房地产业链深度研究报告论文

从事房地产行业的可行性与前景分析 目前,国家证券监管部门对上市公司从事资产置换持鼓励态度。 公司本次资产置换属于一种主动型自我重组行为,不涉及股权和管理权的重大变更,这对本次置换的成功实施是一种可靠的保障。为详细分析本次置换对公司的利弊,提供决策依据, 现对本次置换进行可行性分析如下。 一、 本次置换的内容 （一）置出资产包括： 本次置换出的资产及有关负债包括以下几部分（截止2000年12月31日）： 1、股份公司拥有的16家建筑施工企业的投资权益36,万元。 2、股份公司拥有的建筑施工类资产及相关负债（包括总承包部和盾构分公司） ,包括固定资产21,万元、流动资产74,万元、其他资产万元, 相关负债16,万元。 3、控股子公司占用股份公司资金114,273万元。 经评估上述置出资产净值总计233,万元。 （二）置入资产 置入资产包括集团公司拥有的北京城建工程承发包有限公司100%的股权、大柳数开发项目、集团公司拥有的北京城建房地产开发有限公司 %的投资权益及部分现金。 经评估上述资产总计107,万元。 置出、置入资产差额126,万元,即置出资产超出置入资产部分,拟由城建集团采取承担本公司所欠银行借款的方式或现金予以抵补。 二、 本次置换的必要性 （一） 通过本次置换,可以使公司转换主业,获得一个更好的产业发展环境。 公司属于建筑业,建筑业是为社会生产和消费提供建筑产品的产业。 从理论上说,随着我国经济发展水平的不断提高,对建筑业的总体需求也将不断增加。但另一方面,国民经济运行及各产业内部的供求关系演变、发展有其内在的规律,从长期的意义上进行抽象的总量分析对于研究某个产业的竞争和发展环境并无意义。从建筑业的情况看,我国建筑市场经历了十几年粗放型的快速发展,目前已接近于饱和状态。几年来,我国为刺激内需、拉动经济增长,实行扩张性的财政政策, 大力发展基础设施建设,客观上给建筑业的发展带来了机遇。 但国家利用财政扩张政策及发债的方式进行基础设施投资必然有一定限度。据国务院发展研究中心有关研究报告, 2000 年我国国民经济增长速度在1999年止跌趋稳的基础上,出现了稳步回升势头,据统计, 全年国内生产总值按可比价格计算比上年增长8%。但各行业增长情况很不均衡, 大致可分为四类：快速增长行业、较快增长行业、低速增长行业和负增长行业。其中建筑业属于低速增长行业,仅比呈现负增长的煤炭行业略好。2000年,建筑业完成总产值亿元,比上年增长,不论相对于8%的总体经济增长率,还是建筑业前 10 多年的平均增幅,均属于较低水平。着眼未来, 不排除建筑业总量上随着国民经济的发展也会相应有所增长, 但其增长速度则完全有可能继续低于整体经济平均的增长水平,这对于本公司来说,不能不说是一个较大的产业环境制约。 伴随着产业总容量增长的趋缓是产业内部激烈的市场竞争。建筑业是一个技术含量相对较低的劳动密集型产业。众所周知,我国是一个劳动力过剩的国家,这一基本国情决定了建筑市场必然是一个竞争日趋激烈的市场。激烈的市场竞争导致了建筑业基本上处于微利状态,大型建筑企业只有靠大规模的业务量支撑效益； 而小企业则千方百计压缩成本,甚至以牺牲工程质量为代价以维持运营。 本公司作为大型建筑企业,即是靠“规模取胜”,以60多亿的总资产规模、1 万多人的员工数量参与建筑市场竞争。2000年公司净利润为14,万元,但考虑到公司673,万元的总资产规模、720,万元的业务收入水平, 公司的资产收益率和业务盈利能力实际上都处于较低水平。我国加入WTO以后,建筑施工行业作为一般竞争性产业将向外资开放,公司将直接面临来自国际大型建筑承包商的市场竞争。 公司综合经济实力和技术力量在国内属于领先地位,但与国外竞争者相比,公司的这一优势将在很大程度上弱化,公司承揽大型、 高档建筑施工项目的能力将面临较大的竞争压力。综上所述,公司面临国内外双重竞争,即国内低成本的竞争和国外技术与实力的竞争, 发展前景有较大不确定性。 公司作为公众企业,面临着不断增加盈利、提高股东回报的社会压力,而建筑业的属性和特点,对公司发展构成了客观的制约；并非建筑业已使公司无发展的余地 ,而是说,公司从事建筑业,依靠目前的业务规模、 通过微利经营维持现状尚需付出极大努力,要实现持续性的、快速的发展面临的困难实在太多。 因此公司要追求持续、快速发展,不断提高股东回报水平,客观上需要调整产业结构, 及时转向发展空间大、收益水平高的行业。 房地产业（尤其是住宅业）是目前我国扶持和鼓励发展的产业。与建筑业形成鲜明对比的是,经过1994-1999年的持续低迷,目前我国房地产业已走出低谷,步入复苏和逐渐繁荣的周期性发展阶段,并开始呈现快速发展之势。通过本次置换,公司可以进入房地产业,可以获得更有利的产业发展环境。 （二）通过本次置换,可以充分发挥公司作为上市企业的投融资功能,开展资本运作,实现发展方式的转变。 公司作为上市企业,拥有强大的资本融通能力和投资功能。 建筑业虽也需要大量的资金投入,但由于建筑业内部竞争已经饱和,公司目前资金的滚动、流转基本上处于平衡状态,业务扩张相对困难,并无对巨额资金的需要；因此公司强大的融资、投资能力无法发挥,也无法服务于提升公司价值、增加股东利益的需要。 资本运作是上市公司实现快速发展的重要手段。但公司所在的建筑业属于劳动密集型产业,公司下属公司及分支机构十几家,员工逾万人,日常管理工作极为繁重 ,不利于公司开展资本运作,实现股东收益最大化。 房地产业属于资本密集性产业,资本是房地产业发展最重要的要素。 公司拥有强大的资本优势,投资房地产有着得天独厚的优势；同时,由于房地产类资产变现性强,有利于公司开展资本运作。综上所述,公司在寻找新的发展方向时, 房地产业应是良好的选择之一。 （三） 资产置换有利于公司减少经营风险,提高经济效益。 公司在管理层和全体员工的艰苦努力下,几年来基本保持了稳定的业绩； 但通过对公司财务状况的分析,可以发现公司经营状况并不乐观。 单位:万元 2000年 1999年 1998年 净利润 净资产 负债 总资产 应收帐款 资产负债率 主营业务收入 主营业务收益率 从上表可以看出,1998-2000年,公司净利润、 主营业务收入和总资产均呈逐年递增趋势,但增幅极不平衡。净利润累计增幅为；但同期主营业务收入累计增幅为,总资产累计增幅为。 上述指标说明了,公司维持净利润的一定增长幅度（）需要大得多的业务增长幅度作为支撑 ,即公司主营业务的盈利能力实际上处于不断下降之中。由于建筑业市场竞争激烈,公司主营业务日渐处于微利经营状态,这对于公司业绩提高形成较大的影响。 上述指标还说明了,公司业务收入的增长（）,实际上是以总资产更大规模的膨胀 为代价。这意味着公司资产利用效率在逐渐降低。 公司资产利用效率的降低,可以从如下两方面得到充分说明� 首先,从资金占用的角度看,公司应收帐款的迅速增加是造成公司资产利用效率降低的主要原因。从1998-2000年,公司应收帐款从81,万元增加到262, 530 .97万元,增长了,远远超出同期总资产的增幅（）； 应收帐款占总资产的比例也由1998年的增加到2000年的, 这直接导致了公司资产利用效率的降低。由于公司建筑业市场竞争激烈,行业秩序混乱,工程拖欠的现象越来越严重,所以公司应收帐款迅速增加。 其次,从资金来源的角度看,公司资产规模的膨胀主要来源于公司负债资金的不断增加。1998-2000年,公司总资产增加了365,万元,同期公司负债增加了326, ,占总资产增加额的；而公司净资产仅仅增加了38,万元, 占总资产增加额的。由此可以看出, 公司总资产的增加基本上是由负债资金的增加引起的,这导致公司资产负债率不断提高,大大增加了公司经营的财务风险。 由上述分析可知,公司净利润从绝对数额看虽有所增长,但这种增长的背后潜伏了极大的经营隐患和风险： 一方面,公司净利润的增长完全是由于公司业务规模的快速扩张造成的,由于公司主营业务盈利能力不断降低,公司盈利对于业务量及其增长有着严重的依赖。 目前公司作为北京市大型建筑企业,依赖城建集团雄厚的综合实力及政策影响力背景 , 在项目承揽方面享有诸多优势；但如果公司未来业务量不能继续增长或出现下降, 公司的盈利能力将受到直接的威胁。 另一方面,由于建筑业拖欠工程款现象日益严重,公司支撑同样的业务量所需要的资产规模越来越大；公司在筹措资金来源时面临着两难选择,如果采用股本融资 ,则势必大大摊薄原有股东的收益水平,如果采用债务融资,则会加大财务风险。 公司的实际选择是通过负债融资的方式筹措资金,这造成公司资产负债率不断提高,至 2000年已高达（为合并报表数据,母公司资产负债率为,也属于较高水平） ,这使公司财务风险大大增加。公司在发行股票并上市之初,得益于巨额股本资金的到位,公司资产负债率为；至2000年,公司盈利虽然增长了, 但公司低负债率的优势已经损失殆尽,公司利用财务杠杆增加盈利的潜力已被完全消耗,日后若再有资金需求,继续举债的能力将大受限制。 综上所述,公司近年来净利润指标虽然保持了稳中有升的态势,但公司为维持这一业绩水平所付出的“代价”极大。预测将来, 考虑到建筑业已进入“低速成长” 阶段等产业环境因素,公司业绩继续增长的潜力已很小；同时,公司抗风险能力也已变得十分脆弱,如果市场环境或经营条件发生不利于公司的变化,公司经济效益将不可避免出现下滑。为减少经营风险,追求更快速的发展,客观上要求公司突破建筑业的内在约束,并对自身的产业及资产结构作出相应调整。 房地产业目前已走出低谷,发展前景看好。 尤其是本次置入的房地产项目有着良好的效益预期（有关分析见下文）。通过本次置换, 可以调整公司产业及资产结构,促进企业经济效益不断提高。 三、 资产置换可行性分析 （一） 可行性分析之一：产业定位的可行性分析 本次置换后,公司将以房地产开发为主业,房地产行业前景看好, 可以为公司追求持续快速发展的目标提供良好的产业支撑。 我国国民经济在去年出现了重要转机,经济增长速度有所加快,经济运行质量显著提高,出口呈现快速增长,通货紧缩的局面大大改观,市场需求明显回暖,各项指标显示：我国经济正出现全面实质性转好的迹象。房地产业是国民经济先导产业, 在国民经济复苏时,房地产业将先于、快于整个经济的增长,我国宏观经济良性运行是房地产行业前景看好的有力保证。 从政策面上看,随着我国经济形势的变化,房地产业（尤其是住宅业）已成为国民经济新的增长点及国家政策扶持的重点。近年来, 围绕住房制度改革和启动住宅消费,国家连续出台了一系列房改及配套政策,对房地产市场产生了积极的影响。住房分配货币化及住房补贴制度大大提高了职工的购房能力；税费的减免促进了住宅成本的降低；住宅二级市场的开放活跃并促进了住宅市场的发展等等。据悉, 2001 年建设部将继续出台多项房改措施,在住房分配及供应、住房金融、住房中介、 物业管理、政府宏观调控及住房市场体系等方面进行改革, 以进一步加快房地产市场培育,为之创造一个良好的政策环境。2000年初,北京天鸿宝业房地产股份有限公司和金地（集团）股份有限公司发行股票并上市, 这说明房地产公司上市的禁令开始解冻,资本市场再次向房地产企业敞开大门,这对于房地产行业来说是一个强有力的政策利好信号,预示着我国新一轮房地产市场启动的开始。 根据国家权威部门统计,1999-2000年,我国房地产市场开发投资增长, 商品房销售面积增长。有理由认为,我国房地产业目前已走出低谷, 并步入了复苏繁荣阶段。据国务院发展研究中心有关研究报告,2000年度,房地产业已经属于“ 较快增长行业”。从中长期看,有研究资料证实,中国房地产至少还有40-50 年可持续发展的巨大潜力,在21世纪的前20年,中国每年将新建住房亿至亿平方米, 住房建设投资将以每年7%的速度持续增长。 由上述可知,公司通过资产置换将房地产作为产业定位是可行的。 （二）可行性分析之二：产业定位的区域性分析 房地产是一个区域性非常强的产业, 产业定位的分析离不开区域性市场分析。本次置入的房地产项目均在北京市, 北京市房地产业的发展前景对本次置换成败关系很大。 北京是国内最庞大、最具活力的房地产市场之一, 对房地产开发企业来说孕育了无穷的商机,以北京为区域背景进行房地产开发大有可为。 北京作为中国首都,是全国的政治、文化和国际交往中心,国内外机构云集, 具有着其他城市没有的特殊区域优势。同时,北京工商业发达,具有相当强的综合经济实力。90年代以来,北京市国民生产总值始终保持11%左右的增长速度, 综合经济实力在我国各大城市中仅次于上海。北京市房地产业历经多年的发展, 已具有了相当的规模和经济实力。2000年,北京市房地产完成开发投资比1999年增长, 商品房销售增长倍。 着眼未来,北京市房地产业面临着诸多利好因素：北京发放给中央国家机关 20 亿元房补以增强国家公务员的购买力,北京为申奥计划投入160亿元资金,四、 五环绿化隔离带等城市建设带动了对周边住宅的市场需求等等。今后, 随着国民经济持续增长、人民生活水平不断提高, 北京房地产市场总容量和消费能力将不断提高。预计北京市房地产市场尚有较大发展空间,在相当长的时间内不会饱和。 本次置换后公司以北京为中心地区从事房地产开发业务, 可为公司进军房地产业提供良好的发展契机,并为公司长远发展奠定良好基础。

你是要写房地产标杆企业的研究报告吗，可以从几个方面去写，公司的发展历程-经营状况-自身的管控模式 -自身的组织结构，最后就是加一些和本公司的联系之处。

摘 要 IAbstract II1 绪 论 研究背景 研究目的和意义 研究目的 研究意义 国内外研究现状 国外研究现状 国内研究现状 22 房地产开发企业成本核算概述 房地产开发企业成本核算的意义 房地产开发企业成本核算的目的 房地产开发企业成本核算的作用 房地产开发企业成本核算的内容 房地产开发企业的开发成本 房地产开发企业的开发费用 房地产开发企业成本核算的方法 栋号成本核算方法 项目成本核算方法 53 房地产开发企业成本核算中存在的问题 房地产开发企业成本费用的归集和分配不完善 土地开发成本核算成本分配不标准 配套设施开发成本核算计量方法不健全 房地产开发企业成本核算内容不确定 成本核算对象不清晰 成本费用的归集和分配方法不明确 成本核算周期不规律 房地产开发企业成本核算制度不规范 房地产开发企业商品成本与售价不配比 风险防范不足 房地产开发企业成本核算中成本信息的弊端 隐藏实际成本 财务制度存在缺陷 94 房地产开发企业成本核算一系列问题产生的成因 利益驱使 成本核算体系发展缓慢 105 加强房地产开发企业成本核算的建议 确保成本的正确归集和核算 合理分配土地开发成本和土地使用费 正确计量配套设施的开发成本 明确房地产开发企业成本核算的内容 根据不同情况界定成本核算的对象 根据核算对象确定成本的归集和分配方法 根据房地产开发项目确定成本核算的周期 提高房地产开发企业成本核算质量 引入计划销售价格 扩大风险和信息披露内容 针对性加强成本信息的真实性 完善财务制度 加大会计与税收监督力度 可以参考

房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险 浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究请采纳答案，支持我一下。

自己写很困难，因为一篇好的行业报告至少可以卖10万块钱。所以没人会给你的。还是自己找吧。给你个参考：2007 年，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。2007 年，全国完成房地产开发投资25280 亿元，同比增长302%，比上年提高84 个百分点；二是市场需求总体旺盛。2007 年，全国商品住宅竣工面积478 亿平方米，同比增长5%，比上年上升58 个百分点；销售面积691亿平方米，同比增长247%，比上年上升116 个百分点，与此同时，商品住房空置面积继续下降，12 月全国空置商品住房6756 万平方米，同比下降166%，降幅较上年加快86 个百分点；三是部分城市12 月份房价环比开始下降。2007 年，70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为76%，涨幅比上年快18 个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨82%，涨幅比上年快18 个百分点。2007 年对我国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为今年地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制，也使我国房地产业的发展步伐更加稳健。2008 年，随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生产，正蓄势待发；土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大；中央政府针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。预计2008 年全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。好吧，给你一个目录，你可以参考一下：《2007年房地产行业深度研究与投资前景分析报告》目录： 第一章 2006年房地产行业发展环境及影响分析 2 第一节 宏观经济环境及影响分析 2 一、国际经济环境对房地产业的影响 2 二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响 2 三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响 2 （一）固定资产投资状况分析 2 （二）物价走势状况分析 3 四、人民币升值对房地产业的影响 4 （一）对房地产需求者影响 4 （二）对房地产供给者的影响 4 （三）对不同种类商品房价格的影响 5 第二节 房地产行业政策变化及影响分析 6 一、近年来主要房地产行业政策回顾与分析 6 二、2006年最新房地产行业政策分析 6 （一）2006年以来政策回顾 7 （二）重大政策影响分析 8 第三节 房地产关联行业发展及影响分析 10 一、上游行业发展及影响 10 （一）建材价格进入上升通道 10 （二）钢铁行业对房地产影响分析 10 二、下游需求变化对房地产行业影响分析 11 （一）居民收入增多，拉动住宅潜在需求 11 （二）企业信心大幅增强拉动办公楼需求 12 （三）城市化进程促进商业地产 12 第二章 2006年房地产行业供需状况分析 14 第一节 2006年房地产企业整体景气状况判断 14 一、房地产开发景气总体走势 14 二、房地产企业景气指数水平变化 15 第二节 2006年全国房地产市场供给情况分析 16 一、土地开发与土地购置 16 （一）土地购置面积增幅继续减缓，购置成本大幅上升 16 （二）完成土地开发面积恢复上升 17 （三）土地开发面积占购置面积比先降后升 18 二、商品房开发规模与结构 19 （一）商品房新开工面积 19 （二）商品房竣工面积 20 （三）商品房开发结构分析 21 第三节 全国房地产市场需求情况分析 25 一、商品房销售状况分析 25 二、商品房空置面积分类指数变化 28 第四节 全国房地产市场供需结构特征与价格走势 29 一、房地产供需结构特征 29 二、房地产市场价格走势 30 （一）一级市场：土地价格增长稳定 30 （二）二级市场：销售价格仍大幅上涨，涨幅整体回落 30 （三）三级市场：租赁价格涨幅平稳 31 第三章 2006年房地产行业资金来源分析 32 第一节 房地产企业投融资状况 32 一、全国房地产开发投资及完成情况 32 二、分业态房地产开发投资及完成情况 32 第二节 房地产业融资现状与渠道分析 34 一、房地产开发资金来源 34 二、各月资金来源情况分析 36 （一）国内贷款 36 （二）自筹资金 36 （三）其他资金 37 （四）利用外资 37 （五）全部资金本金 38 第三节 房地产金融资金来源特点分析 39 一、仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 39 二、债务融资为主，股权融资有待突破 40 三、大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 40 四、融资方式创新，融资渠道整合 41 第四节 2006年房地产行业股权融资状况 42 一、上市公司再融资 42 二、房地产企业IPO 42 三、其他直接融资方式 42 第四章 2006年房地产行业区域分布及重点区域分析 44 第一节 各地区房地产开发资金来源比较分析 44 一、各省市房地产行业资金来源情况 44 二、资金来源增速比较分析 45 第二节 房地产区域开发比较分析 46 一、土地购置和开发区域发展情况 46 二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况 48 （一）2006年各地区商品房投资、新开工和竣工情况 48 （二）2006年各省市商品房投资额、施工面积、竣工面积增速分析 50 第三节 商品房销售区域情况 52 一、2006年各省市商品房销售面积和销售额状况 52 二、2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 53 第五章 房地产重点城市2006年发展分析 55 第一节 北京房地产市场分析 55 一、总体情况 55 二、开发及投资情况 55 （一）房地产开发投资完成情况 55 （二）房地产开发投资及资金来源 56 （三）土地购置与开发 56 三、供需情况 57 （一）供给情况 57 （二）需求情况 58 四、价格情况 58 第二节 上海房地产市场分析 60 一、总体情况 60 二、投资及开发情况 60 （一）开发投资完成情况 60 （二）开发企业资金来源 60 （三）土地购置与开发 61 三、供需情况 61 （一）供给情况 61 （二）需求情况 62 四、价格情况 62 第三节 深圳房地产分析 64 一、总体情况 64 二、投资及开发情况 64 （一）房地产开发投资持续扩大 64 （二）新开工建设规模出现缩减 64 三、供应分析 64 （一）新增供应主要分布在宝安龙岗 64 （二）90平米以上三房比例最大 65 四、销售情况 65 （一）销售面积大幅下降 65 （二）住宅价格剧烈上涨 65 （三）其他分类物业销售情况 65 第四节 成都房地产市场分析 67 一、总体情况 67 二、房产开发资金情况 67 （一）房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 67 （二）开发企业自筹资金能力增强 67 （三）商品房施工、竣工面积大幅增长 67 三、商品房供求总量 68 （一）全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000 万平方米。 68 （二）全市住宅市场持续活跃，支撑了市场规模继续扩大。 68 （三）商品房市场供求关系得到根本缓解。 68 （四）成交情况 68 （五）供求增长情况 69 （六）个人购房情况 69 四、商品房价格走势 70 （一）房价涨幅回落，但涨幅仍处高位 70 （二）宏观调控下房价上扬曲线明显走缓 70 五、二手房成交情况 70 第五节 武汉房地产市场分析 71 一、房地产开发投资 71 （一）经济发展状况 71 （二）投资开发情况 71 二、商品房供给情况 72 三、存量房市场情况 72 四、房地产销售情况及销售价格走势 73 第六章 2006年房地产行业企业运行综合比较分析 75 第一节 房地产优势企业评价 75 一、综合100强规模分析 75 （一）综合排名前100位企业规模状况 75 （二）积极扩张型企业分析 77 （三）房地产企业规模前十强 79 二、房地产优势企业盈利状况 80 （一）房地产百强企业盈利情况 80 （二）房地产企业盈利能力前十强 81 三、房地产优势企业成长及实力变化状况 81 （一）房地产企业成长性前十强 81 （二）房地产企业综合实力前十强 82 第二节 中国房地产百强企业发展趋势 83 一、行业准入提高带来新的发展机遇 83 二、融资能力考验企业生存能力，百强房企资金来源逐渐多样化 83 三、土地政策提高行业集中度，百强企业通过战略合作实现资源互补 83 四、百强企业应高度重视急剧扩张带来的经营风险 83 （一）政策法规风险 83 （二）融资结构风险 83 （三）管理风险 83 第三节 上市企业年报分析与评价 84 一、获利能力比较 84 二、经营能力比较 84 三、偿债能力比较 85 四、发展能力比较 85 五、现金流分析 86 （一）全国性开发型房企大幅拿地扩张资金吃紧 86 （二）工业商业型房企现金流状况稳定 86 （三）区域型开发房企资金缺口不大 86 第七章 房地产行业典型企业分析 87 第一节 住宅业务突出类个案企业分析 87 一、深圳万科 87 （一）整体经营情况 87 （二）公司财务指标分析 87 （三）2007年发展展望 90 二、金地集团 91 （一）经营状况 91 （二）财务分析 92 （三）发展展望 94 第二节 商业用房写字楼类个案企业分析 96 一、金融街 96 （一）经营状况 96 （二）财务分析 97 （三）发展前景 99 二、陆家嘴 100 （一）经营情况 100 （二）财务分析 101 （三）企业发展前景及影响因素分析 104 第八章 07年房地产行业与企业发展趋势预测 106 第一节 07年房地产行业发展环境变化趋势预测 106 一、经济环境变化趋势预测 106 二、房地产市场主体的行为展望 106 （一）中央政府：稳定房地产市场 106 （二）地方政府：问责制下违规行为可能收敛 107 （三）开发商：强者大胆扩张，弱者无奈退出 107 （四）消费者：观望越来越浓 107 （五）投机者：资本实力决定投机能力 107 三、政策环境变化趋势预测 107 （一）宏观管理政策分析及预测 108 （二）土地政策分析及预测 108 （三）信贷政策分析及预测 109 第二节 07年房地产产品要素构成展望 110 一、土地成本展望 110 二、建材价格的展望 110 三、人力成本、项目的期间费用和开发利润状况展望 111 第三节 07年房地产行业市场供需形势及价格趋势预测 112 一、住宅供需趋势预测 112 （一）高档住宅 112 （二）普通住宅 113 二、商业用房供需趋势预测 113 三、写字楼供需趋势预测 114 （一）北京：集中放量、销售价格降租赁价格稳 114 （二）上海：供不应求、销售租赁价格齐涨 114 第四节 07年房地产行业企业竞争趋势分析 116 一、企业合作、产业战略联盟 116 二、品牌化经营是企业发展的必由之路 116 三、提高顾客满意度是企业竞争的关键所在 116 四、人力资本和组织文化将成为现代房地产企业发展的重要战略资源 116 五、价值链管理是房地产企业竞争致胜的根本途径 117 第九章 房地产行业风险分析 118 第一节 07年宏观经济波动风险评价 118 一、宏观经济波动性评价 118 二、07年宏观经济波动对房地产业带来的风险评价 118 第二节 近年颁布重要政策风险评价 119 一、金融政策风险分析 119 二、土地政策风险 119 三、其他政策风险 120 （一）税收政策 120 （二）限外政策 120 第三节 07年上下游行业变化风险评价 122 一、06-07年土地供应风险评价 122 二、07年房地产金融信贷供给风险评价 122 三、07年建材供给能力及价格风险评价 123 四、07年购买能力风险评价 123 第四节 07年行业竞争风险评价 124 第五节 07年市场供需矛盾风险评价 125 第六节 07年贷款主体风险对房地产金融影响评价 126 一、开发商的信用风险和融资风险 126 二、住房贷款人还款能力、信用风险及房贷入市风险 127 第七节 07年行业风险综合评价 128 表目录 表1 2006年1-12月土地开发及土地购置情况 16 表2 2000-2006年土地开发购置情况 18 表3 2006年1-12月份商品房新开工竣工情况 19 表4 2006年累计各类物业销竣情况 29 表5 2006年每月各类物业竣工销售面积差 29 表6 2005-2006年土地交易价格指数 30 表7 2005-2006年房屋销售价格指数 30 表8 2005-2006年房屋租赁价格指数 31 表9 2006年全国房地产开发投资及完成情况 32 表10 2006年分业态房地产开发投资完成情况 33 表11 2006年房地产开发资金来源 34 表12 2006年开发资金来源及增长情况 35 表13 2006年每月开发资金来源具体情况 35 表14 2006年度各省市资金来源排序 44 表15 2006年各省市资金来源增速比较 45 表16 2006年各省市土地购置面积、完成开发面积及百分比排序 46 表17 2006年各省市土地购置及完成开发面积增速排序 47 表18 2006年各省市商品房投资额 48 表19 2006年各省市商品房施工、开工、竣工面积排序 49 表20 2006年各省市商品房投资额增速排序 50 表21 2006年各省市商品房施工、开工、竣工面积增速排序 51 表22 2006年各省市商品房销售面积及销售额排序 52 表23 2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 53 表24 2006年北京市房地产开发及开发投资情况 55 表25 2006年北京市房地产投资、资金来源的排名情况 56 表26 2006年北京市土地购置与开发情况 56 表27 2006年北京市房地产需求情况 58 表28 2006年北京市销售价格指数走势 59 图目录 图1 1996-2006居民消费价格指数与固定资产价格指数 4 图2 2006年房地产开发综合景气指数及相关指标 14 图3 2002-2006年房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数 15 图4 2003-2006年土地购置面积及同比增长情况 17 图5 2006年1-12月土地购置价格 17 图6 2003-2006年完成土地开发面积及同比增长情况 18 图7 2006年1-12月土地开发购置比 19 图8 2006年1-12月每月商品房累计新开工和施工情况 20 图9 1998-2006年商品房新开工施工及同比增长情况 20 图10 2006年1-12月商品房竣工及同比增长情况 21 图11 2006年商品住宅开发情况 22 图12 2006年1-12月办公楼开发情况 23 图13 2006年1-12月商业用房开发情况 23 图14 1997-2006年三类物业开发占比情况 24 图15 2004-2006年每月商品房销售面积及同比增长情况 25 图16 2004-2006年每月商品房销售额及同比增长 26 图17 2006年1-12月商品住宅销售及同比增长 26 图18 2006年1-12月办公楼销售及同比增长情况 27 图19 2006年1-12月商业营业用房销售及同比增长情况 27 图20 2006年各类资金来源占比情况 36 图21 2006年房地产开发投资资金中国内贷款变化情况 36 图22 2006年房地产开发投资资金中自筹资金变化情况 37 图23 2006年房地产开发投资资金中其他资金变化情况 37 图24 2006年房地产开发投资资金中利用外资变化情况 38 图25 2006年房地产开发投资本年资金来源金额变化情况 38 图26 2006年房地产开发资金来源中银行资金情况 39 图27 2006年房地产开发资金来源中开发商自有资金情况 40 图28 房地产百强企业2002-2006年资产状况变化图 75 图29 房地产百强企业2002-2006年完成房地产投资额及其增长率 76 图30 房地产百强企业2002-2006年规划建筑面积、土地储备面积变化图 76 图31 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业总资产变化图 77 图32 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业净资产变化图 78 图33 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业净利润变化图 78 图34 2002-2006年积极扩张型企业负债状况变化图 79 图35 房地产百强企业2002-2006年销售额、房地产业务收入变化图 80 参考资料：