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长篇 word 文档排版，几乎是每个毕业生要面临的问题。网络上各种排版方法应有尽有免费的、收费的都有。本文将就最基本的 Microsoft Word 进行详细阐述排版注意事项。
当然 office 办公也是一个日积月累的过程，但只要你跟着教程走一定会排好的！什么都是熟能生巧，技多不压身，下面开始表演了。
本教程内容主要以东北农业大学硕博毕业论文格式为例。所谓自己动手，丰衣足食，接下来就是详细内容。
开始之前请确保：Word 已显示所有格式
（Word 显示所有格式设置），图片来源于作者
1. 版芯设置
按照不同学学校的要求设置，在 word 中找到页面布局，选择纸张大小（A4），点来拓展栏，选择纸张大小，页边距，页眉页脚。
最后一定要记得选择应用到整篇文档！
（例上方和左方为距边界 30mm，下方和右方距边界 25mm；装订线在左侧），图片来源于作者
（例页眉页脚距离边界 25mm，奇偶页不同，应用在整篇文档；网格选择「指定行和字符网络」，字符数选择跨度为「11 磅」，行数选择跨度为「17 磅」，暂无需考虑磅数前的行数），图片来源于作者
2. 论文封面与摘要
没啥好说的，按照学校的要求，选择相应的字体、字号、行距，然后结尾，插入分页符转入下一页面，接下来再写中文摘要、英文摘要，摘要的字体，大小按要求设置即可。
（学术型博士毕业论文封面为例，来源农大格式模板）, 图片来源于作者
3. 标题设置
Word 选至视图 —— 大纲视图子菜单，分别设置为 1、2、3、4（如需要）级标题，然后关闭大纲视图。
1）如果未设置标题则均为「正文文本」，若之前设置过，则一定要选显示级别为「所有级别」，然后把标题设置为对应级别；最后检查一遍所有标题，防止遗漏。
2）关闭大纲视图，勾选导航窗格再次确认标题无遗漏。
（选择大纲视图），图片来源于作者
（设置标题级别，带「+」说明有折叠内容；图选中灰色部分点 2. 设置为二级标题），图片来源于作者
（勾选导航窗格，确认标题无遗漏），图片来源于作者
3）设置标题格式。设置好各标题大小、字体、段前断后距离后，批量更改对应标题格式。
（批量更改 1 级标题格式，其他各级标题相同），图片来源于作者
4. 插入分节符
这段之所以单列是因为它与页眉页脚设置，目录生成密切相关，也是大家最头疼的问题。
一般每一个大章节后加入一个分节符；像农大要求奇偶页不同的学校就分别选择插入奇数页或偶数页分节符。
为了方便编辑页眉页脚一定要记得这个原则：奇偶页分开，记得取消与前一节的链接。极端情况下（实在整不明白）取消所有的与前一节的链接。
先跟你讲一下2000字的论文范文格式，照个这个格式来，才能进行论文的写作，也会跟你分享一篇范文，希望可以帮助到你吧，望采纳!2000字论文范文的基本格式本科生毕业论文(设计)格式的统一要求学位论文是表明作者具有开创性研究成果，或在研究工作中具有新的见解，并据此为内容撰写而成，作为提出相应评审用的学术论文。为进一步提高学位论文的质量，规范学位论文的撰写、打印及装订格式，并便于储存、检索、利用及交流等，特制定如下要求：一、毕业论文内容和格式学位论文用纸规格为A4，页面上边距和左边距分别为3 cm，下边距和右边距分别为 cm。页眉：奇页页眉为“长治学院本科毕业论文(设计)”，偶页页眉为论文题目(不包括副题目)，居中，5号宋体字，页边距为2 cm。页脚：需设置页码，页码从正文第一页开始编写，用阿拉伯数字编排，正文以前包括摘要的页码用罗马数字，一律居中。1、封面：封面内容包括论文题目、指导教师、学生姓名、学号、系(部)、专业、毕业时间等信息，此页不编排页码。2、题目：题目应概括整个论文最主要的内容，恰当、简明、引人注目，力求简短，严格控制在20字以内。3、摘要：① 正论文第一页为中文摘要，学位论文摘要约300~500字，应说明工作的目的、研究方法、结果和最终结论。要突出本论文的创造性成果或新的见解，语言力求精炼。为便于文献检索，应在本页下方另起一行注明本文的关键词(3~5个);② 英文摘要在文后(参考文献后)，内容与中文同，不超过250个实词，上方应有英文题目。第二行写学生姓名，指导老师…等信息;关键词，应与中文对应，便于交流。外文论文(设计)的中文摘要放在英文摘要后面编排。本内容转载于top期刊论文网中文摘要：(1)标题小4号黑体，行距，段前0行，段后0行;(2)主体部分用小4号宋体，倍行距;(3)关键词：小4号宋体。英文摘要：(1)题目用小2号Times New Roman，行距，段前0行，段后0行;(2)主体部分用5号Times New Roman，倍行距;(3)关键词：小4号Times New Roman。4、目录：应独立成页，包括论文中全部章、节的标题(即一级、二级标题)及页码。目录要求标题层次清晰，应与正文中的标题一致，附录也应依次列入目录。(1)“目录”二字，中间空2格，小2号黑体，段前段后行距;(2)主体部分用小4号宋体，左对齐，段前段后为0，倍行距;5、引言：在论文正文前，应阐述本课题研究的目的、意义、对本研究国内外研究现状有针对性的简要综合评述和本论文所要解决的问题等。6、正文：是学位论文的核心。写作内容可因研究课题性质而不同，一般包括：①理论分析;②研究材料和实验计算方法;③经过整理加工的实验结果的分析讨论，与理论计算结果的比较;本研究方法与已有研究方法的比较等。(1)正文部分① 正文标题：1级标题：黑体4号字，段前行，段后行;2级标题：宋体加黑，小4号字，段前行，段后0行;3级标题：楷体GB2312，小4号字，Times New Roman;② 正文内容：宋体小4号字，首行缩进，行距。引言和正文凡是引用文献处，应在引用句后括号[ ]内标明1 2 3 ，上标。示例为：[1]。(2)量和单位各种计量单位一律采用国家标准GB3100—GB3102-93。非物理量的单位可用汉字与符号构成组合形式的单位。(3)标点符号标点符号应按照国家新闻出版署公布的“标点符号使用方法”的统一规定正确使用，忌误用和含糊混乱。(4)外文字母外文字母采用我国规定和国际通用的有关标准写法。要分清正斜体、大小写和上下脚码。(5)公式公式一般居中放置;小4号宋体，公式的编号采用阿拉伯数字分级编写，用括号括起写在右边行末，公式与编号之间不加虚线。公式下有说明时，应在顶格处标明“注：”。较长公式的转行应在运算符号处。(6)表格和插图① 表格。每个表格应有自己的表序和表题。表内内容应对齐，表内数字、文字连续重复时不可使用“同上”等字样或符号代替。表内有整段文字时，起行处空一格，回行顶格，最后不用标点符号。表序及表名置于表的上方，中文五号宋体字，Times New Roman.，表采用阿拉伯数字分级编写。表格用三线表。表头文字宋体加粗，表内文字宋体5号。② 插图。每幅图应有自己的图序和图题。一般要求采用计算机制图。 图序及图名置于图的下方，中文为五号宋体字，5号Times New Roman.。图采用阿拉伯数字分级编写。③ 图、表中的附注写在图或表的下方，小5字体，字母顺序编号。7、结论：结论应该明确、精炼、完整、准确。是最终的、总体的结论，不是正文中各段小结的简单重复。应认真阐述自己的创造性工作在本领域中的地位和作用，自己的新见解的意义，也可以在结论中提出建议、研究设想、仪器设备改进意见、尚待解决的问题等。8、参考文献：参考文献一律放在文后，其书写格式应根据GB3469-83《文献类型与文献载体代码》规定，以单字母方式标识：M专著，C论文集，N报纸文章，J期刊文章，D学位论文，R研究报告，S标准，P专利。(1)只列作者阅读过，在正文中被引用过，正式发表的文献资料。(2)标题4号黑体;主体部分可按一般学报格式，5号宋体字，包括作者、题目、来源(出版期刊名称、年份、卷数、期数和页数。书籍须注明出版单位和年份)。段落倍行距。9、致谢：英文摘要之后。应以简短的文字对在课题研究和设计说明书(论文)撰写过程中曾直接给予帮助的人员(例如指导教师、答疑教师及其他人员)表示自己的谢意，这不仅是一种礼貌，也是对他人劳动的尊重，是治学者应有的思想作风。字数不宜超过300字。10、附录：最后一页。二、学位论文书写及印刷要求1、学位论文一般1万字内，用计算机双面打印，字迹要清楚，标点符号要正确。2、学位论文封面采用全系统一格式(见附件模板)。书脊应包含论文题目和作者姓名，要求用宋体字书写。3、提交的论文，应是根据评阅人和答辩委员的意见认真修改过的，正文中的错别字率不得超过1‰，标点符号一律中文状态下输入的。【如：，;。()】;图表清晰(最好是非复印件，尤其是彩图)，以确保质量。2000字论文范文大学生论文撰写浅谈摘要：针对大学生毕业论文撰写的文献信息需求特点和网络环境下图书馆文献资源服务方式的变化与发展,提出了高校图书馆在大学生毕业论文撰写中的服务路径。走进心仪的象牙塔，许多的同学就会发现：论文写作是常见的，但应该如何撰写一篇论文，却没有固定的模式可供参考。然而，无固定模式并不意味着论文的写作就无规律可循，笔者认为在论文的写作过程中应注重以下七个方面：第一方面，确定选题对象(确定论文的选题)。理论上来说，选任何本专业范围内的题目都能够写出东西来，只要你有新观点、新发现、新角度、新研究方法、新材料等。但是请牢记：Well begin is half done!一个好的选题等于论文成功了一半!在明确选题对象时应注意两个问题：一是选择对象要具有实用性，一篇好的论文旨在对社会现实生活具有一定的指导意义，如果仅仅是空谈理论无异于镜中花水中月中看不中用;二是要具有新颖性，尽量选择比较新的对象进行写作，不要重复前人的工作。第二方面，明确选择对象的研究意义。大的方面来说一篇好的论文可以推动一个行业的发展，小的方面来说可以解决企业的实际问题或对问题的解决具有借鉴意义。论文的写作应该站在一个比较高的角度，视野就会宽广看问题就会比较全面，并且更容易抓住事物的本质。而要做到这一点首先应明确选题的意义：首先，注意选题的实用价值，选择具有现实意义的题目。所谓论文的实用价值，就是指我们选的题目，应是与社会生活密切相关、为干百万人所关心的问题，特别是社会主义现代化建设事业中亟待解决的问题。这类问题反映着一定历史时期和阶段社会生活的重点和热点，是与广大人民群众的利益息息相关的。我们运用自己所学的理论知识对其进行研究，提出自己的见解，探讨解决问题的方法，这是很有意义的。这不仅能使自己所学的书本知识得到一次实际的运用，而且能提高自己分析问题和解决问题的能力。其次，要注意选题的理论价值。我们强调选题的实用价值，并不等于急功近利的实用主义，也绝非提倡选题必须有直接的效益作用。作为论文，无论是形式还是内容都和工作总结、调查报告有着区别。一般说来，它由论点、论据、论证三大要素构成，文章要以逻辑思维的方式为展开的依据，在事实的基础上展开严谨的推理过程，得出令人信服的结论。它着重探讨和研究事物发展的客观规律，阐述自己对这些规律的了解与认识，给人以认识上的启迪。因此，选择现实性较强的题目，还要考虑其有无理论和认识上的价值，即有无普遍性的意义，能否能进行理论的分析和综合，从个别上升到一般，从具体上升为抽象。第三方面，论文的整体结构。论文的撰写过程应该遵守基本的原则：提出问题，分析问题，解决问题。提出问题部分应说明研究这一课题的主要内容、理由、意义，这一部分要写得简洁，一定要避免像作文那样，用很长的篇幅写自己的心情与感受，不厌其烦地讲选定这个课题的思考过程。同时应注意，问题的提出要明确、具体，有时要写一点历史的回顾，关于这个课题，谁作了哪些研究，作者本人将有哪些补充、纠正或发展，这便于读者阅读、理解本论文。分析问题部分是具体的展开论题，表达作者个人研究成果的部分，它是论文的主体部分，必须下功夫把它写充分、写好。有些论文，提出的问题很新颖、也很有见地，但是本部分写得却很单薄、论证不够充分、分析不到位，勉勉强强引出的结论也难以站住脚。这样的论文是缺乏科学价值的，所以一定要全力把分析问题部分写好。解决问题部分是对分析、论证的问题加以综合概括，引出基本论点，或是有针对性的提出解决问题的措施和建议，这是论文要解决问题的答案。这部分要写得简要具体，使读者能明确了解作者独到见解之所在。最值得注意的是，这部分必须是论文分析论证后自然得出的结果，论文最忌讳论证得并不充分，而妄下定论。要首尾贯通，成为一个严谨的、完善的整体。第四方面，论文层次。作为一篇论文，从思想的发展来说，要一层一层地讲，讲透了一层，再讲另一层意思。开头提出的问题，文章中要有分析，结尾要有回答，做到前呼后应;章节内容的安排要合理，时间上可以从古至今、亦可由今溯古，空间上由宏观到微观、由国外到国内，尽量要全面合理。文章要有层次，有条理，这和材料的安排处理关系极大，材料之间的相互关系不同，处理方式也就不同，不能错乱，错乱了，层次就不清楚，自然也不会有条理。论文总体结构成型后要看看 各层次是否明白清晰，有无重复或相互矛盾的地方，有无缺少或多余之处，意思上是否连贯通畅，是否达到了各分论点的证明要求。第五方面，论文逻辑。众所周知，人们要进行思维，就要使用概念、判断、推理等思维形式。这些思维形式既是人类用来反映客观现实的手段，又是构筑论文的基本材料。只有掌握了这些思维形式及其有关的逻辑要求，才能写出具有符合逻辑的论文来。因此，我们在撰写论文的过程中，应当遵守逻辑的基本规律，自觉地将这些基本规律，贯穿于写作的各个环节和整篇论文当中，具体说来，则要注意以下几个问题：(1)论文内容符合客观实际，能够令人信服;(2)概念明确，判断恰当，推理连贯;(3)论文的内容之间有着密切的联系，全篇论文形成统一的整体;(4)各层次之间的过渡与照应要吻合，起承转合要自然得体，各段落之间的衔接要紧密。第六方面，语言表达。正如马克思所说的：“语言是思想的直接现实。”论文写作尽管需要具备选题、取材、构思、技巧等多方面的能力，但这一切都必须也只能通过语言来体现，来完成。语言表达的水平直接影响论文的表现力和感染力。只有了解语言的特点，并且有比较丰富的语言储备，才能写好论文。语言的表达效果，直接关系着论文的质量。因此，过好语言关，也是写好论文的重要一环。各类文章尽管文体不同，各具特点，但对语言表达的基本要求是共同的，这就是准确、简练、生动。论文的语言表达同样要求做到简捷、明快、形象、生动、准确、科学。简捷就是造句干净利落。用语“贵乎精要”，以最简洁的语言表达尽可能丰富的内容，做到“文约而事丰，言简而意赅”;“准确”是从总体上要求语言讲求科学性和逻辑性，能准确地表达论文的内容和思想感情;论文在具备观点正确、鲜明，语言准确、简练的前提下，还要力求做到语言生动，让人读起来不枯燥乏味。第七方面，论文内容。论文成功与否、质量高低、价值大小，很大程度上取决于文章是否有创新性。所谓创新性，即论文中表现出自己的新看法、新见解、新观点。有了较新颖的观点，文章就有了灵魂，有了存在的价值。对文章的创新性，可以总结为以下几个方面：第一“破旧”，对已有的观点、材料、研究方法提出质疑，并提出自己新的观点和看法，并证明自己观点的正确性，启发人们重新思考问题。第二“补充”，对已有的观点、材料、论证方法进行全面的考察，发现其不足或者是过时之处并加以修改补充。第三“解难”，从现实生活中发现问题，把握问题的本质，上升到理论高度，进而提出解决问题的措施或建议，在理论上给实践以指导。第四“预知”，对现有事物进行前瞻性的预测，并针对可能出现的问题进行理论上的研究。以上四个方面只是对“创新性”一个大体的概括，但只要能做到其中一点，就可以认为文章的选题有了新意。总结：如上所述，关于大学生论文方面的范文已经为您准备好了，供您学习与参考，如果您有论文发表方面的疑问，可以直接来电咨询我们。
关于中等收入论文范文写作 我国中等收入群体产生、和现状相关论文写作资料回答于2023-01-03我国中等收入群体产生、和现状,本文关于中等收入论文范文,可以做为相关论文参考文献,与写作提纲思路参考。中等收入论文参考文献：由于我国经济社会体制的历史发展过程不同于其他市场经济国家,因而我国中等收入群体的产生、发展和现状也具有不同于其他国家的特殊性.一、我国中等收入群体的产生和发展中华人民共和国成立,即实行了集中统一管理的计划经济,当时城镇劳动者的工资水平都不高,相互差别也不大；农村居民则普遍在为解决温饱而努力劳动,因此既没有中等收入群体的概念,也没有真正符合此概念内涵的群体.1978年我国实施改革开放以来,根本改变了以往的状况.当时,党和政府出台实施的一系列政策措施推动了我国经济社会的快速发展,开始打破计划经济体制下的平均主义大锅饭和社会结构单一的格局,实行了允许一部分人通过辛勤劳动、合法经营先富起来的原则,使社会成员在劳动价值贡献、收入、消费、住房等方面逐渐拉开了差距,由此催生了第一批中等收入者.20世纪70年代末和80年代初,随着家庭联产承包责任制的推行,农村经济有了较快发展,农民生活有了明显改善.农村出现了以家庭为单位从事某项农业生产的专业户和承包户.他们靠个人或全家的埋头苦干,加上懂技术善经营,迅速成为农村致富的“尖子”,涌现出一些远近闻名的“专业户”“万元户”,成为当时农村富裕户的代名词.在城市,随着国家确立“坚持国营经济的主导地位和发展多种经济形式”①的方针,同时“进一步扩大对外的和国内的经济技术交流”②,个体经济、私营经济和中外合资、中外合营、外国独资企业等快速发展起来.部分经营成功的个体工商户、私营企业主以及当时的出租车司机、“星期天工程师”和中外合资、合营企业内的中方高中级管理人员以及外资企业的中方雇员,他们的收入已经达到国营企业职工平均工资的几倍甚至十多倍.以上农村和城市的这两方面人员成为改革开放以来我国的第一批中等收入者.20世纪90年代,我国确立了建立社会主义市场经济体制的目标,经济体制改革继续推进.国务院于1992年颁布了《全民所有制工业企业转换经营机制条例》,进一步扩大了企业在供产销、人财物等十四个方面的自主权.其中,赋予企业人事管理权和工资奖金分配权.在此改革进程中,企业和企业之间以及企业内部职工之间的工资分配差距逐渐拉开.国有工业企业内部少数有能力、贡献大的职工,如市场销售人员、技术人员、管理人员在奖金和实际收入上已经明显高于其他职工.同时,在当时“下海”经商热潮中,贸易行业的许多国有或合作、合资贸易公司的管理人员、营销等人员的收入增长很快,收入水平较大幅度高于国有工业企业职工.金融行业的发展也开始提速,其员工收入水平也有大幅度提升.随后,在对国有经济“抓大放小”进行战略性改革的过程中,一部分国有企业的高中层管理人员以及高中级技术人员通过自身的努力在搞活企业、提高企业经济效益方面做出了较多贡献,加之当时实行“减员增效、下岗分流”,分离了相当部分国有企业职工,使国有企业薪酬总量的分配对象有所减少,这使部分国有企业高中层管理人员和高中级技术人员可分配的薪酬额度明显增多,由此较多提高了他们的个人收入.这一时期国家对事业单位也进行了改革,部分事业单位改制为企业实体.在此背景下,很多事业单位进一步走入市场,面向市场创收；许多员工也开始通过市场分配方式获取资源,其中部分人通过个人技术成果和辛勤劳动获得了较高水平的收入.以上这几类人员成为当时新增加的中等收入者.当然,和改革开放初期相比,此阶段中等收入群体的构成也发生了一些有趣的变化.其中,在改革开放重心转入城镇后,农村中相对富裕的一些人因经营不善从这个群体中消失了；个体工商户和私营企业主在此时的中等收入群体中占比也有所下降,而各类企业中高级管理人员、技术人员、专业人员所占比重则上升.这和西方发达国家在工业化过程中“老中产”比重下降、“新中产”比重迅速上升的过程比较相似.当然,这一发展历史也从一个侧面证明了当时我国中等收入群体的发展扩大还不够稳定.进入21世纪后,我国中等收入群体迎来了新的发展阶段.首先,2002年11月党的十六大报告第一次明确要求“以共同富裕为目标,扩大中等收入者比重”；其后,党和政府将“扩中”作为国民经济社会发展及其中的收入分配制度改革的重要内容,多次提出要求并作出部署.其次,我国经济持续快速增长和人民生活水平不断提高,为扩大中等收入群体奠定了坚实的经济基础.改革开放以来,我国经济保持了长达三十多年的快速增长,人均GDP从1978年的381元提高到2013年的41908元,按不变价计算,年均增幅达到③.特别是到2008年我国人均GDP达到3000美元以上,进入了中等收入国家行列；到2013年,我国人均GDP进一步提高到6700美元左右,进入中等偏上收入国家行列④.和此同时,城乡居民收入也有了大幅度增长.1985年到2013年,城镇居民人均可支配收入从元提高到26955元,提高了倍；农村居民人均纯收入从元提高到8896元,提高了倍.这无疑有利于发展扩大我国中等收入群体.再次,我国工业化和城镇化的推进以及教育事业的发展,为中等收入群体扩大提供了必要支撑条件.到2014年,我国第二、第三产业就业人员总量达到亿多,占当年全国就业人员总量的,第一产业就业人员比重仅为⑤,比2000年时的比重40%下降了.第二、三产业中,白领岗位人数持续增加,到2013年,全国机关事业单位工作人员近4000万；如加上各类企业管理人员、技术人员,则白领人员数量更大；而且,第二、第三产业中的技能工人即灰领人员数量也有较多增加.全国普通本专科学校招生规模从1990年的万增加到2012年的万；普通本专科学校的当年毕业生人数从1990年的万增加到2012年的万.这些变化为发展扩大中等收入群体提供了产业、职业结构和人力资源素质多方面的支撑.在以上新的发展过程中,我国实施了按劳分配和按生产要素贡献分配相结合的原则,在分配中向管理、技术、技能、资本等要素倾斜.继续深化企业薪酬制度改革,企业经营者普遍实行了年薪制,部分企业高管试行了股权激励办法；许多企事业单位建立健全科技人员收入分配激励机制,实行按岗位、按任务、按业绩定酬的办法；部分企业开展了企业内部职工持股、技术要素入股等试点.国家于2006年进一步改革了机关事业单位工资制度,公务员实行了职务级别工资制；事业单位全部实行了岗位绩效工资制,同时提高了机关事业单位工作人员的工资水平；近期又进一步改进了机关事业单位工资制度并再次提高了工资水平.社会保障制度建设取得重大进展,推进城镇职工基本养老保险、基本医疗等制度改革和扩面等工作；在农村全面推行农村养老保险制度（新农保）、医疗保险制度（新农合）改革,并于2006年全面取消了农业税；股市交易、房产交易等大幅度增加.城乡劳动者和居民在劳动报酬增加的同时,财产性收入、经营性收入、转移性收入也有了明显提高.这些改革举措使我国中等收入群体有了进一步较快的发展,目前其规模还在继续扩大.结论：关于本文可作为相关专业中等收入论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文2017中等收入标准论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。中国跨越中等收入陷阱阻力因素、动力来源中长期路径摘要：在全球比较参照系的背景下，中国的经济发展刚好处于中等收入发展阶段，但“十二五”以来，中国整体经济增长率面临不断下滑的压力，经济社会发展形式。我国居民收入差距现状原因分析摘 要：随着我国经济的快速发展，社会财富的积累不断的增加，贫富差距问题逐渐显现在每一个公民的面前，贫富差距的拉大是一个综合复杂的问题。本文将从我。我国上市公司环境会计信息披露现状、问题摘 要：伴随着工业的飞速发展，我国环境问题日趋严重，人类的生产经营活动与环境问题之间的矛盾日益严峻。环境会计作为一门新兴学科在企业环境保护方面有。我国经济如何跨越中等收入陷阱所谓的“中等收入陷阱”是指当一个国家的人均收入达到中等水平后，由于不能顺利实现经济发展方式的转变，导致经济增长动力不足，经济快速发展中积聚的矛盾。
很高兴能够为你解答，如果说你需要写中等收入群体的研究背景的话呢，这个时候是非常简单的，你只需要把中等收入群体的人数，还有造成他们中等收入的原因，还有我们的政策措施写出来就可以啦，希望能够帮助到你，祝你生活愉快
摘要：随着知识经济的发展，技术成为企业的核心竞争力，知识产品的使用许可协议因其独占的特征而可能成为损害竞争的威胁。因此，司法实践中出现了针对技术所有者的反垄断诉讼。本文从反垄断法和知识产权法的利益冲突入手，分析了两者的立法宗旨及其共同协调发展的平衡原则。 关键字：反垄断法，知识产权法，利益冲突，平衡原则一、微软公司案件1 、关于Windows 系统的反垄断诉讼美国微软公司研发的Windows 操作系统在全球市场占90％以上的份额。1998年5 月18日，美国联邦政府司法部与20个州的总检察官对微软提出反垄断诉讼，控告微软滥用其市场支配地位，妨碍其他软件商与其进行正当竞争。2000年4 月3 日，哥伦比亚特区地方法院做出判决。认定微软通过捆绑销售，将IE浏览器强加给用户，在Windows 操作系统中安装了源代码，排斥了竞争对手。[1]2 、第一屏条款的争论“第一屏条款”（the first screen provision）是微软公司同电脑设备生产商（Original Equipment Manufacturers）在许可合同中规定：要求已经安装Windows 操作系统的用户最初启动计算机时，屏幕上必须显示关于Windows 统一特征的（如图标、图标的设计风格和尺寸等）画面。原告称微软通过“第一屏条款”滥用了其对Windows 操作系统软件的独占权利而损害了设备生产商、消费者、其它软件生产者的利益。[2]在这两个不同的案件中，作为原告的生产者和消费者，都认为微软公司滥用了Windows 系统在计算机操作系统市场的优势地位，损害了其他竞争对手和整个市场的长远利益。而微软公司则坚持自己的权利受知识产权的合法保护。这反映了反垄断法和知识产权独占性这两种法律价值的冲突，是否有一个更好的平衡方法呢，也就是说，在反垄断的视野中，如何能够体现知识产权的价值保护？二、反垄断法和知识产权的利益冲突1 、知识产权的立法宗旨- 给权利人以充分保护知识产权的特点可以概括为无形性、专有性、地域性、实践性、可复制性五个方面。以本文关注的角度来看，对市场竞争最有影响的就是其专有性。“专有性揭示的是知识产权作为一种绝对权和支配权所具有的垄断性或排他性。”[3]就微软案件来说，因为知识产权的专有性，版权的所有者微软公司就拥有了对Windows 操作系统使用的独占性的权利，这是从权利的来源说。在权利的行使方面，由于知识产权以推动社会进步的技术成果为保护对象，因此，大部分的权利人会通过使用许可协议来使其成果社会化。[4] 在这种技术利益最大化要求的驱使下，法律赋予权利所有者以特权，即通过合法交易成为独占者。这种“独占性权利”的行使所获得的价格和合同与在充满竞争的市场条件下的获得是不同的。知识产品一旦被知识产权制度所保护，就意味着排除他人同样的行为。因此，知识产权最终与“非通过竞争而获取的独占”地位联系起来。[5]所以，知识产权的独占性可能会被权利人滥用，进而破坏技术的传播和创新。例如，利用知识产权形成经济联合，限制其他竞争者的进入；获取技术市场上的优势地位；或者在许可使用合同中不合理的对被许可人漫天要价，对到期合同之后的技术使用进行限制或者通过索取高价来变相延长合同的期限……这些行为无疑已经偏离了知识产权推动社会进步的本意，也正因为这样，处于相对方的其他竞争者只得借助反垄断法来维护自己的利益。2 、反垄断法的立法宗旨- 保护市场竞争结构的稳定在市场经济体制中，最为重要的机制就是竞争机制，一旦竞争机制被扭曲，市场就不能正常发挥作用，市场秩序和市场结构就会遭到破坏。源于自由竞争的垄断就是扭曲竞争机制的重要力量。但是，市场机制本身并不具有维护公平竞争的功能，因此，需要建立保护竞争机制的法律制度体系。制定反垄断法的目的就是为了维护和促进交易公平，以实现充分、有效的竞争。对于建立有效竞争的市场结构来说，反垄断法反对垄断，反对限制竞争，反对滥用市场优势地位，维护竞争性的市场结构。[6] 在法律层面上，垄断是行为和状态的规定性。垄断首先是一种行为的规定性，反垄断法关注的是市场主体的行为，只要该行为的目的是限制竞争，都将受到法律制裁。垄断也是一种状态的规定性，它关注市场的集中度，垄断状态实质上是市场已达到或超过法律所界定的企业集中度的下限。因此，即使没有明显的垄断行为，政府有关部门也可以采取法律行动，变垄断行为为竞争状态，垄断状态本身成为国家强制力的介入点。[7]无论是在发展中国家，还是发达国家，反垄断法的“社会本位”使它成为市场经济国家的“经济宪法”，承担起维护市场经济秩序的重任。虽然大多数情况反垄断法和其相关政策是通过国家公权力实现，但反垄断法自身却是以自由竞争的最佳状态为实现目标。因此，市场经济离不开反垄断法。3 、反垄断法和知识产权法的利益冲突反垄断法和知识产权法的利益冲突主要集中在以下几个问题：一、竞争政策关注短期效率分配或长期效率的程度。如果关注短期利益，则会对知识产权权利人的行为较为宽容，而如果是注重长远发展则会较为严格的限制其权利的行使；二、市场支配地位是否是因为知识产权而取得。如果回答是肯定的，那么知识产权权利必然受到反垄断法的规范；三、知识产权自身的经济特性（边际成本很低并容易被盗用）。这一点说明在用反垄断法来分析许可协议条款时，也要注意权利人行使权利的合理性；四、许可协议是否应该被认定为横向或纵向限制竞争的协议。[8]在本文列举的两类有关微软公司的案件中，原告无一例外的认为微软公司借助对Windows 操作系统许可使用权的独占，破坏了他们的“竞争权”，因此，应该由反垄断法对微软的行为加以制裁。其中最主要问题是：对于知识产权法特别是版权法中最为核心的商业性为- 许可他人使用被保护的作品究竟应该适用怎样的法律原则。诚然，在技术已经成为市场竞争力核心因素的今天，知识产品所有人独占权的保护范围已经越来越受到反垄断法的关注。如果在契约自由的理念下，完全保护个人的知识产权，就会更多的“微软”案件发生。而如果用反垄断的利刃劈开知识产权的“独占性”，对于技术所有人来说，就无疑陷入了一种“无法可依”的危机感，甚至丧失技术创新的积极性，导致加重社会发展成本。简而言之，一个是反对独占而另一个是授予独占。[9] 对于这样的问题，司法实践做出了不同的回答，理论中也没有定论。三、如何实现反垄断法和知识产权法的协调发展1 、反垄断法的合理原则反垄断法的意义在于塑造一个良好的市场结构，使竞争主体可以展开公平竞争，从而提高经济发展水平。出于对公共利益的尊重，它呈现出灵活性，不同时期对同一性质的行为态度不同，这是一国之内；而在竞争激烈的国际市场中，保护本国的知识产权也就是保护本国的商业利益，这时反垄断法又会支持知识产品的独占性。总之，反垄断法背后的标准就是经济发展需要，从国内市场来说，是消费者利益和公共利益，在世界范围内，就是在和平发展的基础上实现本国利益的最大化。因此，面对形形色色的竞争行为，世界各国的立法和司法实践基本都确立了“合理原则”。[10]根据合理原则，反垄断法并不是禁止所有的经济联合，禁止的只是那些能够产生或者加强市场支配地位的企业合并。因此，将合理原则作为反垄断法的基本原则，可以使反垄断法更好地适应复杂的经济情况，避免机械的执法可能对正常经济活动造成的消极影响。[11]在知识产权的反垄断规范中，“合理原则”也同样适用。因此，有几个基本的原则不容忽视：首先，不能认为是知识产权导致了市场支配地位；垄断源于竞争制度而非知识产权制度。社会的进步和创新是知识产权的本意，所以，并非知识产权的每一种制度都要适用反垄断法。其次，竞争政策应承认知识产权法体系下认可的权利；只有这样，才可以保护技术创新者的热情。最后，尽管存在一些限制竞争的协议，但如果这种协议比没有协议更能促进竞争，则它也是可以容忍的；在没有许可协议的情况下，很可能因为没有任何规定而导致效率的混乱，而且没有许可协议这种推广方式，技术成果的社会化也就成为空谈了。[12]这三个原则表明在处理此类问题时，承认知识产权的基本调整是基础，进而再与反垄断法衔接。2 、知识产权法的利益平衡观从上文的论述可以看出，因为知识产权的独占性问题已经越来越引起法律界的关注。实践中，特别是在我国加入WTO 之后，围绕知识产权的诉讼不断增多，在全球贸易一体化的今天，知识产权和国内国际经济发展相关联是法学研究无法回避的问题。特别是在技术许可中，随着专利申请数量的增多和保护范围扩大，许多企业和研究机构陷入一种尴尬处境，本来可以自由使用的技术落入他人的专利保护范围，成为进一步开发研究和生产经营的障碍。甚至鼓励创新的专利制度成为某些人恶意设置“诉讼陷阱”的工具，阻碍了经济的进一步发展。例如一台DVD ，从部件到零件，其有效专利达1500件之多。我国的生产商要想顺利的将产品打入国际市场，首先要获得外国专利权人的许可，并要支付相当的费用。面对这样的情况，世界各国逐渐认识到必须本着既有利于刺激知识产品的创造又有利于知识产品被公众接近、利用的原则做出具体的制度安排。平衡知识产权人的私权利益与公共利益是知识产权法律制度的基石。[13]因此，在知识产权自身的体系中，有很多针对性的规定来协调公共利益。如著作权法中的合理使用，专利权中的强制许可。最重要的是，知识财产的保护是有期限的，一旦到期，产品进入公有领域，就成为全人类的共同财富。所以，从根本上来说，知识产权和反垄断法都着眼于社会的长远发展。3 、平衡原则- 协调知识产权和反垄断法的基本原则虽然从我国目前看来，把知识产权领域的问题纳入反垄断的案件并不多，相关司法实践也没有统一标准，但其实二者的冲突主要集中在两个方面。首先知识产权的过度保护会引起竞争的失衡进而被反垄断法所不容，其次，反垄断法事无巨细的前后审查又会破坏竞争主体意思自治和创新积极性。所以，要寻找一个恰当的标准，就是以竞争利益最大化来进行个案分析，在合同双方及社会公共利益之间寻找到平衡点。笔者认为这一标准并非可以通过法律明确具体的规定来确立，而基本要依靠市场主体的自我评价和法官的个案认定。第一，首先明确知识产品的管理更多需要由合同法和知识产权法来规范，以保证个人意志和社会创新。“许可使用应该使版权所有者获益：这是设计版权法和合同法的部分原因。在市场上的成功并不能剥夺一个公司通过版权法和合同法的获益。”[14]因此，反垄断并不是反对大企业。大企业由于创新和技术进步形成的垄断不是真正的垄断，创业利润中包含的垄断盈利可以看作是成功者的奖金。这种具有“技术意义上的垄断”的企业由于一方面要同原有技术和产品的企业竞争，另一方面受到潜在竞争的威胁，因此实际上仍处于竞争之中。[15]这段话说明，垄断地位的形成并不一定是消除竞争，垄断者为了维护自己的地位，就要更加努力的改进技术降低成本。如果是这种情况，那么，消费者将会最终受益。这一点从IT行业的发展就可以得到证明。另外，合同法的角度来看，反垄断法是对双方当事人意思表示的一种矫正。这种矫正应该是发生在明显不公平的情况，例如一方利用其优势地位强加给另一方不合理的义务或价格，导致“强者更强，弱者更弱”，超出了正常竞争可以接受的界限，这才是反垄断法发挥作用的空间。在微软与电脑设备生产商的“第一屏”条款中，微软公司并没有对“第一屏”的画面设置和显示做出过分不合理的约束，也没有限制制造商、消费者对“第一屏”之后画面重新设计。正如COPYRIGHT ，LICENSING ， AND THE“FIRST SCREEN”一文中作者的观点，在合同自治的原则下，许可协议不可能仅仅保护许可人的利益。整体看来，许可使用合同是一个博弈的过程，因为双方的利益平衡必然会反映到合同的价格上。取得的权利越多，支付的价格也就越高。德国的瓦尔特？欧根说：契约自由“是不可缺少的，没有来自家庭和企业经济计划的个人的自由契约，就不可能有通过完全竞争来对日常经济过程的调节”。[16]而且，这种“第一屏”条款可以通过降低培训成本、进行质量控制、明确商标标识等方面的作用使消费者得到稳定、低廉的服务，最终通过降低交易成本实现社会利益的增加。在“合理原则”的基础上，可以认为“第一屏”条款并不是完全权利滥用的结果。如果一定要将反垄断的审查引入此条款，就会破坏合同的合意，破坏在竞争环境中市场主体的自由选择，进而会付出损害社会技术进步的代价，这是反垄断法不得不思考的问题。因此，用经济学的方法具体分析合同条款，权衡多方利益，才能找到反垄断法的作用空间。第二，反垄断法不能完全退出知识产权保护领域，只要这种“保护”成为破坏竞争的保护伞，反垄断法就应责无旁贷的对此加以规范，以确保竞争结构的健康发展。事实表明，契约自由有时不能保护市场供求双方的竞争，甚至可以用来消除竞争，卡特尔和其他垄断组织的建立就是例证。企业利用契约自由来建立垄断组织，垄断组织又用契约自由导致强制性的契约。“契约自由”常常成为垄断集团证明他们受到法律保护和享有相应权利的籍口。[17]正因为传统知识产权法、合同法对于意思自治的过分推崇，才使权利滥用有可能成为合法现象。在知识产权法中，法律赋予了权利人的特权，给知识产品的收益划定了一个闭合空间，只能由权利人独享，自然引发和社会其他利益主体的矛盾。正如本文开头的第一个案例，美国和欧洲的法院针对反垄断诉讼，分别认定微软公司的行为违反了反垄断法，做出了不利于微软公司的判决。从这样的事实可以看出，反垄断法面对知识产权领域的独占现象，是完全有理由介入并进行规范的。这是因为反垄断的性质决定。因此，尽管有“排他性”的“私权”壁垒，又有合同自由的说辞，但从社会长远利益出发，还是应该承认反垄断法介入的合理性。第三，本文的结论是知识产权与反垄断法的关系不再单纯地将知识产权作为垄断豁免之列，而是在保护知识产权与防止权利人滥用权利方面寻求一个平衡点；对于与知识产权有关的限制竞争行为也应列入反垄断规制的范围中。在对一家公司进行反垄断时考虑的已不只是规模，更主要的是看它是否利用自身规模来限制竞争和损害消费者的利益。[18]正如美国最高法院在Dell公司案件中表达的看法：“客观的格式标准，通过公正的过程被认可，有一种‘实质上促进竞争的优点’。通过设定标准，可以提高产品的适用性，进而增加消费者的选择，还可以通过投入及经济指标的标准化来降低生产成本。使新的进入者可以根据当前标准生产产品，降低市场准入障碍……”？？？？总体看来，知识产权和竞争政策都关注技术进步和消费者的最终利益。企业希望进行技术改造但至少要防止搭便车行为，所以知识产权保护是必不可少的。而市场主体只有在面对竞争时才有充分的动力进行改造，因此营造一个良性竞争的环境是经济发展的基础。所以要平衡不断加剧的竞争和进一步技术改造之间的利益。面对经济生活的复杂性，法律不同领域之间的交叉问题越来越普遍，这时就需要我们正确把握不同部门法的立法深意，推进社会的整体利益发展。注释：[1]2000 年6 月微软公司提起上诉，上诉法院做出判决，基本确认了微软采用反竞争手段维持其在电脑操作系统软件上的垄断地位，但否定了初审法院试图将垄断地位扩展到浏览器软件领域的判决。11月6 日，微软与司法部和原告中的9 个州和解。由于和本文论述关系不大，故不作详细介绍。徐杰、时建中主编《经济法概论案例教程》第204 页知识产权出版社2004年9 月版。？？？ See Ronald A. Cass ： COPYRIGHT， LICENSING， AND THE“FIRST SCREEN”，资料来源：美国社会科学研究网站 [2] 刘平周详《知识产权与物权比较研究》载于《知识产权》2003年第4 期[3] “In keeping with the basic approach of the copyright law ，copyright owners are given great freedom in deciding the terms on which to license their products. After all ， the value of the copyright is the ability of the right owner to set terms expected to maximize the return from licensing. ”See Ronald A. Cass： COPYRIGHT， LICENSING， AND THE“FIRST SCREEN”。[4] 笔者并不否认，知识产权的“独占性”是有期限并且受合理使用的限制。因此，此处讨论的独占也是相对的而并没有过于偏激的意思。本文全文都是建立在已有的知识产权的制度基础之上，并不是对知识产权本身的质疑，而主要是从反垄断角度和整体社会发展的角度进行一些思考。同时，我也并不否认，知识产权取得的最初，也是在市场公平竞争的情况下权利人创造性的劳动的结果。[5] “有效竞争”是一种经济学意义上目标模式，在这种模式下，竞争被视为实现整体经济和社会公共利益的手段，提出这种模式是为了建立有利于经济发展的市场结构。作为法律上可操作的目标模式，关键是如何确立一个标准，以评价市场上的竞争是有效竞争。根据其他国家的经验，建立有效竞争的目标模式主要是从规范竞争性市场结构出发。按照德国康森巴赫的理论，优化的市场结构，市场上要有多个竞争者，他们的商品有适度的差异性，且市场的透明度高。王晓晔：《竞争法研究》出版社99年版第73－90页[6] 刘宁元司平平林燕萍：《国际反垄断法》上海人民出版社2002年9 月版第7 －9 页[7] “To the extent there has been a perceived conflict ， however，it seems to stem from four principal areas of uncertainty ：（a ） the extent to which competitio policy is about short-run allocative efficiency or long-run dynamic efficiency，（b ） whether market power should be inferred from the existence of an IPR ，（c ） certain distinctive economic characteristics of IPRs ， and（d ） whether a particular contract， license，or merger should be regarded as horizontal or vertical. ” See“competition policy and intellectual property rights ”， OECD ， committee on competition law and policy， DAFFE/DLP（98）18 [8] “Discussion of the overlap between antitrust and intellectual property law frequently observes that the former opposes monopoly ， while the latter confers monopoly rights. ” See Ronald A. Cass ：“COPYRIGHT，LICENSING， AND THE”FIRST SCREEN“[9] “合理原则”、“本身违法原则”是反垄断法的两个基本原则。“本身违法”适用于那些已经被确定为不合理地限制了贸易的行为，因而只看是否有行为的存在，无需对行为产生的原因和后果进行调查。一般适用于法律明确规定的情形下，如滥用市场支配地位，限制竞争协议等。“合理原则”的基本含义是某些行为构成了对竞争的限制，但又不能适用本身违法原则。是否构成违法须在慎重考察企业行为的意图、行为方式以及行为后果之后，才能做出判断。[10]“Normal competition law， applied under a rule of reason standard，seems entirely adequate for distinguishing between”pro “and anticompetitive tying in cases where the requisite market power is conferred through IPR. “ See”competition policy and intellectual property rights “， OECD ， committee on competition law and policy，DAFFE/DLP （98）18[12]冯晓青《利益平衡论：知识产权法的理论基础》载于《知识产权》[14]刘兵勇《试论反垄断的理论基础》载于《江苏社会科学》2002年第5 期[15]刘兵勇《试论反垄断的理论基础》载于《江苏社会科学》2002年第5 期[16]刘兵勇《试论反垄断的理论基础》载于《江苏社会科学》2002年第5 期[17]马洪雨《从“微软”案看反垄断法的发展趋势- 兼论给中国反垄断立法的几点启示》载于《兰州商学院学报》2001年第4 期
论知识产权法定原则内容摘要: 知识产权法定原则不仅是知识产权制度的基本原则,而且是知识产权立法的方法性原则。该原则贯穿于知识产权立法的始终,贯穿于知识产权的所有制度与规范之中。它是一种对知识产品以法定方式予以赋权的方法,体现了知识产权立法的显著特点。将该原则确立为知识产权法的基本原则具有其正当性。该原则具有重要功能,对知识产权法定原则进行正确分析和定位,能够为我国知识产权制度的创新提供有益的启示。我国知识产权制度的创新应选取适当的立法模式,应不断创设和确认知识产权的新权利类型,应符合知识经济时代的要求并符合知识产权保护的规律,应符合知识产权国际保护的趋势。关键词: 知识产权/知识产权法定原则/正当性/制度创新知识产权是私权,是民事权利的新型类型之一。知识产权的确认和产生有赖于知识产权的立法活动。在知识产权立法中,遵循着一项重要的方法性原则,即知识产权法定原则,该原则贯穿于知识产权立法的全过程和各个方面。作为私权的知识产权没有同其他一般民事权利那样实行意思自治原则,而是充分地实行着知识产权法定原则,这是知识产权立法的显著特点。知识产权立法之所以实行知识产权法定原则,不仅具有充分的根据,而且具有其正当性。一、知识产权法定原则的内容（为了论述方便,本文中“知识产权法定原则”中的“法”以及“知识产权立法”属于广义上的使用,既包括知识产权保护的国内立法,也包括关于知识产权保护的国际条约、国际公约等）综观知识产权的国内立法和国际立法,可以发现,知识产权立法的一个共同规律是始终贯穿着知识产权法定的原则。该原则已成为知识产权立法的特点之一,并通过知识产权规范及其制度得到深刻地体现。（一）知识产权的内涵和类型法定从一般意义上说,“知识是关于一切新的科学技术、文化艺术、信息、管理、美感、善德等等具体知识的一般抽象形式”[1]。对于知识产权的内涵和外延,理论界并没有取得一致的看法。（如郑成思教授认为,知识产权有广义和狭义之分。广义的知识产权,可以包括一切人类智力创作的成果；狭义的知识产权包括工业产权和版权两部分；详见郑成思:《知识产权法》（第三版）,法律出版社2003年版,第58-63页。也有学者认为,知识产权是人们基于自己的智力劳动创造的成果和经营管理活动中的标记、信誉而依法享有的权利。详见吴汉东主编:《知识产权法学》,北京大学出版社2000版,第1—4页。）尽管如此,对知识产权的内涵和类型予以界定,这已是知识产权立法的共性所在。国内立法和国际立法都对知识产权的内涵和类型予以规定,以此表现一个国家对本国保护知识产权所持的态度以及所确定的不同保护范围,或者用以表现参与缔结知识产权保护的国际公约、国际条约的不同国家对知识产权保护所持的共同态度或者确认的共同标准。由此形成了知识产权的内涵和类型法定,即一国国内或者国际上的知识产权内涵和类型都由知识产权立法予以直接规定,当事人不得自行约定知识产权的内涵,也不得自行创设知识产权的类型。（二）知识产权关系的构成法定知识产权关系由主体、客体和内容构成。知识产权立法,无论是采用国际公约、条约的形式,还是采用国内立法的法典法形式（如法国知识产权法典）、单行法形式（如我国著作权法、商标法、专利法等）,对构成知识产权关系的三要素都会予以明确规定。具体来说:其一,知识产权的主体法定。知识产权立法一般都对享有知识产权的主体资格和条件予以明确规定,不是一切民事主体都可以成为知识产权的主体,一般说来（尤其是对知识产权的原始主体而言）,只有实施智力劳动并取得创造性智力成果的主体,才能成为享有知识产权的主体。其二,知识产权的客体法定。一定时期内存在于社会中的知识产品类型及其总量极其繁多,但并不是所有的知识产品都能被纳入知识产权保护的客体范围之内。为此,就需要知识产权立法对知识产权保护的客体范围予以选择,划定知识产权客体的范围。其三,知识产权的内容法定。知识产权的内容包括精神权利和经济权利两方面。但具体说来,知识产权立法针对不同类型的知识产权,分别规定了其各自不同的内容。（三）知识产权的利用、使用、限制和转让等法定首先,知识产权立法的价值在于推动知识或者智力成果的利用、使用,促进科学文化事业的繁荣,增进社会财富的增长。为此,其对促进和推动各种知识和智力成果的高效率利用和使用做出了周全的规定；其次,知识产权立法在赋予知识产权主体以知识产权的同时,也基于保护社会公共利益等方面的考虑,而对知识产权给予不同方面的法定限制。如我国《著作权法》规定的合理使用、法定许可使用、强制许可使用等限制；我国《专利法》规定的强制许可（包括防止专利权滥用的强制许可、为公共利益目的的强制许可、交叉强制许可）、不视为侵犯专利权行为的情形等限制。再次,为了实现国家对知识产权的干预和管理,维护经济秩序的安全、有序和高效,知识产权立法对知识产权中的财产权利的转让条件、程序都予以规定。（四）知识产权的保护制度法定其一,知识产权的受保护条件和程序法定。并不是一切知识或者知识产品都能够获得知识产权立法的保护,知识产权立法对其所保护的知识或者知识产品的类型和范围都规定了严格的条件和程序。知识产品只有符合法定保护条件并履行相应的程序时,才能获得知识产权立法的保护。其二,知识产权受保护的地域范围法定。知识产权的国内立法一般规定,在一国赋予的知识产权,只在该国领域内受该国知识产权法的保护,而对超出该国领域范围的知识产品不予保护,并由此形成了知识产权保护的地域性原则。而知识产权保护的国际公约、条约的规定,则是对知识产权保护的地域性法定的例外。其三,知识产权的保护期限法定。知识产权立法对各种受保护的知识产品都规定了特定的保护期限。对于在法定保护期限内的知识产权给予保护,而对于超过法定保护期限的知识产权不给予保护。其四,知识产权的救济制度法定。知识产权立法为了强化对知识产权的保护,对保护知识产权制度做出了充分规定。如侵犯知识产权行为的类型法定、侵犯知识产权责任的归责原则法定、侵犯知识产权的责任类型法定、不同类型责任的构成要件和承担方式法定、侵犯知识产权的赔偿额法定,等等。基于以上分析,可以看出,知识产权法定原则贯穿于知识产权立法的始终,贯穿于知识产权的所有制度和规范之中。可以说,在民事权利体系中,没有其他类型的民事权利像知识产权这样能够将权利法定原则体现得如此彻底,运用得如此充分。知识产权法定原则已成为知识产权立法的特色之一,并成为其重要的方法性原则。由此也使其确立为知识产权立法的一项基本原则成为必要。二、知识产权法定原则的正当性知识产权法定原则既是知识产权制度本身的基本原则,又是知识产权立法的方法性原则。所谓方法性原则,即为了科学、完整地表述知识产权立法内容而采用的方法或者技巧的原则。方法性原则不仅涉及知识产权立法的内容本身,而且涉及知识产权的立法技术,是准确表述知识产权制度内容而采用的必不可少的立法方法,是一种对知识产品以法定方式予以赋权的方法。知识产权立法之所以实行知识产权法定原则,是基于实现对知识产品保护的需要,具有其充分的根据和正当性。（一）知识产品“天然”的特殊属性决定了对其保护的前提条件是实行知识产权法定原则其一,知识产品具有无形性。知识产品是一种知识形态的精神产品,其存在不表现为一定的外在形体,不占有一定的空间。由此决定了知识产品的“天然”非排他性。人们对知识产品的“占有”,“不是一种实在而具体的控制”[2],即不是一种事实上的实际控制。一项知识产品“可以为若干主体同时占有,被他们共同使用。知识产品一旦传播,即可能为第三人通过非法途径所‘占有’”[3]。法律对民事权利予以保护的条件之一是该权利客体应具有排他性。权利客体只有具有了排他性,才能确保权利人能够有效地控制和支配该权利,实现自己的利益,并排除他人的不法侵犯。在知识产品不具有“天然”排他性的情况下,要实现对知识产品的法律保护,只能依靠知识产权法定原则赋予知识产品以法律排他性,即依靠法律的强制性而使知识产品具有排他性。正是从此意义上说,“知识产权制度是一种赋予当事人对一部分知识财富有权排除他人利用的法律制度”[4]。其二,知识产品具有源自其无形性的利益界限模糊性。知识产品的无形性,导致难以确定知识产品的利益界限,进而使知识产品的创造人无法实现其利益,无法依靠自身实现对知识产品的保护。知识产品的无形性决定了“它的保护范围无法依其本身来确定,而要求相关法律给予特别的规定。在限定的保护范围内,权利人对自己的知识产品可以行使各种专有权利”[5]。因此,知识产权法定原则能够明确界定知识产品的利益界限,即它“是由立法者人为界定的一个无形的利益边界”[6],“是由法律强行为权利人划出一道无形的边界”[7],为知识产权的创造人实现其利益提供条件,并依此确定知识产权的法律保护范围,防止知识产权侵权行为的发生。（二）知识产品的社会特殊属性决定了对其进行保护的必要条件是实行知识产权法定原则知识产品具有源自于知识的外部性或者公共性。“知识的外部性就是私人所生产的知识成果,容易扩散或者溢出进入社会公共领域,成为社会所公有的知识的性质。知识的外部正效果能够给知识的非产权所有者带来巨大的潜在利益”[8],知识的外部性导致了知识产品的外部性。而知识产品具有的外部性,决定了“通过私人手段很难控制,即具有难以控制的特性”[9]。为此,只能依靠知识产权法定原则克服知识产品的外部性弊端,赋予知识产品以私人性,以法律形式赋予知识产品的创造人或者相关的特定主体享有对于知识产品的垄断性权利或者享有基于知识产品而垄断市场资源的权利,实现对知识产品的保护。（三）知识产权法定原则是赋予知识产品以财产属性或商品属性所必需的一种标的要成为一种财产,一种利益或者权利要成为一种财产权,应具备有用性、稀缺性和可界定性三个条件。[10]而知识产品成为财产的三个条件都须通过知识产权法定原则予以赋予。其一,知识产品的有用性须由法律加以确认。一般说来,知识产品对其创造人、对他人具有价值性和可使用性,但为了更加体现出他人对知识产品创造人的尊重,仍需由法律对知识产品的有用性加以强调；其二,知识产品的稀缺性须由法律规定。知识产品本来具有源自于其非消耗性的天然的非稀缺性。知识产品的非消耗性,即知识产品在使用过程中,不具有物质损耗性,不会因使用而被消耗,“被消耗掉的只是其载体”[11],知识产品“永远不会因为不断使用而减少,反而会越来越完善,越积累越多,是永恒资源”[12]。“知识产品一旦被生产出来后,也就不存在稀缺性了。”[13]因此,知识产品本身不具有天然的非稀缺性。知识产品这种非稀缺性的客观存在导致了知识产品的创造人本人无法实现对知识产品的充分利用和自我保护。为此,只能依靠知识产权法定原则,赋予知识产品具有“依赖于人工的、自我创造的稀缺”[14]性,以实现对知识产品的保护。其三,知识产品的可界定性须由法律规定。“知识产权法律制度的作用首先在于使知识产品具有可界定性,成为人们可以拥有、愿意拥有的财产。”[15]通过知识产权法定原则赋予知识产品成为财产的必备条件,进而使知识产权具备了成为财产权的必备条件。三、知识产权法定原则的功能确立知识产权法定成为知识产权立法的一项基本原则,具有重要的功能。（一）有利于实现国家保护知识产权的目的和战略国家保护知识产权的目的,是为了充分鼓励人们进行知识产品的生产和创新,增长社会财富,促进科学、文化事业的发展。同时,我国应从科技、经济和社会发展全局的高度充分认识知识产权保护的战略意义,对此,我国已于2005年6月正式启动了国家知识产权战略制定工作。基于此,应通过贯彻知识产权法定原则,将一切有利于实现上述目的和战略的政策和措施,上升为法律制度而获得普遍遵守的效力,并以此推动保护知识产权的目的和国家知识产权战略的实现。（二）更加强化国家在知识产权保护中的特殊重要作用知识产品的特点决定了知识产品的创造人自己难于依靠自身的力量和能力实现对知识产权的保护,而只能依赖于国家的保护,即知识产权的保护对国家有着极强的依赖性。知识产权法定原则表明,知识产权制度的内容取决于国家的意志和政策,知识产权制度中蕴含着国家保护知识产权的价值取向和政策倾斜。国家在知识产权保护和知识产权制度创新中居于核心地位。国家有效的扶持、鼓励措施有利于提高我国知识产权的自主创新能力和核心竞争力,国家的强制力能够为之提供坚强的后盾。因此,应通过知识产权法定原则,更加充分发挥国家在知识产权保护和知识产权制度创新中的重要作用,从而发挥知识产权制度的最大效益。（三）知识产权法定原则有利于提高知识产权的效率,为社会创造更多的财富“知识是资源、是资本、是财富。”[16]知识产品同时又是知识商品,“知识产权是指知识商品的产权”[17]。“知识经济的精髓在于把知识变成财富。”[18]知识产权作为商品,只有转化为产业,才能最大限度地发挥其作用,“因为知识的价值和知识的经济效益都反应在知识产业上”[19]。而知识产权法定原则能够赋予知识产权的权利人对知识产品享有排他性的使用、生产和经营的垄断权,为知识产权的权利人提供周全的保护,从而增强了知识产权的权利人充分利用、使用知识产品的积极性,有利于提高知识产权的商品转化率,进而有利于提高知识产权的利用效率,为社会创造更多的财富。（四）知识产权法定原则有利于平衡知识产权保护中的利益关系知识产权法的核心在于保护知识产权权利人对知识产品所享有的垄断权。但是,若对知识产权实行绝对化的保护,就可能会影响或者损害国家利益、社会公共利益。为此,就应寻求知识产权保护过程中个人利益与国家利益、社会公共利益之间的平衡点。通过知识产权法定原则,能够恰当划清知识产权的权利人享有权利的合理界限,划清个人利益与国家利益、社会公共利益之间的范围界限和时间界限。即在法定范围和期限内赋予知识产权人专有的、排他性权利,为权利人实现其个人利益提供充分的保护,而在法定范围和期限之外,知识产权人不再享有专有性权利,可由国家和社会公众对知识产品共享权利,并借此兼顾国家利益和社会公共利益。（五）知识产权法定原则有利于解决或缓解知识产权保护中的矛盾知识产权保护的实践中,不可避免地存在着各种各样的矛盾,比如知识产权的垄断使用与公共利用之间的矛盾、知识产权的保护与限制之间的矛盾、知识产品信息的公开和保密之间的矛盾、知识产品的社会性与专有性之间的矛盾,等等。这些矛盾的解决和协调,有赖于知识产权法定原则。通过知识产权法定原则,为不同法律主体配置均衡性的权利、义务、责任关系,设计出能够消除或者缓解各种矛盾的知识产权制度。四、知识产权法定原则与我国知识产权制度的创新知识经济是一场巨变的社会革命。它不仅要求不断地进行知识创新,因为“创新是知识价值的核心,创新越是高,知识价值也越高”[20],而且要求进行知识产权制度的创新,因为“知识产权制度是知识经济的主要支柱,没有知识产权制度就不可能有知识经济的社会”[21]。知识经济时代对知识产权制度提出了更高的要求,由此使得知识产权制度面临着越来越多、越来越严峻的挑战。只有不断地进行知识产权制度的创新,实现其与知识经济发展的与时俱进,才能使之适应知识经济发展的要求,才能最大限度地发挥知识产权制度的作用。通过对知识产权法定原则的分析和论证,能为我国知识产权制度创新提供有益的启示:（一）应选取适当的立法模式贯彻知识产权法定原则知识产权法定原则是依靠不同的立法模式得以贯彻和实现的。该原则并不片面强调只采用某一单一立法模式确立知识产权制度。为了更好地贯彻该原则,我国应根据知识产权立法的内容和知识产权制度设计的需要,选择适宜的知识产权立法模式。知识产权立法的内容非常丰富,涉及范围广泛,其中既有实体性内容,又有程序性内容；既有私法性内容,又有公法性内容；既有国内法内容,又有国际法内容。为了准确表达知识产权立法的内容,设计出科学的知识产权制度,知识产权立法应采取适宜的立法模式贯彻知识产权法定原则。我国民法通则设立了专节对知识产权做了列举式、概括式规定,并根据不同知识产权的类型分别制定了若干知识产权单行法,对不同类型的知识产权制度内容予以规定。此外,我国已加入了若干知识产权保护的国际公约、国际条约,进一步扩展和充实了知识产权制度的内容。如何处理和链接民法通则、单行法、国际公约和条约等关于知识产权制度的不同立法模式之间关系,颇值研究。我国目前正在进行民法典草案的起草工作,在民法典草案中是否应规定知识产权制度？如何设计其内容？学者们正在讨论和定位。若在民法典中规定知识产权制度,民法典与单行法、国际公约和国际条约的关系如何协调,也需对其科学性、可行性等问题进行深入的研究。（二）应不断创设和确认知识产权的新权利类型知识产权以知识产品为客体,知识产权是法律对知识产品确认和确权的结果。对新型知识产品的确认,就意味着知识产权新权利类型的增加和更新。随着科学技术的飞速发展和知识经济的深刻变革,知识产品的新类型必将不断产生和涌现。为了更好调动知识产品创造人的积极性、创造性,为了更好地发挥知识产品在知识经济中的作用,我国知识产权立法应通过知识产权法定原则及时调整知识产权的保护范围,确认和增加知识产权的新权利类型,如商品化权、基因与转基因专利权、创意权等。[22]即实行知识产权法定原则,既要遵循法定的内容,又不宜将该原则僵化,更不能过分强调“知识产权法定”而封闭知识产权的权利类型和权利体系。（三）知识产权制度应适应知识经济时代的要求并符合知识产权保护的规律知识经济时代具有知识经济化的特点。我国知识产权制度不仅应符合传统知识产权保护的规律,而且更应适应知识经济的要求。首先,应在知识产权立法中强化知识财富和知识财产权的精神和理念,提升知识财富和知识财产权在财产权体系中的地位。其次,应全面规定和充实知识财产权制度。我国现行立法规定的知识财产权的内容较薄弱,为此,应予以强化。再次,应确立以知识产权的利用为核心的制度体系,强化和提高知识产权的利用效率,实现知识产权立法的重心由注重知识产权的静态保护转向注重知识产权的动态利用保护的转变。知识产权是一种重要的财产权。财产法的发展历史启示我们,财产法的发展也经历了一个从注重财产的静态所有到注重财产动态利用的转变。在现代知识经济时代,知识产权制度也应更加注重和提高知识产品的利用效率。与传统的民事权利相比,知识产权属于新的民事权利类型,它具有不同于传统物权、债权、继承权、人身权的特征。“相对于以保护物质（能量）的归属和流转为主干的传统民事权利原则理念、规范体系而言,知识产权有着太多的特殊性。”[23]传统民法设计的保护物权、债权、继承权、人身权的制度和规则,不能完全适用于对知识产权的保护。因此,我国应创造和构筑符合知识产权特征和保护规律的特殊规则。首先,应更加全面地规定保护知识产权的法定内容,及时克服知识产权立法中的欠缺和不足。其次,应恰当地确认知识产权的保护期限。针对不同类型的知识产权,分别规定长短不同的保护期限。也就是说,应结合具体情况,使所确定的知识产权的保护期限既不能过短,也不易过长,而是长短适中。再次,应进一步完善知识产权民事责任制度,如应完善知识产权的法定赔偿制度,使之更加公平、合理,更具有可操作性。最后,应探求知识经济中知识产权保护的规律,推广知识产权保护的成功经验。知识产权立法应及时吸收通过总结知识经济中知识产权保护的实践而归纳的知识产权保护的规律,将凝聚着知识产权保护实践经验和成果的内容及时、全面地规定于立法中而加以推广。（四）知识产权制度应符合知识产权国际保护的趋势我国知识产权制度的完善和创新,不仅应符合国际公约和国际条约的原则和国际惯例,而且应吸收其他国家知识产权立法中的成功经验,寻求不同国家知识产权立法中的共同规律和共同规则,尽可能消除由于不同国家知识产权立法的差别性而给知识产权国际保护造成的障碍,实现与其他国家的相互合作、相互配合,进而实现知识产权保护的国际化和一体化。注释:[1]夏先良.知识论[M].北京:对外经济贸易大学出版社,.[2]吴汉东.知识产权法学[M].北京:北京大学出版社,[3]吴汉东.知识产权法学[M].北京:北京大学出版社,.[4]郑胜利.知识产权法定主义[A].北大知识产权评论:第2卷[C].北京:法律出版社,.[5]吴汉东,胡开忠.无形财产权制度研究[M].北京:法律出版社,.[6]梅夏英.财产权构造的基础分析[M].北京:人民法院出版社,.[7]梅夏英.财产权构造的基础分析[M].北京:人民法院出版社,.[8]夏先良.知识论[M].北京:对外经济贸易大学出版社,.[9]冯晓青.知识产权法哲学[M].北京:中国人民公安大学出版社,.[10]龙文懋.知识产权法哲学初论[M].北京:人民出版社,.[11]齐建国,等.知识经济与管理[M].北京:社会科学文献出版社,.[12]齐建国,等.知识经济与管理[M].北京:社会科学文献出版社,.[13]冯晓青.知识产权法哲学[M].北京:中国人民公安大学出版社,[14]冯晓青.知识产权法哲学[M].北京:中国人民公安大学出版社,.[15]龙文懋.知识产权法哲学初论[M].北京:人民出版社,.[16]秦言.知识经济时代[M].天津:天津人民出版社,.[17]齐建国,等.知识经济与管理[M].北京:社会科学文献出版社,.[18]齐建国,等.知识经济与管理[M].北京:社会科学文献出版社,.[19]秦言.知识经济时代[M].天津:天津人民出版社,.[20]秦言.知识经济时代[M].天津:天津人民出版社,.[21]郑胜利.知识产权法定主义[A].北大知识产权评论:第2卷[C].北京:法律出版社,.[22]易继明.知识产权的观念:类型化及法律运用[J].法学研究,2005,（3）.[23]郑成思.知识产权——应用法学与基本理论[M].北京:人民出版社,2005. P90-9仅供参考，请自借鉴。希望对您有帮助。
产权论文写作要抓住“产权”二字，先确定自己的主题和研究方向，然后可以去找找类似的别人写的相似主题的论文看一看，看看他们的框架，排篇布局，内容，用词等，接着自己列框架，添加内容，论文写作不容易，尤其对于写作基本功不扎实的人，我以前写论文，前前后后搞了大半年才算完成，所以建议找寻梦文章代写来完成，我后来工作也是需要写一写理论性的论文都是找的寻梦文章代写，还不错，希望对你有帮助。
房地产营销策划是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。 下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产营销策划中的问题与对策 摘要：房地产营销策划在房地产开发中占据地位日益重要，发挥的作用越来越突出，也正是基于此，文章首先系统阐述了房地产营销策划的作用，在此基础分析了房地产营销策划的问题与对策。 关键词：房地产 营销策划 问题与对策 一、营销策划在房地产营销中的重要作用 房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核，综合运用各种策划手段，按一定的程式对未来的房地产开发专案进行创造性规划，并以具有可操作性的房地产策划文字作为结果的活动。 一个真正的策划案就是要将目标专案置于房地产 发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确它的核心定位，目的就是要为专案的营建，在设计、建设、营销、服务、 管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的专案整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在 社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给社会大众的目的。 其重要作用主要表现在以下几方面：1为开发商带来更大的利润空间;2更好地满足消费者的需求;3增强居住品质;4提升开发商的品牌。 二、房地产营销策划中的问题分析 在中国房地产业发展的过程中，房地产营销是一股不容忽视的重要力量，回顾中国房地产营销理论及实战的成长历程，在快速发展的同时，不难看出今天的房地产营销在面对市场 经济与整合营销趋势时，仍然显现出一些比较薄弱的环节。随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销从策划、推广到销售，很多层面出现的问题已然值得重视和深思。 1.理论欠缺而导致把市场定位混同于目标市场 这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。但目前一些营销策划人员混淆了这两个概念。实际上，两者在概念和功能上有明确不同。 目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务物件、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在的消费者心里奠定企业产品的位置和印象。目标市场是市场定位的前提，市场定位则指明专案的服务方向。 概念弄不清，就更不可能按照定位的三个层次：产品定位、品牌定位、公司定位，来对专案进行系统策划。 2.对产品卖点的把握不准 如今，房地产产品定位同质化的问题比较明显，“亲水”、“观景”、“花园”等变着法的换词汇表述，而真正涉及到产品本身的细节诉求，卖点挖掘就显得肤浅了。可以说，每一个地产专案、乃至于每一套房子都是绝不相同的，面积、格局、楼层、景观以及针对的顾客群都存在与生俱来的差异性。 这些都是极好的卖点提炼的基础资讯，但是大多数开发商、房地产营销策划大师们都视若无睹，在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌，往往给顾客一头雾水，得不偿失。而香港、台湾这些相对我们比较成熟的房地产市场，这类现象已是十分鲜见了。 有人揶揄道，卖房子的人应该好好向卖画的人学习，一位画家是十分珍视并了解自己的每一幅作品的，其向人推销时是绝不会说我的画框是什么好木材、我的装裱是什么技术的。实战中，应该根据顾客需求的不同来细分、提炼产品的卖点，基于产品的卖点，从而实施对整个专案的包装。 3.脱离市场需求的创新。 房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新专案推出后的“3-6个月”时间里，就有可能被跟随者复制。 如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。 而现在一提“创新”，许多房地产商就叫苦连天：“现在房地产市场已经很成熟了，哪有那么多创新?”但是，就像手机、衣服的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。房地产创新，就是知识创新和技术创新，第一，产品创新，如 建筑形式、外立面;生态化、 艺术化的小区绿化、景观;智慧化、人性化的房屋和小区设施等;第二，服务创新：服务内容的全方位、一条龙、一站式;服务模式的多样化、专业化;服务过程的资讯化、连锁化等。 如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。其实，真正站在人的角度上，把自己当做消费者，创新就会活水不断。 4.过分依赖广告传播 由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，很多开发商不愿进行长时间的拉锯战，过多借助于广告轰炸，希望通过强势的宣传达成快速卖房的目的。据报道，曾经有企业把《解放日报》某一天的广告版面全部包下。 但是，广告不是促使房地产专案或开发商进入消费者心智的决定性因素，专案自身的品质才是重中之重。而现在，广告在房地产专案中的实际作用在很大程度上已经被夸大了，“广告创意”的力量已经掩盖了“产品品质”的光芒。而如果此时专案自身存在重大缺陷，那么广告做得越狠，那么刺向开发商心脏的力度也就越大。 同时，广告也不是促成最终销售的决定性因素，房地产毕竟关系一大笔开销，甚至是很多人的毕生积蓄，购买行为是慎之又慎的。没有消费者会仅仅因为几版“创意”的报纸广告或“精美”的楼书而痛快掏钱，也就是说，任何一个房地产专案的成功都不是广告单方面的成功，还包括品质与其他营销推广渠道的成功整合 三、房地产营销策划的对策 以上房地产策划过程中出现的一些问题，其根本还在于中国房地产策划属于新兴 职业，中国的房地产营销策划理论与 实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。在实际的操作过程中出现一些急功近利的思想。以下大概分析这些问题的解决方法。 1.正确运用目标市场选择模式。开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种： 1复合产品模式。此模式是指房地产开发商集中开发一种型别的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。但是，将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求，在选用此模式时要慎重。 2单一市场模式。此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。 3完全市场覆盖模式。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种型别的物业来满足各种目标市场的需求。只有大型的房地产公司才能采用完全市场覆盖战略。 4有选择的专业化模式。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。 5复合市场模式。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。 2.定期对策划人员专业知识的培训和交流。可以定期 组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的 经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。 3.基于楼盘品质的创新。随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区 环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。 参考文献： [1]纳雷西·K·马尔霍特拉.市场营销研究[M].北京：电子工业出版社，2002. [2]李乡状.最新房地产营销策划与实战全纪录[M].北京：银声音像出版社，2003. [3]王长征.消费者行为学[M].湖北：武汉大学出版社，2003. 篇2 浅谈市场规范下的房地产营销策划 [摘要]如今全球经济的迅猛发展正改变着整个社会和营销环境，而环境的变化迫使房地产不得不重新审视已有的营销理念，进而树立全新的营销理念。在市场经济中，一切失败归根到底是思维方式的失败，如果我们能在思维方式这个本源上解决问题，则无论竞争对手多么强大，最终一定能够战胜它。 [关键词]房地产营销创新战略 一、引言 房地产营销战略正确的选择应当是寻找符合自身条件的战略基点，进行市场补缺，以期建立区域性性的相对优势;产品可以从三个层次，为消费者或使用者提供满足，这种“整体产品”的概念，是房地产产品创新的重要营销思路;市场创新有两种思路：重新选择销售区域，或重新选择购买群体;产品要经过一定的方式与市场发生联络，经营创新便是改进和完善联络的方式。创新需要机会，市场营销意义上的“机会”，源于消费者或使用者通过市场未能满足、或尚待更好地满足的需要和欲望;“创新”是一个经济概念，而不是一个技术概念，是指“房地产家实行对生产要素的新的组合”，与技术上的新发明不是一回事。 二、房地产营销意义 现代市场营销学是我国发展社会主义市场经济，走向世界市场所必须研究和掌握的一门应用科学。房地产的命运系之于“销”，而“销”之绩效来源于“营”，只有“营”字领先，“销”字当头，营销一体，这样的房地产才会如鱼得水于市场。“营”即包括策划、创意、运筹和研究，现代的营销人员，第一要务就是如何动脑筋的问题，以策略来带动“销”。评价一个房地产经营好坏的一个关键标准，就是最终营销业绩包括销售额、市场占有率、利润、知名度等的高低，而营销业绩的高低又取决于该房地产营销实力的大小。 营销实力除包含房地产的硬资源装置、资金等实力外，还包含房地产的软资源实力。软资源实力的重要体现主要是其现代营销意识和专业营销实力的强弱，而专业营销能力的高低取决于房地产是否拥有基础扎实、经验丰富、创造性思维和踏实勤勉的营销管理、营销企划和营销执行人才。随着资讯时代的来临、我国加入世贸组织、市场竞争的加剧和经济体制改革的深入，我们越来越迫切地需要建立一支高素质的营销人员队伍。 三、房地产营销过程中的问题 1、一些房地产的市场营销人员素质低 房地产商对销售人员的素质经验缺乏起码的要求和把握，流动性大致使房地产商付出惨重的时间和人力成本。企业内部体制和政策限制，没有赏罚机制，导致销售人员缺乏动力和激励也没有压力。房地产人员素质良莠不齐，缺乏统一的指导、考核和规范化要求，没有统一的最低报价要求和选择客户的标准;也有些地区销售能力并不弱但缺乏对产品的深入了解和卖点的把握。 2、市场营销目标低、眼光低 销售目标确定了营销目标的要件。研究经营评估所汇集的营销资料之后，才设定销售目标，因此销售目标能直接反映出公司在下一年度达成预测销量的能力。检讨销售目标以及了解销售目标设定低、中、高水准的理由，公司的销售目标若设定在低水准到中等水准之问，或许表示近年来失去许多顾客及市场占有率，不然就是销售区域内的竞争活动更多，或竞争者投入更可观的广告费用。这些理由都会直接影响营销目标的拟定，同时也有助于了解营销目标该如何设定，及是否需要争取新使用者、现有顾客或是两面三刀者都要同时争取。 3、营销战略缺乏科学性 质量与技术管理手段是经营过程必不可缺的，它只有和谐地融入整个房地产管理体系中时，才能发挥其应有的作用。例如，某家房地产竟然可以控制到一根长只有5m的纱线的成本，而且还能使每台机器得到正确保养与维护。究其原因才明白，原来除了已达到国家IS09000的质量管理标准外，他们还凭借多年的实践总结出了一整套个性化、系列化的房地产管理方法，通过管理的手段合理地进行了产品的单位成本控制、机器成本控制;完善了人员的目标管理;实现工作流程标准化、薪酬制度、激励制度合理化;同时平日通过各种培训手段提升了人员的岗位素质、专业素质，增强了管理意识。通过人性化管理将机器与人科学地融入房地产的整体战略中。 因为渠道交叉混乱，很多房地产都曾走过弯路。由于缺乏市场操作经验和客户基础或者追求短期效益和现金流，把一些长线优势品种卖到流通和零售市场，区域间纷争不断，客户抱怨不断，而市场销量也很快停滞不前。因为很明显，流通和零售的销量是靠挤占临床的销量为生的，当临床销量萎缩，未经过系统培育的其他渠道销量自然下滑。这种短期行为让房地产与客户共伤而不是双赢。 合理的方式应当是根据产品的特点和竞争优势，确定所走的渠道，守住规范运作的底线。即便是流通渠道，也需要规范运作，协助客户构建分销通路。根据竞争格局另辟新渠道是一些房地产取得成功的法宝，比如大中城市竞争激烈的产品下沉到低端市场，遭遇降价的先前的贵族产品率先抢占流通市场等。 四、营销过程中的战略意义 “战略”一词本是军事术语，原意是指对于任何一个组织的全域性性或决定性的谋划规划。战略问题是研究全域性行动的方向、目标和实现目标的最好的途径。把“战略”的概念应用在房地产营销活动中，就称为营销战略。营销过程中的战略意义是指房地产通过识别外部环境提供的机会和威胁，并根据自己的资源情况，对房地产战略整个营销过程所提出的未来某个时期要达到的目标和实现目标应采取的一系列行动。 1、依附战略 依附型经营战略又称为系统化经营战略。所谓“依附”就是把本房地产的生产经营活动与发展相对固定地纳入或嫁接在某个餐饮大房地产或房地产集团上，成为该大房地产或房地产集团系列化生产中的一个组成部分。选择、采用依附型经营战略的好处在于中小餐饮房地产可以得到相对经营方向和技术支援，产品的开发方向较为单一、明确，可以发挥自己的专长，并能在一定程度上避开市场激烈竞争的压力;另外还能通过协作关系进行联合开发，依靠大房地产的技术开发能力和实力，突破自身在资金、人才、装置等方面的制约。 2、国际化经营战略 国际化经营战略是指房地产将其具有价值的产品与技能转移到国外市场，从而创造价值的战略。大部分房地产采用国际化战略时，是把在母国所开发出的具有差别化的产品转移到海外市场来创造价值。在这种情况下，房地产大多把产品开发的职能留在母国，而在东道国建立制造和营销机构。在大多数的国际化房地产中，房地产总部一般严格地控制产品与市场战略的决策权。 如果房地产的核心竞争力使房地产在国外市场上拥有竞争优势，而且在该市场上降低成本的压力较小，房地产采取国际化战略是非常有利的。但是，如果当地市场要求能够根据当地的情况提 *** 品与服务，房地产采取这种战略就不太合适。同时，由于房地产在国外各个生产基地都有厂房装置，会形成重复建设，则加大了经营成本，这对房地产也是不利的。 近几年来，当世界知名跨国房地产大举进军我国，并大力实 施本土化经营战略之时，以海尔、长虹等为代表的国内知名家电房地产不甘示弱，也积极开拓国际市场，逐渐形成了走向世界、争创全球品牌的战略意识，纷纷在观念、生产、营销、研发和资本等国际化方面迈出了实质性步伐。目前，随着全球经济一体化和我国加入WTO的成为现实，越来越多的中国本土品牌会更加注重国际化经营战略，以参与世界竞争，与世界跨国房地产一道争国际市场，这是必然的趋势。 3、差异战略 差异化营销核心思想是“细分市场，针对目标消费群进行定位，汇入品牌，树立形象”，是在市场细分的基础上，针对目标市场的个性化需求，通过品牌定位与传播，赋予品牌独特的价值，树立鲜明的形象，建立品牌的差异化和个性化核心竞争优势。差异化营销的关键是积极寻找市场空白点，选择目标市场，挖掘消费者尚未满足的个性化需求，开发产品的新功能，赋予品牌新的价值。差异化营销不是某个营销层面、某种营销手段的创新，而是产品、概念、价值、形象、推广手段、促销方法等多方位、系统性的营销创新，并在创新的基础上实现品牌在细分市场上的目标聚焦，取得战略性的领先优势。 4、“虚拟营销”战略 “虚拟营销”战略是指房地产在组织上突破有形的界限，只保留其中最关键、最核心的功能如生产、营销、设计、财务等功能，而努力将其他功能虚拟化，美国耐克的发展便是“虚拟营销”成功的典范。耐克是一个既无生产车间又无销售网路的房地产，只拥有在全球具有核心竞争力的运动设计部门和营销部门，生产和销售全部虚拟化，通过外部组织来完成。 “虚拟营销”战略的经营模式有三个方面的竞争优势： 1克服房地产资源的约束。 房地产虚拟经营实施品牌战略，可以将房地产的资源集中于深入的市场调研、品牌识别或视觉策划、广告以及各种传播沟通方式上，从而节省生产制造设施庞大的投资和人力、物力的消耗。 2专注于价值链中高附加值部分。 一些房地产举起品牌战略的大旗，精心打造品牌，从而获取较高的增加值，而将价值链中的一些低附加值活动虚拟化，委托其他厂商或公司来完成，其虚拟化房地产单元也可以依据成本和质量，挑选不同的组织，从而使虚拟经营具有动态性。 3敏捷性。 具有品牌的盟主房地产针对市场需求的变化，如产品品种、需求量等，可以迅速整合外部资源以适应市场，克服全能型实体房地产生产经营的相对刚性。 五、结语 对于中国大量在大众市场扎根的房地产来说，要维持自己的地位，首先，必须进行彻底的变革，走出原始的降低成本的方法，从业务模式和运营管理创新人手，通过价值链的创新，通过低成本的运营和精细化的营销来降低成本、提升效率，为底层消费者提供真正能满足其需求的高性价比的优质产品。 参考文献 [1]王公为，贺立，慕晓峰.基于利益相关者视角的房地产业发展研究[J].北方经济.. [2]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设.. [3]曹晓丽.新形势下房地产企业战略转型研究[J].合作经济与科技.. [4]梁琳娜.基于消费者需求变化的企业文化营销研究[J].经济论坛.. [5]陈卫兰，刘晶晶.初探房地产营销策划框架[J].山西建筑.. [6]黄励.房地产品牌的建立[J].经济师.. [7]曹润叶.论网路环境下消费者行为分析及营销对策[J].科技情报开发与经济..
近几年来,我国房地产企业在营销实践和研究方面积累了丰富的经验,使房地产营销创新具备了充足的条件,同时房地产市场的变化带动着营销环境的变化,也促使营销观念、理论和策略的不断创新。下文是我为大家整理的关于房地产营销创新论文的范文，欢迎大家阅读参考! 房地产营销创新论文篇1 浅谈房地产营销创新策略 摘要:随着房地产行业的快速发展，房地产市场迅速过度到买方市场，房地产营销创新成为决定企业存亡、影响房地产行业的可持续发展的关键因素。要从顾客满意、差异化、体验营销、整合营销、关系营销等几个方面进行营销创新。 关键词：房地产行业，营销 一、传统营销理论指导下的房地产营销 传统营销理论的颠峰是始创于1960年美国的密歇根州立大学的4P理论，市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品(Product)、价格(Price)、销售渠道(Place)、促销(Promotion)。该理论假定一个企业只要生产出优质的产品，制定合理的价格，运用适当的分销渠道和合适的促销措施，就能顺利实现企业的预期营销目标。该理论“以企业为中心”，实施由内而外的营销。在房地产市场发展初期，行业不够成熟，需求旺盛的卖方市场情况下业内大多数厂商都简单地运用4P理论指导营销就取得了令世人瞩目的成绩。 但是，随着市场竞争日趋激烈，运用4P营销组合的企业越来越困难，尽管花费巨额资金，但这种“消费者请注意”的营销行为很难再获得成功。在严酷的市场形势面前，房地产厂商开始反思其营销行为，逐渐接受4C理论。4C即消费者的欲望和需求,消费者获取满足的成本，消费者购买的方便性，企业与消费者的有效沟通。 4C理论指导下的房地产营销行为具有几个鲜明特点： (1)重视消费者，根据消费者的需要设计和开发产品。市场细分开始流行，企业把产品放到一边，首先研究消费者的欲望和需求，不是简单地叫卖他们所能制造的产品，而是努力去提供消费者想购买的产品。 (2)忘掉定价策略，努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本并且开始有意识的加以影响，因为只有顾客能够承受的价格才是最合理的价格。 (3)忘掉通路策略，思考如何方便消费者购买，因为即使顾客已经愿意购买企业的产品，但若交易成本过高，他们仍然会选择放弃，看房车的出现充分地体现了房地产企业为消费者提供方便的决心和诚意。 (4)忘掉促销策略，多研究与消费者沟通，企业对新闻发布和公共关系活动的重视上升到空前的高度。4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。 二、整合营销 20世纪90年代，美国D•E舒尔茨教授等人提出了整合营销(IMC)，其基本思想可以概括为两方面：一方面把告、促销、设计、包装等一切传播活动都归于广告活动的范畴内;另一方面使企业以统一的传播资询向消费者传达。其目的是在市场营销的不同阶段运用和协调各种不同的传播手段，使其发挥最佳效用，最终实现企业与消费者之间建立长期的、维系不散的关系。现在，几乎每一个房地产项目都有广告公司介入提供全程服务，工程现场的包装、售房部的布置、宣传单张的制作、销售说词、公关活动和新闻发布等内容无一不是广告公司的杰作。对于实施整合营销的项目，消费者的所见所闻和感受到的完全一致，项目的优点会无数次以不同的方式传达给消费者，能够给消费者强烈的震撼，这样反复的同一刺激大大强化了消费者对项目的印象，有利于提高消费者对项目的认知度。 三、体验式营销 体验式营销就是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面，来重新定义、设计营销的思考方式。体验式营销观点突破了传统上的“理性消费者”假设，认为消费者在消费时是理性与感性兼具的，消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是营销活动和品牌经营的关键。企业的产品、服务赢得消费者青睐的关键在于他们能够创造出值得消费者回忆、难忘的经历、体验。房地产对购房人而言，不仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所，更多的是一种对生活品质的追求，精神上的享受、体验。销售人员亲切的笑容和得当的言行举止、悦耳的背景音乐，优美的小区景观、完善的配套设施，无不传达开发商大力提倡生态、环保，力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一的理念。 进入样板间，精美的装修让人惊羡，消费者完全模糊了对户型的大小、室内功能分区、采光、通风、私密性效果等方面的判断，你甚至还可以坐在沙发上品茶聊天，进厨房去炒几个小菜，“这就是我想要的家”，消费者完全认同开发商以人为本，融入现代设计理念和文化理念。要完成这种体验，通常需要消费者亲临现场，当然，现在有不少开发商开始利用虚拟现实技术和宽带网络建设网上看房系统，逼真地展示其楼盘及其样板房场景，并且通过增加一些互动功能，使得看房者利用“键盘加鼠标”就可以在虚拟的世界里获得身临其境的感受。 四、CS经营战略 “CS”(customer satisfaction)，即“顾客满意”，其指导思想是，企业的整个经营活动要以顾客的满意度为宗旨，从顾客的观点而不是从企业的观点来分析、考虑消费者的需求，把顾客需求(包括潜在的需求)作为企业开发产品的源头，在产品功能及价格设定、分销促销环节建立和完善售后服务系统等方面，以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。房地产消费在很大程度上属于情感消费层次，“满意不满意”是最重要的评价标准。 在房地产营销中实施CS经营战略要求从消费者的需求出发，满足消费者的现实需求并且准确地预测其潜在需求，尽量引导住宅消费的潮流。为此，必须分析消费者购房的动机、行为、能力和水平，研究他们的消费传统、习惯、兴趣和爱好，并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。从项目选址、住房档次、结构、类型、层高、套型、朝向到价格制定、广告宣传、售后服务等，房地产企业都必须从住房消费者的需求出发，使之满意称心，才能获得消费者的青睐，增强企业竞争能力。 五、关系营销 关系营销是通过识别、建立、维护和巩固企业与顾客及其他利益相关人的关系来促进销售，强调企业与顾客及其他利益相关者之间建立长期的相互信任的互惠关系。其关键在于：不仅争取顾客和创造交易，识别和建立关系是重要的，维护和巩固已有的关系更重要;营销的责任不仅是给予承诺，更重要的是履行承诺。 关系营销与传统市场营销有着很大的区别：传统营销把视野局限于目标市场上，建立在“以生产者为中心”的基础之上，其核心是交易，关心如何生产、如何获得顾客，企业与顾客之间、企业与其供应商、经销商之间是一种交易关系，企业通过诱使对方发生交易从中获利。在交易过程中，买卖双方的关系被看成是相互排斥的，交易结束，买卖之间的关系就结束了，买卖双方是一次性关系。 而关系营销是建立在“以消费者为中心”的基础之上的，其核心是关系，企业与其顾客、分销商、经销商、供应商、竞争对手、银行、政府及内部员工等之间建立、保持某种较紧密的合作关系，并不断加强这种关系，通过互利交换及共同履行诺言，使有关各方都实现各自的目的。因此，房地产企业及其相关利益者之间是一种互惠互利的长期依赖的关系，企业通过双方良好的互惠合作关系获利。 六、差异化营销 所谓差异化战略，就是企业通过在产品、服务、经销网络、品牌形象等方面形成具有独特性品质来满足用户的需要。房地产的差异化营销，是指通过产品差异化、服务差异化和品牌差异化来提高房地产产品的价值，从而形成竞争优势。这要求企业在产品的研究和开发上具有较强的创新能力，企业在生产技术上具有较高的适应能力和应变能力，企业在市场营销中有明确的目标市场，并能采取有效的经营手段和方法到达。与其他产品比较，房地产产品的位置固定性决定其本身有较大的差异化。 同时，房地产产品差异化还可以从性能、特色、风格和设计等方面入手，体现在品质的质优耐用、安全放心;区位的出行便捷、人文优越和升值潜力;环境的自然、生态和健康;整体布局的大方、精巧;单体设计的实用、合理和完善，设备设施的充分、新颖和高效;配套的生活方便，居住的愉快、舒适等。服务的差异化要求在传统客户服务的基础上进行服务升级，升级后的客户服务，不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的客户服务，而应涵盖产品设计“生产”销售“使用中所有的服务环节，而且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化，房地产基本进入了，服务经济时代，开发商只有通过丰富客户服务的内涵，扩大服务的宽度，延长服务的时间来再一次赢得属于自己的市场空间。最后，企业文化的差异化也应该受到企业的重视。 因为住宅不仅是一种生活方式的选择，同时也是居住文化的体现，而且应该注意，企业文化是最难被其他企业模仿的差别优势，一旦建立，即可成为企业的核心竞争力。 房地产营销创新论文篇2 浅议房地产营销策略的创新 摘 要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。 关键词：营销策略 品牌营销 绿色环保营销 服务营销 一、房地产市场营销的概念 营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。 从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。 二、房地产开发企业营销策略创新的背景 国内房地产市场自2008年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。据中房信统计数据显示，2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长，增幅比1～11月份回落个百分点，比2011年回落个百分点;其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长，商业营业用房销售面积下降。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高个百分点，比2011年回落个百分点;在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。 如今，国家的宏观调控政策未有丝毫松动的迹象，在政策日益趋紧的情况下，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。现在房地产企业比拼的不再是谁大，而是比谁的销售资金回笼的快，能够熬过去的希望就越大。所以，加速房产的销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段，这就需要房地产企业积极探索营销策略。 三、房地产营销策略剖析 国内房地产市场经过2009年、2010年的井喷，现在卖方市场已是一去不复返，所以，根据目前的市场状况，房地产开发商必须要积极探索房地产营销的策略，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.积极展开品牌营销。 从企业的角度看，品牌营销对房地产业意义十分重大，能够为企业带来巨大的经营效益。一般来说，在房地产业发展初期，多数楼盘不愁销售。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈，单靠产品本身很难保持对消费者长久的吸引力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化及与消费者的情感沟通;不仅是企业或产品标识，更是企业的无形资产;能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的经济活动中发挥重要的作用，为企业带来巨大的经营效益。 从消费者的角度看，现在人们生活品质提高了，选择的机会更多，消费者购房行为也日益挑剔。人们对房子的需求不仅仅是安身立命的场所，而且是价值、身份的体现。品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，可以增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找品牌。 总而言之，品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜的法宝，发展壮大的利器。品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然趋势，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格战，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。 2.践行绿色环保营销。 房地产绿色营销是指房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动，并指导其策划与实施的过程，其本质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。绿色营销观念是以环境保护为导向的一种全新的营销观念，是生态文明时代房地产企业谋求生存和发展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。房地产绿色营销通过一系列绿色营销组合手段来满足消费者对绿色住宅的需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，最终为实现人与自然的可持续发展。可以从三个方面理解房地产企业绿色营销的必要性。 对企业来说，房地产企业为了树立自己的品牌形象，就必须在生产中采购和使用绿色建材，开发绿色生态环境，生产绿色品牌产品。绿色品牌的开发营销可以塑造企业形象，在市场上，可以拉近企业与消费者的距离，得到消费者的支持和社会的认可，最终转化为企业的商业竞争优势，推动企业利润的提升，提高企业可持续发展的潜力。对消费者来说，随着我国经济水平不断提高，人们生活水平日益改善，消费者对各种产品的需求从生理需求向心理需求发展。 现代生活的快节奏给人们带来越来越大的身心压力，环境优美的绿色住宅也成为人们逃避繁忙工作，释放压力的良好场所，成为人们生理上、心理上的紧密依赖品，成为人们满足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要场所。住房的舒适性、陶冶性、祥和性和文化性是消费者追求的目标，也应该成为房地产企业开发设计的着力点，因此，房地产企业践行绿色环保营销理念就显得意义特别重大。 3.全面开展服务营销。 同样的产品，在市场竞争的激烈中，怎样才能使自己产品战胜对手，立于不败之地呢?这里面，除了品牌、价格、促销等诸多手段外，服务牌也是必不可少的一张。有调查表明，随着社会经济的不断发展，物质产品日渐丰富，人们对服务需求的增长远高于对物质产品需求的增长。服务营销不仅要求服务能体现品牌的价值，还要与众不同，同时，需要服务的产品越复杂，对服务工作的要求也越高，这些因素使得服务营销越来越重要。 可以肯定地说，今后的营销时代将是服务营销比拼的时代。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，确立初步的认知和倾向。在售中服务阶段，开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续。 在售后服务阶段，房地产企业对业主提出的问题要给予及时地反馈与解决。在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与解决;并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为房地产企业的发展奠定坚实的基础。 当然，房地产服务营销不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务;不仅要提高顾客现实的满意度，还要提高预期的满意程度。因此，房地产企业应当加强服务营销管理，强调以市场为中心和以顾客为上帝的服务营销观念，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、社会化、全方位化方向发展，使之成为有力的竞争优势之一。 现代房地产市场正处于高速发展且不断规范的时期，消费者对住房需求愈发理性，服务营销在房地产销售中越来越重要，服务品质的好坏将直接关系到企业的生存和发展。 四、开展房地产营销策略创新的关键因素 在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素，这对企业的营销顺利开展影响巨大，主要有以下几个方面： 1.房地产营销前要积极展开市场调查工作。 现代营销理论认为，房地产企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。在这基础上，建造好的房屋才能符合消费者的需求，销路畅通，达到企业预先制定的效益目标。社会在不断变革，环境的变化、需求的变化既给企业带来发展的机遇，也给房地产企业带来生存的威胁。 所以，房地产企业如能够通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，找到住房开发的最佳市场切入点，企业就能不断发现新的市场机会，规避市场的风险，从而不断开拓市场，提高企业经济效益。 2.房地产营销要有完整的绿色营销理念。房地产企业绿色营销应该是完整的，全面的理念，不再是单纯的绿地的规划，应该在产品、包装、价格、分销、促销和销售服务等各个环节上贯彻绿色原则，并科学地予以组合运用。 首先，积极开发绿色产品，从生产、使用到回收处理的整个过程中对环境污染最小，生产符合有关规定的有利于资源再生的产品。绿色产品是企业实施绿色营销的支撑点，事实证明，谁拥有绿色产品，谁就会拥有市场。 其次，强化产品的绿色包装。绿色包装是绿色营销的引擎，要把以促销为主的包装观念转变为以保护生态环境为主的包装观念。绿色包装是指对产品进行可回收利用的、具有环保功能的包装。强化这一包装能最大限度地降低产品在消费过程中对环境造成的污染和对人身造成的损害。 再次，合理制定绿色价格。绿色产品是经有关部门通过严格认证以后，获得绿色产品标志的产品，在质量标准、环保标准等方面都有较高的要求。因此，在成本构成方面与一般产品也有所不同，除了要考虑生产、经营过程中所发生的一般成本、费用以外，还必须考虑绿色资源的开发和运用所付出的代价、为保证清洁的成本、开发和运用绿色包装所增加的成本、废弃物的回收及处理所增加的成本等。 最后，开辟绿色销售渠道。选择怎样的销售渠道是企业营销的关键。选择绿色渠道，要注意选择在消费者心中具有良好绿色信誉的代理商、批发商和零售商，以便维护绿色产品的形象;要以回归自然的装饰为标志来设立绿色产品专营机构或专柜，便于消费者识别和购买;要合理设置供应配送中心和简化供应配送系统及环节;要建立全面覆盖的销售网络，不断提高绿色产品的市场占有率;在选择经销商时注意该经销商所经营的非绿色商品与绿色商品的相互补充性和非排斥、非竞争性，谋求中间商对绿色产品的忠诚度，进而大力推销绿色商品。 企业要灵活运用绿色营销组合，使绿色产品、绿色包装、绿色价格和绿色销售服务相互配合，融为一体。只有这样，才能确保绿色需求的可持续增长、绿色营销得到全民的认同。 总之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是社会进步的客观要求，实际上，社会生活中没有任何一种营销策略完全优于另外一种渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，在楼市的寒冬里，做好营销工作，有效地促进房产销售，加快资金回笼，企业就能在市场中不断生存发展。 参考文献： 1.曹宏亮.论湖南房地产促销策略，邵阳学院学报，2006(5) 2.周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界，2009(12) 3.梁湘.服务营销在我国房地产业的发展.企业技术开发，2011年7月第30卷第14期 4.舒晓华.房地产企业绿色营销策略研究[D].浙江大学学报，2004 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产营销毕业论文范文 2. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 3. 房地产市场营销论文1500字 4. 房地产市场论文范文 5. 房地产市场营销的思考论文
房地产开发风险管理系统是将房地产风险管理的各要素,按照风险管理的内在要求,组成的一个各要素相互区别、相互联系、相互制约。下面是我为大家整理的房地产风险管理论文，供大家参考。
房地产项目管理中的风险管理
房地产风险管理论文摘要
【摘要】房地产事业已经成为人人皆知的所谓最赚钱行业之一，但房地产这块“肥肉”并不是像表面看上去那么简单，可以随意的吞吃，一个不小心，风险没有处理好，就可能满盘皆输。本文从房地产项目管理中的风险管理角度出发，具体地论述了房地产项目开发的种种风险和风险原因以及应对风险的详细办法。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产项目管理;风险;应对 措施
1.房地产开发易产生风险的原因
不动产的属性
住房作为不动产，是固定的不可移动的，资金一旦投入开工建成房屋，就不能再更改，在房产出售之前，资金也无法回流。房地产开发的产品的这种不同于其他商品的属性，注定了房地产开发的风险性，房地产开发本身所缺乏的灵活性，是房地产开发的主要风险因素之一。
所需投资大
房地产开发绝对不仅仅是建筑一栋楼房那么简单，从选址购买土地，到建成楼房，再到后期的出租或者销售出去，是一系列复杂的环节综合而成，一句话讲，房地产开发是一项巨大的综合性工程。那么，这种综合性的巨大工程所需要的投资规模是显而易见的。这种大规模的投资，就要让开发商面临着货币利率的变化，市场供求变化等带来的风险损失。
较长的开发周期
房地产开发不仅工程规模大，工程周期也一般较长，从项目的确定，资金的筹措，到具体施工，到最后的营销销售，无疑需要一段较长的时间。这种时间上的过长，给房地产带来不小的风险。
对地区经济依赖性过强
房地产开发的位置固定性，导致其开发项目必须依赖于某一地区的经济发展水平。当项目所在区域经济发展出现问题，不景气，房地产项目一定会受到影响：市场需求降低，商务出租困难等等。
2.具体风险有哪些
经济大环境风险
经济形势的变动将会给开发商带来巨大经济损失，经济形势的变动包括市场需求，购买力，利率，甚至汇率等的改变。从项目开发之前的市场调研到最后工程竣工楼盘开始销售，这之间的较大时间差导致房地产开发巨大的变数，如之前调研好的消费者偏好的户型，到后来销售时，已经发生不可预知的改变，直接导致楼盘销售不佳。而通货膨胀所带来的风险是更显而易见的，一旦发生通货膨胀，货币贬值，必将导致消费者购买力的下降，房地产虽然对通货膨胀的抵抗性较好，但是当全面的通货膨胀发生时，也一定会价格上涨，造成销售困难。上文提到房地产开发所需投资规模巨大，投资资金一般难以自己全部拿出，势必要采取银行贷款，楼盘预售等方式筹集资金。银行贷款时，如果不能够按合约偿还贷款，最后作为抵押的楼盘将会被银行收回。而预售的房屋如果不能及时供给住户，让住户入住，也要面临毁约的巨大经济赔偿。总之，经济大环境给房地产带来了巨大风险。
社会政治风险
一个国家政治上的变动也会对房地产开发造成巨大影响，尤其我国特殊的社会主义市场经济体制下，国家宏观调控比较明显，这种如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度变革等政策性的变动，对房地产开发的影响毫无疑问是显著的。尤其是货币政策与金融政策，对房地产开发的影响最为直接，实行紧缩或宽松的货币政策，既影响开发时候手里的资本，也影响开发之后的销售。银行对于房地产的相关业务也会随着国家政策变动而对房地产的需求发生影响。单就财政政策而言，国家实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
技术方面带来的风险
新科技的发明，新技术的应用等，都会迫使开发商不断的投入资金更新设备技术，以及加快对已经开工的工程进行翻新改造等等，这种临时的变动和工程的更改，将会大大增加工程成本。而且这种时间的拖延，也会影响日后销售。
3.应对风险的主要措施
规避风险
如果在项目没有正式开工之前已经发觉了风险，且这种风险是应对比较麻烦的甚至基本无力应对的，这时候可以放弃。在工程早期放弃项目可以避免更大的损失。但是这种方式带有一定的消极性，虽然免除了风险，不会得到任何收益。
投资多元化
“不把鸡蛋放在同一个篮子里”在房地产开发项目是同样受用。为了将收益不确定性的风险降到最小，将项目投资分散开来是最好的办法，房地产选择项目时，可以选择各种层次的建筑，如住宅、商务、写字楼、娱乐场所等等。不同类型的项目开发的收益是不同的，高风险高收益，我们在房地产开发时候为了得到比较稳定的收益这时候就需要用高收益项目去平均低收益的项目，同时低收益的低风险也会降低高收益项目的高风险。综合起来，我们就能得到较高收益同时，又降低了风险。
学会通过财务控制风险
房地产开发中，可以将整个工程项目划分为不同的细致的部分分包给专业的施工公司，规划公司等，以便于将风险转嫁，但是这过程必须要通过合法的手段，签订正规的合同等。还可以将项目股份化，将风险转化给不同的股东，减少自己的风险责任。 保险 作为最简单的降低风险的方式，确实有着一定的作用，但是保险降低风险的效果不是特别明显，房地产开发中不是所有的风险保险公司都可以担保的，而且风险发生时候，大多数情况下保险公司只能按照一定比例赔偿，难以全额赔偿损失。
全面调查，科学预测
房地产的发展并不是无迹可寻的，在项目开发前要利用一切可以利用的信息，仔细分析房地产的变动规律，及时掌握国家政策，及时掌握市场需求和其他公司的竞争项目等。这样全面的分析和调查，会让项目的开发风险降到最低，也便于预测成本和收益。
缩短项目时间
在保证房地产项目工程质量的同时，要尽可能的减少项目开发所用时间，减少工程开发期间社会经济不确定性变动所带来的风险。可以通过培训项目开发人员，选择最专业的建筑公司等方式来提高效率，以缩短时间。
尽量减少可变量
工程中有些变量对于经济利润的变动十分敏感，从而稳定性差，这种风险可以通过签订合同等方式消除。例如在银行贷款时候为了防止利息提高可以签订固定利息贷款合同，人工费材料费等增长可以通过与建筑公司签订工程总价的一次性讲清楚的合同等等。
结语：
如果用一句话来形容房地产项目开发之中的风险性，就是：时时有风险，处处有风险。房地产行业的高收益注定了它的高风险，但是我们要勇于面对风险，在房地产大军中分一杯羹。对于风险的回避，应对和管理的过程，其实就是房地产项目开发建设的过程。良好的应对风险，需要的不仅仅是一个项目管理者的力量，它需要的是一个管理团队良好的配合，需要每个人的共同努力，需要过硬的专业素质。每一个房地产人都能认识风险，应对风险，中国的房地产事业才能稳步健康发展，才能更加健康，成熟。
房地产风险管理论文文献
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房地产企业财务风险管理研究
房地产风险管理论文摘要
【摘 要】在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。因此，房地产企业应主动识别财务风险并建立有效的规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，提高竞争能力。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产企业;财务风险;风险管理
房地产业由于其高收益的特点，在改革开放后得到快速发展，对我国经济的发展也起到了支柱作用。但随着我国宏观经济的日益增长，房地产企业自身的高风险特征也日趋明显。房地产企业面临着激烈的市场竞争环境和瞬息万变的外部环境。同时，我国政府各项抑制房价过快增长、稳定房地产行业健康发展等政策陆续出台，也促使房地产企业必须积极加强财务风险管理，有效预防和控制自身的财务风险，保证企业的可持续健康经营与发展。
一、房地产企业财务风险识别
1.投资风险
由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控;二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。
2.融资风险
房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资 渠道 受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险;在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。
3.资金运营风险
由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的 财务管理 工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。
二、房地产企业财务风险的防范措施
1.加强项目投资管理
(1)做好项目投资的可行性研究
房地产项目自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势紧密相关等特点，因而房地产企业在投资项目前，首先要设立专门的项目可行性研究小组，对项目所在的地区经济形势及市场环境进行有效的调研和分析，对项目全周期的经济状况进行充分的研究和论证，从而避免投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。
房地产项目的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在项目建设规划中要注意尽量缩短项目的建设周期，避免开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对项目建设的影响，从而减少整个项目的投资回收期，加快资金周转。
(2)合理安排投资组合规划
房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进行组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，避免单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失;在项目投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进行联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。
2.资金结构及流动性管控
(1)优化企业资金结构
企业良好的资金结构对整个企业的正常运行以及发展壮大有着非常重要的作用，也是企业领导阶层进行筹资决策的重要参考。对于负债资金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债能力指标进行有效的控制;另一方面负债结构上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进行适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进行有效控制，保障企业有足够的现金流来偿还相应的负债，确保企业的偿债能力。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。
(2)加强资金流动性管控
房地产企业由于项目开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因而必须意识到资金流动性存在的风险，避免企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。
对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，提高企业的支付能力，确保项目建设及新增项目开发的资金需求。
对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金能够持续有效供应;企业相关负责部门应从房源认购开始，依据预售合同的付款节点进行有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进行分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。 3.全周期的财务预算管理
房地产企业应以项目开发的整个开发周期为着眼点，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进行合理统筹、科学安排。首先，在项目预算方面，可以根据项目建设一级计划的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建设、销售经营、税务清算等内容来编制项目开发的全周期预算，对项目的成本费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监督各相关部门认真执行;其次，在资金预算方面，按照企业的总体发展战略和项目的具体运行情况，对资金的需求和使用进行全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业项目建设过程中各项经济事项进行全面的约束，充分发挥预算的监督和预警作用。
4.完善企业内部控制制度
科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房地产企业增加自身的抗风险能力，有效的控制财务风险，提供财务管理水平。
完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制;另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。
房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡;另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。
总之，房地产企业必须重视面临的财务风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。
房地产风险管理论文文献
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我这里有个房地产销售培训全集 希望能给你带来帮助第一章 房地产基础知识培训一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括2 房地产销售培训全集（终极）几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。二、房地产的特征▲房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。▲房地产的经济特征a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。三、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定： 低层住宅为1-3层 多层住宅为4-6层 小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层 16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。三、房屋建筑结构分类标准类 型 内 容编号 名称 1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2 钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5 砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6 其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等四、房地产专业名词1、常用名词（阴影部分应重点掌握）◆五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政3 府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为）◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高以上（含）的永久建筑。◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为〈建筑密度为80%〉）◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 ◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 ◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 ◆玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。◆毛坯房是指没有装修的房。◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，#4 可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住。◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。 2、房子的种类◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 ◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。五、房地产面积的测算1、 计算全部建筑面积有哪些？1） 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2） 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在米以上部位计算建筑面积。3） 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在米以上的，按其水平投影面积计算。4） 楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5） 房屋天面上，属永久性建筑，层高在米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6） 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8） 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9） 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10） 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11） 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12） 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。13） 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14） 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在米以上部分的外围水平面积计算。5 15） 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半的建筑面积有哪些？1） 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2） 独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3） 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4） 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5） 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。3、不计算建筑面积的有那些?1） 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2） 检修、消防等室外爬梯。3） 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4） 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。5） 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6） 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。4、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。5、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。第二章 市场调研一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。二、房地产市场调研的重要性a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提；b) 是销售稳定和提高的基础；c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法；d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。三、市场调研的内容1．地段（地点、交通、环境等）2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等）5．面积与户型（面积与户型配比情况）6． 周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等）7． 价格（起价、均价、最高价）8． 推广策略（现场促销方式、广告推广方式）9． 销售情况（销售率等）10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）11．客户群体（客户群体分布情况）12．楼盘优、劣势等四、调研方法1．网络调查法通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。2．电话调查法直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。3．亲临现场调查法亲临现场调查法可采用以下几种方法：1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。
第一部分 市场篇项目实施之前，需对整个市场环境进行深入的调查分析，准确掌握市场信息，把握市场环境的变化。因此，我们组织了一支专业的市场调查小组对项目的市场环境进行了细致的调查研究。一、项目营销环境调查分析1、XX城区环境A、XX简介全镇占地总面积381平方公里，人口万人，其中城区人口万人。总面积为362平方公里，其中城区面积平方公里。全国153个重点示范镇及全区20个重点小镇之一；具有良好的投资环境。B、交通发达、运输便利东接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；处柳江、桂柳高速公路、国道322线、209线、湘桂铁路交汇处，是西南省区通往广东、湖南的重要通道，来往客运非常繁忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粤，区位优势独特。这些都为XX商业的发展提供了得天独厚的地理环境。2、政策环境B、加大基础建设，吸引外资 镇政府加强XX的基础建设，扩大城区的建设力度，多方引进外来资金的投入并给予多方优惠政策，如按五折优惠价收取土地征用费或租用费，在用水、用电方面给予优先安排，帮助代办有关证、照手续等。一系列的优惠政策，给XX投资环境的改善提供有力的支持与帮助，为XX房地产业、商业的发展创造了良好的机会。C、长远规划 1997年起，镇政府对全镇实行至2015年的长远规划，2004年再次调整规划，加大镇区功能完善性，拟2005年前引资在码头处建设一座AA公园。规划为房地产业的发展提供了更多的机会，XX房地产业的发展前景乐观。3、流通环境D、 陆地交通繁忙XX做为一个交通枢纽，来往的车辆非常频繁，每一时间段车辆通过的频率都较高。进入镇区的道路周边基本上都是车辆维修的铺面，约估有十家以上，可见陆地交通的繁忙及过往车辆之多。项目位于镇中心十字路口旁，各来往车辆络绎不绝，均从此经过，保证了区域内巨大的车流量，为项目营造旺盛的环境氛围。E、 水路交通发达XX镇的水路交通也不落后于陆地交通，水运方便，LR西面的柳江河有两个码头，LQ江建有1个码头，年吞吐量15万吨。LQ江上的水运很频繁，可以看见大小船只经常在江上穿行。水运以货物运输为主，到了赶集的日子，客运船只逐渐增加，多数是来自倒江等地的下游民众。 项目靠近LQ江码头，赶集日许多民众通过此码头上到镇上，这为项目开拓了更大的市场。F、集日人流量增加XX集市人流量比平日尽多出一倍，人山人海，非常热闹，赶集的民众纷纷来到镇上买卖，买卖品种众多，以农副产品居多。集日以三天为一个周期，在这一时期成交额也达到最高。集日的人流量给项目增添了大量的人气。4、企业环境G、企业状况全镇企业有红砖、运输、建筑、金属制品、冶炼、包装、合金、锌品、食品、机车修理、塑料等170多家企业，个体户达2800多户，其中千万元企业14个，500万元企业21个。工业园区内有34家民营化工、冶炼类企业；造纸厂星罗棋布，大大小小总共有8家左右，其中以林业造纸厂最大及最具规模，是广西级的造纸企业。整个镇以工业较为发达且发展速度较快。H、大型企业入驻与YY工业园区对接后，XX镇将在LQ江对岸再建一个工业区，现已有睡宝床垫厂进驻，并开始建设厂房，将于明年年底投入上线。紧随着有汽配厂、锡制厂等较为大型、规模化的企业来到XX投资建厂，其中多为L、鹿寨的投资商。大型企业的入驻必然带动XX经济的发展，提高居民收入，从而刺激消费。二、收入与消费的调查1、人均年收入情况A、 XX行政管理范围内的乡、村、屯等人均年收入为2650元左右，而城区内的人均年收入为10000元左右。B、镇政府收益的主要来源90%来至镇工业的收入，剩余10%主要是运输业及农业。 XX镇人均年收入和财政收入来源统计表： 区域 人均年收入（元） 产业 镇财政收入来源（%） 城区 10000 镇工业 90 乡、村、屯 2650 镇运输业及农业 10 可以看出 ，XX城区的人均年收入相对还是比较可观的，并且XX镇的工业带动着整个镇经济的发展，随着镇工业的不断完善和改进，镇经济必定再上一个台阶，经济的发展带动收入的增加，XX人均收入可望提高，但是可以预见，居民收入增加同时储蓄也在不断的增加。2、企业职工收入情况A、现有的工业园区内民营企业的人均月收入水平都在600元～1000元左右，园内工人以周边的居民为主，约估1000人左右。B、林业造纸厂人均月收入在1000元左右，而镇上制糖厂正在企业改制过程中，效益稍差先，但人均月收入也在600～800元左右。XX企业职工收入情况统计表：类别 企业结构 人均月收入（元） 林业造纸厂 股份制 1000 镇制糖厂 企业改制中 600～800 民营化工企业 合同制 600～800 民营冶炼企业 合同制 600～800 随着近年工业园区扩建，做为L的卫星城，与L工业相接轨，连接YY工业园，引进大型企业的入驻，带动工业以及其他产业的发展，人均收入将再上一个台阶。3、消费情况A、容消费水平与L消费水平相持平，生活用品及市场肉、菜类价格与L同类物品在一个标准线上。B、旅馆住宿业不发达，客源不足，普通的旅馆收费5元～15元/天，镇重点保护单位喜来登宾馆最低消费80元/天。 XX镇除住宿较为便宜外，其他消费稍高，随着经济的发展，收入的提高将会带动消费水平的提高，但人们的消费意识也逐渐转变，因此，消费不会趋于盲目，而是较为保守。 三、XX镇住宅开发总量调查分析 1、现有住宅状况调查A、 老城区老城区多数是外来租住人员，连周边人数共有1000多人，居住以平房、土胚房为主，环境、卫生较差。B、 新城区a. 1996开始，整个镇的文化政治中心整体搬迁到新城区内，在政府搬迁的同时，原有居民跟随一起搬入新城区，并且在新城区内买地自建私人砖房，其中，砖房三层结构占50%，四层结构占30%，二层结构占20%。b. 在较为热闹的街区及主干道，居民买地建房后一楼主要做为商铺用，或自己居住及出租，面积50㎡～80㎡不等，租金500元左右。c. 据调查，新城区内除了原有居民外，还有周边乡村甚至L、鹿寨的外来人员买地建房，部分买地主要为炒地赚差价。2、现行开发的商住小区调查分析A、BB商住小区 项目名称 BB商住小区 占地 125亩 每户占地 80㎡～90㎡ 总户数 270亩 推出时间 2002年9月 销售状况 销售100块宅基地左右 配套设施 建有文化娱乐花园、货运客运的停车场，中心道路由开发商销售前期建设完成，规划并铺设完毕排污、供水、用电等基础设施 首期开发 宅基地位置 靠近货运、客运处 宅基地数量 48块 销售形式 竞标 价格 12～18万 销售状况 全部售完 开间 5m～ 进深 12m～16m 层高 3米 现在开发 A类 宅基地位置 主干道旁 规划形式 “棺材盒”形式 销售价格 1000元/㎡ 开间 5m～ 进深 12m～16m 层高 3米 B类 宅基地位置 不临街处 规划形式 “棺材盒”形式 销售价格 800元～900元/㎡ 开间 5m～ 进深 12m～16m 层高 3米 C类 宅基地类型 别墅型地块 规划形式 三面采光结构 销售价格 1000元/㎡ 开间 5m～ 进深 12m～16m 层高 3米 备注 现在开发的宅基地共185块，分为A类、B类、C类三种形式销售，已经销售了57块，占现行开发总量的30%，C类宅基地共16块已经销售了一块。项目规定最高楼层只能建设四层，二年内开工，若二年内不能开工，可到镇上继办手续延期开工。 BB商住小区规划平面图：B、XX综合性广场由鹿寨县开发商投资建设，项目已经进行过开工奠基仪式，但整个项目在规划过程中，具体细节方案还没有出台。 从XX镇住宅开发总量的调查来看，住宅开发量并不多，除老城区、新城区外，只有现行开发的BB商住小区。住宅状况也并不理想，老城区环境、卫生都较恶劣，随着文化政治中心的转移，居住人口集中在新城区内，造成新城区人口密集。同时，随着一些大型企业的入驻，住宅开发总量必将增加。四、XX贸易市场调查分析1、XX农贸市场A、市场地处于两主干道之间，占地8、9亩，是最热闹及货物最为齐全的集散地，其中包括肉类行、成衣行、杂货行、饮食行、布匹行、五金、门面等等，镇工商局直接管理。B、 市场内20㎡左右的铺面总共有90间，租金约估350～400元/月，有30间左右是一、二楼一起出租的，租金约估为500～530元/月，摊位一共有220个，肉类摊位的租金最贵，约要1万～2万元/年，以竞标形式获取租用摊位的优先权，其它的固定摊位费在20元～50元/月左右，散摊要求收取市场管理费用，约估元/天。 XX农贸市场情况统计表：类别 数量 租金 备注 单间铺面（20㎡） 90 350元～400元/月 肉类摊位以竞标形式获取租用的优先权 两层铺面 30 500元～530元/月 肉类固定摊位 220 1万～2万/年 其他固定摊位 20元～50元/月 散摊 市场管理费用：元/天 2、雒贸苑市场A、市场处于新城区的住宅密集地方，周边全是居民住宅，这一点也制约了市场的交通，一些大型货车、农用车无法进入市场内，限制了市场的发展，在镇政府加力要求下，凡进入XX赶集销售家禽、谷物米类的生意人全部进入雒贸苑市场内经营。B、雒贸苑市场每个摊位收2元/天的市场管理费用，而市场内原有的14个水泥固定摊位主要用于饮食料，每月约130元的管理及租金费用，晚上以夜宵经营为主。 C、非赶集日市场内非常冷清，在白天基本没有人在市场内经营。3、马路市场 沿马路一路摆摊，主要以水果、农副产品批发为主，每个摊位收元～3元的占路费及管理费。马路市场影响了整个镇的形象以及卫生环境，镇政府针对这个问题对马路市场做出了一定的规划，将再建设一个市场来解决这一问题，在地址上要求交通便利，宜于车辆的进出。 通过对XX贸易市场的调查可以看出，XX贸易市场还不完善，除XX农贸市场外，缺少较具规模的农贸市场。雒贸苑市场除集日外基本上无人在市场内经营，非常冷清，马路市场则是大大影响了镇容镇貌。光是XX农贸市场并不能满足广大消费者的消费需求，并且市场的不规范性很大程度上阻碍了贸易的发展，因此，项目规划建设一个最具规模的大型农贸市场正恰恰填补了这一空缺。五、调查结论1、政府加快经济发建设步伐，鼓励投资，房地产发展潜力巨大。 A、XX镇正在一个起步的阶段，百废待兴，镇内如文化小公园、影剧院等政府性的便民设施都基本没有，很多东西都只是在规划当中，但XX的发展实力是我们看得见的，这与政府的大力支持是分不开的，给投资者一个广阔的发展空间。 B、XX镇党委、政府把XX集镇建设视为振兴XX的新的经济增长点。为加快经济建设步伐，在短短的几年时间，开发了五期房地产共400亩，所有的街道全部硬化、绿化，供水、供电、排污等配套设施俱全，建成XX农贸市场、雒贸苑市场。还给予投资商一定的优惠政策鼓励投资，这在一定程度上，大大促进了XX房地产业的发展。 C、在政府的大力支持与帮助下，XX经济得以快速的发展，众多投资商均看好这难得的发展机会，纷纷来到XX投资。来自L、鹿寨的不少投资商把眼光放在了地皮买卖和农贸买卖上，通过炒地皮和进行农贸交易赚钱，而部分XX当地居民也希望通过商贸买卖致富。因此，项目发展的潜力是非常巨大的。 D、XX工业园与YY开发新区相接壤，L啤酒厂、L锌品厂等多家大中型工厂均已或即将举厂搬迁至XX镇，YY工业园区与市政府新规划所带来的巨大人流、资金已陆续进入XX，给XX房地产业、商业带来了前所未有的发展机遇。2、项目具有地段优势 项目所处地段车流量巨大，由高速公路进入镇上的必经此路，并且项目定在LQ江大桥旁，靠近码头，码头是XX连接下游民众的重要脉络，也是XX经济对外交流的渠道，因此给项目中规划的市场地理上的优势。XX的第二个工业区正好在LQ江对面，看得见一定市场的存在。3、XX缺少一个具有规模的商贸中心XX镇规划在LQ江对岸即项目所在处对面再建一个工业区，新工业区的建立必定带来众多企业的入驻，同时其他大型企业纷纷落户XX，随工厂搬迁的企业职工也将在XX居住。新增的大量人流安置XX的同时，更需要一个成规模的商贸中心来满足人们的各种需求，而XX正缺少一个这样的商贸中心。4、消费群体增加 镇政府鼓励投资，许多外来投资商把握这一机遇都来到XX进行投资，同时，多家企业纷纷落户XX开厂创业，加上YY工业区的快速建设，XX工业园与YY工业区的对接，这些都将带来一股强大的房地产消费群体。5、消费能力有限 XX经济建设稳步向前，随着经济的发展居民的收入会有所提高，但是，人们的消费能力还是有限的。XX人们的收入水平相对L要低许多，但消费水平却与L的持平，日常消费都稍高。一块80㎡的宅基地大概需8万～9万元左右，对于收入有限的XX镇人们来说，8、9万无疑是一种沉重的经济负担。第二部分 营销篇通过专业的市调人员对项目及项目各项情况进行的深入细致的调查，以及我们整合各方面因素结合对市场调查的研究和分析，在符合市场规律的前提下，我公司本着满足消费者需要并保证贵公司最大利益的宗旨，特拟定出以下适合AA商贸城的营销计划。一、项目优劣势分析1、优势（1）优良地段AA商贸城所处地段与XX目前的最中心地段仅百米之遥，位于十字路口旁，是XX进入高速公路的必经之处。更为重要的是，新建的XX工业区与商贸城隔江相望，众多从L搬迁而至的大厂及庞大人流对于商贸城日后的经营、运作将是一有力支撑。（2）正确项目定位项目定位于以卖宅基地为主，此点非常切合目前的XX市场，在XX当地，经济发展水平普遍不是很高，居民思想仍保存着旧时的观念，有买地发家、防老、传宗接代的精神需求，本项目的推出即迎合了消费者的此种意愿。（3）项目前景看好XX正面临着一个全新的发展机遇，众多企业、单位的迁入，大量人流的涌入，对于商业地产来说无疑是一个巨大的机遇，所面临的将是一个更为巨大的市场。（4）市场竞争小XX镇目前仅有一个地产项目——BB小区，相对当地消费者来说，选择面相对较小，因而我项目所面临的（5）项目整体规模大AA商贸城总占地面积100多亩，整体规模相对较大，对于整体商业氛围及旺盛人气的营造均具有较大的优势，同时，因为规模大，所以内部设施配套方面会更为全面。（6）内部设置优势AA商贸城内部中心位置修建一座2层综合楼，一层为农贸市场，二层为L工贸大厦强力进驻，以农贸市场及工贸大厦的鼎盛人气，更利于带旺区域内商业。2、劣势（1）商业地产氛围不成熟XX镇之前只有一家房地产开发项目，整体地产商业氛围不浓，区域市场并不成熟，对于本项目的推广、展开及诉求上会产生一定的阻碍。（2）目标客户较为分散本项目的目标客户较为分散，主要集中于XX镇、周边乡镇、鹿寨县城及L市，分散的客户，不利于住处的传播。（3）可选择传媒受限制当地可选择媒体仅限于电视、户外广告等少量机构，地产界最常用的报版广告在当地难以起到有效作用，这些在媒体选择上的限制，对于项目的推广是较大的不利因素。（4）消费者观望心理因当地房地产业发展刚刚起步，未形成地产购买的习惯，所以项目运作初期预计会出现相应的消费者观望状况。二、营销目标1、通过周密的市场分析并结合项目情况及经济走势，制定如下营销目标：时段 推出计划 单价（均价） 2004年1月 10% 元/㎡ 2004年3月 30% 元/㎡ 2004年4月 20% 元/㎡ 2004年5月 40% 元/㎡ 合计 100% 元/㎡ 2、在保证地产公司最大利益和符合市场消费者的消费要求的前提下，适时提高销售单价，争取最大的利润空间。3、项目前期销售规划，努力使项目销售开门红，从而树立项目名牌、企业品牌，提高企业知名度、美誉度。三、对项目价格的建议通过我们对市场的深入调查、分析，并结合AA商贸城自身的各种情况，为规避市场风险，同时争取最大利润，并获得整个项目的成功，我们建议采用低开高走的策略，开盘时经积极造势，以均价元/平方米推出，在销售行情看涨之后，可争取将均价提到元/平方米。四、对项目内部设置的建议1、主题商业街区打造AA商贸城共分两期打造，将小区内6条主干道依不同的建筑风格进行专业打造，将之规划为6条主题商业街：（1）伦敦商业街（2）纽约商业街（3）香港商业街（4）巴黎商业街（5）东京商业街（6）曼哈顿商业街。同时，依小区地形特征，分为五个主题商业区：（1）五金家电区（2）服装（3）饰品区（4）休闲娱乐区（5）日用百货区以上6条商业街及5个主题商业区分别以五金家电、服装、饰品、精品、休闲、娱乐、餐饮、日用百货等为主营项目，以专业化的经营打造项目商业氛围。2、内部配套设施营建小区内部依规划将建造一栋2层的综合楼，一、二层分别经营农贸市场及工贸商场，同时我们建议开发商在小区内注重停车场所及路灯等公共设施的建设，以一个更为优良的经营环境来吸引商业业户及购物人流。3、内部环境营建因小区定位为商业性质，总体绿化率不高，所以在建造时应尽量利用好每一处绿地，做出特色，并可适当地考虑假山、喷泉等景观，给选择在此居住的人一个选择此处的理由。五、营销策略1、项目市场定位（1）项目市场定位总体思路① 站在XX镇至高地位的高度上策划运作本项目 本项目为XX镇真正意义上的第二个房地产项目，所处地段较佳，因此本项目具有较宽的辐射面，以较高的出嫁点打造此项目，可获取消费者心理上的追崇，同时建立起项目及开发商的品牌。② 倡导XX投资新模式 以全新的模式，给XX人民一个投资的机遇，通过积极的造势及项目本身的特性的讲议求，营造出蓬勃商业气息，激发消费者投资、发展的热情，引发出消费者对更美好生活潜在的渴望，引导消费者重新理解投资定义。（2）市场定位根据市场调查结论的分析，并针对当地消费者及产品自身特性，本项目定位为以开发销售宅基地为主，以多层住宅为辅，在客户心目中建立“AA商贸城”极具商业价值，富含升值、投资潜力的鲜明形象，是一个有坚实开发商作保障，价位合理而潜力巨大的地产项目。2、目标消费群体定位基于本项目的市场定位，并结合当地消费群体的特性，将本项目的目标消费群体定位于当地中老年人。这类人群具有以下特点：（1）购买力强（2）有投资欲望（3）有给子女留一份产业的传统思想3、营销通路（1）广告诉求① 电视广告在电视广告方面可选择媒体：鹿寨电视台、柳江电视台、桂中电视台。② 户外广告牌③ 路灯广告（2）现场诉求① 销售现场 A、现场氛围 B、销售人员传播 C、楼书单张、手提袋等资料 D、其他② 外设展点 本项目在推出阶段将于鹿寨及XX主要区域设立展点，以面对面的方式，将本项目的信息向受众传播。（3）口碑诉求从各个方面来营造项目的良好口碑，例如广告、销售现场、展点等处。以良好的口碑赢取更多的客户，同时建立客户的购买信心。六、营销战术1、前期造势战术项目开盘前期通过系列广告主题鲜明、一致的诉求，加之有轰动效应的主题策划活动，将AA商贸城的影像深刻地印在消费者心中。实施要点：（1）广告投放的力度 （2）诉求主题的鲜明、一致 （3）宣传活动的新颖、到位2、全方位攻击战术在前期成功造势的基础上，以多渠道的传播，将本项目的多个诉求主题灌输于消费者，形成一股强大的攻势。3、心理战术从准确把握消费者心理出发，从消费者的各方面需求展开诉求，有效针对消费者以下心理：（1） 随大流（2） 攀比（3） 渴望致富（4） 信心缺失有了对消费者心理的准确把握，在推广中可做到有的放矢，精确而迅速地打动消费者。4、重点突破战术进入强销期，通过前期市场调查分析及开盘期间客户积累分析，可得到准确的目标消费群体定位，在此期间，有强针对性地重点突破该类消费者，集中兵力收获最为丰盛的果实。5、正面出击战术采用外设展点的方式，以XX镇为主，以鹿寨县为辅，在主要人群集中地、集贸市场、厂矿单位等处设立展点，置业顾问现场宣传，并分发资料，以主动积极的方式赢取更大的市场。6、短兵相接战术 利用有时代感、浓厚商业氛围的销售现场，以及气派的展板等来吸引旁观的目标消费者，并使其受到极深的感染。销售人员能力强、经验丰富，并熟悉市场，同时加强客户追踪、回访，形成高度的营销网。七、销售前的准备1、现场布置售楼现场的布置通过展板、沙盘、吊旗及简洁明快的灯光等其他，营造出一种商业氛围浓郁，人气鼎盛的环境，使售房现场的整体氛围与AA商贸城的定位相一致。2、户外广告牌、路灯主要设立于XX镇中心繁华地带、主要路段及现场周围，以极强的视觉冲击力予消费者以震憾。3、销售执行（1）销售资料A、公司营业执照B、土地使用证件C、土地销售证件D、统一说词E、价目表F、付款方式G、交房标准H、客户资料表I、办理产权证有关程序、税费J、建房流程K、建房收费项目明细L、附近学校收费明细M、预订书N、销售合同标准文本O、个人土地抵押合同P、个人置业商业性贷款合同Q、按揭办理办法R、利率表（2）开售前培训培训目的：使销售人员了解并掌握以下知识：A、国家相关政策B、房地产基本知识C、按揭知识D、项目产品特点E、自身优劣势F、竞争对手状况G、相应销售技巧。培训内容：A、人员培训模式 人员配备模式总经理 销售经理 置业顾问第1组（2人） 置业顾问第2组（2人） 销售主管 市场策划部 人员配备以专案模式进行，由销售经理向业主负责，主持日常销售工作，统辖销售主管和二个业务小组。B、销售培训计划表注意事项：a、需得到公司各部门的全力配合，资料要求准确及详细； b、在今后执行过程中，应不断强化和检查。（3）客户管理系统A、电话接听记录表B、新客户登记表C、老客户登记表D、销售日统计表E、销售周统计表F、月报表G、已成效客户档案H、应收帐款控制I、保留楼盘控制表八、销售造势1、奠基造势以售楼部揭牌，工程奠基及大型歌舞表演三场活动为主体，通过舞狮、前期宣传为穿插、辅垫，形成当地一轰动性事件，通过项目奠基活动，打响整个项目动作的头炮。2、开盘前期造势项目的开盘，是承接奠基的又一重要环节，一个良好的开盘，在很大程度上决定了项目销售的成败，因而开盘前期的造势至关重要，本项目针对区域经济、文化特征，将采取以下活动方案：（1）广告，以电视广告、户外广告为主；（2）有关联宣传主题的歌舞、模特表演；（3）免费电影放映活动，地点选择：工地现场或电影院。3、开盘造势开盘当日，邀请嘉宾，以热烈、喜庆活动营造气氛：（1）歌舞、模特表演；（2）娱乐、互动性活动，如家庭趣味竞技等；（3）游园活动。4、商业管理造势从本项目未来商业走势切入，以毓商业主题街区为宣传点，结合商业管理、经营内容，烘托出区域内商业价值，具体采用方式：（1）现场布置；（2）置业顾问口头传播；（3）宣传资料；（4）系列图片展；（5）个案解析；（5） 商业性质活动。 第三部分 广告篇一、广告目标：1、导入期2、强销期3、持续期二、广告推广的总体思想1、适合大众的利益点A、 得天独厚的地段B、 最具规模的商贸中心C、 无可限量的升值潜力D、 绝佳的商业投资机遇E、 平实的价格F、 势力雄厚的开发商G、 区域浓厚的商业氛围H、 完善商业管理2、强大的震撼力3、形象区格 3、统一风格4、打造项目、开发商品牌三、广告定位广告主标题：1、AA商贸城——城市财富新坐标1、AA商贸城——财富滋生地2、AA商贸城——摇钱树生长的地方3、AA商贸城——首席财富家园4、AA商贸城——地段决定财富四、立体化市场推广策略1、广告目标市场策略A、 无差别市场广告策略：——导入期B、 差别市场广告策略：——强销期 C、 集中市场广告策略：——持续期 2、广告促销策略3、广告心理策略五、广告执行策略 六、广告预算1、 沙盘模型2、 效果图3、 销售员统一服装4、 单张5、 空飘6、 彩旗7、 布幅8、 充气拱门9、 广告牌10、 路灯广告11、 电视广告12、 促销活动13、 外设展点
资产评估报告范文
资产评估报告范文，随着人们自身素质提升，越来越多的事务都会使用到报告，报告具有成文事后性的特点。不管是学社工还是职场人都需要学会写报告，以下分享资产评估报告范文。
一、我们在执行本无形资产评估业务中，遵循相关法律法规，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产由被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，以及恰当地使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行了现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
评估有限公司接受***餐饮投资管理有限公司(以下简称***公司)的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则
采用收益评估方法，按照必要的评估程序，对***公司所拥有的商标在20xx年3月31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方：
***餐饮投资管理有限公司
二、资产占有方：
***餐饮投资管理有限公司
三、报告使用者：
资产评估委托方、国家法律法规规定的.其他使用者。
四、评估基准日：
20xx年3月31日。
五、评估目的：
商标的无形资产。
六、评估对象：
商标。
七、价值类型及其定义：
本次评估所采用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
八、评估方法：
采用收益法进行评估。
九、评估结论：
根据本次评估目的及价值类型，商标的无形资产在评估基准日的评估值为人民币***万元(壹亿贰仟零陆拾肆万贰仟伍佰元)。
十、评估结论使用有效期：
本次评估结论在评估基准日后一年内有效，即自20xx年*月*日至20*年*月*日止。超过一年，需重新进行资产评估。
十一、对评估结论产生影响的特别事项：
评估报告的使用者应注意本报告中的特别事项对评估结论所产生的影响。
资产评估说明应按下顺序：
（1）“资产评估说明封面及目标”的基本内容。应该载明该评估项目名称、该评估报告书的编号、评估机构名称、评估报告提出日期，若需分册装订的评估说明，应在封面上注明共几册的序号。
（2）“关于评估说明使用范围的声明”的基本内容。
这部分应声明评估报告仅供资产管理部门、企业主管部门、资产评估行业协会在审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，除法律、行政法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
（3）“关于进行资产评估有关事项的说明”基本内容。
①委托方与资产占有方概况；
②关于评估目的的说明；
③关于评估范围的说明；
④关于评估基准日的说明；
⑤可能影响评估工作的重大事项说明；
⑥资产及负债清查情况的说明；
⑦列示资产委托方、资产占有方提供的资产评估资料清单。
（4）“资产评估清查核实情况说明”的基本内容。
（5）“评估依据说明”和基本内容。
（6）“各项资产及负债的评估技术说明”基本内容。
（7）“整体资产评估收益现值法评估验证说明”基本内容。
（8）“评估结论及其分析”的基本内容。
一、资产清查工作总体现状分析
（一）资产清查工作的基准日
此次清查工作统一以xx年12月31日为资产清查基准日。
（二）资产清查范围
一、、对全馆账务进行了清理。
我们对xx银行账户、会计核算科目、库存现金、资金往来等情况进行全面核对和清理，达到账账相符、账证相符、账表相符。
2、对全馆财产进行了清理。这次我们对xx的各项资产进行全面地清理、核对和查实。按照实物盘点同核实账务相结合的原则，重点对固定资产、资产收益情况进行了清查。
3、建立了固定资产卡片。在清查中我们坚持边清查资产，边建立固定资产卡片，实现了固定资产动态管理。
4、完善了相关制度。对这次资产清查工作中暴露出来的资产及财务管理等方面的问题，我们依据相关政策法规，建立健全了相关制度，巩固清查成果。
（三）资产清查工作实施情况
为加强对资产清查工作的领导，馆成立资产清查工作小组，组长由副馆长担任，成员由xx、xx及各办、组负责人组成。馆向各办、组下发了搞好资产清查工作的通知，要求各办、组支持清查工作。
参加清查工作的同志，在时间紧、任务重的情况下，加班加点，放弃休息时间，集中精力搞好清查工作，确保资产清查工作顺利完成。
（四）资产清查工作取得成效及存在问题
通过这次资产清查，全面摸清了我馆的基本情况、财务情况以及资产情况。建立了监管系统，为加强我馆资产管理提供信息支持。为进一步加强我馆资产收益管理，规范收入分配秩序奠定了良好的基础。
这次资产清查也发现了我馆在资产管理方面存在的问题，主要表现在固定资产盘盈盘亏问题比较突出，盘盈原因是评估出现漏评，部分资产未及时入账，盘亏原因是门面房拆除和部分设施设备损坏。
二、资产清查工作结果 这次资产清查出我馆资产损失情况是：
馆门面房于xx年元月依据“双创”要求予以拆除，损失xx元。馆加油机、复印机、无绳电话、电脑配件等报废损失xx元。这些资产损失待资产审计确认后申报核销。
三、资产、财务管理中的问题及改进措施
这次资产清查发现的资产及财务管理中的问题是：部分资产由于财务人员工作疏漏，未及时入账。部分帐务未及时处理，造成长期挂账。今后要进一步严格财务管理制度，加强请示报告，经审核批准后及时处理相关财务账目。
四、备查材料
（一）单位20xx年度结转后资产负债表。
（二）土地、房屋建筑物产权证明资料（复印件）。
（三）土地、房屋建筑物分布、使用状况及经营情况书面说明材料。
（四）20xx年市审计局出具年度审计报告或委托社会中介机构审计报告。
（五）资产损益证据。单位申报的各项资产盘盈、资产损失和资金挂账，必须提供具有法律效力的外部证据、社会中介机构的经济鉴证证明和特定事项的单位内部证据。
有关资产评估的论文
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一、绪言
中资资产评估有限公司接受xx柴油机股份有限公司、xx石油钢管钢绳厂委托，根据国家有关国有资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为xx石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其净资产部分出售给xx柴油机股份有限公司。
并以剩余的净资产与xx柴油机股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，并对委估资产和负债在20xx年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现谨将资产评估情况及评估结果报告如下：
二、委托方及资产占有方简介
委 托 方：xx柴油机股份有限公司、xx石油钢管钢绳厂
xx柴油机股份有限公司简介如下：
注册地址及主要经营场所地址：xx市文化西路14号
法定代表人：王xx
注册资本：10,400万元
xx柴油机股份有限公司(股票简称：石油济柴;股票代码0617)系经国家经济体制改革委员会体改生(1996)115号文批准，由济柴厂作为独家发起人，以募集方式设立的股份有限公司。该公司1996年9月经中国证监会发字(1996)226号文批准向社会公开发行股票，并于1996年10月在深圳证券交易所上市交易。
该公司主要经营柴油机、气体发动机、柴油及气体发电机组的制造、销售、修理、机械加工;所需原料辅料，机械设备、仪器仪表的销售;柴油机、发电机组租赁、理化试验。
截止20xx年12月31日，该公司总股本10,400万股，其中流通股为3,250万股，总资产47,万元，净资产17,万元，20xx年度实现净利润万元，每股收益元，净资产收益率。该公司最大股东为xx柴油机厂，其现持有石油济柴7,150万股，占总股本。
资产占有方：xx石油钢管钢绳厂
xx石油钢管钢绳厂简介如下：
企业名称：xx石油钢管钢绳厂
注册地址：xx市东风路35号。
法定代表人：曹xx
注册资本：壹亿贰仟柒佰柒拾万元
经济性质：xx石油钢管钢绳厂为全民所有制企业，是中国石油物资装备(集团)公司下属全资子公司。
经营范围：主营：钢管，钢丝，钢绳及制品，紧固件，阀门，铆焊产品，机械设备及配件，以上产品相关技术的出口，所需原料、技术的进口，进料加工和“三来一补”业务。兼营：汽车运输，来料加工，机械加工，钢材，房屋租赁。
简要历史：
50年代末，随着大庆等油田的发现，油田建设所需物资供应紧张，为了满足油田开发的需要，使进口物资充分利用，减少不必要的损失，石油工业部决定筹建一个钢管加工厂，在这样的情况下，该厂于19xx年建成，原名为石油工业西北供应办事处xx转运库钢管加工厂。
19xx年9月，直接隶属于石油工业部领导。成为独立核算的部属企业后，更名为石油工业部钢管加工厂。19xx年1月，石油工业部钢绳加工厂由天津迁至xx，与钢管加工厂合并成石油工业部钢管钢绳加工厂。19xx年工厂下放地方领导后，xx省燃料化学工业局将工厂改名为xx省xx石油钢管钢绳厂。19xx年，工厂重新收归原石油部领导。
经过从日本、德国引进和四次较大规模的技术改造，该厂建成了年生产能力2万多吨的钢丝绳生产线，可按不同标准生产规格范围由Φ到Φ70mm的30多个品种的钢丝绳。
经过四十年的建设，该厂发展成一个以生产石油钻井钢丝绳为主，同时生产石油机械用途精密钢管、整筒式抽油泵等产品的`国家大型一档企业。去年有偿解除劳动合同工作结束后，现有职工884人，其中，具有中级以上职称的专业技术人员116名。
该厂所属行业为国家基础产业，发展较为缓慢，其产品主要为油田服务。在经过较大规模的技术改造后，该厂产品等级得以提升，产能扩大，除了继续为油田用户提供其产品外，已进入了煤炭、森工、港口和海洋等行业的重要用途的钢丝绳市场。
三、评估目的
为xx石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其部分净资产出售给xx柴油机股份有限公司、并以剩余的净资产与xx柴油机股份有限公司所收购的.部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行评估，对该净资产在评估基准日20xx年8月31日所表现的市场价值作出公允反映，为双方的经济行为提供价值参考依据。
四、评估范围和对象
本次资产评估范围为本次评估目的所涉及的xx石油钢管钢绳厂的资产及相关负债，以剥离后的资产负债表为基础，凡列入该表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。具体资产类型包括：流动资产、长期投资、固定资产、流动负债、长期负债。
纳入本次资产评估范围的资产与委托评估及企业进行资产评估立项申报时所申报的资产范围一致。
根据经上级主管部门批准的改制方案原则和委托双方的要求，土地资产不进入本次评估范围。新设公司拟采用租赁方式使用相关土地，有关手续委托双方已按土地管理规定的程序进行办理。
五、评估基准日
根据委托方改制工作的具体方案，本次评估基准日定为：20xx年8月31日。
本报告一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估原则
根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循独立、客观、科学、公正的原则，以及其他一般公允的评估原则，对涉及以上经济行为的全部资产及相关负债进行了评估。
七、评估依据
本次评估的主要依据有：
1、《关于xx石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立xx石油钢管钢绳有限责任公司的申请报告》中国石油物资装备(集团)总公司文件;
2、《关于xx石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立有限责任公司的批复》中国石油天然气集团公司文件;
3、委托方与我公司签订的《资产评估业务约定合同》。
一、资产清查工作总体现状分析
（一）资产清查工作的基准日
此次清查工作统一以xx年12月31日为资产清查基准日。
（二）资产清查范围
1、对全馆账务进行了清理。这次我们对xx银行账户、会计核算科目、库存现金、资金往来等情况进行全面核对和清理，达到账账相符、账证相符、账表相符。
2、对全馆财产进行了清理。这次我们对xx的各项资产进行全面地清理、核对和查实。按照实物盘点同核实账务相结合的原则，重点对固定资产、资产收益情况进行了清查。
3、建立了固定资产卡片。在清查中我们坚持边清查资产，边建立固定资产卡片，实现了固定资产动态管理。
4、完善了相关制度。对这次资产清查工作中暴露出来的资产及财务管理等方面的问题，我们依据相关政策法规，建立健全了相关制度，巩固清查成果。
（三）资产清查工作实施情况
为加强对资产清查工作的领导，馆成立资产清查工作小组，组长由副馆长担任，成员由xx、xx及各办、组负责人组成。馆向各办、组下发了搞好资产清查工作的通知，要求各办、组支持清查工作。参加清查工作的同志，在时间紧、任务重的情况下，加班加点，放弃休息时间，集中精力搞好清查工作，确保资产清查工作顺利完成。
（四）资产清查工作取得成效及存在问题
通过这次资产清查，全面摸清了我馆的基本情况、财务情况以及资产情况。建立了监管系统，为加强我馆资产管理提供信息支持。为进一步加强我馆资产收益管理，规范收入分配秩序奠定了良好的基础。
这次资产清查也发现了我馆在资产管理方面存在的问题，主要表现在固定资产盘盈盘亏问题比较突出，盘盈原因是评估出现漏评，部分资产未及时入账，盘亏原因是门面房拆除和部分设施设备损坏。
二、资产清查工作结果
这次资产清查出我馆资产损失情况是：馆门面房于xx年元月依据“双创”要求予以拆除，损失xx元。馆加油机、复印机、无绳电话、电脑配件等报废损失xx元。这些资产损失待资产审计确认后申报核销。
三、资产、财务管理中的问题及改进措施
这次资产清查发现的资产及财务管理中的问题是：部分资产由于财务人员工作疏漏，未及时入账。部分帐务未及时处理，造成长期挂账。今后要进一步严格财务管理制度，加强请示报告，经审核批准后及时处理相关财务账目。
四、备查材料
（一）单位20xx年度结转后资产负债表。
（二）土地、房屋建筑物产权证明资料（复印件）。
（三）土地、房屋建筑物分布、使用状况及经营情况书面说明材料。
（四）20xx年市审计局出具年度审计报告或委托社会中介机构审计报告。
（五）资产损益证据。单位申报的各项资产盘盈、资产损失和资金挂账，必须提供具有法律效力的外部证据、社会中介机构的经济鉴证证明和特定事项的单位内部证据。
一、委托方与资产占有方简介
名称：QS股份有限公司
住所：XX区XX大道1154号
法定代表人：XXX
注册资本：4500万
经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。
二、评估目的
为对外投资提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（20xx）字第157号、第158号、”“W房字第20xx05765号、第20xx05766号、第20xx05855号、第9900103号”。
四、评估基准日
本评估项目基准日是20xx年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。
五、评估原则
遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。
六、评估依据
1、《土地管理法》和《房地产管理法》；
2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》；
4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[20xx]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》；
5、W市政府制定的基准地价资料；
6、W政[20xx]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》；
7、委托方提供的产权证明：“W国用（20xx）字第157号、第158号、“W房字第20xx05765号、第20xx05766号、第20xx05855号、第9900103号”；
8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；
9、工程造价信息及房价信息；
10、评估人员现场勘查记录等。
七、评估方法
根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。
八、评估过程
本次评估于20xx年7月15日至20xx年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：
1、接受委托：我公司于20xx年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。
2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。
3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。
4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。