房地产中介行业价值估值研究论文

关于我国资产评估行业管理体制的研究【摘要】笔者根据我国资产评估行业管理体制存在着一些亟待解决的问题，提出了中国资产评估行业管理体制的改革设想，以建立政府指导下的社会评估体系自律管理体制资产评估在发达国家历史比较悠久，在我国却算是一项新兴行业。我国的资产评估起始于二十世纪八十年代末期。最初的目的是评估国有企业，防止国有资产流失，为中外合资、合作等经济活动提供价值评估服务。随着社会主义市场经济的不断发展和国际经济一体化进程的不断加快，我国的资产评估行业也在不断地进行自我完善，逐渐走向独立和自律。不可否认的是，目前我国资产评估行业，在管理体制上仍存在一些制约行业发展的问题。一、我国资产评估行业管理体制的现状1993年12月10日，中资产评估协会正式成立，标志着我国资产评估行业管理由政府管理向行业自律管理过渡。1998年国务院机构改革以后，中国资产评估协会真正成为相对独立的行业自律组织。1999年财政部下发《关于资产评估机构脱钩改制》通知，要求当时所有挂靠在各地税务局、审计局、财政局及房地产局下的资产评估机构必须脱钩，改制为合伙制或有限责任公司。2003年12月，国务院办公厅又转发财政部《关于加强和规范评估行业管理的意见》，提出要加强行业自律体制建设。2004年初，财政部党组决定并报经国务院同意，中国资产评估协会继续单独设立，履行行业自律管理职能，由财政部企业司具体行使评估行政管理职责。财政部的多次发文，为我国资产评估业从行政管理过渡到行业自律有了一定的法律依据，同时也证明了我国资产评估行业自律体制的实践步伐。但是，应该指出的是我国目前资产评估管理体制中仍存在一系列亟待解决的问题：(一)政出多门，多头管理由于受历史原因的影响和现实利益的驱使，中国资产评估业走出了“中国特色”，成为一个多部门干涉、多部门参与的共享性行业。除财政部管理的资产评估业以外，国土资源部、建设部等多个部门都有自己领域内的资产评估业，这些部门的行政权力有扩大化、外延化的趋势，同时赋予自己本领域的评估主管权，评估法规、政策及评估标准的制定权。多部门同时导演“资产评估”这场戏，百害而无一利。作为一个评估企业整体价值的委托单位，需要委托财政部、建设部、国土资源部等至少三个部门来为企业进行机器设备、房屋建筑物、土地等资产进行价值的评估。这不仅降低了评估效率，而且加重了委托方的经济负担。政府部门的介入，容易导致两种错误倾向的发生：一是权力寻租。政府部门的权力异化为商品和资本。据《中国经营报》报道，业内评估人士曾坦言：关联交易、回扣现象在评估业已经成为公开的秘密。一些政府部门所用的评估公司都是指定的。他们主管的评估项目给任何一家评估公司，都会得到这家评估公司的高额回扣。现在评估市场交易已经成了政府机构主导，不这样做评估公司很难生存。二是非正常竞争。由于资产评估行业生存空间的有限性，行业内部存在一定的竞争性是无可厚非的，而且正常的竞争可以推动行业的良性发展。但各政府部门从本身利益出发，为了抢占中国的资产评估市场，却扭曲了竞争的含义，竟然不惜利用一切手段。评估业界的一位著名人物曾精辟地概括评估机构的制胜法宝——三板斧，即：人际关系、高回扣和压价。回扣、压价都会相对地增加评估机构的运营成本，这是竞争带来的效应之一——成本增加。但这种竞争的另一种代价是什么呢？—评估师的“偷工减料”行为。他们会根据成本——效益原则，大大简化评估过程，把更多的时间、更多的精力用于优化评估报告上。这些非正常的竞争手段扰乱了评估市场的正常秩序。(二)部门分割，资格林立各部门从本管辖领域出发，创造了区别于美国等发达国家的无所不评的“中国式”评估业。这种无所不评的评估业派生了多样化的执业资格，与评估业行政管理部门相对应，目前评估执业资格大体有三种：资产评估师、房地产评估师和土地估价师，总数近5万人(其中有部分人具备多种资格)。1999年时评估执业资格曾经达到过8种。多种执业资格的并存。表面上看来是一种好的现象，它代表着我们中国资产评估行业分工细化，有利于提高资产评估工作的质量和效率。但这种效果的实现必须有一个前提条件的存在，那就是这些执业资格人员拥有统一的领导，接受统一的管理。目前我国这种资格林立现象是与相应的行政管理部门挂钩的，因此．非但不能提高效率和质量，反而对评估师来说是一种压力。评估人员为生计生存，忙于考资格证书而疏于业务求精。这背后隐藏着一个深层次问题—— 博而不专，广而不深，中国资产评估行业的公信力非常值得我们深思。(三)行业协会各自为政，相互封闭我国目前有三个评估行业管理协会，即中国资产评估协会、中国房地产估价师协会、中国土地估价师协会，这三个协会在评估行业管理方面作用都有限。这是因为：其一，市场中介服务行业的自律组织——资产评估行业协会，只具备形式上的独立性，而实质上的独立性却不完整。它们隶属于相应的政府部门，既是民政部门批准成立的社团组织，又是隶属于政府部门的事业单位，而且编制以事业编制为主，领导由政府部门任命或推荐，职能由政府部门确定。其二，行业协会的自由空间非常小。资产评估行业中事务性的工作一般都由相应的政府部门直接负责。例如，评估项目的管理，评估机构的审批，有些甚至还有评估人员的管理。行业协会组织行同虚设，没有机会插手这些工作。其三，行业协会与其相应政府部门是上下级关系，而不是同级关系。其在相应的上级领导下工作，领会上级精神，贯彻上级思想。不得越权。其四，行业协会受上级政府部门领导，工作空间限于纵向传输。而疏于横向沟通。三个协会各自为政。相互封闭。特别是在人员资格、机构资质、方法标准等方面缺乏必要的沟通和交流。这在某种程度上影响了评估行业的社会化、市场化进程，加重了评估行业分割，阻碍了评估行业的统一。(四)法律法规体系亟待完善资产评估业自诞生之日起，为规范评估师的执业行为，指导评估业沿着正确的道路顺利发展，财政部、国资局以及后来成立的资产评估协会等都相继颁发了一系列有关资产评估的执业准则和规范，但这些文件都呈现一种共性：滞后性。制定的评估法律法规落后于评估实践和社会主义市场经济发展的实践，不能满足日益增长的复杂多样的经济行为对资产评估的迫切要求，至今没有出台一部以市场经济为背景的专门规范资产评估的法律，也没有出台一部《注册资产评估师法》。我国评估法律法规的另一个特点是：不统一。不同的管理部门制定不同的评估法规、政策及评估标准，对有关评估规定口径不一致，对相关政府部门、评估行业 协会、评估中介机构以及评估师的职责．缺乏必要和统一的法律约束，造成评估行业法律法规不统一、评估人员有法不能依的局面。我国至今尚未制定一部关于评估行业统一管理的法律法规，对各类专业评估管理缺乏统一的法律基础，这直接影响了中国资产评估行业的统一，加剧了目前资产评估行业的分割状态。二、中国资产评估行业管理制的改革设想资产评估行业作为一个市场中介服务行业．独立、客观、公正是其行业特性，也是其行业生存、发展的生命线。为使资产评估工作真正做到独立、客观、公正，必须构建一个科学、合理的资产评估管理体制模式，使其在正确的轨道上前进、发展。关于资产评估行业管理体制的改革问题，不少学者都提到了“政府行政管理与行业自律管理相结合”的模式。笔者认为这是一个中庸之道，政府协会两者兼具，没有提出实质性的改革思路。两者相结合，方案的确不错。但结合的切合点定位在哪?也就是说，在二者结合体中，哪个主体占的分量重一点，哪个主体占的分量轻一点，还是两个主体处于一种平等的地位。这是解决我国资产评估行业管理体制问题的一个致命的关键点，如果解决不好这个切合点的定位问题，我们的改革则是徒劳无功，又会绕回到原点。中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第四次会议于2003年8月27日通过，自2004年7月1日起施行的《中华人民共和国行政许可法》指出，政府要由“无限”的政府走向“有限”的政府，今后凡是能够由市场自主决定的，政府不再设置行政许可，凡是能够由中介组织解决的，政府不再干预。政府无所不包的管理方式以后要调整。只有那些市场不能自主调节和配置、中介组织不能自律的，政府才能去管。我国的资产评估行业起步较晚，不妨借鉴一下国外资产评估行业成熟的管理体制。美国、英国、澳大利亚、马来西亚等国家资产评估行业管理体制各有千秋，但一个共同点就是：政府对评估行业的管理很少，行业自律性管理是主要形式。并且都经历了从分散走向统一的发展道路。按照马克思主义哲学中联系的观点，资产评估行业的发展离不开经济发展的社会大环境。笔者认为我国的经济体制改革目前实践证明是成功的，而我国的资产评估行业又是我国经济体制改革的产物。因此，资产评估行业管理体制的改革应跟我国的经济体制相联系，顺应经济体制发展的要求而改革，而不是孤立地改革、发展。综上所述，我国的资产评估行业管理体制应该是政府宏观指导下的社会评估体系自律管理为主的管理体制。其中，社会评估体系是其“重头戏”，由资产评估行业协会来主演。政府只是起一个指导性的宏观调控作用，保证社会评估体系健康、有序发展。资产评估行业管理体制框架图如下：政府宏观指导下的社会评估管理体制中，中国资产评估管理中心直接受财政部领导，对财政部负责。全国只设一个统一的资产评估管理中心，负责资产评估的行政管理。下设一个派出机构——政府资产评估操作部门，负责以纳税为目的和涉及国家权益的特定目的的评估业务，不负有资产评估管理的职责，仅对资产评估管理中心负责。中国资产评估协会在中国资产评估管理中心的指导下，依据中国资产评估管理中心制定的有关法律法规开展工作，是专门对资产评估行业进行管理的行业管理机构，是整个资产评估体系的重点，可根据需要按行政区划下设若干分会，实行行业自律管理。资产评估机构是资产评估行业自律管理组织的基层组织。相关文章证监会：资产评估存在六大问题2007-12-18 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关隐达中华人民共和国住房和城乡建设部-关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知发送评论时内容自动复制到剪切板二、建议采取的对策1、加强行业管理（1）发挥学会作用。在市场经济条件下房地产评估应由行业学会（协会）管理，建议分两步走，第一步从上至下成立估价师学会，建设主管部门或房管部门分层次负责估价师和评估机构的资格管理，其他工作，如估价师执业资格考试、继续教育、制定技术标准和职业道德规范等工作由政府委托介于政府与中介机构之间的民间机构——估价师学会负责管理。第二步待条件成熟后所有评估的管理工作由估价师学会承担，随着国家机构改革步伐加快上述职能的转换也应加快速度，在转换后过程中要理顺前述五个部门的关系，一方面逐步淡化行政管理职能，一方面将房地产估价师、土地估价师、资产评估师、注册会计师、审计师等与从事房地产评估相关的执业资格并轨，在此基础上成立不受部门限制的全国及各地房地产估价师学会，考虑到相关专业的相容性，也可称其为不动产估价师学会，其成员包含获得各种相关职称和执业资格的估价人员。（2）实行政企分开。行政行为与评估业务如果混合在一起，评估机构就变成“阴阳脸”，既是行政管理者，又是经营者，大量的评估业务就难以走向市场，房地产评估行业就永远跳不出怪圈。因此要实行政企分开，与房地产评估相关的行政职能，如房地产交易，土地出让、转让，国有资产产权交易等或由政府有关部门直接行使，或由政府委托下属事业单位行使，但无论采取哪一种方式都应将行政行为与从事评估的经营行为严格划分，取消管理和评估“二块牌子一套人马”的做法。现有的评估所大多数要改为企业走向市场，尤其是赋予行政职能的事业单位充其量只能从事少量属于行政行为且不收费的评估业务，而经营行为的评估业务只能由独立的评估所进行，这一类评估机构只能是中介单位，不隶属政府任何一个部门，其原有的行政职能要剥离。这就要求加快政府机构和事业单位改革的步伐，并通过立法确定评估机构的中介地位，唯有这样才能从根本上克服和解决行业垄断的问题。（3）加强法制建设。在行政管理向行业管理转换的过程中行政职能应该先强化后淡化，尤其是初始阶段要充分运用行政手段（广义地讲是政府通过法律的、行政的、经济的手段）尽快规范评估市场，待市场秩序正常环境净化后行业管理才能取代行政管理。因此现阶段仍然要发挥行政管理的作用。首先要加强评估的立法工作，与发达的资本主义国家或地区相比，我们的法律体系尚未形成，立法工作任重道远，因此要尽快制定房地产评估的法律法规，并将一些法规规章上升等级形成法律法规。其次要加强执法监督，现在评估市场违规违法现象时有发生，不合格的评估报告屡见不鲜，不正当的经营行业屡禁不止，这就迫切需要发挥行政执法的作用，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将上述评估市场存在的问题降低到最低限度。2、严格市场准入（1）“准入”的系列要科学。市场准入应是双重准入，即执业人员和机构都实行三级准入制。首先要完善估价专业人员的系列，根据人才的“宝塔结构”房地产估价师应分高级和中级，初级应为估价员，并设置水电、设备等配套专业的估价师。应建立三个等级的台阶制，即从初级到高级每一个台阶都要有一定的学历和执业时间的限定，跨入第一个台阶以及由低一级台阶向上一级升级，必须经过考核，考试，注册，才能取得资格，并规定每一个等级的估价人员只能做一定范围的评估业务（主要从评估项目的价值和建筑面积上限制）。而且要实行估价人员责任制，评估所所长和项目负责人必须是中级以上估价师，所有评估报告必须经中级以上估价师签字才能生效，其中一级资格的评估所所做评估报告和二级评估所所做的特大或高难度项目的评估报告必须经高级估价师签字生效，涉及到配套专业的评估报告必须有相关配套专业的估价师介入。其次现阶段评估机构的系列设置也应调整，目前临时资格的条件和业务限定含糊，导致一些临时机构随意拼凑一些人就承揽大的评估业务，搅乱了评估市场。随着房地产评估的发展，评估所逐步走向规范，对其要求也应逐步提高。因此要取消临时资格，不具备三级资格的机构不能执业，只能积极创造条件，待条件具备再申报三级。就三个等级而言，对二级机构所评估的项目在建筑面积和价值上限定比地域限定更有制约力，应允许二级机构到外地承接业务，但要有控制范围，要比一级低一个档次。原规定的三级机构的5万平方米建筑面积和1.5万平方米土地面积限制又过宽，应缩小其承接评估业务的范围。总之三个等级机构承接业务范围应是阶梯式的均衡地向上递增。（2）“准入”的标准要严格。一是与三个等级估价人员相适应，要确立非常严格的高级估价师专业资格考试和注册条件。要改变现行估价师执业资格的考试和注册条件偏宽的做法，其中考试条件要增加每一个等级估价人员的相关专业工作经历和从事评估实务的年限，一般应增加2－3年，笔试内容涉及业务面要宽，要增加面试，注册时要提供2－3份有代表性的评估报告。对有犯罪前科的应不准注册（满五年以上的充其量只能从事估价员工作，但最好不开这个口子），受行政处罚处分的应满五年才准予注册。随着评估业务的发展估价师考试和注册条件要逐步收紧，直至形成非常严格的标准。二是三个等级评估机构的资格条件偏宽，根据“房地产法”第五十七条关于房地产中介服务机构应具备条件的规定，每一个等级机构有注册资金，估价师人数，总体从事评估人数，机构执业年限以及已做评估业务数量等方面都应提高标准，如三个等级评估机构的估价师人数应增加，尤其要规定一、二级机构必设高级估价师，所有机构执业人数不能以抽象的70％的比例作限定，而应规定每一个等级的机构应有具体数量的专业人员，还应增加评估所硬件设施和信息储存量（将来信息共享，应规定评估所有提供信息的义务）的要求。（3）“准入”要动态管理。一是对估价人员实行分档管理。估价人员有接受继续教育的权利和义务，政府或学会有组织实施继续教育的责任，因此有关部门或学会应制定不同等级的继续教育大纲和教材，并设法在有条件的大专院校开设房地产评估专业或专业方向。还应规定每获得一个等级资格的估价人员都要接受更高一级资格的继续教育，经过一定年限的实践和考试获得更高一级执业资格，因故未能注册的要重新接受培训和考试，并达到继续教育标准才能注册。二是对评估机构实行跟踪管理，评估机构的发展总是不平衡的，在获得某一等级资格后其业务水准、经营实力和职业道德都处于变化之中，有的向上发展，有的走下坡路，在市场竞争的条件下，这是正常现象，与此相适应其等级资格要优升劣降，基本做法是一年一次年审，二年一次等级评定，年审不合格的应降低或取消其等级资格，并在两次年审的基础上进行等级评定，根据机构的变化情况及时进行等级调整，业绩突出进步大的给予升级，反之要降级，坚决不搞等级资格的“铁交椅”。3、强化行业标准（1）制定和强制推行技术规范和规程。出于没有一个权威的房地产评估技术规范和程程，连最简单的专业术语的名称叫法也不同，解释各异，至于评估的方法程序等更是“八仙过海，各显神通”，孰优孰劣无法评判，尤其对劣制报告，没有一个标准作为否定处罚的依据。为确保房地产估价师为客户所提供的估价服务的准确性、有效性和不至于误导市场，避免给委托单位和有关当事人造成经营损失，有必要参照国际上通行的做法，结合我国的实际情况制定房地产评估技术规范和规程，刘洪玉、廖俊平、董黎明等专家都曾撰文论述过，见地很深，本文不再涉及，只希望估价师学会组织更多的专家探讨这一问题，以便尽快制定出这一类标准，对评估原则、评估目的、评估方法；专业术语、技术参数、计算公式、技术程序、评估报告的格式和应包含的内容等都作出规范的分类和界定，为估价人员提供一个共同遵循的技术标准。（2）建立和完善职业道德标准。最近几年出台的相关的法律法规对房地产评估职业道德都有所涉及，但都散落在有关条款中，内容不系统不完善，规定过于原则不便执行。国外对房地产估价师职业道德有专门的法律法规，如估价师守则对估价师行业有详尽的规定。我们应借鉴国外的做法，制定“房地产估价行业职业道德标准”，“房地产估价师守则”等规定，规范评估机构和评估师的行为，让他们明确应该怎么做，哪些能做，哪些不能做，做错了应受到什么样的处罚，从而形成一道“紧箍咒”，凡是不能为的就不敢为，约束估价师的行为，使行业自律落实到实处，从根本上提高评估行业的信誉。4、建立竞争机构（1）开放市场。按照建立统一开放竞争有序的房地产评估市场的要求，在前述政企分开的前提下制定市场竞争规则，要取消行业垄断和不正当的竞争，承接评估业务要由委托单位依据其业务大小和难易程度自由选择相应等级和信誉高的评估机构。尤其是管理部门或有行政职能的评估所不得指定评估机构，不得刁难其他评估所所做的评估报告。特大评估项目可以选择几家相应等级的评估机构投标或议标，将投标单位的等级、业务水准、经营实力、业绩、收费、服务等条件以打分制的形式进行综合评标，高分者中标。（2）机构独立。根据“公司法”和“房地产法”的要求，所有评估机构必须是独立承担民事责任的中介组织，第一步可成立有限责任公司，待条件成熟时可过渡到无限责任公司。现有事业性质的评估机构应与行政部门脱钩，推动评估机构走向市场，让他们独立地承接评估业务，在市场竞争中或生存发展，或落伍淘汰，让强的更强，差的消亡，通过市场竞争促使评估机构及估价人员提高其业务水平。（3）责任加大。与评估机构的法人地位相适应要建立赔偿责任和保险制，并应允许注册估价师实行高薪制。如果评估所作业失误给委托单位造成损失，委托单位可以依法上诉要求赔偿损失。评估机构在承担赔偿责任后可追索有关估价人员责任，但是赔偿责任必须以评估机构和估价人员向保险公司投保作为保证。由于估价师个人难以全部承担责任，而评估机构全部承担又不利于估价师责任到位，因此应规定如果评估出现失误评估机构和估价人员各承担一定比例的保险赔偿，具体比例可商定。这就要求评估机构和估价师除完成资格登记和注册登记外，还必须向保险公司投保签约，而保险公司一般不会与未经登记素质不高且经常出错或违反职业道德的评估机构及其估价师签约，委托单位也不会委托不投保的评估机构评估，这就迫使估价师提高专业水平，敬职敬业，遵守职业道德，同时也促进评估机构加强内部管理，提高业务水准，约束估价师的执业行为，这就有利于评估机构和估价师整体素质的提升。（4）收费合理。现行收费标准不尽合理，高的太高，低的太低，应作适当调整。一是100万元以下的项目应再细分档次并提高收费标准，否则面广量大的小评估项目因收费少而导致亏损（有的甚至不够支出交通费），就没有人肯承接。二是2000万元以上尤其是1亿元以上也应再细分档次并适当降低收费标准，否则容易助长相互压价竞争和给回扣，也会给委托单位增加经济负担。三是土地评估费也应参照上述原则作适当调整。四是实行优质优价，即收费标准因评估机构的级别和评估报告的优劣而有所区别，以利于提高评估的质量。

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摘 要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。� 关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目� 中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0075-02�� 1 房地产开发项目全面风险管理的方法� 全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。� 在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。� 2 房地产开发项目全面风险管理的流程� 2.1 房地产开发项目风险识别� 房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。� 2.2 房地产开发项目风险评估� 房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。� 2.3 房地产开发项目风险监控� 房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。� 3 房地产开发项目全面风险的应对策略� 3.1 风险回避� 风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。� 3.2 风险控制� 风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。3.3 风险转移� 风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。� 风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。� 风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。� 3.4 风险自留� 风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。� 3.5 风险利用� 风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。� 4 房地产开发项目全面风险应对中注意的问题� 4.1 制定风险应对计划应具有针对性� 风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。� 4.2 注重应对管理方法的组合� 无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。� 4.3 注意应对管理的经济性� 为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。�收集了一些材料。希望能帮的上LZ！春节来既，祝您春节快乐！

房地产企业发展趋势分析前言房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。1、 研究概述1.1 我国房地产发展历史我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。1.2 研究房地产企业发展趋势的意义房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。因此， 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。2 、房地产企业现状和问题2.1 我国房地产市场现状及展望经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲，有以下三大特征：从产品供给和企业角度来讲，现有的房地产市场呈现出以下五个特点：（一是房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更低，高价更高，总体均价趋降；（二是房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力（三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍，尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增（四是房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长（五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低。从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机，而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力，但这并不说明现在的房地产市不热，因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程，不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度，房地产市场就会产生）泡沫。从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中，产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似，大多数人享有基本相似的居住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品，表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中，房地产企业专业化水准大大提高，全行业明显进步而且更加理性，发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术，模仿和照搬都有助于行业发展，但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合，行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。2.2 我国房地产企业发展现状房地产企业数量多，规模小。20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如，上海市目前的房地产企业有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小，在2003年全市8267.51万平方米的施工面积中，平均每个企业的开发面积仅为3.3万平方米，销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4％左右。房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70％以上，有的高达90％。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件，如：企业的产权界定要清晰，企业必须有充分的自主权，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看，中国的房地产企业还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。然而，中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样，房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于：能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神，通过他们孜孜不倦的工作、奋斗，推动了企业的不断发展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的数量有限，假设有100万家企业，而只有10万名能人，意味着有90%的企业找不到能人；其次，能人也有分类， 也分专业，难以与各种不同门类的企业对口；再次，能人也有自身局限性，如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾，这时的能人，实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式，一般水平的职业经理也能使企业正常运作；没有好的管理模式，能人也会无用武之地；有了好的管理模式，能人离去，企业会受振动，但不会受重伤。房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产企业总数的80％多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。2.3 我国房地产企业发展中面临的问题2.3.1 企业的所有制性质问题尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化，但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有，如预算软约束。代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越来越多的经济学家所重视。房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期，国有房地产公司占了绝大多数；随着改革的深入和市场的发展，国有房地产企业的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至20％多。然而，即使是只占总数的20％，由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外，如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似，即产权不清晰，企业与政府的边界模糊，此外，其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。