疫情对房地产法律影响研究论文

本期着重分析疫情对房地产行业竞争格局的影响。

夏磊随着国内疫情得到有效控制，房地产市场正逐步恢复。前几期我们全面分析了疫情对住房需求，房地产销售、投资和融资的影响，本期我们着重分析疫情对房地产行业竞争格局的影响。

集中度提升是我国房地产行业近十年的显著趋势，2016年930调控以来进一步提速。2011－2016年，TOP10、TOP50和TOP100房企市占率年均提升1．5、2．7和3．2个百分点，而2017－2019年分别加速至3．3、9．2和12．9个百分点。

1．疫情之下，行业加速分化，集中度短期大幅提升。

2020年一季度，TOP10、TOP50和TOP100房企市占率分别较2019年提升10．0、11．0和7．8个百分点。主要有两方面原因。第一，疫情考验房企资金链，占资金来源50％的销售回款减少、资金支出2／3的刚性支出仍然可观。抗风险能力弱的小房企加速退出。截止2020年4月8日，节后65天内共84家房地产开发企业破产清算，同比增加25．3％，均为地方中小房企。第二，大房企加大线上营销和折扣促销力度，销售受疫情冲击相对小。2020年1－3月TOP10、50和100房企，销售金额平均同比增速递减，分别为－15．7％、－28．7％和－37．2％；而销售均价平均同比增速递增，分别为－1．8％、3．3％和4．1％。

随着疫情逐步被控制，住房需求平稳释放。在稳定的市场环境下，大房企销售规模增长，将推动行业集中度继续提升。2020年，预计全国商品房销售金额15．3万亿元，同比小幅回落4．1％。而公布销售目标的33家TOP50房企，总金额比2019年增长9．5％，预计市占率比2019年提升6．5个百分点。

2．疫情过后，大房企土地储备、产品品质、融资能力、成本控制、项目布局五大核心竞争优势凸显，保障业绩持续增长。

首先，疫情直接强化了大房企的土储和产品优势。第一，疫情促使地方政府放松拿地政策、增加优质土地供应。大房企抓住拿地窗口获取优质土地，拿地集中度提升。2020年一季度，拿地金额TOP100房企中，排名前20拿地总金额占比29．9％，较2019年提升2．3个百分点。此外，疫情加速小房企退出，大房企顺势并购。2020年一季度，房地产行业并购金额368．6亿元，同比增长702．4％。第二，疫情使居民更注重居住品质。品牌房企的项目在产品定位、户型设计、配套设施、园林绿化、建筑质量、物业服务等方面均具有显著优势，去化更容易、溢价更明显。

其次，疫情后的政策和行业环境，有利于大房企充分发挥融资、项目布局和成本优势。第一，疫情后房企融资的流动性环境改善，但房地产金融政策仍将保持“连续性、一致性和稳定性”，各融资渠道难以显著放松。一是开发贷、信托融资、信用债、海外债等主要渠道均有较高门槛，大房企融资渠道更丰富；二是大房企低成本融资通道更通畅，抵押物充足、信用资质更好，融资利率也更低。以2019年TOP100中的上市房企为例，2016－2018年，前10名平均综合融资成本分别为5．4％、5．3％、5．7％，显著低于后10名的8．1％、6．7％和7．1％。

第二，大型房企在拿地、建安、融资和管理成本上具有全方位优势，其项目能在满足一定投资回报基础上腾挪更大的让利空间。疫情后“房住不炒”基调不变，刚需和改善购房者决策审慎、价格敏感度高，大型房企项目性价比优势凸显。

第三，疫情加大了单一市场波动风险。2020年一季度，86个样本城市中有55个城市商品房成交面积降幅超25％。大房企项目多、布局广，可灵活调整销售安排、有效对冲单一市场风险。疫情后住房需求平稳释放，区域市场容量有限、竞争压力增加。大型房企单城贡献低，可通过加大布局城市的项目拓展力度实现业绩增长。百强房企2019年销售数据统计分析显示，销售金额和布局城市数量显著正相关，且每多布局一个城市、销售金额增加30．1亿元。

3．历经市场优胜劣汰，大房企将拥有更好的成本控制能力、产品打造能力、抗风险能力，推动行业平稳发展、防范化解金融风险、改善居民居住水平

政策制定应顺应房企优胜劣汰趋势，保障居民住房消费升级，维护行业平稳发展。一是鼓励大房企通过收并购等方式消除中小房企资金链断裂造成的不良影响，支持合理的并购融资。二是保障居民合理住房消费，在供给端增加热点城市住宅用地供应、继续推进棚改、加大旧改和老旧小区改造力度、发展租赁住房等；在需求端适度修正不合时宜的调控措施，赋予地方更大自主权，因城施策支持刚需和改善。三是可建立房地产调控模范房企指标体系，推广标杆房企经验。

企业经营应从拿地、产品、营销三个维度持续升级。一是优化拿地，以降低风险、提高周转、控制成本；二是升级产品，更好地匹配市场需求；三是创新营销，推广和完善线上全流程营销。

夏磊恒大研究院副院长观点地产新媒体专栏作者

业内专家认为，当前中国房地产市场步入到传统的金九银十阶段，各地楼盘供应增加、促销节奏明显加快。从这个角度看，房价依然有进一步降温的可能。对于相关房企来说，主动降价让利给购房者，能够加快项目的去库存，进而有助于促进业绩成长和相关城市房价的降温。这里给大家分享一些关于房地产行业的行情，供大家参考。新冠肺炎疫情对房地产行业影响分析(一)短期关停售楼处影响明显，房企同期收入大幅下降疫情的发展超出想象，对地产最直接的影响是售楼处的关闭以及开发项目的停工，销售遇阻意味着未来的开发拿地也将受阻;结合房企1月销售数据，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%，地产行业因疫情迎来休眠期不言自明。(二)疫情打破高周转，考验房企融资能力房地产是典型的高负债行业，开发商追求极至高周转。很多地产商都在效仿碧桂园，从拿地、融资、设计、建设到开盘，六个月周期，甚至更少时间。高周转的目的是，最大限度地降低库存和利息压力;现金流是房企赖以生存和持续发展的关键，尤其在因突发疫情导致行业销售几乎停滞的情况下，销售回款受阻，现金流压力大增及负债水平上升，因此融资能力和融资成本对房企来说至关重要。由于疫情对经济产生了一定负面影响，预期未来市场资金成本逐渐走低，央行将在一定程度上释放流动性，未来房企在市场上的融资能力一定程度上影响着房企的发展脚步。(三)资金充足的房企有望拿地突围从1月房企拿地情况来看，由于春节错峰，工作日减少，房企拿地力度减小。保利发展、中国铁建、万科等部分资金充裕的房企保持了一定拿地力度。受疫情影响，销售回款受阻，房企资金得不到有力补充，未来短期内房企整体拿地力度将减小，土地市场或将继续趋冷，但部分资金充足的房企在这过程中能够抓住机遇，以相对较小的竞争压力拿地补库存，以求长期发展。(四)中研普华总结毋庸置疑，房企目前最重要的仍是要关注现金流，考虑到一季度经济形势，相信政府也会出台一些诸如降息、降准等比较大力度的刺激性政策，适当放松房地产调控的可能性大，出台相关政策刺激地产保增长。关注央行政策及地方的房地产调控政策。房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。广义上说，房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益; 企业投资注重于利润指标; 购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说，房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，一般占全社会固定资产投资60%以上。它需要动员大量的社会资源 (包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源)，才可能使投资效益高。怎么进行房产投资理财其实，对于房地产究竟是属于消费还是投资的争论由来已久，在我国，房地产其实是兼具商品属性和投资属性的。首先，人的生活需求有衣、食、住、行。住是非常重要的基本需求之一，所以房地产应该是具有商品属性的。但同时，由于我国房地产开放，商品房大量建造以后，房地产价格是一天一个样。小编看过一个故事，说一个人想买套房，本来已经定好要买了，但由于银行卡中的钱还没转过来，所以出去吃了个饭，下午等钱到了再付款，结果下午接过合同一看，整整比上午多了五万块。这故事真实性不得而知，但至少从一个方面说明了房地产投资的可行性。房地产的作用有两点:1.买房自己住，再便宜也只能用一套，再贵我们也需要买;2.现在买了房等到以后增值时再转手出卖变现后赚取差价或一直留着租给别人用而赚取租金。一般来说，房子的价格都有上涨的趋势，但是由于我国房价上涨的太过疯狂，从最近国家宏观调控和有些城市房价调整甚至下降来看，不太可能有只涨不跌的房子，关键要看买的时机和房子的户型、位置、小区环境等因素。而且最近国家始终在调控房地产市场。随着国家调整利率、收缩贷款等措施的出台，投资房地产的风险变得越来越大，收益也越来越小。根据成本收益理论的话，很有可能是得不偿失的。1997年的房地产泡沫破裂以及最近美国次级贷款风波导致美国房价下跌，都给我们敲响了警钟。但从目前趋势来看，一线城市的房价上涨势头基本得到遏制，二三线城市的房价大幅上扬，尤其是三线城市，所以投资者可以多了解下不同地区的房地产状况再出手。专家建议:在满足自身居住要求的条件下，现阶段千万慎重通过贷款投资房地产。考虑到房子变现能力弱，也要慎重一次性购买房地产。房地产金融行业发展现状及市场前景趋势分析房地产金融由房产金融和地产金融构成。房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的"财务杠杆原理"决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。目前中国大部分房地产开发企业股本不足，融资渠道狭窄，经营资金过分依赖银行贷款;房地产开发商因为较高的资本回报率，也不愿让利从事股本融资。房地产融资对银行贷款的过分依赖，可能危及金融体系的安全运行。迄今，我国还没有真正建立起一整套成体系的住房金融政策及相关的财政支持系统，在房地产住房资金来源、政府信用担保、减轻贷款返还负担和个人征信体系等方面还没形成程序化的实施办法。再加上上述我国的房地产金融政策还没有从经济政策中相对独立出来的原故，因而每次房地产市场调控实质上都只是宏观经济"大调控"背景下的产业性配合，而非真正独立意义的楼市调控。经过二十余年的发展，中国基本形成了以银行信贷融资为主，以股权、信托和债券等融资方式为辅的房地产金融市场。在房地产业迅速发展的背景下，中国应该对其存在的风险保持时刻警惕。在中国房地产金融市场，目前有包括商业银行、住房公积金管理中心和住房储蓄银行等金融机构从事房地产信贷业务，在房地产业发展的过程中，几乎都有商业银行信贷的介入，其已然成为了房地产市场所需资金的主要提供者，而在中国房地产金融市场上述其他融资渠道只是刚刚起步，其所提供的房地产贷款只占很小的比例。近年来，中国房地产市场发展迅猛，同时也促进了房地产金融业的全面发展，成为国家金融领域内的中流砥柱。但是，由于当前中国正处于社会主义初级阶段，与其相适应的市场经济体制仍需完善，所以，若想实现房地产金融的巨大发展，就要不断加强金融创新。在房地产行业的发展中，房地产金融的地位日益凸显，因此，国家相关部门必须根据市场环境的变化，加快房地产金融创新。基于房地产金融创新工作中的诸多问题，可以从提高金融创新产品科学性、合理规划资金以及对金融市场结构进行科学优化等几个方面入手，有效改善房地产行业资金周转问题，加速房地产金融创新，促进房地产行业的健康稳定发展。楼市调控仍是2019年的主基调，金融机构对房地产的相关融资也会继续管控，或虽有好转但大幅放水可能性不大;同时当前房地产市场趋势已经下行，房地产项目将面临销售压力和亏损风险，金融机构也会更加审慎选择，房企融资困难程度将增加。随着社会经济的迅速发展和社会生产力水平的进一步提升，房地产金融行业的发展取得了一系列优良成效，但也不可避免的存在一些问题，现阶段，房地产金融产品创新力度不足、金融风险集中等问题普遍存在于房地产金融行业的发展过程中，加剧了不良资产的发生率，限制了房地产金融行业的更好发展。人民银行长期以来一直坚持审慎的房地产信贷政策，中国的房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险是可控的。银行业金融机构的房地产贷款不良率是不到1%，整体银行业的不良贷款是1.85%，这是含政策性银行的，除掉政策性银行是1.74%，显然房地产贷款不良率的水平好于整体贷款的不良率水平，其中个人贷款的不良率只有0.3%。长期的数据统计来看，中国的银行业不良贷款比例依然较低，特别是房地产贷款比例低于整体贷款不良比例，而个人贷款的不良比例更低，这证明了在目前阶段中国的房地产信贷风险是整体可控的，中国房地产金融的风险是不用过分担心的，监管层也会高度重视房地产金融的潜在风险和杠杆水平，从而确保房地产金融的安全可持续发展。

疫情对各行各业都有一定的影响，对于房地产行业来说，因为疫情原因，很多人都不去购买房子，所以会影响房地产的成交量。

罕见的疫情，阻隔了亲朋好友的欢聚时刻，却考验了中华民族的凝聚精神。不同的地方、不同的机构、不同的身影、不同的人物，上至国家领袖、下至普通民众，远自大洋彼岸，近至邻里街坊，无数热爱国家的个体在危难时刻用自己的力量汇聚成了伟大的中国形象。在这次疫情处理过程中，我们还有这样和那样的不足，也出现了局部和少数的败类，但不要忘了，我们是个拥有着14亿人口的超级大国。在这个时刻，每一个中国人，同呼吸、共命运！ 于房地产行业而言，各种对2020年行业未来趋势的预测声尤余音在耳，返乡置业潮已被疫情无情冲散。这对满怀憧憬的房地产企业而言，无疑是迎面先泼了一盆冷水。同时，诸多省市先后发出春节后延期复工的通知，势必打乱房地产企业原有的计划部署。在疫情的控制尚不明朗，风声鹤唳的关头，房地产企业不能坐等晴天，务必要沉着冷静、审时度势，快速灵活地进行管理策略上的调整应对。 结合栢特的案例积累和管理咨询经验，我们给出以下几个特殊期及其影响期的管理应对策略，供房地产企业参考，化被动为主动。 1 、固化成立风险管理组织。 这次疫情不仅是企业风险管理的重大挑战，更是企业整体管理水平的一次系统考验。建议企业在公司层面应成立专门的风险管理委员会，项目层面成立相应的风险管理小组。制定公司及项目层面风险管理的重大事项、分工组织、汇报机制、决策机制和相关预案，确保在分类风险应对策略的实施过程中各层级及相关部门沟通、衔接、执行、督导和改进有序。 2 、迅即评估项目延误风险。 延迟复工，会带来房地产行业及上下游产业链的系统变化，进而会直接或间接影响房地产企业的年度目标达成。小微型企业本身由于管理滞后、开发效率慢，所受到的冲击相对要小；而中大型企业，尤其是对高周转过度依赖的局部千亿级企业反而面临更大的风险。首先是销售风险，去化回笼的周期势必加大，同时已售房源可能存在交付延期的风险；其次是扩张风险，战略拓展及扩张的步伐会被动暂停或回收；其三是开发风险，现金流周转不足会带来后续开发资金供应不足，引发一系列风险。以项目为单元，以专业条线为抓手，系统评估每一个项目因疫情而引起的直接或间接的风险，必要且紧迫。 3 、按延误情境调整项目计划。 截至1月31日，河北、黑龙江、内蒙古、山东、云南、广东、安徽、重庆、上海、北京等省市宣布企业不得早于2月9日24时前复工。湖北省更是官宣不得早于2月13日24时前复工。而具体复工时间仍存在延后可能。工程进度受影响，势必会牵动开盘、交付、资金流转等一系列问题。项目计划的延误时间不能简单等同于具体的复工延误时间。一方面外部各类供应商的复工时间、内部管理存在不可控性；另一方面是被打乱的系统工作之间的衔接必然会重新磨合；第三是在尚未全面复工的情况下，局部非现场办公的沟通难度加大。房地产企业应迅速对每个项目的计划进行调整，串联形成不同周期延误情境下的计划衔接，特别是工程进度计划、销售计划、资金计划，力争在不同延误情形下的大节点可控。 4 、针对风险等级做出分类应对策略。 建议项目负责人牵头，专业负责人配合，结合项目延误情境和风险评估，按项目分专业做出风险提示及应对策略，同时将工作有序地分解到执行层面。项目层面的风险要抓大节点，专业层面要抓具体事项。也就是要特别关注在关键重大节点的达成上，不同管控层级下主责部门及相关部门可能存在的关键影响因子的筛选及分级，进而分类制定针对性的应对策略。比如延期复工引起离场办公，即使企业信息化程度不高，也要充分利用OA、电话、邮件、微信等方式做好短期可离场办公的工作准备，力争达到不以施工进度为前置条件的其他工作能以非现场办公的形势有序展开，为复工做好最大化的相关准备。 5 、重新审视年度战略目标。 这次的疫情对高周转的房地产企业无疑是闷头一棒，使得这些企业被动重新审视自己的战略蓝图和战略目标。至少要考虑三个方面，一是区域选择。今天有同行和企业仍然在用我10年前提出的”五维能级矩阵“的旧模型来筛选高潜力城市，这显然已经不合时宜，会形成错误的导向。二是产品模式。节能环保从2009年哥本哈根会议一直谈到现在，疫情的出现提醒行业和企业，强化节能环保尤其是室内空气净化必会极大地提升产品竞争力，这是企业产品创新的持续方向。至于商住的配比要根据区域和企业自身能力特点来决策，不能盲目的三七或二八开。三是增长模式。要重新考量高周转的适用性和适用期，高周转就是高杠杆，快就是利润，慢就是成本。高周转企业，销售转不动的时候，就会产生蝴蝶效应，引发周转链卡壳甚至断裂的危险。 6 、调整销售去化的策略和方式 。售楼处在疫情期间暂停开放，部分企业已开启网上售楼处。网上售房并不新鲜，前两年互联网+的时候已经有不少企业推出了虚拟全景看房、网上购房的方式，但始终没有成为主流。很多人关注返乡置业潮，却忽略了返乡结婚潮，其实这两者是紧密相连的。婚结不了，房怎么买？小两口甚至两家人可以在网上看个大概，而决策购买还是需要到现场看样板房的。毕竟，买房不同买菜，不到现场眼见为实，让普通家庭迅速决断花巨资网购房子还是比较难的。不过网上售房的形式是好的，和老带新结合有可能会打开局面。维系老客户、开发新渠道，更加重视现场样板房及实景展示这几项工作不能停，以期在疫情解除后，销售可以快速步入正轨并实现突破。 7 、形成特定期客户健康管理机制 。各城市的物业企业已经纷纷启动客户安全管理机制，比如对小区内、消防通道、电梯间等室外空间进行消毒，这是值得肯定的。但特殊期，由于业主和员工的双向防范意识甚至恐慌心理，可能会导致室内相关维修服务跟进及处理不及时的现象。物业方面要尽可能保障维修人员数量，做好维修人员的安全防护和健康跟踪，最大程度保证可以满足客户的相关应急维修。售楼处开放限制解除后，安全防护工作绝不能松懈。售楼处应继续定期消毒，备足一次性口罩，切实保障客户在售楼处的健康安全。在这个特殊的时刻，业主和客户的健康安全就是企业的品牌生命线。 8 、不要好了伤疤忘了疼 。从管理的视角考量，这次疫情于房地产行业和企业未尝不是一次全方位审视自我、内向提升的警醒和促动。在疫情结束后，企业应进行系统的战略诊断和管理优化。盲目跟风的企业、大唱高周转的企业、销售额破千亿还偏居一隅的企业，都有必要进行系统的战略诊断，进而根据战略调整来优化组织。业务分散、管理涣散、体系落后的中小型房地产企业在复工后，应迅速把管理体系的优化建设提上日程，进行全面的管理诊断，搭建适宜的管理体系，持续稳健地提升管理水平，加强自身的抗风险能力。在此过程中，栢特咨询可靠的专业优势能够为房地产企业贡献独特的管理价值，有相关管理优化需求的企业，欢迎您联系我们。 其他关于企业内部员工健康管理、应对谣言等策略及建议，相信人力资源部门已经开始行动，这里就不赘述。 疫情冲击，举国同悲。痛定思痛，我们依然要砥砺前行！祝愿所有的地产人和全体同胞均能振奋精神，坚定信心，主动应对，共克时艰。中国加油！