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你可以在（现代市场营销）里面看下别人发的论文是引用了别人哪些参考文献~你看下有什么对你是有用的~
同学，您好！ 参考文献：区域品牌如何走向全国市场 作者：耿一诚 来源：期刊 发表时间：2006-01-30参考文献：区域品牌可持续发展影响因素及其作用机制研究 作者：郭克锋 来源：博士论文 发表时间：2011-10-15参考文献： 是什么阻碍了区域品牌走向全国? 作者：李明利 来源：期刊 发表时间：2010-12-18以上参考文献均来自CNKI中国知网。希望对您有用，望采纳！
Paul H2012 Academy of Marketing conference special issue-Marketing：Catching the technology wave[J]，Journal of Marketing Management，2013，29：519-
-htm这是我在写论文时找到的网站，里面有好多关于营销的论文，你可以看看有没有合适的。
1 浅谈医药营销人才职业能力及评价 中国高等医学教育 2007/03 2 浅谈医药营销专业复合型人才的培养 科技广场 2007/02 3 引入药物经济学评价指数的医药营销组合策略 上海交通大学学报 2007/S1 4 医药营销终端的信息化建设 中国药业 2007/06 5 娱乐精神,医药营销之道 企业家天地 2007/06 6 浅谈医药营销专业复合型人才的培养 科教文汇(上旬刊) 2007/06 7 高职医药营销专业“1+4+1”人才培养模式探析 卫生职业教育 2007/13 8 珍视明与腾讯战略携手掀起医药营销新高潮 广告大观(综合版) 2007/07 9 医药营销渠道模式分析与启示 商场现代化 2007/19 10 珍视明战略携手腾讯掀起医药营销新高潮 广告人 2007/07 11 盘点,医药营销八大风云事件 医药产业资讯 2006/04 中国期刊全文数据库 12 信息营销:医药营销新模式 市场周刊理论研究 2006/03 中国期刊全文数据库 13 案例教学在医药营销课程中的应用 医学教育探索 2006/01 中国期刊全文数据库 14 “2006中国医药营销峰会”在山东举行 中国药业 2006/01 中国期刊全文数据库 15 2006,医药营销变局蓄势 市场观察 2006/04 中国期刊全文数据库 16 纵观2006医药营销变局 医药产业资讯 2006/13 中国期刊全文数据库 17 医药营销身陷“峡谷” 医药产业资讯 2006/16 中国期刊全文数据库 18 医药营销两极现象透视 医药产业资讯 2006/16 中国期刊全文数据库 19 连云港中医药高等职业技术学校开办五年制医药营销专业的可行性研究 卫生职业教育 2006/09 中国期刊全文数据库 20 为赢得国际竞争,培养高素质医药营销人才 中国国际高技术成果交易会生命科学与生物技术产业论坛论文集 2006 中国重要会议论文全文数据库 21 医药营销渠道管理问题研究 华中农业大学 2006 中国优秀硕士学位论文全文数据库 22 基于Web的医药营销管理信息系统开发 微计算机信息 2006/18 中国期刊全文数据库 23 破解医药营销的品牌难题 中国医药导报 2006/19 中国期刊全文数据库 24 我国医药营销代理制度的健康发展探析 中国药业 2006/11 中国期刊全文数据库 25 医药营销专业使用模拟公司与行为导向教学法的探索 卫生职业教育 2006/14 中国期刊全文数据库 26 中国医药企业的营销突围实战 走出医药营销“狭谷” 中国医药导报 2006/25 中国期刊全文数据库 27 创新营销打通医药营销未来之路 中国医药导报 2006/25 中国期刊全文数据库 28 医药营销专业课程教学模式探析 中国中医药现代远程教育 2006/11 中国期刊全文数据库 29 撑竿跳出OTC营销“狭谷”——探索中国式GSL医药营销新模式 中国医药导报 2006/34 中国期刊全文数据库 30 基于心理契约的医药营销人才管理策略探讨 中国药房 2006/24 中国期刊全文数据库 31 织好医药营销传播的网——医药广告的媒体策略 广告人 2006/12 中国期刊全文数据库 32 “教育营销”渐成医药营销的致胜法宝 中国医药指南 2006/05 33 医药营销九招制胜 医药产业资讯 2005/03 中国期刊全文数据库 34 代理制 医药营销变革的必然 医药产业资讯 2005/05 中国期刊全文数据库 35 医药营销利器——悟性 医疗保健器具 2005/07 中国期刊全文数据库 36 医药营销代理转变思路正当时——从复活之光看今天的医药营销与策划 中国质量与品牌 2005/10 中国期刊全文数据库 37 关系营销在医药营销中的运用 中国中医药现代远程教育 2005/12 中国期刊全文数据库 38 医药营销模式的创新与DTC本土化研究 南京中医药大学学报(社会科学版) 2005/04 中国期刊全文数据库 39 2005医药营销新趋势 中国医药指南 2005/01 40 面向21世纪的医药营销人才培养探析 南京医科大学学报(社会科学版) 2004/02 中国期刊全文数据库 41 医药营销代理制的主要形式和总体评价 上海医药 2004/08 中国期刊全文数据库 42 “望、闻、问、切”医药营销决胜终端 医药世界 2004/03 中国期刊全文数据库 43 火热七月 聚焦欧盟——第二届中国国际医药营销高峰论坛 医药世界 2004/06 中国期刊全文数据库 44 基于Internet/Intranet的医药营销信息系统 湖北工业大学学报 2004/02 中国期刊全文数据库 45 医药营销战略风险评价与控制 价值工程 2004/09 中国期刊全文数据库 46 医药营销八大模式 广告大观(综合版) 2004/05 中国期刊全文数据库 47 顾客服务——医药营销专家一席谈 中国药店 2002/09 中国期刊全文数据库 48 改革医药营销,迎接入世挑战 ——浅谈入世后的医药企业营销管理 中山大学学报论丛 2002/04 中国期刊全文数据库 49 医药营销中的危机管理与案件剖析及实践运用 国际医药卫生导报 2002/17 中国期刊全文数据库 50 创新:导入药学监护的医药营销战略 中国药业 2001/07 中国期刊全文数据库 51 医药营销道德与创新营销方式的思考 中国药房 2000/05 中国期刊全文数据库 52 医药营销专业的中药鉴定学教学探讨 药学教育 2000/02 中国期刊全文数据库 53 浅析医药营销组合策略 黑龙江医药 2000/01 中国期刊全文数据库 54 组织营销社会实践 培养医药营销人才 现代技能开发 1999/12 中国期刊全文数据库 55 试论市场营销学与医药营销人才的培养 药学教育 1999/03 中国期刊全文数据库 56 医药营销必须走出误区 中国药业 1998/12 中国期刊全文数据库 57 医药营销队伍素质是个大问题 中国药业 1995/06 中国期刊全文数据库 58 医药营销的公共关系学 中国药业 1995/10 中国期刊全文数据库 59 试论医药营销人才的培养 药学教育 1995/04 中国期刊全文数据库
市场营销（Marketing）又称为市场学、市场行销或行销学。简称“营销”，台湾常称作“行销”；是指个人或集体通过交易其创造的产品或价值，以获得所需之物，实现双赢或多赢的过程。它包含两种含义，一种是动词理解，指企业的具体活动或行为，这时称之为市场营销或市场经营；另一种是名词理解，指研究企业的市场营销活动或行为的学科，称之为市场营销学、营销学或市场学等。 市场营销学是研究经济社会整个交易过程的，是交易所属范畴都是营销学研究的，请注意，我用的是市场营销学，不是市场营销，市场营销学研究完了整个的交易过程，那么应用这个研究成果为自己或者企业牟利就是市场营销了。整个交易过程是很复杂的，这也衍生出来营销中的研发，市场调研，策略，细分等等问题，所有这个过程是一个整体，要做好营销必须要涉及的所有环节都做好，这样才是完美的营销。 市场营销理论发展有以下四个阶段： 第一阶段：初创阶段。市场营销于19世纪末到20世界20年代在美国创立，源于工业的发展，这时的市场营销所研究的范围很窄，只是研究广告和商业网点的设置。并在伊利诺等洲的大学开设相关课程。并由“美国广告协会”改为“全美广告学与市场营销学教员协会”，给市场营销学的研究提供了组织保证。这时市场营销学的研究特点是： 着重推销术和广告术，至于现代市场营销的理论、概念、原则还没有出现； 研究活动基本上局限于大学的课堂和教授的书房，还没有得到社会和企业界的重视。 第二阶段：应用阶段。20世纪20年代至二战结束为应用阶段，此时初具规模，美国国内企业开始大规模运用市场营销学来运营企业，打开海外市场，欧洲国家也纷纷效仿。1931年成立“美国市场营销协会”，宣讲市场营销学，并于1937年上述两组织合并，广泛吸收学术界与企业界人士参加，市场营销学开始从大学讲台走向社会。此阶段市场营销的发展表现在应用上。因1929年资本主义世界爆发了空前的经济危机，经济出现大萧条、大萎缩，社会购买力急剧下降，市场问题空前尖锐。危机对整个资本主义经济打击很大。这个阶段，市场营销学的研究特点是： 并没有脱离产品推销这一狭窄的概念； 在更深更广的基础上研究推销术和广告术； 研究有利于推销的企业组织机构设置； 市场营销理论研究开始走向社会，被广大企业界所重视。 第三阶段：形成发展时期。20世纪50年代至80年代为市场营销学的发展阶段，美国军工经济开始转向民众经济，社会商品急剧增加，社会生产力大幅度提升，而与此相对应的居民消费水平却没有得到多大的提升，市场开始出现供过于求的状态。此时美国市场营销学专家WAderson与RCox提出“广义的市场营销学，是促进生产者与消费者进行潜在商品或劳务交易的任何活动。”此观点使营销开始步入全新的阶段。原先认为市场是生产过程的终点，现在认为是生产过程的起点；原先认为市场营销就是推销产品，现在认为市场营销是通过调查了解消费者的需求和欲望，而生产符合消费者的需求和欲望的商品或服务，进而满足消费者的需求和欲望；从而使市场营销学摆脱企业框架而进入社会视野，并有明显的管理导向。 第四阶段：成熟阶段。80年代至今，为市场营销学的成熟阶段，表现在：与其他学科关联，如经济学、数学、统计学、心理学等；开始形成自身的理论体系；80年代是市场营销学的革命时期，开始进入现代营销领域，使市场营销学的面貌焕然一新。
你得范围太大了。我没法把我搜到的有关“市场营销”的全部贴上来 仅列出几篇供你参考序号 文献标题 来源 年期 来源数据库 1 论传媒市场营销渠道的“二重性” 发展 2008/11 中国期刊全文数据库 2 广西中小企业进入东盟市场的营销策略 管理观察 2008/17 中国期刊全文数据库 3 市场营销教学方法的改进探讨 中国科教创新导刊 2008/32 中国期刊全文数据库 4 旅游市场营销分析 科教文汇(下旬刊) 2008/09 中国期刊全文数据库 5 高职《市场营销》课程实践教学模式之我见 科教文汇(下旬刊) 2008/09 中国期刊全文数据库 6 浅析市场营销课程的案例教学 科教文汇(下旬刊) 2008/09 中国期刊全文数据库 7 解特约店之所急 做消费者所未想——2009年凹凸岛户外联盟市场营销策略解读 钓鱼 2008/20 中国期刊全文数据库 8 以就业为导向的高职课程实训模式探讨——以市场营销专业为例 宁波大红鹰职业技术学院学报 2007/03 中国期刊全文数据库 9 为真龙品牌的长足发展抒写浓墨重彩的一笔 记广西中烟市场营销部营销策划科先进事迹 广西烟草 2008/04 中国期刊全文数据库 10 切实推进按订单组织货源工作 进一步提高市公司的市场营销主体能力 广西烟草 2008/06 中国期刊全文数据库 11 表征服装特性 促进市场营销 河北纺织 2006/04 中国期刊全文数据库 12 浅析贵州极品香烟的市场营销及定位 铜仁职业技术学院学报 2006/01 中国期刊全文数据库 13 深化市场营销 扩大收益渠道 淮北分行四大举措力求2008年实现八千万元利润目标 安徽农村金融 2008/01 中国期刊全文数据库 14 千方百计谋发展 一心一意促营销——六安梅山路支行市场营销实现快速、健康、有效发展 安徽农村金融 2008/04 中国期刊全文数据库 15 金钥匙春天行动快 银行卡业务势头旺——全行银行卡市场营销工作卓见成效 安徽农村金融 2006/03 中国期刊全文数据库 16 立足县域板块 把握六条主线 稳健推进农业信贷市场营销工作——全省农行2006年农业信贷市场营销工作要点 安徽农村金融 2006/03 中国期刊全文数据库 17 咬定利润目标 迎合市场营销——记滁州分行人均创利“优胜单位”南谯支行珠龙营业所 安徽农村金融 2006/04 中国期刊全文数据库 18 中国公开水域游泳横渡运动市场营销研究 北京体育大学 2006 中国博士学位论文全文数据库 19 市场经济与市场营销 财贸研究 1993/02 中国期刊全文数据库 20 大地房地产公司东方名都项目市场营销策略研究 西安理工大学 2008 中国优秀硕士学位论文全文数据库 31 提高认识 强化考核 稳步推进外汇业务精细化管理和市场营销工作 全省农行外汇业务操作培训暨上半年国际业务通气会综述 安徽农村金融 2008/09 中国期刊全文数据库 32 开展以客户为中心的市场营销——华星化工营销思考 安徽农村金融 2008/09 中国期刊全文数据库 33 洞悉市场营销的金玉良言 安徽水利财会 2007/03 中国期刊全文数据库 34 案例教学法在高职市场营销教学中的实施 常州轻工职业技术学院学报 2007/02 中国期刊全文数据库 35 实施农产品品牌战略 创新农产品市场营销 广东合作经济 2008/01 中国期刊全文数据库 36 中国人民大学博导郭国庆教授针对市场营销界问题作学术讲座 澄清市场营销界十大问题 广东培正学院学报 2006/04 中国期刊全文数据库 37 浅议医疗市场的营销与服务 淮海文汇 2007/02 中国期刊全文数据库 38 浅谈市场营销课程的计算机辅助教学 淮阴师范学院教育科学论坛 2006/04 中国期刊全文数据库 39 第三方物流企业的市场营销策略研究 西北农林科技大学 2005 中国博士学位论文全文数据库 40 产业政策与市场营销的互动关系 财贸研究 1993/03 中国期刊全文数据库
你得范围太大了。我没法把我搜到的有关“市场营销”的全部贴上来 仅列出几篇供你参考序号 文献标题 来源 年期 来源数据库 1 论传媒市场营销渠道的“二重性” 发展 2008/11 中国期刊全文数据库 2 广西中小企业进入东盟市场的营销策略 管理观察 2008/17 中国期刊全文数据库 3 市场营销教学方法的改进探讨 中国科教创新导刊 2008/32 中国期刊全文数据库 4 旅游市场营销分析 科教文汇(下旬刊) 2008/09 中国期刊全文数据库 5 高职《市场营销》课程实践教学模式之我见 科教文汇(下旬刊) 2008/09 中国期刊全文数据库 6 浅析市场营销课程的案例教学 科教文汇(下旬刊) 2008/09 中国期刊全文数据库 7 解特约店之所急 做消费者所未想——2009年凹凸岛户外联盟市场营销策略解读 钓鱼 2008/20 中国期刊全文数据库 8 以就业为导向的高职课程实训模式探讨——以市场营销专业为例 宁波大红鹰职业技术学院学报 2007/03 中国期刊全文数据库 9 为真龙品牌的长足发展抒写浓墨重彩的一笔 记广西中烟市场营销部营销策划科先进事迹 广西烟草 2008/04 中国期刊全文数据库 10 切实推进按订单组织货源工作 进一步提高市公司的市场营销主体能力 广西烟草 2008/06 中国期刊全文数据库 11 表征服装特性 促进市场营销 河北纺织 2006/04 中国期刊全文数据库 12 浅析贵州极品香烟的市场营销及定位 铜仁职业技术学院学报 2006/01 中国期刊全文数据库 13 深化市场营销 扩大收益渠道 淮北分行四大举措力求2008年实现八千万元利润目标 安徽农村金融 2008/01 中国期刊全文数据库 14 千方百计谋发展 一心一意促营销——六安梅山路支行市场营销实现快速、健康、有效发展 安徽农村金融 2008/04 中国期刊全文数据库 15 金钥匙春天行动快 银行卡业务势头旺——全行银行卡市场营销工作卓见成效 安徽农村金融 2006/03 中国期刊全文数据库 16 立足县域板块 把握六条主线 稳健推进农业信贷市场营销工作——全省农行2006年农业信贷市场营销工作要点 安徽农村金融 2006/03 中国期刊全文数据库 17 咬定利润目标 迎合市场营销——记滁州分行人均创利“优胜单位”南谯支行珠龙营业所 安徽农村金融 2006/04 中国期刊全文数据库 18 中国公开水域游泳横渡运动市场营销研究 北京体育大学 2006 中国博士学位论文全文数据库 19 市场经济与市场营销 财贸研究 1993/02 中国期刊全文数据库 20 大地房地产公司东方名都项目市场营销策略研究 西安理工大学 2008 中国优秀硕士学位论文全文数据库 31 提高认识 强化考核 稳步推进外汇业务精细化管理和市场营销工作 全省农行外汇业务操作培训暨上半年国际业务通气会综述 安徽农村金融 2008/09 中国期刊全文数据库 32 开展以客户为中心的市场营销——华星化工营销思考 安徽农村金融 2008/09 中国期刊全文数据库 33 洞悉市场营销的金玉良言 安徽水利财会 2007/03 中国期刊全文数据库 34 案例教学法在高职市场营销教学中的实施 常州轻工职业技术学院学报 2007/02 中国期刊全文数据库 35 实施农产品品牌战略 创新农产品市场营销 广东合作经济 2008/01 中国期刊全文数据库 36 中国人民大学博导郭国庆教授针对市场营销界问题作学术讲座 澄清市场营销界十大问题 广东培正学院学报 2006/04 中国期刊全文数据库 37 浅议医疗市场的营销与服务 淮海文汇 2007/02 中国期刊全文数据库 38 浅谈市场营销课程的计算机辅助教学 淮阴师范学院教育科学论坛 2006/04 中国期刊全文数据库 39 第三方物流企业的市场营销策略研究 西北农林科技大学 2005 中国博士学位论文全文数据库 40 产业政策与市场营销的互动关系 财贸研究 1993/03 中国期刊全文数据库
Paul H2012 Academy of Marketing conference special issue-Marketing：Catching the technology wave[J]，Journal of Marketing Management，2013，29：519-
同学，您好！ 参考文献：区域品牌如何走向全国市场 作者：耿一诚 来源：期刊 发表时间：2006-01-30参考文献：区域品牌可持续发展影响因素及其作用机制研究 作者：郭克锋 来源：博士论文 发表时间：2011-10-15参考文献： 是什么阻碍了区域品牌走向全国? 作者：李明利 来源：期刊 发表时间：2010-12-18以上参考文献均来自CNKI中国知网。希望对您有用，望采纳！
-htm这是我在写论文时找到的网站，里面有好多关于营销的论文，你可以看看有没有合适的。
5分，太便宜了吧。
你得范围太大了。我没法把我搜到的有关“市场营销”的全部贴上来 仅列出几篇供你参考序号 文献标题 来源 年期 来源数据库 1 论传媒市场营销渠道的“二重性” 发展 2008/11 中国期刊全文数据库 2 广西中小企业进入东盟市场的营销策略 管理观察 2008/17 中国期刊全文数据库 3 市场营销教学方法的改进探讨 中国科教创新导刊 2008/32 中国期刊全文数据库 4 旅游市场营销分析 科教文汇(下旬刊) 2008/09 中国期刊全文数据库 5 高职《市场营销》课程实践教学模式之我见 科教文汇(下旬刊) 2008/09 中国期刊全文数据库 6 浅析市场营销课程的案例教学 科教文汇(下旬刊) 2008/09 中国期刊全文数据库 7 解特约店之所急 做消费者所未想——2009年凹凸岛户外联盟市场营销策略解读 钓鱼 2008/20 中国期刊全文数据库 8 以就业为导向的高职课程实训模式探讨——以市场营销专业为例 宁波大红鹰职业技术学院学报 2007/03 中国期刊全文数据库 9 为真龙品牌的长足发展抒写浓墨重彩的一笔 记广西中烟市场营销部营销策划科先进事迹 广西烟草 2008/04 中国期刊全文数据库 10 切实推进按订单组织货源工作 进一步提高市公司的市场营销主体能力 广西烟草 2008/06 中国期刊全文数据库 11 表征服装特性 促进市场营销 河北纺织 2006/04 中国期刊全文数据库 12 浅析贵州极品香烟的市场营销及定位 铜仁职业技术学院学报 2006/01 中国期刊全文数据库 13 深化市场营销 扩大收益渠道 淮北分行四大举措力求2008年实现八千万元利润目标 安徽农村金融 2008/01 中国期刊全文数据库 14 千方百计谋发展 一心一意促营销——六安梅山路支行市场营销实现快速、健康、有效发展 安徽农村金融 2008/04 中国期刊全文数据库 15 金钥匙春天行动快 银行卡业务势头旺——全行银行卡市场营销工作卓见成效 安徽农村金融 2006/03 中国期刊全文数据库 16 立足县域板块 把握六条主线 稳健推进农业信贷市场营销工作——全省农行2006年农业信贷市场营销工作要点 安徽农村金融 2006/03 中国期刊全文数据库 17 咬定利润目标 迎合市场营销——记滁州分行人均创利“优胜单位”南谯支行珠龙营业所 安徽农村金融 2006/04 中国期刊全文数据库 18 中国公开水域游泳横渡运动市场营销研究 北京体育大学 2006 中国博士学位论文全文数据库 19 市场经济与市场营销 财贸研究 1993/02 中国期刊全文数据库 20 大地房地产公司东方名都项目市场营销策略研究 西安理工大学 2008 中国优秀硕士学位论文全文数据库 31 提高认识 强化考核 稳步推进外汇业务精细化管理和市场营销工作 全省农行外汇业务操作培训暨上半年国际业务通气会综述 安徽农村金融 2008/09 中国期刊全文数据库 32 开展以客户为中心的市场营销——华星化工营销思考 安徽农村金融 2008/09 中国期刊全文数据库 33 洞悉市场营销的金玉良言 安徽水利财会 2007/03 中国期刊全文数据库 34 案例教学法在高职市场营销教学中的实施 常州轻工职业技术学院学报 2007/02 中国期刊全文数据库 35 实施农产品品牌战略 创新农产品市场营销 广东合作经济 2008/01 中国期刊全文数据库 36 中国人民大学博导郭国庆教授针对市场营销界问题作学术讲座 澄清市场营销界十大问题 广东培正学院学报 2006/04 中国期刊全文数据库 37 浅议医疗市场的营销与服务 淮海文汇 2007/02 中国期刊全文数据库 38 浅谈市场营销课程的计算机辅助教学 淮阴师范学院教育科学论坛 2006/04 中国期刊全文数据库 39 第三方物流企业的市场营销策略研究 西北农林科技大学 2005 中国博士学位论文全文数据库 40 产业政策与市场营销的互动关系 财贸研究 1993/03 中国期刊全文数据库
题目 ********营销策略分析 目录 摘要 ………………………………………………………………………………1 关键词 ……………………………………………………………………………1 一、 绿岛置业公司简介 …………………………………………………………1 （一）绿岛公司简介 …………………………………………………………1 （二）绿岛御园简介 …………………………………………………………1 二、营销环境分析 ………………………………………………………………1 （一）宏观环境分析 …………………………………………………………1 （二）微观环境分析 …………………………………………………………2 三、绿岛御园营销的关键 ………………………………………………………2 （一）深刻洞察市场信息………………………………………………………2 （二）专业、系统化的营销策略和 推广策划 ………………………………2 （三）有效的销售执行和控制…………………………………………………2 四、营销策划的制定 ……………………………………………………………3 （一）深刻洞察市场信息………………………………………………………3 （二）专业、系统化的营销策略和推广策划…………………………………3 （三）有效的销售执行和销售控制……………………………………………3 五、营销策略的应用 ……………………………………………………………4 （一）产品品牌策略……………………………………………………………4 （二）产品价格策略……………………………………………………………4 （三）产品渠道策略……………………………………………………………4 （四）产品促销策略……………………………………………………………5 六、营销过程中存在的问题 ……………………………………………………5 （一）绿色营销成为消费者关注的卖点………………………………………5 （二）物业服务贯彻于营销全过程……………………………………………5 参考文献…………………………………………………………………………5 绿岛御园营销策略分析 【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 【关键词】 市场营销 营销策略 营销策划 一、绿岛集团简介 （一）绿岛集团简介 山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二） 绿岛御园小区简介 绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。 御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。 二、营销环境分析 （一）宏观环境分析 1、国家政策 为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市场 2、文化环境 随着经济水平的增长和社会的进步，带动了居民的思想，从最初的“攒一辈子的钱”来买房享受生活到现在的按揭贷款买房，让越来越多的居民行动起来，以至于房地产市场供不应求。 （二）微观企业环境因素分析 1、企业现状分析 目前最主要的任务不在于建更多的楼盘去占领市场，而在于如何设计消费者所需求的户型，并对楼盘的结构、位置和物业管理来进行彻底的规划和制定，已达到进一步塑造企业品牌，树立企业形象，为公司进一步的发展做后盾。 2、市场潜力分析 目前，市场竞争十分激烈，利润可见，整个是市场处于火爆状态。根据消费者对市场的需求以及竞争对手对产品的细分的情况可明显看出供不应求。特别是适合年轻人的90户型和适合老年人的一楼带院的户型，成为房地产市场的稀缺物品。而且140面积需求是现在大多数客户的理想要求，有相当一部分顾客找不到房源。所以说房地产市场仍有很大的空缺需要去填补。 3、竞争者分析 现阶段的市场而言，万达、众成、胜宏、胜通、明珠是不可小觑的实力派开发商。其资金流量、固定资产、客户品牌认知度等都是众所周知。在垦利市场而言，各个楼盘的开发越来越多，像康丽花园、财富新城、汇丰馨苑、明珠怡心园等等都是实力派的楼盘。 各个开发商都有属于自己楼盘的风格和特点，也会在不同的层面上赢得了消费者的认可，顾客选择的自由化使竞争势态更加明朗化，也是得价格更加透明化，在一定程度上也加剧了开发商之间的竞争。 三、制定御园营销策略的前提 位置、环境、房型、价格、以及独特的营销推广该方案都是房地产市场竞争中非常重要的因素。 只有结合本地市场特色和项目本身特性的专业系统市场营销才是最有效的营销。制定策略之前我们要有全方位考察。 （一）深刻洞悉市场 市场是最重要的，这是“简单”的真理。要通过洞悉消费者的需求、市场的发展方向以及竞争对手的营销策划方案等；关注消费者的心理需求，把创新性的营销理念纳入营销体系。 （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 有效的销售策划和推广策划，应建立在充分广泛的市场调研和深度了解项目本身的基础上，力求合理化和最佳利润化。掌握准确的市场和目标消费群数据，是进行量化分析的关键。专业系统的营销方案和营销策略是打开市场和激发消费者购买欲望的最有力的手段。 （三）有效的销售执行与控制 营销方案的执行也是至关重要的，它是打开顾客购买欲望的敲门砖。营销方案的可执行性是评判推广活动能否成功的关键。在华丽的营销方案没有一定的可行性是不可取的。而在方案执行过程中的控制也是必不可少的，如何进行合理的控制也是制定方案时必须考虑的因素。 四、营销策划的制定 销售前的营销策划方案的制定是营销策略应用的基础和前提，是每个营销人员必须制定的一项计划，对下一步工作的展开做好充分的准备。 （一） 选择委托代理销售公司。 就东营市场而言科达、众成等大型实力派的公司都会培养自己的销售队伍和销售管理人员，这样公司可全面了解和把握市场而像我们公司缺乏关于销售管理方面的人才及相关经验，所以选择销售代理的形式。 经多方考察和投标的决定我们选择了上海略恒投资顾问有限公司，上海略恒投资顾问有限公司是专业的房地产营销专家，公司不仅为客户提供房地产营销代理、商业物业运营、房地产咨询及品牌推广等地产类服务，除此之外，公司尽可能推动文化及国际资源产业的互动，包含艺术展、文化交流、国内国际会议、会晤等一系列高端沟通服务平台的搭建。公司本着“诚信、高效、专业、创新、”的经营理念。 （二） 制定营销推广活动，为营销策略的应用做准备。 以怎样的方式向顾客推销自己的品牌和产品是销售工作者首先考虑的问题，也就是如何制定具有影响力的推广活动。推广方式的实施必须迎合消费者的心理和需求，在制定方案的同时必须围绕消费者的需求来创新和计划，为下一步营销策略的应用做好充分的规划。 五、营销策略的应用 （一）产品品牌策略 就东营市场而言，众成、万达、胜宏、科达、胜通、东辰等已经成为金子品牌，成为顾客心目中不容置疑的金品牌。如：奥林匹克花园，是房地产品牌的代表。 最近几年，运用品牌的影响力进行品牌连锁。比如：众成地产，从金鸿花园多层—锦程家园别墅—格林星城高层，火爆销售；再如胜宏地产，从胜宏美居—胜宏尚郡—胜宏靓都公馆，其销售业绩只增不减，而且不需要的太多的广告宣传很多顾客都是慕名而来。 而现在我们公司也在慢慢的进行品牌连锁，比如：绿岛御园—绿岛苏园—绿岛陶园，慢慢的走向新的发展趋势。所以现在我们公司的广告并不是单纯的宣传绿岛御园，而是开始附加苏园、陶园的许多文化内涵。 （二）价格策略 价格竞争是市场营销的重要手段，进行合理的价格组合，使得利润的实现和利润的多少能够控制在一个合理的时间和数量范围之内。但是控制价格的两大难点为：一是调价频率；二是调价幅度。 价格调节频率的关键：每次调价后都会引起消费者情绪的变动，首先根据客户对户型的需求而调价，当户型（90型或一楼带院）稀缺时，我们会适当调高；其次，在房源热销的情况下，也就是供不应求时，我们会适当调高。这样可促使部分消费者的购买欲望。因此，只有市场相对热销或房源稀缺的前提下，才能进行调价。 价格调节幅度的关键是：小幅递增。调价的要点是小幅频涨，一般每方米3000左右的楼盘，每次调价幅度为100—200间为宜，一般每平方米5000左右的楼盘，每次调价幅度在150—300元之间，如果调价稍高，可给予顾客一定的价格折扣。如：购房享受5000元优惠或享受9折。 （三）渠道策略 营销渠道是产品生产者转移至消费者的途径，是房地产销售的重要一环。 在御园的营销过程中，首先大力宣传，通过电视广告、赞助亲子活动娱乐节目、电台车巡回宣传赠送纪念品、看房者赠送礼品等一系列的活动来赢得了许多客户。 其次，通过对现有客户的奖赏制度给予现有顾客一定的利益优惠，如：带来一个最终消费者顾客奖励现金1000元，通过这种方式让现有顾客来帮助我们挖掘更多的最终消费者客户。 （四）促销策略 促销是现代营销的重要一环，它对销售起到直接的促进作用。房地产促销就是通过各种促销手段，与顾客直接沟通并激发其购买欲望，并使潜在顾客转化为最终顾客的方法。 促销 首先，在垦利电视台赞助一项亲自活动《我是大赢家》少儿活动，此活动通过父母和孩子的参加让更多的顾客初步了解绿岛公司。 其次，电视广告的播放。在绿岛御园售楼处拍摄的三分钟视频，关于售楼处售房情况。以此来打动消费者的购房心理。 再次，电台宣传车的宣传。邀请电台的帮助，在居民集中区进行大力的宣传并发放宣传册和宣传纪念品，让消费者进一步来了解企业文化和小区情况。 最后，在城市繁华区或者密集区发放宣传单页和宣传册，加强宣传力度。 营业推广 A优惠措施 教师节期间由教师证者订房可享受5000元优惠；开盘期间订房享受8或9折；签合同的前200户赠送价值500元纪念品。 B赠送免费品 过节赠送家庭礼盒（油盐酱醋）、挂历、台历；赠送鼠标垫，手提袋、太阳帽等等。 六、营销过程中出现的问题 （一）绿色营销成为消费者最为关注的买点 前几年的楼盘卖点主要集中于“价格优势”和“产品优势”，随着消费者环保意识的增强，越来越多的客户会强调小区的环境及周边的绿化。可见，绿色营销已经成为一种新的卖点。如：御园小区的的顶楼复式设有阳台花园（面积约50㎡、一楼带院约50㎡）都是非常热销的户型。 （二）物业服务贯彻于营销全过程 现在的消费者已经完全了解开发商的心理，产品的质量、地理位置是消费者关心但不担心的问题，因为物业管理成为了消费者更为关注的问题，好的物业服务伴随着客户的未来，小区的环保、绿化、卫生、水电暖的管理，都是消费者非常重视的问题。所以我们选择了东营雅洁物业管理，并加入连锁注册了自己的物业公司，这样我们对整个小区的情况在完全了解的情况下才会做出更好的管理。 房地产行业是现在社会的经济支柱之一，要想在行业之中站稳脚跟，需要一流的产品，一流的策略和一流的服务，所以我们要把握住时间和机遇，运用所学、所见、所闻去开拓思维，用于尝试，敢于创新，我们的公司才能健康迅速的成长。 【参考文献】 《营销战略策划》屈云淡主编，中国商业出版社， 《略谈房地产营销策略》陶婷主编，外国经济与管理，8 《市场营销案例精选精析》朱华主编，经济管理出版社，10 《品牌战略，产品推广与策划》熊化平主编，中国经济出版社，1
市场营销策划－市场营销策划报告书前言 一、 策划的目标定位 二、 策划的形象定位 三、 策划的功能定位 四、 策划的内容策略 五、 策划的创意组合 六、 策划的实施过程 七、 策划的验收标准 第一部分 : 市场分析 一、营销环境分析 １、 宏观的制约因素 ( 1 ) 目标市场可处区域的宏观经济形势 1 总体的经济形势 2 总体的消费态势 3 产业的发展政策 ( 2 ) 市场的政治、法律背景 1 可能影响产品市场的政治因素 2 可能影响产品销售和推广的法律因素 ( 3 ) 市场的文化背景 1 产品与目标市场的文化背景 2 产品与目标客户的文化背景 ２、 微观的制约因素 1 原料供应商与企业的关系 2 营销中间商与企业的关系 ３、 市场概况 ( 1 ) 市场的规模 1 整个市场的销售额 2 市场可能容纳的最大销售额 3 客户总量 4 客户总的购买量 5 以上几个要素在过去一个时期中的变化 6 未来市场规模的趋势 ( 2 ) 市场的构成 1 构成这一市场的主要产品的品牌 2 各品牌所占据市场的份额 3 市场上居于主要地位的品牌 4 与本品牌构成竞争的品牌 5 未来市场构成的变化趋势 ( 3 ) 市场构成的特性 1 季节性 2 暂时性 3 其他突出的特点 ４、 营销环境分析总结 1 机会与威胁 2 优势与劣势 3 主要问题点 二、 客户分析 １、 客户的总体消费态势 1 现有的消费时尚 2 各类客户消费本类产品的特性 ２、 现在客户分析 ( 1 ) 现在客户群体的构成 1 现在客户的总量 2 现在客户的行业分类 3 现在客户的企业规模 4 现在客户的经营模式 5 现在客户的管理模式 6 现在客户的收入状况 7 现在客户的地域分布 ( ２ ) 现有客户的消费行为 1 购买的动机 2 购买的时间 3 购买的频率 4 购买的数量 5 购买的地点 ( ３ ) 现在客户的态度 1 对产品的喜爱程度 2 对本品牌的偏好程度 3 对本品牌的认知程度 4 对本品牌的指名购买程度 5 使用后的满足程度 6 未满足的需求 ３、 潜在客户 ( 1 ) 潜在客户的特性 1 总量 2 行业 3 规模 4 经营模式 5 管理模式 6 收入状况 7 地域分布 ( 2 ) 潜在客户现在的购买行为 1 现在购买哪些品牌的产品 ? 2 对这些产品的态度 3 有无新的购买计划 4 有无可能改变计划购买的品牌 ( 3 ) 潜在客户被本品牌吸引的可能性 1 对本品牌的态度 2 需求的满足程度 4 、 客户分析的总结 ( 1 ) 现有客户 1 机会与威胁 2 优势与劣势 3 主要问题点 ( 2 ) 潜在客户 1 机会与威胁 2 优势与劣势 3 主要问题点 ( 3 ) 目标客户 1 目标客户群体的特性 2 目标客户群体的共同需求 3 如何满足他们的需求 三、 产品分析 １、 产品特征分析 ( 1 ) 产品的性能 1 产品的性能 2 最突出的性能 3 最适合客户需求的性能 4 还不能满足客户的需求的性能 ( 2 ) 产品的质量 1 质量的等级 2 客户对产品质量的满意程度 3 能否继续保持 4 继续提高的可能 ( 3 ) 产品的价格 1 在同类产品中的档次 2 与产品质量的配合程度 3 客户对产品价格的认识程度 ( 4 ) 产品的材质 1 主要原料 2 在材质上的特别之处 3 客户对产品材质的认识程度 ( 5 ) 生产工艺 1 现有的生产工艺 2 在生产工艺上的特别之处 3 客户对生产工艺的认识程度 ( 6 ) 产品的外观与包装 1 与产品的质量、价格和形象上的融合程度 2 外观和包装上的缺欠之处 3 在货架上的同类产品中是否醒目 4 对客户的吸引力 5 客户对产品外观和包装的评价 ( 7 ) 与同类产品的比较 1 性能上的优势与不足 2 质量上的优势与不足 3 价格上的优势与不足 4 材质上的优势与不足 5 工艺上的优势与不足 6 客户的认知和购买上的优势与不足 ２、 产品生命周期分析 （ 1 ） 生命同期的主要标志 （ 2 ） 现处于的生命周期 （ 3 ） 客户对产品生命周期的认识 ３、 产品的品牌形象与分析 （ 1 ）、企业赋予产品的形象 1 企业对产品形象的考虑 2 企业为产品设计的形象 3 品牌形象设计中的不合理之处 4 对客户进行的产品形象宣传 （ 2 ）、客户对产品形象的认知 1 客户对产品形象的反馈 2 客户认知的形象与企业设定的形象间的差距 3 客户对产品形象的预期 4 产品形象在客户认知方面的问题 ４、 产品定位分析 （ 1 ）、产品的预期定位 1 企业对产品定位的设想 2 企业对产品定位的不合理之处 3 对客户进行的产品定位宣传 （ 2 ）、客户对产品定位的认识 1 客户对产品定位的反馈 2 客户认知的定位与企业设定的定位间的差距 3 客户对产品定位的预期 4 产品定位在消费者认知方面的问题 （ 3 ）、产品定位的效果 1 产品的定位和预期的效果的差距 2 产品定位在营销中遇到的困难 ５、 产品分析的总结 （ 1 ）、产品特征 1 机会与威胁 2 优势与劣势 3 主要问题点 （ 2 ）、产品的生命周期 1 机会与威胁 2 优势与劣势 3 主要问题点 （ 3 ）、产品的形象 1 机会与威胁 2 优势与劣势 3 主要问题点 （ 4 ）、产品定位 1 机会与威胁 2 优势与劣势 3 主要问题点 四、 企业与竞争对手的竞争状况分析 １、 企业在竞争中的地位 1 市场占有率 2 客户认识 3 企业自身的资源和目标 ２、 企业的竞争对手 1 主要的竞争对手 2 竞争对手的基本情况 3 竞争对手的优势与劣势 4 竞争对手的策略 ３、 企业与竞争对手的比较 1 机会与威胁 2 优势与劣势 3 主要问题点 五、 企业与竞争对手的广告分析 １、 企业和竞争对手以往的广告活动的概况 1 开展的时间 2 开展的目的 3 投入的费用 4 主要内容 ２、 企业和竞争对手以往广告的目标市场策略 1 广告活动针对的目标市场 2 目标市场的特性 3 企业目标市场策略的合理之处 4 企业目标市场策略的不合理之处 ３、 企业和竞争对手的产品定位策略 1 企业的产品的定位策略 2 竞争对手的产品定位策略 3 企业的产品定位策略的合理之处 4 企业的产品定位策略的不合理之处 ４、 企业和竞争对手以往的广告诉求策略 1 诉求对象 2 诉求重点 3 诉求方法 ５、 企业和竞争对手以往的广告表现策略 1 广告主题 2 广告主题的合理之处 3 广告主题的不合理之处 4 广告创意 5 广告创意的优势 6 广告创意的不足 ６、 企业和竞争对手以往的广告媒介策略 1 媒介组合 2 媒介组合的合理之处 3 媒介组合的不合理之处 4 广告发布的频率 5 广告发布频率的优势 6 广告发布频率的不足 ７、 广告效果 1 在客户认知方面的效果 2 在改变客户态度方面的效果 3 在客户行为方面的效果 4 在直接促销方面的效果 5 在其他方面的效果 6 广告投入的效益 ８、 总结 1 竞争对手在广告方面的优势 2 企业自身在广告方面的优势 3 以往广告中应该继续保持的内容 4 企业以往广告突出的劣势 第二部分 策划策略 一、 策划的目标 １、 企业提出的目标 ２、 根据市场情况可以达到的目标 ３、 对广告目标的表述 二、 目标市场策略 １、 企业原来市场观点的分析与评价 （ 1 ） 企业原来所面对的市场 1 市场的特性 2 市场的规模 （ 2 ） 企业原有市场观点的评价 1 机会与威胁 2 优势与劣势 3 重要问题点 4 重新进行目标市场策略决策的必要性 ２、 市场细分 （ 1 ） 市场细分的标准 （ 2 ） 各个细分市场的特性 （ 3 ） 各个细分市场的评估 （ 4 ） 对企业最有价值的细分市场 ３、 企业的目标市场策略 （ １ ） 目标市场选择的依据 （ ２ ） 目标市场选择的策略 三、 产品定位策略 １、 对企业以往的定位策略的分析与评价 （ １ ） 企业以往的产品定位 （ ２ ） 定位的效果 （ ３ ） 对以往定位的评价 ２、 产品定位策略 （ 1 ）进行新的产品定位的必要性 1 从客户需求的角度 2 从产品竞争的角度 3 从营销效果的角度 （ 2 ）对产品定位的表述 （ 3 ）新的定位的依据与优势 四、 广告诉求策略 １、 广告的诉求对象 （ 1 ） 诉求对象的表述 （ 2 ） 诉求对象的特性与需求 ２、 广告的诉求重点 （ １ ） 对诉求对象需求的分析 （ ２ ） 对所有广告信息的分析 （ ３ ） 广告诉求重点的表述 ３、 诉求方法策略 （ １ ） 诉求方法的表述 （ ２ ） 诉求方法的依据 五、 广告表现策略 １、 广告主题策略 （ １ ） 对广告主题的表述 （ ２ ） 广告主题的依据 ２、 广告创意策略 （ １ ） 广告创意的核心内容 （ ２ ） 广告创意的说明 ３、 广告表现的其他内容 （ １ ） 广告表现的风格 （ ２ ） 各种媒介的广告表现 （ ３ ） 广告表现的材质 六、 广告媒介技术 １、 对媒介策略的总体表述 ２、 媒介的地域 ３、 媒介的类型 ４、 媒介的选择 （ １ ） 媒介选择的依据 （ ２ ） 选择的主要媒介 （ ３ ） 选用的媒介简介 ５、 媒介组合策略 ６、 广告发布时机策略 ７、 广告发布频率策略 第三部分 策划计划 一、 策划目标 二、 策划时间 （ １ ） 在各目标市场的开始时间 （ ２ ） 策划活动的结束时间 （ ３ ） 策划活动的持续时间 三、 策划的目标市场 四、 策划的诉求对象 五、 策划的诉求重点 六、 广告表现 １、 广告的主题 ２、 广告的创意 ３、 各媒介的广告表现 （ １ ） 平面设计 （ ２ ） 文案 （ ３ ） 动画 （ ４ ） 链接 ４、 各媒介广告的规格 ５、 各媒介广告的制作要求 七、 广告发布计划 １、 广告发布的媒介 ２、 各媒介的广告规格 ３、 广告媒介发布排期表 八、 其他活动计划 １、 促销活动计划 ２、 公共关系活动计划 ３、 其他活动计划 九、 策划费用预算 １、 策划创意费用 ２、 策划设计费用 ３、 策划制作费用 ４、 广告媒介费用 ５、 其他活动所需要的费用 ６、 机动费用 ７、 费用总额 第四部分 策划活动的效果预测和监控 一、 策划效果的预测 １、 策划主题测试 ２、 策划创意测试 ３、 策划文案测试 ４、 策划作品测试 二、 策划效果的监控 １、 广告媒介发布的监控 ２、 策划效果的测定 附录： １、 市场调查问卷 ２、 市场调查访谈提纲 ３、 资料摘录记录 ４、 市场调查报告 目标营销策划机构-许竞友