cbd与城市发展关系研究论文

在这个纷繁的社会，只要CBD一息尚存， RBD就会紧随其后；只要CBD不会下课， RBD就会激情上演。有的人说RBD与CBD是兄与妹、母与子的关系，有的人说他和她的关系像一对情侣。业内学者们更倾向于后一种说法，因为从二者的概念、功能与形态上来说RBD注定要与CBD共舞。 在区位选择上， CBD通常由商业的重要性、土地价格、可进入性和经济地租的相互作用决定，一般位于城市的中心地段；而RBD的区位则常常取决于自然的或历史的景点。 在形态上，相对于CBD是城市零售设施高度集中的区域，大部分的RBD都是呈长条形的，以步行街形式设计。在功能上，以旅游者导向的旅游吸引物于服务设施所集聚成的RBD与城市CBD可能是相邻的甚至是重叠的，特别是在欧洲一些古老的历史场镇， RBD与CBD常常都集中在传统的街区中。 比较而言， CBD讲求经济效益，是经济发展的产物；而RBD则更尊重人的需要，注重人性的发展。而在张壮云眼里，不管是RBD还是CBD均有其共同之处：独特的建筑风貌、特色的商业形态、良好的文化载体、完善的服务网络。 然而，即使是再亲密的爱人也会出现分歧和斗争。在上海， CBD建设中由于内部竞争而落后一步， RBD成为完善城市功能、提升城市形象的另一个重要板块。二者的生存状态常常被人们所误解，究其原因主要有两点：一是CBD与RBD有着如母子或兄妹的关系

浦东陆家嘴，现在已是上海最具魅力的地方，改革开放的象征。然而很少有人知道，这一片神奇的土地是和两位古老的上海人连在一起的。这两位 上海人便是明朝的大文学家陆深和他的夫人梅氏。 据上海地方志记载，迤逦而来的黄浦江在这里拐了 一个近九十度的大弯，留下了一片突出的冲积滩地，从浦江之西向对岸眺望，这一块滩 地犹如一只巨大的金角兽伸出脑袋张开嘴巴在这里饮水。在这一块滩地上，由于陆深的 旧居以及陆氏的祖茔都建在此，因此称之为陆家嘴。陆家嘴街道位于浦东新区西北部，东起浦东南路、泰东路，南沿陆家渡路，西部和北部紧靠黄浦江，陆地面积为平方公里，居民万余户，万余人，设24个居民委员会。办事处在浦东新区福山路55号。陆家嘴地区又有大陆家嘴、小陆家嘴、陆家嘴金融贸易区之说。小陆家嘴：“浦东南路、东昌路内”，陆家嘴金融贸易区：“南浦大桥－龙阳路、杨浦大桥－罗山路内”，即内环浦东部分。明永乐年间，黄浦江水系形成，江水自南向北与吴淞江相汇后，折向东流，东岸形成一块嘴状的冲积沙滩。明代翰林院学士陆深，生卒于此，故称这块滩地叫陆家嘴。境内河流纵横，主要有高巷浜、谢家浜、东洋泾浜、陆家嘴港等。明末清初，境内西南和中部有散居渔民，后来形成彭家宅。清乾隆年间，为防汛和抵御咸潮筑有护塘，塘外为荒滩，塘内有护塘沟，江苏等地船民来此定居，逐渐形成杨家毛、喻家门、花园石桥、冶坊桥等自然村宅。清嘉庆年间形成王家门小村落。清道光年间又形成张家堰、吴家弄、姜家弄等自然村落。清同治元年（1862年）后，英、美、法、日、德等国，在境内先后辟建仓库、码头、堆栈、工厂。同治十年，清政府建立轮船招商局，并在烂泥渡建北码头，在陆家嘴设立南栈房。英商在烂泥渡建太沽栈。在陆家渡有法商永兴栈，德商瑞记洋行火油池等。陆家嘴沿江先后建起英商祥生铁厂、日商黄浦造船所、日华纱厂、英商茂生纱厂、英美烟厂等。民族工商业也在此兴办天章造纸厂、荧昌火柴厂、鸿翔兴船舶修造厂等。烂泥渡地区商业渐趋繁荣，大宗家用器具、砖瓦竹木等建筑材料，各类土特产等均以此为集散地，逐渐形成商业街。抗战期间，境内商业由烂泥渡路和陆家嘴路，逐渐移向东昌路。境内自南向北，设有陆家渡、烂泥渡、游龙路、隆茂栈、春江、坟山、小南洋、泰同栈等8个舢版对江渡。现大部渡口被工厂、仓库等所占，仅存东昌路、泰同栈、陆家嘴3个轮渡站。解放后，东昌路成为浦东地区最繁荣的一条商业街。有百年老店松盛油酱店、大鸿运酒楼、东方羊肉面店、德兴馆等名特商店，其他各类商店，一应齐全。新辟东宁路与陆家嘴集市贸易市场。1992年，境内有市属工业26家，区属14家。其中有年创汇2000万美元的上海肠衣厂，上海第一家沪港合资经营的上海联合毛纺织有限公司，日产鲜奶26万瓶的上海乳品三厂等。开发开放浦东后，境内商业、金融业也有新的发展。自1980年起，在东昌路两侧开设中国农业银行、浦东电话局、沪东商场、常青花店、丽华家电商店、远东电梯厂第一门市部、红江服装店等数十家。东昌路东段的南侧开办了交通银行、中国人民建设银行、中国银行等浦东分行，上海信托贸易投资公司、中国人民保险公司浦东分公司等金融机构。1992年在境内又开设东方航空公司浦东售票处和建设银行、上海投资信托公司浦东证券营业部等。解放后，通过社会改革和整顿，境内居民委员会组织不断得到健全。1958年起，街道组织家庭妇女参加集体生产劳动。1960年，先后有1000余名家庭妇女走上工作岗位，组织起一批里弄生产组、托儿所、食堂和加工场等街道集体企事业，1984年5月全部划归区集体事业管理局。1979年创办街道合作社，有服务、饮食等行业。现已发展到20余户。1984年下半年又兴办街道工商企业，今已发展到47户。1992年底，总营业额万元，利润万元。其中街道办企业营业额万元，利润万元；合作社营业额万元，利润万元；民政福利企业营业额万元，利润万元。私营企业税收万元，个体工商业税收万元。为改善居民住房条件，从浦城路以东到浦东南路，拆除东昌路沿街两侧商店与民房，建高层与多层住宅和商店，道路也从原宽～20米拓宽到24米。先后填平杨家沟、西小石桥、高邮浜、陆家渡浜等河流。改建和拓宽陆家渡路、田度路、东昌路、东宁路、陆家嘴路、浦东南路和泰东路等，改造境内所有弹街路有19027平方米。2000户居民使用液化气。拆除西小石桥、吴家弄、朱家宅等简屋棚户，陆续兴建了长航、长田、桃园、东昌、东园等新村住宅。一些高层建筑也先后拔地而起，至1992年底新建筑面积已达53万平方米。浦东南路西小石桥居民已动迁，该地建筑一幢18层综合性金融办公的银都大厦。在黄浦区工人体育场原址，建高度约90米的浦东海关大楼，它与浦西老海关大楼隔江相望。境内已破土动工还有新上海大厦、招商大厦、建设银行大厦、三利大厦、证券大楼和上海导航中心。境内水陆交通方便，对原有的三个轮渡站进行扩建，又新建了延安东路越江隧道。有13条公交线路经过。

珠江新城已有研究总结报告 发展历程简述： 作为广州CBD的珠江新城，1992年广州市政府委托美国托马斯夫人就珠江新城进行规划，1993年批准实施《广州新城市中心—珠江新城规划》，但在1996年上报国务院的《广州市城市总体规划（1991-2010）》没有提及中央商务区（CBD）的概念。2002年4月实施《珠江新城规划检讨》，直到2003版广州市总体规划明确提出广州21世纪城市中央商务区区的基本结构是“以体育中心四周和新城市中轴线珠江新城段商务办公区为硬核，以天河中心区和东风路、环市东路沿线地民为核缘，以新城市中轴线南延地区为发展用地储备，以广州大道、江海大道(暂名)为内部交通轴的CBD”。有论文说是中国通过审批的三个中央商务区之一。（还待考证） 建设问题总结： 上世纪90年代初，广州市政府曾设想用5到10年时间，把珠江新城打造成一个现代化金融商务中心，但10年过去了，珠江新城仍未能形成设想中的商务环境。在卖出去的地块中，有2 /3没有进入实质性的开发，然而近几年来珠江新城的开发掀起了一股热潮。 广州CBD的发展，主要在于没有考虑市场因素。CBD不是规划出来的，它是产业发展到一定阶段之后的自然产物，只有顺应市场，CBD才能得到一个很好的发展。从1992年至2001年底，珠江新城卖地99宗，其中，已建成19宗，在建11宗，没有开发的达69宗，占2／3还多。珠江新城合同出让地价共102亿元。广州市原本指望珠江新城土地能为地铁“生财”80－100亿元，但政府急于启动珠江新城开发。以每平方米2300元的拍卖底价出让，直到2001年底真正到手的仅45亿元。珠江新城不但没有如期建成广州市的“中央商务区”，而且还成为广州市最大的闲置地。 2002年后建设逐步复苏，2005年商务用地的楼面地价2700多元/平方米（越秀城建），2005年3月，珠江新城住宅用地拍出3348元/平方米。2006年广州市新出台的“双核心”规划，当年4月12日起，对于在珠江新城金融商务区新设立金融机构总部的，广州政府将一次性奖励500万元，以及预计珠江新城大型配套设施2009年基本投入使用后的刺激，2006年进入发力期；2006年商务用地的楼面地价达到4308元/平方米（富力），2007年楼面地价8357元/平方米的新地王（永恒投资有限公司）。2009年地王达到为楼面地价15323元/平方米（广州市城市建设有限公司住宅用地）。试想，如果把握市场脉搏，从1992年开始到2009年光地价收入，政府可以增加400多亿（以500万已拍卖面积计）。 同样忽视产业发展下的新城规划，如：原本作为CBD规划建设起来的海口市金贸区，为了尽快发展现在几乎变成了商住区，居住建筑用地远远超过了办公建筑用地。 已有相关论文： 中山大学： 主要以阎小培为主(1993、1995、2000、2002)系统研究了广州CBD的功能特征与空间结构，包括CBD范围界定、CBD功能的总体特征和分区特征、CBD平面结构和垂直结构及空间结构的形成机制，并探讨了我国特大城市CBD功能与结构演变的一般规律以及CBD的交通特征和交通组织，以对CBD的建设提供一些舰划建议。梁春阁(2004)在对广州CBD的交通设施和管理现状分析的基础上，提出了构建CBD可持续发展的交通体系的途径和策略等。 2006年 天河商业中心区发展演化及机制研究 姓名：周菲 专业：人文地理学 指导教师：李立勋 关键词：广州天河商业中心区商业空间结构发展机制 该文主要的研究目的如下： (1)回顾天河商业中心区的形成发展过程，及各个阶段的商业发展特征。 (2)分析该区域商业发展的现状特征，包括业态及其等级、规模、组织等方面的空间表现。 (3)在上述基础上，从宏观和微观、供给和需求等多角度深入探讨研究区域商业发展的形成机制。 (4)最后总结研究区域的成功与不足，并对其未来发展做出预测和建议。 将天河商业中心区划分为起步阶段：1985-1990年；成长阶段：1991-2000年；成熟阶段：2000年以后。分析了建设及商业、第三产业发展过程，商业空间格局、数量规模、组成等。总结了天河商业中心区的整体业态结构是由少数几个大型综合商场和大量的中小型穿戴用品店、其他专业，专卖店以及与居民生活联系紧密的便利店构成，其中专业／专卖店的比重高达84％的结论。 从空间布局上得出结论，天河商业中心区的商业空间整体上是一种以点线集聚型为主，同时附有少数块状集聚的结构。购物中心和大型专营商场集中在天河路和天河北路，这一特征再次显示位于体育中心南北两侧的天河路和天河北路以大型零售商业为主的空间格局和较高的业态等级。穿戴用品店主要集中在天河南和六运小区一带，那里经由天河城等大型设施的带动，已然形成了服饰零售业的集聚效应。而其他中小型专业店／专卖店以黄埔大道、天河东路和体育西路靠近黄埔大道区段居多，这些区段的共同特征是都位于区域的边缘地区。便利店由于其满足日常生活需要的特殊性，在各条道路上均有分布，但是整体看来，愈接近商业核心地区，小型的便利店愈少；愈接近区域外围地区，便利店愈多。 并用近一半的篇幅从政府、人口、交通、地价、市场消费需求等宏观和微观多因素分析以上空间格局形成机制。但有些记流水账的写法，难以寻找到重点。 该文收集了几乎所有中大已有相关地区的研究资料并借鉴很多相关地产研究，描述确切且资料详实。 2007年 广州珠江新城CBD发展历程及其原因探析 专业名称：人文地理学 学位申请人：买买提江 导师：李立勋副教授 关键词：中央商务区(CBD)；广州珠江新城；产业集群；生产性服务业 首先，该文从城市基础条件出发，主要从广州市社会经济发展状况，包括经济实力、产业结构、基础设施水平及城市的外向性等方面与国际著名CBD所在城市进行比较，在此基础上分析广州市城市基础条件及其变化对珠江新城CBD形成发展的影响。 其次，CBD是一种产业集群，具体来讲生产性服务业的集聚是其主要内容，通过与国际著名CBD所在城市的比较，从广州市生产性服务业的规模、行业结构、企业结构以及在空间上的集聚程度等方面，探讨广州生产性服务业的发展对CBD形成发展的影响。 研究结论：认为九十年代初提出建设珠江新城CBD以后一段时期内广州市社会经济条件以及作为CBD核心功能发展的支撑性产业生产性服务业的发展程度不足以支撑珠江新城CBD的发展；随着广州市社会经济条件的不断改善，尤其2000年后生产性服务业的快速发展，刺激了珠江新城CBD的开发建设，因此珠江新城CBD的发展经历了从提出后发展缓慢而近几年开始较快发展的历程。 暨南大学 2006年 硕士论文：广州CBD演变及发展 专业名称:经济学区域经济学 作者:谭小平 指导教师:左正 副教授 描述广州从建国到改革开发的商业中心演变，以及珠江新城的规划建设，以及就珠江新城的写字楼整体空置率过高，供给过于分散、住宅所占比例过重，商务功能不突出、多头管理、交通问题，借鉴国外经验提出相应策略。该文章收集了相关珠江新城发展的资料，但深度不够，稍显粗糙。 跃移式CBD建设探讨  以广州珠江新城为例 作者:胡捷 指导教师姓名:陈恩教授 专业名称:经济学区域经济学 提出广州珠江新城CBD是最为典型的跃移式CBD。从老商业区的局限、城市产业发展、整体东进格局以及地理优势分析论证了珠江新城跃移式CBD选址的合理性。本文首先提出了借助CEPA构筑中部经济，建立金融区，借助城市标志提高凝聚力的构想。提出的策略有：加强政府政策倾斜等外力投入；建立发展公司统一运筹开发事宜；加强广告营销；预留发展空间四个办法。 2007年广州市CBD一一现代服务业集群研究 作者姓名:王光华 指导教师:陈雪梅博士教授 学科、专业名称:西方经济学 本文主要希望通过加强现代服务业聚集来达到建设CBD的目标。大部分是对服务业理论描述，针对珠江新城的理解比较浅显。 2008年 广州珠江新城CBD开发建设政府管理模式研究 作者姓名:张文馨 指导教师:胡刚硕士教授 专业名称:公共管理学 主要从政府对珠江新城的管理角度，总结新城政府管理模式六大要点以及三个营销着力点，试图解决珠江新城建设中忽视市场机制的问题。其中提出“有限规划”适应市场与规划政策刚柔并济的方式比较可行，但没有见到深化可行方案。

品牌是企业的无形资产,也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是一新兴产业, 目前还不够完善,它的社会地位也不高,加上物业管理的赢利微乎其微,因而很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。事实上,在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天,创名牌企业，建优秀PM小区，现已成为我国PM企业的管理目标和奋斗方向。品牌能让人们保持忠诚和充分信赖,好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。建设部举办的"物业管理与ISO9001认证 研讨会",吹响了鼓励和推动物业管理企业通过IS09001国际质量体系认证,提高企业知名度,实施物业管理品牌战略的号角。现在,企业已经进入了"品牌竞争"的时代,未来几年,物业管理企业要在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略，全面提升企业的品牌形象和知名度。关键字：品牌 物业管理品牌 市场化 专业化 规模化 创新目录1品牌和物业管理品牌2 创建 物业管理品牌的条件 3 创建物业管理品牌的必然性 4 创建物业管理品牌的策略5 物业管理进入品牌竞争时代1品牌和物业管理品牌 目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现。低价已使很多公司无法单靠物业管理费生存，而在高档物业市场，登陆不久的“洋物业”已开始伸手采摘丰硕的果实。大多管理落后的小型物业管理企业已陷入生计维艰，又遭消费者口诛笔伐的尴尬困境.物业管理市场的现状使竞争机制、打造行业品牌引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理公司规范发展的机会。先看一个例子：天津市金厦物业管理公司成立于1994年，是天津市物业管理“十强”企业，具有天津市物业管理一级企业资质.公司成立以来，一直遵循“依法管理、服务第一、住户至上”的企业宗旨，发扬“开拓、求实、创新”的企业精神，树立了“以人为本，以诚取信”的经营理念，创立了具有金厦特色的物业管理模式。目前管理高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目，同时开展物业管理咨询、室内装修、房屋租售等多种经营。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号.几年来公司不断开拓创新，先后实现了全市七个“第一”：第一家实行袋装垃圾；第一家成立小区居委会；第一家成立社区医疗保健中心；第一家业主大规模捐赠花木；第一家实行义务监督员制度；第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”；第一家在全市首次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标的企业。实干精神和不断创新已成为金厦物业的品牌.由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市场上突进的速度，是在群体中的脱颖而出。品牌是耀眼的招牌、显赫的身份，是综合品质的崇尚。它是对承诺兑现的程度，是精细工作的结果，是长期让消费者们感到满意的回报。品牌的组成包括企业和产品名称、产品质量、产品定位及宣传口号等等。品牌是靠积累形成的，它需要塑造、维护、提升和再开发。物业管理品牌，是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的。构成的要素主要有：物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司的特殊名称（如响亮、引人注意、涵义深刻、来历特殊等）、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括公司物业管理服务的项目、收费标准、服务态度、服务深度等方面。2 创建 物业管理品牌的条件 可以设想，如果物业管理公司受托实施物业管理的小区内，业主入住后发现建筑质量低下，配套及环境很不完善，售后遗留问题成堆，服务人员态度恶劣等等一系列问题，面对这样的小区物业公司只能穷于应付，根本谈不上创建自己的服务品牌。物业管理公司要成功的创建品牌，要根据物业的特点，硬件、软件设施，有点到面，扩大战果，从而实现创建物业管理品牌的战略，也就是说物业公司要先分析了解创建品牌的先决条件：2、1 硬件 其在日常的使用中还有个折旧问题，不可忽视。 2、1、1 设施，设施跟档次无关，功能是否匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准。 2、1、2、环境，环境就是绿化、园艺，而且任何一个绿化的环境具有他的公用性，同样绿化，是装饰性的还是功用性的一定要明确，如果是功用性的，它的功用性没有发挥出来，只发挥了它的装饰性，这样的环境仍然不能称为好。评论环境就谈到美观、品味、格调，处理环境艺术应该由专业的设计师去完成，形成良好的、温馨的、舒适的生活空间。 2、1、3、质量，质量问题有我们通常意义上看得见的，另外还有我们看不见的，这就要请专家来鉴定。 2、2 软件 评价软件的第一个标准就是在所有的软件要件构成中，是否有研发，研究发展，研究物业、客户需求，物业定位、市场定位。如果管理的物业为写字楼可能更多的是关注区域市场的现状和走向，如果是住宅则更多的是研究客户需求，目标群体的需求，而且这个研究要保证这个物业可持续发展。软件也就是看一个管理公司具备不具备对物业发展的预见性和指导性，当具备这个能力的时候，所有的工作有方向有目标了，那么物业公司需要做的两件事情就是管理和服务设计及管理和服务的执行。 2、3 服务对象 可以说物业的服务对象是人。为了提供让其满意的服务要尽量使其服务需求趋同，使这个群体的人在他的需求层面、需求趋向方面，尽可能达到一致。 2、4 树立品牌意识 作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。各物业管理公司应该结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导"随时随地、尽心尽力"的服务理念，为业主提供优质服务。 2、5 完善的规章制度和高素质的从业人员 规章制度有利于各项工作的顺利发展开展和公司的进步，员工工作的有序。从业人员如果都能清楚地知道自己所服务的企业比别人做得好的有什么，追求的是什么，并能以加盟这样的企业为自豪的话，就会逐步形成员工的“品牌气质”，这种气质的形成对于企业品牌的成长是非常关键的。而且在在职管理人员中选拔有培养前途的员工或招聘专业人员，参加物业管理专业学历教育，为企业发展培养后备人才。培训可以通过理论研讨、听专题讲座、举行专项训练等形式，从而不断提高物业管理人员的理论水平和业务素质。 3 创建物业管理品牌的必然性 3、1 实施物业管理品牌是满足居民要求的需要 随着生活水平的不断提高，人民对住房的要求已经从有房住、住得下， 提高到住得好。所谓住得好，不是单纯的面积大小、布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“软件”，来保证房屋及设备正常运行、物业区内治安良好、环境整洁、服务设施齐全等等。因此，一流的物业必须配以一流的管理服务，才能创造出一流的居住环境。其次，名牌物业管理受到消费者青睐，不仅仅在于其表层的管理服务，更重要的是它所蕴含的企业文化，即对消费者的地位、个性、修养、品味、生活方式的肯定性的文化特征。换句话说消费者的购买和消费过程，同时也是一种追求上述文化价值的实现过程。正因为名牌物业管理所蕴含的高文化品味及高附加值，才能使消费者对其情有独钟，不惜为之投资。3、2 实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要 物业管理服务性的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社 会”，不能以牟取高额利润为目的，所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中，我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。 3、3、物业管理品牌可以是永存的 物业管理企业的品牌，体现在物业管理上的硬指标，就是创建和获得国内物业管理最高荣誉奖"优秀物业管理小区"、"安全文明小区"以及ISO9001质量管理体系认证；在软件建设方面，对内主要是企业文化，企业内部机制改革，对外则是通过媒介扩大影响，宣传企业精神，全面提升企业形象。3、4、物业管理品牌是信任与承诺 名牌企业、优秀物业管理小区表达着"产品"或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠、友好合作和信任的关系。优秀物管“产品"就向商海中的"灯塔"，吸引着迷茫和优柔寡断的业主客户。优秀物管"产品"不仅能拉近物业公司与业主之间的关系，而且是物管企业与业主之间非书面或口头的契约。真正的物业品牌（优秀物业管理小区、楼宇、安全文明小区）能体现出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。 3、5、物业管理品牌是对服务价值的最好诠释 如果一个物管企业总能够以合理的收费价格（这种合理收费价格是按照国家收费标准，而且是物管企业和业主都能接受的），提供优质的"产品"或服务，那么，市场就会认同于它，业主就会忠实于它。物业公司和业主的这种关系，是以经营"品牌"为纽带的。"品牌"或"优秀物业管理小区"是承诺和忠诚的象征。品牌表示物管企业给予业主以承诺。物管企业以履行承诺来维护其"产品"，作为对业主的奉献和热情，这样，会使业主发现忠实一家物管企业是值得和有利的。 3、6 物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商的信誉和形象，而且使物业本身更具有吸引力，让潜在的购房者更乐意为几乎可以看到的、未来的、系统周到的服务和优良的管理而倾囊。因此，在项目营销中，一定要高度重视物业管理品牌的充分利用。具体来讲，主要有以下方面的原因： 3、6、1、物业管理品牌是物业项目品牌的重要构成部分 由下列的数据我们可以看出： 现在许多房地产开发商在销售中把信誉好的物管公司提供的物业管理作为一个非常重要的促销手段。据调查，2002年，京、沪、穗三地新开发的楼盘把主要的卖点放在物业管理（97％）。其他主要卖点还有：位置（94％）、价格（％）、户型（％）、建筑质量（89％）、环境（84％）、生活质量（％）、物有所值（79％）。 3、6、2 、 物业管理品牌与物业项目成功与否关系重大 一项物业如果具有良好的物业管理品牌，则可以让现实的与潜在的购房者对物业增加更多一些信心。因为在客户的眼中，物业公司才是和他们“同呼吸，共命运”，并将长期和他们共处的单位。目前，一些地方媒体曝光的房子出了问题，业主找不到开发商的事例，已让潜在的买主多了一些心眼。同时，物业的管理品牌如何，既是与他们日常学习生活密切关联的，也是他们能否自慰、自豪、自尊的一个重要影响因素。 3、6、3 物业管理品牌策略是战胜竞争对手的新颖而有效的策略 营销中利用物业管理品牌主要有两个途径。3、6、3 、1 现场销售过程中，通过现有物业管理人员的仪表、言行、工作与服务态度等来直接展现物业管理品牌的魅力，把更多的购房者吸引到自己的物业项目上来；3、6、3、2 营销中有意把物业管理品牌作为一个卖点，通过电视、杂志、报纸等媒体把项目物业管理品牌的概念突出出来。因此创建物业管理品牌是物业公司发展的必然趋势，它将会使物业管理的服务水平不断推向新的高度，服务质量得到不断提高，4 创建物业管理品牌的策略�4、1 走市场化道路 物业管理企业要在持之以恒的创名牌过程中促进企业整体水平的提高， 这样，企业才能在激烈的竞争中脱颖而出，获得更快、更好的发展。市场化经营是物业管理发展的必然趋势，是实施品牌战略有效的方法之一。 市场化物业管理应该具有如下特征：4、1、1 管理现代化 4、1、1、1 指导思想现代化。即对物业管理行业的管理要遵循市场经济的规律，要用开放的眼光看问题。4、1、1、2 物业管理体制完善化4、1、2 供需主体市场化 4、1、2、1 物业管理市场供给主体市场化 物业管理市场供给主体指各层次、各类别的物业公司，它的市场化，应具有以下几个特点：经营行为的自主性、经营目的效益性、物业管理组织企业化、经营活动的竞争性 4、1、2、2 物业管理市场需求主体的市场化 物业管理市场需求主体指需求物业管理服务的业主、使用权人或其集合体业主管理委员会。它的市场化有两个要求：决策自主性、消费的社会化。4、1、3 运行规范化 它包括四方面的内容：4、1、3、1 委托合同化 物业管理委托合同是物业所有人或者业主委员会与物业公司签订的有关物业管理与经营方面，明确双方权利与义务关系的协议或契约。4、1、3、2 价格合理化 价格构成合理化，说明物业管理过程中，哪些应纳入价格构成，哪些不应纳入价格构成。它要求价格定位不能过高或过低 。4、1、3、3 竞争有序化 物业管理市场中的竞争应是实力、信誉的竞争，参与竞争的物业公司都应在机会均等、公平、公开、公正的条件下进行合法、有序的竞争。4、1、3、4 监督机制规范化 物业公司来说，既要有严格的内部制约，又要加强外部监督力度。 推进物业管理市场化，促进品牌战略的实施，规范物管市场要从以下几方面入手： 4、1、1 职责明确 政府的职责就是制定和完善法律、法规，用法律、法规来规定政府、开发商、物业管理企业、业主和业主委员会的责任权力义务等，规范物业管理企业的成立和运作，使物业管理企业按照市场经济规律的要求来正常运行，同时还要强化对有关立法执行情况的有效监督。 物业管理企业必须转变观念，摆正位置，由业主的“领导者、管理者或支配者”转向为接受业主委托，受雇于业主，为业主收好、管好、用好物业管理服务费，同时服务好，维护好业主的物业，方可从中得到合理的报酬。业主即房屋所有人也要转变观念，变被动接受物业管理为主动推行物业管理，认真履行业主自治的职责，只要条件许可就应立即选举产生业主委员会，为业主自治和有效行使业主自治权力提供组织保障。业主委员会必须是承担法律责任的独立法人或社团组织，履行业主对物业及其公共设施和公用设备维护保养的责任和义务，实现物业保值增值的目的。并且在物业公司内部也要职责明确，确立岗位责任制，达到事事有人干，事事有人管的效果，形成良好的工作气氛，塑造良好的企业形象。 4、1、2 规范物业管理市场 4、1、2、1 健全房地产市场，健全的房地产市场，能激活物业流通，促使业主关心自己物业保值，从而转变观念，接受物业管理市场化的观念，自觉履行对其所拥有的物业及附属设施设备周围环境绿化、卫生、治安、维护、修缮和整治的义务，确保物业的完好。4、1、2、2 培育能适应不同消费需求的物业管理市场 物业管理市场既可提供低档次非专业化服务，又可提供一般房屋修缮、清洁卫生、园林绿化、安全保卫专业化服务体系。它以住宅区为切入口，逐步向写字楼、工业区、商场、农村、学校、车站等各类物业延伸和拓展。 4、1、2、3 引入和保护竞争机制 此途径可增加物业管理市场的活力，使业主享受到优质的服务并合理支付给物业管理企业报酬。 4、1、3 依法建立规范化的物业管理制度 4、1、3、1 建立前期物业管理备案审查制度 4、1、3、2 建立物业管理确认制度 4、1、3、3 建立业主大会制度 4、1、3、4 建立物业管理招投标制度 4、1、3、5 建立住房维修资金制度 4、1、3、6 建立物业管理服务费双方协商制度 4、2 走专业化道路 不断提高专业化水平，树立专业化经营理念。所有房屋的物业管理应由独立经营的专业化物业管理公司管理，由业主与物业管理公司签定协议，从而保证住区物业管理的水平的连续性和服务质量的不断提高。物业管理的专业化还体现在物业管理人员的专业化上。专业人才奇缺是制约物业管理发展的一个不可忽视的问题。相当一部分是从房管单位或房地产开发企业转行为物业管理从业人员,不仅专业知识欠缺,而且服务意识不强。物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集性行业,管理经验与管理技巧非常重要。随着物业装修标准和设施设备高档化、复杂化,物业管理的难度必然越来越大,从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。遗憾的是,我国物业管理人才的教育培训还未引起高等院校的重视并列入计划。目前物业管理企业实行的岗位培训制度和上岗资格制度,远不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需要。因此，物业管理公司应树立人才竞争理念，不仅要通过给待遇、给位置，从社会上招聘能人，同时要加强员工的专业化培训。我们先看一下在要成功塑造物业管理品牌的过程中，至少需要人才的种类：专业能力、综合能力出众的技术人才、知识全面、擅长协调的管理人才、能够适应市场 变幻的营销人才、出谋划策的企划人才、具有创新精神和决断意识的企业家。要培养和引进这五类人才，必须做到：4、2、1 在思想上要树立竞争意识和忧患意识，做到与时俱进，引进人才时要做到公正严明，不搞特殊化，杜绝走后门等不良风气。4、2、2 提高从业门槛的高度，做好引进人才机制的改革，做到“宁缺毋滥”。4、2、3 对内加大培训考核力度，在坚持狠抓业务培训 的同时，严格考核制度，对不符合条件者实行“一刀切”，真正做到“能者上，平者让，庸者下”。4、2、4 加强对专业人才的培养 加大对专业人才的培养力度，同时要与实践紧密结合起来，绝不能脱离实际需求情况。4、3 创新策略 创新是一个企业的生命,是企业发展的原动力,是企业超越自我的必然选择,是提升企业竞争力的重要手段。它包括战略创新、服务创新、理念创新。4、3、1 战略创新 其是企业在超竞争环境下的必然选择,制定并实施明确的战略创新措施是一个企业首先要考虑的问题。因此, 企业向什么方向发展、如何发展等一系列问题,都要求我们在战略管理上要有所创新,即要求我们制定的战略既 要方向正确,又要出奇至胜。在制定战略时，要分析外部环境及其发展趋势，尤其是与物 业管理关系密切的第三产业市场需求及竞争状态，对有害于企业的影响尽量 避免或转害为利。 同时要认真研究竞争对手，认真分析本企业实力，弄清物业管理行业竞争态势，发挥本企业优势，使企业经营建立在 自身雄厚实力的基础上。在战略制定过程中，既要吸收有关技术与管理专家参谋咨询，也 要吸收企业职工代表参加，以便集中群众智慧，同时使战略能得到企业职工 的赞同与支持。4、3、2 服务创新 随着物管行业的日趋成熟完善,许多物业管理企业都在下大力气抓管理,这样一来,各物业管理企业在具体实务管理上的差距就会越来越小。这就意味着,谁的管理和服务最有特色最接近人们的需求,谁就能脱颖而出,备受人们 的欢迎。因此,要求物业管理企业必须要以人为本、要有高超的服务技能。4、3、3 理念创新 同理物业管理企业必须要领先的服务理念才能使管理更科学更有效，才可以把拓展市场这块"蛋糕"做得更大。4、4 走规模化经营道路 品牌之所以成为品牌，就是因为有了规模，或者说，规模铸就了当今世界的 品牌。改革开放使我国的经济体制向着市场经济的方向发展，使我们看到了世界品牌的威力，国际国内的市场竞争使我们进一步了解到品牌的背后有规模。产品企业的品牌是这样，服务企业的品牌也是这样，即使是正在营运阶段的物业管理的品牌，衡量成功与否的标志也是规模。 2000年我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达1200万平方米的企业，紧随其后的上海也已经有了管理规模达400万平方米的物业管理企业，这类企业的发展不仅为它们品牌营运的成功奠定了基础，也为各地物业管理企业的品牌营运和市场发展起到示范作用。 4、5 提供高质量的服务 创建物业管理的品牌不仅要体现在服务创新上，还要有高质量的服务。优良的服务最起码做到：服务态度热情、服务设备完好、服务技能娴熟、服务项目齐全，程序规范、收费合理、制度健全、效率快速等。物业管理公司要把物管服务与人文关系、特色理念、社区文化建设结合起来。如采 用“个性化服务”，根据不同的住户提供不同的服务，体现物业管理“以人为 本”的原则；又如在管理跨度加大、规模优势凸现的情况下，采取“1拖N” 管理架构：即确定一个资深小区管理处为区域中心，由它对周边小区管理处 实行工作统一安排、分头实施，人员统一管理、分片服务，财务统一收支、 分别核算。这可使得管理与维修人员配比大大降低，小区的平均开办费也相 应减少。4、6 加强法制化建设 物业活动中业主的权利义务不明确，业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约，同时，作为一个新兴行业，物业管理也存在一系列问题。如物业管理企业存在服务不到位、收费与服务不相符等行为，损害业主的合法权益；物业开发建设遗留的质量问题，使物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。物业管理因此出现的种种纠纷，已经成为一个社会热点问题。物业管理当前亟待解决的问题是法制建设滞后，相关主体间的法律责任不清，它们成为制约物业管理发展的瓶颈。为解决这些问题，一部全国性的物业管理法规--《物业管理条例》应运而生。它的颁布将从根本上解决物业管理法制建设滞后、相关主体之间的法律责任不清的问题，对规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，起到关键作用。条例的出台，标志着我国物业管理行业从此进入了法制化发展的新时期。但物业企业应在学习条例的同时，更要注重法制化的普及应用，可从以下几方面入手： 4、6、1 要通过多种途径增强业主的维权意识，明确自己的权利和义务。并通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，维护大多数业主的合法权益。 4、6、2 要高度重视合同和业主公约的签订。合同应当对物业管理服务的内容、质量、费用等事项作出明确约定，明确双方的权利、义务及解决纠纷的办法，合同对全体业主和物业管理企业具有约束力。业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，业主公约对全体业主具有约束力。物业管理更多的是民事法律关系。今后，对物业管理各方主体权益的维护、对物业管理纠纷的调处，都将在很大程度上依赖合同和业主公约。 4、6、3 推进物业管理项目的招投标活动。国家提倡房地产开发与物业管理相分离的原则，《条例》规定了从2003年9月1日起，新开发的住宅小区，包括商住楼，必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业施行物业管理。这项工作的关键是要规范物业管理项目的招投标活动，真正体现公平竞争，推进物业管理企业的优胜劣汰。物业管理企业能不能实施法制化管理，是衡量一个物业管理企业管理水平的标志，是物业管理企业实施管理的基础。因此，这就要求物业管理企业从点滴做起，一言一行，一举一动都必须规范化、法制化，从而树立自己的形象，创自己的品牌。5 物业管理进入品牌竞争时代 中国物业管理市场2002年实现年产值300亿元，物业公司总数已超过两万家，从业人员过200万，覆盖面达到城市总物业量的30%以上。随着国有房管所的市场化，新的物业公司不断涌现；在高档物业市场，登陆不久的洋物业已经开始摘取丰硕的果实，物业管理市场已经进入市场化的品牌竞争时代.据了解，部分国内物业管理公司已率先进入品牌竞争轨道，中海、万科和金地等就是其中的佼佼者。中海接管的物业分布在深圳、北京、上海、天津等14个大城市，面积逾900多万平方米，已成为目前国内管理规模最大的物业公司；而后起之秀的金地物业也在10多个城市接管了600多万平方米物业；上海的陆家嘴物业提出做业主“好保姆、好管家、好朋友”的服务理念，并成为全国第一家通过质量、环境、职业安全卫生三项质量体系国际认证的物业管理企业。 XXX XXXXXXX