发布时间：
房地产估价还原率求取方法比较及其优化内容摘要：收益还原法是收益性房地产估价的最常用、最重要的方法，但由于还原利率的确定较为困难，很难确定其是否准确、是否科学，导致应用受到一定限制。笔者通过分析现行较通行的还原利率确定方法，得到以复合调整法确定还原率的优化方法。关键词：房地产估价 还原率 复合调整法房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须注重活动过程的严谨性与科学性。房地产估价收益法，是目前国际上流行的资产评估方法之一，该法是利用资金时间价值原理,将房地产未来收益折现求其现在市值的一种评估方法。但在实际操作中，收益法有一定的难度，集中难点是未来纯收益和资本化率的确定，特别是资本化率的准确与否，将极大地影响到采用该方法所得出评估结论的真实性和客观性。因此在运用收益还原法评估房地产的价值时，还原率确定的准确与否对估价结果的准确性具有重要影响。还原率实质由于房地产具有位置固定性、不可再生性、个别性、永续性等特性，且具有投资和消费的双重属性，使得使用者在占有某房地产时，房地产不仅能为其提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断的继续取得。因此可以把购买房地产作为一种投资，房地产价格作为购买若干年房地产收益而投入的资本，房地产价格高低取决于可以获取的预期收益高低，由此产生了房地产估价收益法。收益还原法的基本公式为：收益价格=年纯收益/还原率(年纯收益相等，且为无限年期的情形)还原率是一种资本投资收益率，或被称为获利率、报酬率、利润率、盈利率和利率等，是用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。还原利率的实质体现为以下几方面：还原率会随着所投资房地产的地段、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。还原利率其值必须为正值。如果还原利率小于零，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算是无意义的。还原利率其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则投资收益将不高于将资金存入银行或购买国债，因此不合算。还原率与投资风险的大小成正比。若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。在采用收益还原法评估房地产价格时估价结果的准确性，取决于估价师对纯收益和还原率的确定，尤其是还原率，它的微小变化都将产生很大的影响。选择一个适当的还原率对估价人员来说更为重要。确定合理的还原率是准确计算房地产价格的关键问题。还原率求取的常用方法对确定还原利率有许多观点，例如：市场提取、平均银行利息率、借贷利率、资本投资在有息证券上的利息率、安全利率加风险调整率、资本增值率（机会成本率）、抵押与自由资金组合法得到的利率地方的一般利率、租售比率，等等。以上观点各有其特点，其利率的求取各有所侧重。从理论上看，房地产估价人员根据不同的估价项目合理选择，即可以得到满意的结果，但在实际运用中它是建立在估价人员对市场的充分了解基础之上，因此真正做到这一点并不容易。在还原率的确定过程中，影响因素颇多，主要有自有资本所占比率、外来资本利息、因折旧或功能下降等产生的贬值和收益降低、因通货膨胀带来的房地产增值和收益增加、还贷后自有资金的增加。另外，风险的补偿、免税政策以及房地产类型、位置、年代、租约、结构等也影响还原率，因此房地产还原率的影响因素是很复杂且难以确定的，不能简单的用银行利率代替，这就更加要求估价人员充分运用自己的专业知识和智慧确定一个与房地产市场价格最接近的还原率。本文将对实践中常用的几种还原率的求取方法及其比较进行系统阐述。（一）市场提取法此法适用于房地产市场发育成熟且交易比较活跃、市场租金和交易价格比较容易收集的情况下，该法直观容易理解和被人接受，准确度比较高，一般计算分为有限年期还原率和无限年限还原率。有限年期还原率计算较为复杂，可用逐渐趋近迭代法求取。值得注意的是，运用市场租金（收益）／价格比法求取还原利率时，所选取的市场实例必须是要与待估房地产相类似的实例，即要求是同一供需圈近期发生的，在用途、结构、功能、权益等方面是相同或相似的实例。另外，为了避免偶然性所带来的误差，需要抽取多宗类似的房地产，并求其纯收益与价格之比的算术平均值或加权平均值作为待估房地产的还原率。这种方法的缺陷是要求市场资料丰富，可比实例众多，并且还需要估价人员对某些特殊交易情况等做出修正后才能应用，计算比较繁琐。而且每个可比实例的建筑条件、经营时期都可能不同。此外，市场上出售的房地产的未来收益年限不可能完全一致，而还原利率又和未来收益年限相关。假如估价对象和可比实例的未来收益年限不相同，则所得到的还原利率实用性不大。而且对于该法，我国许多估价师都认为，既然有市场可比实例，倒不如用市场比较法，毋需用收益法。（二）累加法累加法又称安全利率加风险调整值法，是评估实务中采用较多的一种方法。其理论基础是投资者为了投资，须获得相应的补偿；其出发点是选择一种近于无风险的投资的收益率，称为安全利率。如国外认为美国国债的利率是接近无风险的，我国则经常使用一年定期银行的存款利率为安全利率。在安全利率之上加各种劣于产生安全利率的调整额，一般加总的因素有额外投资风险、缺乏流动性、管理负担三项，求得投资者要求的回报率再减去预期的收益增长率，便可得出房地产的还原率。安全利率加风险调整值法的不足之处是：其一，安全利率的选择缺乏一定的准则；其二，在我国存、贷款的利率经常发生变化，这给房地产的价格带来一定的影响；其三，影响投资因素的加数大小的确定带有一定的主观成分，并且房地产市场的实际风险水平大小通常是很难确定的，加上不同地区、不同类型、同一个房地产的不同权益，实际得到的风险利率是有所不同的，因而结果也就存在着差别。（三）投资收益率排序插入法投资收益率排序插入法即找出相关投资类型及其收益率，按风险程度进行比较、判断，依据经验判断风险性的高低将各种利率排序分析后获取收益率。如银行一年期存款利率为2.52%，一年期国债的利率为2.72%，企业债券收益为5%，一年期贷款利率为5.85%，投资股票的收益率为12%，考虑投资房地产的风险大于银行一年期贷款而低于投资股票，其收益率应高于一年期贷款利率而低于投资股票的收益率，故可以确定还原率在5.85%－12%之间。该法从宏观层面来把握房地产与其他投资资产（银行存款、贷款、政府债券、保险、企业债券、股票及有关领域的投资收益率）的收益与风险关系，其前提须确定其他投资资产的收益率，笔者将其归结到各种投资资产的收益与风险问题。在竞争有序的投资市场环境下，投资收益率排序插入法是种可取的方法，但当房地产投机因素增加，出现房地产泡沫的时候应该谨慎地把握还原利率在各类投资收益率中的排序。另外，如上所述，5.85%－12%之间数据的范围还是比较宽的，对估价结果的影响很大，所以此法对估价人员的经验依赖性较大，对于估价人员的素质要求较高，并且对其最终取值也难以作出科学的解释。（四）收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序插入法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法，即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。其的具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a。同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V=a/r×[1-1/(1+r)n]P=A×(1+i)n-1/i×(1+i)n由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=(1+b)×A因V=P，故有：(1+i)n-1/i×(1+i)n=(1+b)/r×[1-1/(1+r)n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r。此法的关键是要确定一个合理的倍数，而倍数的确定则取决于估价人员的经验判断。（五）复合投资收益率法此方法是将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为还原率，按以下公式计算：R＝M•RM＋（1－M）RE式中：R—还原率（％）； M—贷款价值比率（％），抵押贷款额占不动产价值的比率；RM—抵押贷款还原率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；RE—自有资本要求的正常收益率。其使用的前提是需要确定房地产融资的抵押贷款利率、自有资金投资收益率以及它们所占总价值的比例。要使投资收益最大化，抵押贷款占总价值的比例有一个合理值，我国一般在60%～70%之间。这个值不是越高越好，太高会带来债务风险。一旦各个参数都能合理确定，便得到一个客观合理的资本化率。但正如难以确定风险补偿一样，自有资金投资（产权投资）收益率是较难确定的。另外，按此公式若假想贷款价值比例为0，则还原利率将等于自有资本的要求收益率，而这显然不符合实际。（六）行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资一房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n 则：FNPV=a/（1+R）[1-1/(1+R)n]-P式中，FNPV为财务净现值，R为折现率。令FNPV=0，则：R=FIRR（财务内部收益率）当FIRR>RC(行业基准收益率)时，FNPV>0，投资房地产可获得超额利润；当FIRRC时，FNPV<0，投资房地产会出现亏本；当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/(1+RC)n]，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=(1+RC)/(1+f)-1（f：物价指数变动率）。此方法简单易行，且有一定的理论依据，比较准确，目前被较多地采用。但该法的缺点是仅求出房地产的一般还原利率，将这种一般的还原利率调整为待估房地产的具体还原利率还需要借助其他的方法。还原率求取方法的优化以上六种还原利率的确定方法均是目前较为通行的方法，但有些自身存在一些不合理的缺陷，有些不能完全充分地反映还原利率的实质，有些则过分依赖于估价人员的经验。笔者总结还原率在实践的确定过程，依据对于还原利率实质的分析，将几种对还原利率有较大影响的因素综合起来，彼此进行必要的复合与修正得出所需要的还原率。具体如下：（一）第一步，确定基准还原率选取一年期国债利率作为还原利率的基准，以明确还原利率的收益性；选取行业的平均利润率作为还原利率的一个修正值,体现房地产的投资属性；把国债利率和行业平均利润率两者相加后取其平均值，确定出某一时点(基准点)的还原利率，并将其作为基准还原利率确定下来，公式如下：基准还原率 =（一年期国债利率+行业平均利润率）/2例：一年期国债利率为2.72%，房地产行业的利润率为12.2%，则基准还原率=（2.72%+12.2%）/2=7.46%由于这两项都有官方认可或行业统计的现成数据支持，所以估价人员一般比较容易确定基准还原率的值。（二）第二步，进行价格指数修正查询该房产所在地估价时点的房地产价格指数，与基准点的价格指数相比较，得到估价时点与基准点之间的物价变动情况(以百分数表示)，以其值作为价格调整系数，得到估价时点的还原利率修正值。例：基准点与估价时点的房地产价格指数分别为，103.6和126.7，则由第一步结果可得估价时点还原率修正值=7.36%×（116.7/103.6）=8.29%这项数据也不依赖于估价人员的经验，可根据权威发布的房屋销售价格指数与土地交易价格指数的计算获得。（三）第三步，进行风险调整估价人员依据土地风险较小、房产风险较大，住宅风险较小、商业用房较大的原则对于待估对象房地产的风险作出判断，从而得出其风险调整值，并确定最终的还原利率。例：假设风险调整值为0.5%，则最终可推出还原率为8.29%+0.5%=8.79%我们将该方法命名为“复合调整法”。从上述步骤中可以看出，采用复合调整法，既考虑到了还原率确定的科学性，也体现了还原率确定的艺术性。第一步与第二步的依据并非出自估价人员的经验，而是根据现有的比较权威的数据，操作简单明了；第三步体现了风险对于还原率的影响，并且加入风险调整值之前的还原率实际上已经比较接近最终结果，这种方法无形中降低了估价人员在实际工作中确定还原率的难度系数。当然，房地产估价＝科学+艺术。估价人员必须具备丰富的经验，才能做出准确合理的判断。无论采用何种方法来确定还原率，都必须结合估价经验对还原率进行验证，才能更加精准地进行房地产价格评估。参考文献：1.管高.房地产收益率及有关房地产估价理论与方法的探讨[W].评估专家网，20062.吕立富.关于资本化率（还原率）评定的若干思考[W].评估师信息网，2006
房地产价格水平，是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交叉影响汇聚而成的。这是房地产估价的主要难点。估价中一般将价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次： 个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。 区域因素是指房地产所处地区的环境特点。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。 一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。非常的好，内容非常详细，就是有点晚了
房地产资产评估报告或房地产估价报告一般都有个格式：估价报告的规范格式A.0.1 封面：（标题：）房地产估价报告估价项目名称：（说明本估价项目的全称）委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名）估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）估价人员：（说明参加本估价项目的估价人员的姓名）估价作业日期：（说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）估价报告编号：（说明本估价报告在本估价机构内的编号）A.0.2 目录：（标题：）目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告（一）（二）…五、估价技术报告（可不提供给委托方，供估价机构存档和有关管理部门查阅等）（一）（二）…六、附??Br> （一）（二）…A.0.3 致委托方函：（标题：）致委托方函致函对象（为委托方的全称）致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）致函日期（为致函的年月日）A.0.4 估价师声明：（标题：）估价师声明我们郑重声明：1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3 我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5 我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。6 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。7 （其他需要声明的事项）参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）A.0.5 估价的假设和限制条件：（标题：）估价的假设和限制条件（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件）A.0.6 估价结果报告：（标题：）房地产估价结果报告（一）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）（二）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）（四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）（五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）（七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）（八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）（九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）（十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）A.0.7 估价技术报告：（标题：）房地产估价技术报告（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）A.0.8 附件：（标题：）附件估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。
房地产评估报告书范文
房地产评估报告书范文，资产评估报告，是评估机构履行评估合同的成果，也是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。下面让我分享房地产评估报告书，一起来看看。
一、前言致委托方函：
××女士：受您委托，我事务所对您委托的位于中国广东xx市xx路xx花园A区7幢302(建筑面积为135平方米)的住宅用房进行估价。
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下：委估对象于估价时点20xx年x月x日公开的市场评估总价为人民币717930元(大写：人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整)，评估单价为5318元/平方米。
估价的详细结果，见附后的《房地产估价结果报告》。
此致
房地产资产评估事务所法定代表人：xxx
二、估价师声明我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。
7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。
8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。
未经本评估机和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。
评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。
9·本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
房地产估价师：20xx年x月 x日
三、估价的假设和限制条件
1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。
2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。
3.本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。
4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对20xx年x月x日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。
5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的`目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。
6·本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。
7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。
委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。
8、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。
9、由于本次估价对象为一整体房地产的`一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。
10、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。
委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。
房地产估价结果报告
(一)委托方名称：xx市xx花园法定代表人：xxx地址：面积：135平方米联系电话：xxxxxxx
(二)估价方名称：xxx地址：联系电话：xxxxxxx资格等级：xx级估价机构证书编号：xx房地自估(2013)第xxxx号
(三)估价对象
1.本次估价对象为位于XXX，位于奎元路中段。
周围有xxx市实验学校，枫溪中学。
大润发，国土局，中银大厦，市政府。
目前有7路，12路直线到达。
该地交通方便，基础设施，公共服务设备齐全，自然环境·生活环境好。
2.占地面积为135平方米。
四层错落式布局，共七层，建于2007月。
委估对象位于第3层，建筑面积为135平方米;装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷;厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴;进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。
估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好评估该房地产2013年10月的市场价值(四)评估目的为该住房出售提供参考。
(五)评估基准日
(六)评估原则
1、合法原则
2、替代原则
3、最高最佳使用原则
4、估价时点原则
5、客观、公正、公平原则
(七)评估依据
1、国家标准《房地产估价规范》
2、房地产估价委托书
3、房地产估价合同书
4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息
5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》
7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》评估方法按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果采用成本法、收益法和市场比较法对估价对象进行评估。
市场比较法:
是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地产加以比较对照从交易情况交易日期区域因素个别因素等方面修正得出估价对象房地产价。
收益法：
收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法是在求取估价对象房地产的价格时,求取估价对象在估价时点的重新购建价格然后扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法.
(九)估价结果：经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等；
选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点20XX年11月10日公开的市场评估总价为738813.元(大写：人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整)，评估单价为5472.69元/平方米。
(十一)估价作业日期：20XX年11月10日至20XX年11月20日。
、估价报告应用的有效期1:本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点2013年11月10日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年(即有效期为2013年11月10日至2014年11月10日)，我们对此结果造成的后果不负任何责任。
2、估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。
否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。
3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响;故贷款人(金融机构)应定期或者在房地产市场价格化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
(十三)、其他需要说明的问题：
1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。
在本次评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。
3、本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转载或作他用。
4、上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，根据评估原则确定的现行公允价，未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。
5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担任何责任。
(十四)、估价人员评估机构负责人：xxx(中国注册房地产估价师)估价人员：xxx(中国注册房地产估价师)估价报告审核人：xxx(中国注册房地产估价师)评估机构：潮州房地产资产评估事务所
报告出具时间：20XX年11月10日
评估声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。
二、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。
三、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查;我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证;我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。
四、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
五、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。我们不承担相关当事方决策的责任。
六、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的和用途、评估报告使用者，并在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。
七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。
八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵项对评估结论不承担责任。
一、基本概况
估价对象为武汉市硚口区古田丰顺路天顺园小区9组团10栋403，结构为钢混，建筑面积112.39平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为2059年8月3日。
二、评估目的
为房地产转让提供参考依据。
三、评估基准日
评估基准日为20xx年11月3日。
四、估价依据
1、本次估价依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《中华人民共和国担保法》、《重庆市房地产转让管理办法实施意见》等有关政策法规和文件。
2、评估相关的资料
《房屋所有权证》【房地证20xx字第H150602号】复印件以及本公司掌握的房地产有关资料以及实地勘查所获取的资料。
五、估价原则
此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操性原则。
1、合法原则
估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象已取得《房屋所有权证》，具备合法性。
2、最高最佳使用原则
在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。
3、替代性原则
根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格为客观价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。
4、估价时点原则
由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。
5、谨慎原则
房地产抵押估价应遵守谨慎原则。谨慎原则是指在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。经调查，本估价对象不存在法定优先受偿款，并根据市场实际交易情况和估价对象的租赁收益情况不高估市场价值。
六、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法作为本次估价的基本方法。
广州番禺迎宾路某住宅区房地产估价前期调查报告
一、项目名称 ：广州番禺迎宾路某住宅区房地产估价报告
二、估价对象概况
该项目位于番禺大石镇植村，地处番禺迎宾路大道与南大路（南村—大石）交界处路口，与长隆高尔夫练习中心、长隆夜间动物世界接壤。土地总面积为353510平方米（合530亩），其中173420平方米（260亩）已缴齐地价款，66700平方米（100亩）已出红线图（尚未缴纳土地款）；113390平方米（170亩）为小山丘，已签租约，租期70年，山丘植被茂密，可俯瞰长隆绿色森林景观。
三、调查资料分析
1、一般因素
①城市资源状况广州是广东省省会
全省政治、经济和文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，其范围是东经112度57分至114度3分，北纬22度26分至23度56分，濒临南海，毗邻港澳，是华南地区中心城市，中国的“南大门”。
广州市辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、萝岗十区和从化、增城两个县级市，总面积7434.4平方公里，2008年末全市户籍人口1018.20万人，常住人口超过1500万人。
广州地势东北高、西南低，北部和东北部是山区，南部是珠江三角洲冲积平原。亚热带季风气候，雨量充沛。全年平均气温22.8摄氏度，平均相对湿度68%，市区年降雨量为1600毫米以上。
广州是全国著名的侨乡，华侨人数居全国大城市之首。据统计，海外华侨华人106万人，分布在世界130多个国家和地区，港澳同 广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估胞88万人，归侨、侨眷、港澳眷属156万人。
②城市规划与发展目标
广州城市空间布局和基础设施更加完善。番禺、花都撤市设区过渡工作顺利完成，荔湾与芳村、越秀与东山并区，萝岗、南沙设区，行政区域界线全面勘定理顺，行政区划结构不断优化；“南拓、北优、东进、西联”战略稳步实施，建成区面积不断扩大，中心镇建设迅速推进。广州白云国际机场迁建工程、广州大
学城工程、广州港南沙港区工程、广州国际会展中心、地铁二号线、南沙港快速路等一批事关广州长远发展的重大项目相继建成并投入使用，铁路新客站动工兴建，信息基础设施接近世界一流水平，广州陆海空交通枢纽齐备，已完成现代化大都市发展空间结构支撑体系的战略布局，现代化大都市形象进一步凸显。
城市管理切实加强。撤并村镇和“城中村”改制改造全面推进，“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制不断完善，城市环境综合整治成效明显，出租屋和流动人员管理逐步走上正轨。生态环境更加优化。
“青山绿地”、“蓝天碧水”工程进展顺利，至2008年，全市绿化覆盖率达44.4%%，人均公共绿地面积 12.62平方米，城市生活垃圾无害化处理率达100%，城市生活污水处理率达到71.34%（其中原老八区达到76.22%），荣获“联合国改善人居环境最佳范例奖”和“国际花园城市”等称号。
③社会经济发展状况
国民经济持续快速增长，可持续发展能力明显增强。
经济总量，2008年广州市实现生产总值继前3年连续突破5000亿元、6000亿元和7000亿元之后，2008年跨上8000亿元新台阶，达到8215.82亿元，增长12.3％，其中第
一、二、三产业分别增长1.8%、10.9%和13.6%，人均地区生产总值增长10%，经济继续保持平稳较快增长态势。三次产业结构比例为2.04：38.94：59.02，产业结构进一步优化。经济发展质量继续提高，财政一般预算收入再创新高，达到621.96亿元，增长18.7%，预计每万元地区生产总值能耗0.68吨标准煤，同比下降4.35%。
财政收支，全年来源于广州地区的财政一般预算收入2477亿元，增长17.1%。其中，国税部门组织收入1495亿元，增长15.4%；地税部门组织收入727亿元，增长22.2%。地方一般预算财政收入621.96亿元，增长18.7%。其中，营业税127.98亿元，增长3.6%；
增值税128.72亿元，增长15.5%；企业所得税75.63亿元，增长26.8%；个人所得税35.34亿元，增长19.7%；房产税31.05亿元，增长18.5%。地方一般预算财政支出713.00亿元，增长14.3%。其中，社会保障和就业支出89.32亿元，增长23.8%；环境保护支出7.39 亿元，增长52.2%；教育支出95.72亿元，增长18.5%。2008年财政用于支援汶川地震灾后重建资金
2.41亿元。
价格，消费市场价格：全年城市居民消费价格总水平上升5.9%，其中，消费品价格上升7.7%，服务项目价格上升1.7%。农村居民消费价格总水平上升
9.9%，其中，生活消费价格上升9.1%，服务项目价格略升0.8%。
2、区域因素
①基本情况
“番禺迎宾路”项目位于番禺区大石镇植村，地处番禺迎宾路大道与南大路（南村—大石）交界处路口，与长隆高尔夫练习中心，长隆夜间动物世界接壤。土地总面积为353510平方米（合530亩），其中173420平方米（260亩）已缴齐地价款，66700平方米（100亩）已出红线图（尚未交纳人土地款）；113390平方米（170亩）为小山丘，已签租约，租期70年，山丘植被茂密，可俯瞰长隆绿色森林景观。
②地块与周边的距离
——毗邻华南快速干线；
——距广州市天河区15公里；
——距新光快速路约500米；
——距番禺市桥10公里；
——距地铁三号线汉溪站1000米；
③周边交通情况
项目位于番禺主要交通干线迎宾路与南大路交界处，与华南快速干线、番禺大桥相连，可无需经红绿灯10分钟左右直接到广州珠江新城，除华南快速干线外，项目用地周边还有洛溪大桥，广州北环高速，建设中的新光快速路、地铁三号线等等，交通非常便利。
④项目基本技术指标
土地占地面积：360亩（另有170亩租用山地）
容积率：2.5（早年批复为1.6，预计可调整为2.5）
总建筑面积：8837750平方米
3、个别因素
①地理位置
估价对象位于番禺区大石镇植村，地处番禺迎宾路大道与南大路（南村—大石）交界处路口，只需10分钟左右直接到广州珠江新城。地理位置良好。
② 楼盘条件
华南板块迎宾路上相对规模较小的全新楼盘。自在城市花园位于番禺迎宾路里仁洞立交盘，兴业路从小区穿过，直抵正在建设中的新光快速路、地铁三号线汉溪站，临近汉溪超级商业中心。该项目东对华南碧桂园，北邻锦绣香江花园、西面为祈福新抱。
项目占地面积约20万平方米，规划建筑面积35万平方米，拟建带电梯洋房57栋，户型包括2房76-88平方米，3房95-110平方米，4房约128平方米，复式196-243平方米。以中小户型为主打。楼盘形态：共57栋9-12层小高层，首期19栋，1梯4户。
③周边配套和内部配套
健身房、COFFEE SHOP、酒吧、 图书馆、电影院、乒乓球馆、SPA、美容美体、发泄室、陶艺馆、中、小学： 附近有里仁洞小学、碧桂园学校。
1．汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998：5-72．李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，20013．潘蜀健主编．房地产项目投资、北京：中国建筑工业出版社，1999：139～141 4．中国房地产估价师学会编．房地产估价理论与方法．北京：中国物价出版社，20015. 宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59. 6. 刘秋雁.房地产投资分析[M].大连：东北财经大学出版社，2003.7. 刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—35.8. 何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003,（8）47-49
哈哈！正在写呢！老师给了些题目，给你参考下了！房地产论文选题方向1、房地产市场研究以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：A**市房地产市场现状与发展趋势分析B**市住宅市场发展潜力研究C**市商业地产发展现状、问题与前景D规范**市二手房市场发展的对策研究E规避二手房市场交易风险的对策建议。。。2、土地市场研究分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义可拟题目：A地价与房价互动关系研究B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例C土地增值税清算后的我国房地产市场走势3、物业管理领域分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）B提高物业服务企业竞争力的对策研究。。。4、小产权房的问题集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨可拟题目：A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策C小产权房的土地产权问题研究D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。。。。5、住房保障方面的题目：A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究B完善我国住房保障制度的对策建议C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。。。6、房地产开发领域A、 房地产开发企业融资前景分析B、 宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨论文选题要注意的三个问题（以房地产市场研究为例）首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的!估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！哎，论文啊！烦得很！
哈哈！正在写呢！老师给了些题目，给你参考下了！房地产论文选题方向1、房地产市场研究以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：A**市房地产市场现状与发展趋势分析B**市住宅市场发展潜力研究C**市商业地产发展现状、问题与前景D规范**市二手房市场发展的对策研究E规避二手房市场交易风险的对策建议。。。2、土地市场研究分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义可拟题目：A地价与房价互动关系研究B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例C土地增值税清算后的我国房地产市场走势3、物业管理领域分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）B提高物业服务企业竞争力的对策研究。。。4、小产权房的问题集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨可拟题目：A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策C小产权房的土地产权问题研究D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。。。。5、住房保障方面的题目：A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究B完善我国住房保障制度的对策建议C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。。。6、房地产开发领域A、 房地产开发企业融资前景分析B、 宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨论文选题要注意的三个问题（以房地产市场研究为例）首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的!估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！哎，论文啊！烦得很！
房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险 浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
随着计算机技术的普遍应用，全球经济一体化的时代已经到来， 如何充分利用计算机技术，有效地收集、处理和利用信息，已经引起人 们的重视。房地产作为国民经济重要组成部分，复杂多变，如何利用计 算机进行有效的管理，成为亟待解决的问题。一、 房地产管理应用计算机技术的重要性随着经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，快速发展的房地产 市场给房地产管理带来的挑战，如何进行科学化、规范化、标准化和国 际化的管理，显得越来越迫切。房地产市场本身的特点也决定了利用计 算机技术进行管理的必要性。作为房地产管理的职能部门，需要处理各 种不同类别和来源的信息。这些信息往往是相互联系，错综复杂的，在 信息的收集、整理、分析、利用、处理等方面要耗费大量人力和财力。 目前房地产管理的平均水平尚较落后，信息的收集、整理、分析、处理 等主要还依靠手工和半手工操作，基础资料管理及利用率较差，工作效 率低，决策盲目性大。改变这种状况的唯一出路在于运用现代化信息处 理手段，通过建立计算机辅助房地产管理系统，提高房地产管理的自动 化、科学化水平，强化房地产资源管理和利用，建立起房地产管理方面 高效、科学、完整的工作体系，为各级领导的科学决策提供准确的依 据，从而使房地产管理适应经济发展的需要，并为经济建设提供良好的 服务。二、 房地产管理的计算机软件构成为了方便计算机对房地产管理，建立各种库显得非常必要，下面 就计算机软件的构成及原则作简要介绍。（一） 政策库房地产业发展受到国家及地方政治、经济环境及产业政策影响很 大，房地产管理必须考虑相关政策因素。政策库内容主要是与房地产相 关的国家和地方的法律、法规和政策等。（二） 数据库数据库是该计算机软件的重要组成部分，是系统处理相关房地产 业务数据的基础，它的主要内容应有银行存、贷款利率，国家和当地经济增长率，房地产投资回报率， 毕业论文网各类房地产的开发量、投资额、空置 量，年成交过户面积、平均价格等等数据。（三） 房地产交易管理系统房地产交易管理系统的设计原则是：集成化：房地产交易政策性 强、涉及面广、交易类型多，交易的房地产评估相应复杂。将来的软件应该以一个共享的工程数据库为核心，集评估项目管理、各种交易管理、各种政策标准、各种数据处理等与模拟、决策支持系统于一体的综 合软件包。智能化：由于房地产易的时空变异性，其适应的政策性也 随之变异，专家们的实践经验尤为重要。基于专家知识和人工智能，可 以模拟专家思维、决策及识别不能交易的房地产。简洁化、实用化：因 软件的用户是一般的技术人员和管理人员，软件将有足够亲切的用户界 面，操作应简明、易学，过程一定要简单不能繁琐并且有足够的开放性 和实用性。