经济适用房论文参考文献

目 录 摘 要 I Abstract II 第1章 绪论 1 研究目的 1 研究意义 1 研究内容 1 第2章 房地产开发概述及相关土地政策分析 2 房地产开发概述 2 房地产开发的含义 2 房地产的特性 2 房地产开发的特性 3 与房地产开发相关土地政策 5 年1月，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算 管理有关问题的通知》 5 2007年10月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地 使用权的通知》 5 2007年11月，《土地储备管理办法》 6 第3章 土地增值税清算政策对房地产开发的影响 8 概述.8 压缩房地产开发行业利润空间 9 加速房地产开发行业整合速度 9 囤积土地现象将得到抑制 10 改变房地产开发供应结构10 影响房价走势有待进一步观察10 本章小结 11 第4章 土地招标拍卖挂牌出让政策对房地产开发的影响 12 我国土地招标拍卖挂牌制度现状 12 实行“招拍挂”对房地产开发地价的影响 12 实行“招拍挂”对房地产开供应量的影响 13 实行“招拍挂”对房地产市场的影响 13 本章小结 13 第5章 土地储备制度对房地产开发的影响 15 土地储备制度概述 15 土地储备制度对房地产开发的正面影响 15 土地储备制度对房地产开发的负面影响 17 本章小结 18 第6章 对房地产开发有影响的其他土地政策——土地供应政策 20 土地供应总量的影响 20 土地供应结构的影响 20 土地供应方式的影响 21 管理政策的影响 21 本章小结 22 第7章 土地政策效果评价及建议 23 土地政策的效果评价 23 土地增值税清算政策的效果评价 23 土地招标拍卖挂牌出让政策的效果评价 24 土地储备制度效果评价 25 土地供应政策的效果评价 26 针对土地政策存在问题的建议 27 完善土地增值税清算政策的建议 27 土地招标拍卖挂牌出让政策的建议 28 发展我国土地储备制度的建议 29 完善土地供应政策的建议 30 第8章 总结 32 致谢 34 参考文献 35

随着社会经济的发展变化,社会保障制度在实践发展过程中取得了重大成就,同时也面临着新的挑战。下面是我为大家整理的关于社会保障论文，供大家参考。

关于社会保障论文 范文 一：社会保障水平与经济发展适应性关系

[提要]随着我国经济发展突飞猛进，出现了很多社会问题。本文就社会保障水平和经济发展之间的适应性关系进行探讨，并提出合理化建议。

关键词：社会保障水平;经济水平;适应性关系

一、社会保障与经济发展之间的关系

(一)经济的持续发展能够为社会保障制度的健全提供物质基础。

社会保障制度的健全离不开经济支撑，经济能为社会保障制度的建立提供一切物质所需要素。比如像日本、美国这些发达国家，他们的社会保障制度十分健全，覆盖比较全面。在美国，居民遇到危机情况可以拨打911呼叫求救，短时间内公民的问题就能得到有效解决，这是其他国家在社会保障制度方面难以达到的高度。在非洲、印度这些欠发达的国家，他们的社会保障制度就不够健全，总会有小孩因为饥饿失去生命，而政府却没有完善的社会保障制度来保障 儿童 的生命安全。可见，经济是社会保障制度的物质基础。

(二)社会保障制度的完善是经济持续发展的保证。

社会保障制度的完善能够使社会始终处于健康、协调发展过程中。中国的GDP总值比较可观，但人均生产总值比较低，根源就在于国人的贫富差距过大，地区发展不平衡等。完善社会保障制度，缩小城乡、贫富差距，提高农村的整体消费水平，扩大市场内需，从而推动经济的增长。此外，完善社会保障制度，解决老百姓住房难、看病难等问题，能够解决社会矛盾，稳定社会。整个社会达到相对和谐的状态，更能拉动经济的平稳增长。

二、我国社会保障水平与经济发展关系现状

(一)经济发展不平衡，社会保障水平有差别。

我国城乡经济发展不平衡。城市的生产总值和人均生产总值均高于乡村的生产总值，城市的人均消费总值也高于乡村的人均消费总值，相应的，城市的社会保障水平也普遍高于乡村，比如城市的环境有统一规划，有清洁人员负责城市环境的绿化与整洁。城市有公园，并配备相应的公共设施，为城市居民创造舒适宜人的居住条件;而在农村，农民的垃圾通常是自己随处扔置、无人管理，也没有为人们提供休闲娱乐的场所。对比可以看出，经济发展的不平衡导致了社会保障水平高低不同。

(二)整体经济发展水平不高，社会保障制度不健全。

我国的经济发展起步晚，整体发展水平还不够高，社会保障制度并不健全。比如，人们存在住房难、看病难等问题。一方面虽然公民的平均工资有所增长，但与此同时，物价也不断上涨，特别是房价的飞涨，很多人成了房奴、车奴;计划生育制度的实施，导致现在的80后和90后都要面临两个人赡养4个老人1个小孩的巨大生活压力，国家却没有相对健全的制度来缓解这种社会矛盾。在看病方面，很多公民表示“病不起”，一个轻微的感冒，到医院去做个检查、拿副药就要几百元甚至上千元，更别说什么大病了。这说明我国医疗方面的社会保障制度还不够健全。在就业方面，很多大学生面临“ 毕业 就失业”的尴尬局面，很早以前一则闹得沸沸扬扬的关于“清华大学毕业生当屠夫卖猪肉”的新闻，还有毕业生找不到工作在家啃老等新闻报道，这都反映了一定的社会问题。也说明了我国在就业方面的保障制度还不够健全。综上所述，不难看出，我国经济发展水平还不够高，社会各方面的保障制度还不够健全。

三、在当今经济形势下建立水平适度的社会保障制度

(一)逐步提高社会保障水平。

根据城乡人民的收入状况、不同地区的经济发展水平来调整社会保障的待遇水平，让社会保障的水平与经济发展水平相适应。比如，城市居民的收入高，但物价也高，如果看似不断增加的工资只能勉强与不断上涨的物价持平，这样城市居民的生活压力就会加大，并不能过上和谐舒适的生活。根据经济的发展来提高社会保障水平，要求物价部门根据居民收入情况和消费情况对商品价格作出规划，防止因物价过高导致居民生活艰难的局面。

(二)构建城乡多元化的社会保障体系。

我国是一个农业大国，农村是一个庞大的生活群体，建立多层次、多元化的社会保障体系，发挥社会财富再次统筹分配的作用，为农村居民和生活没有保障的居民提供相应的社会保障，这样能够缩小城乡的贫富差距，构建社会和谐。比如，现在实施的田地补助保障 措施 ，就是保障农民在自然灾害的意外情况下，尽管没有收入来源，但有政府的补贴来维持生活。又比如农村合作医疗的举措，就是为农村居民看病求医承担一部分费用，为他们的健康提供资金上的保障。

(三)扩大社会保障制度覆盖面。

一方面要使社会保障制度覆盖到农村及边远地区，让每个公民都能享受到这种社会保障福利。比如，山区的孩子上学难，政府应该派相关人员深入基层，详细了解山区的情况，根据当地的情况健全相应的社会保障制度，为山区建设学校等，让孩子接受 教育 。此外，也应该建立相关的教师志愿者保障制度，鼓励城市的年轻教师去山区支教，提高山区的教育教学水平;另一方面社会也应该建立全套的社会保障制度，让居民在生活的各个方面享受到社会保障，比如从就业到住房、从医疗到养老等等，使社会保障制度与经济发展水平相适应、相协调。

(四)加大财政对社会保障的投入力度。

政府在合理的情况下，应该增加社会保障方面财力的支出。健全的社会保障制度，有利于社会稳定、文明和进步，更有利于经济的可持续发展。在社会保障方面加大财政投入，对社会各个方面的平衡和稳定是极为有利的。比如，现在最紧要的住房难和看病难的问题，政府可以加大这两方面的资金投入，采取一系列有效的措施。针对住房问题，可以推出经济适用房这些社会保障措施;针对看病难问题，可以发放医疗卡等社会保障措施。

四、结语

社会保障的水平要与经济发展水平相适应，这样社会才能稳定发展。政府应该根据经济发展情况，相应的健全社会保障制度，让更多的公民享受到更多的社会保障福利。

主要参考文献：

[1]李东.社会保障水平与经济发展的适应性关系研究[J]. 人力资源管理 ，.

[2]杨翠迎，何文炯.社会保障水平与经济发展的适应性关系研究[J].公共管理学报，.

[3]陈婷婷，陈元刚.重庆市社会保障水平与经济发展的适应性关系研究[J].现代商业，.

关于社会保障论文范文二：社会保障基金管理绩效审计

[摘要]

目前，我国社会保障基金管理的绩效审计还处于不断探索阶段，暂时在政策制度、制度运行效益、违法违纪和道德标准等方面进行了有益尝试，存在着重要性认识不够、缺乏科学统一的评价标准、范围和积累的 经验 不足、绩效审计手段落后等问题。为完善社会保障基金管理绩效审计，我国应采取树立独立性和权威性、加强运营公示和监督管理、提高审计人员素质、加强信息化建设等对策。

[关键词]社会保障;基金管理;绩效审计

一、社会保障基金管理绩效审计的现状

目前，我国社会保障基金管理的绩效审计还处于不断探索阶段，近几年，我国对社会保障基金的绩效审计进行了有益尝试，形成了目前暂时的社会保障基金管理绩效审计现状，主要包括：一是政策制度方面。具体包括基金管理、机构建立、实物管理、经费管理、会计核算等，这些政策与制度的执行情况，在很大程度上会影响着社会保障基金的使用和管理效益;二是制度运行效益方面。具体包括与制度相关的资金运行效益和受益人群的受益效益两个方面。前者可分为资金有无沉淀和收支能否相适应两个方面，后者可分为资金支付的金额效益和资金支付的及时性效益两个方面;三是违法违纪方面。据审计署统计数据显示，2010-2014年间，我国养老 保险 基金涉及违规违纪资金352亿元，一些单位将社保基金用于基层经办机构等单位工作经费亿元;用于购买汽车等万元;用于平衡市级、县级财政预算亿元;乱报销费用或发放待遇共亿元等问题;四是道德标准方面。有些行为不能看作是违纪违法行为，但是从道德上来看是不可行的，道德标准特别适合于对效益审计中的经济事项的评价，它可以用来从道德层面帮助人们看待不按客观规律、忽视人类生存问题的后果。对于某些事项不能用法律法规限制时，用道德标准加以限制无疑能起到很好的效果。

二、社会保障基金管理绩效审计存在的问题

(一)重要性认识不够

政府部门对社保基金管理绩效审计不够重视，这里的政府部门主要指的是审计机关，审计机关的不重视使我国的社会保障基金管理绩效审计难以建立和健全。作为一项公共的专项资金，社会保障基金主要是企事业单位及个人向政府相关部门上缴的社保费用，政府相关部门利用这些社保费用筹集资金，因此政府相关部门如果不足够注重这些社保基金的使用和管理，而审计部门又对此基金的绩效审计也不重视，这将必然导致社保基金的管理混乱，其管理绩效也就无从谈起。社会公众作为委托人的角色把通过劳动获取的资金投资于社会保障，以保障其日后生活所需，而社会保障基金的管理者则不够重视，没有使社会基金进行安全、完整地运行，没有使社保基金管理的效率和效果得到有效提高。我国审计部门没有意识到社会保障基金缴上来之后被乱占用、乱截留的现象，信息披露制度严重缺失。

(二)缺乏科学统一的评价标准

社保基金管理绩效审计的经济性和效果性要求其有统一、规范和科学的评价标准，该评价标准也是作为评价审计经济活动的重要参考依据之一，为出具审计 报告 和审计意见提供既定的标准。但是目前在我国社会保障基金管理绩效的审计评价中，还没有统一、规范和科学的评价标准。而在国外，大多数发达国家都在绩效的审计中建立了统一、规范和科学的评价标准，如美国审计总署早在1981年就制定了严谨和详实的绩效审计评价标准;澳大利亚在绩效审计评价方面也对审计相关人员制定了细致的评价标准。我国财政部在1995年出台的绩效指标体系仅对企业绩效审计评价有用。而从1999年开始出台的《业绩效评价标准》、《企业绩效评价操作细则》等文件只是对企业经济活动的效果性进行评估，对我国社会保障基金的管理毫无作用。

(三)范围和积累的经验不足

目前，我国对社保基金管理绩效审计评价的经验严重不足，因此我国社保基金管理的绩效审计评价缺乏严重的经验，这就要求我们要立足于现实，借鉴美国、澳大利亚等发达资本主义国家的先进经验。目前我国对社会保障基金开展的真实合法性审计主要采用的是财务审计，而绩效审计被引进我国的时间比较短，绩效审计评价没有足够的实践工作检验。对于我国社会保障基金及其政府部门项目繁多的情况下，仍用财务审计的 方法 对其审计，势必造成对社保基金管理的不准确和不真实。而且，我国政府部门的绩效审计仅针对大型政府投资项目和财政专项资金审计，在社保基金管理绩效中的审计经验不足，将影响我国社保基金管理合理有效应用绩效审计工作的开展。

(四)绩效审计手段落后

目前，我国社会保障基金的管理工作非常复杂，主要表现在社保设计的人数众多、基金金额庞大、管理周期较长等，这就要求对我国社保基金管理的绩效评价所采用的技术高，所应用的计算机信息系统健全和完善。绩效审计没有很好的技术支持，很难应对当前我国社保基金信息量的逐渐增加。虽然我国社保基金信息量的增加，需要更快、更精准的技术手段给予支持。但是我国目前计算机相关软件的会计信息处理能力还比较低，很难有效审计我国的社保基金管理信息。还有很多工作人员仍然采用的是手工查账的方法进行绩效审计。目前我国还没有开发出适用性的绩效审计软件，对社保基金管理的绩效审计存在严重的局限性。另外，我国对社保基金管理审计的相关计算机软件也存在很大问题，譬如软件中个个流程相互独立，设计缺陷导致附表与主表之间相互脱节，信息严重失真。

三、完善社会保障基金管理绩效审计的对策建议

(一)树立独立性和权威性

相关政府部门及其审计人员要有正确的认识，把社保基金审计看作是维护国家社会安定、关乎社会深化改革的头等大事。针对目前社保基金范围小、负担失衡、覆盖面小等问题，必须转变观念，树立主人翁意识和高度责任感，建立有效科学的统一管理体制，规范社保基金的管理模式，从宏观层面统一支付方法和征收比例，通过综合分析，认真调研，有问题及时反馈于领导。以专题报告的形式，切合实际地、有理有据地做出汇报，逐步推进我国社保基金绩效审计评价体系的建立。同时尽早制定并出台《社会保障基金绩效审计法》，使之与《审计法》和《会计法》有效结合，把我国社会保障基金管理绩效审计工作推向法制化。

(二)加强运营公示和监督管理

主要应从以下三个方面着手：一是建立社会保障基金公示制度。该制度可以有效发挥社会舆论的作用，监督社保相关管理部门收缴和发放社保基金的各项工作，并且及时向社会公众公示其收缴和发放情况，广泛接受社会公众的监督;二是及时向社会公众公示最新出台的 政策法规 。向社会公众详细解析最新的政策法规条文，使广大社会公众第一时间了解政策的变化，尤其是收缴金额、收缴比例的变动，可以利用新闻媒体及时公布新的政策法规;三是建立参与审理案件及检举揭发制度。吸引广大社会公众和企事业单位参与，让他们关心和了解社保基本状况，强烈要求社保相关管理部门定期向企事业单位及公众公布社保基金的各项收支状况及其管理情况，使整个社会营造舆论监督的良好气氛。

(三)提高审计人员素质

主要应从以下三方面着手：一是建立审计人员的培训机制。把培训当做对审计人员的一项必须完成的任务，引导审计人员参与高效培训，甚至 出国 培训;二是鼓励审计人员学习新知识和新技能。由于我国社会保障的相关政策制定还很不完善，其政策制度的变动较为频繁，因此审计人员应当时刻关注社会保障相关的最新法律法规，及时将最新法律法规应用于社保审计的实际工作中，必要时可以组建培训班;三是建立审计人员的工作激励机制。对工作能力突出，工作态度认真的审计人员给予奖励，这种奖励可以使口头表达，也可以是实物或现金奖励。只有我国社会保障基金绩效的审计人员素质提高了，才能有效保障我国社保基金绩效审计的顺利开展。

(四)加强信息化建设

我国对社会保障基金管理绩效审计应当不断加强信息化建设，对其进行现代化管理，加强信息化、网络化，实现专业化。建设一个健全完善的绩效审计信息处理系统，不断完善各项制度。充分开发和利用社会保障基金的电算化审计，利用先进的科技管理手段，组建一套完善的绩效评价指标体系。并且注重信息的分工协作，建立完善的数据库系统。同时要完善我国社保基金审计的技术流程：一是控制社保基金账户的收入与支出关;二是重视社保基金征集环节的严格审计;三是重视对基金拨付环节的审计;四是重视对社保基金的保值增值审计。严格清点涉及的定期存单和相应国债，仔细检查存单的登记建账情况。

[参考文献]

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[3]孙家棚.浅析中国社会保障基金的绩效审计[J].经济研究导刊，2015(11)

[4]刘霞.提升社会保障基金绩效审计的对策相关思考[J].现代商业，2015(23)

[5]史安玲.我国社会保障基金绩效审计的现状及发展思路探讨[J].企业研究，2014(2)

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一类经济适用房:是两限房房本。

必须满五年以后才可以交易，交易需补交10%的综合地下款。交易一次以后房本性质变更为商品房.

二类经济适用房:指的是回迁房、单位集资建房等。房本未满五年也可以交易，交易是需要补交土地出让金合同价的3% 交易一次以后，房本性质变更为商品房。

1、交易时限的区别

（1）一类经济适用房：

是两限房房本，必须满五年以后才可以交易，交易需补交10％的综合地下款。

交付使用不足5年的，该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭，交易一次以后房本性质变更为商品房。

（2）二类经济适用房：

这类房产大多数是“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只是产土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。

2、缴税计算的不同

（1）一类经济适用房税费速算表一套90平米经济适用房，业主于2010年以200万购买，业主家庭名下唯一住房，现在以300万网签价出售，以网签价计税，买方是二套购房产，房产税算式如下

A．增值税，满两年，免征。

B．契税，二套房，税率为3％。契税＝（网签价－增值税）×3％＝9万元

C．个人所得税，满五唯一，免征。

D．综合地价款（300－200）×70％＝70万元

总税费：70＋9＝79万元

（2）二类经济适用房税费速算表一套86平回迁房，原业主于2013年以200万价格购买，现在转手卖出，网签价300万，核定价为289万，业主名下没有其他住房，买家名下没有房产，首套购房，无贷款，房产税算式如下

A．契税：300×1％＝3万元（首套房，面积90平米以下）

B．增值税：0元（房子满2年）

C．个人所得税：（300－200－200×1％－300×10％）×20％＝13．6万元

D．土地出让金：300×3％＝9万元总税费：13．6＋3＋9＝25．6万元

区分一类和二类的方法：

一类:

买这类房是要有指标的本地户口，家庭年收入不高于8万，然后还要进行公示一星期，取得经济房住房标准才可以。房本上也写着以经济价购买或经济适用房。

二类：

房本上写的是以经济适用房管理等字样，区别是一类五年才能上市，二类直接可以上市。

扩展资料：

定义

经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。

参考资料：

经济适用住房管理办法——北京城建委

一类经济房和二楼二类经济房的区别是一类经济适用房，他的居住要求标准比较高

我国土地储备制度对房地产市场的影响内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议土地储备制度在我国的兴起综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。城市土地储备制度应用状况近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。地价房价上涨，开发市场起点不公在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。市场结构失衡，多层次需求难满足我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。土地储备制度对房地产市场影响的分析作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。对城市土地价格上涨的分析纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25 万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为 ，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。DP= (t= )拟和优度检验R=，F=，DW= (DP)= (DS) (t= )拟和优度检验R=，F=，DW=由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。对商品房价格上涨的分析房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。HP= 815+(t= )拟和优度检验R=，F=96，DW= (HP)= (DP)(t=)拟和优度检验R=，F=，DW=由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。HP= (t= )拟和优度检验R=，F= ，DW= (HP)= (M)(t=)拟和优度检验R=，F= ，DW= 由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动。土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平 我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。完善土地储备制度的对策建议为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：合理控制土地储备的范围和数量土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。加大土地供应结构的调整力度土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。建立健全相关配套的法律法规建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题 如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。强化土地储备管理的监控职能土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。重构土地储备的组织体系在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。参考资料：1. 杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）2. 吴次芳、谭永忠，我国城市土地储备的几个问题，城市问题，2002（5）3. 刘田，构筑土地市场巍峨大厦——红五月纵横谈，中国土地，2002（6）4. (日)野口悠纪雄著，汪斌译，土地经济学，北京：商务印书馆，19975. 毛镇林、赵相如、王待宗，政府建个“土地储备中心”如何——杭州土地资源收购储备制度评述，杭州市土地储备中心网6. 陈迪，“土改”点燃公平之火，决策资源房地产研究中心网7. 沈兵明、罗罡辉、卢春强、祝军，城市土地储备量研究——以杭州市为例，经济地理