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浅谈房地产企业税收筹划论文
摘 要 ： 房地产企业存在着开发成本高、资金量大、利润率及销售风险高、投资回收期长等诸多特点。近年来，我国房地产市场发展迅速，国家对房地产市场频繁调控，房地产行业竞争越发激烈。在这种情况下，房地产企业为提高自身经济效益，要做好税收筹划工作。特
关键词：房地产税收筹划论文
摘 要 ：房地产企业存在着开发成本高、资金量大、利润率及销售风险高、投资回收期长等诸多特点。近年来，我国房地产市场发展迅速，国家对房地产市场频繁调控，房地产行业竞争越发激烈。在这种情况下，房地产企业为提高自身经济效益，要做好税收筹划工作。特别是在我国将房地产企业纳入“营改增”试点范围后，为有效提高房地产企业的纳税管理水平，降低企业税负，更需要对房地产企业的税收筹划进行研究，从而为房地产企业的健康发展奠定良好的基础。
关键词： 房地产企业;营改增;税收筹划
近年来，我国经济保持持续增长的态势，这也使房地产开发水平不断提高。在当前房地产市场还不完善的情况下，房地产企业偷漏税情况十分严重，这也使税务机关将房地产行业纳税情况作为监管重点，房地产企业涉税违法的代价也不断加大，在这种情况下，房地产企业为降低税负，将税收筹划作为一个重要选择。特别是从今年五月份开始，我国房地产企业纳入营改增试点范围，为进一步提高房地产企业的纳税管理水平，提出有钍对性的纳税筹划建议，使房地产企业税负能够得以降低。
一、房地产企业税收筹划重要性分析
1.房地产企业纳税金额大、负债率高
房地企业普遍存在投资大、经营周期长及收益集中在后期等特点，由于房地产企业纳税金额较大，使其具有较大的节税潜力，利用有效的税收筹划，能够有效降低房地产企业的税务负担。而且房地产企业存在较高的负债率，融资渠道十分单一，通过税收筹划能在一定程度上缓解企业资金压力。
2.税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础
房地产企业通过税收筹划能有效降低纳税成本，实现利润最大化。一直以来，我国房地产企业的依法纳税意识都不强，为降低纳税成本，存在偷税、漏税及避税等现象，这些违法行为不仅会受到法律的制裁，而且还会给房地产企业的可持续发展带来严重的影响。因此，对于房地产企业来讲，要想降低税负，就要利用科学的税收筹划来降低税务成本，从而更好地促进房地产企业的健康、持续发展。
二、房地产企业纳税筹划的建议
1.强化管理，确保开支项目获得可抵扣的增值税专用发票
房地产企业纳入营改增试点范围后，土地成本和建筑安装成本进入抵扣链条，因此，企业财务部门要确保在地产项目实施过程中强化管理土地获取、原材料采购、建筑安装成本决算等环节，选择具有一般纳税人资格的合作伙伴，取得相应增值税专用发票，以便于进行后期的抵扣。同时，地产开发企业的会计账户要进行相应调整，特别是要设置“进项税额”“销项税额”“进项税额转出”“未交增值税”“待抵扣增值税”等相应的科目，这样会计核算则会更为准确和规范，加强对增值税专用发票的管理，进一步实现对税务风险的有效防范。
2.充分考虑各种运作模式对增值税处理带来的'影响
房地产企业运作方式具有多样性，在不同运行模式下，房地产企业收益形式也具有较大差异。如不动产租金(适用11%增值税税率)、资金融通收益(适用6%增值税税率)，包含设备出租、水费、电费、电话费、上网费、传真费、物业管理费、装修费用等名目的收入(各自适用6%、11%或17%的增值税税率)，甚至归属于不征收增值税的投资收益。这就需要房地产企业对历史项目进行统计分析，测算以往不同运作模式产生的税负和利润，再综合考虑自身的企业战略以及财务状况选择地产项目的运作模式。
3.寻找变量
在税收筹划过程中，需要发现和引入变量，即及时发现能够导致税额变化的因素，差异化地选择影响税收的政策，并针对计税依据和税率来采取适宜的税收筹划方法。这主要是由于应纳税额直接受计税依据和税率的影响，当计税依据越小时，税率越少，则应纳税额也会越少。在税收筹划过程中，房地产企业要积极寻找相关税收政策中的特定条款，并对其进行充分利用，这些特定条款多以差异性条款、选择性条款及优惠性条款等为主，通过对这些条款的运用，能有效发现税收筹划的空间，减少税款的应缴金额，达到税务减负的目的。
4.遵循成本收益原则
房地产企业通过税收筹划来获得整体经济效益。但由于各税种之间存在相互联系及相互依存的关系，即某一税种应纳税额减少后，其他税种税额则会增加，这就需要在税收筹划时分析成本收益，确保在经济上具有可行性。
在对增值税进行筹划的过程中，要通过合理合法控制，从而实现增值率的降低。房地产企业要想降低增值率，可以采取降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算单低增值税率业务等方法，但这些方法存在着收入减少或是其他成本、税负上升等问题，因此，在税收筹划时需要寻求总体税后净收益最大化。
三、结语
房地产企业税收是国家财政收入的重要组成部分，在当前市场经济环境下，税收也是对市场经济的主要调节手段，这也使房地产企业税收筹划更具重要性。房地产企业通过税收筹划，不仅有利于企业的健康有序发展，而且对完善我国相关法律法规也具有非常重要的意义。
完善我国房地产税费制度的思考【摘要】房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。建立和健全房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的效益，防止其流失，保障房地产市场健康有序地发展等都有重要的意义。目前，我国房地产市场的不正常发展带给我们对现行房地产税费制度的思考。本文通过分析现存制度的弊端和国外相关制度的成功经验，提出完善我国房地产税费制度的一些建议。【关键词】房地产 税费 完善 宏观调控【正文】税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国部分地区如北京，上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点。为遏制畸高房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税费改革比其他控制土地、提高利息、加征房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此，完善我国房地产税费制度发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需，势在必行。一 我国房地产税费制度的现状随着市场经济的发展和改革开放的深入，我国的房地产税费制度也逐渐确立和完善。我国的房地产税费体系由两大部分组成，一是房地产税收，一是房地产费。（一）房地产税制经过1994年税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目、税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，形成了一套适应社会主义市场经济发展要求的复合税制体系。按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。2003年10月十六届三中全会的决议中明确提出：“实施城镇化建设税费改，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年2月26日，国家税务总局，财政部，国务院发展研究中心等有关部门就《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。该会议明确了我国从2005年开始就新的税制进行设计，并在合适的城市进行模拟运行。政府目前正积极推进以“明租、正税、清费”为改革方向的房地产新税制的改革。（二）房地产费制。房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用，它是国家机关为房地产方面提供某种服务（管理）或国家授予他方开发利用国家资源而取得的报酬，它也是国家在房地产方面取得财政收入的一种形式。根据有关规定，现行的房地产费主要有三类：一是国家作为土地所有者在房地产一级市场向土地使用者收取的土地使用费，主要包括地租，国家对土地的开发成本，征用土地补偿费，安置补助费；二是房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用即房地产行政性收费，主要包括登记费，勘丈费，权证费，手续费和房屋租凭登记费及其监证费；三是房地产行政管理机关或事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用即房地产事业性收费，主要包括拆迁管理费，房屋估价收费等。二 现行房地产税费体系存在的问题通过不同的税种，我国对房地产业的发展进行着多层次的调节，但现行的房地产税种的设置，绝大部分是参照其它行业的税种，没有考虑到房地产业自身的特点，因而这些税种结构已不适应房地产业发展的客观需要。(一)宏观税制的缺陷。首先，房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是没有普遍建立起房地产评估制度，房地产交易只能以实际成交价为准，加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易，政府有权优先收购的规定，这便为炒房提供了条件；二是没有严格的注册登记制度，使税务机关面对纳税人的虚假申报常无从查证。其次，“隐形市场”中逃避税，国有资产流失大。以行政划拨方式取得国有土地使用权但未补交出让金、补办出让手续，或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金，而直接进入市场交易，对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税,如果征,如何计算增值额,这些都是法律的空白。第三，出让、转让土地界限不明，税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定。法律规定我国土地所有权分国家所有和集体所有两种，《城市管理法》又规定,城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地正在逐步国有化,使两类土地所有权在现实中难以确定,并使派生的土地出让、转让不易划清,从而影响了纳税主体的确定,具体的征免界线也难以把握；二是性质不明的房地产公司，征免界限难划定。目前许多“房地产公司”挂靠国土部门,又是法人又得履行行政职责，体现政府意愿，致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理”,哪些属于“自营”项目,征免界限难确定。（二）微观税制的缺陷。首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。这个环节主要调节政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税；耕地占用税，房产税，固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三，单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控；二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。（三）税费关系缺陷。首先，房产费项目过多，征收不规范，费明显重于税。目前行政收费多缺乏法律依据，行政机关主体不一，乱收费，乱摊派现象严重。据了解北京征收的各种费有40多种，有的地方多达近100种。据调查，房地产业的政府收费占到了税费总额的75%以上，土地成本中，收费项目占30%，土地出让金占50%，税占20%，明显费大于税，权大于法。其次，税费并举，重复课征，双重负担。最为突出的例子是以出让方式取得土地使用权的经营者既要支付土地使用费，又要缴纳土地使用税。三 借鉴国外经验 完善税费体制的改革与建议（一）各国税制的共性1以税为主，费为辅。国外一般要缴纳的房地产规费仅占房地产价值的2%左右。并充分遵循“谁受益，谁纳费”的公平原则。2重保有，轻转让的税收分布结构。各国土地税都由土地保有，经营，取得三征税环节组成，各国房地产权属转让的税收较少，而重视保有环节的征税。3坚持宽税基，少税种，低税率的基本原则。除公共宗教慈善等机构免税外，其它均为纳税对象。少税种避免了税种复杂带来的高管成本和重复征税的不公。在前两者实现的前提下，低税率实现了税负的减轻，保证了稳定的财政收入。（二）我国税费改革的建议1规范我国的法律体系，健全宏观税收配套体系。首先，要完善房地产税收法规。目前，我国税收立法的层次较低，涉及房地产业的大多是行政法规和规章，缺乏足够的法律统一性和权威性。“有税必有法”，为了维护市场主体的独立性，充分发挥他们的主动性与积极性，制定相关税收法律，依法计税，减少行政干预。其次，建立完整而系统的房地产评估制度，即建立完善的法律体系监督下，由具有专业资人员组成的专门机构。等时机成熟悉后再建立房地产评税制度，在税务部门建立房地产的评税机构，对纳税人应负房地产税额给予法定的评估。第三，建立房地产管理机构与税收征管机构的信息沟通制度。规范的财产登记、房地产估价、咨询、工程监督、代理交易等内容的房地产服务体系，为税务部门提供客观的征税信息和专业化服务，协作税务部门搞好房地产税收的征管工作。2设计税收体系，完善微观税收制度。第一，税收分布结构合理化。重视对房地产保有的征税，开征统一规范的不动产税，强化保有课税，这样一方面可以防止业主低效率使用财产，推动房产要素的优化配置；一方面政府参与资源再分配，可以增加财政收入来源；再者，可以分担流通环节的高税负担，扼杀不规范的隐形交易，；第二，改变计税依据，调整税率，扩大征税范围。以市场评估值作为计税依据，基于“谁受益，谁支付”的原则，设置幅度比例税率如市中心地段的税率高于郊区，使计税更合理，更具监督性，收入更有弹性。城建税应以纳税人的经营收入为其计税依据以体现税收平等原则。对于房产税从租与从价计征也作相应调整，使税负更公平；税率做适当调整，如适当调低契税税率，适当调高印花税和耕地占用税的税率，加大调节力度，充分发挥税收的杠杆调节作用；将农村非农业用房，纳入征税范围，对城镇内所有，使用土地和房产的单位和个人都征税。第三，改革内外有别，统一城乡税制。内外资企业所得税法的合一加快了内外资合一的步伐，实行国民待遇，营造公平竞争环境，以适应我国加入WTO的新情况。改革城乡有别的双轨税制，营造宽税基的税制环境，增加国家对所有土地的监督和调控。3协调税费关系，建设和谐税费体制。第一，清理压缩收费，简化收费项目。收费的杂乱多带来的是开发建设成本的过高，最终构成了房价居高不下的原因之一。将部分费改税，减少重复征收现象，可借鉴国外将收费项目圈定在：不动产转移手续费，登记费，公证费，对集体所有土地征收收取工程受益费（政府进行一次土地投资向周围土地所有者征收的因该投资使其价值提高的费用），差饷（向物业使用人收取的费用）四类中，税费可由税务机关集中征收、集中管理、分头开支，这样可以简化办事程序，加大政策透明度，既可保证财政收入，又可稳定房价，保障房地产业的正常发展。第二，明确租税费概念，理顺三者关系。将本质上属于地租的土地使用费纳入地租体系，并做相应的更名，如土地出让金可改为土地批租金；理清税费层次，避免带给纳税人双重负担，如取消城镇土地使用税，避免缴纳土地出让金后的重复征收，同时加强对划拨土地使用权范围和审批权限的控制；将土地闲置费改为土地闲置税或空地税，加强税收调控职能。结语任何一项制度都是在实践的洪流中不断完善的，房地产税费制度亦如此，我们应立足税收的基本原则，结合房地产业自身的特点，以实现公平与效益的统一为目标，建立税种科学，税负合理，分权恰当，收费简化，为房地产业健康发展提供制度基础的税费体系。
随着税务部门信息化建设水平的不断提高，不同时间上线、不同开发商开发、不同业务部门使用的各种税务管理信息系统产生了大量的数据。下面是我为大家整理的有关税务论文，供大家参考。
有关税务论文 范文 一：企业财务税务风险成本分析
摘要：随着我国经济的不断发展，企业经营也面临着越来越激烈的竞争，想要在日益增长的压力下顺利地发展，降低成本的要求越来越迫切。同时随着企业对 财务管理 工作重视程度的逐渐增加，使得财务管理中税务风险成本的相关问题得到越来越多的关注，本文就企业如何有效地利用税务资源降低成本提供了解决的对策。
关键词：企业财务管理;税务风险;成本
飞速发展的经济为企业带来了机遇，使得企业向着集团化、规模化的方向前进，同时才给企业的经营造成了挑战，面对业务越来越繁杂的现状，企业对财务管理的工作越来越重视。而对企业税务风险的预测和防范可以为企业规避损失，保障企业利益，合理利用税务法规甚至可以为企业带来收益。
一、我国企业财务管理中税务风险现状与分析
(一)主观性风险
主观性风险是指由于纳税人与税务部门对税务相关政策的解读存在主观上的差异，导致了双方在征收税款的数额等问题上存在分歧，另一方面，不同的税务部门对同一条税收法规或政策的理解也无法完全统一，由于主观理解存在差别所导致的税收风险就是企业的主观性税务风险。
(二)客观性风险
首先，国家征收税收是强制性的，但上缴的税款会使得企业经营所得的净利润减少，这一矛盾的存在使得企业可能通过主动逃税来增加企业收入。其次，即便企业遵纪守法主动上缴税款，但由于企业纳税人员素质良莠不齐，所以可能会存在对税收相关法规认识不足从而违反国家税收规定，这样的情况是企业与相关从业人员本身并没有偷税漏税的意愿，但造成了企业没有及时足额上缴税款的既成事实。因此也造成了企业税务风险的存在。
(三)制度性风险
我国企业比起国外老牌的企业来说，建立时间晚，经营时间短，因此很大程度上没有健全完善的公司制度。这一问题表现在税务工作上就是缺乏有效监管税务工作和有效控制相关工作的制约制度。缺乏有效的管理制度会为公司的经营带来负面的影响，例如无法及时获得准确的税收政策的变革情报，可能会使得企业蒙受不必要的损失，无法享受本来可以享受的国家优惠政策，缴纳本可以减免的纳税金额。这也是当今一些中小企业在税务工作中所存在的主要问题。
(四)执行性风险
执行性风险是指企业在营运过程中企业的管理层对税收风险不够重视，或者征收税款的相关政府机关对纳税人的重视程度太低。一般来说，后者出现的原因是因为中小企业由于政策及营业额原因所创造的税收额远远不及大企业的纳税金额所为国家的财政收入的做出的贡献大，因此相关税收部门对这些企业的重视程度不及其他的大企业，这可能会导致部分中小企业缴税纳税工作的执行力不足。
二、对企业财务管理中出现的税务风险可以采取的对策
(一)提高企业财务人员总体素质
对税务工作从业人员进行培训，可以有效地提高企业内财务管理人员的总体素质，而只有保证企业涉税人员能够正确地完成纳税工作，才是防范企业税务风险发生的最有效途径。具体的培训内容应包括：国家最新颁布的企业纳税相关法律法规条例，重点强调其中涉及到的纳税比例及期限等关键内容;另外应结合企业自身的发展情况进行额外的补充与教授。以中小企业为例，涉税员工应当知晓本企业可以享受的国家纳税优惠政策并在日常工作中应用，以防止企业蒙受不必要的纳税损失。企业应采取 措施 提高 企业管理 者对税务风险成本的重视。企业管理层应当正视企业纳税对国家的重要性，从而提高本公司合法纳税的重视度。只有了解税务风险可能会对企业造成的负面影响，才能够让管理层站在更加长远的角度审视企业纳税问题。招聘专业素养高的财务管理工作人员。很多时候中小企业陷入税务风险的原因是因为缺乏相关专业知识，这样的问题可以通过招聘该领域具有专业素养人员补足公司专业知识的欠缺，从而掌握国家关于税收业务的最新动态，只有把握国家政策变化，才能保证公司不少纳税、不多纳税、及时纳税，不会陷入税收风险的困境。
(二)完善企业税收业务制约制度
避免企业遭遇税收风险，建立一套税务风险识别—评估—反应的制约机制是一种十分有效的防范 方法 ，这一套制约机制可以监控企业每一笔税收支出的过程，做到实时监控、细节监控、全程监控等。具体的内容有对税务的风险识别、风险评估、风险反映策略三个步骤。除了建立制度以外，制度的执行者也很重要，企业应当设立纳税业务的监督部门和税务风险防范委员会等机构，随时掌握企业的纳税状况，一旦出现风险和问题，可以立刻提出应对措施，从而降低公司陷入税收风险困境的可能性。
(三)认真研习税务相关法律法规，与公司来往税务部门建立有效的沟通 渠道
随着我国经济的不断发展，国家相关的法律法规、政策细则也在适应着社会经济发展而不断地做出调整，而关注这些与公司纳税息息相关的政策是企业必须担负的责任。企业可以建立专门负责的部门或机构来完成此事，也可以委托专业的人员或机构协助公司开展纳税业务。同时，企业应当与税务部门建立定期、有效的沟通，从而尽量避免因为主观性而导致的纳税业务发生错误，从而避免企业蒙受不必要的损失，担负法律责任。
三、结束语
企业随着不断地扩大规模，财务管理工作也变得越来越复杂，如何让企业健康地发展是企业经营的重要目标，这就需要企业采取措施加强企业税务风险管理。但究竟如何有效地防范税务风险目前在我国的相关领域还未得出统一的结论，需要在企业的实际经营过程中积累 经验 ，以完善相关理论，指导企业有效规避税收风险所带来的成本支出。
参考文献：
[1]朱光武.基于企业财务管理中税务风险成本的研究[J].中国商贸,2014(22):132-132,133.
[2]谭缅.基于企业财务管理中税务风险成本的研究[J].经济师,2015(06):104-105.
[3]吴家凤.企业财务管理中税务风险成本控制建议[J].统计与管理,2015(12):108-109.
有关税务论文范文二：企业财务管理税务风险成本分析
摘要：我国国民经济高速发展过程中，面临艰巨挑战的企业必须要通过税务资源来预防税务风险，信息化、集团化的企业团体转向让税务机关利用税务资源促进企业提升质量显得极为重要。本文在对企业税务风险整体概述的基础上全面分析了目前企业所面临的税务风险，并在此基础上提出了避免企业产生税务风险的有效对策。
关键词：税务风险;企业;财务管理;对策
企业税务风险涉及到国家税务机关、国家法律法规、企业税务管理部门，对企业税务风险的掌握可以帮助企业合理把握正确的税务风险控制时间，能够减少税务法律法规变动中带来的风险。改革开放以来，我国的经济方式在发展变化中要求企业的经济发展方式也要有相应的转变，国家税务机关和企业必须在税务管理工作中有新作为才能保证企业健康有序发展。因此，如何减少、避免企业税务风险，提高企业服务质量，目前在国家税务工作中和企业发展过程中是非常重要的一部分。
一、企业税务风险概述
企业税务风险是企业在运行过程当中由于对税务法律法规没有依法实行或者对税务法律法规的变动没有及时掌握导致的企业利益风险，主要包括企业的纳税行为违反了税务法律法规和企业没有准确运用税法导致额外的税务成本负担[1]。
二、企业税务风险的特点
(一)主观性
企业税务风险关系到在国家税务单位和企业税务管理工作者，其中国家税务机关的税务政策和企业税务工作者对政策的认识、实践，企业自身的税务风险意识和企业税务工作者的素质，这些主观性因素增加了企业的税务风险。
(二)必然性
在我国国家税务机关对企业进行税收是按照国家法律法规进行的，具有强制性特征。企业生产运营的目的是创造最大经济利益，往往要减少、降低一切生产成本，导致在 企业运营 过程当中有逃税、漏税等不规范纳税行为出现。因此，二者之间存在着必然矛盾。
(三)预先性
企业中的财务管理部门符合国家标准的，与企业的税务管理工作有直接的联系，在财务审核工作者就已经产生了税务风险意识。因此，企业的税务管理工作是有预先性的。
三、企业税务风险原因
企业税务风险的原因一般从内部原因和外部原因两方面分析：外部原因是指国家税务部门缺少相关的税务法律法规或者国家税务部门较低的服务效率，造成企业的税务风险。内部原因是企业的税务防范不全面或者企业的税务意识不强造成的企业税务负担。
(一)企业税务人员素质较弱
企业运营过程中，企业的税务管理人员因为自身的税务 管理知识 、财务知识有所欠缺，以及过国家的税务法律法规没有掌握，或许本身并没有偷税漏税的想法，但是造成的结果就是企业在运营过程中有了偷税漏税行为，给企业增加了没必要的企业税务风险[2]。
(二)企业对税务风险认识不足
由于在企业处理税务工作中会产生很多的人力、物力和时间成本，会加大企业的经济负担，尤其是中小企业的税务管理体系不完善，导致企业对企业税务风险认识不深刻，或者企业运营过程中对税务管理工作的态度松懈，产生了一系列的企业税务风险问题。
(三)信息情报工作不到位
数据信息情报在国家税务管理工作中的作用已经得到广泛认可，企业可以通过很多渠道得到税务信息，但是，事实表明，企业对获取的信息并没有足够重视和应用，导致国家税务机关的税务信息没有实际有效运用。
四、企业对税务风险防范对策
(一)加强企业税务人员的素质
企业税务人员的税务风险防范意识和防范水平关系着企业面临的税务风险。企业的税务人员可以通过企业讲座、企业培训提升自身的综合税务素质，保证自身可以在具备充足税务法律法规基本知识的前提下帮助企业减少税务风险。
(二)强化企业风险应对意识
企业的税务风险意识要逐步加强，一定遵从税务管理单位。一旦企业的税务管理遵从度减弱，不仅增加企业自身的税务风险意识，也给国家税务单位带来税收风险和税收困难。在企业运营过程中税务风险的预防工作也会出现疏漏，因此，企业应该按照周围的环境对企业税务风险进行检查、纠正，促进企业的正常的发展。虽然在解决企业税务风险问题时给企业增加成本负担，但是能够给企业带来更大的效益。
(三)进行企业纳税检查
企业应该定期进行财务数据审核、税务检查，对企业财务的各个环节清晰明了地掌握，做到健康有序地安全防范税负风险。在发现税务风险问题时要与专业的税务工作人员解决，及时解决[3]。如果发现企业在运营过程中有税务风险问题存在，企业要受到处罚并且需要对企业的税务管理工作进行检查、修正，以免出现更大的税务风险。
(四)提高数据信息情报质量
必须要在专业的税务管理、实际中服从税务风险应对工作者，对于其更新的数据信息、数据需求准确、按时获取。税务风险应对工作者也应该在县城的新机具初上做好整合运用，加强财务在企业税务风险应对中的作用，切实了解企业的真实生产能力，进行企业各个环节的财务数据深刻，能够及时有效地解决企业的隐性的税务风险。
五、结论
企业税务风险的规避需要企业税务管理人员、国家税务机关的共同努力，其涉及的因素较多且过程比较繁琐，其中的关键还在于企业自身要健全税务管理工作机制，从内部解决税务风险的根本问题。本领域的研究者多年来也一直在积极探索、深入调查企业税务管理工作中的风险成本，期望能够研究发现可以运用在企业税务管理实践中的行之有效的办法，促进我国企业的可持续健康运行。
参考文献：
[1]周洲.我国企业税务风险管理研究[D].合肥：安徽 财经 大学，2014.
[2]王建锋.企业税务风险管理研究[D].开封：河南大学，2012.
[3]谭缅.基于企业财务管理中税务风险成本的研究[J].经济师，2015，4(06)：104-105.
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我国现行个人所得税存在的主要问题及对策随着我国改革的不断深入，社会主义市场经济的不断发展，国民经济持续快速增长，居民收入迅速增加，人民生活水平明显的改善和提高，市场将在资源配置中起着越来越重要的作用，市场经济可以有效的提高效率，却无法兼顾公平。因此，政府应当恰当地运用经济杠杆和必要的行政手段，通过再分配过程加以调节。个人所得税作为具有调节功能的财政工具，理应担此重任。个人所得税是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的1种税，是国家运用税收这1经济杠杆调节收入分配的有力工具。个人所得税自1799年由英国首创,历经两个世纪的发展和完善,已成为现代政府公平社会财富分配、组织财政收入、调节经济运行的重要手段,并成为大多数发达国家的主体税种。我国个人所得税开征较晚，自1980年以来,国家先后颁布了《中华人民共和国个人所得税法》、《个人收入调节税暂行条例》和《城市工商户所得税暂行条例》，开始征收个人所得税。随着我国经济的快速发展和居民个人收入水平的连年提高，我国的个人所得税得到了迅速发展,税收收入基本上呈几何级数增长：1985年突破了1亿元，1993年达到亿元，1994年税制改革中将以上3税合并,实施新的《个人所得税法》,税制改革后，1995年即达到了亿元，至2003年已达到亿元。从1999年10月1日起对居民储蓄利息开征利息所得税，至此，个人所得税已进入中国的千家万户,与每个公民的利益直接相关,引起理论界和大多数百姓的普遍关注。90年代以来，我国的个人所得税的税收收入亦随我国经济发展,人民收入水平的提高而有较大幅度的增长，在税收总量中所占的比重逐年快速提高。个人所得税在地方税收收入中的比重也逐步增长。在全国相当多的省、市，个人所得税已经成为仅次于营业税的第2大地方税种，成为地方财政的重要支柱之1。例如，在北京市，个人所得税就已经成为地方工商税收中仅次于营业税的第2大税种。据统计，北京市个人所得税收入上升很快，个人所得税近5年来平均每年递增49%，占地税的20%左右。从个人所得税在整个税收收入中的变化情况看，个人所得税已成为近年来各税种中税收收入增长幅度最快的1个税种，1993年以来年平均增幅达40%，1998年我国个人所得税收入为1993年的7倍。1994年全国征收个人所得税亿元，比上年增长，占各项税收收入比重为。1995年全国征收亿元，比上年增长，占各项税收收入比重为；1996年全国征收亿元，比上年增长，占各项税收收入比重为；1997年全国征收亿元，比上年增长，占各项税收收入比重为；1998年全国征收亿元，比上年增长，占各项税收收入比重为；1999年全国征收亿元，占各项税收收入比重为；2000年全国征收约660亿元，占各项税收收入比重为，其中银行存款利息个人所得税为149亿。个人所得税已成为我国税收体系中最具活力、最具增收潜力的税种。随着社会经济的发展，个人收入水平的普遍提高，个人所得税将保持其持续快速增长的势头，成为财政收入的重要税源。同时，我们也不得不看到飞速发展背后的问题。一、我国现行个人所得税存在的问题（1）单1的分类所得税制产生的不公平问题我国现行的个人所得税采用的是分类所得税制，即将个人取得的各项应税所得划分为11类，并对不同的应税项目实行不同的税率和不同的费用扣除标准，实行按年、按月、按次记征。其优点在于可以广泛的采用源泉法，控制税源，防止税款逃漏，课征简便，并便于区分不同所得规定不同税率。但随着经济的发展，公民收入来源越来越广泛，客观上已不可能将所有的收入逐项列入税收法规，这就会暴露出以下的问题：1是不能全面地衡量纳税人的真实纳税能力，会造成所得税来源多、综合收入高的人少交税，而所得税来源少，收入相对集中的人却要足额交税的现象，有违税收公平的原则，难以有效调节高收入和低收入的差距悬殊矛盾。例如甲某每月收入1600元，全部为工资薪金所得。乙某每月收入1800元，其中1000元为工资薪金所得，800元为劳务报酬所得。那么甲某应纳税额为：（1600-800）×10%=80（元）。乙某工资薪金应纳税额为：（1000-800）×5%=10（元），劳务报酬应纳税额：800-800=0（元）。1目了然，甲某应纳税额是80元，而收入较多的乙某只需交纳10元，甲乙两人在税负上的不公平现象是显而易见的。2是现行税制费用扣除简单，未能体现税收公平原则。费用扣除标准决定着税基，提高费用扣除标准会减少税基，但合理的费用扣除标准是实现税负公平的有力保障。费用扣除标准主要有两方面：首先是为了取得收入所必须支付的有关费用，然后是维持劳动力简单再生产及家庭生活的“生计费”。西方国家在个人所得税的费用扣除中，除包括以上内容外，还包括赡养费，宽免额等多项内容。而我国在费用扣除方面却恰恰忽视了这些问题，把为取得收入所支付的费用和“生计费”混同，从而在具体扣除项目的规定中缺乏科学的理论依据。此外我国费用扣除标准中还没能考虑到通货膨胀的因素，没有考虑个人婚姻状况、家庭整体收入和支出状况、子女的多少以及赡养情形。没能跟上住房、医疗、养老、教育等制度的改革。（2）税制结构不合理，导致税负不公1．税率设置不够科学，不同类别的收入税率不够协调现行的个人所得税税率依所得的性质类别不同而异。其中，工资薪金所得适应5%-45%的9级超额累进税率；个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得适用5%-35%的5级超额累进税率；稿酬所得税率为20%，按应纳税额减征30%；劳务报酬所得税率为20%，各项所得不再汇总纳税，扣除标准各不相同，也不实行两次课征的法，其主要弊端：工资薪金所得的超额累进税率级距过多，大部分边际税率不适用，特别是最高税率45%在现实中极少运用，形同虚设。过高的边际税率不仅抑制了人们劳动的积极性，造成效率损失，而且还会刺激偷逃税动机，造成大量税收流失。同时，我国的个人所得税制明显存在对资本所得轻征税，对劳务所二、我国个人所得税存在的问题分析我国目前的个人所得税政策存在不少的问题，比如，缩小收入差距的作用比较小；存在横向不公平现象；以及在税收征管等方面的问题。1、我国个人所得税缩小收入差距的作用较小陈卫东在其《从国际比较看中国个人所得税发挥再分配功能的改革思路》一文中，通过我国与英美两国个人所得税的比较发现并指出，所得税的累进性使它在缩小收入差距中发挥着重要作用，然而我国个税在设计上存在累进度发挥作用不够，并且分类所得税有利于高收入者合法避税。究其原因，主要有以下两方面：首先，中国个人所得税在税制累进度设计上存在的缺陷。税收累进度是个人所得税缩小收入差距的基础，只有真正做到不同收入级距能按不同边际税率纳税，才能现实达到税收的累进征收效果。可惜的是，我国的个人所得税设计虽然在税率形式上是累进的，但与中国收入分布的现实不太适应，所以其高边际税率被真正执行的不多，从而失去了个人所得税在调节收入差距上的累进性。此外，扣除也偏大。在与美国以及与世界发展报告中人均GNI（国民收入）与中国近似国家的个人所得税税率表进行比较，我们不难发现我国的个人所得税工资薪金所得扣除额相对于人均GNI而言过高。也就是说，在相同税率之下，累进性越强，处于收入分配相对位置排序的个人所获的应税收入面临较高税率。而我国由于制度上的缺陷，使得税率累进性不强，从而降低了调节收入差距的作用。其次，所得税规模偏小，也起不到应有的缩小收入差距作用。在设计1994年的税制时，主要想解决的问题是促进经济发展，所以当时强调税收中性，本着促进经济效率优先的原则。在当时宏观经济的背景下，个人所得税在缩小收入差距作用不可能得到强调，而且在保证财政收入的前提下，也不可能以个人所得税为收入主体，使得个人所得税整体规模很小，即使在个人所得税规模最大的2002年，所有税收收入中个人所得税仅占，只有整个GDP的。这对于调节收入差距的作用当然是杯水车薪。若没有重大的税制结构改革与调整，中国个人所得税在调节收入差距中的作用很难得到较大幅度提高。2、我国个人所得税横向公平的缺陷分析首先，中国目前实行的是分类制的个人所得税，己经失去了应有的效力。我国个人所得税法从立法实施到现在己经有十多年了，其间经济环境变化很大，虽然税法本身己经做出了一些调整，如对利息所得的征税，但基本上是迫于形势压力而非主动改进。分类所得税在设计时是合理的，因为当时个人信息体系极不完善，获取个人收入整体情况不容易(即使要得到也要付出相当大的管理成本)。随着时间的推移，分类所得税对不同收入来源适用不同税率和扣除的弊端也就显示出来了。从决定累进程度的因素来看，如果有两个纳税人有相同收入，但其中一人只有一个收入来源，而另一人却有多个来源时，税收公平原则将受到严重损害。因为不同收入来源都分别有宽免和与所得相关的扣除对应于应税所得的减少，而单一来源收入者却只有惟一的宽免和与所得相关的扣除。由于在收入来源确定上的相对模糊性，高收入者通常可以充分利用多个宽免及扣除减少纳税。举例来说吧，一人工资1300元每月，另一人则每月有800元工资再加800劳务报酬，前者需要纳税，而后者则无需纳税，税收公平性受到了严重损害。另外，当前所得分类过多过细且有歧视倾向，最为典型的表现就是工薪所得适用九级超额累进税率，而个体工商户的生产经营所得适用五级超额累进税率，如果换算为年度比较，个体工商户年应税所得边际税率为30%时，工资薪金所得边际税率才为15%，这显然不能满足横向公平的要求。其次，扣除额未充分考虑纳税人享受相同数量所得的能力差别。即使个人的偏好相同，取得相同数量的所得，由于其性别、健康状况、职业、年龄、所承担的社会责任不同，也会导致对同类商品的消费能力不同。如赡养人日多少、残疾人与正常人、老人与青壮年、脑力劳动者与体力劳动者、身体患有重大疾病的人与健康人在消费能力上有很大差别。现行扣除额并未考虑这一点，无论何种人，就同一类所得而言，一律一个标准，并没有考虑特殊的扣减。这一点美国的个人所得税法规定的就比较详细，更加人性化。但是其前提是必须有详细准确的个人收入情况、信用情况的记录，而我国这方面比较落后。再次，扣除额未考虑所得之外的附加福利和取得不同所得的成木差别。从所得之外的附加福利来看，扣除额并未将附加福利加以考虑。现在各类企业以附加福利形式增进个人消费能力是一个非常普遍的现象。附加福利一般是以实物形式体现的，一些行业由于其丰厚的财务实力会为员工提供很多便利的条件，存在很多有助于生活水平提高和增进文明、身心健康的福利措施。取得相同数量不同性质的所得，其付出的成木不一样，同质同量的所得对不同的纳税人而言，其付出的成木也不一样，不同的人由于处于不同的社会环境，所付的成木中不只是包含劳动体能的付出，还包含着决策、管理、风机遇、荣誉和精神等很多无形的付出。随着经济发展和社会的进步，成木的外延和内含也发生了很大变化，用原始、传统的扣除法已经不能满足横向公平的要求了。3、个人所得税征管上存在的问题我国个人所得税于1980年9月开征，1994年进行了初步修改，开始实施新税制。各级税务机关不断改进和加强个人所得税的征收管理，从而推动了个人所得税收入的连年高速增长。然而，我们也应清醒地看到，当前的个人所得税征管仍然存在许多问题。首先，对个人收入不能实施充分有效的监控，对高收入个人的税收调节力度不强，个人所得税流失较为严重。据统计，2001年中国7万亿的存款总量中，占全国人口不到20%的富人们占有80%的存款比例，其所交的个人所得税却不及个人所得税总量的10%，全国个人所得税的纳税主体仍然是工薪阶层。在收入监控上，缺乏必要的部门配合和监控手段。我国现行的法律制度未规定各级税务机关有权对纳税人的资产进行评估及相应的法律配套措施。其次，个人所得税征管存在许多不足。①征管手段落后。我国目前实行代扣代缴和自行申报两种征收方法，申报、审核、扣缴制度都不健全，征管手段落后，难以实现预期效果，还没有形成综合信息网络系统。②征管人员数量不足，素质不高。目前，我国有近百万税务人员，但真正致力于个人所得税征管的不多。大约有一半以上的税务人员学历低，并且有一部分原先学的并非税收专业，其专业知识和业务技术不能适应税收实际工作的需要。我国正处于经济高速发展的新时期，新事物的不断出现，使得个人所得税征收与监管还存在不少的问题。但同时我们也应该看到，国家在积极地探讨进一步完善个人所得税体制的方式方法。随着我们对于问题本质的逐步认识，个人所得税现在所存在的问题会得到解决。三、我国个人所得税改革的几点建议1、从分类制所得税向综合制所得税转变。通过以上的分析我们不难看出，综合所得税较之分类所得税在缩小收入差距上起的作用更大。出于稳定的目的，当前不可能一步到位，改革方案应当采取渐进而非激进方式。所以在政策调整上，首先应当是考虑实际，对分类所得税进行一些适当改进，然后在条件合适的时候再向综合所得税的转化。当前个人所得税改进的重点是使其累进性真正体现出来，从上面比较可知，税法在税率设计上不合理，高税率形同虚设。为此，需要对个人薪金所得适用税率及纳税级距进行调整。在条件适宜时可以由当前的分类所得税向综合所得税进行转化。我们认为这些适宜的条件有：人均GNI达到中等收入国家的水平；社会上交易的实现大多使用转账支付；银行、税务、海关等之间实现计算机联网，能够实现对纳税人的信息共享；纳税人的法律意识有极大程度的提高;对违反税法的处罚相当严厉且行之有效。这是进行个人所得税改革的长期目标，其需要很长的时逐步进行。2、完善个人所得税的“扣除额”制度。借鉴世界各国的通行做法，结合中国实际情况应将扣除额系统化、规范化、层次化、弹性化。在具体操作时，既要考虑到扣除额自身的科学性要求，又要考虑到扣除额应弥补所得确认环节的局限，以及在所得确认环节不能实现的特殊因素。根据不同年龄，扣除额应有所区别，按年龄大小采用累进扣除，以充分考虑实际的消费能力;扣除额可以按家庭人日多少，按人均规定扣除额数量；应建立费用扣除的通货膨胀弹性，对扣除额实行“指数化调整”；根据物价指数调整费用扣除，以消除通货膨胀导致的税基的增加，使对名义税基课税转变为对实际税基课税。3、建立诚信纳税档案和激励机制。例如，税法宣传和增强纳税意识工作，充分利用当今电子信息技术，建立诚信纳税档案数据库，同时也能为税收监控提供数据信息，为逐步建立和完善社会信用体系提供依据。要树立纳税光荣，偷税可耻的社会风气。现阶段代扣代缴的征税方式，不仅未向纳税人提供完税凭证，甚至纳税人连自己缴了多少税都说不清楚，应该为纳税人出具完税凭证，这样既可方便纳税人保管和使用，同时也是一种精神激励。我国的个人所得税从体制上到实际征收过程中存在着许多的问题，仅仅靠以上几点建议是远远不够的。我们需要有的学者、政策制定者、以及纳税人进行相互的交流，循序渐进的对我国的个人所得税进行改革，只有调动各方面的积极性，听取各方意见，采纳各方智慧才能最终解决存在于我国个人所得税征收监管中的各方面问题
摘要：树立科学发展观，构建和谐社会是我们国家现阶段政治、经济、社会、文化发展的重要理论指导。和谐社会是一种整体性思考问题的观点，要求我们在各个领域的工作中运用政策、法律、经济、行政等多种手段，统筹各种社会资源，使社会协调发展，逐步缩小贫富差距，最终实现社会公平。2005年10月通过的个人所得税法案修正案的决定，就是国家在构建和谐社会进程中维护人民群众利益之法律规定的政策取向。但是对个人所得税进行改革和完善是一项长期、复杂的工作，免征税额的调整只是相对简单的问题，尚有一系列重大问题需要认真研究。一、个人所得税的功能税收职能由税收的本质所决定，是税收作为一个经济范畴所具有的内在功能，具体表现在税收的作用。税收的功能具有内在性、客观性和稳定性特征。税收的基本功能具体为组织财政收入功能、收入分配功能、资源配置与宏观调控功能。个人所得税作为一个重要的税收范畴，其基本功能同样为组织财政收入功能、收入分配功能、经济调节功能（或资源配置与宏观调控功能）[1].1.个人所得税的组织财政收入功能。个人所得税以个人所获取的各项所得为课税对象，只要有所得就可以课税，税基广阔，因此个人所得税便成为政府税收收入的重要组成部分，是财政收入的主要来源。2.个人所得税的收入分配功能。市场经济是有效的资源配置方式，但由于在分配上是按照要素的质量和多少进行分配，往往会造成收入分配的巨大差距，从而影响社会协调和稳定，进而损害效率。个人所得税是调节收入分配，促进公平的重要工具。个人所得税调节收入分配主要是通过累进税率进行的，在累进税率下随着个人收入的增加，个人所得税适用的边际税率不断提高，从而低收入者适用较低的税率征税，而对高收入者则按较高的税率征税。这有利于改变个人收入分配结构，缩小高收入者和低收入者之间的收入差距。3.个人所得税的经济调节功能。微观上，个人所得税对个人的劳动与闲暇、储蓄与投资、消费等的选择都会产生影响。宏观上，个人所得税具有稳定经济的作用：其一，自动稳定功能或“内在稳定器”功能，指个人所得税可以不经过税率的调整，即可与经济运行自行配合，并借这种作用对经济发生调节作用；其二，相机选择调节，在经济萧条或高涨时，采取与经济风向相逆的税收政策，对个人所得税的税率、扣除、优惠等进行调整，实行减税或增税的政策，从而使经济走出萧条或平抑经济的过度繁荣，保持经济的稳定。由上述分析可知，个人所得税具有组织财政收入、调节收入分配状况和调节经济的功能。我国个人所得税政策施行20多年以来，在调节个人收入、缓解社会分配不公、缩小贫富差距和增加财政收入等方面都发挥了积极的作用。但是，随着社会主义市场经济的不断发展，如何改革我国个人所得税体制，提高其调节个人收入的能力，缓解分配不公的矛盾，促进社会主义社会和谐发展，成为人们关注的热点和焦点问题之一。二、我国现行个人所得税存在的主要问题1.税制模式存在弊端。征收个人所得税是政府取得财政收入，调节社会各阶层收入分配水平的重要手段，公平是个人所得税征收的基本原则。公平原则是指征税额与纳税人收入水平相适应以保证各纳税人之间税负水平均衡。分类所得税制是将纳税人各种所得按照收入性质划分为若干类，对不同类别的所得设计不同的税率和费用扣除标准分别计算征收。目前我国个人所得税制度将个人收入划分为工资薪金所得、劳务报酬所得、个体工商户生产经营所得等11类。这种税收制度的优点是可以实现分别征收，有利于控制税源；缺点是各类收入所使用的税率不同、免征税额不同，导致不同类别收入的税负不同，不利于调节收入差距，容易产生综合收入高、应税所得来源多的人税负轻，综合收入低、应税来源少的人税负重的现象[2].2.征收范围不全面。个人所得税在课税范围的设计上，分为概括法和列举法。列举法又分为正列举方式和反列举方式。正列举方式就是对税法中明确规定的项目予以课税，没有出现在税目中的项目不用纳税。反列举方式则是明确规定出不在纳税范围的项目，除此之外所有项目都要纳税。一般来说，正列举方式的范围相对于税源来说是有限的，反列举方式的范围往往是接近税源的。我国个人所得税采用的是正列举方式加概括法，列举法规定了10个应税项目，并运用概括法规定了国务院财政部门确定征收的其他所得。主要采用正列举方式确定税基范围在很大程度上限制了征税范围的扩大，虽然用概括法规定了其他认定的应税项目，避免税基流失，但是因其规定的模糊性，易在征纳过程中引起征纳双方的纠纷和纳税人逃避税行为的发生。随着社会主义市场经济的不断完善，特别是随着技术市场、人才市场、房地产市场的发育和成长，我国居民的收入已由工资收入为主向收入形式多元化的趋势发展。目前在我国居民所得中，不仅工薪、劳务报酬所得等劳务性收入成为个人的重要所得，利息、股息和红利等资本性收入也逐渐成为居民个人所得的重要来源。此外，劳保福利收入、职务补助、免费午餐及其他实物补助形式也逐渐成为我国居民收入的重要组成部分。这些新变化在现行个人所得税制下都无法自动地成为个人所得税的应税项目，使得所得税的税基过于狭窄。与此同时，许多公司利用这一税制缺陷，减少现金奖金和工资的发放，取而代之的是大量地为员工购买商业保险、提供健身俱乐部会员卡、用餐券、假期旅游等福利，减少个人所得税的应纳税金额，侵蚀税基[3].3.个人免征额标准缺乏科学性，没有考虑纳税人的实际情况。设立个人免征额的目的之一是为保障劳动者的基本生活需要，包括劳动者本人的基本生活资料及教育培训费用，家庭成员所需生活资料的费用等。我国目前的个人的所得税制度实行收入减去固定标准的免征额作为应税所得额的方法，这种方法没有考虑到不同的纳税人的赡养费用、子女抚养费用、教育费用、医疗费用等因素。在现实生活中，上述情况不同，各纳税人的生活必要支出就不同，实行固定免征额的方法不科学[4].4.税率设计不尽合理。目前我国对工资薪金实行九级超额累进税率，最高税率为45%，与世界各国相比，这一税率偏高。过高的税率一方面会增强纳税人偷漏税的动机；另一方面由于45%的税率在现实中极少运用，这一税率只起象征性的作用，有其名而无其实，却使税制空背了高税率之名。5.征收管理力度不足。（1）征收方式难以控制高收入者。对个人所得税的征管，我国和大多数国家一样也采用了源泉扣缴和自行申报两种方法，但侧重点不同，我国更侧重源泉扣缴。由于税法没有对所有纳税人要求纳税申报，税务机关对扣缴义务人的纳税检查信息是单方面的，无法有效进行监督，使得源泉扣缴的执行力度在不同单位间有很大的差别。源泉扣缴执行力度的不同使得个人所得税只管住了工薪阶层，没有管住高收入阶层。自行申报目前尚未全面铺开，个人所得税法规定只有5种情形下的个人收入应自行申报。由于没有实行全面的个人收入申报制度，税收流失难以避免。（2）征管水平低、手段落后，使征管效率难以提高。税务征管人员的业务素质和职业道德修养已不能适应市场经济条件下税务工作的要求，是削弱征管力量，影响征管效率的重要因素；以人工为主的落后征管手段，不能使税务部门及时取得纳税人的收入资料，并对其纳税资料进行处理与稽核；税务代理制度还不完善，不能很好发挥其中介组织的作用；加之与个人所得税征收相联系的诸如财产申报制度、个人信用管理制度没有建立，使得征管效率和监督作用很难提高。（3）处罚法规不完善，处罚力度不强，不能对纳税人起到震慑作用。目前我国的《税收征管法》对偷、漏税等违法行为的界定模糊（例如对纳税人取得收入后挂在往来账户不结转的行为，很难明确界定是纳税人有意行为还是无意行为），使税务执法机关难以把握，往往避重就轻。这样，对违法者本人起不到接受教训，自觉守法的约束作用；对广大公民更起不到警示和威慑作用，违法现象得不到抑制。因此，遵纪守法、自觉纳税的良好社会风尚难以形成。三、完善我国个人所得税的建议和对策1.建立分类综合所得税制模式。个人所得税税制模式大体上可分为3种：1）分类所得税制，如我国现行个人所得税制度。它是对同一纳税人不同类别的所得按不同的税率分别课征。2）综合所得税制，它是将纳税人在一定期间内的各种所得综合起来，扣除法定减免数额后，就其余额按累进税率征收，它的特点是将来源于各种渠道的所有形式的所得不分类别、统一课税。这种税制的优点是税负公平、扣除合理，能够全面反映纳税人的综合负税能力，能考虑到纳税人个人经济情况和家庭负担等因素并给予减免。但它的课征手续复杂，征收费用较高，对个人申报和税务稽查水平要求高，且以发达的信息网络和全面可靠的原始资料为条件。3）分类综合税制，它是分类所得税和综合所得税的不同形式和程度的结合。根据目前我国对税源控管难度大、征管手段相对落后、公民纳税意识淡薄的实际情况，应按循序渐进，由分类税制→分类综合税制→综合税制的过程，将现行的分类税制过渡到综合分类税制模式，即对个人不同来源的收入先按不同税率征税，年终再汇算清缴。具体界定时可对属于投资性的，没有费用扣除的应税项目，如利息所得、股票转让所得、股息红利所得、偶然所得等应税项目，实行分项征收；对属于有费用扣除的应税项目，如工资薪金、劳动报酬、生产经营、承包承租、稿酬等应税项目，先以源泉预扣方法分别采用不同税率征收，在纳税年度结束后，由税务部门核定纳税人全年应税所得，对年度内已纳税额做出调整结算，再实行综合征收。我国政府已经明确，个人所得税制度改革现阶段目标为分类综合个人所得税制[5].2.扩大征收范围。目前个人所得税法规定的11个应税项目没有涵盖个人所得的全部内容[6].随着经济的不断发展，会出现越来越多的应税项目。一些不断出现的应当征收个人所得税的项目应该列入应税项目。因此，我国应当改变目前采取的正列举法，采取概括性更强的反列举法。凡是能够增加纳税人税收负担能力的所得都在个人所得税征收范围之内，对某些特殊的个人所得可以采取列举法予以减免税收，以体现税收上给予的优惠政策。3.以家庭为纳税单位。家庭课税是指以家庭为单位，将夫妻的所得综合起来联合申报纳税；个人所得课税是以个人为单位，就个人所得申报纳税。家庭课税在理论上较个人课税具有明显的优势：家庭课税能更好地体现公平这一税收基本原则，因为一般情况下，凡是税制建设比较完善、治税思想体现公平观念比较充分的政府，多在税前规定了不同数额不同名目的扣除额，如子女赡养费及教育费扣除、父母及祖父母赡养费扣除、贫困亲属资助的扣除等。而选择家庭课税最大的优点就在于能充分考虑一个家庭的实际支出情况，能使税后结果尽量公平。比如：抚养一个子女与抚养两个子女的扣除区别；抚养一个健康子女与抚养一个残疾子女的扣除区别等[7].4.规范个人免征额标准。《个人所得税法修正案》将个人所得税工资薪金所得免征额调至1 600元，大大减轻了低收入人员的税收负担。但是笔者认为，费用扣除标准存在的主要问题不在于数额高低，而在于有没有考虑纳税人具体情况并区别对待。借鉴国外通行做法，根据我国实际情况，中国个人所得税免征税额可分为4个部分：1）个人基本生活费用和教育费用扣除。2）抚养子女、赡养老人费用扣除。3）特殊扣除，针对残疾人、慢性病患者。4）子女教育费用扣除。目前，教育费用占家庭开支的比重较大并且没有任何形式的社会保障，因此应额外扣除[8].5.简化税率级次，应实行“少档次、低税率”的累进税率模式。本着“照顾低收入者，培育中产阶层，调节高收入者”的原则，在提高个人所得税费用扣除标准的基础上，提高最低税率至10%，将高税率部分的45%向下调降至35%，则可构建一组由10%~35%的累进税率。累进税的级次定在5级比较适中。6.加强税收征管。首先，努力改进税收征管手段，积极推进税务部门对个人各项所得信息收集系统以及银行对个人收支结算系统建设，实现收入监控和数据处理的完全电子化，进一步提高对收入的监控能力和征管水平。通过银行和税务机关联网工程的建立，逐步缩小现金交易的范围，使所有的收支状况尽可能地置于税银联网的监控下，现金交易减少了，政府便可以通过账户对纳税人的税源实行有效控制；其次，采用源泉扣缴和纳税人自行申报相结合的征管方式，代扣代缴义务人向个人支付所得时必须同时向税务机关申报，对扣缴义务人不按规定扣缴和申报缴纳税款以及不按规定报送有关信息资料的，要规定明确的法律责任和相应的惩处办法。为适应市场经济发展的要求，我国个人所得税制度的改革已经拉开了帷幕，我们必须以这次税制改革为契机，制定出一套适合我国国情、适合市场经济需要的个人所得税体系，真正发挥个人所得税在我国税收中的重要作用。
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全面了解商品流通企业的情况，包括企业的人员构成、岗位设置、财务相关情况以及商品流通企业的会计处理原则与方法，巩固以前所学的知识，为毕业后进入工作岗位作好准备。同时为写毕业论文收集资料，了解企业财务工作中急需解决的问题，运用会计综合知识为企业提出一些可行的建议与对策。对于个人来说，能够掌握商品流通企业具体的业务流程，相关帐簿如何记录，如何解决实际遇到的问题，费用如何记帐等。第一部分：行业简介烟草是满足国家财政需要的特殊商品,烟草企业是向公众大规模出售这种特殊商品和服务并获得盈利的特殊法人机构,它是介于政府组织与工商企业之间而又依赖于政府的公共企业,是政府及所属部门利用行政权力直接从事烟草经营而形成的垄断企业。烟草专卖是指国家对烟草专卖品的生产、销售和进出口业务实行垄断经营、统一管理的制度,其目的是为了维护国家利益和公共利益。目前，国家对烟草企业属于垄断经营,它排斥行业外的经营与竞争。这种垄断在经济形态上仍具有很强的计划经济色彩,在市场经济不断完善的今天仍然实行计划生产、计划销售,禁止行业外其他任何人、任何单位的生产经营,市场竞争只能来自行业内部。这种垄断体制的具体表现形式是：1、完全专卖(垄断)。即由国家直接控制、垄断经营,在“产供销、人财物、内外贸”等方面实行统一领导、垂直管理和专卖专营,实行上一级烟草专卖局(公司)和当地所在地政府双重领导,以上一级烟草专卖局(公司)为主的管理体制；2、国有经济。除少数公司外,绝大多数的中央预算烟草企业尤其是中央预算卷烟工业企业采取国有独资形式；3、政企合一。自1984年1月成立国家烟草专卖局以来,各级烟草专卖局仍与烟草公司采取一套机构两块牌子的运作方式;4、计划管理。在全国推行市场经济的环境下,烟草行业仍对卷烟产量和烤烟收购量实行指令性计划管理。
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vr技术2000字论文篇二 【摘 要】VR技术是现今计算机技术领域中一项包含多种学科的一门综合科学技术，该技术已经被应用在现实中许多的领域中。 【关键词】VR技术;虚拟现实技术 1.虚拟现实技术的概念 VR技术就是虚拟现实技术，它是一种能够让现实中的人在计算机所创造的虚拟信息世界中体验与现实世界同样的事和物。它所具有多感知性、沉浸性、交互性和构想性的基本特征。这种虚拟技术集合了计算机图形图像技术、现实仿真技术、多媒体技术等等的多种科学技术。它能够模拟出人的视觉，听觉，触觉等的感官功能。使人在计算机所创造的虚拟世界中通过语言、动作等等的方式进行实时交流，可以说这种技术的发展前景是非常的广阔的。 2.虚拟现实技术的特征介绍 ①多感知性的特征，是指视、力、触、运动、味、嗅等感知系统，从人类理想的虚拟现实技术的发展来说，是希望能够给完全的模拟出现实中所有的感知，但因目前的技术掌握和传感技术的限制，仅仅只能模拟出以上视、力、触、运动、味、嗅等感知系统的。 ②沉浸性又称浸没感或临场感，存在感等，具体是指人以第一人称存在在虚拟世界中的真实体验。当然，以目前技术还没有达到最理想的程度。 ③交互性就是指人在虚拟世界中，能够像在现实当中一样，可以通过对一些物体的抓取、使用等动作，感觉到所触碰的物体的重量，形状，色泽等一些人与物体之间的互动信息。 ④构想性，即在虚拟的世界里面，将所想的物件所做的事情在虚拟世界呈现出来，这样做能达到什么样的效果，那样做又能达到什么样的效果，甚至还可以把在现实世界不可能存在的事和物都可以在虚拟世界中构想出来。 3. VR技术的应用范围 VR技术由诞生到现今已经历了几个年代，其应用范围也越来越广，如医学方面，可以提供给医生进行模拟手术，这样大大提供了现实中手术的成功几率，还有军事，科技，商业，建筑，娱乐，生活等等。 4. VR技术中涉及的相关技术 ①立体视觉现实技术：人通过视觉所获取到的信息是人本身所有感觉中最多的一种感官，所以虚拟现实技术中立体显示技术占有不可或缺的重要地位。 ②环境构建技术：在虚拟世界中，构件环境是一个重要的环节，要营造一个区域的环境，首先就要创造环境或建筑模块，然后在这个基础上再进行实时描绘、立体显示，从而形成一个虚拟的区域环境。 ③真实感实时描绘技术：要在虚拟世界中实现与现实世界相同的事物，仅靠立体显示技术还是远远不够的，虚拟世界中必须存在真实感和实时感，简单来说就是实现一个物体的重量，质量，色泽，相对位置，遮挡关系等的技术。 ④虚拟世界声音的实现技术：在虚拟世界中虽然视觉是获取信息的重要途径之一，除了视觉还有很多感官系统可以获取到周围的信息。如听觉，这种技术就是在虚拟世界中实现声音，这样人在虚拟世界里不仅能够看得到也能听得到。 5. VR技术中所涉及的硬件设备 ①输入设备 与虚拟现实技术相关的硬件输入设备分成两大类：一是基于自然的交互设备，用于虚拟世界的信息输入;另一种是三维定位跟踪设备，主要用于输入设备在虚拟世界中的位置进行判定，并输送到虚拟世界当中。 虚拟世界与人实现自然交互的形式有很多，例如有数据手套，数据衣服，三维控制器，三维扫描仪等。 数据手套是一种多模式的虚拟现实硬件，通过软件编程，可进行虚拟场景中物体的抓取、移动、旋转等动作，也可以利用它的多模式性，用作一种控制场景漫游的工具。数据手套的出现，为虚拟现实系统提供了一种全新的交互手段，目前的产品已经能够检测手指的弯曲，并利用磁定位传感器来精确地定位出手在三维空间中的位置。这种结合手指弯曲度测试和空间定位测试的数据手套被称为“真实手套”，可以为用户提供一种非常真实自然的三维交互手段。 数据衣是为了让VR系统识别全身运动而设计的输入装置。数据衣对人体大约50多个不同的关节进行测量，包括膝盖、手臂、躯干和脚。通过光电转换，身体的运动信息被计算机识别。通过BOOM 显示器 和数据手套与虚拟现实交互数据衣。 ②输出设备 人在虚拟世界中要体现沉浸的感觉，就必须实现现实世界中的多种感受，如是视、听、触、力、嗅、味等感官感觉，只不过以目前的虚拟技术只实现了视觉，听觉和触觉罢了。 ③VR构成设备 虚拟现实世界的构成，主要的设备就是计算机本身了，虚拟世界的所有景象都是靠一个个模型造成的，而这些模型则是由计算机制作出来的。一般计算机被划分成四个部分，第一：高配置的个人计算机，专门用于普通的图形配置加速卡，实现于VR技术中的桌面式特征;第二：高性能图形工作站，就是一台高配置的图形处理计算机;第三：高度并行系统计算机;第四：分布式虚拟实现计算机等四个分类。 6. VR技术上的难点探讨 随着计算机的不断发展，人与计算机的互动性得到了非常好的提现。而这种技术则成为了VR技术建立的主要手段。但是实时现实始终一直阻挡这VR技术前进的一大难点之一，即时在理论上能够分析得到高度逼真、实时漫游的虚拟世界，但至少以目前的状况来说还达不到理论上的要求。这种理论性的技术是需要强大的硬件配置要求支撑的，比如说速度极快的图形工作计算机和三维图形加速卡等等设备，但以目前的设备来看即时最快的图形处理计算机也不能达到十分逼真的同事又是实时互动的虚拟世界。根本的原因就在于，因为引入了人与虚拟世界的互动，需要即时生成新的动态模型时，就不能达到实时的效果了，所以就不得不降低图形模块的清晰度来减少处理的时间，这样直接导致了虚拟世界的逼真在某程度上的减少，这就是所谓的景物复杂度的问题了。 图形模块的生成是虚拟世界中的重要瓶颈，虚拟世界的重要特性随着人的位置、方向的不断变更状态下感受虚拟世界的动态特性，简单来说，就是你移动一下位置和方向后所看到的即时生成的图形模块景象。有两种指标可以衡量用户沉浸在虚拟世界中的效果和程度。其一就是之前所说的动态特性;其二就是互动的延迟特性。自然动态图形的形成的帧数是30帧，至少也不能低于10帧，否则整体画面就会出现严重的不连续和调动的感觉。互动延迟是影响用户的另一个重要指标，如人在飞机上飞行时，位置的变换和方向的控制，这时系统应当即时产生相对的图形画面，期间的时间延迟应不大于秒，最多也不能大于1/4秒。否则在长期的工作中，人会容易产生疲劳、烦躁或者恶心的感觉，严重地影响了“真实”的感觉。以上两种指标都以来计算机图形处理的速度。对于动态的模块图形生成而言，每帧的图形生成时间在30～50毫秒之间为较好;而对于互动性的延迟，除互动式输入及其处理时间外，其图形的生成速度也是重要的因素。而以上所叙述的因素都与图形处理的硬件组成有直接的相互关系，除此之外还有赖于应用技术的因素，如虚拟场景的复杂程度和图形模块生成所需的真实感等等。 7. VR技术在各国的研究情况 ①VR技术在美国的研究现状 美国是虚拟现实技术研究的发源地，虚拟现实技术的诞生可以追溯到上世纪40年代。最初研究的虚拟现实技术只是用于美国军方对飞行驾驶员和宇航员的模拟训练。然而，随着冷战结束后美国军费大大的削减，虚拟现实技术就逐渐转为民用，目前美国在该领域的基础研究主要集中在感知、用户界面、后台软件和硬件四个方面。 上个世纪80年代，美国宇航局及美国国防部组织了一系列有关虚拟现实技术的研究，并取得了令人瞩目的研究成果，美国宇航局Ames实验室致力于一个叫“虚拟行星探索”的实验计划。现在美国宇航局已经建立了航空、卫星维护的模拟训练系统，空间站的模拟训练系统，并且已经建立了可供全国使用的模拟 教育 系统。北卡罗来纳大学的计算机专业就是进行虚拟显示技术研究最早最著名的大学。他们主要研究分子建模、航空驾驶、外科手术仿真、建筑仿真等。乔治梅森大学研制出一套在动态虚拟环境中的流体实时仿真系统。施乐公司研究中心在模拟现实技术领域中主要从事利用VRT建立未来办公室的研究，并努力设计一项基于模拟现实技术使得数据存取更容易的窗口系统。波音公司的波音777运输机采用全无纸化设计，利用所开发的虚拟现实系统将虚拟环境叠加于真实环境之上，把虚拟的模板显示在正在加工的工件上，工人根据此模板控制待加工尺寸，从而简化加工过程。 图形图像处理技术和传感器技术是以上VR项目的主要技术。就目前看，空间的动态性和时间的实时性是这项技术的最主要焦点。 ②VR技术在欧洲的研究现状 在欧洲，英国在VR开发的某些方面，特别是在分布并行处理、辅助设备(包括触觉反馈)设计和应用研究方面。在欧洲来说是领先的。英国Bristol公司发现，VR应用的交点应集中在整体综合技术上，他们在软件和硬件的某些领域处于领先地位。英国ARRL公司关于远地呈现的研究实验，主要包括VR重构问题。他们的产品还包括建筑和科学可视化计算。 欧洲其它一些较发达的国家如：荷兰、德国、瑞典等也积极进行了VR的研究与应用。 瑞典的DIVE分布式虚拟交互环境，是一个基于Unix的，不同节点上的多个进程可以在同一世界中工作的异质分布式系统。 荷兰海牙TNO研究所的物理电子实验室(TNO- PEL)开发的训练和模拟系统，通过改进人机界面来改善现有模拟系统，以使用户完全介入模拟环境。 德国在VR的应用方面取得了出乎意料的成果。在改造传统产业方面，一是用于产品设计、降低成本，避免新产品开发的风险;二是产品演示，吸引客户争取定单;三是用于培训，在新生产设备投入使用前用虚拟工厂来提高工人的操作水平。2008年10月27-29日在法国举行的ACM Symposi- um on Virtual Reality Software and Technoogy大会，整体上促进了虚拟现实技术的深入发展。 ③VR技术在日本的研究现状 日本的虚拟现实技术的发展在世界相关领域的研究中同样具有举足轻重的地位，它在建立大规模VR知识库和虚拟现实的游戏方面作出了很大的成就。 在东京技术学院精密和智能实验室研究了一个用于建立三维模型的人性化界面，称为SpmAR NEC公司开发了一种虚拟现实系统，用代用手来处理CAD中的三维形体模型。通过数据手套把对模型的处理与操作者的手联系起来;日本国际工业和商业部产品科学研究院开发了一种采用x、Y记录器的受力反馈装置;东京大学的高级科学研究中心的研究重点主要集中在远程控制方面，他们最近的研究项目是可以使用户控制远程摄像系统和一个模拟人手的随动机械人手臂的主从系统;东京大学广濑研究室重点研究虚拟现实的可视化问题。他们正在开发一种虚拟全息系统，用于克服当前显示和交互作用技术的局限性;日本奈良尖端技术研究生院大学教授千原国宏领导的研究小组于2004年开发出一种嗅觉模拟器，只要把虚拟空间里的水果放到鼻尖上一闻，装置就会在鼻尖处放出水果的香味，这是虚拟现实技术在嗅觉研究领域的一项突破。 ④国内虚拟现实技术研究现状 在我国虚拟现实技术的研究和一些发达国家相比还有很大的一段距离，随着计算机图形学、计算机系统工程等技术的高速发展，虚拟现实技术已经得到了相当的重视，引起我国各界人士的兴趣和关注，研究与应用VR，建立虚拟环境、虚拟场景模型分布式VR系统的开发正朝着深度和广度发展。国家科委国防科工委部已将虚拟现实技术的研究列为重点攻关项目，国内许多研究机构和高校也都在进行虚拟现实的研究和应用并取得了一些不错的研究成果。 北京航空航天大学计算机系也是国内最早进行VR研究、最有权威的单位之一，其虚拟实现与可视化新技术研究室集成了分布式虚拟环境，可以提供实时三维动态数据库、虚拟现实演示环境、用于飞行员训练的虚拟现实系统、虚拟现实应用系统的开发平台等，并在以下方面取得进展：着重研究了虚拟环境中物体物理特性的表示与处理;在虚拟现实中的视觉接口方面开发出部分硬件，并提出有关算法及实现方法。 清华大学国家光盘工程研究中心所作的“布达拉宫”，采用了QuickTime技术，实现大全景VR制;浙江大学CAD&CG国家重点实验室开发了一套桌面型虚拟建筑环境实时漫游系统;哈尔滨工业大学计算机系已经成功地合成了人的高级行为中的特定人脸图像，解决了表情的合成和唇动合成技术问题，并正在研究人说话时手势和头势的动作、语音和语调的同步等。 8.学习小结和心得 虚拟现实技术是一个极具潜力的研究项目，是未来的重要技术之一。它不论在理论，软件或者硬件的领域上都依赖着很多技术，当然其中也有较多的技术只实现了理论，硬件方面还是有待完善的。不过可以遇见，在未来虚拟现实技术绝对会被广泛应用。 本论文讲述了虚拟现实技术的概念，特征，应用范围，相关的技术，涉及的设备，技术上实现的难点，各国的研究现状等。最重要的就是，我们通过对这门技术项目的学习，了解到计算机更加多方面的知识，亦同时得知了更加多与计算机之间的硬件设备知识，让我们对虚拟现实技术产生了浓厚的兴趣，日后我们会继续留意虚拟现实技术的发展状况，如有机会定必会该项技术奉献绵薄之力。 猜你喜欢： 1. 科技哲学结课论文3000字 2. 触控技术论文 3. 全息投影技术论文 4. 3d打印技术论文3000字 5. 人工智能应用技术论文 6. 网络新技术论文
房地产营销策划是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。 下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产营销策划中的问题与对策 摘要：房地产营销策划在房地产开发中占据地位日益重要，发挥的作用越来越突出，也正是基于此，文章首先系统阐述了房地产营销策划的作用，在此基础分析了房地产营销策划的问题与对策。 关键词：房地产 营销策划 问题与对策 一、营销策划在房地产营销中的重要作用 房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核，综合运用各种策划手段，按一定的程式对未来的房地产开发专案进行创造性规划，并以具有可操作性的房地产策划文字作为结果的活动。 一个真正的策划案就是要将目标专案置于房地产 发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确它的核心定位，目的就是要为专案的营建，在设计、建设、营销、服务、 管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的专案整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在 社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给社会大众的目的。 其重要作用主要表现在以下几方面：1为开发商带来更大的利润空间;2更好地满足消费者的需求;3增强居住品质;4提升开发商的品牌。 二、房地产营销策划中的问题分析 在中国房地产业发展的过程中，房地产营销是一股不容忽视的重要力量，回顾中国房地产营销理论及实战的成长历程，在快速发展的同时，不难看出今天的房地产营销在面对市场 经济与整合营销趋势时，仍然显现出一些比较薄弱的环节。随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销从策划、推广到销售，很多层面出现的问题已然值得重视和深思。 1.理论欠缺而导致把市场定位混同于目标市场 这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。但目前一些营销策划人员混淆了这两个概念。实际上，两者在概念和功能上有明确不同。 目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务物件、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在的消费者心里奠定企业产品的位置和印象。目标市场是市场定位的前提，市场定位则指明专案的服务方向。 概念弄不清，就更不可能按照定位的三个层次：产品定位、品牌定位、公司定位，来对专案进行系统策划。 2.对产品卖点的把握不准 如今，房地产产品定位同质化的问题比较明显，“亲水”、“观景”、“花园”等变着法的换词汇表述，而真正涉及到产品本身的细节诉求，卖点挖掘就显得肤浅了。可以说，每一个地产专案、乃至于每一套房子都是绝不相同的，面积、格局、楼层、景观以及针对的顾客群都存在与生俱来的差异性。 这些都是极好的卖点提炼的基础资讯，但是大多数开发商、房地产营销策划大师们都视若无睹，在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌，往往给顾客一头雾水，得不偿失。而香港、台湾这些相对我们比较成熟的房地产市场，这类现象已是十分鲜见了。 有人揶揄道，卖房子的人应该好好向卖画的人学习，一位画家是十分珍视并了解自己的每一幅作品的，其向人推销时是绝不会说我的画框是什么好木材、我的装裱是什么技术的。实战中，应该根据顾客需求的不同来细分、提炼产品的卖点，基于产品的卖点，从而实施对整个专案的包装。 3.脱离市场需求的创新。 房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新专案推出后的“3-6个月”时间里，就有可能被跟随者复制。 如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。 而现在一提“创新”，许多房地产商就叫苦连天：“现在房地产市场已经很成熟了，哪有那么多创新?”但是，就像手机、衣服的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。房地产创新，就是知识创新和技术创新，第一，产品创新，如 建筑形式、外立面;生态化、 艺术化的小区绿化、景观;智慧化、人性化的房屋和小区设施等;第二，服务创新：服务内容的全方位、一条龙、一站式;服务模式的多样化、专业化;服务过程的资讯化、连锁化等。 如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。其实，真正站在人的角度上，把自己当做消费者，创新就会活水不断。 4.过分依赖广告传播 由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，很多开发商不愿进行长时间的拉锯战，过多借助于广告轰炸，希望通过强势的宣传达成快速卖房的目的。据报道，曾经有企业把《解放日报》某一天的广告版面全部包下。 但是，广告不是促使房地产专案或开发商进入消费者心智的决定性因素，专案自身的品质才是重中之重。而现在，广告在房地产专案中的实际作用在很大程度上已经被夸大了，“广告创意”的力量已经掩盖了“产品品质”的光芒。而如果此时专案自身存在重大缺陷，那么广告做得越狠，那么刺向开发商心脏的力度也就越大。 同时，广告也不是促成最终销售的决定性因素，房地产毕竟关系一大笔开销，甚至是很多人的毕生积蓄，购买行为是慎之又慎的。没有消费者会仅仅因为几版“创意”的报纸广告或“精美”的楼书而痛快掏钱，也就是说，任何一个房地产专案的成功都不是广告单方面的成功，还包括品质与其他营销推广渠道的成功整合 三、房地产营销策划的对策 以上房地产策划过程中出现的一些问题，其根本还在于中国房地产策划属于新兴 职业，中国的房地产营销策划理论与 实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。在实际的操作过程中出现一些急功近利的思想。以下大概分析这些问题的解决方法。 1.正确运用目标市场选择模式。开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种： 1复合产品模式。此模式是指房地产开发商集中开发一种型别的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。但是，将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求，在选用此模式时要慎重。 2单一市场模式。此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。 3完全市场覆盖模式。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种型别的物业来满足各种目标市场的需求。只有大型的房地产公司才能采用完全市场覆盖战略。 4有选择的专业化模式。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。 5复合市场模式。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。 2.定期对策划人员专业知识的培训和交流。可以定期 组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的 经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。 3.基于楼盘品质的创新。随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区 环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。 参考文献： [1]纳雷西·K·马尔霍特拉.市场营销研究[M].北京：电子工业出版社，2002. [2]李乡状.最新房地产营销策划与实战全纪录[M].北京：银声音像出版社，2003. [3]王长征.消费者行为学[M].湖北：武汉大学出版社，2003. 篇2 浅谈市场规范下的房地产营销策划 [摘要]如今全球经济的迅猛发展正改变着整个社会和营销环境，而环境的变化迫使房地产不得不重新审视已有的营销理念，进而树立全新的营销理念。在市场经济中，一切失败归根到底是思维方式的失败，如果我们能在思维方式这个本源上解决问题，则无论竞争对手多么强大，最终一定能够战胜它。 [关键词]房地产营销创新战略 一、引言 房地产营销战略正确的选择应当是寻找符合自身条件的战略基点，进行市场补缺，以期建立区域性性的相对优势;产品可以从三个层次，为消费者或使用者提供满足，这种“整体产品”的概念，是房地产产品创新的重要营销思路;市场创新有两种思路：重新选择销售区域，或重新选择购买群体;产品要经过一定的方式与市场发生联络，经营创新便是改进和完善联络的方式。创新需要机会，市场营销意义上的“机会”，源于消费者或使用者通过市场未能满足、或尚待更好地满足的需要和欲望;“创新”是一个经济概念，而不是一个技术概念，是指“房地产家实行对生产要素的新的组合”，与技术上的新发明不是一回事。 二、房地产营销意义 现代市场营销学是我国发展社会主义市场经济，走向世界市场所必须研究和掌握的一门应用科学。房地产的命运系之于“销”，而“销”之绩效来源于“营”，只有“营”字领先，“销”字当头，营销一体，这样的房地产才会如鱼得水于市场。“营”即包括策划、创意、运筹和研究，现代的营销人员，第一要务就是如何动脑筋的问题，以策略来带动“销”。评价一个房地产经营好坏的一个关键标准，就是最终营销业绩包括销售额、市场占有率、利润、知名度等的高低，而营销业绩的高低又取决于该房地产营销实力的大小。 营销实力除包含房地产的硬资源装置、资金等实力外，还包含房地产的软资源实力。软资源实力的重要体现主要是其现代营销意识和专业营销实力的强弱，而专业营销能力的高低取决于房地产是否拥有基础扎实、经验丰富、创造性思维和踏实勤勉的营销管理、营销企划和营销执行人才。随着资讯时代的来临、我国加入世贸组织、市场竞争的加剧和经济体制改革的深入，我们越来越迫切地需要建立一支高素质的营销人员队伍。 三、房地产营销过程中的问题 1、一些房地产的市场营销人员素质低 房地产商对销售人员的素质经验缺乏起码的要求和把握，流动性大致使房地产商付出惨重的时间和人力成本。企业内部体制和政策限制，没有赏罚机制，导致销售人员缺乏动力和激励也没有压力。房地产人员素质良莠不齐，缺乏统一的指导、考核和规范化要求，没有统一的最低报价要求和选择客户的标准;也有些地区销售能力并不弱但缺乏对产品的深入了解和卖点的把握。 2、市场营销目标低、眼光低 销售目标确定了营销目标的要件。研究经营评估所汇集的营销资料之后，才设定销售目标，因此销售目标能直接反映出公司在下一年度达成预测销量的能力。检讨销售目标以及了解销售目标设定低、中、高水准的理由，公司的销售目标若设定在低水准到中等水准之问，或许表示近年来失去许多顾客及市场占有率，不然就是销售区域内的竞争活动更多，或竞争者投入更可观的广告费用。这些理由都会直接影响营销目标的拟定，同时也有助于了解营销目标该如何设定，及是否需要争取新使用者、现有顾客或是两面三刀者都要同时争取。 3、营销战略缺乏科学性 质量与技术管理手段是经营过程必不可缺的，它只有和谐地融入整个房地产管理体系中时，才能发挥其应有的作用。例如，某家房地产竟然可以控制到一根长只有5m的纱线的成本，而且还能使每台机器得到正确保养与维护。究其原因才明白，原来除了已达到国家IS09000的质量管理标准外，他们还凭借多年的实践总结出了一整套个性化、系列化的房地产管理方法，通过管理的手段合理地进行了产品的单位成本控制、机器成本控制;完善了人员的目标管理;实现工作流程标准化、薪酬制度、激励制度合理化;同时平日通过各种培训手段提升了人员的岗位素质、专业素质，增强了管理意识。通过人性化管理将机器与人科学地融入房地产的整体战略中。 因为渠道交叉混乱，很多房地产都曾走过弯路。由于缺乏市场操作经验和客户基础或者追求短期效益和现金流，把一些长线优势品种卖到流通和零售市场，区域间纷争不断，客户抱怨不断，而市场销量也很快停滞不前。因为很明显，流通和零售的销量是靠挤占临床的销量为生的，当临床销量萎缩，未经过系统培育的其他渠道销量自然下滑。这种短期行为让房地产与客户共伤而不是双赢。 合理的方式应当是根据产品的特点和竞争优势，确定所走的渠道，守住规范运作的底线。即便是流通渠道，也需要规范运作，协助客户构建分销通路。根据竞争格局另辟新渠道是一些房地产取得成功的法宝，比如大中城市竞争激烈的产品下沉到低端市场，遭遇降价的先前的贵族产品率先抢占流通市场等。 四、营销过程中的战略意义 “战略”一词本是军事术语，原意是指对于任何一个组织的全域性性或决定性的谋划规划。战略问题是研究全域性行动的方向、目标和实现目标的最好的途径。把“战略”的概念应用在房地产营销活动中，就称为营销战略。营销过程中的战略意义是指房地产通过识别外部环境提供的机会和威胁，并根据自己的资源情况，对房地产战略整个营销过程所提出的未来某个时期要达到的目标和实现目标应采取的一系列行动。 1、依附战略 依附型经营战略又称为系统化经营战略。所谓“依附”就是把本房地产的生产经营活动与发展相对固定地纳入或嫁接在某个餐饮大房地产或房地产集团上，成为该大房地产或房地产集团系列化生产中的一个组成部分。选择、采用依附型经营战略的好处在于中小餐饮房地产可以得到相对经营方向和技术支援，产品的开发方向较为单一、明确，可以发挥自己的专长，并能在一定程度上避开市场激烈竞争的压力;另外还能通过协作关系进行联合开发，依靠大房地产的技术开发能力和实力，突破自身在资金、人才、装置等方面的制约。 2、国际化经营战略 国际化经营战略是指房地产将其具有价值的产品与技能转移到国外市场，从而创造价值的战略。大部分房地产采用国际化战略时，是把在母国所开发出的具有差别化的产品转移到海外市场来创造价值。在这种情况下，房地产大多把产品开发的职能留在母国，而在东道国建立制造和营销机构。在大多数的国际化房地产中，房地产总部一般严格地控制产品与市场战略的决策权。 如果房地产的核心竞争力使房地产在国外市场上拥有竞争优势，而且在该市场上降低成本的压力较小，房地产采取国际化战略是非常有利的。但是，如果当地市场要求能够根据当地的情况提 *** 品与服务，房地产采取这种战略就不太合适。同时，由于房地产在国外各个生产基地都有厂房装置，会形成重复建设，则加大了经营成本，这对房地产也是不利的。 近几年来，当世界知名跨国房地产大举进军我国，并大力实 施本土化经营战略之时，以海尔、长虹等为代表的国内知名家电房地产不甘示弱，也积极开拓国际市场，逐渐形成了走向世界、争创全球品牌的战略意识，纷纷在观念、生产、营销、研发和资本等国际化方面迈出了实质性步伐。目前，随着全球经济一体化和我国加入WTO的成为现实，越来越多的中国本土品牌会更加注重国际化经营战略，以参与世界竞争，与世界跨国房地产一道争国际市场，这是必然的趋势。 3、差异战略 差异化营销核心思想是“细分市场，针对目标消费群进行定位，汇入品牌，树立形象”，是在市场细分的基础上，针对目标市场的个性化需求，通过品牌定位与传播，赋予品牌独特的价值，树立鲜明的形象，建立品牌的差异化和个性化核心竞争优势。差异化营销的关键是积极寻找市场空白点，选择目标市场，挖掘消费者尚未满足的个性化需求，开发产品的新功能，赋予品牌新的价值。差异化营销不是某个营销层面、某种营销手段的创新，而是产品、概念、价值、形象、推广手段、促销方法等多方位、系统性的营销创新，并在创新的基础上实现品牌在细分市场上的目标聚焦，取得战略性的领先优势。 4、“虚拟营销”战略 “虚拟营销”战略是指房地产在组织上突破有形的界限，只保留其中最关键、最核心的功能如生产、营销、设计、财务等功能，而努力将其他功能虚拟化，美国耐克的发展便是“虚拟营销”成功的典范。耐克是一个既无生产车间又无销售网路的房地产，只拥有在全球具有核心竞争力的运动设计部门和营销部门，生产和销售全部虚拟化，通过外部组织来完成。 “虚拟营销”战略的经营模式有三个方面的竞争优势： 1克服房地产资源的约束。 房地产虚拟经营实施品牌战略，可以将房地产的资源集中于深入的市场调研、品牌识别或视觉策划、广告以及各种传播沟通方式上，从而节省生产制造设施庞大的投资和人力、物力的消耗。 2专注于价值链中高附加值部分。 一些房地产举起品牌战略的大旗，精心打造品牌，从而获取较高的增加值，而将价值链中的一些低附加值活动虚拟化，委托其他厂商或公司来完成，其虚拟化房地产单元也可以依据成本和质量，挑选不同的组织，从而使虚拟经营具有动态性。 3敏捷性。 具有品牌的盟主房地产针对市场需求的变化，如产品品种、需求量等，可以迅速整合外部资源以适应市场，克服全能型实体房地产生产经营的相对刚性。 五、结语 对于中国大量在大众市场扎根的房地产来说，要维持自己的地位，首先，必须进行彻底的变革，走出原始的降低成本的方法，从业务模式和运营管理创新人手，通过价值链的创新，通过低成本的运营和精细化的营销来降低成本、提升效率，为底层消费者提供真正能满足其需求的高性价比的优质产品。 参考文献 [1]王公为，贺立，慕晓峰.基于利益相关者视角的房地产业发展研究[J].北方经济.. [2]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设.. [3]曹晓丽.新形势下房地产企业战略转型研究[J].合作经济与科技.. [4]梁琳娜.基于消费者需求变化的企业文化营销研究[J].经济论坛.. [5]陈卫兰，刘晶晶.初探房地产营销策划框架[J].山西建筑.. [6]黄励.房地产品牌的建立[J].经济师.. [7]曹润叶.论网路环境下消费者行为分析及营销对策[J].科技情报开发与经济..
城市商品房相关权若干问题的研究（一）--------------------------------------------------------------------------------序言目前在我国房地产经济迅速发展，已成为我国经济发展的主要支柱之一。其中城市商品房的买卖是人们非常关注的重大问题。据有关方面统计、商品房的买卖已成为广大群众消费的首选。随着买卖的扩大、相应商品房权益的纠纷不断出现，商品房的质量，物业管理纠纷成了投诉的热点，吸引了法学界对商品房产权问题的研究。在我国由于实行城市土地归国家所有[i]，商品房与楼盘地权相分离的原则，传统的、旧有的西方的物权理论及房地产的研究均很难适应我国现行商品房纠纷的处理。从商品房的空间构成不难看出，商品房的使用权是沿着商品房的空中范围，上下叠加左右毗连的。这些商品房的叠加毗连使其权属发生了异常的变化，更多的问题是无数个商品房权益交织后与周际的权利关系纷繁复杂，让众多学说力所不逮。本文力图在这些权利的交织及边缘问题上做深入的研究。为便于论述，本文将商品房产权交织及边缘权概称为相关权，顾名思义即与商品房产权相联的权益。由于对商品房的问题研究的欠缺（也许是本人对此问题的独孤寡闻），也由于物业管理成为新的热点，更多的是忙于应付物业纠纷的处理，而很少去分析物业纠纷权利上的原因，如果静下心来细思，涉及房产多项权利。如权利清晰，一是处理容易，二是纠纷肯定会减少。本文想借用相关权的概念从权利的性质上，该权利与他权利的区别上，努力找出一条解决纠纷便捷的路子，做一些基础性的探讨工作。需要说明的是，一是相关权没有固定理论，他是基于物权、债权，邻接权、相邻权、共同权，类似于房屋区分所有但又不等同于这样的权利，由于他是一种基础权利。所以他对基础理论的研究有很强的依赖性。二是由于旧有物权理论，原本是建立在私有物权之上的。因此，解决涉及商品房屋使用权的问题上矛盾突出、明显，很难套用，应以讨论一种全新的，商品房相关权理论为当务之要。城市商品房是国家所有地权和公民私有权分离的产物，研讨房屋相关权一般不涉及地权所有权。三是由于商品房在我国发展时间不长，矛盾的显现还不深刻，对这类问题的投入不深，研究不够，只能就发现的问题就事论事，难免不能完全自圆其说，但本文想尽力而为，使这类问题的处理，较为耐得住推敲，成为体系。 四是由于对这类权利的救济问题，直接引述为诉讼的研究，更是大家关注的问题，所以本人从论述的完整性上论述这类问题的特殊性。但并非本文的重点，如有浮皮浅显，点到为止的情况敬请见谅。一、城市商品房相关权益的基本问题（一）城市商品房相关权的概念及性质特征1.城市商品房相关权的概念商品房相关权利是指商品房产权人之产权与其他商品房屋产权人的产权及与开发商的开发权、公用设施使用权等与商品房产权相关联的权利义务的总称。为叙述方便，以下简称房屋相关权。（1）商品房一般在城市中以楼房的形式存在，相对集中于各个小区，故本文所指商品房一般泛指城市小区商品楼房。（2）由于法律规定，城市土地归国家所有[ii]，商品房均附着在国有土地上，所以商品房房屋权益仅限于房屋本身的所有权，房屋产权人不得主张房产所附着之土地的所有权。其商品房所联系的土地使用权一般也仅限于理论上的意义，因土地整幅批准使用者为开发商，房屋出售时，也仅限于房屋自身的面积及相应的公摊面积本楼内的楼道、电梯、设备间等，不包括楼房周边的绿地、马路等其他设施所占用的土地，这种理论上的土地使用权因与整体小区楼盘的土地使用权相比较微乎其微，很难产生实际主张意义，因此，本文不予讨论。2.房屋相关权的性质房产相关权是一种物权，依附于国有土地之上，附属于相对独立的房产权，是依赖于商品房产权的特殊物权。房屋相关权的依附性在于，只有享有房产权，才享有完整的相关权、房屋租赁人、借用人都不能单独享有这样的权利[iii].他的依附性还在于转让房产权时，相关权一并转让。如相关权涉及的地下车库权利、一般在转让房屋时一并转让，受让人不接受时，也应处于公开出让状态，但经物业管理人员同意的除外。（后文另述）3.相关权是一种边缘权、交织权商品房在地理空间范围讲，由于商品房叠加在同一土地上，相应房产相关权则是各房屋产权交织状态下的一种权利，这也决定了房屋相关权的行使也受制于其他产权人的权利行使。如在公共走道住户独用走廊一段为安全需要加装防盗门，此行为虽不影响他人行走，但应征求相邻其他住户的意见，并不当然享有独用走廊的专有使用权。（二）商品房相关权利所涉土地使用权的特殊性商品房的相关权是建立在国有土地使用权之上的商品房所有权利延伸于所有之房屋外的一种权利。1.他所依赖的商品房屋所有权是相对完整的，具备所有权应有的一切性质。2.相关权所依赖的，商品房所附着的土地地产权为国有土地使用权。（1）该土地所有权与房屋所有权相分离。（2）房屋所有权紧紧依附于土地使用权。（3）土地使用权的性质（商品房土地使用权）决定了房产相关权是一种特殊的房地产权。（4）土地使用权具有期限性。单纯的居住用地使用期限为70年，综合用地为50年，商业用地为40年。[iv]3.商品房所依赖的土地使用权具有整体性、不可分属、多重的特点。（1）整体性。土地使用权的自身属性是土地所有权的派生他的属性，国有土地上的商品房土地使用权具有共用性，使用的最大化及允许被他人善意使用是他的特有品性，整幅土地被开发商开发转让后允许所有商品房业主善意使用为该权利的显著特征。（2）小区土地使用权是由国有土地所有权派生出来的，区分所有不是使用权的特征，因此不可在使用权上设定“所有”。小区商品房使用权的整体性决定小区用地不可分属，所有商品房所有权人对该批准使用的土地有平等的使用权。（3）因使用目的方式、范围、空间、层次不同，追求其功用不同，使用具多重性，多样性，理论上说，使用权是多重的、往复无穷的。（三）房屋相关权是建立在商品房各自所有、土地整幅使用权共享基础上的特殊使用权[v].1.商品房的所有权私有性、依附整幅土地的使用权国有性质，决定了房产权人不仅是享有商品房的相关权，而且享有区分所有权，和共有公共设备、共用绿地的相关权，还享有所有权之间，所有权与使用权之间，与相关权之间的权利。（1）房具有完整的私有性，商品房所有权人在自己所属的范围内享有传统房屋所有权的一切权利。（2）由于商品房是横向与纵向叠加毗邻而建与公共设施、公用面积沟通相连，因此房屋所有各产权人还有相邻及区分所有的权利。（3）由于小区商品房土地所有权的特殊性和共同使用性，使其土地使用权的面积大大大于商品房的自身占地面积。商品房所有人因此还享有对绿地、马路、场馆、亭廊、景观等相关配套设施相关权。各商品房所有权人对上述配套设施相关权还达及这些设施的益损增减即使用、维护改建、受益权。笔者认为区分所有范围一般只达及同一建筑物内，与所有之房屋建筑物有物理结构上连接之部分，不具有结构相连的设施，但规划在整体范围内的，涉及其上的权利是相关权。综上，相关权有广义、狭义之说。广义相关权，除所有权之外的，包含区分所有、相邻及相关权。狭义相关权是指结构未曾原始相连，但土地使用权系一体批复、整体使用，与主体楼房配套而建相关设施之上相关的权利，如物业用房，供电公共配套用房，这些设施成本或计入或不计入商品房成本。[vi]但之上权利与住房所有权相关，既属狭义相关权范围。2.从地理位置来讲，房产权相关权是指房产人之房产权延伸至自身房屋之外，小区规划之内开发商建设的配套公共设施上的权利及公共服务设施上的权利，如附属用房，绿地等。这些权利即有一定的独立性，也有交叉性。理论上讲，当开发商开发的是单独楼座的，房屋售出后，权利就全部归属各商品房业主，这时开发商虽在名义上享土地使用权利，但已无有实际意义，楼座所需土地面积及相关占用面积随项目完成，整幢楼房的出售、已经转让提供给各个房主。小区整体开发楼盘的，中间有甬路、绿地、廊亭、公共设施等相互交织关联的各种相关设施，从产权上来讲，商品房产权人仅对开发权有依附从属性，但因上述具有独立性的设施，互不隶属涵盖，但这些条件又是选择区位、确定购买房屋时的前置条件，承诺条件，这些独立于房产权之外的会馆、场所、廊亭、马路、绿地的收益权也不能完全与房产权人的权利无关，本文要旨在于研究产权人与上述设施权利之间的关系。3. 相关权存在于动态之中，在动态中异常复杂。相关权存在于特定的历史阶段中，在历史的长河中，商品房产权的发展异常复杂，商品房相关权也并不是一成不变的，在动态中，相关权的形成、变化、消亡异常复杂。如（1）部分出租后的房产权人的相关权是否保留，能否部分转化；（2）被意外占地、增建、拆迁等，房产权人相关权如何评价损失，能否补偿；（3）70年土地使用权期满[vii]，相关权是否自然消灭，能否折价，能否改造成其他用地，有无置换权等等。本文仅就常见的几种变化作简要的论述。1）房屋所有人与使用人分离的情况下 相关权的行使如前所述，相关权是房屋产权人行使产权基于整幅土地使用配套设施的一种权利，这种权利是基于房产权的，但在现实生活中，法律允许产权人出租出借住房，在这种情况下，租用人、借用人是否享有这种小区公共设施的相关权，笔者认为，相关权不仅仅是使用权，而且有收益分享权及改变用途决定权。因此，在这种状态下，使用权可因出售、出借而随之转移，但收益分享权和改变用途决定权则可以保留。2）相关权指向的标的变动，相关权的行使分以下几种情况：（1）因规划占地，绿地等减少。当国家规划占地有补偿时，小区公共设施、绿地等土地出让金均已摊入房屋成本，各房产主的权利也基于分摊而分享这些土地、设施的占地补偿，应按面积，通过相关权，补偿给各个房屋产权人。（2）改建 增建。任何改建、增建均涉及相关权人的权益，应经多数人的同意而行之，在紧急状态下，属于确定的对相关人有益的增建、改建，可由小区或物业管理者代行实施，所得收益，在优先支付成本的情况下，应与相关权人分享。（3）维修。为维护相关附属设施的正常使用，或提升观赏使用设施的价值，需要投入，应经相关人绝对多数方同意可实施，所需费用应用小区其他收入支出，不足部分由小区相关权人分摊，不同意的人亦需支付费用。3）利用经营设施为方便小区业主，允许开设一些便民经营服务，其收入如何看待，笔者认为其经营收入一般与相关权无关，属于物业管理行为，但利用原物业管理设施的应从中分析出来，或作为维修资金，或按面积分享。对于处于有利位置之中的房顶，屋面、楼面、围墙，院内支架，悬挂的广告等收入，则应优先用于受损，受影响的房屋所有权人，其余用于公摊的相关设施维修费用，但不得作为物业经营收入。4）七十年后，土地使用期满后，房屋还在其产权尚存，土地使用权期满后，或交回土地，或对土地使用权交费续展。4如不交费续展，土地使用权虽然交还国有，但相对整幅 土地的使用及在该土地上的附着物因使用而不改变用途（自然顺延）这时，房屋所有权人则享有全部的土地使用权（原开发商）的使用权因到期而失去（丧失）[viii].如开发商或业主自行续交土地出让金，使用权全部归业主，这时相关权范围与土地使用权利范围接近一致，如由开发商交纳则相关权维持原状。（四）、相关权与相邻权区分所有、及物业管理、开发商经营权等其他权利的异同1.相邻权是指相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按双方约定的范围、用途和期限使用的，另一方要求其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失的权利[ix].相邻权是与所有权相邻部分的处理原则，相邻权没有相互包容和权利交叉，只是处理相邻关系的，双方权利相等，没有交叉。（2）相关权不一定相邻相关权是所有权派生出的权利，相关权主要基于业主与开发商的基于土地的开发利用共同使用一幅土地关系而形成，特点是毗邻但不相邻，权利主体不平等。主要解决是房屋所有权人的所有权与开发商的使用权以及共用权问题，此外，小区内业主与业主即使地理不相邻但同为相关权利人时权利平等[x].2.相关权与区分所有之间的关系建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。 [xi]对区分所有已有众多论述，从功用上比较，建筑物区分所有权主要是对所有权涉及的部分区分所有，解决的是所有权层次上的问题。建筑物区分所有权涉及的建筑物结构相连，解决的是共有问题。而相关权则不解决所有权问题，只解决相关权人房屋所有以外的一定区域内的使用权问题，不能主张对公用设施的所有权。相关权解决的公用部分的公用问题和公用部分的权益分配问题。按区分所有通说[xii]，区分所有包括住宅的专有权，公用面积的共有权，及成员权 [xiii]，但在整个小区靠街一侧修建固定广告牌，按合同法规定加工物为定作人所有，按区分所有则应为该楼所有住户共有，但固定广告牌建在楼外空地上如何共有呢。即使建在其中一幢楼的屋顶上如果按区分所有认定为非该楼住户其他楼内住户共有呢，而以相关权解释在则无纷争。再有附属车库无认购买，不得已向附近居民出售，如果出售被登记确认，小区住户与该车库所有人又如何区分所有呢？再如，庭院绿地被城市规划占用补偿，在城市土地归国家，土地使用权归土地开发商的情况下，如和用区分所有去解决补偿纠纷呢？这些似乎都以超出了“区分所有”的权能，起码在中国的情况是如此。因此，以房屋相关权理论解决这些与房产权有关的各类权属、权益损害纠纷更为恰当合用。