关于房价上涨的论文

现在房价是合理的，因为从经济学角度来分析，一种商品能够变成货币，是最惊险的跳跃，楼市上的房子完成了这个跳跃，这说明它的价格是合理的。对于很多人来说，看到这样的说法，恐怕都会要大骂一通，觉得这种官员、这种专家真是该当挨板砖，而敢说这样的话，也是要有承受能力的。不过，这样的人仍然不少，前段时间，不少专家频频出语不凡，纷纷把脉中国的高房价，比如“未婚妻论”、“丈母娘论”、“父母论”等等，总之都把房地产业辉煌的功劳都归功于我辈平民百姓。还别说，初看这位官员所谓的“合理房价论”，还真的象那么回事，因为人家搞的是经济学，看问题、做分析，也只能是从经济学的角度来分析，也分析得颇有道理。是啊，如果当前的房价不合理，那么怎么会有人去买房子，开发商还怎么活呀！看来，这房价还是有人承受得起的，也就说明是合理的。而问题的根源恰恰就在于这个“经济学角度”，就在于这个所谓的“商品”，揭开了当前中国高房价的大秘密，点出了中国高房价的症结所在。正是因为我们的政府把住房作为一个商品，从经济学的角度去分析、去研究、去决策，当然就走不出高房价的怪圈。因为无论是开发商，还是贪官，还是一些利益群体，甚至于政府，都能从这个经济学角度获取更多的经济利益，还哪有什么心思放在老百姓的住房上。为什么这么说呢？因为住房有两个基本属性：一是它附着的土地很特殊，不是一般商品能够代替的，它是一种特殊、有限的资源，也就不能从经济学角度来简单对待。二是住房是人们生存的基本必须品，是人的基本需求之一，这应该是政府提供的起码民生品。恰恰相反，政府对于住房应该是要从“社会学角度”来分析，而不是从“经济学角度”，应该把住房当作一种“民生的必须品”，而不是“商品”。所以，我们现在争论过去，争论过来，最关键的还在于转变理念问题，如果理念错了，方向也就错了，什么样的改革也就是一句空话，老百姓的“安居梦”也可能是一个幻想。而解决这样的理念问题，就是牢牢树立科学发展观，坚持以人为本，只有如此，什么难题都能解决了。地价与房价关系的经济学分析地价与房价的关系对政府宏观调控房地产市场意义重大，本篇论文从经济学的角度对地价与房价的关系进行了分析。首先，论文从供给角度、需求角度和运行过程中供给和需求的转化三个方面分析了地价与房价的因果关系；其次，论文对地价与房价的数学关系进行了探讨；最后，论文对政府宏观调控房地产市场提出了相应的对策。2001年4月，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”在土地收购储备的过程中，很多城市都开始严格限制协议用地范围，推行土地使用权招标和拍卖。与协议用地相比，招标和拍卖土地使用权的价格上升了。为此，建设部门及房地产开发商抱怨地价过高，影响了房产价格；很多居民也把房价过高、买不起房归咎于地价过高。而与此同时，土地部门却说地价高是由于房价的不断飙升引起的。为此，只有深入分析房价和地价的关系，才能弄清房价和地价的相互影响，才能判断地价是否过高。本篇论文以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面探讨了地价与房价的关系，并根据分析的结果，为政府对房地产市场进行宏观调控提出了相应的对策。一 地价与房价的因果关系对地价与房价因果关系的解释，实际上就是回答究竟是房价高导致了地价高，还是地价高导致了房价高。对这个问题的回答，要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析。从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的提高地价和房价的本质都是一种产权价格，并且都是由供求关系来决定的，二者不同的是：在国内目前的情况下，土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。因为土地的自然供给没有弹性，其经济供给受自然供给的限制，也缺乏弹性；并且，土地的供给是由政府垄断的。因此，在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。而增量市场中的房价除了取决于需求方面，还要受供给价格的影响。因为增量房地产的供给不同于单纯的土地（没有生产费用）供给，它是一个生产的过程，所以必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润，才能维持再生产过程。因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格，更应是卖方愿意出售的价格。进一步地分析，作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的，即由于对土地上产出物的需求导致了对土地的需求，这方面最著名的解释为“玉米法律悖论”。[1]1800年英国制定了限制进口谷物的玉米法律，导致了国内对玉米的需求上升，图1表明了玉米法律对玉米市场和土地市场的影响。①玉米市场：玉米法律将需求曲线由d1移到d2，国内玉米的价格由P1上升到P2，对玉米的生产量由C1上升到C2。②土地市场：由于国内玉米的生产量上升，导致了对土地需求的增加，使土地需求曲线由D1上升到D2，因为土地供给价格弹性很小（图中假设土地供给完全没有弹性），所以对土地需求的增加导致了土地价格由R1上升到R2。“玉米法律悖论”说明了地价高是因为玉米的价格高，玉米法律提高了玉米的价格，刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限的，因此地主们就提高地价来满足对土地的需求。因此，地价高是玉米价格高的结果，而不是玉米价格高的原因。“玉米法律悖论”应用到城市房地产市场，我们就可以得出：房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高，即从需求角度来看，地价高相对房价高是结果，而不是原因。不仅如此，地价的地区差异性同样源于各地房价的不同，即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同[2]。图 2所示，城市1对增量房地产的需求远远大于城市2，导致其房价也大大高于城市2的房价。在各个地区中，由于市场的开放性和竞争性导致了各地的建安成本及开发商的利润相差很小，因此可以认为各地地价的差异主要由房价的差异来反映。总之，在任一城市中，对增量房地产的需求增加导致对土地的需求增加，由于土地的供给价格弹性较小，结果导致地价的上涨。因此，从需求角度来看，地价主要是一种需求价格。在同一时点，地价高相对房价高而言，只是结果，不是原因。 从供给角度来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素 在房地产增量市场中，房地产是一种生产产品，因此房价不仅仅是一种需求价格，更是一种供给价格。在现实生活中，这主要表现在当有下降压力存在时，房价的变化非常典型，即当市场疲软时，首先减少的是供给数量（开发商不再投入开发建设资金），而不是价格[3]。因为从房价的形成来看，先有地价，然后经过一个建设周期形成最终的房价。在房地产开发过程中，由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础，开发商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发和经营，即先形成地价，然后产生房屋建设成本，最后形成增量房地产的成本价格（包括合理利润）。这个成本价格通过当时市场的供求关系，最后形成真正的增量房地产的交易价格，这个价格一般都高于其成本价格。由此，上涨的地价进一步推动了房价的上涨，但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上，而是经过了一个房地产的建设周期，即从供给的角度上看，地价是房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。 在房地产市场运行过程中地价与房价的转化作为市场供求作用的信号，地价与房价分别反映了土地市场和房地产市场的供求关系。在整个房地产市场的运行过程中，地价与房价的转化体现在土地市场和房地产市场的相互作用中。见图3所示，象限Ⅰ和象限Ⅲ分别是房地产市场（指房地产增量市场）和土地市场，在两个市场中供给和需求的相互作用决定了房价和地价的大小。房价（房价Ⅰ）高涨代表了房地产市场的需求旺盛（见象限Ⅰ），当该价格高于房地产产品的成本价格时，便会形成对房地产产品的需求；当市场内的空置房屋不能满足其需求时，对房地产产品的需求会通过容积率的作用转化为对土地的需求（见象限Ⅱ）；开发商会依据此时增量市场的价格决定待开发地块的需求价格（地价Ⅰ），当土地的需求价格高于土地的供给价格时，由土地市场的供给和需求决定了土地的交易价格（地价Ⅱ），新的地块被开发（见象限Ⅲ）；这时的地价经过房地产项目的开发过程，转为新的房地产增量的价格（房价Ⅱ），土地增量转为房地产增量（见象限Ⅳ），当作为供给价格的房价Ⅱ小于或等于房屋当时的需求价格时，房地产市场的交易产生。图3中所示房价Ⅰ和房价Ⅱ相等，表明房地产增量市场与土地市场都达到了均衡状态，这只是一种理论上的论证；实际市场运行过程中，房价Ⅰ和房价Ⅱ总是不能达到相等，房地产市场总是在波动中运行。因此，从上述地价与房价的转化过程中可以看出，地价和房价分别是由土地市场和房地产市场的供给和需求来决定的。在地价和房价的转换过程中，出现了两个房价——房价Ⅰ和房价Ⅱ及两个地价——地价Ⅰ和地价Ⅱ，它们分别是房屋和土地的需求价格和供给价格。在实际的市场中，地价主要是一种需求价格（地价Ⅰ），它受房价Ⅰ的影响较大，当房价Ⅰ上升时，地价Ⅰ也会上涨，国土部门所说“地价是由房价决定的，房价高与地价无关”便是从这个角度出发考虑的。而房价不仅是一种需求价格，也是一种供给价格（房价Ⅱ），地价Ⅱ是它的一项成本，地价Ⅱ的上升必定会引起房价Ⅱ上涨，因此，开发商和社会人士认为“北京房价高，是由地价高所导致”。 这两种观点都只是看到了地价和房价关系的一个方面，实际上地价和房价的升降是由土地市场和房地产市场当时的供给和需求条件来决定的，而不是由房价来决定地价，或由地价决定房价，地价和房价的上涨最终是由于社会经济的发展和对房屋土地需求的增加引起的。因此，笼统地说房价高决定了地价高，或地价高决定了房价高，都是片面的，对房价和地价的因果关系要从不同的角度不同的时点来分析。二 地价与房价的数学关系在地价与房价因果关系的分析中，出现了两个房价和两个地价，分别代表了需求传导和供给传导的过程。不论从哪一个过程来看，房价的主要组成都是地价、建安造价和各种税费（包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润）[4]。设P代表房价（元/平方米建筑面积），PL代表地价（元/平方米土地面积），C代表建筑物的建安造价（元/平方米建筑面积），γ代表所有的税费（包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润）率（%），F代表容积率（%）。首先，将地价PL （元/平方米土地面积）转化为楼面地价PL0（元/平方米建筑面积），其公式为：（1）其次，根据增量房地产价格的含义得出增量房地产价格的表达式： （2）最后，将公式（1）代入公式（2），整理可得： （3）设（1+γ）=A，C×（1+γ）=B，A和B为任一不为零的常数，则可得： （4）从公式（3）和（4）中，可以看出：第一，地价与房价之间为线性正相关关系；第二，地价与房价之间影响的程度因建安成本、税费率和容积率的不同而不同；第三，由于受社会技术水平及可持续发展条件的限制，建安成本和容积率的调整量有限。因此，税费率应该是政府调控地价与房价关系的主要切入点。三 政策建议土地市场是房地产市场发展的龙头，通过土地市场的科学调控，政府可以协调整个房地产市场的发展。论文通过地价与房价关系的探讨，建立了土地市场与房地产市场的联系，从地价与房价的关系分析中，可以得到三点与土地市场调控有关的启示： 地价是由市场决定的，它不应该作为政府直接调控的指标从地价与房价的转化中可以看出地价的决定过程：地价Ⅰ由当期房价（房价Ⅰ）决定，反映了当期土地出让市场的需求；地价Ⅱ由当期土地市场供求作用形成，决定了下一期房价的供给水平（房价Ⅱ）。这里，无论哪一个地价都不是由人为因素控制决定的。因此，地价是由房地产市场内部运行决定的，调控土地出让市场，地价不应该是直接调控的因素，它应该由市场机制去决定。因此，在土地出让的过程中，要尽量采用最能反映市场条件的拍卖方式。 土地出让量是调控土地出让市场及整个房地产市场的直接指标 反映供给水平的地价Ⅱ是由土地出让量决定的，土地出让量是当期土地的供给水平，它的大小是由地价Ⅰ决定的；并且，它通过地价Ⅱ决定了整个房地产市场新周期的运行。因此，土地出让量联系着整个房地产市场的供给和需求，是新周期房地产市场运行的源头。因此，土地出让量是调控土地出让市场乃至整个房地产市场的直接因素。 土地出让量的大小要根据市场条件而定 由地价与房价的转化过程可以看出，土地出让量的大小是由反映市场需求水平的地价Ⅰ决定的，而不是人为任意确定的。如果地价Ⅰ的水平大大高于前一期的地价Ⅱ水平，反映出市场对土地需求强烈，则要增加土地出让量，以平抑地价的上升。反之，如果地价Ⅰ的水平大大低于前一期的地价Ⅱ水平，则要减少土地出让量，防止地价的下降。总之，通过对地价与房价因果关系的分析，可以得出：地价的大小是由房地产市场本身确定的，政府对土地出让市场进行调控，主要的调控指标不应该是地价，而是土地出让量；并且，土地出让量的大小也要根据市场条件来调整，不能主观确定。通过对地价与房价数量关系的分析，可以得出：地价与房价呈线性正相关关系，影响它们的关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率，调整税费率可以作为调整地价与房价关系的主要手段。

2017年9月，一篇《终于，手握1000万，在杭州我们却一无所有》刷爆杭州人的朋友圈，12小时阅读达37万。因为真话太多，影响太大，给删了。作者是帮主的朋友，今年元旦，帮主到杭州参加了他的婚礼。杭州是全国最具幸福感的城市，可因为房子的事，手握千万，真的有可能一无所有。帮主另一位圈内好友，年薪千万，托了很多关系，最后还是靠20万号子钱，刷全款才在杭州奥体中心创世纪买到一套房。他说，杭州买房比拯救一个快死的项目还劳心费力。杭州奥体中心莲花碗“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪走。”这是杭州买房难的真实写照。以至于不得不出台公证摇号政策，向首套房人群倾斜。第一个参与摇号的楼盘万科和家园·臻园，均价40500元，房源180套，4月14日开放登记，截止15日下午6点，已有211组到案场登记。预估会有千人抢180套房，抢到就算中头奖。此外，像成都大妈因限购买不到房嚎啕大哭，南京小伙终于选到房喜极而泣，这样的新闻比比皆是。楼市众生相，在一二线城市，是别样的风景，有时惨不忍睹，让你怀疑人性的扭曲。过分的是，十九大前，杭州、南京等热门城市，开盘前一天提价5000元/平，是常态。焦虑就像梦魇，似乎成为一二线城市人的主要情绪。不管有房没房，都在它的绞杀范围。那么，在贵阳快速奔向二线城市的路上，杭州、南京的世相，会不会是我们未来的镜像？02贵阳人的焦虑始于2017年3月14日。未来方舟对面，红岩地块土拍，6008元/平的楼面价，纳闷了整个贵阳。不明就里的市民疑惑：不就是6000块的房价么，不贵啊！不贵？以往贵阳是不谈楼面价的，因为便宜到几乎可以忽略不计。“楼面价”这个一二线城市的敏感词第一次在贵阳长脸。房开商倒兴奋了，憋屈了这么多年，终于可以理直气壮提价了。涨价海报从各个项目发出。基本套路是：3月15日，每平米涨500元。于是，3月14日，这个周二上班的日子，很多人（特别是房地产从业人员）请假奔向各大销售中心。帮主的3个同事就从金融城赶去未来方舟。第二天真涨了。接着，再涨……贵阳楼市的盛春彻底来了，但这也带来一个不好的现象——鸡犬升天。不管品质优劣，都可卖相近的价格。此前花果园大盘低价调控，贵阳楼市一直处于中下水平。万科、华润、保利等，不得不作妥协，同样的产品系，在同样能级的城市，差别明显。要便宜，还要利润。就难谈品质了，更别说什么建筑审美。当一座城市习惯了迷失，就会平淡无奇，像一面平静的湖水，轻轻淹没期求。这时候，需要一次大的震动，进行唤醒！很快，贵阳人接受了房价上涨的事实。可对房子的判断能力却没有跟上，于是抢光所有房子，不论好坏。于是，观山湖房价很快就冲破了1万。03可怕的是，不只观山湖万元化，而是整个贵阳都在万元化。保利凤凰湾2万、融创九樾府洋房2万、万科翡翠天骄4万、万科理想城2万、中铁阅山湖高层2万、碧桂园西南上城又涨了1000，最高都到3万了……花溪的碧桂园印象花溪、云涧溪山、贵阳恒大文化旅游城等都1万以上，连原先计划8000多的金科集美阳光，也有可能冲到1万。就连清镇的房子，借着春风，从3000冲上了7000，某本土房开商营销总放言，年底价格要上到8000。他的话还是值得信的，作为一个非常清镇的项目，2017年成交客户中，有三成来自贵阳。原来10万，可以看不少项目，现在没房可看了；原来30万，房子随便看，现在刚改变刚需了；原来50万，可以盘算洋房别墅，现在只能高层140方了……财富被大规模淘洗，贵阳人惯有的舒适模式被无情打破，焦虑油然而生，而残酷的事实是，房价还在上涨！04财经作家连岳说：房价持续上涨的地方，才是好地方，这是违背人们直觉的；房价 5 年不涨的地方，不是你应该去的地方，这也是违背人们直觉的。2017年3月14日前，贵阳楼市5年间不按常理出牌，任凭其它城市涨涨涨，我坐如泰山不动摇。它最大的努力就是和CPI做斗争，往往还干不过。但贵阳确实是一个值得来的地方，因为它太热了：大数据、高铁、国家政策、人才引入、地铁、世界500强进驻、发展增速排名NO1……马云曾放言：未来10年，全球经济都是贵州惹的祸。马云爱“吹牛”，但他吹过的牛基本成为现实，信他的，都牛逼哄哄。比如童文红，从前台到副总裁，只因为信了这个满口大话的“外星人”，现在的财富分分钟秒杀众人，去年6月的统计是2亿元。当然，不仅仅马云一个人看好贵阳，各年份首富，世界500强高管，都看好贵阳。中国人苹果手机发生的每一个行为，数据都在这。企业大佬最懂得世界级会议在贵阳开展意味着什么，也知道领导视察和政策倾斜的威力。贵阳，国家顶层设计下，城市能级正在快速增长；它就像城市新物种，不断进化迭代。05这是贵阳房价上涨的理由吗？帮主认为，目前的贵阳房价只是趋于正常化而已。它至少迟到了2年。按理，当2015年5月26日贵阳市首届数博会开幕那天，贵阳楼市就应该迎来一轮大涨，毕竟这个国际会议给贵阳城市定了格局。就像2016年9月，杭州G20峰会，前后一年时间，房价翻了一倍不说，还将奥体中心推向“宇宙中心”，成为全中国最难买到房子的区域之一。迟到，是好事吗？帮主觉得，不是。原因很简单，贵阳人享受真正品质居住又推迟了2年。2017年3月土拍之后的大半年，实际上是贵阳房地产剩余存量的大收割。这些上车的人中，有一种被收割的感觉，但终归上了车，不需要时刻绷着一颗焦虑的心。即使内心不甘，凭什么他们买的是4500，而我要9000，但随后心安理得，因为隔壁邻居是10000。没有对比就没有伤害。17年底，这些人或许是这一波上涨的赢家。比如受帮主劝告的某位国税局老乡，买了融创九樾府。5分钟的对话，他果断放弃了从4500涨到10000的某盘，以10100的价格做了融创九樾府的业主。将来，他收获的是更纯粹的圈层，万元标准的园林、物业服务，以及更大的升值空间。除了融创，金科、阳光城、金茂、龙湖、旭辉、远洋、新城、雅居乐等房企都来了。它们终于有机会踏上贵阳这片热土，舒展扩张抱负。贵阳楼市开始了真正意义上的品质之旅。06但贵阳人的焦虑还将继续。不久前，观山湖某热门楼盘，一开盘就是15个亿，其中一个客户，一口气拿下28套99方的经典户型。这个客户是温州人。按1万的均价来算，28套99方，也就是3049万元，这可不是什么小钱，但在杭州也就买一套大平层而已。贵阳房价在温州人眼里，简直就是白菜价。这样的“温州人”有多少？不知道，但不会少。而另一件事，或许会让“冬居三亚夏住贵阳”成为现实，贵阳有可能迎来三亚模式。因为贵阳恒大文化旅游城要在全国开卖了，首批货源高达8000余套，货值80-90亿元。这次推广方式和海花岛很相似，全国联销，据说省外恒大要承当40%的销量，也就是将有3200个省外购房者涌进贵阳。而这仅仅是贵阳恒大文化旅游城第一次开盘。很难想象，当外来购房者蜂拥而入时，贵阳的房价又将达到怎样的程度？帮主不是房价上涨的死命鼓吹者，只是从贵阳这座方兴未艾的城市，去理解它的消费升级、它的资源集聚、它的格调迭代。城市改革的红利，毫无疑问会带来房价的上涨。买了刚需房的人，得到增值，幸运的同时，却需要花费更大的气力买一套更大的房子，因为那是你那时的“刚需”。更多没有买房的人，他们的购房之路或将不断延长延长延长。他们有可能是90后，甚至00后。这些庆幸者也罢，无奈者也罢，奋斗者也罢，最终都构成了贵阳这个转型都市中的浮世绘。当帮主写这些文字的时候，美国的战斧导弹正轰向叙利亚。大马士革的百姓，是在怎样的焦虑中度过？面对他们，我们的焦虑或许显得有些矫情了。因为我们终究是幸运的。因为无关生死，一切未晚。正如一首小诗写的：你没有落后你没有领先在命运为你安排的属于自己的时区里一切都准时