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由金融危机而引发全面经济衰退的上一个活生生的例证，是日本。1997年11月，亚洲金融危机中三洋证券、北海道拓殖银行、山一证券在一个月内连续倒闭，引发了严重的金融危机，给本已步履蹒跚的日本经济雪上加霜。接下来的数年时间，日本经济增长率一直低于1%，终于拖成了“失去的十年”。如果美国的金融危机长期化，并引发整个美国实体经济的全面衰退，那又会怎样呢？ 共和党总统候选人麦凯恩许诺如果当选将降低企业税、取消让中产阶级家庭苦恼的代替性最低税等。而作为弥补措施，他会采取削减国会和政府不必要开支等政策，还会实施医疗和退休金制度改革。美国媒体估计根据这一计划减税规模会达3.3万亿美元，尽管这一数字并不被麦凯恩阵营认可。现在看来，这一许诺是绝对不可能实现了。据美国媒体估算，如果保尔森的救市计划成真，美国政府需要新发行约5000亿美元国债，这就意味着其将背上沉重的赤字包袱，美元也会在本已开始的贬值通道中进一步大幅向下。 早在2007年第四季度，美国经济就已经出现了负增长。而2008年第二季度美国住房投资下降15.7%，为连续第10个季度下降，显示住房市场还远未走出谷底。同时二季度美国企业税后利润下降3.8%，而第一季度则增长1.1%。7月份美国失业率达到5.7%，到了8月份，更上升至6.1%。在此背景下，《纽约时报》在9月20日发表了一篇题为《真的有用吗？》的文章，该文断言，由于美国的国内消费在很大程度上依赖金融信贷，金融危机造成的信贷紧缩会大为影响美国国内消费，从而拖累实体经济，并预言美国将陷入18个月甚至长达5年的经济衰退期。 9月19日，在接受《环球》杂志记者电话采访时，亚洲开发银行驻中国代表处高级经济学家庄健谈到了当前美国金融危机与曾经引发1929年大萧条的那场金融危机的诸多相似之处。庄健认为，这次的金融危机反映出美国金融体系的巨大问题，所需要的调整肯定是一个长期的、深远的过程，这其中不可避免要波及到美国的实体经济领域。无论从波及的范围上还是严重的程度上，这次危机与大萧条都有非常大的可比性。美国的整个监管体系、价值观体系、社会体系都是一个双重标准的体系，核心标准是国家利益最大化。向外输出新自由主义，要求其他国家开放市场，减少政府干预，但实际上在国内控制得非常严格，对各种并购案的审查非常严格，比如曾经的中海油优尼科并购案就是一个典型。实际上在亚洲金融危机之后，“华盛顿共识”就已经破产，现在连国际货币基金组织本身的生存都成了问题，其债权只有200亿美元不到，只能勉强维持运营，包括WTO也走入了僵局，多哈贸易回合的谈判破裂就是明证。此次金融危机对中国的影响主要体现在中国对美出口严重萎缩，还有中资金融机构的债权损失。总体来说，与美国经济关系越深的部门，影响得越厉害，受伤越深。加工业受到的影响最为厉害。他特别提到要防止美国向中国转嫁危机，盯上中国。
请把问题说得详细点.
1.基于第三方营销的银行房贷风险控制研究 [Admin|][2008年9月10日][0]【摘要 (中文/英文)】 随着房地产市场的发展,银行作为房地产发展过程中不可或缺的重要角色,银行的房贷产品的营销需要从创新的角度,来探讨营销与风险控制。房贷市场经过十几年的发展,银行在房贷产品的设计、创新方面取得丰硕的成果与切实的经验。然而,新的市场经济环境下,房贷营销中的风险控制也面临种种问题,依然有很多难以从既有成果中找到系统的答案。为此,本文围绕房贷营销的过程及风险发生分析,借助第三方营销理论,展开对房...更多FONT>贷营销现状、存在问题、将第三方营销应用于房贷营销中的风险控制、举例证明等方面理论与实证性的研究,提出将将第三方营销应用于房贷营销中的风险控制意见和建议,希望能够为银行房贷营销的风险控制提供探索性的支持。 论文首先对研究背景做出简要介绍,指出银行房贷营销中存在的风险问题,指出选题的实践意义,说明论文的研究方法和思路,简要介绍理论逻辑推演思路与结构框架以及可能的贡献与创新等。接着分析房贷的发展现状与存在的风险问题。 [详情……]2.家庭旅馆博客营销特征对顾客品牌态度的影响研究 [Admin|][2008年9月4日][6]【摘要 (中文/英文)】 在我国,家庭旅馆最初是20世纪90年代末为解决游客“假日旅游”住宿难的问题而出现的,但由于种种配套性措施和政策还不齐全,家庭旅馆曾一度遇冷。近几年来,由于自助游的兴起和2008北京奥运会的到来,使它再次受到大众的关注。 家庭旅馆小而散等特点使得经营者常苦恼于没有合适的渠道将促销信息传递给目标顾客,而有意向的顾客也无从获得合适的家庭旅馆信息。在Web2.0时代,博客的出现给家庭旅馆的经营者提供了解决这一难题的契机,任何一位经营者都有机会在博客中展现个性化的家庭 [详情……]3.城市旅游产品营销研究 [Admin|][2008年8月31日][20]【摘要 (中文/英文)】 随着社会经济的快速发展和人们生活水平的不断提高,旅游逐渐成为人们生活的一项基本需求,而旅游业也成为我国最主要的经济增长点之一。20世纪90年代后半期以来,各城市发展旅游业的意识不断提高,对旅游者来说,出游的目的地城市有了更多选择,旅游城市争夺游客的竞争态势也日趋激烈。在这一背景下,城市旅游产品营销研究应运而生。 [详情……]4.旅游企业网络营销渠道整合策略研究 [Admin|][2008年8月31日][7]【摘要 (中文/英文)】 21世纪是旅游业繁荣发展的时代,当网络时代到来时,旅游业与网络的结合就像航空时代对于二战后的旅游业一样,将在新经营组织、新经营方式、新传播方式、新技术手段等方面给旅游业插上新的翅膀。由此,旅游网络广告、网上旅游、旅游网络交易中心、旅游网络预订和结算等越来越普及,旅游网络营销势在必行 [详情……]5.旅行社营销模式研究 [Admin|][2008年8月29日][4]【摘要 (中文/英文)】 河南省拥有丰富的旅游资源,逐渐成为世界性的旅游目的地。郑州作为河南省政治、经济、文化中心,正以其独特的魅力吸引着国内外游客。郑州市的旅行社就是在此背景下相继成立的。由于管理上的漏洞以及营销方面的不足,旅行社的业绩大都不是很好。 本文通过环境分析和市场分析认为:郑州市的旅行社机会是好的,但是在河南旅游时间过于紧张,而且选择的旅游景点大多是佛教景点,造成了旅游产品单一,游客精神疲惫,郑州市的旅行社应调整产品策略和营销策略。 [详情……]6.收益管理在我国铁路客运市场营销中的应用研究 [Admin|][2008年8月23日][4]【摘要 (中文/英文)】 收益管理于上世纪七十年代末起源于美国航空业。仅仅三十几年的历史,收益管理已经被包括航空、铁路、酒店管理、租车、广播电视、网络服务等众多行业应用。随着旅客运输市场的不断发展,铁路、航空、公路之间的竞争日益激烈。航空运输的快速,公路运输的便捷,都吸引了不少以前一直选择铁路出行的旅客,特别是在长途客运方面,航空的折扣机票政策已经给铁路客运部门带来了很大的压力。铁路部门为了保证市场份额和运输效益,开始对管理体制与销售观念进行相应的改革。 [详情……]7.北京青鸟健身中心会员制营销策略研究 [Admin|][2008年8月20日][3]【摘要 (中文/英文)】 随着当今都市人群消费能力的提升及消费观念的转变,商业健身俱乐部迅速发展。北京青鸟健身中心在行业内极具代表性,采用健身房所通用的会员制模式进行经营。本文正是在这样的背景下,对北京青鸟健身中心的会员制营销策略进行了研究。 本文首先对北京青鸟健身中心进行了SWOT分析,认为其内部优势主要体现在高品质的软硬件设施、时尚高端的品牌形象及顾客定位、以及店址选择的合理性;内部劣势主要有相对较高的价位、尚有待进一步提高的店内人员素质、以及“业绩第一”的销售制度带来的恶性竞争;外部机会主要包括健身行业的迅速发展、城市中产阶层的日益壮大、以及数量众多的在京外籍人士;外部威胁则主要包括健身行业内的激烈竞争及公众对健身的认识尚处于较浅层次。 [详情……]8.节点文献大连英派斯国际贸易公司国际营销策略研究 [Admin|][2008年8月17日][6]【摘要 (中文/英文)】 现代市场营销强调以市场为导向,以顾客为中心,企业只有了解并满足市场需求,才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟并取得发展。 大连英派斯国际贸易有限公司是2005年1月份成立的股份制私营有限责任公司,业务经营范围是货物及技术进出口。公司主营产品是金属制品的国际贸易,主要是铸造,锻造和冲压制品的毛坯生产及机械加工,出口市场定位于欧洲和北美。由于缺乏现代市场营销观念,缺乏明确的国际市场营销策略,公司在产品结构、目标市场、供应商等方面存在问题。因此,制定有效的国际市场营销策略,增强公司的国际间竞争优势,是本文的重点所在。 [详情……]9.TT比较购物网营销战略案例研究 [Admin|][2008年8月15日][5]【摘要 (中文/英文)】 所谓比较购物网站,是指专门的垂直搜索引擎,其主要功能是通过对网上购物信息的采集和整理,向消费者提供商品和商家的各种信息,让消费者在网上也能货比三家,包括商品的价格、销售商、商品的评价等。 本文以纪实的方式,运用传统营销和网络营销的理论,分析解决TT网比较购物网的营销战略问题,尤其是在中国现阶段的电子商务环境下,不完全照搬国外的模式,如何做到“本土化”的问题,从而为TT网的总体设计和长远发展提供战略性的建议。 [详情……]10.TT比较购物网营销战略案例研究 [Admin|][2008年8月13日][4]【摘要 (中文/英文)】 所谓比较购物网站,是指专门的垂直搜索引擎,其主要功能是通过对网上购物信息的采集和整理,向消费者提供商品和商家的各种信息,让消费者在网上也能货比三家,包括商品的价格、销售商、商品的评价等。 本文以纪实的方式,运用传统营销和网络营销的理论,分析解决TT网比较购物网的营销战略问题,尤其是在中国现阶段的电子商务环境下,不完全照搬国外的模式,如何做到“本土化”的问题,从而为TT网的总体设计和长远发展提供战略性的建议。 研究思路是首先提出问题,方法是通过对大范围的外部调研,了解行业背景和现状,包括三大电子商务网站的运营模式、盈利点、市场的规模和发展趋势等,为TT网确定目标市场准备理论依据,对TT网的全方位内部调研,实地了解网站发展历程。 [详情……]11.观念营销实施路径研究 [Admin|][2008年8月12日][6]【摘要 (中文/英文)】 经济全球化趋势下,市场范围进一步扩大,商品交换关系日益复杂。不同环境背景下的观念、文化因素逐渐成为影响交易效率的主要障碍。实践中,消费者更容易信任影响力大的企业。企业对消费者、社会影响力越大,越有助于提高经营业绩。 观念营销是基于观念影响力而进行的市场营销活动,以建立企业影响力为目标,从而促成交易的营销模式。它通过“观念”作用来影响消费者的基本认知和态度,进而影响消费者的消费观念、消费习惯和消费行为,最终促成企业销售活动的开展和实现。 [详情……]12.手机媒体的营销传播模式初探 [Admin|][2008年3月31日][107]【中文摘要】 从上世纪80年代发展起来的商用无线通信技术，将手机带到了人们生活中，经过将近30年的发展，手机从刚开始的语音沟通工具逐渐演变为人们信息处理、商务运用以及生活方式的帮手，也由此成为营销者传播信息的媒介。 本文运用文献参考、深入访谈等研究方法，在大量查阅欧美、日本等国家的相关书籍及研究报告基础上，结合中国移动通信行业的实际，笔者由手机的技术平台与普及应用入题，探究手机由通信工具演变为营销传播媒介的原因与背景，分析手机作为新型的营销传播媒体具备的独特优势以及它的应用形式。在对营销媒体变化发展的深入阐述下，结合日本、欧美国家在手机营销的先行经验与观点，探索出合理利用手机新媒介作为广告营销沟通渠道的模式，并就目前手机营销传播应用中的不足进行分析和探讨， [详情……]13.互联网背景下的定制营销探析 [Admin|][2008年3月31日][39]【中文摘要】 随着全球经济的快速发展，企业之间的竞争日益激烈，消费者的消费行为也呈现出新的特征。互联网技术的发展和普及，为企业更好地满足消费者需求，进行定制营销提供了广阔的天地。为了在激烈的市场中立于不败之地，一些国外的企业率先开始使用网络定制营销方式，并取得了巨大的成功。定制营销已经成为很多企业的一项战略性需要。 本文在对互联网时代消费者行为特征及定制营销理论阐述的基础上，通过对国外先进企业定制营销模式的研究和分析，提出了互联网背景下企业的定制营销组合策略，期望对我国企业实施定制营销策略有较为重要的参考价值。 [详情……]14.我国农产品网络营销策略研究 [Admin|][2008年3月31日][83]【中文摘要】 随着互联网的迅猛发展，我国农业已进入新的发展阶段，国内外经济环境要求农产品生产企业在经营中引入现代化的市场营销思路和技术。网络营销是伴随着网络经济的发展而产生的一种新的营销方式，是企业未来的发展方向。但是，我国地大物博，地区与地区之间、企业与企业之间存在很大差异，如何有针对性地开展网络营销，因地制宜地充分利用这种现代化手段的优势，是本文重点研究的问题。 本文从农产品网络营销的一些基本原理入手，从宏观和微观角度研究了农产品市场的特征，并进一步统计分析了我国农产品网络营销环境与网上消费者。 [详情……]15.宇通客车的市场营销策略研究 [Admin|][2008年3月31日][68]【中文摘要】 郑州宇通客车股份有限公司是一家国内知名度很高的大中型客车生产企业。在当前国内外大中型客车市场竞争日趋激烈的形势下，宇通客车作为我国客车行业的龙头企业面临着来自国内海外的巨大的机遇与挑战。如何面对市场竞争，认清市场形势，发挥自身优势，明晰自身的营销中的问题与不足，制定相应的营销策略对该企业有重要意义。 [详情……]16.戴尔电脑公司营销策略研究 [Admin|][2008年3月31日][79]【中文摘要】 二十世纪六十年代计算机技术的迅速崛起和发展，促使一大批计算机企业的产生，其中有一部分发展成为了在全球具有影响的跨国公司。1984年才创建的美国戴尔电脑公司，以其特有的“为客户度身定做电脑系统并把产品直接送到客户手中”的直接销售模式，取得了超常发展的业绩，迅速成为全球销售量第一，增长速度最快的电脑公司。 进入21世纪，由于市场竞争日趋激烈以及戴尔自身的一些问题，近年来，戴尔电脑公司在一些区域市场的销售额开始下滑，如何尽快扭转不利局面，恢复市场地位、获取利润成为戴尔电脑公司面临的重要问题。 [详情……]17.双龙集团公司水泥营销策略研究 [Admin|][2008年3月31日][43]【中文摘要】 近几年来我国固定资产投资不断增加，经济持续快速发展，水泥市场需求量也随之增长，为水泥行业的发展提供了难得的机遇。但同时由于投资的不断增加，水泥企业不断加速扩张产能，水泥供给量也持续放大，水泥行业内部兼并重组时有发生，并且成为一种趋势，水泥行业市场竞争越来越激烈。 本文从双龙集团经营现状入手，以营销中的4P理论为核心，通过对水泥需求和客户、宏观经营环境以及双龙公司与竞争者之间的分析，制定出新的市场营销组合策略，以供公司领导参考。 [详情……]18.上海丰黎棉花贸易公司市场营销策略研究 [Admin|][2008年3月31日][137]【中文摘要】 棉花对我国国民经济发展而言，是至关重要的经济作物，其产值占中国经济作物的50％以上。我国快速的经济增长和逐渐向市场经济转化已经导致了纤维生产、消费及贸易方式的极大变化。伴随着世界经济一体化，我国经济将更大程度地融入世界经济潮流。世贸组织的加入，给国内的棉花企业带来了很多的挑战，对不同行业的影响差异也比较大。由于我国棉花企业规模偏小，原料成本偏高，在品种、质量、价格等方面与国外差距较大。入世后，面对价格低、质量好的进口棉花，我国棉花企业竞争明显处于劣势，特别是对一些规模小、工艺技术落后的企业冲击更大，对棉花消费形成新的竞争压力。对于上海丰黎棉花贸易公司而言，既是机遇更是挑战。 [详情……]19.江苏省井神盐业有限公司营销策略研究 [Admin|][2008年3月31日][67]【中文摘要】 在当前国家正在实施盐业体制改革的大背景之下，作为国家盐业重点生产企业之一的江苏省井神盐业有限公司如何审时度势，充分分析企业外部环境因素和内部条件，在此基础上，制定适合企业发展的营销策略，使企业在未来的市场竞争中更加具有竞争力，是企业当前乃至今后一个时期值得重视的战略问题。 [详情……]20.KL公司W高档公寓楼盘营销策略研究 [Admin|][2008年3月31日][46]【中文摘要】 近十几年来，房地产投资在我国经济和投资增长中起到了重要作用，尤其是1998年以来，房地产业发展势头迅猛，已经成为拉动国民经济持续增长的一个主导产业。发展至今，市场环境已经发生了显著的变化。房地产企业数量激剧增长，1996年全国房地产开发企业仅有1991家，到2004年已达到3万多家。房地产商品已经从卖方市场向买方市场转变，市场竞争变得日益激烈 面对日益激烈的竞争，房地产营销问题变得至关重要。 [详情……]
个人住房信贷“假个贷”的成因及风险防范随着我国“十一五”规划战略的实施、城市化进程的力n快和居民收入持续快速增长，居民购房消费需求将进一步增强，个人住房信贷业务的发展空间巨大。作为成长性和厚利性的个人金融产品，个人住房信贷业务已经成为国内商业银行大力发展的战略支柱业务。在个人住房贷款规模急剧扩张的同时，其自身积累的风险也随着时间的推移逐渐暴露，特别是不符合大数定律的群发性“假个贷”风险的屡屡曝光已经引起监管当局和社会各界的广泛关注，各家商业银行也使出浑身解数对“假个贷”进行排查和化解。在此，笔者结合工作实践谈谈防范个人住房信贷“假个贷”的粗浅看法。1、个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式（1）个人住房信贷“假个贷”的定义目前个人住房信贷的“假个贷”无论在理论界还是实务界都没有统一的定义。笔者认为：个人住房信贷的“假个贷”主要是指不以真实购买住房为目的，通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出住房按揭申请，取银行信贷资金的行为。（2）个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式在个人住房信贷操作实务中，碰到的“假个贷”的形式多种多样，笔者从“假个贷”给银行造成危害程度的角度对“假个贷”的形式进行归纳：①恶意套取银行资金的“假个贷”。这类“假个贷”往往是一些资金实力较差的项目公司因项目运作不成功，在项目销售过程中通过勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施的旨在取购房人和银行资金的“假个贷”。开发商在资金到手后，迅速转移资金，对项目的后续建设置之不理，或注销公司或携款潜逃，给银行、购房人、社会造成重大不良影响。还有部分规模小、资金实力差的房地产中介公司为筹集资金进行炒房，通过虚构二手房买卖交易、勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施“假个贷”取银行信贷资金，在获利后进行提前还款，如炒房失败则携款潜逃。②融资用于项目建设的“假个贷”。这种类型的“假个贷”是开发商在开发建设过程中，或由于项目销售不理想或由于战线过长、在建项目多、后续资金不到位，或销售虽好但其他资金未按计划到位、项目不能停工、工程款又必须支付，于是就以假购房者的名义申请贷款，解决资金短缺，在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时再通过转按的形式变假为真。还有部分开发商不出于购房人的真实购房意识表示，以威逼利诱的方式借用关系人如公司内部职工、或花钱雇用民工的名义向银行申请按揭贷款，公司为其出具虚假未实际支付资金的首付款证明、虚假的收入证明并且告知其应对银行面谈的技巧，从而轻松套取银行贷款资金，用于后续项目的建设，后续贷款归还由开发商统一转账或存入假借款人开立的归还贷款的账户中由银行按委托协议进行扣款。③债权债务抵冲的“假个贷”。如买房人与卖房人之间存在债权债务之间的纠纷，通过房子的抵债，债权人再将房子向银行申请按揭贷款，最典型的是开发商将房子抵作项目施工队的工程款。目前虽然建设主管部门规定不允许建筑施工单位垫资施工，但在房地产项目开发建设的过程中建筑施工单位垫资施工、带料施工早已成为“行规”。部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时因为资金紧缺没有钱支付工程款，往往会将房子作价抵作工程款给施工队，施工队就拿抵债的房子向银行申请按揭贷款进行变现，在房子找到新买主后或转按或提前还款。由于施工队的流动性很强，一旦在当地的工程结束没有新的项目，施工队便会逃废债将房子留给银行进行处置。2、个人住房信贷“假个贷”的成因分析剖析个人住房信贷“假个贷”形成的深层次原因，可以发现，地方行政部门对房地产开发企业的“软”管理和预销售制度的缺陷为开发商实施“假个贷”提供了土壤，而银行内控不到位又为开发商实施“假个贷”提供了便利。（1）地方行政部门的原因①地方行政部门对房地产开发企业管理的力度有待进一步加强众所周知，房地产行业属资本密集型行业，对资本的要求相对较高，一个房地产项目的成功运作，需要成千万乃至上伍元的资金。住房的生产销售关系到、千家万户老百姓的切身利益，关系到地方行政部门“以人为本”施政理念的实施，也关系到社会的安定团结，地方行政部门对关系国计民生的房地产行业管理的力度需进一步加强。主要表现在：一是对房地产开发企业的资本充足率要求过低。根据建设部2000年颁布的《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，一级房地产开发企业需要注册资本5000万元，二级房地产开发企业需要注册资本2000万元，三级房地产开发企业需要注册资本800万元，四级房地产开发企业只需要注册资本100万元。1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%，这一规定直到2004年才变更为资本金占项目总投资的比例不得低于35%.过低的入门门槛和项目资本金制度使得绝大部分资金实力不强、经验不足的企业纷纷进军房地产开发领域，为后续房地产领域一系列问题的产生埋下了风险隐患。二是房地产市场秩序尚需进一步规范，房地产领域的虚假广告、囤积房源、哄抬房价、偷税漏税和商业欺诈等不规范经营行为和违法行为屡禁不止。②预售资金管理制度设计不合理根据《商品房销售管理办法》第十一条的有关规定，“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，但商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，这一制度设计的结果是各房地产管理部门要求房地产开发企业在银行开立预售资金专户，由银行履行资金监管职能。由于资金开户方和资金使用方都是房地产开发企业，地方行政部门没有在资金开户方和资金使用方之间架设“防火墙”，在房地产金融业务竞争日益激烈的情况下，房地产开发企业要求支用自己账户的资金，银行不可能真正起到监管的作用。地方行政部门把本该自己承担的责任转由银行来承担导致的结果是这一制度形同虚设，房地产开发企业可以任意支用预售购房款包括银行按揭贷款，广大购房群体的利益得不到应有的保护，同时也为有不良企图的企业实施“假个贷”提供了土壤。③融资渠道单一房地产行业属于资金密集型行业，同时它又属于资源消耗型行业，它对国家宏观调控政策和货币紧缩政策的实施十分敏感，从房地产行业发展历程分析发现，每一轮的宏观调控，首当其冲受影响的就是房地产行业。追根究源是因为房地产企业先天资本积累不足，大部分的房地产开发企业资金实力弱，都是以1000万元左右的注册资金来运作总投资上亿元的项目。在面临资本市场门槛高、房地产信托基金条件苛刻且规模小的情况下只能通过银行贷款来进行筹融资。这也是房地产开发企业资产负债率居高不下的主要原因。目前，房地产项目建设资金来源主要有企业自有资金、银行贷款、预收资金和其他资金。在操作实务中，这四项资金来源的比例一般是30%、30—40%、20—30%、5—10%.单一的融资渠道、脆弱的资金链条和风生水起的宏观调控环境为部分资金实力差的房地产开发企业实施“假个贷”提供了外部条件。④诚信缺失，社会信用制度不健全市场经济是信用经济、契约经济，完善的信用制度是市场经济走向成熟的标志，也是市场经济发展到一定程度自然形成的要求。但长期以来，信用观念弱化和信用体系残缺是我国20多年改革以来一系列经济问题如假冒伪劣、偷税逃税、虚假广告、撕毁合同、欺股民、三角债、欠帐赖帐不还等现象的重要根源。社会信用制度的不健全已经成为制约我国市场经济健康发展的严重障碍。同时由于我国目前仍停留在建立个人征信制度的起步阶段，还没有一部规范征信行业行为的专门法律、法规，使得个人信用信息的采集与利用无法可依。社会信用法制建设的滞后以及失信惩罚机制的缺位又助长了部分企业和个人不讲信用行为的发生。（2）银行内部的原因①对风险与发展的把握不到位个人住房贷款因其收益稳定、成长性好，已经成为各家商业银行的必争之地。但在激烈的市场竞争环境中，受粗放经营时代形成的信贷文化的影响，各家商业银行在争抢市场份额过程中存在着不同程度的“冒进”主义思想，特别是个人住房贷款风险暴露往往在贷款发放的5～8年后开始，眼前账面上相对对公贷款而言较低的不良率便助长了这种“冒进”主义思潮在住房金融业务条线的蔓延。同时由于国内商业银行的资产业务主要以公司类贷款为主，经营个人类贷款的时间不长、经验不足，对个人住房贷款的市场风。险、信用风险和操作风险等风险规律的形成、风险的识别和计量研究不够。但以移植公司类贷款风险控制的经验作为指导思想制定出来的业务运作流程与风险控制流程往往又与市场脱节，得不到市场和客户的认同，不利于业务的发展。因此树立新型科学的风险管理文化，正确把握风险与发展的平衡点，是商业银行面临的重要课题。②对房地产开发企业、房地产项目以及房地产中介公司的审查不到位对房地产开发企业和项目的审查分两种情况。一种情况是银行无开发贷款支持的项目，一种是有银行开发贷款支持的项目。对前一种情况由于银行处于弱势地位，只是面上按制度要求了解企业的房地产开发资质等级、营业执照以及项目的《国有土地使用权证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》是否齐全，对房地产开发企业的基本情况和项目的土地出让金支付情况等深层次问题掌握不到位或趋于竞争的压力不敢深入了解。对银行有开发贷款支持的项目在企业现金流的分析不深人不全面，特别是对企业预收售房款的估计过于乐观。在二手房按揭贷款中，由于缺乏量化指标对房地产中介公司的审查也是形同虚设。③对借款人的审查不到位对借款人的审查重点是对借款人购房行为真实性、首付款的真实性以及房价的合理性进行审查，因为对借款申请人上述情况的审查对于银行防范“假个贷”有着重要作用。尽管在银行的个人住房贷款操作流程中对借款申请人的审查有着严格的制度要求，但在以效率取胜的激烈市场竞争中，绝大部分客户经理将面谈和首付款凭证的真实性审查作为影响效率的重要因素之一，或流于形式敷衍了事，或将面谈的内容格式化千篇一律，让房地产开发企业轻松掌握银行面谈的要求事先进行针对性的准备，从而轻而易举地化解银行为防范“假个贷”而设计的措施。④贷后管理不到位个人住房贷款期限长，严格的贷后管理有利于银行贷款质量的提高。但在以规模论英雄的今天，在个人住房贷款不良率较低的光环照耀下，银行各级管理人员的贷后管理意识跟不上贷款质量持续提高的管理要求，“重营销，轻管理”的思想还不同程度地存在于各级管理人员和客户经理的头脑中。主要表现在：一是各级行配备的贷后管理人员严重不足、贷款催收手段单一、贷后管理的科技支撑缺乏，二是贷后管理制度的执行不力。按照银行个人住房贷款贷后管理规定的有关要求，贷后管理人员每季度对次级、可疑类贷款要进行全面检查，每季度要对房地产开发企业和项目进行回访，但这些制度的规定没有落实到行动上。3、个人住房信贷“假个贷”防范的对策（1）地方行政部门方面①加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营房地产开发企业开发的产品牵涉到千家万户老百姓的切身利益，关系到国家建设和谐社会的大局，因此在房地产行业已经成为国民经济的支柱产业和国家对宏观经济进行调控促进国民经济持续健康发展的今天，加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营，提高其管理水平应当成为各级地方行政部门的头等大事。一方面修改《房地产开发企业经营管理条例》和《房地产开发企业资质等级管理暂行规定》有关内容，提高房地产开发企业设立的注册资金和房地产开发项目的自有资金比例，抬高房地产行业的入门门槛，加强房地产开发企业自身资金实力的积累；另一方面规范房地产—市场秩序，将房地产开发企业的诚信记录如虚假广告、囤积房源、偷漏税和虚假按揭等不良记录作为房地产开发企业资质年检的重要要素，提高房地产开发企业不讲诚信的成本，以此规范房地产开发企业的经营行为。②加强对预售商品房的管理，改革商品房预售资金的管理制度一方面修改《商品房销售管理办法》有关商品房预售的规定，要求房地产开发企业必须完成项目总投资的50%才能申领《商品房预售许可证》，另一方面充分利用现代信息技术建立起当地的商品房预售房数据库，并实行网上实时销售备案登记和预抵押登记，增加商品房预售相关信息的透明度，有效防止房地产开发企业利用消费者的信息不对称进行商业欺诈。同时改革商品房预售资金的管理模式，要求商品房预售资金统一由有一定公信力的第三方或由地方行政有关部门实行代管。当预售商品房项目的后期工程建设需要资金时，由资金需求方提供相关证明并进行支取，等工程完工决算后再将剩余资金划转房地产开发企业。改变由房地产开发企业在银行开设商品房预售资金专户任由房地产开发企业自收自支的混乱局面。在资金的使用者和管理者之间建立起一堵防火墙，杜绝开发商随意挪用预售资金和恶意贷行为的发生，切实保护购房者的切身利益。③拓宽房地产项目的融资渠道，改变房地产项目运作资金主要来源于银行贷款的局面房地产行业属于资金密集型行业，因此要使房地产行业真正成为国民经济的支柱产业，必须拓宽其资金筹措渠道，提高整个行业的资金实力。一是根据房地产项目的运作特点发展房地产信托业务，在房地产项目运作过程中最需要资金的购买土地阶段通过房地产信托资金的投入解决符合条件的房地产开发企业的资金需求。二是适时推出房地产产业投资基金，将社会上的分散资金集中，形成资金规模优势。由于产业基金主要投向有专业化优势和市场品牌的企业和优势企业的盈利状况好的项目，客观上形成了对有限资源的配置，有利于行业龙头企业的脱颖而出，有利于整合国内房地产业，加快房地产开发企业的结构性调整，优胜劣汰，增强整个行业的实力。三是鼓励符合条件的房地产开发企业充分利用资本市场不断发展壮大，在提高融资能力的同时，提高企业的透明度，利用社会的力量规范上市企业的发展。通过上述途径增强房地产开发企业的资金实力，减少对银行贷款资金的依赖。④加强诚信建设，建立起失信惩罚的机制社会诚信的建设是建立和谐社会的重要基石，是经济秩序和谐运行的前提，是党中央提出的一项极其浩繁的系统工程，因此加强诚信建设刻不容缓。一方面加强诚信法制建设，尽快修订民法通则、金融法律和有关行政法规规章中如公民隐私权保护、银行为客户相关信息保密义务等规定，同时加快信息公开法、个人数据保护法和规范征信机构运作等法律的立法工作，使诚信的建设和利用有法可依，另一方面加快企业征信系统和个人征信系统的建设步伐，尽快将工商、税务、海关、公安、法院、电力以及各电信公司的有关个人的相关信息资料与个人征信系统连通，进一步扩充个人征信系统的内涵，同时提高征信系统信息的准确性和信息更新的及时性，在此基础上建立起全国范围的黑名单共享和制裁制度，提高法人和个人失信的成本，使其不敢轻易拿自己的信用作赌注。（2）银行方面①创新营销模式，大力推广直客式营销模式，自主选择贷款客户长期以来，银行个人住房贷款的营销模式主要是通过与房地产开发商和房地产中介公司的合作来获得个人住房贷款客户资源。在这种传统的营销模式中，由于房地产开发商和房地产中介公司利用各商业银行急于发展个人住房贷款业务的心理，占住卖方市场，银行对房地产开发商和房地产中介公司推荐的客户没有选择权。为改变这一被动局面，银行必须创新营销模式。一是推出直客式个人住房贷款营销模式，对符合条件的非按揭合作个人购房客户，在确保客户购房行为真实且提供阶段性保证的前提下，直接给客户提供贷款。这样由银行自主选择客户主导个人住房贷款业务的发展。二是建立一支营销包括个人住房贷款在内的个人资产直销队伍，实行客户经理上门直销+个贷中心集中中后台运作的营销新模式。直销客户经理的职责是负责上门销售个人产品、上门收集贷款申请材料、上门调查和高端、顶端个人客户的售后回访，并对上门收集材料的合法、合规性、齐全性、上门调查报告的真实性负责，直销客户经理的收入跟个人资产业务营销目标的完成情况挂钩，个贷中心的客户经理只负责贷款报批、合同制作、抵押登记办理、贷款发放、贷后催收管理等中后台环节业务的处理。通过直销客户经理深入目标客户的上门服务，一方面扩大银行个人资产产品的影响，另一方面抢占未来社区金融服务市场先机。三是进一步优化“百易安”产品，将其操作流程与二手房贷款操作流程进行整合，使其更具可操作性和适应性，同时利用银行个贷中心的品牌优势大力营销买卖双方直接交易的二手房贷款业务。②创新思路，大力营销以住房作最高额抵押的个人贷款，改变银行过度依赖个人住房贷款产品的局面建设银行作为国内最早发放个人住房贷款的商业银行，经过多年的发展，已经拥有庞大的客户群体、系列的个人住房贷款产品。同时随着房地产市场的不断发展和居民可支配收入的日益增长，绝大部分城镇中等收入居民或多或少拥有自己的一套或一套以上的住房。这部分固化的房产如不能及时流动转化成现金流，将极大影响居民的生活质量。同时，考虑到我国房地产市场的发展现状和国家出台的一系列宏观调控措施，银行必须创新个人住房贷款业务的发展思路，发挥银行在个人住房贷款业务领域和住房公积金业务领域的传统优势，以住房贷款为平台，以住房为载体，大力发展以住房作最高额抵押的个人贷款业务，即以住房的评估价值为基础按照一定抵押率设定最高额抵押，在有效额度和有效期限内允许客户根据需要自由循环支用，满足客户除法律法规禁止用途外的所有合法资金用途，实现“个人贷款账户一户通”，改变个人住房贷款业务过渡依赖个人住房贷款产品的局面。③加强对房地产开发企业和房地产中介公司的审查对房地产开发企业的审查主要从以下几方面进行：一是通过查询企业项目土地出让金支付情况、土地出让金资金的来源等方面来印证企业的资金实力和筹资能力。二是从房地产开发资质等级证书取得的时间可以了解企业的从业经验，对于新成立的房地产开发企业要了解企业股东是否有过从业经验。三是要重点了解企业的组织架构，通过组织结构了解项目施工企业、物业管理公司、法律顾问单位是否与房地产开发企业存在关联方关系，防止企业通过关联方关系人实施“假个贷”。四是要了解房地产开发企业是否存在拖欠施工单位工程款的情况，注意防范企业通过以房抵债的方式实施“假个贷”。对房地产中介公司要重点了解其经营范围，掌握其是否存在自己炒房行为；了解其是否存在挪用客户资金情况，将有过不良信用行为的房地产中介公司排除在银行合作伙伴之夕L.④加强对购房人的审查坚持与借款人面谈和与借款人当面签订借款合同等制度，重点从以下几方面对购房人进行审查。一是借款人是否属于房地产开发企业股东或经营管理层及其亲属，是否属于房地产开发企业的内部职工、下属企业或其他关联企业的员工、项目施工单位的员工、原材料供应商的员工以及法律顾问单位的员工，防止企业以关联方关系人的名义实施“假个贷”。二是要重点审查购房人购房的真实性，除了灵活设计面谈问题外，还要通过电话回访的方式对购房人的直系亲属调查购房人购房的真实性，使房地产开发企业无法真正掌握银行调查的方式方法。三是通过分析勾对房地产开发企业银行专户资金流水帐和比照其他购房客户的房价等手段重点审查购房人首付款证明的真实性和房价的合理性。⑤加强贷后管理与监控及时排除风险隐患随着银行与房地产开发企业在“假个贷”市场的暗斗，房地产开发企业实施“假个贷”的手法越来越隐蔽，即使银行在贷前进行认真的审查也无法识别是否属于“假个贷”。因此银行必须加强贷后管理与监控，一是对同一楼盘或同一个房地产中介公司发生大面积拖欠贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查。二是对虽然贷款还本付息正常但通过由房地产开发企业转账统一替客户归还个人住房贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查。三是提高贷后管理的科技含量，通过技术手段对上述可疑贷款进行自动分类，使贷后管理人员能一目了然地了解情况，为贷后管理人员及时采取措施准备条件。
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你好，解析如下： 一、我国个人住房抵押贷款发展现状 在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。在表1中，2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，2004年、2005年则到达80％左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长16.07％，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。 表1 1998—2005年全国个人住房抵押贷款(单位：亿) 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 全国消费信贷余额 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150 个人住房抵押贷款余额 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400 个人住房抵押贷款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％个人住房抵押贷款增长比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％资料来源：统计公报(2000—2005) 商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因有二：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等因素密切相关的，上世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本住房金融案件，均与个人住房抵押贷款风险相关。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5％左右，其中农行高于2％。在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，两年多时间上升7倍多。 我国市场经济处于发展初期，法律制度欠缺，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在很大风险，实际的贷款违约率高，特定条件下(如贷款高速增长)，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现，我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验，因此加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。 二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析 在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险： 1.信用风险 信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式： 一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。我国市场竞争异常激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都会使借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力继续偿还贷款本息。 二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息[2]。 三是提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失[3]。 四是恶意贷。恶意贷一般称为“假按揭”，是一种欺行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。2007年1月底银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，住房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。 2.抵押风险 贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行也常面临如下抵押风险： 一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。 二是抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。 3.利率风险 利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。 4.流动性风险 流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理；二是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步；三是住房等消费品二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。 5.法律制度风险 法律制度风险是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，如美国1968年颁布了《统一消费信贷法典》、《消费信贷保护法》，1974年又颁布了新的《统一消费信贷法典》。我国还没有针对消费信贷的专项法律、法规，《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房抵押贷款特点不相符。 6.市场政策风险 市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧扩大，经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。 7.管理风险 管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。 8.操作风险 违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。 三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范 针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险，商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。 1.开发和建立内部评级体系和内部评级模型 我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。 2.完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险 商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。 第一，根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。 第二，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。 第三，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。 第四，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据[4]。 3.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险 房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。 4.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理 随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。 第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。 第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。 第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。 第四，大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。 5.发展个人住房抵押贷款风险转移机制 第一，建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险，一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种，在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。 第二，推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾[5]。我国2005年12月开始商业银行资产证券化的试点工作，随着资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。 6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境 个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6]；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。
1、远期结售汇研究；
2、结售汇制度研究；
3、外汇期权研究；
4、外汇期货研究；
5、商品期货研究（可细化到具体品种）；
6、国债期货研究；
7、股票期货研究；
8、股票指数期货研究；
9、利率互换研究；
10、货币互换研究；
11、汇率风险管理理论研究；
12、利率风险管理理论研究；
13、金融创新与次按危机；
14、住房按揭贷款风险研究（理性违约风险或早偿风险）；
15、我国权证定价研究（含理论模型和实证分析）；
16、可转换债券定价研究（模型或实证）。
财务风险预警与防范的研究意义：
1、在市场经济环境下，企业的领导者、经营者及财务人员必须提高财务风险的防范意识和识别能力，对可能发生的财务风险提高警惕，密切注意，并加强管理。
才能减少各种不利因素造成的财务风险，使企业财务管理有序有效，保障企业实现利润最大化和长期可持续发展的目标。
2、一系列的倒闭破产事件，大都是因为忽略了对企业财务风险的有效防范和控制而导致企业财务状况恶化甚至资金断流。
可见，如果一个企业想要实现可持续的长期发展，就必须要学会有效地防范和控制财务风险。
3、财务风险对企业生存发展的影响也愈来愈大，现代企业必须充分了解财务风险的成因，建立完善风险控制机制，防范和化解企业发展中的各种财务风险，确保企业向着合理、科学、健康的方向发展。
扩展资料;
企业对财务风险的防范方法：
1、合理确定财务结构经营风险
要合理确定债务资金与自有资金、短期资金与长期资金的比例关系，并随着企业生产的变化而变化，使企业始终处于一种动态的管理过程中。合理确定企业一定时期所需筹集资金的数额是企业筹资管理的重要内容。
2、正确选择筹资方式
一般来说，负债筹资资金成本相对较低，利息税前支付，但偿还风险相对较大，表现为能否及时足额地还本付息。
3、选择适当的筹资时机
筹资机会是客观存在的，能否把握筹资的机会，不仅影响到筹资的效益，而且关系到筹资的风险。
企业在选择筹资机会时要考虑以下几点：要与企业经济活动的周期和财务状况相匹配、要与企业的股票行市相匹配、要与企业未来现金流量相匹配。
4、采用不同渠道确定合理的筹资结构
企业筹集的资金，由于来源、方式、期限或成本的不同，其筹资风险也不同。企业全部资金来源通常可分为自有资金和借入资金、长期资金和短期资金、内部筹资和外部筹资、直接筹资和间接筹资。
5、加强财务监控机制，防范金融风险
由于财务管理在企业管理中的核心地位和作用，要防范金融风险，建立内控机制，必须强调发挥财务的管理和监督职能，健全财务监控机制。
不断提高财务管理人员的风险意识，财会部门除了自觉搞好规范化、标准化、制度化建设以外，还必须通过特有的核算和监督手段，去调节、制约整个企业的营运过程，使之沿着健康的轨道运行。
参考资料：
百度百科-财务风险
摘要：随着市场竞争的日趋激烈，财务风险对企业生存发展的影响也愈来愈大，现代企业必须充分了解财务风险的成因，建立完善风险控制机制，防范和化解企业发展中的各种财务风险，确保企业向着合理、科学、健康的方向发展。 关键词：财务风险；财务管理；风险防范 财务风险是指由于多种因素的作用，使企业不能实现预期财务收益，从而产生损失的可能性。财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，它的存在会对企业生产经营产生重大影响。因此，如何客观地分析和认识财务风险，采取各种措施控制和避免财务风险的发生，对现代企业的生存和发展具有十分重要的意义。 一、现代企业财务风险的成因分析 1．企业财务管理宏观环境复杂多变 财务管理的宏观环境包括经济环境、法律环境、市场环境、社会文化环境、资源环境等因素。这些因素存在于企业之外，但对企业财务管理产生重大的影响。宏观环境的变化对企业来说，是难以准确预见和无法改变的，它可能为企业带来某种机会，也可能使企业面临某种威胁。这就要求企业财务管理系统必须适应复杂多变的外部环境，否则就会产生财务风险。但目前我国许多企业的财务管理系统，由于机构设置不尽合理，管理人员素质不高，财务管理规章制度不够健全，管理基础工作不够完善等原因，导致企业财务管理系统缺乏对外部环境变化的适应能力和应变能力。 2．企业财务管理人员的风险意识不强 市场经济条件下，只要有财务活动，就必然存在着财务风险，不管是筹资活动、投资活动，还是资金回收、利益分配等活动，都存在着风险。但在现实工作中，许多企业的财务管理人员及企业经营者对财务风险缺乏足够了解，风险防范意识不强，不能从根本上把握风险的本质，认为只要管好用好资金，就不会产生财务风险。由于风险意识淡薄，我国大部分企业还未建立财务风险预测、预警、防范和控制系统，致使财务风险时有发生。 3．财务决策缺乏科学性和预见性 目前，我国企业的财务决策普遍存在着经验决策和主观决策现象，缺乏科学性和预见性，决策失误经常发生，从而产生财务风险。例如，在固定资产投资决策中，由于对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，加之经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力低下等原因，导致投资决策失误发生，使投资不能获得预期的收益，给企业带来巨大的财务风险。在对外投资中，由于对投资主体、投资项目和合作伙伴缺乏足够的了解和分析，或投资项目的相关政策、经营环境以及合作伙伴等情况发生重大变化，都有可能导致财务风险的产生，给企业带来损失。 4．企业内部管理不善、财务关系混乱 企业内部管理不善及财务关系混乱也是企业产生财务风险的重要原因。首先，企业资金结构不合理，资产负债比率过高，导致企业财务负担沉重，偿付能力严重不足，由此产生财务风险。其次，企业存货库存结构不合理，存货周转率不高。目前我国企业的流动资产中，存货所占比重相对较大，一方面占用了企业大量资金，另一方面支付大量的保管费用，导致企业费用上升，利润下降。对长期库存，企业还要承担市价下跌所产生的存货跌价损失及保管不善造成的损失，由此产生财务风险。再次，企业赊销比重大，应收账款缺乏控制，所占比重过高。由于市场竞争激烈，一些企业为了增加销量，扩大市场占有率，大量采用赊销方式销售产品，应收账款大量增加。同时，在赊销过程中，由于对客户的信用等级了解欠缺，缺乏控制，盲目赊销，造成应收账款失控，大量比例的应收账款长期无法收回，直至成为坏账，给企业带来巨大的财务风险。最后，企业内部关系混乱。企业内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。 二、现代企业财务风险的防范和控制 1．完善财务管理系统，以适应不断变化的财务管理环境 财务管理的宏观环境虽然客观存在于企业之外,企业无法对其施加影响或加以控制,但并不意味着企业面对环境变化就无能为力。首先，企业应对不断变化的财务管理宏观环境认真分析，把握其变化趋势及规律，并制定多种应变措施，适时调整财务管理政策，改变财务管理方法，从而提高企业对财务管理环境变化的适应能力和应变能力，以此降低和规避因环境变化给企业带来的财务风险。其次，面对不断变化的财务管理环境，财务管理体系应与时俱进，不断更新、完善。企业应设置合理、高效的财务管理机构，配备高素质的财务管理人员
1.财务管理要为企业当好参谋，把好企业投资决策关。决策是企业管理中一项最为重要的工作。决策是有成本的，这一点容易被人忽视。
2.财务管理要为企业管好资金，确保企业资金的正常流通与安全。
3.财务管理要充分发挥财务监督作用，确保企业资产保值增值。企业要真正成为市场经济中的竞争主体和责权明确的法人实体，必须要有一套与之相适应的激励机制，建设一个团结、开拓、廉洁的领导班子是搞好企业的关键。
4.财务管理要掌握好新形势下的合理利润分配，调动各层次人员积极性。利润分配是企业根据国家有关规定和投资者的决议对企业净利润所进行的分配。
房地产投资风险的研究摘要:通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因,研究了房地产投资的种类,提出了房地产投资风险的防范措施,以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低,或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。关键词:房地产,投资,风险,策略房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行为,以期在将来获得不确定的收益。房地产开发是一个动态过程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点,很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计,从而不可避免地带有风险。房地产投资风险的存在始终对企业和项目构成威胁。一个企业要想发展壮大,开发项目要想获得成功,必须做好风险管理工作。1房地产投资风险产生的原因导致房地产投资风险的原因很多,所掌握信息不全、不准,投资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差,宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。表现为:前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;货币发行政策和银行信贷政策、房地产供求形势的变化;房地产政策及由此形成的大气候。发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。2投资风险的分类1)按风险形成原因划分为:自然风险、社会风险、市场风险和技术风险。a.自然风险,指由于自然力的不确定性给房地产开发商带来的各种风险,如地震、暴风雪、洪水和火灾等。b.社会风险,指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险,如罢工、偷窃等,还包括政治因素所带来的风险,如战争、叛乱等。c.市场风险,指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费者偏好改变等引起的风险。d.技术风险,指由于科学技术的进步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。2)按风险性质可划分为:纯粹风险和投机风险。a.纯粹风险也称静态风险,指只有损失机会而没有获利可能的风险,如地震、火灾及建材被盗等。b.投机风险也称动态风险,指既有损失机会又有获利可能的风险,如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。3)按风险可控与否可划分为:可控风险和不可控风险。a.可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解,能通过相应的措施对风险发生的可能性进行预测,将其控制在一定的范围。b.不可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件认识不清,或者即使有一定了解,但无力改变外界条件,难以对其进行控制与管理。4)按房地产开发程序可划分为:房地产投资决策阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房地产租售阶段风险。a.房地产投资决策阶段风险,指房地产开发商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。b.房地产投资前期阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目投资前期阶段可能发生的各种风险。c.房地产建设阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。d.房地产租售阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目出租或出售阶段可能发生的各种风险。5)其他房地产投资风险分类的方法。除上述四个方面外,还可从风险的影响范围(局部风险、系统风险)、发生范围(宏观风险、微观风险、内部风险、外部风险)、风险程度(轻度风险、中度风险、高度风险)以及能否保险(可保风险、不可保风险)等方面具体地进行划分。3房地产投资风险的规避和控制1)投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响,达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资也是一种常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发项目进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性,最大限度发挥各自优势避免风险。2)投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等。其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理的资金比例。3)加强资产管理策略。通过加强资产管理来控制风险,一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质,进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。4)通过合理改变经营形式转移风险。在租赁房地产业务中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人。在长期租约中规定租金随着物价指数上升而相应变动,就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到类似的作用。5)通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险。风险无非是指在投资经营过程中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。6)保险策略。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金的循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。尤其对于增强房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。房地产投资者在购买保险时应充分考虑选择房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分风险单位和原定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。4结语当今正处于世界金融危机浪潮席卷全球,各行业的经济压力都很大,特别是房地产业,受金融危机的影响最为明显,所以针对于此房地产投资风险防范的措施更不容忽视。实事上,并非每一风险因素引起的风险都是可以消除的。没有风险的房地产投资是不存在的。但是只要我们能够很好的掌控风险,这些措施可以在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的限度,或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。参考文献:[1]赵世强.房地产开发风险管理系统[J].基建优化,1995(31):33-34.[2]梁学安.房地产开发风险管理分析[J].建筑管理现代化,1999(7):12-13.[3]吉寿松.建设项目投资的风险与防范[J].大庆石油学院学报,2000(6):25-26.[4]徐顺喜.开发商决策论[M].北京:中国建筑工业出版社,1996.[5]许谨良,周江雄.风险管理[M].北京:中国金融出版社,1998.[6]李启明.房地产投资风险与决策[M].南京:东南大学出版社,1998.[7]卢有杰,卢家仪.项目风险管理[M].北京:清华大学出版社,1998.
什么是房地产营销策划 房策网 一、营销是市场经济的永恒主题 房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。 在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。 研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。 在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。 所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。 从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。 从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。 如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。 我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。 房策网 所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。 营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。 可以概括为： 作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是：我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。 市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。 从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。 曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲了他爷爷的事故：一个乞丐来买包子，他亲自收钱，亲自给包子。别人问他为什么不为那么多经常光顾我们店的老顾客亲自服务？他说，大多数有正常经济能力的人来买包子，是很正常的事，一个乞丐攒了钱来买包子是极不容易的事，因此，我要亲自服务。那么，为什么不送给他呢，他说，他本来是乞丐，但今天就是顾客，他需要的不仅仅是几个包子，同时也需要得到做顾客的尊严，如果不收钱，反而会羞辱了他。他最后讲了一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。 策划方案 营销策划 销售技巧 销售流程 销售策划 销售方案 项目定位 项目策划 项目管理 项目研究 项目分析 项目流程 市场定位 定位策略 定位分析 定价策略 定价方案 定价策划 开盘方案 开盘流程 开盘策划 活动策划 活动方案 推广方案 推广策略 策划文案 广告文案 营销策略 广告策略 分析报告 广告策划 广告方案 销售培训 项目规划 规划设计 楼书文案 楼书设计 市场研究 销售制度 管理制度 推广技巧 全程营销 全案策划 策划流程 全程推广 全程策划 整合营销 整合推广
作为投资讲:高风险、高回报（利润率能达60%，切数额大王石号称只赚25%都被称为有良心的企业家，银行定期利率才5%左右）。作为消费者可以更好的把握购房时机。作为政府公务员，这是民生问题。作为学者，这是经济学的一个热点方向。……
房地产开发风险管理系统是将房地产风险管理的各要素,按照风险管理的内在要求,组成的一个各要素相互区别、相互联系、相互制约。下面是我为大家整理的房地产风险管理论文，供大家参考。
房地产项目管理中的风险管理
房地产风险管理论文摘要
【摘要】房地产事业已经成为人人皆知的所谓最赚钱行业之一，但房地产这块“肥肉”并不是像表面看上去那么简单，可以随意的吞吃，一个不小心，风险没有处理好，就可能满盘皆输。本文从房地产项目管理中的风险管理角度出发，具体地论述了房地产项目开发的种种风险和风险原因以及应对风险的详细办法。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产项目管理;风险;应对 措施
1.房地产开发易产生风险的原因
1.1不动产的属性
住房作为不动产，是固定的不可移动的，资金一旦投入开工建成房屋，就不能再更改，在房产出售之前，资金也无法回流。房地产开发的产品的这种不同于其他商品的属性，注定了房地产开发的风险性，房地产开发本身所缺乏的灵活性，是房地产开发的主要风险因素之一。
1.2所需投资大
房地产开发绝对不仅仅是建筑一栋楼房那么简单，从选址购买土地，到建成楼房，再到后期的出租或者销售出去，是一系列复杂的环节综合而成，一句话讲，房地产开发是一项巨大的综合性工程。那么，这种综合性的巨大工程所需要的投资规模是显而易见的。这种大规模的投资，就要让开发商面临着货币利率的变化，市场供求变化等带来的风险损失。
1.3较长的开发周期
房地产开发不仅工程规模大，工程周期也一般较长，从项目的确定，资金的筹措，到具体施工，到最后的营销销售，无疑需要一段较长的时间。这种时间上的过长，给房地产带来不小的风险。
1.4对地区经济依赖性过强
房地产开发的位置固定性，导致其开发项目必须依赖于某一地区的经济发展水平。当项目所在区域经济发展出现问题，不景气，房地产项目一定会受到影响：市场需求降低，商务出租困难等等。
2.具体风险有哪些
2.1经济大环境风险
经济形势的变动将会给开发商带来巨大经济损失，经济形势的变动包括市场需求，购买力，利率，甚至汇率等的改变。从项目开发之前的市场调研到最后工程竣工楼盘开始销售，这之间的较大时间差导致房地产开发巨大的变数，如之前调研好的消费者偏好的户型，到后来销售时，已经发生不可预知的改变，直接导致楼盘销售不佳。而通货膨胀所带来的风险是更显而易见的，一旦发生通货膨胀，货币贬值，必将导致消费者购买力的下降，房地产虽然对通货膨胀的抵抗性较好，但是当全面的通货膨胀发生时，也一定会价格上涨，造成销售困难。上文提到房地产开发所需投资规模巨大，投资资金一般难以自己全部拿出，势必要采取银行贷款，楼盘预售等方式筹集资金。银行贷款时，如果不能够按合约偿还贷款，最后作为抵押的楼盘将会被银行收回。而预售的房屋如果不能及时供给住户，让住户入住，也要面临毁约的巨大经济赔偿。总之，经济大环境给房地产带来了巨大风险。
2.2社会政治风险
一个国家政治上的变动也会对房地产开发造成巨大影响，尤其我国特殊的社会主义市场经济体制下，国家宏观调控比较明显，这种如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度变革等政策性的变动，对房地产开发的影响毫无疑问是显著的。尤其是货币政策与金融政策，对房地产开发的影响最为直接，实行紧缩或宽松的货币政策，既影响开发时候手里的资本，也影响开发之后的销售。银行对于房地产的相关业务也会随着国家政策变动而对房地产的需求发生影响。单就财政政策而言，国家实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
2.3技术方面带来的风险
新科技的发明，新技术的应用等，都会迫使开发商不断的投入资金更新设备技术，以及加快对已经开工的工程进行翻新改造等等，这种临时的变动和工程的更改，将会大大增加工程成本。而且这种时间的拖延，也会影响日后销售。
3.应对风险的主要措施
3.1规避风险
如果在项目没有正式开工之前已经发觉了风险，且这种风险是应对比较麻烦的甚至基本无力应对的，这时候可以放弃。在工程早期放弃项目可以避免更大的损失。但是这种方式带有一定的消极性，虽然免除了风险，不会得到任何收益。
3.2投资多元化
“不把鸡蛋放在同一个篮子里”在房地产开发项目是同样受用。为了将收益不确定性的风险降到最小，将项目投资分散开来是最好的办法，房地产选择项目时，可以选择各种层次的建筑，如住宅、商务、写字楼、娱乐场所等等。不同类型的项目开发的收益是不同的，高风险高收益，我们在房地产开发时候为了得到比较稳定的收益这时候就需要用高收益项目去平均低收益的项目，同时低收益的低风险也会降低高收益项目的高风险。综合起来，我们就能得到较高收益同时，又降低了风险。
3.3学会通过财务控制风险
房地产开发中，可以将整个工程项目划分为不同的细致的部分分包给专业的施工公司，规划公司等，以便于将风险转嫁，但是这过程必须要通过合法的手段，签订正规的合同等。还可以将项目股份化，将风险转化给不同的股东，减少自己的风险责任。 保险 作为最简单的降低风险的方式，确实有着一定的作用，但是保险降低风险的效果不是特别明显，房地产开发中不是所有的风险保险公司都可以担保的，而且风险发生时候，大多数情况下保险公司只能按照一定比例赔偿，难以全额赔偿损失。
3.4全面调查，科学预测
房地产的发展并不是无迹可寻的，在项目开发前要利用一切可以利用的信息，仔细分析房地产的变动规律，及时掌握国家政策，及时掌握市场需求和其他公司的竞争项目等。这样全面的分析和调查，会让项目的开发风险降到最低，也便于预测成本和收益。
3.5缩短项目时间
在保证房地产项目工程质量的同时，要尽可能的减少项目开发所用时间，减少工程开发期间社会经济不确定性变动所带来的风险。可以通过培训项目开发人员，选择最专业的建筑公司等方式来提高效率，以缩短时间。
3.6尽量减少可变量
工程中有些变量对于经济利润的变动十分敏感，从而稳定性差，这种风险可以通过签订合同等方式消除。例如在银行贷款时候为了防止利息提高可以签订固定利息贷款合同，人工费材料费等增长可以通过与建筑公司签订工程总价的一次性讲清楚的合同等等。
结语：
如果用一句话来形容房地产项目开发之中的风险性，就是：时时有风险，处处有风险。房地产行业的高收益注定了它的高风险，但是我们要勇于面对风险，在房地产大军中分一杯羹。对于风险的回避，应对和管理的过程，其实就是房地产项目开发建设的过程。良好的应对风险，需要的不仅仅是一个项目管理者的力量，它需要的是一个管理团队良好的配合，需要每个人的共同努力，需要过硬的专业素质。每一个房地产人都能认识风险，应对风险，中国的房地产事业才能稳步健康发展，才能更加健康，成熟。
房地产风险管理论文文献
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房地产企业财务风险管理研究
房地产风险管理论文摘要
【摘 要】在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。因此，房地产企业应主动识别财务风险并建立有效的规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，提高竞争能力。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产企业;财务风险;风险管理
房地产业由于其高收益的特点，在改革开放后得到快速发展，对我国经济的发展也起到了支柱作用。但随着我国宏观经济的日益增长，房地产企业自身的高风险特征也日趋明显。房地产企业面临着激烈的市场竞争环境和瞬息万变的外部环境。同时，我国政府各项抑制房价过快增长、稳定房地产行业健康发展等政策陆续出台，也促使房地产企业必须积极加强财务风险管理，有效预防和控制自身的财务风险，保证企业的可持续健康经营与发展。
一、房地产企业财务风险识别
1.投资风险
由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控;二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。
2.融资风险
房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资 渠道 受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险;在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。
3.资金运营风险
由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的 财务管理 工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。
二、房地产企业财务风险的防范措施
1.加强项目投资管理
(1)做好项目投资的可行性研究
房地产项目自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势紧密相关等特点，因而房地产企业在投资项目前，首先要设立专门的项目可行性研究小组，对项目所在的地区经济形势及市场环境进行有效的调研和分析，对项目全周期的经济状况进行充分的研究和论证，从而避免投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。
房地产项目的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在项目建设规划中要注意尽量缩短项目的建设周期，避免开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对项目建设的影响，从而减少整个项目的投资回收期，加快资金周转。
(2)合理安排投资组合规划
房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进行组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，避免单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失;在项目投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进行联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。
2.资金结构及流动性管控
(1)优化企业资金结构
企业良好的资金结构对整个企业的正常运行以及发展壮大有着非常重要的作用，也是企业领导阶层进行筹资决策的重要参考。对于负债资金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债能力指标进行有效的控制;另一方面负债结构上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进行适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进行有效控制，保障企业有足够的现金流来偿还相应的负债，确保企业的偿债能力。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。
(2)加强资金流动性管控
房地产企业由于项目开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因而必须意识到资金流动性存在的风险，避免企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。
对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，提高企业的支付能力，确保项目建设及新增项目开发的资金需求。
对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金能够持续有效供应;企业相关负责部门应从房源认购开始，依据预售合同的付款节点进行有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进行分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。 3.全周期的财务预算管理
房地产企业应以项目开发的整个开发周期为着眼点，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进行合理统筹、科学安排。首先，在项目预算方面，可以根据项目建设一级计划的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建设、销售经营、税务清算等内容来编制项目开发的全周期预算，对项目的成本费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监督各相关部门认真执行;其次，在资金预算方面，按照企业的总体发展战略和项目的具体运行情况，对资金的需求和使用进行全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业项目建设过程中各项经济事项进行全面的约束，充分发挥预算的监督和预警作用。
4.完善企业内部控制制度
科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房地产企业增加自身的抗风险能力，有效的控制财务风险，提供财务管理水平。
完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制;另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。
房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡;另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。
总之，房地产企业必须重视面临的财务风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。
房地产风险管理论文文献
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