物业法律服务专刊论文发表

引 言房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。随着社会的发展，房地产业已经成为国民经济的一个支柱产业。在联合国1986年修订的《全部经济活动产业分类》的国际标准中列入十大经济活动的第八类，在我国现行的行业分类中列为第七类。这说明，无论在国际上还是在国内，房地产已作为一个重要的独立的产业部门而存在。尤其在我国现阶段，房地产业作为一个朝阳产业已经成为国民经济发展的支柱之一，房地产市场也随着我国房地产管理体制的改革的深入而逐渐完善和成熟。当然，房地产市场和谐与健康秩序的维持离不开健全的房地产法制建设。特别是在我们这样一个幅员辽阔、地区差异大的国度，健全和完善的房地产法更是不可或缺。物业管理在国外有100多年的历史，在我国，从深圳开始到目前，只有20年左右的时间。在七八年前，对普通老百姓来讲，住宅小区作为城市的缩影，成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会，而目前物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场，促进城市社区建设。1 物业管理制度的立法构建模式和我国立法现状1.1 物业管理立法的必要性1.1.1 促进物业管理的健康发展市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量，更攸关现代化建设。物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系。在复杂的各种关系中，通过立法能够明确各方主体—政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生。1.1.2 法律适应时代要求，与时俱进现代城市的发展有两个特征：第一，为缓解土地住房紧张，多层建筑的出现；第二，城市功能区域化，住宅小区等种类物业区域的出现，引起法律关系的变化。（1） 关于相邻关系相邻关系是传统民法上的概念，指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或者使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中的权利和义务主要表现为享有要求对方提供便利的权利，承担为对方提供便利的义务。不动产相邻各方 ，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结 互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”（2）关于建筑物区分所有权多层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是伴随现代城市的发展而产生一项重要不动产权利，指数人区分一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权；并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。传统的不动产所有权构成单一，仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；建筑物区分所有权则由专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所生的成员权三者复合而成。建筑物区分所有权是物权制度上的一次伟大革命。在传统物权法中有一物一权的原则。一物一权原则，即一个物上只能有一个权利，也就是物权特定。物权特定或者一物一权，现在的法律上没有规定理由何在：首先是一物一权反映的是早期的市场经济不发达的状态，即小生产经济状态。在那样的经济下，物权就是所有权。一个财产归张三所有，张三有所有权，其它人没有，一物一权原则是用来对抗历史上封建社会在一个土地上有两个所有权的封建分封制。庄园主的财产来源于国王，庄园主又把这个土地交给佃农耕种，在这个土地上，有国王的权利、庄园主的权利、佃农的权利，在过去叫一物之上多个权利，如双重权利等等。这样的权利不适应市场交易的要求，在房屋土地上有两个以上所有权，这个房屋土地怎么能够正常交易，市场交易的要求打破一物之上有双重、多重权利的状态，这就用一物一权原则来对抗，一物一权原则要求在一个物上只能有一个权利，这是市场交易的要求。但是随着市场经济的发展，对资金的需求，最后发生了抵押权制度，在一个财产之上所有权以外还有一个抵押权，一物一权原则也就不符合状态了，但是法学家们不愿意放弃一物一权原则，他们把一物一权原则范围缩小，称一物一权原来讲的是一个物上只能有一个所有权，所有权之外有一个抵押权，两个抵押权都不影响，因此这个原则一直在教科书上存在。但到了二战后，即六七十年代，各个国家的城市，特别是大城市，城市化的结果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，这就产生了大量的高层建筑。其结果是在一幢建筑上有很多个所有权，那么我们所说的一个建筑物上只能有一个所有权已经行不能，试看一个商品房，20层的大楼上面有100多个买房人，同时存在100多个所有权，在这种情况下怎么存在一物一权原则，这就是没有规定一物一权原则的理由。物业小区中的业主所有权实质就是区分所有权，而物业管理权是其中的一项权能。当前各国立法均肯定了区分所有权，甚至制定专门的区分所有权法。但如何有效维护保障业主享有的区分所有权，充分利用实现其物业管理权，协调众多业主的权利冲突，理顺业主与物业管理企业的关系，则是物业管理立法的任务。因为多层建筑以及物业小区中，人口密度集中，人际关系复杂，事关百姓安居乐业。旧有的法律框架，例如民法中的相邻关系制度等，难以适应城市物业的迅猛发展。所以，需要针对业主之间的共同关系、业主与物业管理企业之间的契约关系进行专门立法。参考物业管理论文 物业管理的实践模式物业管理在实践中主要有以下两种操作模式：1、委托式物业管理 即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。1、 自营式物业管理 所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己管理。业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。1.3 物业管理的立法模式由于建筑物区分所有权是物业管理产生的前提，物业管理的立法实质上体现在区分所有权的立法当中。境外有关国家和地区物业管理法的体例主要有：1、民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中若干条款，，以规范物业管理中的法律关系。如《意大利新民法典》的第1117至1139条有下列规定：建筑物共同部分之范围，共有人对共同所有物之权利，共同部分之不可侵害性；共用部分之变更，共同所有建筑物的部分设置费用之分担，楼梯之维护与重建；天花板、地下室、地板的维护与整修；日光浴室之排他使用；建筑顶楼之建筑；建筑物全毁或者部分损毁；管理人的选任与解任，管理人之职务，管理人的代表权；关于分层住宅所有人（区分所有权人）不赞同时之提起诉讼；管理人之外围，分层住宅所有人引起之费用；分层住宅所有人会议的权限，分层住宅所有人会议之组织的决议的效力，分层住宅所有人会议人异议；分层住宅所有人间之规约，共同所有法之准用。2、单行法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表，指专门制定建筑物区分所有权权，其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布《有关建筑物区分所有权法》的第一章第四节为“管理人”，内容包括：管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用及区分所有权人的责任等；第五节为“规约及集会”，内容包括：规约事项、规约的设定、变更与废止、依公证书设定规约、规约的保管及阅览、关于集会的如今、决议事项的限制、表决权等等；第六节为“管理团体法人”。内容包括：管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。在英美法系，物业管理一般亦进行专门立法。例如，美国各州均有了自己的建筑物区分所有权法，从而对物业管理进行规范。而且美国统一州法全国委员会制定了《统一建筑物区分所有权法》（UNIFORM CONDOMINIUM ACT），供各州立法时进行参考。另外，我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”以及香港的《建筑物管理条例》也是对区分所有建筑物物业管理的单行立法。对以上两种立法模式比较而言，民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度，将物业管理纳入民商法的整体调整范围，使民法典更加丰满和完善；其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度，使法律的操作性削弱，而且物业管理涉及众多的行政管理规定，无法在民法中一一体现。因此，笔者认为，进行专门物业管理立法的模式较为可取。1.4 我国物业管理的立法进程 ：1994年，建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等部颁规章。1994年以来，广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。2001年，国务院把制定《物业管理条例》(以下简称《条例》)列入当年的立法计划。2002年10月，国务院法制办公室授权《人民日报》、《法制日报》全文刊登《物业管理条例（草案）》，公开向社会征求意见。2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》。1.5我国的立法现状(法律渊源)1.5.1 宪法宪法中关于住宅、城市管理、公民权利等方面的规定和原则，例如原宪法第39条 “中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”等条文，既是公民的基本权利，也是物业管理立法的根本依据和指导思想，是物业管理法律规范的最重要组成部分。1.5.2 法律我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，例如，私法方面，《民法通则》的相邻关系制度，即将出台的《物权法》的区分所有权制度，《合同法》的委托合同制度均是物业管理立法的基础；公法方面，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。1.5.3 行政法规行政法规是国务院根据宪法和法律制定和发布的地区性文件。物业管理的行政法规，例如，改革开放初期在1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理规定》等，以及2003年颁布的《物业管理条例》。1.5.4 地方性法规地方法规是省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的城市的人民代表大会及其人常委会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。地方性法规在我国物业管理发展初期发挥了重要作用，一些物业管理先行地区 物业管理的地方性法规。目前，上海、广东、海南、江西、深圳、珠海、宁波、青岛、厦门、武汉、吉林等11个省市出台了物业管理条例，例如，1994年《深圳经济特区住宅物业管理条例》，1997年《上海市居住物业管理条例》，1998年《广东省物业管理条例》等；北京、天津、重庆、山东、四川、江苏、浙江、宁夏等十多个省市则出台了物业管理办法，例如《北京市居住小区物业管理办法》1.5.5 行政规章行政规章是国务院主管部门、县级以上各级人民政府依照法律规定的权限制定和颁布的规范性文件。其中以建设部的规章居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、1991年《房屋接管验收标准》、19991年《城市房屋修缮管理规定》、1992年《公有住宅出售后维修养护管理暂行办法》、1992年《城市住宅小区竣工综合验收办法》、1994年《城市新建住宅小区管理办法》、1996年《城市小区物业管理服务收费暂行办法》、1999年《物业管理企业资质管理试行办法》等。……参考物业管理论文

一、刊物选择光文章本身好不够，刊物也要选择好。刊物选择同等重要！（一）刊物选择范围1.不建议投CSSCI来源刊物第一，CSSCI来源刊物审稿周期长。此类刊物审稿周期一般为3到4个月，至少也需2个月。很多刊物不回复，只有少数的刊物没录稿还会给你回复一下。我有一次投一个刊物一个周就回复了，说是编辑初审就没过，这种打击很正常，我们要锲而不舍。也投过《学海》，一个半月就回复，回复说的是我的文章不符合他们刊物的风格。第二，发文周期长。此类刊物从文章定稿到最后刊发一般至少半年。比如，《西北人口》编辑部8月份说录用我的文章，过了半年，到了第二年刊物才出来。可能《法学研究》这种权威刊物，要等一年多。第三，大多CSSCI来源刊物不发硕、博士学生（独立作者）文章。CSSCI来源刊物中的潜在录稿规则导致学生及青年教师文章录稿空间缩小。C刊潜在的规则：知名学者约稿、学者之间相互推荐学生发文、学者之间相互在对方刊物发文、知名学者“姓名”效应等。不像国外的匿名审稿，这些潜在的录稿规则，占C刊稿件比例肯定不在少数，何况还有那么多年轻老师投稿呢。第四，部分CSSCI刊物办刊质量不高。不要以为C刊都好，中国要讲竞争，还要平衡利益。党政部门、名人效应都可能影响C刊的评选。你们注意观察，有些C刊一期七八十篇，还不如普刊。收钱的C刊的，不要发这种刊物，这让自己自我掉价。具体哪些专门收钱、质量不行的C刊我们私下交流，我这里公开讲有故意损人的嫌疑，不讲为好。2.建议多投二本院校非核心的学报这是因为这些二本学报代表学校门面和学术水平，注重办刊质量；审稿周期较短，一般为半个月到1个月以内；发文周期较短，一般2个月内就出刊；愿意录用硕、博士生较高质量的文章。3.建议多投党政院校非核心的学报官方性质，注重办刊质量；审稿周期较短（半个月到1个月以内）；发文周期较短（2个月内就出刊）；愿意录用硕、博士生较高质量的文章；转载率较高。各省地的党政系统学校学报，有145种左右，愿意用我们学生的文章。不要小看这些文章行政院校，被转载的机会很大。2010年转载量中，转载率已经很好了。有些刊物可能你们不知道，例如甘肃行政学院学报，这些的刊物的转载率很高。党政系统的学报转载率高，很注重质量，有综合指数排名，宁波市委党校学报，大家可能没听过，可以成为大家以后投稿的刊物范围。人大复印资料转载量排名前30名的党政系统学报中，转载率在10%以上的共有13种，转载数量在10篇以上的刊物共26种。转载数及转载量排名前30名的党政系统刊物中，非核心期刊占半数以上。二、刊物确定第一，详细了解备选刊物的发文主题。建议进入CNKI把备选刊物过去一年的发文目录找出来，根据目录归类了解刊物发文的主题，对比投稿文章是否与刊物以往发文主题相符合。大家要了解哪些刊物，去图书馆转一转，法学C刊有哪些，可以了解一下。刊物一年的发文目录给看一下，这个已经进行了分类，和主题进行一个对比，看是不是这个范围。如果你的文章主题编辑不熟悉，一般很难被录用。第二，地域差异对刊物主题的影响。沿海的刊物一般不会发民族、西部主题的文章。每个刊物有地域特色，比如西北地区的民族类刊物侧重发藏族的，四川民族刊物侧重彝族。第三，学科差异对刊物主题的影响。法学技术性太强的文章不好投，尽量写和相关学科沾边的文章，这样能够不局限于投法学刊物。第四，研究方法是否适应刊物风格。研究方法、数据统计也很重要，你用太专业的社会学方法、统计学的方法搞研究，投法学核心刊物可能就不合适。因为中国法学的法学研究目前还是文字到文字，属于粗放研究阶段，不像国外引入很多高度量化的研究。三、投稿方式（一）A4纸张打印原则上都用打印稿。打印出来看起来比较舒服，这是一般人的心理。电子投稿和打印邮寄任选一种的也建议用打印稿。电子投稿一般附上文章简要的题目，附上姓名，把文章的基本信息在文件里列出来，单位、摘要、姓名、基金项目，有项目比较好发，如果是同一个专业其他老师也可以挂，只要知会一下，也是做贡献。编辑都是先看题目、摘要，基本信息，大概可以知道有没可能录用你的稿。（二）大号信封邮寄。大号的信封邮寄，刚好装A4纸。邮局都有的，一般可以买几十个备着用。（三）字号和间距。宋体小四号字，行距20磅，这个字号和行距是一般人都能接受的范围。字太大或太小不行，20磅介于单倍到1.5之间。这个字体和行距虽然不是最好，但大部分能接受。编辑一般比较年轻，不存在老花眼问题。（四）排版方式应当能够参考所投刊物。四、论文录用（一）编辑通知录稿的方式1.电话通知（1）一般通过座机打。（2）投稿后的相应时间内要对未接座机号码具备一定敏感性。我投稿《湖北民族学院学报》的时候，5中旬投的，6月初端午节后回校没接到编辑部打来的电话，看到陌生电话以为是打错了。这篇文章三月份到五月份投了20个C刊，只有《学海》回复审稿意见，虽然没录用，还是安慰了我一下，其他全部没有理我。一看作者87年生的，就明白你是学生。后来我投了这个普刊，之后我想万一是编辑部打来的呢，这叫“无心插柳柳成荫”、“功夫不负有心人”。我一查是湖北的区号，就回过去，编辑说要录用我的稿件，之后就是修改了。也有人和我相反的处理方式。我院有同学投了关于民族地区宗教信仰调查的文章，投稿后一段时候后曾发现手机有未接座机号码，之后没有及时主动回复。过了段时间，他给刊物联系，结果编辑告知他本来打算录用他的文章，当时曾电话联系过，但是他没有接到电话。编辑表示，如果他本人同意，还可以发表他的文章。但是，这时已经过了中期考核的时间。一个编辑会审很多文章，具体审稿的编辑人手也不会很多，很可能一忙就会忘哪个电话没有打通。这个例子是给大家打打预防针，这是一个教训。2.邮件通知邮件的话会发一个正式的文件，附修改规范，问是否同意在本刊发文。(1)决定录用，问本人是否同意。可以一稿多投，但不可以一稿多用。很多刊物说不能一稿多投，但只是单方约定，录稿了都得给你联系，要得到作者同意。(2)大致刊用的时间、期数。（3）不同意发文可直接回复邮件。刊物定稿前，都可以撤稿。撤稿发邮件同时，最好电话联系。3、文章返修（1）参照本刊物的排版及注释规范。（2）权威刊物出具匿名审稿人意见。权威刊物或者好刊物修改的次数可能多次。文科发文章，周期比较快。我知道一个华西的博士，国外的Medline数据库刊物，从录稿到最后发文整整用了3年时间，中间修改了8次。国内中文刊物编辑改了一到两次就可以了。最后是发来文章校样让作者最后核对。Q&A问：二本学校的学报，什么时候要求投稿人支付版面费？求支付版面费的问题你怎么看呢？答：如果真的涉及到中期考核的问题，你的文章被录稿。可以给编辑谈判的，要不就撤稿。他一般会用的，即使你说不交钱。你想一下正规的二本学报或者其他党政系统学校学报为什么要你一个学生的文章呢？你有要价的资本，要有自信，肯定是你写得比一般人要好，至少有些新意。我们有博士，一家普刊说要他的文章，但说版面费的事情，他就说没钱交，但最后还是也发了。同学们要自信，要胸有成竹，相信你就有要价的资本。但是，如果你真着急发，想交钱，但会交很少。对于版面费或评审费的问题，一般情况下，硕士生论文，有些编辑可能要看心情，也说不准，正常录稿比找中介的花得少很多。普刊不交钱的情况还是多，C刊往往都得交评一定审费用，只是说正常录稿交钱少。所以，我建议大家多发普刊，我导师说发文章不准交钱，评审费都不要交，那我就天天呆图书馆，熟悉刊物、改文章，即使投的文章没回复一直也放弃。发C刊也不是交钱就一定可以的，川大6年博士毕业，要发3篇C刊，还有博士生的文章一直没发出去。问：师兄，我想知道C刊，B刊，A刊，核心的区别？答：这个我可以简单给大家说一下。好点的学校期刊的分级，大同小异。川大的期刊分级，五个等级，ABCDE。A刊3种类型。SSCI就是，国际英文刊物。为什么要有一个CSSCI，总体来说，我们国家老师学生掌握英语的能力不是很强，所以弄一个中文核心期刊过渡。不过，现在情况有变，浙大博士就要发1篇SSCI，川大没要求，说不定以后2000后95后学生读博士，以后要发这个。还有一个是权威刊物的22种，各个学科里有一种权威刊物，法学研究，政治学研究等。还有一种A刊，新华文摘摘要文章，新华社办的，1500字相当于A刊，转载效益。A刊就这三类。B刊3种类型。重要刊物。各个学科里，中国法学、比较法研究，每个学科三五种，比较难发。转载也算，中国社会科学文摘摘要，高等学校文科学术文摘摘要，人大复印资料全文转载。报纸有《人民日报（理论版）》，《光明日报（理论版）》，这上面发文章很牛，评职称也需要。C类3种类型。CSSCI一般的刊物。报纸里面的重要报纸，比如法制日报、经济，也算发C类刊物了。三大文科学术文摘论点摘要、学术卡片也算，这三种文摘江安图书馆三楼都可以查到，还有包括人大复印资料。D类：非C刊的北大核心。核心期刊有两个评价体系，北大核心和南大核心。北大核心评价不规范，有很多非学术性的刊物，很多学校认是南大核心。北大核心和C刊有重复。还有一个CSSCI扩展版，平衡地域差异，比如《西南交通大学学报（文科版）》属于扩展板。E类：比较多。平常刊物，论文集，省级报纸也算，现在我们毕业，发两篇普通期刊就可以了。好像你们这一级发一篇就可以了，你们再问一下。问：师兄，你平时的发文平均周期有多长？答：初稿很快，集中写半个月。初稿到修改，质量比较好的文章三个月到半年。可能中间要上课，周期会长一点。大概是这个情况，快的话，投稿一个月时间在普刊就可以发表。我知道我的同学，在暑假时间把作业论文改了改，写问题建议这种论文，三四版面的文章都发表了。有的寒假写了，上半年就可以已经发出来了。针对大多数同学讲，如果用6个月发一篇普刊，时间还是很充裕的。《法制与社会》杂志是一本面向全国公开发行的法制类期刊，她集科学性、思想性、可读性、纪实性为一体，以及时、生动、全面、深刻、充分报道国内外重大新闻的详情和内幕为己任。旨在贴近百姓、关注社会、倡导法制、反映生活，为读者提供丰富的综合信息，法律知识；提供强有力的法律援助，维护合法权益。"Law and society" magazine is the legal journals the nationally published, she is scientific, ideological, readability, documentary as a whole, to timely, comprehensive, profound, vivid, full coverage of major domestic and international news details and insider. In order to close to the people, society, advocating legal system, reflection of life, to provide comprehensive information for readers, rich knowledge of law; legal aid provided strong, safeguard the legitimate rights and interests.《法制与社会》以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和三个代表重要思想为指导，坚持“双百方针”，鼓励理论创新，支持学术争鸣，促进思想解放，活跃和繁荣理论法学研究。该刊坚持以新世纪的时代精神和主旋律为其精神导向，以新时代的重大实践主题为其现实坐标，努力推进法学理论认识的深化、法学理论内涵的丰富、法学理论体系的升华。"Law and society" by Marx Lenin, Mao Zedong thought, Deng Xiaoping Theory and the important thought of Three Represents as the guide, adhere to the "double hundred policy", encourage innovation, support academic contend, promote the emancipation of the mind, active and prosperous jurisprudence research. The journal adhere to the spirit of the times and the theme of new century as their spiritual guide, with great practical theme of the new age for the reality coordinates, efforts to promote the legal theory, legal theory and deepens the understanding of the rich connotation, the theoretic system of the science of sublimation.《法制与社会》杂志是一本集科学性、思想性、理论性为一体的综合期刊。中国学术期刊（光盘版）全文收录期刊，中国学术期刊综合评价数据库来源期刊，中国期刊网全文收录期刊。本杂志是一本面向全国公开发行的法制类期刊。到目前为止，法制与社会杂志已经和国内多家媒体建立了紧密的合作关系，并且和中央电视台社会与法频道《第一线》栏目实现了互动刊播。"Law and society" magazine is a comprehensive periodical a scientific, ideological, theoretical integration. Chinese academic journals (CD) full-text included journals, database origin periodical China comprehensive evaluation of academic journals, Chinese Journal Full-text included journals. This magazine is the legal journals a nationwide public offering. So far, Journal of law and social and domestic media to establish a close cooperative relationship, and the realization of the society and law channel and CCTV "front-line" interactive broadcast program.《法制与社会》杂志社理会不仅为社会各界提供了一个相互交流、总结行业经验、树立企、事业单位形象的广阔平台，而且以法律援助、法律服务、理事会法学专家解疑等方式为会员单位提供了法律保护的坚实后盾。该刊面向改革开放和现代化建设实践，努力学习组织、引导和支持具有重大实践意义的课题攻关，为社会主义物质文明、政治文明、精神文明的发展提供科学而富有效益的智力支持和理论指导。"Law and society" magazine about not only provides a mutual exchange, summarize experience, set up enterprises, image of the broad platform for the social from all walks of life, but also provides a solid backing of legal protection to legal aid, legal services, legal experts aimed at dispelling such means as the Council member unit. The journal for reform and opening and modernization construction practice, learning organization, guide and support the research project has important practical significance, intellectual support and theoretical guidance and provide scientific and full of benefits for the development of the socialist material civilization, political civilization,以上

现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。一、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。物业的设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。在深圳就有此类成功案例:1999年下半年投入使用的某大厦,其绝大部分设计工作是1996年内完成的,若全部按照设计图纸建设,则会与后期使用和经营管理要求就产生距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研,参与设备、材料的选型及供应商的考察选用,并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上,从完善大厦设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议,并对项目进行补充和完善。这些项目经同开发商和业主方沟通后,最终做出了更加合理的方案并付诸实施,取得了很好的效果。二、积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。物业项目一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可能比工程监理的要求更严格,工作更细致、更周密。在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置错综复杂,对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视,而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的,通过物业管理企业的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。现在的物业建设,特别是高层物业建设,其结构、管线等十分复杂,安装、施工工程中,粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下,某些作业者很可能为方便自己工作,而不是从有利于业主使用角度去安装施工,从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入住楼盘,从业主的角度监督施工单位的各项工作,从物业管理的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端,为业主争得了良好的.硬件条件。此外,前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收,建立工程设备档案,为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如物业管理公司介入深圳某大厦的管理后,严格按照优质工程标准.进行动态监控,在开发商聘有监理公司的情况下,还是发现并指出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题,这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。回若物业管理企业采取提前介入,就可以很好监督和解决此类问题。三、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作,确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处,造成可维护性不足,特别是在接管验收阶段,开发商往往只注重物业.整体的交付使用,而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便,也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后,发展商可以得到物业管理公司的紧密配合,使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关,就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉,监督并促使改进发现的问题,避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中,对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决,确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护,同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。同时,由于有了提前介入,物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数,对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。如果在发展商的授权下,在竣工验收合同中,发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调,确保物业建设质量,物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利,接管后即能技入使用,及时为业主提供可靠的服务。此外,物业管理前期介入可以更好锻炼队伍,避免因仓促上阵而导致的不应有失误,给业主留下不好的印象。四、前期介入的立法意义实践证明,让物业管理单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面,有无可替代的重要作用。但是,由于目前设计飞建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够,致使物业管理行为滞后,给后期物业管理带来诸多不便。如果从法律的高度,规定所有物业开发建设项目必须有符合一定资质条件的专业物业管理单位介入,那么,这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用,其意义将是深远的。1、法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。如果让具有一定资质条件的物业管理单位提前介入物业建设项目,那么作为专业的物业管理单位将从规划、设计阶段开始,从物业管理的角度,对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。2、法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。 当前,很多物业(特别是老旧物业)的管理服务质量不能令人满意,其关键因素不全是物业管理单位的管理服务水平不高,其设计开发建设质量不符合物业管理的要求,也是影响物业管理服务质量的重要因素。如果有良好的物业管理前期介入,就可以避免或减少那些影响物业管理质量的因素,从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃,保证物业管理的服务质量才有基础。3、法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。随着经济持续增长,我国每年建设的物业数量相当庞大,然而,从物业管理的角度去考察,真正符合物业管理要求,或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不是全部。这一方面与全国物业管理普及发展的不平衡有关,另一方面与物业设计、建设单位缺乏物业管理意识也很有关。从法规上规定物业管理前期介入,对提高我国物业建设、物业管理水平的作用意义是不言而喻的。在当前物业管理发展不平衡的情况下,对加快推行物业管理体制也有极大的推动作用。