉租房和经济适用住房制度。2012年河南省政府出台《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》颁布，要求逐步降低保障性住房准入门槛，同时将新就业职工和外来务工人员纳入公租房保障范围。2013年河南省住房和城乡建设厅《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》提出要加快推进保障性住房建设，切实落实保障性住房配建政策，积极推进棚户区改造。2015年《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》中提出实行配售的措施，这些都是保障性住房建设和管理过程中不可缺少的制度保障。由于政府的积极作为，河南省的保障性住房已经形成了以廉租房和公租房为主体，经济适用房、两限及定向安置房等为补充的多元化体系。保障性住房的后期运营管理主要包括：准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营等方面。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)规定，“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务”，对保障性住房后期物业管理提出了指导性意见。本文基于对安阳市的保障性住房后期物业管理的实证研究，对保障房后期物业管理过程中的问题做出较为详尽透彻的分析，从而有针对性地提出解决策略，这将促进安阳市保障房后期物业管理的进一步完善;而且，通过改善住房条件和环境，切实解决目前居住在保障房内群体的后顾之忧，也有利于提高中低收入群体的幸福指数;同时增加普通群众对后期物业管理工作的配合和支持，对有效降低后期管理过程中的阻力，促进保障房后期物业管理的可持续发展具有积极的推动作用。
二、问题解读
(一)从部门主管方面发现的问题
对于保障性住房部门主管，主要是以访谈的形式进行，谈及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相关配套措施，对于后期管理这部分，将会继续沿用政府委托物业进行管理的形式开展，但其中也暴露许多问题，主要有以下三个问题。第一，政府的资金压力过大。保障性住房资金来源主要是财政资金、房租以及配套设施经营收益。随着房屋规模扩大，包括行政人员、管理人员等费用开支扩大，而政府仅向民众收取金额很少的房租及物业费，随着时间的推移资金的压力就越大;第二，有些官员怕担责任搁置手中的房源，使保障房不能发挥它应有的功效;第三，居民的资产审核困难及退出意识淡薄。由于我国尚未建立起与市场经济体制相适应的金融信用体制和居民个人收入申报制度，个人收入和金融资产不公开透明，缺乏有效的收入监控手段和相关的调查统计手段。当资产审核时出现漏洞，导致有些保障房内居住的是有房有车以及将房屋租售的业主，违背了设立保障房的初衷。此外，保障房退出机制中的奖惩措施力度不明显，关于退出概念模糊，缺乏激励机制，导致住户一旦居住在保障房内就不想退出，居民自愿退出的动力严重不足。
(二)从物业方面显示的问题
问卷上涉及物业的问题主要包括是否有物业进行管理、物业人员的从业素质如何、是否对物业管理情况满意及主要提供的服务这四题。在安阳市三个不同档次小区中收回的220份有效问卷中得知，156份()小区没有专门的物业公司进行管理，64份()设置物业管理的小区中有127份()问卷结果表示从业人员素质一般，有84份()表示对物业的管理满意度是一般，主要提供的服务有设置门岗、打扫卫生、公共设施维护和园艺绿化管理。调查的结果说明了四个问题：第一，物业提供的服务范围太狭窄，仅限于简单的日常服务，并且住户反映小区安全管理不到位，多发生电瓶车失窃案件，门卫进出没有严格把关导致小区内人员混杂，居民的日常安全得不到保障。第二，物业的小区绿化没有规划到位，并且出现轿车乱停乱放影响交通的现象。第三，物业工作效率较低，出现房屋质量问题如房顶漏水、管子阴水、没暖气等问题没有及时得到回复。第四，缺乏针对性的物业，应根据保障房业主不同需要，不同消费水平制定切合实际的服务业务，做到服务细致化。而与物业管理人员的交谈中发现有些小区居民没有及时缴纳物业费，导致物业工作不能如期及时开展，管道使用期为2年，屋面等使用期为5年，到达一定期限后的维修费、人工费等也是一笔不小的开支。而业主认为物业为了节省开支减少成本而降低服务质量，拒交物业费。解决两者直接的矛盾是目前物业工作的重点，既要保证服务质量又要建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费。社区有开展志愿服务站、节日文艺汇演以及读书平台等工作，但大多数居民并没有很好地参与其中，缺少主人翁意识，并没有意识到自己也是小区中一员，不能积极主动的参与社区文化建设。
(三)从住户满意度方面反映的问题
问卷主要从住房概况、物业管理、配套设施、社区建设以及相关政策和退出机制六个方面分析不同住房情况的住户对于保障性住房后期管理中不足及态度观点。在220份有效问卷中70份为廉租房住户，147份为经济适用房住户，3份为公租房住户。主要反映的有以下五个问题：第一，保障性住房所在小区普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活动场地，社区医疗不健全，社区超市物价偏贵等问题。第二，在邻里关系这方面，的居民选择一般，表示需要加强邻里交流和社区文化建设以及培养社区居民的团结友爱、邻里互助意识。当谈及志愿服务不少居民表示没有参加过社区的志愿活动，如果有条件将非常乐意参与其中，尤其是“以工代费”愿意参加社区劳动来抵消物业费。第三，在后期管理模式这题的居民选择了希望住户和物业自行结合管理，选择政府及相关部门主导，说明住户参与管理的意愿还是很强的，只是缺少一个平台。此外，目前没有物业管理的保障房小区居民表示，之前在小区内有物业进行管理，但由于第四，的住户表示对保障房相关政策不太了解，并且表示不了解投诉举报方式也从来没有举报过，少数住户表示举报过但并未得到回复，物业退出管理。这表明政府及社区的监督机制不够完善，没有一个公开透明的渠道，真正的让民众表达心声，让权力行使在阳光下。第五，多数居民在退出机制这一部分表现出强烈的意愿即不会退出保障房，说明政府在这方面的引导不够，没有让民众建立一个正确的就业观，通过自己的努力提早退出保障房。
三、破解策略
(一)部门主管方面
对于部门主管方面的问题，首先应采取措施“开源节流”，对廉租房和公租房的物业服务收费实行政府指导价，降低政府财政资金的压力，一方面，通过适当的梯度在一定范围内提高租金以及配套设施的承包费用，增加保障房管理的资金来源;另一方面，可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务，精简物业管理人员的规模，实行竞争性激励机制，提高办事效率;其次，对于住建厅的相关工作人员加强监督，同时健全公示制度，最大限度地避免保障房资源的浪费，使其发挥应有的效用，切实保障住房困难户解决住房问题;最后，对于住户资产审核困难以及退出意愿淡薄的问题，应该成立政府部门人员和物业管理人员相结合的工作小组，确定明确指标，定期入户核查，而且要加大宣传力度，使住户对退出机制加强理解，严格按照资产审核标准和退出稽核标准对不愿主动退出但是不符合保障房入住资格的人员实行强制性退出，同时，建立周转房或周转金制度，在执行强制退出时，提供其他租金较低的公租房给住户或为其提供周转金，助其在社会上租房。
(二)物业管理方面
物业管理公司在对保障房小区进行管理时，应该提供全方位的服务，尤其是安保措施，要切实维护住户的人身和财产安全;同时，“就近原则”接纳本小区内部人员(承租人)参与民主管理，平时注重对工作人员进行培训，提高办事人员的素质，提高办事效率;对住户反应的问题要有专门工作人员整理记录并及时予以解决，要使小区住户对物业管理加强民主监督，健全小区住户的申诉渠道。另外，物业费要按照规定的标准收取，建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费，并结合住户的住房状况分层分阶段收取，不能任意更改收费标准。加强住户与物业管理部门的沟通与协商，使管理信息公开化，缓解两大主体间的矛盾。此外，物业管理人员要鼓励小区住户积极主动的参与社区文化建设，使其增强主人翁意识。
(三)住户方面
首先，住户是保障性住房管理的关键元素，保障房后期物业管理的发展需要住户积极支持配合管理工作的开展，民主参与管理，积极建言献策，增强自身的主人翁意识。调查发现，多数住户愿意以“以工代费”形式参与社区管理抵消物业费，所以开展社区内部相互帮扶，不仅可以增进邻里间的关系，而且还可以减轻物业管理的工作压力，对于社区和谐建设也大有裨益。不仅如此，对于流动性强，劳动强度不大，不需要固定人员的工作岗位，可以吸纳大学生志愿者或者社工人员参与其中，有效整合可以利用的人力资源，在保障性住房后期管理过程中是一项积极而有意义的尝试。关于退出机制，要加强住户对保障性住房退出机制相关政策的了解，自愿选择有利的主动退出策略，促进保障性住房退出机制合理公平实施。
作者:王净净 郭晓晴 单位:河南师范大学
参考文献：
郭林,张学峰.租赁型保障性住房后期运营管理的现存问题与破解之道———基于河北省的经验分析[J].苏州大学学报(哲学社会科学版),2014(05).
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物业档案管理是物业管理工作的重要组成部分,在物业管理企业复杂的经济服务活动中具有十分重要的作用。下面是我为大家整理的物业档案管理论文，供大家参考。
摘 要：“物业档案管理研究”是北京联合大学应用文理学院与北京金隅集团有限责任公司(以下简称“金隅集团”)的合作项目。以规范物业档案管理为重点，通过对金隅集团等企业物业档案管理状况的深入调查，掌握目前物业档案管理现状、 经验 与存在的问题，结合提高物业管理水平的要求，提出了一整套物业档案管理 方法 ，系统地阐述加强物业档案管理的必要性与方法。
关键词：物业管理 物业档案 规范化管理
一、规范物业档案管理的必要性
物业档案是物业企业从事物业管理活动时形成的对国家、社会、业主有保存和查考利用价值的各种历史记录。物业档案管理是在物业管理过程中适时地做好物业文件与档案的形成、收集、整理、归档、提供利用工作，促进物业服务水平与效率的提高。
物业档案管理是物业企业的基础工作之一。物业企业综合管理水平对物业档案管理有制约性，而规范物业档案管理对提高物业管理整体水平有不可忽视的重要作用。二者相辅相成。
二、物业档案的构成
物业档案的基本构成如下：
1.物业清册：反映所有物业单元、公用区域状况及权属状况。包括房屋数量、户数、面积、结构、完好情况、产权归属、使用性质等;
2.物业租售档案：包括租售合同、物业权属证明、房屋安全鉴定材料、同意出(转)租文件、公证书等。
3.业主及住户档案：反映各单元业主及住户的情况。包括户主类型、姓名、年龄、职业、家庭人口数量及结构、联系电话、入住通知。
4.物业保养维修档案：包括保养计划、维修审批表、修缮图纸、验收合格证明、修缮工程许可证、工程预结算表、材料单。
5.物业服务档案：物业部门在开展公共服务和专门服务中形成的档案。包括：绿化、环卫、保安、车辆管理、代理出租等产生的档案。
6.物业收费台帐(册)：是物业中各单元业主及住户缴费情况一览档案。
7.物业经营档案：物业企业在开展经营和物业延伸服务时形成的档案。
在上述档案中，物业专门档案是物业管理行业独有，是物业档案规范化管理的主攻方向，可以为提高物业管理水平，改善服务质量提供保障，必须尤其重视。
三、物业档案规范化管理的
基本要求和实施方法
我们通过调研发现，当前物业档案管理中存在的问题有：
首先，缺少统一管理制度和标准，基础工作不规范(分类不统一，案卷形态不统一，保管期限不明确)，操作上随意性较强。即便同一物业集团内部的各下属公司也如是。
其次，多数物业企业的档案没有集中统一管理，而是按内部机构的划分将档案分开存放，使档案的完整性和安全性得不到保证。比如：有的物业公司将售房档案放在上级公司，基建档案和行政档案放在本公司办公室，业主档案和维修档案放在房管部，财务档案则由财务部单独管理。
第三，物业公司与业主之间信息不对称，缺少档案信息公示，是造成管理者与业主(客户)矛盾的主要原因之一。
第四，对兼职档案管理员缺少档案专业培训，没有掌握档案管理基本技能，影响物业档案管理水平。
通过深入细致的研究，依据档案管理理论与操作规范，结合物业管理特点，金隅集团制订了《物业企业档案管理暂行办法》，其主要思路和实施控制要点如下：
1.要规范物业档案管理，首先要建立物业档案管理制度和规范，并明确物业档案管理人员职责。
“制定一套规范，明确一个管理责任者”，并且做到制度配套，操作性强，责任者明确，这是物业档案管理规范化的第一要点。
档案管理制度是物业管理制度体系的组成部分。建立物业档案管理制度，首先是为了完善物业管理的监督机制，发挥物业档案对提升物业管理水平的促进作用;其次是为了以制度的形式来明确物业档案管理责任，约束和规范档案管理行为，提高物业档案管理水平。
物业档案制度和规范建设包括：物业档案管理的业务范围、物业档案分类标准、物业档案归档制度、物业档案整理方法、物业档案保管制度、物业档案开放利用制度、物业档案管理人员的职责规范等。
在金隅集团下属物业企业中，100%都有物业档案管理制度，并有专(兼)职档案管理人员。同时，通过专门的指导和培训，提高档案人员的素质，规范档案工作，从而促进物业档案管理工作。
2.做好物业文件的形成和归档，既是物业档案管理的起点，也是重要的物业基础工作。
物业档案的规范化要从基础工作抓起：按规范形成物业文件、物业文件的归档、物业文件的整理与保管、物业档案的开放与提供利用、档案信息分析与研究等。考虑到当前物业档案管理的实际状况，我们特别强调物业文件的形成与归档两个环节。
①让每一个物业管理与服务人员有意识地、按规范形成文件，并注意积累
要提高物业管理与服务质量，就要求每个业务人员在从事各项工作时，必须遵循业务流程，有意识、规范地形成文件，以此作为工作依据和绩效凭证。
对“文件形成”的控制有两个方面：一是在物业管理制度中，明确每个物业管理环节形成的文件;二是明确每份物业文件的内容和质量(文件上要填写哪些内容，怎样填写)。只有满足这两个要求，才能称之为规范的物业文件。
②严格执行文件归档制度
要将文件归档作为业务流程的重要一环，要求物业管理与服务人员自觉执行，将归档作为每项物业管理与服务业务的收尾。要真正落实这一思路，需要物业制度中有配套的规范，包括每一项服务工作完成后要逐项或定期的验收、检查、绩效评估，同时也检查应该形成的文件质量。
3.突出行业特点，将管理重心放在物业管理专门档案上;完善一户一档的管理形态。
物业企业的档案中往往行政档案、基建档案等管理的比较好，但物业专门档案大多比较松散，随意性强，案卷形态多种多样。
物业专门档案是物业管理行业独有的，实际上，在物业投入使用后，这类档案的重要性将远远超过其他档案，其数量也会逐年增加，理所当然应该作为管理重点。
“一户一档”的管理形态，主要针对物业专门档案中的以户为对象的部分。虽然90%企业有了一户一档的管理，但不同的企业在一户一档的管理中采用的方式并不一样。有的是把每一户的业主档案作为一卷，有的是把整个一栋楼所有的业主档案作为一卷，再将每一户的业主档案作为子卷。
实行一户一档管理，不仅便于对“户”的针对性管理，而且还有利于为业主提供个性化服务，促进物业公司的管理质量与服务品位提升，是体现物业行业特色、保护业主和物业管理企业合法权益的好方式。在法律允许的范围内，还应尽量丰富一户一档的内容，包括收集业主、住户的 爱好 、习惯、联系方式等个人信息资料。
4.以物业管理前期介入为契机，打好物业档案基础，将动态管理落到实处。
在业主委员会与物业公司签订正式委托管理之前，物业公司是由发展商临时与物业管理公司签订 委托合同 ，履行该物业的管理职责。这种委托通常是在物业正式投入使用前，这就是物业管理的前期介入。它可以更好地把握物业设计和施工环节，加强对物业的全面了解，方便日后的物业管理。
档案管理人员在物业前期介入的过程中主要是做好基建审批与验收档案、竣工档案的质量监督和收集。各物业管理企业与房地产开发企业及时协调，提高档案人员的参与度，切实负起检查、监督和指导的责任。
在物业企业接手物业后，档案工作的另一个要点是做好动态管理。因为物业的情况不是一成不变，所以物业档案具有很强的动态性。业主可能因物业的买卖、交换、继承而变更，且物业本身也需要不断进行保养、维修，这都要求相应的物业档案及时随之改变，保持与实际相符。物业公司在管理过程中应采取定期检查、日常维护、跟踪项目等方式来保证动态信息填补及时、无遗漏，保持档案的现实有效性。档案人员及时收集变更的物业文件。
此外，物业企业还通过宣传物业档案对业主的开放性，方便业主对档案的利用，主动公示重要的公共性档案信息;充分利用物业档案信息，迎合住户的服务需求，因地制宜开展物业延伸服务。
总之，物业档案管理贯穿在物业管理的全过程中，提高物业档案管理的水平是为了促进物业管理整体水平的提升。物业企业要真正认识到这一点，并为物业档案工作提供精神上和物质上的支持，对物业管理整体水平再上新台阶将大有裨益。
摘要：随着物业管理在我国的不断发展，物业档案管理的重要性也日益体现。 文章 从物业档案管理的特点，现状及提升建议三个方面阐述加强物业档案管理的意义。
关键词：物业档案管理物业管理加强
中图分类号：G271文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2011)09-263-02
物业档案是随着物业管理的出现而产生的，物业管理自产生至今只有百余年，我国引进这一模式仅仅20多年。在这短的时间里，尽管档案管理不是物业管理工作的主要环节，然而其重要地位却不容忽视。物业管理工作正式开展后，几乎每一个环节都离不开档案，无论是维修、养护物业设施，还是了解业主及物业使用人情况，又或是收取管理费用、开发经营活动等，都要用到物业档案。如，某住户在收楼后准备先装修房屋，然后才居住。由于装修方案包括改动原房屋的间隔，所以必须先了解原房屋哪些墙是承重墙，哪些是隔断墙壁;装修方案还包括改动原来的电线布置，所以还要了解原房屋的电路布线位置。这些需要了解的信息都记载在房屋的各种图纸中，属于物业档案的一部分。如果物业档案管理得不好。甚至没有整理，那么要了解必要的信息就需要到其他有可能保存这些资料的地方去找，甚至会需要重新测量，这就造成了不必要的浪费。由此可见，物业管理工作要能规范有序地开展。加强物业档案管理尤为重要。
一、物业档案管理的特点
1.动态性。物业管理工作，它涉及的方面很具体：管理的对象是物业，服务的对象是物业的业主或住用人。相关对象的情况通常不会是一成不变的。物业可能需要进行维修、养护;业主可能因物业的买卖、交换等权属变更而变更;住用人更有可能因租赁关系的改变而频繁变动，因此，相对应的物业、业主及住用人的文件材料也要不断地添加变动。这就决定了物业档案管理必须及时准确，动态性较强。
2.完整性。物业档案主要可分为两大部分：一部分是物业公司日常运作形成的普通档案，包括行政管理和经营管理档案、基建档案、设备档案、会计档案、人员档案、荣誉档案等;另一部分是基层物业管理处日常运作形成的物业管理专门档案，包括物业日常巡检册、物业维修档案、物业租赁档案、业主及住户档案、物业服务档案等。物业档案是以―个物业单位为对象组成案卷的，该物业不管发生何种变化，所产生的文件材料都须添加进去，因此，每一份档案案卷都是一个有机的整体，全面反映了一个物业单位的变迁过程，从而需要物业档案管理完整规范。
3.相关性。物业管理活动是围绕人们的日常生活而开展的，没有哪一种档案会像物业档案这样与人们的日常生活有着如此密切的联系。许多档案如机关文书档案、诉讼档案等在归档以后通常就较少被利用，因为人们的日常生活很少会涉及到这些档案，而物业档案则会随着物业的装修、租赁、再装修、再租赁等活动的需要而不断地被调阅。这就充分体现出物业档案管理与人们的日常生活的密切相关性。
4.灵活性。物业档案和某些档案如产权档案、人事档案相比。具有一定的公开性，因为物业档案记录着有关物业及对物业进行管理的情况，这部分档案内容对与本物业有关的所有人员来说都是公开的，像物业的维修档案，有关绿化、环卫、保安的档案等。但物业档案又具有一定的隐密性，因为它也包含着大量的隐私内容和一定的公司机密。这部分档案内容是不便于公开的，如住户的个人资料、物业中各个单元的产权资料、公司的重大决策等。这就要求物业档案管理必须灵活多变，既不能只存不用，也不能无限公开。
二、物业档案管理中存在的问题
1.企业领导对物业档案管理重视不够。很多物业企业领导认为物业档案管理工作是“安置型”工作。由于领导对档案工作重视程度不够，对物业档案利用产生的社会效益和经济效益缺乏广泛的宣传。长期以来造成了很多企业没有专门的档案库房，档案管理设施设备，档案信息资源开发不足，员工档案意识不强。物业档案利用率低。重“藏”轻“用”。
2.物业档案管理人员素质有待提高。目前，物业企业的档案管理人员往往由前台接待或客服人员兼任，没有专门的档案管理人员。由于领导的不重视，加上自身对档案工作重要性和责任性认识不够重视，很多工作人员存在应付了事的思想，工作不安心，对本职工作缺乏热情;物业档案管理人员平时缺乏一些专业知识的培训，许多档案人员的管理水平停留在经验上，思想观念和管理水平跟不上发展的要求，缺少创新和活力，专业素质和管理水平都有待提高。
3.物业档案收集资料欠齐全。物业档案是通过接收、征集等手段逐步积累起来，物业档案由物业管理文件材料经过整理、归档转化而来的。物业管理文件材料的形成、积累工作直接影响到物业档案的完整性、准确性、系统性，可以说没有收集工作，就不可能有完整的档案。目前很多物业档案管理人员在办理物业档案的过程中往往会收集不齐，一方面工作人员对物业档案收集流程不熟，会忘记一些重要的步骤，如该签字盖章的没有签字盖章等;另一方面对物业档案应收集的文件材料要求不清，如装修申请表中的装修内容填写不完整等。有时业主不交资料，档案管理人员也不及时催缴，时间的延误就会造成失档的现象，从而会导致收集资料不齐。
4.物业档案管理制度不健全。俗话说“没有规矩，不成方圆”。很多物业企业档案管理的相关制度不健全、落实不到位，档案工作缺乏制度化的管理程序。一是档案整理不规范：档案管理人员在整理过程中有的没有按照文件目录顺序进行排序组卷，卷内目录与实际整理文件不相符。卷内资料漏失现象比较普遍。此外，既不符合要求，又不利于查找利用;二是档案综合管理力度不够;三是档案利用不规范。档案管理人员对档案借阅内松外紧，借出的档案没有按期归还。有的虽然制定了制度，但由于管理不规范，在工作中无法落实，严重影响了档案管理工作的制度化、规范化发展。
三、提升物业档案管理水平的建议
1.领导重视，增强全员档案管理意识。(1)领导要重视物业档案管理工作，建立健全物业档案管理制度，落实责任，加强管理，切实做到把物业档案工作作为物业质量管理和目标管理的重要考核依据。(2)组织全员认真学习《档案法》、《档案法实施办法》。加强档案管理、保护档案资料的宣传工作，并不断加强档案法制建设，提高对档案工作重要性的认识，提高全体工作人员的档案意识。(3)配备专业档案管理人员，加大对档案管理人员的培训力度，培养档案管理人员的责任感，严肃认真的工作态度和全心全意的服务思想。
2.全面提高物业档案管理人员素质。物业档案管理工作是一项长期性，需要耐心和细心的工作，要提升物业档案管理水平，提高物业档案管理人员素质是基础。(1)档案管理人员要自觉树立 爱岗敬业 精神，认真遵守“忠于职守，埋头苦干，优质服务”的档案职业道德规范，以勤为本。无私奉献，不断培养实干精神和严谨、细致、认真的工作作风。要明确档案工作者的职责任务，既做好档案收集和保管工作，又要不断强化依法治
档意识。(2)档案管理人员要熟悉档案的分类、收集、整理、鉴定、保管、借阅、销毁的程序、方法和要求，注意多接受收集、整理、保管等方面的指导;积极参加各项业务培训，与其他单位的档案管理人员相互交流工作方法和经验，不断学习，不断提高。
3.收齐资料，做好整理。(1)要做到档案资料逻辑上的辩学性。档案收集工作做得好与坏，各部门移交的文件齐全与否，直接决定和影响了档案管理工作的质量。档案的内容来自各个方面，在形式上也不尽一致，因此，收集、立卷、归档、整理、著录时一定要遵循规范。做到科学、简洁，起到纲举目张的作用。(2)要做到档案资料的原始性。档案的本质特征是原始性和记录性的统一，绝对原始性指的是档案只能是原件原稿，相对原始性指的是除原件原稿是档案外，有些档案复制件、图书及资料也是档案。这些原始资料对于经营目标的实现、“各以查考性”和物业企业发展战略的确定起着关键性作用。(3)要做到档案资料的可理解性。为了使人们能够完全理解一份档案，就需要保存与档案内容相关的有用的信息。收集到的物业档案信息资料，统一交给档案员集中整理，在整理过程中重点是要根据内容、来源进行分类，做到条理清晰、便于查阅。在整理过程中，可以将档案制成标准化的图、档、卡、册、表。
4.完善 规章制度 ，依法管档。(1)物业企业要建立健全并认真贯彻落实物业企业档案管理方面的各项规章制度，对物业企业档案的归档制度、利用制度、保密制度、保管制度、档案人员岗位制度做出明确而严格的规定，建立动态的管理机制，使档案管理工作有章可循，保证档案管理工作的及时更新，促进档案管理工作的制度化、规范化发展。(2)档案管理人员要严格按照规章制度执行，规范档案管理。一是对档案的使用实行严格的管理，借阅时必须登记后才能借出，归还时须本人来归还签字，档案管理人员对资料进行检查，如有破损，立即修复，严重的要追究有关人员的责任;二是对档案的存放要做好防火、防潮、防蛀等工作。使用电子文件存档时要注意留有备份，以免电脑病毒侵入后中毒，什么档案都没有了，平刚要做一系列的防范工作。
5.大力提高物业档案管理现代化水平。随着信息技术的发展，物业管理手段也越来越先进。当前，不少物业企业在日常工作中已实施“无纸化办公”模式，即通过系统软件开展工作。通过信息技术在物业档案管理中的运用，可以系统地完成文件材料的起草、修改、删减、检索、打印、汇集等工作，使文件的形成、运行等各个环节与办公有机地衔接起来;利用信息技术整理档案，既可以降低人为因素在文件归档中的影响，又可以发挥计算机的优势，减少人工操作，提高工作效率，起到事半功倍的效果。