房地产营改增论文开题报告

浅谈房地产企业税收筹划论文

摘 要 ： 房地产企业存在着开发成本高、资金量大、利润率及销售风险高、投资回收期长等诸多特点。近年来，我国房地产市场发展迅速，国家对房地产市场频繁调控，房地产行业竞争越发激烈。在这种情况下，房地产企业为提高自身经济效益，要做好税收筹划工作。特

关键词：房地产税收筹划论文

摘 要 ：房地产企业存在着开发成本高、资金量大、利润率及销售风险高、投资回收期长等诸多特点。近年来，我国房地产市场发展迅速，国家对房地产市场频繁调控，房地产行业竞争越发激烈。在这种情况下，房地产企业为提高自身经济效益，要做好税收筹划工作。特别是在我国将房地产企业纳入“营改增”试点范围后，为有效提高房地产企业的纳税管理水平，降低企业税负，更需要对房地产企业的税收筹划进行研究，从而为房地产企业的健康发展奠定良好的基础。

关键词： 房地产企业;营改增;税收筹划

近年来，我国经济保持持续增长的态势，这也使房地产开发水平不断提高。在当前房地产市场还不完善的情况下，房地产企业偷漏税情况十分严重，这也使税务机关将房地产行业纳税情况作为监管重点，房地产企业涉税违法的代价也不断加大，在这种情况下，房地产企业为降低税负，将税收筹划作为一个重要选择。特别是从今年五月份开始，我国房地产企业纳入营改增试点范围，为进一步提高房地产企业的纳税管理水平，提出有钍对性的纳税筹划建议，使房地产企业税负能够得以降低。

一、房地产企业税收筹划重要性分析

1.房地产企业纳税金额大、负债率高

房地企业普遍存在投资大、经营周期长及收益集中在后期等特点，由于房地产企业纳税金额较大，使其具有较大的节税潜力，利用有效的税收筹划，能够有效降低房地产企业的税务负担。而且房地产企业存在较高的负债率，融资渠道十分单一，通过税收筹划能在一定程度上缓解企业资金压力。

2.税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础

房地产企业通过税收筹划能有效降低纳税成本，实现利润最大化。一直以来，我国房地产企业的依法纳税意识都不强，为降低纳税成本，存在偷税、漏税及避税等现象，这些违法行为不仅会受到法律的制裁，而且还会给房地产企业的可持续发展带来严重的影响。因此，对于房地产企业来讲，要想降低税负，就要利用科学的税收筹划来降低税务成本，从而更好地促进房地产企业的健康、持续发展。

二、房地产企业纳税筹划的建议

1.强化管理，确保开支项目获得可抵扣的增值税专用发票

房地产企业纳入营改增试点范围后，土地成本和建筑安装成本进入抵扣链条，因此，企业财务部门要确保在地产项目实施过程中强化管理土地获取、原材料采购、建筑安装成本决算等环节，选择具有一般纳税人资格的合作伙伴，取得相应增值税专用发票，以便于进行后期的抵扣。同时，地产开发企业的会计账户要进行相应调整，特别是要设置“进项税额”“销项税额”“进项税额转出”“未交增值税”“待抵扣增值税”等相应的科目，这样会计核算则会更为准确和规范，加强对增值税专用发票的管理，进一步实现对税务风险的有效防范。

2.充分考虑各种运作模式对增值税处理带来的'影响

房地产企业运作方式具有多样性，在不同运行模式下，房地产企业收益形式也具有较大差异。如不动产租金(适用11%增值税税率)、资金融通收益(适用6%增值税税率)，包含设备出租、水费、电费、电话费、上网费、传真费、物业管理费、装修费用等名目的收入(各自适用6%、11%或17%的增值税税率)，甚至归属于不征收增值税的投资收益。这就需要房地产企业对历史项目进行统计分析，测算以往不同运作模式产生的税负和利润，再综合考虑自身的企业战略以及财务状况选择地产项目的运作模式。

3.寻找变量

在税收筹划过程中，需要发现和引入变量，即及时发现能够导致税额变化的因素，差异化地选择影响税收的政策，并针对计税依据和税率来采取适宜的税收筹划方法。这主要是由于应纳税额直接受计税依据和税率的影响，当计税依据越小时，税率越少，则应纳税额也会越少。在税收筹划过程中，房地产企业要积极寻找相关税收政策中的特定条款，并对其进行充分利用，这些特定条款多以差异性条款、选择性条款及优惠性条款等为主，通过对这些条款的运用，能有效发现税收筹划的空间，减少税款的应缴金额，达到税务减负的目的。

4.遵循成本收益原则

房地产企业通过税收筹划来获得整体经济效益。但由于各税种之间存在相互联系及相互依存的关系，即某一税种应纳税额减少后，其他税种税额则会增加，这就需要在税收筹划时分析成本收益，确保在经济上具有可行性。

在对增值税进行筹划的过程中，要通过合理合法控制，从而实现增值率的降低。房地产企业要想降低增值率，可以采取降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算单低增值税率业务等方法，但这些方法存在着收入减少或是其他成本、税负上升等问题，因此，在税收筹划时需要寻求总体税后净收益最大化。

三、结语

房地产企业税收是国家财政收入的重要组成部分，在当前市场经济环境下，税收也是对市场经济的主要调节手段，这也使房地产企业税收筹划更具重要性。房地产企业通过税收筹划，不仅有利于企业的健康有序发展，而且对完善我国相关法律法规也具有非常重要的意义。

摘 要 IAbstract II1 绪 论 研究背景 研究目的和意义 研究目的 研究意义 国内外研究现状 国外研究现状 国内研究现状 22 房地产开发企业成本核算概述 房地产开发企业成本核算的意义 房地产开发企业成本核算的目的 房地产开发企业成本核算的作用 房地产开发企业成本核算的内容 房地产开发企业的开发成本 房地产开发企业的开发费用 房地产开发企业成本核算的方法 栋号成本核算方法 项目成本核算方法 53 房地产开发企业成本核算中存在的问题 房地产开发企业成本费用的归集和分配不完善 土地开发成本核算成本分配不标准 配套设施开发成本核算计量方法不健全 房地产开发企业成本核算内容不确定 成本核算对象不清晰 成本费用的归集和分配方法不明确 成本核算周期不规律 房地产开发企业成本核算制度不规范 房地产开发企业商品成本与售价不配比 风险防范不足 房地产开发企业成本核算中成本信息的弊端 隐藏实际成本 财务制度存在缺陷 94 房地产开发企业成本核算一系列问题产生的成因 利益驱使 成本核算体系发展缓慢 105 加强房地产开发企业成本核算的建议 确保成本的正确归集和核算 合理分配土地开发成本和土地使用费 正确计量配套设施的开发成本 明确房地产开发企业成本核算的内容 根据不同情况界定成本核算的对象 根据核算对象确定成本的归集和分配方法 根据房地产开发项目确定成本核算的周期 提高房地产开发企业成本核算质量 引入计划销售价格 扩大风险和信息披露内容 针对性加强成本信息的真实性 完善财务制度 加大会计与税收监督力度 可以参考

［摘 要］房地产一直是处于风口浪尖的行业,经历了高成长的发展阶段之后,随之而来的是严厉的调控措施,这使房地产公司的日子变得艰难起来。此时,依据房地产企业运作特点分析其财务风险和应对策略,对该行业的发展具有重大意义。本文将先后分析房地产企业的财务特点和面临的风险,并提出应对其财务风险的控制模式,希望对该行业的发展有促进作用。 ［关键词］房地产公司；财务风险；控制模式；资产结构 ［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2012）31-0092-02 1 房地产企业财务风险所具备的特征 第一,较低的资金周转率。房产企业的项目开发先后分为四个环节：征地、土地开发、房屋开发、竣工销售和物业。这四个环节每个都需要消耗大量资金,而只有拥有预售许可的房地产企业才能在第三环节实施预售,从而回收部分资金。此外,房产价值大的固有特点使大多数购房者都会选择分期付款的方式,这又减缓了资金回收的速度,很多企业的资金回收期甚至长达十至二十年,这使众多企业面临不可小觑的筹资压力。 第二,过度使用财务杠杆。房地产企业常常选用贷款的方式来满足大量的房地产开发的资金需求,其直接后果是财务杠杆的过度使用和高企的资产负债率。财务杠杆实际上是一柄双刃剑：其好处在于公司在自由资本少的情况下,掌握大量可支配资金；其坏处在于更大的流动风险会随着高企的财务杠杆而产生,很容易为企业带来强大的还款压力,为股东权益的收益率带来不稳定性。 第三,不匹配的资产期限。大部分房地产企业的业务经营主要依靠举债实现,这种经营模式要求公司有很高的变现能力,公司的自有资产必须与其借款量相互匹配,不然很容易将公司置于资金短缺的风险之中。存货是房地产企业的主要流动资产,其种类分为开发产品和非开发产品,进一步细分的话可以将房地产开发产品分为拟开发土地、在建开发产品、已完工商品住宅和出租开发产品,非开发产品则涵盖了原材料、库存商品和低值易耗品。例如万科的年报显示其2008年的存货占流动资产的76%。流动性差、不易变现是此行业存货的主要特点,这致使流动负债和流动资产的匹配度较低,偿债压力很大。 第四,不均衡的现金流入期限。公司正常经营的重要保障是良好的现金流,但每年不稳定的现金存在于很多上市的房地产企业之中。现金流不稳定的原因之一是很多房地产企业利用预售来获得提前流入的资金量,而忽略了各个项目销售期和预售期的匹配,从而导致一年高一年低的主营业务现金流。原因之二是公司投资收益的现金流也存在不均衡现象,现金冗余和短期偿债风险会随着现金流入量的改变而交替出现,在长期运营中,现金利息涵盖比例无法得到保证。 第五,较弱的项目调整能力。几年,甚至长达几十年的开发周期使得许多项目投资巨大,具有较长的管理周期,这不利于房地产项目实施计划的及时调整,资金一旦被投放到项目之中便会加大现金流出。很多不确定因素都存在于长期的开发周期之中,一旦某一因素导致项目被迫停止,现金流产生的可能便会降低,无法收回已投入的资金,公司的日常经营便会受到阻碍。 第六,房地产企业发展的关键来自于土地储备。近些年来,土地增值便成为了驱动房地产企业利润水平提升的主要动力。在没有发生大变化的市场之中,公司是否获得利润的根源在于取得土地的能力,因此一家房地产企业的竞争力体现在土地储备量之上,房地产公司市值的主要考量因素便成为了其拥有土地的数量及质量。 2 房地产公司在财务风险管理中存在的问题 第一,过高的资产负债率。规模巨大的投资是房地产公司项目的主要特征,其自有资本很难一次性应付如此巨额的资本需求,在这种情况下,很多房地产公司都会转向银行寻求贷款支援,巨额贷款在帮助房地产公司渡过难关的同时也增加了其债务偿还的风险,一个负债率过高、财务风险过大的房地产行业便由此诞生。 第二,较差的资产流动性致使房地产行业出现较大的偿债压力。由于房地产存货是房地产公司的主要流动资产,这些存货的变现能力差、变现周期长,而大部分房地产企业都有很多期限长短不一的债务需要偿还。公司也许可以利用长期销售来偿还对应的长期债务,但是却很难在较短的时间内筹集到需要的资金去应付短期债务,这种极易出现的短期资金短缺给房地产公司带来了很大的财务风险。 第三,“圈地”现象严重。房地产项目开发的主要生产资源就是土地,土地的数量和质量对公司在市场和行业中的表现有着直接而重大的影响。也正是如此,“圈地”现象在房地产行业中极为严重,其机会成本严重影响了资金的利用效率,在算清土地增值税后,高额的税收补缴政策将会打击一直被房地产公司奉行的“低价拿地”策略。 第四,房地产公司主营业务的赢利能力正在被多元化的盲目投资侵蚀。多元化投资一直被我国房地产公司视作防止企业出现财务危机的主要策略,但是很多公司在对自身条件、状态和投资行业状况缺乏充分研究和部署的情况下,便做出不成熟的多元化投资行为,这种盲目行为不仅不能够为公司带来足额的利润和必要的保护作用,还很可能拖累公司现有的主营业务,抵消其主营业务的赢利,为房地产业务的发展带来很多财务管理上的麻烦。 第五,很多公司都存在不完善的公司管理结构。我国房地产企业内部管理结构的完善基本停留在形式上,在实际运用过程中则缺乏实效性,监管体系更是处于极为危险的真空状态。一系列不必要的管理问题也会由此产生,例如公司管理层很难完全以公司的利益为出发点来作出最适合公司发展的决策。 3 财务风险的防范 防范财务风险的主要手段 (1)分散法。顾名思义,企业可以通过经营方式的改变来分散现有风险。一方面,房地产开发企业可以联合其他企业一起开发资金需求量大、投资项目风险大的项目,这样可以在降低企业财务风险的前提下促进企业的发展；另一方面,企业可以将现有资金投资于种类不同的项目,防止某一滞销项目拖累整个企业的经营,实现投资多元化,也能够在一定程度上规避风险。