泸州老叫
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刘耀林 焦利民 刘洋
（武汉大学资源与环境科学学院，武汉，430079）
摘要：本文探讨了城镇土地分等与基准地价平衡的技术路线、模型方法和系统设计思路，提出了系统的总体结构模式、功能模块划分、数据库构成和面向对象的系统类设计，并基于高级语言、GIS组件和数据库技术实现了该系统。实例表明，系统设计可行，效果较好，实用性强。
关键词：城镇土地分等；基准地价平衡；组件式；GIS
城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，采用多因素综合评定方法判定城镇土地等别。城镇土地等反映城镇之间土地质量的总体差异，其序列在区域（如省）或全国范围内统一排列。基准地价平衡是在区域范围内，根据现有各城镇土地定级与基准地价平衡成果，在统一基准地价内涵、基准地价修正的基础上，对各城镇的基准地价进行平衡，建立区域内统一、协调的基准地价体系。目前我国城镇基准地价体系基本建立，但各城镇的基准地价由于技术方法、基准地价内涵等的不一致性，导致城镇之间基准地价的不可比性。开展城镇土地分等和基准地价平衡工作对于规范基准地价体系、发挥基准地价对土地市场的宏观调控作用有重要意义。
目前我国城镇土地分等研究主要集中在城镇土地分等的影响因素和分等方法等问题，采用城镇土地分等指导基准地价平衡并完成区域性实践研究的只有山东、福建等地，但并没有形成统一、成熟的基准地价平衡方法。上述研究大多也借助了计算机技术、GIS技术，但还没有设计开发相对独立、完整的城镇土地分等与基准地价平衡信息系统。本文提出了一套完整的城镇土地分等与基准地价平衡技术流程，并基于此开发了信息系统，同时以湖北省为例给出了系统应用实例。该系统操作简便，功能较为完善，有助于提高工作效率以及结果的准确性和可靠性。
1 技术流程与方法分析
技术流程
城镇土地分等是对城镇土地质量的综合评定，对基准地价平衡起指导和控制作用。土地市场交易资料是土地市场情况的直观反映，可以作为土地分等与基准地价平衡的结果验证的参考依据。本文提出以城镇分等综合分值为控制、采用分段线性插值方法进行分类基准地价平衡、并以市场交易样点进行检验的技术路线。同时顾及下面两点：对于基准地价资料较老、无法通过简单修正而满足平衡条件的城镇，则基于补充调查样点进行基准地价更新；对土地分等和基准地价平衡结果采用多种方法进行验证和检验。具体的技术流程如图1。
图1 城镇土地分等与基准地价平衡技术流程
模型与方法
因素选取与权重确定
《城镇土地分等定级规程》（以下简称《规程》）中列出了较为全面的城镇土地质量影响因素，根据实地情况进行选取或补充，充分考虑因素影响显著性、区域差异性、可得性等，建立初始的因素因子体系。然后进行主成分分析，提取主成分，基本确定因素因子体系。最后通过召开专家论证会，广泛听取意见，最终确定城镇土地分等的因素因子体系。在进行系统设计时，提供较为全面的因素体系供用户选择，一级因素包括以下八大类：城镇区位、城镇集聚规模、城镇基础设施、城镇公用设施、城镇用地效率、城镇生态环境、区域经济发展水平、区域土地供应潜力。
权重确定可选用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法或灰关联度分析法等。
城镇土地分等
根据《规程》要求，城镇土地分等采用多因素综合评判法进行各级因素作用分和城镇综合分值的计算，采用数轴法和总分频率法进行城镇土地等的初步划分。而实际工作中，由于城镇数目较少，采用上述方法进行等别划分时效果并不理想，引入总分柱状图法，按照自然分段法（Natural Breaks）进行等别划分。
采用聚类分析法进行城镇土地分等，验证初始分等结果。将城镇作为聚类对象，将多因素综合评判计算的参评因素综合分值作为因子评分值，分等因素因子的权重作为聚类对象的总排序权重，加权计算聚类对象之间的距离，按距离进行聚类。这里采用欧式距离：
土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集
式中，Dij——第i个分等对象到第j个分等对象的欧氏距离；
Wk——第k个因子的总排序权重值；
Fik——第i个分等对象到第k个因素的评分值；
Fjk——第j个分等对象到第k个因素的评分值。
此外结合基准地价资料、市场交易资料和专家经验进行校验，对分等结果进行调整并最终确定城镇土地等别。
基准地价平衡
基准地价平衡的操作对象是修正和规范后的城镇基准地价，如修正后统一到高值、中值、低值。平衡时一般针对高值进行，平衡后中值和低值按不变间距推算。基准地价平衡方法目前还没有国家规范可循，这里采用选取典型城镇作为控制点、根据分等综合分值进行分段线性插值的方法。平衡计算的基本公式为：
Pi＝P0 －ΔNi（P0 －Pn）/（N0 －Nn）
式中，Pi——某城镇某用途基准地价高值的平衡结果；
P0——前控制点某用途基准地价高值；
Pn——后控制点某用途基准地价高值；
ΔNi——当前城镇与前控制点分等综合分值的差；
N0——前控制点的城镇土地分等综合分值；
Nn——后控制点的城镇土地分等综合分值。
2 系统结构与功能模块设计
系统结构
城镇土地分等与基准地价平衡信息系统采用组件式开发方式，高级语言采用VC＋ ＋，GIS组件采用MapObjects ，属性数据库采用Micro Access 进行管理。系统结构如图2。
图2 系统结构图
功能模块
按照软件结构化设计的原则，自顶向下逐步划分城镇土地分等与基准地价平衡信息系统的功能模块和子模块。
数据管理模块
该模块主要实现图层加入、图层显示控制、视图缩放浏览、视图导航等功能，并实现对空间数据和属性数据（分等因素调查数据表、基准地价调查表、修正系数表等）的一体化管理。
数据编辑模块
该模块主要实现图形数据（点、线、面）和属性数据的编辑处理。
因素体系和权重确定模块
该模块包括两个子模块。
因素选择子模块：实现用户初选因素因子体系、根据调查数据进行主成分分析、最终确定分等因子体系等功能。
权重确定子模块：实现因子权重的计算功能，包括特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法、灰色关联度分析法。
城镇土地分等模块
该模块实现多因素综合评判法城镇土地分等和结果校验，包括三个子模块。
分等因素计算子模块：实现单因子分值计算（指标赋分加权求和法、位序法）、次级因素分值计算、一级因素分值计算和总分值计算。
等别划分子模块：根据各城镇分等总分值划分等别，包括总分频率法、数轴法和柱状图法。
等别校验子模块：实现聚类分析法城镇土地分等并与初始等别进行对比分析、等别的基准地价检验等。
基准地价平衡模块
该模块包括五个子模块。
基准地价更新子模块：对于基准地价成果不具有现势性（由于上次基准地价工作较早、城区范围扩大、城市建设迅速等原因）需要进行基准地价更新以满足平衡需要。
基准地价预处理与修正子模块：完成基准地价标准化（如将城镇基准地价统一到高、中、低三级）和基准地价修正（期日、年期、容积率、开发程度）。
基准地价平衡计算子模块：选择等别次序和基准地价次序相近、基准地价标准和市场实际情况一致性较高的典型城镇作为控制点；根据城镇土地分等总分值采用分段线性插值方法进行基准地价平衡。
基准地价平衡校验子模块：采用回归分析法、空间聚类分析法、空间插值法进行基准地价平衡检验。
基准地价控制幅度测算：实现各等别和各城镇基准地价控制幅度的测算。
数据输出模块
报表输出子模块：实现城镇土地分等和基准地价平衡成果表的格式输出功能。
图件输出子模块：实现城镇土地分等图件和基准地价平衡图件的输出功能。
发布数据转出子模块：将可用于公开发布的数据提取转出形成信息发布数据库。
3 系统数据库设计
数据组成
城镇土地分等与基准地价平衡数据库由空间数据库和调查表格数据库两大部分组成。空间数据库的主要内容是：基础地理数据，包括水系、交通、行政区划等；城镇土地分等与基准地价平衡单元图；各城镇商业、住宅、工业的市场交易调查样点分布图。调查表格数据库的主要内容是：分等因素因子调查表，包括前述八大类因素因子的调查表格；基准地价调查表，包括基准地价评估确定的商业、住宅、工业各级别基准地价、级别面积比例及基准地价内涵和相关参数，以及调查时点基准地价的执行标准；修正系数表，包括城镇基准地价评估时制定的期日、年期、容积率和开发程度修正系数表；交易样点调查表，包括城镇土地交易资料调查表、城镇商品住宅交易样点调查表等；基准地价更新样点调查表（仅对需要进行基准地价更新的城镇而言），包括土地使用权出租调查表、土地使用权出（转）让调查表、商品房出售调查表等。
空间数据组织
根据空间数据的用途（如基础地理数据、单元图、样点图等）分类，图层采用shape格式存储，通过MO组件进行访问和管理。单元图在视图中用行政区划结构树建立索引。
调查表格数据组织
将调查表格数据规范化，使之符合3 NF要求，并分类存储于Access数据库。系统通过ODBC与之交互。
空间数据和属性表格数据的关联
空间数据与属性表格数据之间通过关键字以自然连接方式关联。城镇土地分等与基准地价平衡单元图与分等因素因子调查表关联生成各分等因素图层。交易样点分布图与交易样点调查表关联生成交易样点地价图层。
综上所述，系统数据库结构可用图3表示。
图3 系统数据库结构图
4 系统类设计
城镇土地分等与基准地价平衡系统采用面向对象技术开发，系统类主要包括主程序框架类、视图类、文档类、工程管理相关类、土地分等因素体系及权重确定相关类、土地分等相关类、基准地价平衡相关类、基准地价更新及修正相关类、成果输出相关类。
类设计遵循开闭原则（扩展性方面是开放的而在更改性方面是封闭的）、替换原则（子类应当可以替换父类并出现在父类能够出现的任何地方）、依赖原则（与特定业务有关的依赖关系依赖接口和抽象类而不是具体类）、接口分离原则（尽量避免功能太多的服务接口类）。类、函数、变量的命名原则遵循一般的设计原则，尽量简洁、清晰，并具有良好的可区分性。
系统类关系如图4所示。
图4 系统类关系图
5 系统应用实例
城镇土地分等与基准地价平衡系统在湖北省取得了成功应用。湖北省共有84个城镇土地分等与基准地价平衡单位。基于该系统完成了因素选取、权重计算、土地分等、等别检验、基准地价平衡、平衡结果检验等工作，系统界面友好、操作方便，结果符合实际。以下是系统部分功能的界面示例（图5～图8）。
图5 聚类分析图
图6
图7
图8
6 因素分值计算
采用聚类分析（图6）等方法与多因素综合评定法相互验证，保证了结果的可靠性。从图8可以看出，分段线性插值曲线与回归分析曲线在总体趋势上一致，但回归分析曲线在分值高端偏差较大，而分段线性插值更加灵活，在分值高端仍然能够与实际情况保持较高的一致性。市场交易样点地价也验证了这一点。
本文在《城镇土地分等定级规程》的基础上，提出了一个切实可行的城镇土地分等与基准地价平衡技术方案和系统设计方案，并基于高级语言、GIS组件（MO）和Accsss数据库实现了该系统。系统可以实现因素选取、权重确定、土地分等与基准地价平衡等功能，并提供了多种结果检验方法，保证了结果的准确性。实例表明，系统功能完善，实际应用效果较好，其中以分等为控制的分段线性插值基准地价平衡方法具有较高的实用性。
参考文献
国土资源部.城镇土地估价规程.北京：国土资源部，2001
严星，林增杰.城市地产评估.北京：中国人民大学出版社，1999
刘耀林.土地信息系统.北京：中国农业出版社，2002
李清石.最新全国城市基准地价及土地评估业务手册.北京：中国大地出版社，2004
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按新闻出版总署的相关规定，期刊没有级别之分；而我们目前大多参照的分类标准是由各机构和主管部门根据自身情况对期刊所进行的划分，每一个地区或者同一个地区不同的职能机构对期刊的认定标准都不同，所以了解几类期刊，请直接向其所在单位了解。
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带“土地”二字的有两个核心 1、中国土地；复合影响因子： 综合影响因子：主办： 中国国土资源报社周期： 月刊ISSN： 1002-9729CN： 11-1351/F创刊时间：1982 2、中国土地科学；复合影响因子： 综合影响因子： 主办： 中国土地学会;中国土地勘测规划院周期： 月刊ISSN： 1001-8158CN： 11-2640/F创刊时间：1987 其他的如：国土资源科技管理；国土资源遥感 也是核心
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没有什么规定，唯一明显的就是 核心 普刊 SCI EI 等， 普刊 分国家级 省级，法律上没有划分普刊 一般根据主办主管单位来看 个人意见，网页输入壹品优继续了解。。
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