投资规模的调节与控制毕业论文

证券投资市场是在市场经济的发展中孕育产生的，其已成为市场经济的一个重要组成部分。下文是我为大家搜集整理的关于证券投资分析论文的内容，欢迎大家阅读参考! 证券投资分析论文篇1 汽车行业证券投资分析 摘要：改革开放以来，中国经济迅猛发展，人民生活水平得到显著提高，汽车的使用已经成为一种必然趋势。本文通过应用证券投资分析的 方法 ，分析我国汽车行业现状，并提出投资建议。 关键词：证券;投资;汽车;新能源 一、宏观经济分析 (一)GDP。国内生产总值(简称GDP)是指在一定时期内(一个季度或一年)，一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。它不但可以反映一个国家的经济表现，更可以反映一国的国力与财富。一般而言，GDP公布的形式不外乎两种，以总额和百分比率为计算单位。当GDP的增长数字处于正数时，即显示该地区经济处于扩张阶段;反之，如果处于负数，即表示该地区的经济进入衰退时期了。 2010年到2013年国内生产总值同比保持一个稳步增长的态势，也就是说我国的经济仍然处于一个扩张阶段。宏观经济形势大好，对于各行各业都是一个利好消息。作为汽车行业，在宏观经济的推动下，也会有一个良好的发展前景。 (二)CPI。CPI是居民消费价格指数的简称。居民消费价格指数，是一个反映居民家庭一般所购买的消费商品和服务价格水平变动情况的宏观经济指标。它是度量一组代表性消费商品及服务项目的价格水平随时间而变动的相对数，是用来反映居民家庭购买消费商品及服务的价格水平的变动情况。 CPI下降说明经济萧条，民众购买力下降。大幅上涨预示通货膨胀，国家就会紧缩银根。大量信贷就是调节经济的有效杠杆，以刺激经济复苏。市场上钱少自然会流向生活必需品，股市低迷;流通充裕就会流向经济领域以求增值，股市首当其冲。所以，CPI适度上涨有益于股市、经济发展。 我国的CPI指数是在一个稳定的适度的上涨过程中，可以预见宏观经济形势向好，居民的消费结构逐渐出现变化，到2013年，购房、买车、医疗成了三大主要支出。由此，对于汽车行业来说，无疑是一个良好的助力。 (三)城镇居民恩格尔系数。从国家统计局的城镇恩格尔系数走势图可以看出我国城镇人口在食品以外的物品上的消费能力逐年增长，城镇居民是汽车行业的消费主力，他们掌握的“闲钱”的增多会增加购买汽车的可能性，对于汽车行业发展有着一定助力。 二、行业分析 (一)汽车行业周期性分析 1、定性分析。当前，我国建成了第一汽车集团、东风汽车集团、上海汽车工业(集团)公司等大型企业，国产汽车市场占有率超过95%，汽车行业规模较大。但是，厂商开发能力弱，制约了新产品的发展。我国汽车生产企业规模小、实力不强，汽车工业产品开发投入少，手段落后，数据积累少，人才匮乏，尚未形成高水平的汽车产品开发体系和自主开发能力。零部件发展仍然落后，具有国际竞争力的产品少。 2、定量分析。(图1、图2、图3) 图片解析：汽车总体销量虽有小幅波动，但是相对平稳，稳中有升，同比增长虽有所放缓，但总体保持一个稳步增长的趋势。 图片解析：随着汽车行业的发展，行业投资增速逐渐回归理性，汽车行业投资仍然增长。2013年1～3月，全行业累计完成投资额1，361.04亿元，同比增长15.3%。 图片解析：从图3可以看出，汽车销售收入增长迅猛，而利润涨势却相对平稳，收入很高，利润很低，产业增速较快，产出效果不佳。 小结：汽车产品属于耐用品，汽车行业属于制造业行业，是具有收入弹性的产业，汽车行业属于典型的周期性行业，该行业的发展状态与经济周期的波动密切相关。 从上面定性定量分析可以看出，我国汽车行业虽然发展迅速，投资规模、销量都有显著提高，但是汽车企业的利润却很低，投入产出不成正比，产业的投资规模、产出增长率都出现较快增长，但是利润的获得相对不多。因此，把我国汽车行业归属于处于成长期。一个成长期的行业在未来会有着不错的市场前景。 (二)行业政策分析 1、国家政策。能从这些年政策的颁布看 出国 家逐渐放宽对低油耗汽车的限制，以及对新能源汽车的提倡。油价的上涨，石油能源的枯竭，PM2.5指标的超标，国家在对资源和环境的控制上正在逐步施压。 新能源汽车已经成为世界汽车工业的发展趋势，从政策解析上能看出在未来很长时间内也将是我国汽车产业的重点发展方向。2013年，我国将继续大力推广节能和新能源汽车。目前，我国对小排量节能汽车与新能源汽车均实施补贴政策，预计2013年节能车补贴政策将继续调整，新补贴的门槛将不断提高，从而推动生产企业技术升级。 2、地方政策。1994年上海开始控制车牌，2011年北京车牌开始摇号，2012年广州开始限购。面对中国市场汽车保有量的井喷式增长，汽车限购已经成为了一个热门话题。在北、上、广、贵阳等城市的带动下，2012年9月份，深圳传出将要限购的传言。随即，深圳市交警局声称，至少年内(即2012年)不会研究限牌限购或单双号。2012年深圳机动车保有量或超过200万辆，其日均上牌量在900辆，已经超过道路承载量。针对汽车拥有量的上升，以后各大城市对汽车的限购政策，限行政策也会相继推出，这些政策的出台对于汽车行业的发展会带来一定的影响。 (三)行业前景分析 1、从宏观经济角度看。我国经济呈现一个平稳的上升态势，也就是国家有钱，人民富裕。这对于汽车行业的发展是一个利好消息。国家经济的强势，会带动这一国民经济支柱产业的不断扩大和发展，人民可支配收入的不断提高，改变了消费格局，增加了汽车这一耐用品的消费比例，未来的汽车市场颇具潜力。 2、从行业周期来看。我国汽车行业正处于成长期，这一时期会有大量厂商介入，产业的供给能力大幅增加，产品竞争加剧。这一时期是产业发展的黄金时代。处于成长期的汽车行业利润快速成长，其证券价格也呈现快速上扬趋势。 3、从行业政策来看。国家对于汽车行业有着明显的扶持倾向。这一行业作为国民经济的支柱产业，国家必然会通过一系列政策的推动助力这一行业的发展。然而，伴随着能源危机、空气污染等问题的出现，国家在助推这一行业的同时，政策上会慢慢暂缓耗油型汽车的支持力度，转而大力扶持新能源汽车行业。 三、结论 总体来看，自改革开放以来，如今现代化的工业时代，中国经济迅猛发展，人民生活水平得到显著提高，人均收入增加，居民的消费比重更偏向于生活质量的改善，汽车已经成为了一种生活趋势，是一种必不可少的交通工具，汽车产业的市场需求仍然很大。加之国家的大力支持，未来汽车行业的前景依然向好。不过未来的汽车行业中，耗油型汽车的比例会慢慢降低，取而代之的是新能源低能耗的汽车产品。新能源汽车将是未来汽车行业的发展趋势。 通过分析可以看出，投资者可以根据需要对汽车行业的相关股票进行投资。尤其是新能源汽车企业的股票，有较大增值空间。 证券投资分析论文篇2 证券公司投资风险分析 摘要：本文对我国证券公司存在的投资风险情况进行分析， 总结 国内外证券公司发展现状。通过对我国证券公司可以选择的投资风险控制方法进行简单描述，针对证券监管部门严格控制证券公司投资风险的方式方法，给出相关政策性意见和建议。 关键词：证券公司;投资风险;监督管理 一、证券公司存在的主要投资风险 1、证券经纪业务风险。 证券经纪业务是证券公司传统的主营业务之一，证券经纪业务收入占证券公司总收入的比重较高，交易佣金是经纪业务的主要收入来源。我国证券市场属于新兴市场，证券投资者的投机心理普遍较强，偏好频繁地进行交易，市场换手率较高，但今后随着机构投资者队伍的不断壮大和投资者投资理念的逐步成熟，市场换手率可能有所下降。此外，2002年5月以来，国家有关主管部门对证券交易佣金管理采取的 措施 ，主要是对经纪业务佣金费率实行设定最高上限并向下浮动。依据我国目前相关法规，证券公司经纪业务佣金采用最高上限向下浮动制度。随着证券经纪业务在未来竞争愈加激烈，证券行业佣金率存在下降的趋势。 2、投资银行业务风险。 投资银行业务主要包括股票、可转换债券、公司债和企业债等有价证券的保荐或承销、企业重组、改制和并购财务顾问等。承销业务受市场和政策的影响较大，在我国证券市场采用发行上市保荐制度的情况下，许多证券公司存在因未能勤勉尽责、尽职，调查不到位，招募文件信息披露在真实、准确、完整性方面存在缺陷而受到证券监管机构处罚的风险。 3、自营业务风险。 自营业务主要涉及股票市场、债券市场、基金市场以及金融衍生品投资等。我国股指期货已于2010年4月8日正式推出，股指期货的推出给投资者提供了套期保值、风险管理的手段。但是总体而言，我国资本市场金融工具尚不完善，因此证券公司无法通过投资组合完全规避市场风险。证券公司在选择证券投资品种时的决策不当、证券买卖时操作不当、证券持仓集中度过高、自营业务交易系统发生故障等，也会对自营业务产生不利影响。由于法人治理结构不健全和内部控制不完善等原因，我国上市公司的运作透明度仍有许多方面有待改善，上市公司信息披露不充分、甚至恶意欺中小投资者的事件时有发生，上市公司的质量不高也会给证券公司的自营业务带来风险。 4、信息技术系统风险。 证券公司经纪业务、自营业务和资产管理业务高度依赖于信息技术系统能否及时、准确地处理大量交易、并存储和处理大量的业务和经营数据。如，信息技术系统和通信系统出现故障、重大干扰等因素，将会使公司的正常业务受到干扰或难以确保数据完整性。 随着网络信息技术在证券行业的广泛应用，且伴随着证券公司的业务创新不断深入，券商使用的网络环境是否安全可靠，网络交易的广泛运用是否便捷高效，变得越来越重要。但证券公司对此的风险控制以及抗风险能力仍不容乐观。 二、证券公司投资风险控制分析 我国证券公司投资风险主要是由证券公司在主营业务的扩展过程中引起的，证券公司投资风险控制的重点也应当从这些主营业务中来进行。 1、证券经纪业务风险控制。 证券经纪业务是我国证券公司收入的主要来源，约占公司总收入的半数以上，因此证券公司经纪业务风险控制就显得额外的重要。由于券商的经纪业务只需要提供交易时类似交易通道的服务，盈利模式相对而言较为简单，因此其投资风险的控制重点则在于怎样加强证券公司营业部门的竞争和盈利能力的同时，还需不断增加经纪业务总量的市场占有率，其中还包括证券公司擅自挪用客户交易结算资金及其他客户资产的情况。 2、证券投资业务风险控制。 证券投资业务是证券公司最主要的投资盈利方式，也是风险最大的投资业务。由于证券投资业务随意性较大，对投资人的要求较高，因此风险控制的重点就在于建立完善其内控制度，杜绝内幕交易、保密不严谨等现象的发生;同时，控制证券投资业务的规模，防止规模过大而失控，坚决在证券投资形成亏损时立即止损，防止坐庄等操纵市场的违法行为发生;在保证盈利能力的同时，及时调整好投资业务操作人员的心态，以保持最佳投资状态为证券公司获取收益。为确保证券公司投资的收益性、安全性与流动性，公司所有的投资项目都必须经过缜密的基本面分析和技术分析。 3、创新业务风险控制。 随着针对证券公司投资的各项政策和制度的不断完善，证券公司的业务范围越来越广，其中包括股指期货、权证、融资融券等金融衍生产品，这就需要证券公司树立良好的创新机制;研发出更多能够适应于整个金融市场的投资产品;同时，确保创新产品能够在未来的市场竞争中获取较稳定收益，促进证券公司投资动力。 三、我国证券公司投资风险防范措施 1、强化外部监管体系。 我国证券市场经过十多年的不断发展与探索，已经具备了一定的管制规模，在完成股权分置改革以后也逐步与国际市场接轨。虽然已经日渐完善，形成了以《证券法》和《 公司法 》为中心的包括法律、行政法规、部门规章、自律规则四个层次的法律法规体系，然而这一发展却没有对证券公司的投资行为形成有效的监管体系，导致各种违规的投资与管理行为在各证券公司中普遍存在。 之所以证券公司的种种违规行为并没有受到证券监管机构的有效控制，一是由于当时的我国证券市场正处于发展的初期，证券监管机构强调的是鼓励证券市场发展，能够在很大程度上帮助证券公司企业度过创业的困难期;二是由于当时的证券市场缺乏完备的监管体系和有效的监管手段，不利于证券公司投资的种种风险越积越多，最终证券市场行情低迷时集中暴发，导致当时有大量的证券公司破产倒闭。近年来，证券监管机构(证监会)也在不断地寻求更加成熟的证券投资监管手段，加强对证券监管法律法规体系的重视与完善。要加快出台《证券法》的实施细则，以便细化法律条款，增强法律的可操作性，并填补一些《证券法》无法监管的空白。这样既有利于证券公司的发展，又能够有效地控制证券公司投资的风险。 2、完善风险控制体系。 制定风险管理策略，建立健全涵盖风险的全程控制的制度体系是当前我国证券公司防范投资风险的首要任务。根据不同的业务分布、风险程度和控制水平，采取不同的风险控制策略。特别是实施五大集中管理模式，则更加有利于从制度上和技术上有效地控制投资风险，便于对某些新增的或有所变动的主要投资风险进行综合点评。随着五大集中交易的实施和第三方存管的不断推行，证券公司的投资风险也在发生转移，因此需格外关注集中交易和创新业务领域的决策、管理和操作风险，通过完善制度体系，控制信息 系统安全 性、稳定性、可靠性以及其他综合风险。 证券公司投资风险控制体系的指标设计必须遵循全面性原则、重要性原则、层次性原则和可操作性原则。由于证券公司风险控制的复杂性，其指标体系是一个多指标体系，只有运用层次化结构对指标进行分层，通过同一层次各类指标间的两两分析比较，才能合理确定各指标的权重，最终达到风险控制的目的。 3、开辟证券公司融资新 渠道 。 我国证券公司由于没有合法的大规模融资的渠道，因此证券公司只能接受成本较高的委托理财资金，这样一来证券公司的投资风险将会越来越大，建立新的融资渠道是当前证券公司为化解其各种投资风险的最佳策略，也是必须落实的解决方案。一是我国证监会可以根据实际情况，适当降低证券公司上市的条件。在我国众多的证券公司中，只有那么几家发行上市，数量明显少于国外上市的证券公司且有很大差距。因此，降低上市的条件，使更多的证券公司能够上市是我国证券行业发展的当务之急。这样一来，即使出现问题也能够将问题反映在明处，避免证券公司出现投资管理的黑洞。二是设立证券金融公司。目前，按照分业经营管理的模式，要想在资本市场与货币市场之间架起一座桥梁，同时又要起到防范风险的作用，证券金融公司将会是目前较好的运营模式。 参考文献： [1]莫庆会.浅议证券公司的风险管理.西部大开发(中旬刊)，2010.3. [2]陈游.美国金融危机对我国证券公司风险管理的启示.金融与经济，2008.11. [3]谷秀娟.浅谈证券公司自营业务风险防范.中国证券期货，2010.10.猜你喜欢： 1. 浅议证券投资毕业论文 2. 关于证券投资学论文 3. 基于因子分析的证券投资评价论文 4. 证券方面的毕业论文

高速公路设计中降低工程造价的探讨摘要:分析了山西省高速公路工程造价偏高的原因,指出公路勘察设计是公路建设过程中的重要环节,对于公路建设质量和工程投资起控制作用,从设计角度探讨了高速公路降低工程造价的措施,从而解决建设资金不足的问题。关键词:高速公路,设计,工程造价,原因近年来,随着国家高速公路网的全面实施,高速公路已全面向山岭重丘区延伸,高速公路平均每千米造价超过了6 000万元,建设资金不足的问题在山岭重丘区的山西尤为突出。山西省高速公路工程造价偏高既存在客观原因,也有主观原因。客观原因主要有:1)山西省大部分为山岭重丘区,沟壑错综复杂,桥梁、隧道数量多;2)煤矿采空区多,处理费用偏高;3)地方路网完善,互通立交、跨线桥数量多;4)高速公路征用耕地数量多,征地费用偏高;5)地方材料资源缺乏,砂、石材料单价偏高。主观原因主要有:1)为了项目尽早开工,没有给设计部门合理的设计周期,甚至边设计边施工,造成勘测和设计深度不足,变更地方较多;2)地方规划变化较快,设计变更多,使工程量不断增加;3)招标文件不规范,工程量清单内容不全面以及合同条款不严密,管理上出现漏洞;4)设计人员存在保质量轻造价的思想。客观原因是由自然条件所决定的,基本上是不可避免的,而主观原因可以通过人的努力,采取有效的措施加以克服或减少。公路勘察设计是公路建设过程中的重要环节,是工程的灵魂,对于公路建设质量、工程投资起控制作用。如何控制高速公路工程造价,合理利用好每一分钱,就要从设计做起。设计中降低工程造价的主要措施如下:1)路线:改变落后的设计理念,深刻理解规范的内涵,灵活运用技术指标,加深路线方案的比选深度。在满足公路功能,保持既有路网完整,群众出行方便的情况下,合理降低路基填土高度,减少借方和占地。控制好标高,达到路基土石方填挖平衡,总量最少,是山区公路设计的要点,山区公路的设计关键还在于平纵指标取值及均衡性。灵活运用技术指标是设计的出发点,是保护环境、节约投资的基础。在20世纪80年代~90年代中期,高速公路建设主要集中在平原区。这一时期,公路勘察设计指导思想主要以“快速、安全、经济”为原则,强调线形舒展,平纵组合协调合理,行车舒适,视觉效果良好。片面强调采用高标准、高指标,使得建成的高速公路路基普遍偏高,不仅过多占用了宝贵的土地资源,景观效果也不理想。21世纪初,平原区公路建设提出了尽量降低路基高度的低路堤设计原则,同期山区也开始大量修建高速公路,面对山区独特复杂的自然条件,设计人员仍采用了平原区设计思想,强调较高的技术标准,出现了大量的高填深挖路基,不仅破坏了区域的自然环境,影响公路景观,而且诱发了大量地质灾害,直接影响道路的正常运营,同时增加了工程造价。2)路基:路基设计应作为总体设计的主要及重点组成部分,主动参与总体设计,从源头控制影响造价的主要因素。尽可能降低平原微丘区的路堤高度,合理确定山岭重丘区的高填深挖路基;路基断面形式应适应地形特点,整体式路基适应平原区;山岭区的分离式路基可最大利用路线走廊内的空间资源,应提倡在山区路线设计时对每个方向进行单独的线形设计,或分离、错布车道;边坡设计应在边坡自身稳定的原则下进行,并应注重动态设计、信息化施工;边沟等根据排水需要设计尺寸,根据安全冲刷及美观要求设置防护类型;绿化防护是利用植草后的防冲刷功能,追求视觉效果的防护形式,土质边坡应提倡植物防护或不防护,对稳定的岩石边坡可采用自然裸露开挖形式;软土地基处理应从考虑软土地基对公路路基的危害程度出发,在沉降允许范围内,尽量利用时间来达到处理要求,少做或不做地下工程,并应注重沉降、稳定的观察工作,加强软基处理的动态设计、信息化施工;滑坡防治必须明确滑坡的可知性和可治性,为路线避绕或治理滑坡作出决策。3)桥梁:桥梁作为跨越江、河、湖泊、海峡及沟谷的构造物,对保障路网畅通起着不可替代的作用,它是路网建设中的关键节点。桥梁造价远远高于路基工程,特别是高速公路向山区发展后,出现大量的桥涵构造物,有效控制投资规模,显得十分迫切。特大、大桥的桥位是路线布设的重要控制点,桥位布设不宜过分强调“桥位选择应服从于路线”的原则,尽量避免出现大量高墩、大跨及弯坡斜桥,以减小桥梁工程规模及技术难度。桥型方案选择要坚持“安全、适用、经济、美观、便于施工及养护”的设计原则,应进行多方案比选。结构设计采用的计算方法要可靠,尺寸选择要合理,钢筋直径的选择及间距布置要充分满足结构受力的要求。重视施工方案的设计及桥梁方案与施工方案的结合,避免因施工方案选择不合理造成施工费用增加。4)隧道:公路隧道有别于地面工程,受地形地质条件影响大,隧道设计应把握好各阶段地质勘察重点与工作深度,趋利避害,准确划分围岩类别,并把地质超前预报与围岩监控量测作为一道工序纳入设计文件中。结合地形、地质条件、洞外接线及构造物布置情况,遵循“早进晚出”的原则,合理选择洞口位置,洞门设计应安全、简洁、实用、少刷坡、少破坏洞口自然环境。隧道衬砌横断面与结构形式应合理、有效适应建设条件,满足耐久性要求,一般采用复合式衬砌结构,并采取必要的辅助施工措施,尽可能采用标准化预设计。隧道内排水设计应从方案设计、材料选择、施工与维修等方面统筹考虑、因地制宜、综合治理,注重可维护性,当可能造成水土资源流失,或造成地面结构损坏时,应采取“以堵为主,限量排放”的措施。隧道内机电设计应结合实际交通情况进行分析,机电设施应规模适中,注意安全与节能,一次规划,分期实施,逐步完善。5)互通式立交:互通式立交属大型构造物,建设费用在总造价中占相当的比例,特别是枢纽互通所占的比重更大,设计中节省投资的意义很大。互通设计中应重视路网调查,掌握路网规划,避免由于路网规划发生变化,导致互通立交方案不合理。设计中应重视路线方案与互通方案的综合比选,处理好主线、匝道、被交路相互间的交叉关系。尽可能采用规模小、造价低的“瘦身”互通立交方案,尤其是在山区,地质条件复杂,不同位置设置造价相差很大,因此应加强互通方案比选。在满足通行能力的情况下,匝道设计速度应根据交通量确定,不宜太高,以减小匝道规模。参考文献:[1]交通部公路司.降低造价公路设计指南[M].北京:人民交通出版社,2005.[2]交通部公路司.新理念公路设计指南[M].北京:人民交通出版社,2005.[3]陈根生.工程项目设计的投资控制[J].山西建筑,2007,33(10):277-278.

实物期权下房地产投资决策研究摘要：传统的决策分析总是将不确定性因素视为损失，其实，不确定性不仅与损失相联系，同时还存在获利机会。与传统房地产投资决策方法相比，本文的实物期权方法考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的投资决策方法。关键词：实物期权；房地产；投资决策房地产投资的基本目标是在不确定的环境下，正确地选择投资方向和投资项目，以实现企业资源的最优配置和企业价值最大化。为实现这一目标，企业的决策者必须对各种投资机会或项目做出科学、合理、及时地评价。我国房地产开发企业较普遍采用以现金流折现模型（DCF-NPV）为主的传统分析方法，其决策准则是：当一个项目的净现值大于零时进行投资，而在小于零时放弃投资，等于零时根据其他方法综合考虑。而现实中房地产投资决策很多方面都存在较大的不确定性，其预期的现金流很难估测，所以采用DCF-NPV法可能会降低项目的价值，做出不合理的决策。为此，在房地产投资决策时可采用实物期权分析方法，它考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的评价方法。一、传统房地产投资决策方法的缺陷Myers(1977)在提出实物期权概念的同时批评DCF隐含地假定投资项目存在一个静态的预期现金流。Myers和Turnbull(1977)指出DCF模型错误地将公司的贝塔值当作投资项目的贝塔值，且忽视了增长机会的价值。Hayes和Garvin(1982)认为传统的DCF模型总是假定投资是可逆的，例如购买一项资产后可无成本的将其出售，投资可以无成本地延期进行。这一假定明显与现实不相符合。在DCF-NPV决策方法中存在以下的隐含假设条件：（1）认为投资是可逆的。（2）不考虑延期投资策略对项目预期收益的影响，投资者在决策和实施中不能因为环境的变化而采取相应的对策。（3）未来现金流可以准确预测，项目的价值以项目预期所产生的各期净现金流为基础。按给定的风险贴现率计算，不考虑其它关联效应。（4）项目寿命期内，认为内外部环境不会发生预期以外的变化。从这些基本假设中可以看出，传统的DCF-NPV法在房地产投资决策中存在天然的缺陷。首先，房地产项目投资具有不可逆转性，最初的成本不可收回，投入已建建筑物的资金，出售时价格也会打折。其次，房地产项目投资决策具有明显的可延迟性和经营柔性的特征。决策者可以根据市场情况决定什么时候进行投资，从而进行灵活决策。第三，项目周期内，内外部环境会发生巨大变化，DCF-NPV将这些不确定性当作风险来处理，通过折现率来反映。而现代投资组合理论认为不确定性是机会，可能会带来收益。因此，采用传统分析方法不能准确地对房地产投资项目进行估价，而期权理论的产生为项目投资估价和决策方法提供了更为科学的理论基础。二、实物期权的概念所谓实物期权是相对于金融期权来讲的，这一词汇的出现最初是由斯图尔特.迈尔斯提出的。他指出期权分析对公司成长机会的合理估价是重要的，许多公司的实物资产可以看成是一种看涨期权，强调实物期权是分析未来决策如何增加价值的一种方法，或研究将来灵活性有多大价值的一种方法。第一个期权定价公式产生于1973年，由美国芝加哥大学教授Fischer Black和斯坦福大学教授Myron Scholes提出，并在此后得到逐步地完善和发展，它主要对金融期权进行了定价研究，在随后的理论和实践发展中，人们逐步认识到期权定价的本质是对更广泛意义上的“或有索取权”的权利价值进行分析，因此，期权定价理论也逐步由金融领域进入实物投资领域。1977年，Myers教授首次把期权定价理论引入项目投资领域，认为管理柔性和金融期权具有一些相同的特点，并提出把投资机会看作增长期权的观念，如对一项实物资产的看涨期权就是赋予企业一种支付约定的价格获取基础资产的权利而不是义务；同时，看跌期权就是赋予企业出卖一项资产而获得约定价格的权利。权利和义务的不对称是期权价值的核心[1]。但有别于金融期权的是，项目投资中的期权是以实物资产为基础的，是项目投资者在投资过程中所拥有的一系列非金融性选择权，如推迟或提前、扩大或缩减投资、获取新的信息等，因此称这种期权为实物期权。三、实物期权在房地产投资决策中的应用房地产开发投资具有明显的期权特性，房地产投资者在付出一定的成本后，便拥有了一项选择权，投资者可以选择投不投资，在何时进行投资，投资多大的规模，即拥有了投资的灵活性。因此，从实物期权角度看，一个房地产项目的价值应该包括两部分，净现值和灵活性价值，因此，房地产价值=传统NPV价值+期权价值。在房地产投资开发的各个阶段，各种灵活的管理决策都会对项目的价值产生影响。房地产开发商需要选择项目投资开始时间，即企业可以根据实际的市场环境变化，采用灵活的决策，是立即投资还是等待获得新的信息以解决项目面临的不确定性，也就是等待期权，显然这种等待期权是有价值的，需要对其定价。1、Black-Scholes期权定价模型：连续时间状态下的定价模型是借助金融期权的定价方法，即著名的Black-Scholes期权定价模型进行的。我们将房地产的价格看作是连续变动的，且假定该期权是欧式看涨期权，则应用B-S模型会得到较为精确的解。假设标的资产当前价值为S，期权的执行价格为X，期权的起始时间为T，终止时间为t，期权的价值为C，无风险利率r，标的资产的波动率为σ。）其中，各阶段期权价值的值采用逆推法计算。同样，对于房地产开发项目中的等待期权而言，各参数的含义也有所变化，其中，S表示项目预期现金流的总现值，X指项目投资成本费用，T表示项目投资机会的持续时间，r表示无风险利率，方差σ对应于房地产市场价值的波动率。房地产决策之所以可以应用二叉树模型进行，是因为房地产开发常常是分阶段进行。上述两种方法各有其优缺点，但都考虑了决策柔性，其理论基础都是建立在无风险套利和风险中性估值的基础上，都采用复制组合的思想，区别仅在于假设不同。结论：实物期权分析方法不是对传统决策分析方法的简单否定，而是在保留传统决策分析方法合理内容的基础上，对不确定性因素及其相应环境变化做出积极响应的一种思维方式的概括和总结。与传统的静态投资评价方法相比，期权定价理论包含了决策主体趋利避险，以及在风险条件下采用动态投资策略的主观能动性所带来的收益，体现了风险环境中决策主体根据环境变化而进行动态决策的能力，因而更加符合实际情况。此方法还可以进一步扩展成为分阶段的期权模型，以及引入博弈分析方法，探讨在多方参与竞争状况下的期权博弈模型，把期权定价模型和动态博弈模型以及不完全信息结合起来，在实际的市场情况下逐步运用和完善实物期权理论方法。参考文献：[1]潘长风.实物期权视角下的房地产投资理论与应用研究[D].厦门大学博士论文.2006[2]李金龙.实物期权定价理论与方法研究[D].天津大学博士学位论文.2003[3]杨若晶,赵红梅.房地产投资决策的实物期权方法[J].郑州航空工业管理学院学报.2005.9[4]项盛辉,何芳.实物期权方法在房地产开发中的应用[J].建筑管理现代化.2002.2[5]曾卫华,杨和礼,李鹃.实物期权方法在房地产投资决策中的应用[J].建筑技术开发.2003.10[6]高红霞,陈华.房地产投资决策中的实物期权分析方法[J].西华大学学报.2004.12