物业管理专业毕业论文王平

物业企业成本控制问题对策探讨论文

在学习和工作中，大家或多或少都会接触过论文吧，借助论文可以达到探讨问题进行学术研究的目的。那么你知道一篇好的论文该怎么写吗？以下是我为大家整理的物业企业成本控制问题对策探讨论文，仅供参考，欢迎大家阅读。

[摘要] 随着国家城镇化进展的加快，政府和国有企事业单位后勤管理社会化工作的不断推进，社会对物业管理等服务型企业需求越来越多，这给物业行业带来了一定的发展机遇。但行业内对高端管理人员和低端服务人员的需求旺盛，加上我国人口红利消失，也导致了本行业人工成本的攀升。物业企业在不断满足客户需求的同时，要想更好地应对市场竞争压力、拓宽利润空间，就必须要创新成本管控模式，加强对物业服务、经营管理等各个方面的成本控制，实现企业的转型与升级。

[关键词] 物业企业;成本控制;成本管理

1、物业企业成本管理的基本特征

其一，人工成本占比较大。物业企业由传统业态对一些商业地产、小区楼盘等进行物业管理，逐步扩展到机关行政物业、大型公建物业(如机场、场馆等)、校园物业、工业园区物业、医院物业等，非住宅物业领域的物业项目近年来发展迅速。其成本控制的内容也是基于业务服务层面。如房产管理、房屋内设管理、公共设施运行管理、安全巡查、清洁环保管理等业务，往往需要投入大量的人力资源，这就使得物业企业人力资源消耗成本占比较大，如果企业存在着劳动力配置不合理的现象，必然会造成资金浪费问题。

其二，维护和经营成本费用较高。除人力服务成本以外，物业企业的经营管理也需要投入较高的维护运营成本。在实际的经营过程中，企业需要维护和管理的对象包括办公楼、商品房、相关的设施设备等。无论是房产维护成本，还是商品楼运营能源消耗成本，都是物业企业成本支出的重要内容。

其三，成本管理工作具有复杂性。物业企业的成本管理内容比较复杂，覆盖面较广，且成本支出项目较为分散，其中包括:管理人员基本工资福利费用、物业管辖区内的管理维护费用、物业管辖区内的清洁卫生费用、治安管理及公共秩序维护费用、绿化清洁费用、公共设施维护管理费用、办公费用等[1]。

2、物业企业成本管理应用过程中存在的主要问题

(1)成本管理理念滞后。目前，一些企业在开展成本管理工作时往往通过节省开支的方式来控制成本，且成本管理落脚点在于企业内部管理层面上，忽视了对企业外部的价值链控制。物业服务成本与建筑规模、设计特征、布局选型、绿化面积、工程质量等因素存在着紧密联系，一切不合理的设计布局或工程质量不过关的建筑都会增加物业管理难度，也会造成服务成本支出费用的增加。

(2)成本管理方法固化。常见的成本管理方法包括目标成本法、作业成本法、计划成本法等，这些方法在实际应用中需要结合企业的业务需求，综合衡量管理方法的优势与缺点，选择合适的管理方法[2]。但在实际工作中，很多物业企业在成本管理方法应用上过于固化单一，只是机械地采用某一种管理方法，比如人为的减少人员和岗位，无法提升成本管理工作的适应性，难以取得较好的成本控制效果，还降低了物业服务品质。

(3)员工流动成本过高。物业企业属于劳动密集型企业，从中物协历年发布的行业发展报告看，人力成本支出大约占据总成本的一半以上。近年来，大多数物业管理企业的经济效益长期处于微利状态，而员工薪资待遇低、管理模式粗放等是物业企业普遍存在的问题，薪酬落差以及在一、二线城市的较大的生活开销压力，使得普通服务人员倾向于转向其他薪资水平相对较高的行业，进一步造成本行业的人力稀缺。这也造成企业内服务人员的流动率持续处于较高水平，员工流失高不仅会影响企业正常的经营活动，也会增加企业重置人力资源成本，给企业带来一定的经济损失。

3、物业企业改进成本控制工作的有效策略

(1)更新成本管理理念，健全成本管理体系。物业企业在开展成本管理工作的过程中，应基于战略成本高度出发，通过对比项目成本因素和效益因素来分析成本管理模式的可行性，实现企业经济效益最大化;同时，在成本管理体系重构过程中，企业也应当基于企业发展实际情况，对行业、竞争对手等外部价值链条进行纵向分析，对不同类型的项目服务需求，选择合适的成本管理目标体系。此外，将成本管理工作从财务部门中分离出来，由财务部门人员、业务部门人员、人力资源管理部门人员等构成成本控制小组，为成本管理工作创造良好的环境基础。

(2)综合运用管理方法，提升成本管理成效。为了应对当前的物业服务市场环境，物业企业必须要采用多种成本管理方法相结合的管理模式，提升企业的市场适应能力。例如，物业企业在物料采购中可以采用计划成本法开展成本管理;在早期介入环节则可以采用目标成本法对物业服务成本进行控制;在服务业务运用中，实时监控每笔成本支出。当然企业在选择成本控制方法时，必须要基于项目实际情况，灵活运用成本管理方法，逐步实现成本控制目标，如运用智能互联网大数据平台，对能耗、物耗超出常规，系统可以及时预警。

(3)强化成本预算职能，重视成本分析工作。成本预算管理是一项系统性的工作，它需要对业务流程进行全过程控制，也需要内部全员参与，通过对企业各项业务活动及经济决策的事前预测、事中控制和事后反馈，降低不必要的'成本开支。物业企业在开展成本预算管理工作过程中，应首先确定年度经营目标和预算成本数据，在成本测算中心的辅助下，依据上一年度的成本核算数据编制下一年度的经营计划，并将成本预算定额细化到各职能部门及责任岗位上，保证每一项预算开支的合理性和规范性。另外，物业企业要重视成本分析工作，即基于成本核算数据，通过与往期经营成本、预算执行情况、行业标准成本等内容进行对比，系统分析成本变动的各项因素，合理评价预算控制成果，从而为企业成本计划方案设计以及经营决策制定等提供信息依据[3]。

(4)实现全过程成本控制。在物业管理早期介入阶段，物业企业应高度重视物业规划设计与建设阶段的介入，重点关注设施设备配置、绿化面积、物业出入口设置以及工程质量监管等内容，既要保证物业服务功能设置的合理性，也要注意工程质量问题，有效控制后期运营成本;在专项服务分包阶段，物业企业可以将一些保洁、维修等专项服务分包给专业公司，自身以安全管理为核心，以房产保值增值、客户体验提升作为品质服务的切入点，将更多的精力聚集于客户服务管理、企业内部管理、市场开发、经营决策等环节，提升物业服务的专业化水平;从服务质量层面上，企业可以充分利用信息化技术实现内部组织结构和作业流程的优化，或采用机械化手段满足简单的手工操作程序，减少对人力资源的依赖;从经营业务拓展方面，物业企业的经营与发展必须要紧跟时代需求，在做好常规性服务的基础上，为不同需求的客户提供多元化服务，提升客户满意度。通过服务质量的提高能够拓宽市场占有份额，增加品牌知名度，从而实现企业降本增效。

(5)推行人本管理理念，降低员工流动成本。针对基于物业企业人力流动概率较高的问题，一方面企业要建立完善的薪酬管理机制，对员工的工作业绩开展客观合理化的考核评价，在努力满足员工物质需要的情况下，为员工创造轻松愉快的工作环境，提升员工的归属感和责任感;另一方面企业也要针对成本管理工作建立有效的激励机制，以此来调动基层员工的主动参与性，将员工的积极性和创造性与薪资增长和职位晋升等直接挂钩，发挥企业效益与员工利益的联动作用，提升员工对企业的信任度和忠诚度。

4、结论

综上所述，物业企业应基于自身在成本控制中的不足之处，通过改变成本管理理念、健全成本控制体系、科学使用成本管理方法、发挥成本预算控制等一系列以成本控制为主导的企业财务管理工作，将是企业在激烈的市场竞争中立于不败之地的必然需要和共同选择。

5、参考文献

[1]沈怡生.浅谈物业管理企业成本控制[J].中国乡镇企业会计,2017(12):150-151.

[2]俞瑜.浅析物业管理企业的成本控制[J].西部财会,2017(7):55-58.

[3]尤雅.物业企业内部控制管理中存在的问题及对策研究[J].当代会计,2019(5).

关键词 供电社区精神激励 员工管理创新

一、课题提出的背景

（一）公司用工形式的变化

随着电力体制改革的不断深入，电力行业中用工方式的多元化已属常态，物业公司也如此。目前有全民工、省公司大集体工、公司大集体工、劳务派谴工、劳务协议工、劳务承包工等六种身份员工。因此，调动不同身份员工的工作积极性、最大限度地激发其工作潜能，对电力企业的发展尤为重要，而且也给我们管理工作提出了一道新的课题。

（二）公司内部管理工作要求

众所周知，具有社会性的人，除了生物属性所必须的各种物质需求外，还有更高的社会属性所必须的各种精神需求。因此，人们渴望满足各种精神需求的心理动机，就成为管理者对其进行精神激励的一个极为重要的先决条件和突破口。利用人的这种“心理动机”、精神需求饥渴，管理者可以多管齐下的对员工进行精神激励，在解除其“需求饥渴”的同时，员工会激发出无穷的精神力量。

（三）随着员工物质生活水平的提高，实施物质奖励的作用越来越小，而员工受尊重、获认可的精神追求更加迫切，因此实施精神激励更容易引起员工的共鸣。

让员工产生幸福感，这是以人为本的精髓。马克思主义的经典理论告诉我们，人是一切哲学的核心。作为一位基层管理干部，做通、做好员工的思想政治工作，使其产生归属感、满足感和幸福感，既是“一岗双责”的最基本要求，也是其以人为本的最具体体现。不失时机的对员工实施精神激励，对释放人的活力，体现人的价值，维护人的尊严，有着不可估量的时代意义。

二、精神激励、挖掘潜能的主要形式和做法

（一）主要形式有

（1）表扬。包括口头、书面、面对面谈心鼓励以及公开宣传等。

（2）颁发奖状。

（3）给予荣誉称号。

（4）特殊形式的授权，以资鼓励。

（二）主要做法

1.灵活多样的方式

要使精神激励取得良好的心理效应，其方式必须因人而异，因事有别，方法要多样，避免单一性。

如派谴员工刘磊，他爱岗敬业、积极工作，无论是白天晚上随叫随到。几年来，他率领的电工组，为调度大楼及供电小区检修各种电气、处理各种故障、事故，达18670余次，从没出过任何安全问题和责任问题，我们不仅多次对其口头表扬、嘉奖谈话，而且颁发《嘉许状》进行激励。这对其他派谴员工震动很大。他们纷纷表示要向刘磊学习，立足本职工作，多做贡献。

大集体员工陆玉玺，参加淮北供电公司（局）成立50周年书画摄影艺术展比赛，其参赛作品获手工制作类二、三等奖，我们不仅当面祝贺，而且公开进行表扬，她很感动，一再表示今后像对待自己的作品一样，做好自己的每一项工作。

全民员工杨永生，目前是我们物业公司唯一的全日制大学毕业的本科生，他坚持开展“三查七对”，带头创平安工程。一直以“上班一分钟，干好60 秒”、“以患者为尊、换心换位”严格要求自己，以细腻、严谨的作风履行自己的医疗职责，待患者如亲人，得到了职工的一致好评。党支部一直在关注着他，对他的每一点进步我们都及时进行肯定和鼓励。他在新闻通讯报道方面有所突破，或在地市级媒体上发表作品，我们都及时发邮件表示祝贺。另外，还创造条件，鼓励其多次参加省公司开设的通讯报道培训班、参加公司组织的有关“心肺复苏”授课活动等。

多种方法、不拘一格激励活动，避免了过去激励方法单调乏味影响面小的问题，达到了教育人、感动人、激励人、激发其潜能的效果。

2.以一人带动一片

激励的目的是挖掘员工潜能，提高工作品质，提升工作绩效。要达到这个目的，就必须在实施的过程中，摆事、论理，做到让“榜样”经得起他人质询、对比和推敲。就表扬来说，不但要表扬某人，而且要表扬某人的良好行为，还应该讲清某人良好行为的意义及影响。

调度大楼是高科技、智能化的办公大楼，它是淮北电网生产调度指挥中心，当然也是淮北市能源、动力控制中心，其重要性不言而喻。物业公司承担着确保公司电力调度大楼的安全的艰巨任务。而淮北公司是生活区和办公区连在一起的国企大院，生活区同办公区交混。安全保卫的具体工作怎么做？做到什么程度？按办公区的保卫标准做保安，会影响小区居民的日常生活；而按居民区的保安标准进行“保安”，机关的保安标准显然达不到。是保安部主任王平，带领保安部全体人员以“人人保设备，人人查隐患”，活动为抓手，以防患于未然为最高工作目标，他们将具体的保安工作落到实处，真正做到了“人人消缺陷，人人尽责任”，安保工作扎实，成绩突出，使大家有目共睹。党支部则不失时机抓住楔机，树王平及其保安部为榜样，不仅对他们大会、小会表扬，以激励其他同人向其看齐，同时也激励王平，能百尺竿头更进一步。以一带十，以一人、一部门影响全局。在王平及其保安部的带动下，物业公司于本年度被上级公司评为“先进单位”。

在“创先争优”活动中，围绕“五好”、“五带头”的基本要求，党支部根据每位党员的岗位特点，有目的的制定了不同的激励措施，用以突出不同岗位的工作特色，激发员工在“创、优”活动中发光、发热。

如要求文印社，把创先争优活动与“文印质量无差错”活动结合起来，通过“党员示范岗”主题活动，发挥党员的模范带头作用，促进文印质量的提高；要求职工医院把创先争优活动与“医疗服务无差错”活动有机结合起来，通过“党员身边无差错”主题活动，发挥党员带头作用，使其医疗服务水平得到了大大地提高。陈中元同志在此次活动中表现突出，党支部重点对其进行了公开表扬、宣传，并以《细微之处见精神——记共产党员、行政服务中心陈中元同志》为题，公开在公司网站上宣传、报道。 3.把握时机趁热打铁

精神激励讲究时机、氛围，实施时必须抓住时机趁热打铁，方能事半功倍。关于这方面，可以在供电小区的文明创建工作中得到印证。

众所周知，物业公司在淮北市文明创建工作中打造的供电小区，是淮北市一个较为有名的小区。前市委书记毕美佳称供电小区，是淮北市文明创建的窗口；供电小区被安徽省文明委主任贺茂燮称为“皖北地区文明创建的一面旗帜”。说到“创建诀窍”，我们只有一个，这就是“把握时机，趁热打铁”的进行“精神激励，挖掘潜能”。

在文明创建工作中，物业公司为供电小区创造了丰富的楼道文化，计有书法楼道、摄影楼道、家庭才艺楼道等。28#楼的孙复原家庭即是“家庭才艺楼道”中的一员。孙家在中央台举办的“神州大舞台”中，曾经获得过全国第二名的好成绩。孙复原妻子在说起自己从淮北走向全国的过程时，感慨道：

没有物业公司党支部“托着”，我本人哪有勇气拿起毛笔写字？更没有勇气走向中央电视台、走向全国。她说得没错。

神州大舞台的比赛中，有一项才艺展示，便是要求参赛家庭用毛笔写字。这对从未握过毛笔的孙妻刘伶，的确是不小的挑战。在刘伶将要踌躇时，物业公司党支部伸出了援手：

说你行，你就行！必须行！

党支部一方面请来了著名书法家趁热打铁——对孙妻现场辅导，一方面肯定其勇气、成绩，为其坚定参赛信心。功夫没有白费，孙妻在才艺展示比赛环节获得了高分。

供电小区出色的创建成果，召来了八方宾客。一段时间以来，我们的接待任务很重。每次接待任务之后，我们都在第一时间，对为公司增光添彩的员工，实施口头表扬或大会通报表彰等。把握时机，趁热打铁，适时、恰到好处的表扬，能够激发人的潜能、提高效率，促人奋进。

趁热打铁，也是我们政治思想工作中的一个诀窍。

三、精神激励，实施效果

2010年以来，物业内部共实施口头表扬460多次，颁发《嘉许状》55人次，开展“嘉奖谈话”160多人次，实施各类公开宣传60多人次，有65人次获供电公司级各类荣誉称号。

口头表扬、嘉奖谈话、公开宣传、书面表扬等精神激励活动的实施，有效地激发了广大员工的工作潜能，促进了物业各项工作顺利完成。

（1）安全生产继续保持较高安全记录。连续20年没有发生一起六类事故。仅2010年以来排查并消除一般隐患120起，发现并处理重大隐患六起。由于隐患及时发现和处理，未发生一起安全事故，确保了公司调度大楼及周围区域的安全。

（2）确保了业主的房产增值和升值。小区视频监控、保安24小时值班，小桥流水、绿草花香，定人定责、管家保洁，整洁有序、温馨和谐。良好的居住环境，使小区的房价不断攀升……

（3）提升了物业管理水平。2008年6月14日，物业公司通过了安徽省专家组的现场审核，获得S9001体系质量管理认证证书；由公司管理的供电公司办公区、生产区、生活小区分别荣获全省“优秀物业管理大厦”、“全省优秀物业管理示范小区”称号。

四、结束语

人要有精神，人必须有一点精神；人为精神活着。

以人为本，从人出发，在人落脚，在未来的征程上，注重员工的精神世界，使其在激励中获得幸福感，将是我们管理工作的主旋律。员工是现代化的机枢。从某种程度上讲，能否最大程度的以精神激励，激发其潜能，不但体现了管理者的管理艺术，同时也体现了一个企业的发展质量。我们将一如既往的将心血倾注于员工的精神激励上，继续在实践工作中探索，激发员工潜能，实现人的价值。