发布时间：
市场经济，供需平衡，分配稀缺资源当然合理
对当前我国高房价相关问题的几点看法 2009年10月19日 15:02 《中国金融》 房地产市场调控应坚持“稳”字优先，把改善供给和稳定需求作为政策调控的重中之重，既要促进市场的平稳发展，也要促使房价回归至合理水平 对当前我国高房价相关问题的几点看法 ■ 宗 良 周景彤 今年年初以来，我国房地产市场逆势上扬和“量价齐升”再次成为社会各界高度关注的焦点问题。 楼市“量价齐升”，市场需求集中释放 今年年初以来，我国房地产市场量价齐升，市场需求得到集中释放。前8个月，全国商品房累计销售面积4.94亿平方米，同比增长42.85%，而2008年同期是下降近15个百分点；销售额上涨更快，前8个月商品房销售总额达23464.7亿元，同比增长69.86%，而2008年同期是下降近13个百分点(见图1)。 在成交量急剧放大的同时，房价同比涨幅由负转正，环比连续6个月正增长。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，涨幅比7月份扩大1个百分点，这是自年初以来房屋销售价格连续第2个月同比上涨；环比上涨0.8%，环比连续6个月正增长(见图2)。 政策因素是房价过快上涨的根本原因 宽松的信贷政策是直接原因 供给方面，适度宽松的货币政策及信贷的扩张为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张，开发商前期打折促销的压力消失；需求方面，存贷款利率的下调，购房首付款比例的降低，使得自住型和投资投机型需求同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求的集中释放必然引起房价大幅上涨。 通胀预期因素是间接诱因 由于担心全球和国内银行向市场注入的大量流动性，加上国际国内经济触底回升的态势逐渐明朗，投资者对未来通货膨胀的预期也越来越强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国富有阶层资产保值增值的首要选择。如果说今年第一季度，市场需求还是以自住性、改善性需求为主的话，那么进入第二季度，投资投机需求则成为推动房价上涨的主要力量。进入第三季度，货币政策动态微调(如收紧二套放贷)使投资投机需求再次退潮，从而引起成交量的再次放缓。 信贷资金违规进入楼市股市 根据测算，今年上半年新增贷款与GDP的比例高达0.53，而往年这一比例一直稳定在0.1～0.2。上半年GDP同比增长7.1%，为1992年以来同期最低增速。以目前较低水平的经济增长并不需要也无法吸纳如此多的信贷资金，这就难免有部分信贷资金流入资产市场，从而进一步推高了房价、股价等资产价格。 我国房价总水平明显偏高 从房地产行业循环周期来看，2008年这一轮市场调整是不完全不充分的 在宏观经济景气循环的四个阶段(萧条、复苏、繁荣和衰退)，经济增长和物价之间依次有“低增长、低物价”、“高增长、低物价”、“高增长、高物价”、“低增长、高物价”四种组合。实际上，房地产业也有类似的循环发展规律：一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓“量跌价升”阶段；接着价格和成交量双双下降，即“量价齐跌”阶段；随着价格的下跌，有效需求开始不断增加，成交量开始回升，进入“量升价跌”阶段；最后随着经济的好转、成交量的持续增加，投机需求活跃，进而演化为“量价齐升”阶段。从一个阶段发展到另一阶段所需的时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。 根据行业发展周期，我们可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段： 第一阶段(2000～2002年)：“量升价跌”阶段。表1数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，3年期间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%。由于价格涨幅较小，再加上住房制度改革之前积聚的大量有效需求得到集中释放，导致该阶段市场成交量也大幅增加(年均增幅20%以上)。 第二阶段(2003～2007年)：“量价齐升”阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、北京奥运会临近等多种因素影响，全国房屋销售成交量继续增加(年均增幅24%左右)，同时全国房价也步入快速上涨通道，房屋销售价格指数年均涨幅超过7%。这一阶段持续了较长时间，市场存在调整的客观需要。 第三阶段(2008年)：“量跌价升”阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价超出了大部分购房者的承受能力，将大部分自住购房者挤出市场，再加上国家宏观调控的抑制和全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年成交量下降近两成，为房改以来的首年下降。 但这一阶段仅持续不到1年时间。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束了调整，重返“量价齐升”景气上升周期。但根据行业发展规律和国际(如日本)经验，房地产调整周期至少应在3年以上，而2008年这次调整持续时间还不到1年。因此，这一轮房地产市场的调整是不完全、不充分的。由于前期价格上涨，购房者观望气氛重现，自8月份以来部分城市房地产交易量开始萎缩，表明当前我国房地产市场正处在由“量跌价升”到“量价齐跌”的关键阶段。 房价过高，不利于行业健康发展 对当前房价，普通老百姓深感太高而难以承受，但包括开发商、某些官员和部分学者等却认为房价其实并不高，并且以城市化、工业化和消费结构升级等证据来证明。这里笔者通过房价收入比、价格租金比和绝对价格法三种方法来衡量我国房价总水平的高低。 第一，房价收入比远高于合理水平。当住房用来满足自住需求时，决定房价的是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2～3倍，如超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。但正如表2所示，2008年我国房价收入比已高达8∶1，北京、上海、广东、海南和天津等省份房价收入比均突破10∶1，北京核心区更是达到22∶1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。 第二，价格租金比逐年提高，市场泡沫和风险同步放大。当房屋作为投资需求时，决定房价的一个重要因素是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。受数据可得性限制，这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化：如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。近年来，我国房地产市场“价格租金比”不断提高，2003年全国为1.03，2004～2008年一直在1.04以上，2009年上半年虽然有所回落(1.01)，但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。 第三，从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家。2008年，在美国芝加哥，面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约人民币9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数倍甚至几十倍，我国像北京、上海这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。 因此，不论从行业发展周期，还是衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平已经明显偏高。 房价过高对经济发展的影响 从国民经济和全社会成员福利增进的角度看，房价过快上涨弊大于利，其危害主要体现在以下三个方面。 “正反馈效应”加剧宏观经济波动 房价过快上涨产生“财富效应”。即随着房价的上涨，抵押资产市场价值增加，会导致居民消费增加和经济增长，也即房价与财富之间形成正反馈机制。从经济波动角度看，在经济扩张期，房价上涨会进一步推高经济增长；在经济收缩期，房价下降会引起经济增长进一步放缓。 供给方面，在房价上涨时，开发商和银行预期价格继续上扬，从而导致信贷和投资开发增加；需求方面，房价上涨导致投资需求增加，在短期供给缺乏弹性的情况下，需求大幅增加必然会拉动房价快速上涨。由于产业关联性高，房地产市场的活跃将带动建筑、冶金、建材、运输和金融等相关产业的快速发展，从而加速经济增长；同样，在经济萧条时期会加速经济的下滑。 “挤出效应”制约居民消费的扩大 由于房价上涨过快，近年来居民购房的首付款和月供不断增加，月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出增加，占比提高，挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出，严重制约着居民消费的持续扩大。尤其在当前国际金融危机的大背景下，房价过快上涨挤出了居民消费，扭曲着社会资源配置，成为扩大消费和保增长的“绊脚石”。 “再分配效应”拉大居民收入差距 住房既是普通商品又是投资品，房价上涨对不同居民户的财富存量会产生不同的影响。对无住房的家庭而言，房价上涨增加了租房支出和购买自有住房的难度，使这部分人实现买房的梦想变得越来越渺茫；对有自有住房家庭而言，房价上涨会增加抵押贷款消费；对于有房且用来投资的家庭而言，房价上涨不仅能获取出租和出售收益，而且还可以获得更多的抵押贷款，是房价上涨最大的受益者。总的来看，房价过快上涨会导致收入差距的进一步扩大。 以人为本促进房地产市场健康发展 房价上涨过快，不利于房地产行业自身发展，不利于经济金融的稳定，也与建设社会主义和谐社会目标相背离。因此，房地产市场调控应坚持“稳”字优先，把改善供给和稳定需求作为政策调控的重中之重，既要促进市场的平稳发展，也要促使房价回归至合理水平。 坚持以人为本，促进房地产市场健康稳定发展 安居是民生之本。近年来我国房价上涨远远超过居民收入增长，建立在脱离普通老百姓真实需求基础上的房地产发展必定是不可持续的。房地产政策要坚持以科学发展观为统领，坚持以人为本，从构建社会主义和谐社会的高度出发，千方百计满足普通老百姓的自住需求，抑制投资需求，严厉遏制投机需求，促进房地产市场健康稳定发展。 对货币政策动态微调，严格执行二套房贷政策 针对我国住房市场存在结构性需求过旺等问题，应采取切实有效措施抑制不合理需求。金融监管部门应督促商业银行严格执行按揭贷款首付款比例政策；严格限制信贷资金违规进入房地产市场，住房信贷增长一定要与经济增长、借款者的还款能力相匹配。在经济企稳回升和物价进一步升高时及时上调利率。借鉴国际经验，对非本地购房者(包括境外和非本地区)尤其是购买多套住房者进行一定的政策限制。加大外资流向房地产市场的监管。 完善供给结构，继续加大保障性住房建设 坚持政府和市场“两条腿”走路，明确并强化政府在保障居民基本住房方面的责任和义务。近年来，尽管各级政府加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重，以及满足中低收入家庭的住房需要来看，我国保障性住房建设步伐仍显得太慢，需要进一步加大力度，增加市场有效供给。要加快研究和出台征收物业税政策，抑制投资投机性需求。 建立和完善房地产市场信息系统 加强市场监控。市场规范和信息公开透明有利于市场主体形成合理预期，避免盲目投资和消费。建议各相关部门加强房地产市场运行数据的收集、整理和共享。建立房地产风险预警系统，提供公开、透明、权威的动态信息。■ 作者单位：中国银行(4.13,-0.06,-1.43%)总行战略发展部我国房价走高的原因分析及趋势预测 浙商网 改变文字大小：大 中 小 | 打印 | 关闭 | 评论 对一个成熟的市场经济国家来说，住宅价格走高离不开经济的基本面。而对于正处在经济转型期的中国来说，住宅价格的走高有经济基本面的因素，但是也有许多非经济基本面和非市场的因素。从这个意义上讲，中国房地产价格的形成与走势比成熟市场经济国家要复杂得多。那么，是什么推动了现阶段住房价格的上扬? 成本推动价格上涨 在我国现行的土地制度下，土地供给不仅受自然条件的限制，还受政府垄断限制；一方面，一些地方政府凭借“事实上的所有权”、控制-->权，在政绩和集团利益的作用下，盲目地圈地占地，造成大量土地资源的浪费和破坏；另一方面，经济效益好的企业、普通居民住房所需的土地却供给不足，土地供给与需求的不匹配，导致地价和房价的上扬。 需求拉动价格走高 2003年，全国商品住宅的平均造价仅占平均售价的58%左右，这表明：现行的商品住宅价格已不再是简单的“生产者价格”或“成本价格”，而是一种市场价格，在现阶段它更倾向于是一种需求价格。现阶段巨大市场需求的存在，为房地产开发商抬高房价，将土地、原材料、税费等各种成本转嫁给消费者提供了便利，开发企业并不会因地价、原材料价格的上涨而减少其丰厚的利润。 2003年，我国城镇人均可支配收入首次突破1000美元大关，达到8472元，按照人们常引用的“国际标准”房价收入比在3：1～6：1之间，我国城镇居民家庭可支付住房价格应在15～30万元/单元，北京和上海人均可支配收入比较高，因此，可支付的商品住宅价格会略高于全国的平均水平。可事实上，在许多城市新建住宅价格与家庭收入比都在10：1以上。 这种异常的现象常常是经济基本面无法解释的，只能从制度变革中寻找答案。 (1)高收入群体形成。中国正处在经济转型期，制度建设滞后、政策失误及多种利益的冲突与博弈，导致我国城乡、地区间及城镇居民内部的收入差距不断扩大，并有越演越烈的势头。 收入差距的扩大意味著财富向少数高收入者的集中。这些高收入者包括：改革大潮中涌现的民营企业家、国企经理人、银行家、理论家、IT精英、商业巨头、文坛新秀、体坛新星等。尽管他们人数有限，但却占有不可低估的收入和消费份额。按世界银行的统计数据，我国占总人口20%的最高收入人群占总收入或消费的份额高达46.6%，而20%的最低收入者所占份额仅为5.9%2，两者相差7.8倍。据我国的相关统计，从金融资产的分布来看，20多万亿的金融资产中，80%的居民金融资产由占人口37%的城里人所有，而其中一半由20%的高收入群体所有。如果城市中有10%的高收入者，以现有5.2亿城市人口计算就是5200万人，所形成的市场规模就是加拿大住宅市场的1.7倍。这种“倒金字塔”的社会结构是现阶段城镇城市住房需求异常的主要原因。这也向我们的政策制定者们提出了挑战，在收入差距扩大的新市场环境中，政府应如何引导市场，优化住房供给结构，提高多数群体的住房支付能力，并保障少数低收入群体的基本住房需求。 (2)住宅福利变商品。中国告别住房福利分配不过是2000年以后的事情，事实上，职工住房与单位的脐带至今仍没切断。住宅供给的“双轨制”一方面减弱改革的阵痛，另一方面，也为住宅福利在市场上变现提供了便利。一些财力雄厚的政府部门和具有垄断地位的国有企业，有土地的给职工建房，没地的给职工购买商品房。职工将从单位获得的福利房上市出租、出售，尽管房屋因建造年限、地段和品质而异，但在北京等大城市仍可获得20～60万的收益，这相当于普通工薪阶层几年、甚至几十年的收入。所占的住宅福利越多，可变现的资产就越多。然而，靠资产致富的链条并没有就此完结。人们通过将“福利房”变现为“商品房”获得了初始资本金，以此作为首付款加上个人的储蓄或银行的贷款，就可以从市场上购买到更称心住房。有了真正属于自己的房产，所有者还可以将房产作抵押，向银行借贷从事商铺、房屋租赁等投资性物业经营。这种靠资产致富的速度比靠人力资产简单劳动要便捷得多，而由此释放的住房需求是不可低估的。 (3)代际财富的积累。居民的住房消费是按其生命周期有规律、逐渐释放的过程。但是在中国，一方面，二手房和租赁房屋市场欠发达，制约了消费者的多样化选择；另一方面，商品房的购置不仅与一个人的当期收入有关，更于持久收入相关；不仅与个人、小家庭的金融资产积累有关，更于代际财富积累相关。许多年轻人成家置业，不是只靠个人的收入储蓄，而是父母的大笔资助；这种代际财富积累所释放出的住房需求用简单的“房价收入比”公式是难以测量的。 计算口径的差异 中国的房地产业虽发展很快，但仍是一个新兴的产业，许多基础数据不完善，统计口径、方法与国外大相径庭。这常常会影响人们对事物的判断力。 (1)房价收入比。它是测量居民住房可支付能力的指标之一。1992年，世界银行专家的研究报告《中国城镇住房制度改革：问题与可供选择的方案》将“房价收入比在3：1～6：1之间”的概念引入中国。 我们对房价收入比的理解至少存在以下误区。首先，根据联合国监测指标的定义，房价收入比只反映不同地区、国家可支付能力的差异，但并不反映住房质量和收入差距方面的差异。这意味著：该指标并不能全面地反映住宅的状况差别。其次，计算方法不同。联合国的计算方法采用的是房价中位数与家庭收入中位数之比，而不是平均数，因为考虑居民住房的购买力主要看中等收入家庭是否具有购买能力，他们是市场需求的主体。即便是在经济发达、收入水平较高的国家，也不是人人都买房。美国的住房自有率为69%，英国为66%，德国只有50%，均低于中国住房自有率81%的水平。但这并不意味著这些国家的人居状况比我们差。再次，房价和家庭收入的定义和计算与我国也有所不同。根据联合国的定义，房价应是自由市场的价格，它具体包含有两层意义：一是非市场化的交易活动(如公房出售、集资建房等)不应在计算范围之内;二是市场交易的房屋不仅包括新建住房，还包括存量住房的交换与流通。在美国，存量住宅的交易量是新竣工住宅的5～6倍，香港市场上流通的住房三分之二是存量房，二手房市场的发展对平抑住房市场价格有著不可低估的作用。在计算家庭年收入时，联合国家庭收入的定义是各种税前收入，包括：工资、养老金、商业活动收入、租金收入和各项实物补贴等。而我国只考虑工资收入，或人均可支配收入，各种福利性收入和隐形收入都没有计算在内。由于计算方法的差异，使得我国的房价收入比根本不具国际可比性。 (2)住宅销售价格指数。从住宅销售价格指数的变化来看，近两年，上海、重庆、天津、杭州、宁波、沈阳、青岛等住房价格涨幅在全国35个大中城市中名列前茅，均超过两位数，但是从住房价格的平均值来看，上海房价并不比北京高多少，北京早在1997年，商品住房销售的平均价就突破了5000元。因此，不能简单地以价格高低判定房地产泡沫。其实，这个例子反映出我国现行平均价和价格指数存在的某些缺陷，使之很难全面地反映住宅市场价格的变化。 首先，现行的商品住宅销售价格指数虽然包含了各类上市交易的住房，但如果新建商品房所占权重比较大，就很难全面反映住宅市场的总体的供需状况。当然，这也与我国住宅供给体制，二手房市场欠发达有关。我国二手房市场发展滞后，大量存量房流通不畅，导致住房需求过度集中于新建商品房市场，从而推动市场价格的上扬。 其次，商品房不同于其他商品。商品房空间的不可移动性决定了每份不动产都是唯一的。因此，在价格指数“一揽子”样本中，当年新开盘的商品住宅所处的地段不同，其价格也大相径庭。以北京为例，近几年城市的急剧扩张，大量新建出售的商品房在四环以外，这类楼盘所占权重较大，必然导致总体均价的下降。为准确把握不同质商品住宅价格的变化，美国采用的是重复销售价格指数，其要点在于：它是实际的成交价格；它是以同质住宅再次交易的价格为基础，并将全国住宅市场分为9大地区，甚至细化到每一个具体的城市。这与简单不论住宅质量好坏、地段的优劣，只计算一个平均交易价格是有区别的。统计上反映的房价低，市场上出售的房价高，这也难怪消费者怨声载道了。 综合上述分析，可以说：在中国高速城市化的进程中，住房价格的上涨可能是一个常态，要解决制度转型带来房价上涨过快与普通居民可支付能力不足的矛盾，政府在加强宏观调控的同时，更应加大改革的力度，这包括：加快土地制度改革，优化土地资源的配置和利用效率；培育二手房租赁房市场，加大普通商品房的供给；建立公开透明网上交易系统、信息咨询系统，用正确的信息引导投资与消费，扼制恶意的炒作。只有积极地从制度建设入手，才能保障房地产市场持续健康发展。
论房价持久战中国的楼市，有房产商、二奶经济学家、某些政府官员、房产中介等大量的谎言，也有一些房奴的无奈之语。在本人博客中，已经就大多数房价要继续上涨的扯淡一一加以批驳：1、土地的稀缺性谎言：土地当然是稀缺的，可是人民币更是稀缺的。如果仅此原因房价要涨的话，那再涨10万倍，仍不能改变土地稀缺的事实。其实任何一种商品都是稀缺的。铁矿、石油，都是越用越少。2、城市化拉高房价的谎言：中国的城市化是必然的，可是农民买得起城市的商品房吗？所以要城市化，房价必然大跌。3、人民币升值拉高房价的谎言：美元年利率比人民币高出2.46个百分点，就是人民币一年升2.46%以上的，把美元换成人民币才有收益，并且要扣除货币兑换费用。如果通过炒房获利的话，还要扣除契税（目前北京是3%，则一买一卖就是6%，上海是1.5%，《契税暂行条例》规定的范围是3%-5%，低于3%的会随时恢复到法定水平）、营业税（五年内转让5%）、所得税、中介费。同时，人民币对美元是升值的，对欧元却是贬值的。人家外国基金是不是象一些糊涂的，不喜欢深入思考的中国傻老百姓那样笨呢？外国基金是在几年前买中国房产还是现在买？现在是抛售获利，还是买入？正巧，今天2007年7月18日（本文其实已经完成至少三个月了）的《东方早报》报道“上海经贸委公布的数据表示，上半年房地产行业上海吸引外资合同金额为11.08亿美元，同比下降41.03%”，是什么意思，想想吧。4、国际化大都市的谎言：现在不少人，包括一些有识之士，认为上海是国际化大都市。简直笑死人了。国际市大都市有几项标准，上海符合了几项？去对照一下嘛。就算不知道的话，难道不想想周围的人有多少收入水平达到了国际化大都市的标准？纽约是国际化大都市，去年华尔街的分红就超过了A股所有上市公司的利润，上海呢？有10%的人年收入超过10万吗？这些批驳文章均在我的博客中，并被各网站和论坛广泛转载，搜索我的名字即可得到。中国的房价一定会跌的，一定！详细理由可以参考我的《中国房价必跌的40个理由》，约有15000字，这是我所知道的中国最全面，最有理有据的阐述房价必跌的文章。也曾看到不少房价必然上涨的N个理由，房价不可能下跌的N个理由，基本上就是干嚎，要么根本没有理由，要么就是钢丝绳上的鸡蛋。并且从最近中国房价重新上涨的态势来看，房价硬着陆，并引发经济危机的概率比较大，非常大。列宁说：必须要有勇气正视无情的真理。而这些年来的房价调控，其实是空调，一方面地方政府阳奉阴违；另一方面中央政府没有魄力，怕泡沫破灭的可怕后果，不敢正视这个问题。这是没有用的，一个脓包，不看它并不表示不存在，不去挤的结果是变得更大，最后不得不挤的时候，会造成更大的疼痛。而中国房价下跌之路，也必然要经历过度上涨、价格相持、持续下跌三个阶段。1、房价过度上涨阶段：任何一种商品的价格由其价值决定，同时受供求关系的影响。所以价格明显高于价值的情形不可能持续存在，价格泡沫一定破灭。马克思说：一时有20%的利润，资本就活跃起来。所以当市场价格不断上涨的时候，就吸引众多资金参与投机，并有实际需要房子的人为避免以后以高价买入，实现低成本买入而提前购买，于是价格一定会涨过合理价位，价超所值。这和股市是一样的。这里可以参考惯性理论。一种商品，生产周期越长，社会投入的资金越多，它上涨或下跌的状态就越难改变。上涨的时候，很难停下来。于是虽然中国的房价早就有了泡沫，可是楼市的供应量的大幅增长不可能在短期内实现，炒房人、买房人、银行贷款的大量介入，也足以推动房价的持续上涨。2、房价相持阶段。这时的供应量远比以前多，而社会购买力已经被大量消耗，新的购买力短期难以形成；因房价不再持续快速上涨，炒房人和未来才有需求的人，因不再预期未来房价象以前一样上涨，不再急于入市，而是观望；原来买得起的人，因房价上涨，无力购买；营业税、所得税的征收极大限制了投资购房；限制外资政策的出台减少了洋鬼子的需求量；银行利率几次提高增加了买房的成本；银行存款准备金率的提高抑制了银行贷款数量的增长；股市大涨分流了进入楼市的资金；对大户型的限制导致同一块土地可以建成更多的房屋……还有其他各种因素，虽然单个因素不能让房价明显地下跌，但量变终于成为质变，房价总会进入基本不涨，基本不跌的僵持状态。3、房价下跌阶段。当初推动房价上涨的因素陆续不再起作用，而推动房价下跌的因素开始起作用。如原本利率很低，现在利率有所提高；原来炒房有利润，而房价处于相持阶段后，不再有明显的利润，同时还要缴交营业税和所得税，这样原本为炒房人准备的供应量就大大多余了，并且有房在手的炒房人因还贷增加，市场略有下跌或不再上涨，不再有房价大涨抛售取得暴利的预期，又有物业费等现金流的支出，导致部分明智的炒房人选择抛售，同样增加了市场供给；原先提前购买的购买力已经被提前透支；一旦房价开始下跌，有住房需求的人因预期未来更便宜而延迟购买，更减少了市场需求量……总之高房价将无可奈何花落去，开始持续漫长的下跌。这里要说明的是，指望短期内房价暴跌是不现实的，也是不可能发生的。拿日本来说，房价连续下跌十五年左右，下跌幅度是70%左右；中国香港1997年开始，连续下跌了6年左右，跌幅达65%；中国台湾下跌约10年，跌幅也在50%以上；就是广州，在约2003年开始上涨之前，连续下跌8年。房子这种商品有远比其他商品有更大的价格惯性。一旦上涨的势头形成，会持续上涨很多年，涨幅在一倍以上，而一旦下跌，也不可能一个月两个月就跌到位。不管是什么商品，其上涨和下跌的时间是相称的。房子之所以不能在短期内暴涨和暴跌是因为房子的生产周期比较长，一个楼盘从拿地到售出，要两三年时间，所以市场上供应量不能在短期内发生明显的改变，这样因供不应求而上涨后，因供应量的增加不是几个月的事情，所以供不应求的状态很持续较长时间，也就能涨很长时间。这是中国，也是美国、澳大利亚、欧洲、日本等地区已经反复验证的事情。而下跌，因为供应量的下跌，也不是马上会实现的，已经在建的楼盘多半会建成，而不是选择损失巨大的烂尾楼，则供大于求的状态不可能马上改变，价格也会持续下跌。而有些商品的价格能快涨快跌，主要也是因生产周期短。假如一个地方的呼拉圈因某种宣传效应或明星效应，一个月价格上涨2倍，则生产厂家马上一天24小时加班生产，而其他厂家也会建生产线，不要一个月，市场供应量增加2倍并不是难事，很快会供大于求，则在一个月内价格下跌80%也是很正常的。在抗日战争的时候，有些人看不到抗日战争胜利的必然结局，于是选择做亡国奴，甚至汉奸，要么在战场上成为日本鬼子的炮灰，要么在抗战结束后被秋后算账，典型的如臭不要脸的川岛芳子。而目前有些人，不了解房地产市场发展规律，以为房价只涨不跌，选择做了房奴。在重大决策面前，不努力探寻事物的客观规律，详细了解客观情况，并独立思考，结果未必如李嘉诚说的“房价上涨的时候未必会死人，房价下跌的时候却一定会死人”一样，不过破财是不可避免的。就好比广西北海的地价，曾从100万元/亩跌到5万元/亩，那么在高位买进的人，怎么会不破财呢？上次公布《理财的正面与反面教材》后，那个非常富有，收入颇丰，但仍租房住上海年青人，前两天在网上又碰到他，给他我那个文章的链接，他说已经看到了。另提到最近有两天接待几个从日本来的人，其中一个是老板，自然非常有钱，可是他们从人民广场看完展览后，去河南路的酒店，居然是走了20多分钟去的。在他们看来，能走到的地方决不做出租车。我在我博客中反复提到几个例子：比尔盖茨因为嫌停车费贵而把车子开走；李嘉诚穿的是七年前买的皮鞋，戴的是普遍的精工手表；索罗斯的西装是四十年（具体时间忘了）前买的。奇怪的是人均储蓄存款只有14000元（注意，占中国人口0.5%左右的人占有了中国近60%的财富）的中国穷光蛋们，居然在买房子。（就我个人而言，虽然目前可以全额付款在上海买套小一些差一些的破房子，不过，就算我有1亿元，也不会买。就是价格下跌50%，我买房的概率也小于30%。）以后房价下跌一半左右以后，请这些房奴不要骂银行，不要骂建设部，也不要骂房产商，因为他们没有用刀架在你们的脖子上逼你们买房。
那您的还要设计吗？
论文答辩一般会问的问题如下：
1、你为什么选择这个题目？
A：选题问题可能涉及到你的研究兴趣以及以后的研究方向，如果你已经有了明确的研究方向，之前已经认真瞭解过，可以大胆的告诉导师，如果还没有确定研究方向，可以和老师说说你的选题来源以及之前搜集过的资料。
2、你的论文价值是什么?
A：论文价值问题一般考察你对于现实的关注以及思考问题的能力，这一部分可以回答一些论文的现实意义，包括对目前研究的领域有什么帮助、提出了什么问题、有什么解决方法等等。
3、你的论文理论基础是什么?
A：理论基础考查的是专业能力以及基础知识的掌握程度，回答时要逻辑清晰，突出知识性和专业性，用专业的理论知识来阐述你的论文框架和论文内容，切不可用口语化语言。
4、你的文献综述是如何形成的？
A：文献综述可以看出你的研究能力以及搜集资料的能力，这个问题可以说是最简单的，阐明获取资料的管道，如知网、学术网站、图书馆等。
5、你的毕业论文进行的研究方法是什么？
A：一些专业在初试中可能不会重点考察研究方法问题，但是在研究实践中研究方法却是基础，所以基础研究方法还没掌握的同学可要好好补补课了，不然没有研究方法怎么做毕业论文的研究啊。
毕业论文答辩是一种有组织、有准备、有计划、有鉴定的比较正规的审查论文的重要形式。为了搞好毕业论文答辩，在举行答辩会前，校方、答辩委员会、答辩者(撰写毕业论文的作者)三方都要作好充分的准备。在答辩会上，考官要极力找出来在论文中所表现的水平是真是假。而学生不仅要证明自己的论点是对的，而且还要证明老师是错的。
通常提问会依据先浅后深、先易后难的顺序，答辩人的答题时间会限制在一定的时间内，除非答辩教师特别强调要求展开论述，都不必要展开过细，直接回答主要内容和中心思想，去掉旁枝细节，简单干脆，切中要害。
常见问题
1、自己为什么选择这个课题。
2、研究这个课题的意义和目的是什么。
3、全文的基本框架、基本结构是如何安排的。
4、全文的各部分之间逻辑关系如何。
5、在研究本课题的过程中，发现了哪些不同见解。对这些不同的意见，自己是怎样逐步认识的？又是如何处理的。
6、论文虽未论及，但与其较密切相关的问题还有哪些。
7、还有哪些问题自己还没有搞清楚，在论文中论述得不够透彻。
8、写作论文时立论的主要依据是什么。
扩展资料
作为将要参加论文答辩同学，首先而且必须对自己所著的毕业论文内容有比较深刻理解和比较全面的熟悉。这是为回答毕业论文答辩委员会成员就有关毕业论文的深度及相关知识面而可能提出的论文答辩问题所做的准备。所谓“深刻的理解”是对毕业论文有横向的把握。
例如题为《创建名牌产品发展民族产业》的论文，毕业论文答辩委员会可能会问“民族品牌”与“名牌”有何关系。尽管毕业论文中未必涉及“民族品牌”，但参加论文答辩的学生必须对自己的毕业论文有“比较全面的熟悉”和“比较深刻的理解”，否则，就会出现尴尬局面。
问题一：毕业答辩一般会问哪些问题？ 我答辩的时候，首先是要阐述论文主要写的什么，结构思路什么的。我们就把摘要标题读读的。然后老师针对论文的具体内容提问，我写的是企业的盈余管理，就问我盈余管理的目的是什么，说说我的看法，盈余管理的利弊。就这样，一共问了三个问题。不一定要背，可以照着读的，但是一定要很熟悉，问到的时候能很快的找到地方读。只要不是闷不吭声或牛头不对马嘴的，都能过的。另外，如果是实证型的论文，可能会问到论文中具体的图表和数字，那个就比较难了。 问题二：答辩问什么问题 最常用的、基本都会问到的三个问题： 1、设计/论文的意义（有什么实际的用处。。） 2、设计/论文的创新点 3、比较专业的有关技术类的问题（自己烂熟于心的东西，再问也不怕） 问题三：论文答辩一般都问哪些问题？好过吗？ 1、为什么选择这个课题？ 2、研究这个课题的意义和目的是什么？ 3、全文的基本框架、基本结构是如何安排的？ 4、全文的各部分之间逻辑关系如何？ 5、在研究本课题的过程中，发现了那些不同见解？对这些不同的意见，自己是怎样逐步认识的？又是如何处理的？ 6、论文虽未论及，但与其较密切相关的问题还有哪些？ 7、还有哪些问题自己还没有搞清楚，在论文中论述得不够透彻？ 8、写作论文时立论的主要依据是什么？ 问题四：论文答辩老师一般会提哪些问题？ 这种情况你还可以跟你的指导老师交流一下，他会给你些议建的。 这个各个学校会有差别的，一般情况下是会珐个PPT什么的， 老师手中会拿着你提前弄好的论文，然后你用几分钟的时间大概的想想论文的内容， 然后他们会对你的论文提出一些问题。 会答的你当然就好对付了，如果不会答的话，千万别紧张，你可以所答非所问，随便说些什么的，只要是围着你论文的就好，千万别说这个不知道，那个不会的。不要在势气上输了，我当时学位论文就有一个问题这样蒙过去的。 问题五：自考的论文答辩一般问什么问题，流程是怎样的 20分 一、开场白 自我介绍：班级、姓名、论文题目 自述报告的内容： 1、自己为什么选择这个课题？ 2、研究这个课题的意义和目的是什么？ 3、全文的基本框架、基本结构是如何安排的？ 4、全文的各部分之间 逻辑 关系如何？ 5、在研究本课题的过程中，发现了那些不同见解？对这些不同的意见，自己是怎样逐步认识的？又是如何处理的？ 6、论文虽未论及，但与其较密切相关的问题还有哪些？ 7、还有哪些问题自己还没有搞清楚，在论文中论述得不够透彻？ 8、写作论文时立论的主要依据是什么？ 对以上问题应仔细想一想，必要时要用笔记整理出来，写成发言提纲，在答辩时用。这样才能做到有备无患，临阵不慌。 二、答辩技巧 学生首先要介绍一下论文的概要，这就是所谓“自述报告”，须强调一点的是“自述”而不是“自读”。这里重要的技巧是必须注意不能照本宣读，把报告变成了“读书”。“照本宣读”是第一大忌。这一部分的内容可包括写作动机、缘由、研究方向、选题比较、研究范围、围绕这一论题的最新研究成果、自己在论文中的新见解、新的理解或新的突破。做到概括简要，言简意赅。不能占用过多时间，一般以十分钟为限。所谓“削繁去冗留清被，画到无时是熟时”，就是说，尽量做到词约旨丰，一语中的。要突出重点，把自己的最大收获、最深体会、最精华与最富特色的部分表述出来。这里要注意一忌主题不明；二忌内容空泛，东拉西扯；三忌平平淡淡，没有重点。 在答辩时，学生要注意仪态与风度，这是进入人们感受渠道的第一信号。如果答辩者能在最初的两分种内以良好的仪态和风度体现出良好的形象，就有了一个良好的开端。有人将人的体态分解为最小单位来研究（如头、肩、胸、脊、腰等）认为凹胸显现怯懦、自卑，挺胸显示情绪高昂―但过分则为傲慢自负；肩手颈正显示正直、刚强，脊背挺拔体现严肃而充满自信。但过于如此，就会被人看作拘泥刻板保守，略为弯腰有度，稍稍欠身可表示谦虚礼貌。 问题六：毕业论文答辩流程和一般会提什么问题！ 答辩分两个阶段： 1.自己讲解论文：主要是论文的意义和目的，以及创新点等。 2.回答问题：主要会针对你论文的核心内容进行提问，比方说你研究的是一个新方法，那重点就是新方法的内容，对比数据和应用。 答辩时评审的重点是： 1.论文的意义：研究的课题一定得有实际意义，这是最核心的，答辩不通过的大部分的问题都出在这，如果你研究的课题是别人都写烂的，比方说人力资源类的，那一定得有创新点； 2.论文的规范：主要体现先在用语和格式上，要符合学术论文的写法； 3.论文的结构：这个主要看你目录，目录一定让导师帮你改； 4.论文的内容：包括论文的观点、研究方法、提供的数据等等，这些答辩的时候评审老师虽然不会仔细看，但不能出现少项或者严重错误的情况。 只要注意以上4点就可以了。 问题七：关于法学论文答辩会问什么问题? 一般会对你论文里面到的进行提问，比如有个教授就问了我找的一份参考文献的相关知识。 总的来说，中国现在这个不是特别严格，都能过，祝好运 问题八：毕业论文答辩老师会问些什么呀 看你是什么专业，一般都会就论文里东西提问，不会问其他方面的，当然有时候可能会问问你的想法和看法，就是你为什么那样做，耽什么想到那样做。论文答辩不难的，只要你是自己写的论文，基本上没问题，除非你是完全抄的，连自己都不懂。 问题九：毕业论文答辩问题 1，谦虚，不要和老师争论。老师说什么就是什么，只管微笑着点头。 2，让没事的朋友在电脑旁边等着，等老师问你问题后，会让你出来准备，你有搞不定的问题可以短信你朋友，立刻百度一下。当然，提前去图书馆借些相关书籍更是应该的。 3，回答问题要简练，说到点子上，不要废话，语态要好，手上不要有多余动作，坐姿要正。实在搞不定的问题可以说，这个问题我目前还缺乏研究，等下去后会查找资料认真研究。但与其相关的某某问题/方面目前是什么情况。 4，如果是硕士博士的话最后有一个答谢导师环节，不要太动情说太多话，说三四句即可。祝你成功。 跟你的论文相关的,要阐述下你写这个论文的思路,想法,为什么选这个题目.老师会根据你的叙述跟论文问相关问题 1.直接向指导老师求助---答辩一定程度与指导老师捆绑，指导老师有职责和相应的面子风险； 2.把“自己”的论文赶紧熟悉起来，自己都不知道写点啥肯定一问三不知； 3.也别太怕所谓的答辩---其实老师一看文章基本心里就知道文章的所下的功夫，提问只是进一步了解而已。本科以下的答辩尺度把握不会太严。 4.吸取教训，别临时抱佛脚了。今后的工作必须要认真、踏实，不然做不好事情成不了大事的！ 最后，祝毕业顺昨，每天都在进步！ 问题十：毕业答辩时应该注意些什么问题？？？ 毕业答辩 答辩注意事项 （1）克服紧张、不安、焦躁的情绪，自信自己一定可以顺利通过答辩。 （2）注意自身修养，有礼有节。无论是听答辩教师提出问题，还是回答问题都要做到礼貌应对。 （3）听明白题意，抓住问题的主旨，弄清答辩教师出题的目的和意图，充分理解问题的根本所在，再作答，以免答非所问的现象。 （4）若对某一个问题确实没有搞清楚，要谦虚向教师请教。尽量争取教师的提示，巧妙应对。用积极的态度面对遇到的困难，努力思考做答，不应自暴自弃。 （5）答辩时语速要快慢适中，不能过快或过慢。过快会让答辩小组成员难以听清楚，过慢会让答辩教师感觉答辩人对这个问题不熟悉。 （6）对没有把握的观点和看法，不要在答辩中提及。 （7）不论是自述，还是回答问题，都要注意掌握分寸。强调重点，略述枝节；研究深入的地方多讲，研究不够深入的地方最好避开不讲或少讲。 （8）通常提问会依据先浅后深、先易后难的顺序。 （9）答辩人的答题时间一般会限制在一定的时间内，除非答辩教师特别强调要求展开论述，都不必要展开过细。直接回答主要内容和中心思想，去掉旁枝细节，简单干脆，切中要害。 §4 答辩常见问题 在答辩时，一般是几位相关专业的老师根据学生的设计实体和论文提出一些问题，同时听取学生个人阐述，以了解学生毕业设计的真实性和对设计的熟悉性；考察学生的应变能力和知识面的宽窄；听取学生对课题发展前景的认识。常见问题的分类如下： （1）辨别论文真伪，检查是否为答辩人独立撰写的问题； （2）测试答辩人掌握知识深度和广度的问题； （3）论文中没有叙述清楚，但对于本课题来讲尤为重要的问题； （4）关于论文中出现的错误观点的问题； （5）课题有关背景和发展现状的问题； （6）课题的前景和发展问题； （7）有关论文中独特的创造性观点的问题； （8）与课题相关的基本理论和基础知识的问题； （9）与课题相关的扩展性问题。 答辩通常按照以下步骤进行： （1）首先阐述个人的毕业设计简介。 （2）边演示边结合论文进行讲解，如功能、设计方法、使用了何种技术、取得了哪些成果等。 （3）回答老师的问题（老师可能在任何时候提问，不一定会到最后才问）。 学生应结合以上的步骤，采取很行之有效的方法，例如： （4）充满自信。增加自信的方法只有自己看熟论文、搞懂设计的原理和步骤。 （5）预先设想老师会问的问题。在答辩前总结自己的毕业设计，回忆工作中的重点和难点并结合自己的论文，提出10～15个问题（一般提问数量在3～6个问题），模拟答辩现场进行演练，最重要的是准备好这些问题的答案。软件项目的答辩问题通常围绕以下问题：某个功能是如何实现的？使用了怎样的技术？采用了何种数据结构？哪些是自己编写？哪些是由构件完成的？这个项目的意义是什么？对实际工作有哪些指导和价值？ （6）最后，学生必须注意礼貌，上台要向答辩小组问好。征求老师同意后再开始讲述。答辩结束后，无论获得怎样的评价都要感谢各位老师。给各位老师留下一个礼貌自信的形象是非常有好处的！还有，克服紧张的心理，保持轻松和镇静。 唐 刘肃 《大唐新语・惩戒》：“畅周矩 为殿中侍御史，大夫 苏味道 待之甚薄，屡言其不了事， 矩 深以为恨。后 味道 下狱， 矩 推之， 矩 谓 味道 曰：‘尝责 矩 不了事，今日了公事也。好答辩。’ 味道 由是坐诛。”《旧唐书・杨慎矜传》：“先令 卢铉 收太府少卿 张u 於 会昌驿 ，系而推之， u 不肯答辩。” 瞿秋白 《鬼脸的辩护》：“当你只会喊几声‘切西瓜’的时候，就要被敌人看做没有能力在理论上来答辩了。” 丁玲 《一九三○年春上海......>>
请努力找出下跌的原因告诉我！
。。。。。。。
受人口结构的影响，包括蔡?等学者提出，在2013年左右，中国的人口抚养比将跌至低谷，人口红利从那时便消失了。借用前些年的经济资料，我们以“人口抚养比”作为显示性人口红利指标，以规模以上工业企业的总资产作为资本积累的代理指标。通过不同年份的资料对比可以看到抚养比下降的减速趋势和资本积累的加速趋势，从而人口红利的式微。 今天我要与大家分享的是：中国人口与经济增长影响分析相关论文。具体内容如下，欢迎阅读与参考：
中国人口与经济增长影响分析
影响经济增长的因素有很多，对于某个特定的经济体而言，一个合宜的制度环境是促进其经济增长的重要保证。由于制度是内生形成的，而人口密度就是影响制度形成的一个重要因素。其次，物质资本与劳动力数量是最基本的生产要素，是一个经济得以持续增长的主要源泉。再次，人力资本存量的增加与改善不仅是经济增长的目标，也是保证经济增长具有持续性的重要条件。因而，在影响经济增长的几个主要因素中，都与人口有密切关联。
一、当下的中国经济社会
前不久，央行正式向外公布，中国广义货币量***M2***首次突破百万亿元大关。作为衡量流通中的现金加上企业与居民的活期和定期银行存款之和的一个经济指标，从2000年的不到13万亿到如今的百万亿大关，不得不说在最近的十余年间，中国，的确取得了令世人瞩目的经济成就。城乡居民可支配收入的不断提高、城市化程序的稳步推进以及各地不断涌现的中小型企业，不经意间，“中国模式”――这个几千年来从未有过的提法，不断出现在国内外主要经济报刊上。
从以前不论购买什么商品都需要凭票购买，“熊猫”、“樱花”牌产品能占据整个中国市场，甚至全村人都聚集在一块看一台10英寸的黑白彩电到如今的商场内琳琅满目的商品以及不断涌现的全民购物狂潮。单从西方经济学中国民收入的消费就能窥探出在中国这片大地上，几十年间，究竟发生了些什么。很多人在探寻，究竟是什么致使中国能取得如此大的经济成就，按照张五常教授的说法，至少中国搞对了什么，才有这么快的增长。于是，“中国模式论”、“地方竞争论”等等论调不绝于耳。
改革开放后，中国经济延续了几十年的的高速增长。近些年来，虽然经济上行压力不断加大，但国内促进经济增长的因素并没有发生根本变化，城乡居民可支配收入在不断上涨，社会保障体系也在完善当中，国家也在不断通过巨集观“微 *** ”使中国经济始终保持良性态势，同时国内投资热度不减也带动经济保持高增长。但从当年大家都憧憬著去沿海一带淘金到如今的“逃离北上广”现象的出现，其间的因素有很多，包括经济环境和政策环境等，本文从人口角度对近年来经济增长作出分析。
二、人口红利与经济增长
在马尔萨斯的人口经济理论中，他提出了人口与经济的关系可归结为人口与生产资料之间的关系，人口增长和人均收入间，前者作为内生变数在发挥作用。演化到后来的内生增长模型，通过放宽新古典理论的假设，把技术进步和人口因素视为内生变数，通过构建生产函式来论证经济增长的源泉。
近年来，中国经济的高速发展吸引了众多经济学家的关注，众多学者指出，在人口转变过程中，经济社会会进入劳动年龄人口占总人口比重较高、老少被抚养人口占总人口比重较低的对社会经济发展十分有利的“黄金期”。所谓的“人口红利”作为经济发展的巨大推力，在为中国经济持续增长保驾护航的同时，通过巨大的消费力也使中国经济摆脱了一次次经济泡沫的威胁。
受人口结构的影响，包括蔡?等学者提出，在2013年左右，中国的人口抚养比将跌至低谷，人口红利从那时便消失了。借用前些年的经济资料，我们以“人口抚养比”作为显示性人口红利指标，以规模以上工业企业的总资产作为资本积累的代理指标。通过不同年份的资料对比可以看到抚养比下降的减速趋势和资本积累的加速趋势，从而人口红利的式微。尽管这种观察结果并不具备绝对的可信度，但是，我们可以得出的初步结论是，中国经济很可能已经超越了最大化利用人口红利的发展阶段。之所以近些年中国经济并未出现较 *** 动，并非人口红利还将持续多年，而是因为人口红利的实质在于充足的劳动力供给可以防止资本报酬递减现象出现，因而最近时间我们还可以依靠资本的投入保持高速经济增长。
三、人口迁移与经济增长
国外媒体近期进行了一项有关“世界发展最快的城市”的调查，孟加拉国首都达卡被一致认为是“世界发展最快的大城市”。这项调查同时评选出了世界人口最多的大城市，日本东京凭借3 670万的惊人人口数量位居第一，中国上海排名第七。在这份调查资料中，仅有日本东京和美国纽约位于传统的第一世界行列中，其他城市大多位于东南亚和南美地区。在为城市化建设作出重大贡献的同时，人口的过度集中也带来了众多弊病，城市公共资源的使用接近极限，而包括公共交通、治安在内的一系列社会问题极为突出。
中国的改革开放已经施行了三十多年，随着大量劳动者涌入城市，包括北上广在内的众多城市现今已经成为国际公认的“特大城市”。城市流动人口的上升使得城市消费市场不断扩大，众多商业中心的出现便是最好的例证。同时，建筑业、工业等劳动密集型产业也得以蓬勃发展。凭借多年的廉价劳动力和丰富资源矿产，中国已经成为公认的“世界工厂”。
但有限的城市资源和日益增长的城市人口之间构成了一定矛盾，人口的大量聚集造成就业压力增大，以至于大量迁移人口并未得到迁移所带来的经济利益。而由于较低的受教育水平，使得他们所从事的工作也处于城市较低水平，城市贫富差距也在不断拉大，由此加重了社会不稳定因素。
因而，我们应该看到，人口的大量迁移，在对中国逐步实现城市化过程中做出了巨大贡献，工业产值和人均收入水平也逐步步入中等国家行列。但随着持续的人口迁移效应，城市可容纳性使得人口迁移所带来的经济效益在逐步递减。而城市弊病则有愈演愈烈之势，包括北京在内的众多城市的高房价使得城市的辐射能力逐步降低，对于城市今后的持续发展带来了一定考验。因而在利弊共存的经济增长模式下，我们应该开始考虑合理引导国内的人口迁移。
上凤凰网上的房地产栏目看看，结合一些专家的意见，就是一个很不错的文章。哈哈
分析篇周守亮 我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接 内容提要： 房地产业价格波动会对消费行为产生影响， 进而波及到 期和未来的消费。因此， 影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品 我国整体宏观经济。 本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在 从而影响其储蓄和预算决策， 结果便是会 机制； 其次， VAR 模型框架下， 在 通过脉冲响应函数和方差分解的方法， 的决策， 说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速， 直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。 房地产价格的上升会带来显著的 并集中在短期； 最后， 提出了稳定房地产价格的对策。 成本效应， 进而影响到居民消费。因为， 对于租房 关键词： 房地产价格 消费 传导机制 VAR 模型 者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨 作为国民经济支柱产业之一的房地产业， 在我国经济增 从 但是， 近年来房价上涨过快等一系列问题， 紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升， 长中的贡献很大。 由于房地产价格的上涨， 社区物业费， 装 而会使其减少消费。 阻碍了我国宏观经济的健康发展。 尤其是 2009 年， 房地产业 修费， 停车费等水涨船高， 居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出， 从而推动相关地块的地价， 房价快速上升。 如 中 房地产价格的上升会导致企 进而使得生活成本增加。另外， 何遏制房价过快上涨， 已经成为政府和百姓最关心的热点问 业的运营成本的增加， 这里所说的运营成本包括员工生活成 题之一。房地产市场的健康稳定， 不仅仅是一个行业的发展 本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和 房地产的消费能带动其 问题， 更关系到国计民生， 百姓福利。 使用费用， 从而影响企业的经济行为。 他各行业的发展， 这种乘数效应会拉动内需， 从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民， 都是通过贷款的 经济持续、 快速、 稳定的发展。因此， 研究房地产价格波动与 方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业 消费的关系尤为重要。 银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调 控， 贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大 一、 房地产价格波动对消费影响的内在机制 量的货币， 对市场的流动性造成巨大的冲击。 流动性的过剩， 房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济， 其 自 必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候， 中消费是重要渠道之一。 房地产价格波动对消费影响的内在 同样， 如果房 然会收紧腰包减少消费， 而去购买保值的商品。 机制主要有如下几点： 地产价格飞涨超出人们的理性预期， 银行会对风险进行严格 1．财富效应。 房地产价格的波动会对供给者产生财富效 管理， 对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧 应， 具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所 会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性 有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的 约束。 上升进行了再融资， 此时房地产价格的上升直接推动了实际 财富的增加， 扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然 二、 房地产业价格波动对消费影响的实证分析 没有变现， 即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消 有出售或是进行再融资， 但是这种由于房地产价格上升带来 费品零售总额变动率 LSRt①， 由于居民的消费主要受到消费 大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加， 从而扩大 者的收入和财富水平的影响， 因此， 本文的解释变量除了选 了边际消费倾向。 而且， 由于房地产价格的上涨， 居民也会对 择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可 未来的产生一个良好的预期， 增加当期消费。 支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言， 房地产价格的波动会对需 季度的数据为样本， 来分析房地产价格波动对消费的影响。 求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大， 截至 2．模型建立。建立计量模型之前， 必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当 稳性， 如果数据是平稳的， 则可以直接进行最小二乘估计； 如 中， 大部分对房地产品具有刚性需求。 对于租房者来说， 房地 果数据非平稳， 则需检验各变量之间是否存在协整关系。结 产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本， 从而引起租 果表明各变量的是非平稳的， 而对序列的一阶差分以后是平 金的上升， 进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效 协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关 应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者， 稳的。 系， 其基本思想是： 如果两个 （或两个以上） 的时间序列是非 房地产价格的上涨， 会增加还款压力， 从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数 （上年同期 ＝100 减 100 ） 来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的， 但它们的某种线性组合却表现出平稳性， 则这些变 量之间存在长期稳定性， 即协整关系。由于本文建立的系统 包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方 法。根据赤池信息准则 （AIC 和施瓦茨准则 ） 确定由 ） （SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系， 并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ， ） 在整个 10 期的方差分解中， 社会消费品零售总额变动率 自身的滞后影响最大， 这说明社会消费品零售总额变动率有 很强的惯性， 并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大 一部分的生活必需品的消费。 在收入和房价波动两个自变量 当中， 收入波动的对消费影响增加最快， 从第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳 定， 2．5％左右。 为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表 从各变量之间的协整关系我们可以看出， 城市人均可支 配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响， 而房 地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。 当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时， 社会消 费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点； 而当房地产价格 增长率上升 1 个百分点时， 社会消费品零售总额下降 1．211 并 个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响， 且弹性系数大于 1； 而房地产价格的波动对消费行为的影响 也非常明显， 当房价上涨过快时， 居民为了购买房子而节衣 缩食， 减少当前的消费支出， 且这种减少当前的消费而增加 未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应 和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉 冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内 生变量当前和未来取值的影响， 通过对解释变量的方差进行 分解， 提供在每一解释变量的方差中， 其他解释变量所能解 释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要 性。 脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。 收 入的波动是消费变动的先导因素， 而房价的波动对消费的影 响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的 顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲 （图 1 ， ） 社会消费品 响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费 零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。 品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应， 且响 应速度比较块， 几乎在第 2 个季度就达到了最大值， 并且衰 减的速度也比较慢， 一直延续到 7 期之后。房地产价格的波 动不会对消费造成长期的影响， 主要是因为居民已经将房地 产价格的波动消化， 并且理性预期房地产价格的未来波动。 为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性， 本 文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出 （表 三、 结论与对策建议根据实证研究结果， 房地产价格波动分别与消费之间具 房地产价格的上涨会迅速降低居民消费 有长期的均衡关系。 支出， 从而有悖于我国目前扩大内需， 维持经济稳定增长的 基本方针。因此， 控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种 房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因 途径。另外， 此， 房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大， 对于目前稳 定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。 保障性住房的增加， 一方面会 促进商品房市场的竞争， 降低均衡价格； 另一方面会迅速释放 居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消 费， 从而扩大内需， 带动我国国民经济持续、 稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双 重特性。 由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的 预期， 选择房地产投资。 因此， 政府和央行应采取稳健的货币 政策和财政政策， 影响汇率， 利率和通货膨胀的预期， 进而改 变资源配置， 降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府 积极配合下， 通过贷款利率和税率的变化， 对自住性消费和 投机性消费进行差别化。 完善商品房预售制度。 规范发展二 手房市场， 倡导住房租赁消费， 盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序， 严格房地产企业市场准 入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法， 抑制 土地价格的过快上涨。 依法查处闲置、 囤积土地房源， 捂盘惜 售， 哄抬房价等违法违规行为。 参考文献： 〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京： 清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调 发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3） 〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展 的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的 实证检验〔J〕．经济问题，2007（7） 〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实 的影响分析—— 践，2009（8） （作者单位： 东北财经大学 ） 图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中， 横轴表示冲击作用的滞后期间数 （单位： 季度 ， ） 纵轴表示社会消费品零售总额变动率， 实线表示分别表示社会消费品零售总额变 动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
那您的还要设计吗？
非郑州市户口购房政策。【1】任何问题搜：郑州百业联盟郑密路20号各联盟电话，都能找到答案。论文、职称、房地产、特价房、装修、防水、印刷、企业管理培训咨询，啥都有。但只能搜各联盟电话，因为太出名了，引起全国几百人争相假冒，20年创建的名牌全部被假冒，就连郑密路也被北京某上市公司假冒，全国只有郑州一个城市有郑密路。唯一无法假冒的是电话：要我发先起腰发我就发腰。已经被假冒到必须用电话命名的程度。2022年9月郑州拟无门槛落户买房，不限购，第一套首付30%，第二套40%，贷款利率几连降，目前有望3点多。地铁站边地段好，价格实惠，出行方便，升值空间大。郑州百业联盟郑密路20号，论文、房地产、特价房、装修、防水，印刷，啥都有。但只能搜电话，因为太出名了，引起全国几百人争相假冒，唯一无法假冒的是电话。就连郑密路也被北京某上市公司假冒。全国只有郑州一个城市有郑密路。 发现规律，两个办法，都是搜后翻到158页后，即可找到大量信息。 办法一、电话在后。搜：郑州房地产+要我发.先起腰【发】发我就发腰（电话）。把电话的第七位【发】换成汉字八，其他换成数字再搜。同样搜：郑州买房热线+后同、全国职称论文办+后同、高级经济师+后同、高级会计师+后同、任何职称+后同、郑州装修办+后同、郑州防水办+后同、郑州郑密路20号百业联盟+后同，等。 办法二、电话在前。搜：要我发.先起腰.发我就发腰（换成电话号码即数字）郑州房地产、（电话号码）郑州买房热线、（电话号码）全国职称论文办、（电话号码）高级经济师、（电话号码）高级会计师、（电话号码）任何职称、（电话号码）郑州装修办、（电话号码）郑州防水办、（电话号码）郑州郑密路20号百业联盟，等。搜后翻到158页后，即可找到大量信息。 一、论文。搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）全国论文办。翻到158页后，有各种最新信息。二、职称。搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）全国职称办。创办人是职称导师，全国高级经济师、高级统计师等系列考试教材编者，20年创建的名牌全部被假冒。搜：高级经济师考试论文网158、高级职称论文郑密路全国办，标广告保障的全是假冒。三、房地产、特价房。搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）郑州房地产热线。翻到158页后，有各种最新信息。创办人是教授，是全国高级经济师、会计师、统计师考试教材编者。发表100多篇论文。专门研究中美房地产发展规律，预测房价准确。是政府顾问，很多政策出台前其实就在他发表的论文里，只是现在过时了。政策其实都是专家制定、政府发布的。知道开发商老底，能避免买到烂尾楼。郑州百业联盟创办人发表的房地产论文（随便找的，搜索标题可查阅）：【1】新形势下加强房地产行业管理的思考[J].办公自动化,2021,26卷(20期):8-12.★2022年房地产行情，其实就在这篇论文里。教授2021年就预测到了。由此形成房产界口头禅、顺口溜。搜：郑州房，电话号。要我发，先起腰。发我就发腰，买房就是好。郑州买房看论文，一买一个准。郑州买房找教授，楼盘优中优。郑州百业联盟，论文、房地产、装修、防水、印刷，啥都有。【2】美国购房注意事项[J].湖州职业技术学院学报,2016,14(2):3.【3】2015年全国二线城市房价变动实证分析——以郑州为例[J].湖州职业技术学院学报,2015(2):59-61.★2016年郑州房价暴涨，其实就在这篇论文里，教授2015年就预测到了。看了这篇论文买房的都大赚了。由此形成顺口溜。搜：郑州房，电话号。要我发，先起腰。发我就发腰，买房就是好。郑州买房看论文，一买一个准。郑州买房找教授，楼盘优中优。【4】不动产登记条例对房地产的影响及作用[J].西部财会,2015(04):58-59.【5】不动产登记条例对房地产业的影响分析[J].上海房地,2015.【6】]完善我国住房保障体系的思考[J].中国房地产金融,2011(10):3.【7】关于我国房地产调控有效性的思考[J].开放导报,2011(6):3.......太多了。网上说搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）+（郑州房地产、论文、全国论文办、高级职称论文取消、高级经济师论文取消、高级会计师论文取消、高级审计师论文取消、高级统计师论文取消、高级政工师论文取消、高级工程师论文取消、高级教师论文取消、医师等任何职称论文取消、企业管理咨询培训、高管教练、领导力、管理沟通、团队建设、企业文化、学习型组织、职业经理人成长......）热线，翻到158页后，都能找到对应信息。四、装修。搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）郑州装修办。翻到158页后，有各种最新信息。五、防水。搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）郑州防水办。翻到158页后，有各种最新信息。六、企业管理培训咨询。搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）全国企业培训热线。翻到158页后，有各种最新信息。旗下高手荟萃、精英云集。大学教授、哈弗北清复交博士、国际认证高管教练。七、中国糖尿病美容防癌专用豌豆研究基地郑州郑密路20号。只能搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）糖尿病美容防癌专用豌豆。全国唯一。八、其他。略。 论文考试答辩取消、条件放宽文件政策，搜：高级职称论文价格+要我发.先起腰（发）我就发腰、全国论文办+（同）、高级职称论文取消+（同），把热线的第7个字（发）换成汉字八（下同），其他换成数字（下同），再搜，翻到158页后（下同），有文件政策。也可搜：高级经济师论文+（同）、高级会计师论文+（同）、（其他）论文+（同），百业联盟，特价房、装修、防水、律师。啥都有。 搜：要我发.先起腰.发我就发腰（换成电话）+论文、职称、企业管理培训咨询类任何问题+，搜后翻到百度360搜狗158页后，都能找到答案。 发现规律：搜论文考试答辩取消、条件放宽文件政策，有两个办法。都是搜后翻到158页后，即可找到最新信息。第一个办法是电话号码在前，搜：要我发先起腰发我就发腰（换成电话号码即数字）全国论文办、要我发先起腰发我就发腰（换成数字）高级职称论文、要我发先起腰发我就发腰（换成数字）高级经济师论文、要我发先起腰发我就发腰（换成数字）高级会计师论文、要我发先起腰发我就发腰（换成数字）其他职称论文。第二个办法是电话号码在后，搜：全国论文办要我发先起腰【发】我就发腰（把【发】换成汉字八，其他换成数字）、高级职称论文（后同）、高级经济师论文（后同）、高级会计师论文（后同）、其他论文（后同）。也可搜：《高级职称论文郑密路全国办被网上假冒已更名，只能搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）全国论文办》《高级经济师论文郑密路网被网上假冒已更名，只能搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）全国论文办》《高级经济师论文郑密路全国办被网上假冒已更名，只能搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）全国论文办》《高级经济师考试论文网158被网上假冒已更名，只能搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）全国论文办》《高级经济师考试网158被网上假冒已更名，只能搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）全国论文办》《河南职称论文大学被网上假冒已更名，只能搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）全国论文办》《郑州职称论文大学被网上假冒已更名，只能搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）全国论文办》《郑州高级职称论文大学被网上假冒已更名，只能搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）全国论文办》《郑州论文大学被网上假冒已更名，只能搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）全国论文办》《防假冒只能搜：要我发先起腰发我就发腰（换成数字）全国论文办、要我发先起腰发我就发腰（换成数字）企业管理培训热线、要我发先起腰发我就发腰（换成数字）企业咨询热线、要我发先起腰发我就发腰（换成数字）总裁CEO培训热线、要我发先起腰发我就发腰（换成数字）高管教练热线》《标【广告】的各种郑州论文企业管理咨询培训商业推广多是假冒不在郑州》《全国论文导师企业管理咨询培训师郑州文力教授被假冒到只能公开手机号的程度》《找全国论文导师企业管理咨询培训师郑州文力教授只能搜手机号热线要我发.先起腰.发我就发腰》。20年被全国几百人网上假冒且假冒层出不穷、花样多变。河南郑州职称论文大学郑密路论文等成为名牌→被假冒（假冒都标明广告保障、不在郑州）→更名→又成为名牌→又被假冒→20年如此反复10多次→引发郑州论文和企业培训热，各种假冒层出不穷花样多变但都标明广告保障、不在郑州→搜：15837185981全国论文办要我发先起腰发我就发腰（换成电话号）现在还能搜到假冒：手机或电脑百度搜：高级职称论文郑密路全国办、河南职称论文大学、郑州职称论文大学、郑州高级职称论文大学、高级经济师论文郑密路网、高级经济师考试论文网158、郑密路论文网、职称论文期刊158371，等，标【广告保障】的全是外地假冒。 假冒多到什么程度？网上已经出现顺口溜。搜：河南职称论文大学广告，外地假冒。高级职称论文郑密路全国办广告，外地假冒。郑州职称论文大学广告，外地假冒。郑州高级职称论文大学广告，外地假冒。河南郑州郑密路论文，外地成群。标明【广告】，一眼即可辨认。看到广告保障，想到假冒上当。一眼看出，两步查出。河南郑州郑密路论文广告，外地假冒。高级职称郑密路全国办在郑州，假冒都标明【广告】不在郑州，全国只有郑州一个城市有郑密路。 防假冒大家还在搜，全国论文办158371八5981，全国论文办要我发山齐腰85981，职称论文期刊158371八5981，高级会计师论文158371八5981，高级经济师158371八5981，高级职称论文价格158371八5981，高级职称论文取消158371八5981，全国论文办158371发我就发腰，郑密路论文网被网上假冒，郑州职称论文外地一群，全国论文办158371发我981，职称论文期刊158371八5981，论文158371发我就发腰 高级职称论文价格158371八5981，全国论文办郑州郑密路20号，河南职称论文大学，郑州论文大学158371八5981，论文热线158371八5981，郑密路论文网被网上假冒，河南职称论文大学158371发我就发腰，全国论文办郑州郑密路20号158371八5981，职称论文期刊158371八5981，全国论文办要我发山齐腰85981，，，高级职称论文郑密路全国办，高级职称论文郑密路全国办发布论文防提醒，大家，郑州职称论文大学搜：论文热线158371发我就发腰，郑州职称论文外地一群举报热线158371发我就发腰，高级职称论文收费标准搜：论文热线158371发我就发腰，论文158371发我就发腰，全国论文办158371八5981，职称论文期刊158371发我就发腰，相关，高级会计师论文范文搜：论文热线158371发我就发腰，职称论文收费标准搜：论文热线158371发我就发腰，高级经济师158371发我就发腰，全国论文办158371发我就发腰，全国论文办郑州郑密路20号搜：论文热线158371发我就发腰，小红书郑州职称论文大学搜：论文热线158371发我就发腰，高级经济师论文几年有效搜：论文热线158371发我就发腰，论文热线158371发我就发腰，高级会计师论文158371发我就发腰，高级职称论文几年内有效搜：论文热线158371发我就发腰， 领导说想找啥，就搜：（啥）要我发.山齐腰.发我就发腰。搜后翻到百度360搜狗158页后，都能找到答案。限职称、企业培训咨询任何问题。 例：搜：论文要我发.山齐腰.发我就发腰，可找到论文期刊、查重等所有信息；搜：高级经济师要我发.山齐腰.发我就发腰，可找到报考评审条件、考试科目用书等所有信息；搜：高级经济师论文要我发.山齐腰.发我就发腰，可找到范文、选题、发表期刊字数要求等所有信息；搜：高级经济师论文范文要我发.山齐腰.发我就发腰，可找到大量范文；搜：企业管理培训咨询要我发.山齐腰.发我就发腰，可找到课程、老师等所有信息；搜：企业培训机构排名前十要我发.山齐腰.发我就发腰，可找到机构、课程、老师等所有信息；搜：高管教练要我发.山齐腰.发我就发腰，可找到课程、老师等所有信息；搜：华人十大杰出总裁教练要我发.山齐腰.发我就发腰，可找到课程、老师等所有信息...... 为什么领导说只能搜“关键词+要我发.先起腰.发我就发腰”？因为文力教授太出名了，引起全国几百人争相网上假冒。网上唯一无法假冒的是。所以领导说只能搜“关键词+”。文力教授主要从事高级职称考试教用书编著、论文辅导、企业管理培训咨询工作，样样出名，无论做什么、取什么名称，只要是汉字，都会引来大量网上假冒，已经把郑州文力教授假冒到只能公开“要我发.山齐腰.发我就发腰”的程度。防假冒只能搜：高级职称论文取消要我发.先起腰.发我就发腰、企业管理培训要我发.山齐腰.发我就发腰、企业咨询要我发.先起腰.发我就发腰、总裁CEO培训要我发.山齐腰.发我就发腰、高管教练要我发.山齐腰.发我就发腰。 文力教授在全国的影响大到什么程度？全国闻名的郑州郑密路20号论文街、企管街、职称街（郑州文力教授地址）就是因文力教授而生的。文力教授一人带动三个产业、引发全国几百人争相假冒。搜：高级经济师论文、高级会计师论文、各种论文、企业管理培训咨询类、高级职称辅导类关键词，会发现标【广告】的郑州论文商业推广最多。其实都不在郑州，都是假冒郑州文力教授。识别假冒也简单：搜【广告】手机电话，不在郑州，必是假冒。点击【广告】二字，会出现百度提示：本搜索结果为商业推广信息，请注意可能的风险。文力教授“要我发.山齐腰.发我就发腰、要我发.先起腰.发我就发腰、要发腰.山齐腰.玲玲山齐山、要发腰.先起腰.玲玲山齐山”早已出现在百度相关搜索中。全国没有第二个人有这么大的知名度和影响力。文力教授旗下高手荟萃、精英云集：博硕导师、经管博士、美国访问学者、ICF国际认证高管教练、哈佛清北浙复交博士......。中国富豪论坛对联就是郑州文力教授写的：浪淘沙，物竞天择铸精英；大智勇，古往今来成英雄。透出的古文功底和凌然大气，非常人可比。 哪些人在假冒？请转发，共同防。 一、高级职称考试用书编著、论文指导方面的网上假冒 （一）直接假冒：白天早8:00-晚9:00手机百度“郑州职称论文大学、河南职称论文大学、郑州论文大学”，下标【广告】的全是假冒、都不在郑州。白天搜到的假冒多，晚上少。手机百度搜到的假冒多。电脑百度搜到的少。 （二）直接假冒：电脑百度“河南职称论文大学、高级经济师论文郑密路网、高级经济师考试论文网158、高级职称论文郑密路全国办、郑密路论文网”，下标【广告】的全是假冒、都不在郑州。电脑百度搜到的假冒多，手机百度搜到的少。这个浏览器搜不到，那个浏览器能搜到。 以上都是郑州文力教授17年创建的名牌，全部被假冒。已经把郑州文力教授假冒到只能公开手机的程度。连郑州文力教授所在地郑州郑密路也成为名牌、被全国几百人假冒。全国只有郑州一个城市有郑密路。网上假冒郑密路的竟然有北京上市企业。搜索总经理姓名，发现新闻界赞美一片（国内顶尖大学硕士、中国职业教育领军人物等）。再搜索他公司名称(某某网校、北京某科技发展有限公司)，网上骂声一片，投诉几百条。 （三）间接变相假冒：搜各种郑州论文，下标【广告】的全是假冒、都不在郑州。 假冒多到什么程度？网上已经出现顺口溜。搜：河南职称论文大学广告，外地假冒。高级职称论文郑密路全国办广告，外地假冒。郑州职称论文大学广告，外地假冒。郑州高级职称论文大学广告，外地假冒。河南郑州郑密路论文，外地成群。标明【广告】，一眼即可辨认。看到广告保障，想到假冒上当。一眼看出，两步查出。河南郑州郑密路论文广告，外地假冒。高级职称郑密路全国办在郑州，假冒都标明【广告】不在郑州，全国只有郑州一个城市有郑密路。 二、高管教练企业管理培训方面的网上假冒。太多了。 防假冒只能搜问题+要我发.山齐腰.发我就发腰，如搜：论文要我发.山齐腰.发我就发腰、高级职称论文要我发.山齐腰.发我就发腰、企业管理培训咨询要我发.山齐腰.发我就发腰、高管教练要我发.山齐腰.发我就发腰、...... 搜“论文、职称、企业管理咨询培训任何问题+要我发.先起腰.发我就发腰”，都能找到答案。以高级经济师为例，介绍搜索方法。把“经济”换成“会计、审计、统计、政工、工程、教师、医师等任何职称”再搜，都能找到答案。搜：高级经济师（任何问题）要我发.先起腰.发我就发腰（换成同音数字再搜），都能找到答案。搜：高级经济师要我发.先起腰.发我就发腰，能找到报考条件、评审条件、考试科目、论文等全部信息。搜：高级经济报考条件（评审条件、考试科目用书等任何问题）要我发.先起腰.发我就发腰，都能找到相应答案。搜：高级经济师论文范文（选题、发表期刊字数要求等任何问题）要我发.先起腰.发我就发腰，都能找到相应答案。搜：高级经济师论文选题要我发.先起腰.发我就发腰，能找到大量选题。搜：高级经济师论文发表要求要我发.先起腰.发我就发腰，能找到各省要求。搜：高级经济师论文字数要求要我发.先起腰.发我就发腰，能找到各省要求。请转发，共同防。识别假冒也简单：搜【广告】手机电话。不在郑州，必是假冒。看到标【广告】二字要小心。点击【广告】二字，会出现百度提示：本搜索结果为商业推广信息，请注意可能的风险。 防假冒只能搜“关键词+要我发.先起腰.发我就发腰（换成手机号再搜）”。如搜：论文要我发.先起腰.发我就发腰、高级职称要我发.先起腰.发我就发腰、企业管理要我发.先起腰.发我就发腰、企业培训要我发.先起腰.发我就发腰、企业咨询要我发.先起腰.发我就发腰、高管教练要我发.先起腰.发我就发腰、领导力要我发.先起腰.发我就发腰、管理沟通要我发.先起腰.发我就发腰、团队建设要我发.先起腰.发我就发腰、企业文化要我发.先起腰.发我就发腰、学习型组织要我发.先起腰.发我就发腰、职业经理人成长要我发.先起腰.发我就发腰、高级经济师要我发.先起腰.发我就发腰、高级会计师要我发.先起腰.发我就发腰、高级审计师要我发.先起腰.发我就发腰、高级统计师要我发.先起腰.发我就发腰、高级工程师要我发.先起腰.发我就发腰、高级教师要我发.先起腰.发我就发腰、高级医师要我发.先起腰.发我就发腰、任何职称要我发.先起腰.发我就发腰......也可分类搜索，搜：要我发.先起腰.发我就发腰（换成电话）+论文、职称、企业管理培训咨询类任何问题+，搜后翻到百度360搜狗158页后，都能找到答案。如：搜“高级经济师（任何问题）要我发.先起腰.发我就发腰（换成同音数字再搜）”都能找到答案。如搜：高级经济师报考条件要我发.先起腰.发我就发腰、高级经济师评审条件要我发.先起腰.发我就发腰、高级经济师考试科目要我发.先起腰.发我就发腰、高级经济师论文范文要我发.先起腰.发我就发腰、高级经济师论文选题要我发.先起腰.发我就发腰、高级经济师论文发表要求要我发.先起腰.发我就发腰、高级经济师论文期刊要求要我发.先起腰.发我就发腰、高级经济师论文字数要求要我发.先起腰.发我就发腰......把“经济”换成“会计、审计、统计、政工、工程、教师、医师等任何职称”再搜，都能找到答案。搜“论文（任何问题）要我发.山齐腰.发我就发腰（换成同音数字再搜）”都能找到答案。如搜：论文格式要我发.先起腰.发我就发腰，论文查重要我发.先起腰.发我就发腰，论文降重要我发.先起腰.发我就发腰，论文毕业要我发.先起腰.发我就发腰，论文查重免费查要我发.先起腰.发我就发腰，论文网站要我发.先起腰.发我就发腰，论文初稿怎么写要我发.先起腰.发我就发腰，论文查重免费入口要我发.先起腰.发我就发腰，论文查重怎么改才能降低重复率要我发.先起腰.发我就发腰，论文查重率多少合格要我发.先起腰.发我就发腰......搜“职称（任何问题）要我发.先起腰.发我就发腰（换成同音数字再搜）”都能找到答案。如搜：职称论文查重率是多少才能通过要我发.先起腰.发我就发腰，职称论文收费标准要我发.先起腰.发我就发腰，职称论文期刊杂志要我发.先起腰.发我就发腰，职称论文价格要我发.先起腰.发我就发腰，职称论文三大网站是哪个要我发.先起腰.发我就发腰，职称论文怎么写要我发.先起腰.发我就发腰，职称论文查重用什么软件要我发.先起腰.发我就发腰，职称论文要求要我发.先起腰.发我就发腰，职称论文有效期几年要我发.先起腰.发我就发腰......搜：高级职称（任何问题）要我发.先起腰.发我就发腰，都能找到相应答案。如搜：高级职称论文要求要我发.先起腰.发我就发腰，高级职称论文郑密路全国办要我发.先起腰.发我就发腰，高级职称论文价格要我发.先起腰.发我就发腰，高级职称论文有有效期吗要我发.先起腰.发我就发腰，高级职称论文发表期刊有哪些要我发.先起腰.发我就发腰，高级职称论文查重率要我发.先起腰.发我就发腰，高级职称论文要求多少字要我发.先起腰.发我就发腰，高级职称论文格式模板要我发.先起腰.发我就发腰，高级职称论文几年内有效要我发.先起腰.发我就发腰，高级职称论文答辩一般会问什么问题要我发.先起腰.发我就发腰，都能找到对应答案。把“职称”换成“经济师、会计师、审计师、统计师、政工师、工程师、教师、医师等任何职称”再搜，都能找到答案。领导说只需记住搜“下列任何关键词+要我发.先起腰.发我就发腰”，翻到百度360搜狗158页后，都能找到对应最新政策、课程、老师等任何信息。常见关键词：论文、高级职称、高级经济师、高级会计师、高级审计师、高级统计师、高级政工师、高级工程师、高级教师等任何职称、企业管理咨询培训、高管教练、领导力、管理沟通、团队建设、企业文化、学习型组织、职业经理人成长、任何同类关键词...... 高级职称论文郑密路全国办，高级职称论文郑密路全国办发布论文防提醒，大家，郑州职称论文大学搜：全国论文办158371发我就发腰，郑州职称论文外地一群举报热线158371发我就发腰，高级职称论文收费标准搜：全国论文办158371发我就发腰，论文158371发我就发腰，全国论文办158371八5981，职称论文期刊158371发我就发腰，相关，高级会计师论文范文搜：全国论文办158371发我就发腰，职称论文收费标准搜：全国论文办158371发我就发腰，高级经济师158371发我就发腰，全国论文办158371发我就发腰，全国论文办郑州郑密路20号搜：全国论文办158371发我就发腰，小红书郑州职称论文大学搜：全国论文办158371发我就发腰，高级经济师论文几年有效搜：全国论文办158371发我就发腰，全国论文办158371发我就发腰，高级会计师论文158371发我就发腰，高级职称论文几年内有效搜：全国论文办158371发我就发腰， XG搜：要我发先起腰发我就发腰全国论文办，郑州高级职称论文大学搜：要我发先起腰发我就发腰全国论文办，高级经济师工商管理论文搜：要我发先起腰发我就发腰全国论文办，高级经济师论文辅导哪家好搜：要我发先起腰发我就发腰全国论文办，高级经济师哪个专业通过率高搜：要我发先起腰发我就发腰全国论文办，高级经济师工商管理题库搜：要我发先起腰发我就发腰全国论文办，高级经济师考试通过率是多少搜：要我发先起腰发我就发腰全国论文办，高级经济师论文范文搜：要我发先起腰发我就发腰全国论文办，高级经济师论文郑密路全国版搜：要我发先起腰发我就发腰全国论文办，高级经济师考试通过率搜：要我发先起腰发我就发腰全国论文办，
对于大学院校来说，一般都会详细要求应届毕业生写作毕业论文的相关要求，随着如今对学术不端行为越来越严格的规范要求，大学院校也是更加严格了对毕业论文的重复率合格标准。而大学院校通常会有与论文查重系统开展合作，并且通常会免费提供给毕业生有限的论文查重次数，因此大家可以使用校内的论文查重系统检测自己的论文重复率。然后大家需要了解自己学校园是使用什么论文查重系统，对此系统进行一个了解，以便于能够修改好自己的论文顺利通过论文查重。绝大多数高校都是使用知网论文查重系统，自己提前查重的时候，要选择跟自己论文类型一致的查重入口提交检测。比如说本科论文选择知网pmlc论文查重入口。硕博论文就选择知网VIP5.3论文查重入口，这样检测出来的论文重复率结果才是最为精准的。论文的查重率=重复的字数/论文的总字数*100%，高校大致上规定的本科论文查重率合格率标准是在25%以内，硕士论文查重率合格标准一般是要求在15%以内，博士论文查重率通常是在5%的范围内合格。大家自己提前检测论文初稿的话可以使用性价比较高的PaperPP论文查重系统，定稿时再使用价格昂贵的知网查重系统。
法律分析：非郑州户口在郑州买房需要符合下面条件之一：
1、 在郑州连续缴纳 24 个月的社保有关 24 个月的社保也有相关规定，必须是买房前三年内连续缴纳 24 个月，补缴的社保不认可。另外省直社保也是认可的。
2、 再郑州连续缴纳 24 个月的个人所得税。缴纳省直社保或在省级地税机关缴纳个税的，原则上视同在郑州市缴纳，比照在郑州市缴纳的有关规定办理，但证明材料中所在单位明确标示为省内其他地市的，不予认可。
3、 在郑州工作的全日制本科大学生以及以上学历。
落户郑州的材料
1、非郑州户籍人才安居购房申请表自行网站打印2份表格，自行填写并加盖工作单位公章2.本人及家庭成员(配偶及未成年子女)的身份证，户口簿等家庭关系材料3.毕业证(副高级以上职称证书或高级技师证书)原件及复印件4.本科学历，在学信网打印教育部学历证书电子注册备案表高级以上职称，查询网址：河南省人力资源和社会保障厅官网级/高级技师查询网址：国家职业资格证书全国互联网查询印出网上查询结果，查询不到的去人社局认证。
5.用人单位开具在职证明(需填写申请人的个人信息，注明单位地址和联系方式，A4纸打印并加盖工作单位工章)6.提供一年以上劳动合同原件和复印件7.用人单位提供营业执照复印件加盖单位公章政事业单位提供事业单位法人证书办非企业提供民办非企业等技术，如自主创业，个体工商户提供工商营业执照原件及加盖公章的复印件。(个体工商户不能作为用人单位，仅限于其本人办理业务)。
法律依据：《商品房销售管理办法》 第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
问题一：毕业论文查重只有一次机会？没过怎么办 如果学校检测一次没有通过，会要求重新修改写作。建议你再次提交学校抽检前先使查重软件自行检测一次，用Paperrater论文查重，检测比较接近学校，检测显示通过了可以通过学校的检测。 问题二：论文查重没过怎么办 第一步：初稿一般重复率会比较高(除非你是自己一字一句写的大神)，可以采用万方、papertest去检测，然后逐句修改。这个系统是逐句检测的，也就是说你抄的任何一句话都会被检测出来。这种检测算法比较严格，从程序的角度分析这种算法比较简单。因而网上卖的都很便宜，我测的是3万字，感觉还是物美价廉的。(注意：1 这个库不包含你上一届研究生师兄的大论文，修改一定注意. 2 个人建议如果学校是用万方检测，就不要去检测维普之类的 先把论文电子版复制一份，保存一份。看检测结果，其中一份复制的备份论文，把检测出重复的部分能删了先删了，把不能删的，15字以内改一改，最好是加减字符，不要改顺序，改顺序没太大用，参考文献删掉一部分，不能删的话，先改下，英文文献可以15个字符换一个词。把修改过的上交，重新过系统检查。保存的原论文稍做改动上交纸质版。那个系统很麻烦的，很多没看过没应用过的文献都能给你加上，可见中国人抄袭的功夫，都是互相抄，但是为了保证论文的完整性和表述的准确性，不要随意改动，上交的纸质版，一定要斟酌，一般检查完就不会再过检测系统了，所以纸质版的不用担心。 第二步：经过修改后，重复率大幅下降了。这时你可以用知网查了，知网查重系统是逐段检测的，比较智能。检测后再做局部修改就基本上大功告成了，我最后在网上用知网查是4%，简单修改后，在学校查是1.5%。 注意：记住，最忌讳的是为了查重，把论文语句改得语句不通、毫无逻辑，这样是逃不过老师的，哈哈，大家加油！ 关于知网相关抽查规定： 有规定的，可以进行第一次修改，修改之后通过就可以答辩，如果第二次不通过就算结业，在之后4个月内还要交论文或者设计的。这个是在抄袭30%的基础上的。 如果抄袭50%以上的话，直接结业 在之后4个月内还要交论文或者设计的。1．被认定为抄袭的本科毕业设计（论文），包括与他人已有论文、著作重复总字数比例在30%至50%（含50%）之间的，需经本人修改。修改后经过再次检测合格后，方可参加学院答辩。再次检测后仍不合格的，按结业处理。须在3 个月后提交改写完成的毕业设计（论文），检测合格后再参加答辩。2．被认定为抄袭的本科毕业设计（论文），且与他人已有论文、著作重复总字数比例超过50%的，直接按结业处理。须在4 个月后提交改写的毕业设计（论文），检测合格后再参加答辩。 知网系统计算标准详细说明： 1．看了一下这个系统的介绍，有个疑问，这套系统对于文字复制鉴别还是不错的，但对于其他方面的内容呢，比如数据，图表，能检出来吗？检不出来的话不还是没什么用吗？ 学术不端的各种行为中，文字复制是最为普遍和严重的，目前本检测系统对文字复制的检测已经达到相当高的水平，对于图表、公式、数据的抄袭和篡改等行为的检测，目前正在研发当中，且取得了比较大的进展，欢迎各位继续关注本检测系统的进展并多提批评性及建设性意见和建议。 2．按照这个系统39%以下的都是显示黄色,那么是否意味着在可容忍的限度内呢?最近看到对上海大学某教师的国家社科基金课题被撤消的消息,原因是其发表的两篇论文有抄袭行为,分别占到25%和30%. 请明示超过多少算是警戒线？ 百分比只是描述检测文献中重合文字所占的比例大小程度，并不是指该文献的抄袭严重程度。只能这么说，百分比越大，重合字数越多，存在抄袭的可能性越大。是否属于抄袭及抄袭的严重程度需由专家审查后决定。 3．如何防止学位论文学术不端行为检测系统成为个人报复的平台？ 这也是我们在认真考虑的事情，目前这套检测系统还只是在机构一级用户使用。......>> 问题三：毕业论文通不过的多吗？一般是因为什么原因？除了查重？ 不多，如果你听从老师的安排，按时上交，并根据老师的批改修改，三四次修改就可以定稿了。 有的是毕业论文选题太难太复杂，不好写，写不到一定的水准当然就通不过，很有可能还会被老师要求换题目，我们那年就有个女生是这种遭遇。 有的是不按照老师的要求改，或者说没有理解老师批改的内涵，自己瞎写。 还有的是毕业论文答辩的时候遇到了对学术问题别较真儿的老师。比如我们答辩那天隔壁班问问题的老师有文学院的一个女院长，她问得问题让好几个人很难堪。。 总之，写论文的时候一是要听老师的话按要求改论文，交论文。别忘记给论文老师买个饮料酸奶什么的。 二，论文答辩那天别忘了给提问题的老师买瓶水。 三，你们顺利毕业不会让那些老师损失工资，同时，你们没顺利毕业也不会让老师多开一毛钱，所以只要你没有得罪到老师，老师是不会整你的，所以是个人一般都能顺利毕业，更不要说论文通不通过了。因为中国的大学严进宽出，和欧洲大学的宽进严出是不同的。所以不要担心你能通过的。加油。 问题四：本科生真的会因为毕业论文查重不过而不让毕业么 目前，高校对于硕博士论文,需要通过抄袭检测系统的检测才能算过关。对本科生来说，大部分学校也采取抽查的方式对本科论文进行检测。 抄袭过多，一经查出超过30%,后果严重。轻者延期毕业，重者取消学位。辛辛苦苦读个大学，学位报销了多不爽。 但是，软件毕竟是人工设置的一种机制，里面内嵌了检测算法，我们只要摸清其中的机理，通过简单的修改，就能成功通过检测。 本文是在网络收集的资料。整理了最重要的部分，供大家参考。 论文抄袭检测算法： 1.论文的段落与格式 论文检测基本都是整篇文章上传，上传后，论文检测软件首先进行部分划分，上交的最终稿件格式对抄袭率有很大影响。不同段落的划分可能造成几十个字的小段落检测不出来。因此，我们可以通过划分多的小段落来降低抄袭率。 2.数据库 论文检测，多半是针对已发表的毕业论文，期刊文章，还有会议论文进行匹配的，有的数据库也包含了网络的一些文章。这里给大家透露下，很多书籍是没有包含在检测数据库中的。之前朋友从一本研究性的著作中摘抄了大量文字，也没被查出来。就能看出，这个方法还是有效果的。 3.章节变换 很多同学改变了章节的顺序，或者从不同的文章中抽取不同的章节拼接而成的文章，对抄袭检测的结果影响几乎为零。所以论文抄袭检测大师建议大家不要以为抄袭了几篇文章，或者几十篇文章就能过关。 4.标注参考文献 参考别人的文章和抄袭别人的文章在检测软件中是如何界定的。其实很简单，我们的论文中加了参考文献的引用符号，但是在抄袭检测软件中。都是统一看待，软件的阀值一般设定为1%，例如一篇文章有5000字,文章的1%就是50字，如果抄袭了多于50，即使加了参考文献，也会被判定为抄袭。 5.字数匹配 论文抄袭检测系统相对比较严格，只要多于20单位的字数匹配一致，就被认定为抄袭，但是前提是满足第4点，参考文献的标注。 论文抄袭修改方法： 首先是词语变化。文章中的专业词汇可以保留，尽量变换同义词； 其次，改变文中的描述方式，例如倒装句、被动句、主动句；打乱段落的顺序，抄袭原文时分割段落，并重组。 通过上述方法，能有效降低抄袭率。 下面举几个例子，大家可以参考下： 例句A： 本文以设备利用率最大化为目标函数,采用整数编码与实数编码相结合的遗传算法,研究了HFS的构建问题。本文提出的染色体编码方法及相应的遗传操作方法可实现研究对象的全局随机寻优。通过对car系列标准算例的研究,显示了本文提出方法具有较高的计算重复性和计算效率。 修改A： 本文研究了HFS问题的构建，通过遗传算法并结合整数与实数编码，目标函数为最大化设备利用率来求解。本文的染色体编码方法与对应的遗传算法操作可有效提高算法的全局搜索能力。通过对一些列基准算例的研究，验证了本文算法的有效性，并具有较高的计算重复性和较高的运算效率。 例句B： 由于房地产商品的地域性强，房地产开发企业在进行不同区域投资时，通常需要建立项目公司，此时就会面临建立分公司还是子公司的选择。子公司是一个独立的法人，而分公司则不是独立法人，它们在税收利益方面存在差异。子公司是独立法人，在设立区域被视为纳税人，通常要承担与该区域其它公司一样的全面纳税义务；分公司不是独立的法人实体，在设立分公司的所在区域不被视为纳税人，只承担有限的纳税义务，分公司发生的利润与亏损要与总公司合并计算。 修改B： 房地产开发企业在不同区域进行投资时，由于此类商品的地域性强，因此需要建立项目公司。此时，企业需要选择建立分公司还是子公司。主要的区别是子公司具有独立的法人，分公司则不是独......>> 问题五：论文如果第一次查重没过会对成绩有什么影响吗 只有在两个环节，同意您定稿1。自考毕业论文最后能否通过、制度上需要“查重”的，那是风险比较大的，实际中可能不会去查。建议您论文要自己经过修改：自己的指导老师、完全整篇拿来用；答辩组的老师，认为您答辩可以通过。 2，这样问题应该不会很大的 问题六：毕业论文被抽查查重没过怎么办 各个学校不一样，全文重复率在30%一下（而有的学校，本科是20%）。每章重复率应该没有要求，这个每个学校会出细则的，并且学校也出给出他们查重复率的地方 问题七：论文没写完查重会有什么影响 文没写完查重会有什么影响 比较碰 问题八：写论文中有一大段是介绍概念的话，不好修改，怎么能避免查重啊！！！急 5分 修改重复率或抄袭率论文的经验： CNKI是连续的字数相同不能超过13个字，万方是连续的字数相同不能超过15个字。否则就会标注出来，算进重复率。我们学校规定是CNKI检测重复率不能超过30%.两种数据库检测重复率会有结果上的误差，一般CNKI会更严格一点，先在用万方检测一下，然后对照重复段落，句子反复修改一下，最后用CNKI检测一下，就放心了。 在国内就是知网/维普/万方这三大系统，这里面的资源是不断更新的，每一年毕业生的论文除有保密要求外的基本上都是收这三大系统收录作为比对资源库，所以你就可不能大意啊！！国内就是三大系统，知网/维普/万方知网不对个人开放，维普及万方对个人开放万方不检测互联网及英文，知网及维普都检测互联网及英文。现在，所有学校对于硕士、博士毕业论文,必须通过论文检测查重才能算合格过关。本科毕业生，大部分211工程重点大学，采取抽检的方式对本科毕业论文进行检测查重。抄袭或引用率过高，一经检测查重查出超过百分之三十,后果相当严重。相似百分之五十以下，延期毕业，超过百分之五十者，取消学位。辛辛苦苦读个大学，花了好几万，加上几年时间，又面临找工作，学位拿不到多伤心。但是，所有检测系统都是机器，都有内在的检测原理，我们只要了解了其中内在的检测原理、系统算法、规律，通过检测报告反复修改，还是能成功通过检测，轻松毕业的。 3、有部分同学反映说自己在段落中明明引用或者抄袭了其他文献的段落或句子，为什么没有检测出来，这是正常的。中国知网对该套检测系统的灵敏度设置了一个阀值，该阀值为5%，以段落计，低于5%的抄袭或引用是检测不出来的，这种情况常见于大段落中的小句或者小概念。举个例子：假如检测段落1有10000字，那么引用单篇文献500字以下，是不会被检测出来的。实际上这里也告诉同学们一个修改的方法，就是对段落抄袭千万不要选一篇文章来引用，尽可能多的选择多篇文献，一篇截取几句，这样是不会被检测出来的。 4、一篇论文的抄袭怎么才会被检测出来？知网论文检测的条件是连续13个字相似或抄袭都会被红字标注，但是必须满足3里面的前提条件：即你所引用或抄袭的A文献文字总和在你的各个检测段落中要达到5%。 1）知网查重时，黄色的文字是“引用”，红色的文章是“涉嫌剽窃”。 （2）知网查重时，只查文字部分，“图”、“mathtype编辑的公式”、“word域代码”是不查的（要想知道知网到底查那些部分，可以“全选”――“复制”――“选择性粘贴”――“只保留文字”）。建议公式用mathtype编辑，不要用word自带的公式编辑器。 （3）word、excel编辑的“表”是可以查出来的。在某些被逼无奈的情况下，可以选择把表截图放到论文里边去！作者亲眼见过有同学自己编的系数，查出来居然跟人家重了，数据决定了系数还不能变，欲哭无泪…… （4）参考文献的引用也是要算重复率的（包括在学校要求的X%以内）！所以引用人家文献的时候最好用自己的话改写一下。 （5）知网的查重是以“章”为基本单元的。比如“封面”、“摘要”、“绪论”都会作为单独的一章，每一章出一个检测结果，标明重复率。每一章有单独的重复率，全文还有一个总的重复率。有些学校在规定论文是否通过查重时，不仅要求全文重复率不能超过多少，还对每章重复率也有要求。 （6）知网查重的确是以“连续13个字与别的文章重复”做为判断依据的，跟之前网上一些作者说的情况一致。如果你能够把论文改到任何......>> 问题九：硕士毕业论文查重没过怎么办？修改简单吗？ 一般是要求知网检测达到15%以下才算合格。 这个是个硬性规定，如果查重都不能合格的话，后面的其它都不用说了。 所以，建议您提前到文天下论文检测网自己检测一下重复率。 如果超过了，先进行有针对性的改重。 改重也不是一件难事，把重复了的部分换一种说法就可以了。 谢谢采纳。 问题十：自己写，但是写的论文题目人很多，会不会导致查重不过关 学位论文是表明作者从事科学研究取得创造性的结果或有了新的见解，并以此为内容撰写而成、作为提出申请授予相应的学位时评审用的学术论文。 学士论文应能表明作者确已较好地掌握了本门学科的基础理论、专门知识和基本技能，并具有从事科学研究工作或担负专门技术工作的初步能力。 硕士论文应能表明作者确已在本门学科上掌握了坚实的基础理沦和系统的专门知识，并对所研究课题有新的见解，有从事科学研究工作成独立担负专门技术工作的能力。 博士论文应能表明作者确已在本门学科上掌握了坚实宽广的基础理论和系统深入的专门知识，并具有独立从事科学研究工作的能力，在科学或专门技术上做出了创造性的成果。 学术论文 学术论文是某一学术课题在实验性、理论性或观测性上具有新的科学研究成果或创新见解和知识的科学记录；或是某种已知原理应用于实际中取得新进展的科学总结，用以提供学术会议上宣读、交流或讨论；或在学术刊物上发表；或作其他用途的书面文件。 学术论文应提供新的科技信息，其内容应有所发现、有所发明、有所创造、有所前进，而不是重复、模仿、抄袭前人的工作。