碧桂园投资项目毕业论文

综合资产负债表也就是大陆所称的合并资产负债表，是合并口径的，资产负债表是母公司口径的，你要分析碧桂园应该是要用综合资产复制表。

受疫情、三道红线、土地集中出让等多重事件的影响，房企多关注一二线这类去化稳定的城市，而碧桂园依旧坚持布局三四线，提出要“实现一至六线城市全面覆盖”，自2007年上市，到2020年权益销售额达到亿元，于2021年上半年权益销售金额已达成亿元，同比增长达；权益销售面积为3451万平米，同比上升。碧桂园从三四线开始摸爬滚打，走出自己独特的成长史，本文将从 投资 的角度分析碧桂园的独到之处。

01 / 全国化布局完善，风险应对能力优秀

碧桂园2006年开始实施全国拓展战略，布局版图延伸至江苏、安徽、辽宁、黑龙江等省份，2013年正式突破千亿规模，至2020年全口径销售规模高达亿元，业绩会中更是提出“要实现一线至六线城市全覆盖”。

从权益土地储备分布来看，截至2020年12月，碧桂园权益土地储备总量达27515万平米，土地资源主要位于广东省，权益建筑面积占比在20%左右，其他省份分布较为均衡，其中侧重于江苏、湖南、河南、山东等省份，占比均在7%以上，全国化布局较为完善，可有效分散区域市场风险。2020年新增权益土地储备7052万平米，平均土地成本为2968元/平米，土地成本位于低位，地货比（新增土地成本/当期平均售价）仅为31%，充分保障了项目的盈利空间。

结合销售情况来看，2018年至2021年1-4月，碧桂园的权益销售规模逐年扩张，2018年至2020年销售金额年复合增长率达。销售份额主要为珠三角、长三角城市群贡献，广东、江苏、浙江、安徽四省合计销售金额占比均保持在50%左右，其中广东省的销售金额占比保持逐年下降的趋势，从2018年的24%一直下降至2021年1-4月的16%，而江苏省、浙江省的销售贡献逐步上升，至2021年1-4月，销售金额占比分别达到16%、10%。面积投销比保持在1左右，充足的货源支撑销售增长。

总体来说，碧桂园的销售分布与土地储备分布相对吻合，且在房地产行业增速放缓、三道红线迫使房企降杠杆的多重压力下，大部分房企专注于布局长三角、珠三角城市圈内的核心城市以期获得更为确定的去化，保证稳定的现金流，从而缩小对边缘城市及低能级城市的投资， 但竞争对手的减少或许会对深耕三四线城市的碧桂园形成一定助力，一方面可抓紧时机提高市占率，另一方面土地市场竞拍热度较小意味着拿地成本的降低。

02 / 精准选城、持续深耕、因城施策，助力规模加冕

在大部分房企还在进行大本营深耕的时候，碧桂园便开始落地全国拓展化战略，2006年长沙碧桂园威尼斯城的开盘标志着公司正式迈向全国，而后紧跟中国城镇化进程，前瞻性重点布局大城市群周边的城乡结合部，在2014年-2016年期间充分享受到棚改政策红利，吸收了大量从核心城市外溢的购房需求，销售规模高速扩张。具体来看，碧桂园的布局特点主要有三点优势： 第一，选城准 ，尽管碧桂园主要布局三四线城市，但选城眼光独到，进驻城市多数为人口规模50万以上、发展潜力较好的城市； 第二，投资具有连续性 ，一旦选定城市进行入驻，碧桂园对其的投资便会持续，深入布局有利于市场占有率及品牌效应的提高； 第三，因城施策 ，在异地复制的同时采取差异化投资，更加契合定位，最大化发挥品牌效应。

一、 前瞻性战略布局，选城眼光独到

在三四线市场上，碧桂园拥有绝对的先发优势。 从2019年至2021年碧桂园的新增权益投资金额分布来看，50%以上的投资金额分布于三四线城市，二线城市投资金额占比在40%左右，一线城市不足3%，可以说碧桂园之所以能够实现业绩腾飞，与其深耕三四线的战略是分不开的。

碧桂园的投资战略避开了一线、核心二线的热点区域，但也并非“广撒网式”。从公司主要投资的三四线城市来看，主要可以分为两类： 第一类，珠三角、长三角城市圈周边城市 ，如惠州、汕头、徐州、淮安、南通、嘉兴、绍兴、金华等城市，这类城市虽为三四线，但位于核心城市圈，经济发展水平较高，基础设施建设完善，人口经济实力较高，可以有效支撑房地产市场的增长； 第二类，点状发展、对周边城市人口有吸引力的城市 ，如洛阳、许昌、沧州、临沂等，这类城市人口规模充足，库存去化规模较为合理（24个月内），2020年洛阳商品住宅成交建筑面积283万平米，同比上升，均价为9860元/平米，同比上升，洛阳库存商品住宅面积为293万平米，去化周期个月。

中国城镇化进程还将持续，2021年全国政府工作报告中指出，“十四五”期间将深入推进以人为核心的新型城镇化战略，将常住人口城镇化率提高至65%。这意味着，尽管房地产行业下行，布局一二线核心城市的房企都转向布局存量市场，向运营管理要红利， 但是中国城镇化依旧在快速增长的期间，部分三四线城市依旧具有充足的增量市场，支撑着碧桂园销售规模持续、平稳的增长。

二、 投资具有持续性，三四线平均市场占有率8%

一般来说，首入区域或城市都需要设立新的区域公司，通过区域公司进行新区域的 探索 和深耕，在集团对该区域有充分的了解和经验以及区域公司的规模到一定程度后，再对区域公司做出合并或拆分的决定，即只要进驻新城市，必然会带来管理费用、营销费用的上升，因此无论是全国化房企还是区域化房企，对进驻的城市持续布局是十分必要的，短期布局不仅会造成成本的上升，也不利于品牌的推广。

从碧桂园的总体投资战略来看，在保证公司在长三角、珠三角周边城市的深耕力度之外，向环渤海、长江中游、川渝等区域全面覆盖，而后便进行深入布局，并以此为基础向周边口袋区域（人口稠密省份，如河南、海南、贵州等）延伸，所坚持的无非是“先站稳，再扩张”的原则。从2020年投资的199个城市来看，其中有138个城市是2019年、2020年连续投资的，118个城市是2018年至2020年连续投资的，101个城市是2017年至2020年连续投资的，也就是说，碧桂园超半数的城市做到了连续四年持续投资，深耕意向明显。

持续投资最直接的结果就是市场占有率的提升 ，截至2020年底，碧桂园共进入了中国289个地级市，总进驻城市的平均市场占有率为5%，其中三四线城市平均市场占有率为8%。其中：

辽宁锦州市、山西吕梁市市场占有率在30%以上；

广东韶关市、广东潮汕市等6个城市市场占有率在20%-30%；

甘肃兰州市、江苏宿迁市、广东清远市等46个城市市场占有率在10%-20%；

广东佛山市、河南郑州市、江苏南通市、浙江嘉兴市等98个城市市场占有率在5%-10%。

碧桂园在三四线的高市场占有率可以给公司带来三点优势： 第一，营销费用的降低 ，由于品牌效应的叠加，之前的楼盘都是为新推出的楼盘做广告，可以以较低的营销费用带动新楼盘的推广； 第二，对竞争对手形成规模及成本上的压制 ，三四线不同于一二线市场，一二线的市场占有率提升难度与风险较大，竞争对手多且政策约束与资金监管更为严格，因此房企在一二线较难维持高市场占有率，但三四线市场不同，一旦在三四线市场形成较高的市场占有率，就会推高竞争对手的营销费用，迫使其面临更高的去化成本； 第三，充分了解当地市场 ，有利于设计更为合理的产品，助力项目成交转化。

三、 异地复制兼因城施策，最大限度贴合客户需求

在异地复制及全国布局的过程中，碧桂园形成了清晰有效的投资战略：避开主流市场的客户群以及实力强大的竞争对手，主要针对大城市郊区及三四线设计产品，产品定位也从最初的“对价格敏感，对档次、品味要求较低”逐渐分化成两类：

第一，核心城市的刚需客户群 ，即大城市中的财富能力较低的人群，如毕业5年、成长中的白领阶层，此类客户资本积累较少，注重性价比，因此碧桂园此类市场的销售均价多低于行业均价，典型如2020年碧桂园于上海的平均售价为30978元/平米，低于上海新房销售均价56900元/平米；

第二，核心城市周边区域的中高端客户群 ，即在大城市周边城市或发展水平偏低的城市中，碧桂园主要对标的是财富实力较高的人群，由于碧桂园实现了一条线的标准化流程，加之规模效应，在三四线市场有较强的价格竞争力，因此在此类市场的销售均价通常高于市场均价，典型如2020年碧桂园于廊坊的平均售价为22140元/平米，高于廊坊新房销售均价14802元/平米。

03 / 坚定战略，拒绝跟风热点

2021年4月以来，22城进入集中供地时代，截至6月，北京、天津、沈阳等19个城市已经顺利完成首批集中供地，城市愈加分化：热门城市地块哄抢现象明显，冷门城市多底价成交。不过作为龙头房企的碧桂园，在首批集中供地中参与较少，截至2021年6月底，碧桂园虽在北京、上海、广州等十座集中供地的城市落子，但仅于上海、北京拿地投入较大，总耗资亿元，总体在集中供地城市的权益拿地金额为亿元，权益拿地面积万平米，而碧桂园2021年1-6月累计权益拿地金额达亿元，权益拿地面积万平米，即集中供地城市权益投资金额占总权益拿地金额比例为，的金额投资于非集中供地城市，这主要有两方面原因：第一，碧桂园坚定“深耕三四线，实现一至六线全面覆盖”的战略不变，虽在核心城市有一定布局，但并不是主要投资阵地，因此参与集中供地的意愿较低，在高能级城市拿地更多是为了补充货值的需要；第二，碧桂园的发展过程中，一直保持着低成本拿地的优势，平均拿地成本稳定在3000元/平米以下，地货比在35%以下，留有充足的利润空间，而此次集中供地多数地块的竞争较为激烈，加之各类隐形成本（如竞配建人才房、租赁房、无偿移交面积等）的上升，地块盈利空间较小，与碧桂园的拿地策略不符。

疫情以及调控政策使得大多数房企都倾向去化确定性高的一二线核心城市，对于三四线城市持保守态度，但“彼之砒霜，我之蜜糖”，这对碧桂园反而是一个助力：碧桂园深谙三四线市场法则，房企仓皇撤出时又降低了土拍竞争的压力， 无集中出让、无竞争对手的三四线市场，几乎是碧桂园的舒适区。

04 / 多元化业务打通产业链，助力市占率进一步提升

除了投资策略本身，碧桂园集团旗下多元化业务线发展迅速，起到了为地产主业赋能的作用，典型如碧桂园机器人、碧桂园服务及碧桂园创投：

第一，碧桂园的机器人产业 。碧桂园的机器人产业分为两类：1）成立于2018年的博智林机器人，致力于发展建筑领域系统化体系搭建，截至2020年底，博智林机器人公司在研建筑机器人46款，其中已有4款在市面上实现租售，14款进入项目开展批量商业化施工，如楼层清洁、室内喷涂、地砖铺贴等， 对企业来说标准化施工有利于加快施工效率、提高施工质量 ，对员工来说有效降低了此类工作对身体的伤害；2）成立于2019年的千玺机器人，致力于发展多元化餐饮服务，截至2020年底已开业70余家，共计583台各种类型的单机设备投入运营，包括火锅、煲仔饭、快餐、粉面店及中餐五大业态，机器人餐厅不仅可以满足对食品安全的更高要求以及解决流程及效率的问题，还可以在特殊情况下运营，如2020年初武汉疫情严重时，碧桂园捐赠的煲仔饭机器人可以实现24小时运作、无人化出餐，让医护人员可以随时吃上热饭。

除此之外，建筑及餐饮均为人口密集型产业，一方面中国已步入老龄化 社会 ，人口红利锐减，尤其建筑制造业的一线工人容易出现青黄不接的情况，机器可以替代人力完成部分繁琐、重复、危险性高的工作，解决“招工难”的问题；另一方面国内建筑行业面临大而不优、信息化及智能化程度低等问题， 而利用机器人可以在保证速度的同时实现标准化的高质量作业，促使建筑行业转型升级。

第二，碧桂园服务 。由于碧桂园具有“深耕三四线，贴近市场”的优势，早在2018年5月便紧跟国家脱贫攻坚的政策，成立了精准扶贫乡村振兴领导小组，同时利用碧桂园服务进一步下沉，与乡镇政府达成战略合作，2021年以来，碧桂园服务已分别与凤阳县小岗村、江门市共和镇、宿迁市新庄镇达成合作，一方面可以帮助乡村建立长效发展机制，导入企业优势资源，如智慧系统建设等；另一方面 碧桂园服务的入驻增强了集团品牌影响力，也为集团落地产业项目或开发项目打好了坚实的基础。

第三，碧桂园创投 。自碧桂园创投成立以来，已投资22个项目，主要分为硬 科技 、社区生态链、新消费、大 健康 四类，其中快手、贝壳、秦淮数据、和铂医药均成功IPO，除了财务收益，投后赋能也是碧桂园创投的主要考虑之一，如地产上下游产业链企业贝壳、卓宝集团、广西蒙娜丽莎等，社区服务类快兔物流、小兔买菜等，新消费类遇见小面、可糖CoFANCY、茶里ChaLi等，医疗 健康 类左点、瑞鹏股份、企鹅杏仁等， 碧桂园创投投资这些企业不仅可以将资源与集团对接达成战略合作，还可以直接落地成为物业服务中的一环，与主业协同发展。

总的来说 ，碧桂园集团的多元化业务与地产主业形成良好的协同效应，机器人加快项目周转速度、降低用人成本，物业服务与政府达成合作、扩大品牌效应，创投所投项目涵盖产业上下游以及消费、服务领域，打通全产业链，最终服务于地产主业，推动市场占有率进一步提升。

确定目标后，就要坚定执行，不可朝令夕改，做房企更应如此。房企选定目标市场及目标客户群后，相应确定投资策略，根据政策或行业环境的改变进行适当修正，并坚定执行，但如果房企的投资策略变换频繁，市场深耕不到位，同时管理成本、营销费用大幅上升，则必然走不长久。总体而言，碧桂园始终坚持布局三四线不动摇，持续深耕投资城市，做到贴合客户需求，最终加冕成为三四线的王者，同时布局多个上下游市场，打通全产业链，市场占有率将进一步上升，此所谓“功崇惟志,业广惟勤”。

由美国次贷危机引发的金融危机蔓延全球，世界各国经济发展均受到不同程度影响。我国亦不能独善其身，随着金融危机的持续，其对我国经济的影响日益凸显。经济状况向来是就业水平的晴雨表，金融危机在影响我国经济发展的同时，将会对人们的就业特别是大学生的就业带来怎样的影响。金融危机对大学生就业影响不明朗 “我学的是机械制造，就要毕业了，我想知道金融危机对我国就业影响到底有多大？”、“大型外资银行收缩战线、国内出口企业纷纷歇业……影响我们就业吗？”……在大学校园BBS上，就业问题是时下学生们热烈讨论的话题，不少即将毕业的大学生对就业形势表示担忧。中央财经大学2009届金融专业毕业生小吴和他的同学一直在密切关注有关金融危机的报道。他告诉记者，同学们感觉金融类企业招聘似乎行动比较缓慢。北京工商大学国际贸易专业大四学生小韩说：“我最大的理想是进外企，受金融危机影响，这些单位大多改变了用人计划，让人着急。”面对目前的就业状况，不少学生感到了“寒意”。 面对金融危机对国内就业形势的影响，人力资源和社会保障部部长尹蔚民表示，从目前情况看，我国就业形势总体稳定，经济形势的变化尚未对就业带来明显影响。但同时他也指出，一些迹象值得关注。一是经济增长速度趋缓，对就业的拉动能力减弱。第三季度企业用人需求与去年同期相比有所下降，一些地区新增就业人数增速减缓。二是部分中小企业生产经营困难，特别是纺织服装、加工制造等劳动密集型产业停产、歇业，对就业带来了不利影响。三是部分对外依存度高的外贸出口型企业受金融危机影响较大，出口的减速将减少对劳动力的需求。目前出现的这些新变化有可能对我国今年第四季度和明年第一季度的就业带来一定影响。 眼下正值2009届大学毕业生求职就业的高峰期。在全球金融危机的背景下，大学生的就业形势着实让高校就业指导部门的老师们捏了一把汗。清华大学就业指导中心副主任王丹说，现实催着他们早行动，该校的毕业培训与企业宣讲工作比往年提前了一个多月。王丹表示，从目前情况看，清华大学的就业情况似乎并没有受到太大影响，来学校宣讲和招聘的用人单位数量基本与往年持平，甚至还略有增加，学生的就业签约工作正在紧张有序进行。她还谈到，有些企业认为，面对金融危机的影响，学生选择岗位更趋于理性，这正是他们储备人才的好时机。如今，许多学生的就业观念发生了变化，金融危机使毕业生增强了就业的紧迫感，他们更加积极地寻找工作，而且还主动调整了心态，对外企的热情有所降温，求职热点开始向国企和科研部门转移。 北京外国语大学就业指导中心孙眉老师表示，该校作为我国政治、经济、外交领域培养外语人才的重要基地，2009届毕业生的就业情况目前并未受到太大影响，学生就业工作平稳有序，比较顺利，学生们陆续与用人单位签约。记者从北京大学、人民大学等校也了解到了类似的情况。对这些学校而言，金融风暴对学生就业或多或少有影响，但并没有想象中的严重。然而，正如业内人士所言，这次金融危机对国内一些名牌大学的毕业生找工作影响有限，而对一些普通院校来说，产生的影响会大一些。一位不愿透露姓名的地方院校就业指导老师说：往年，大大小小的企业在11月初开始进入校园，以各种形式的宣讲会和招聘会吸引优秀毕业生，今年来校招聘的中小企业明显减少，校园招聘会冷清了不少。 的确，一个不容回避的现实是，财经类、国际经济与贸易、工商管理类专业的学生受金融危机冲击较大。一些财经类、对外贸易类院校就业指导老师尽管由于种种原因不愿多谈目前学生就业的具体情况，但对于明年的就业情况心存担忧，他们无一例外地表示：“金融危机肯定影响学生就业，影响有多大尚不好确定，但应该是个不利因素。”部分行业受危机影响用人计划缩水 麦可思人力资源信息管理咨询有限公司总裁王伯庆博士在接受采访时表示，国际金融危机已导致全球经济大衰退，乐观估计，至少要在2至3年后才可能恢复。作为我国第一大贸易伙伴的美国实体经济疲软，直接造成我国的出口企业面临严峻形势。眼下正值毕业生求职的重要时期，金融危机会给大学生就业造成多大的影响还难以预测。但从目前情况看，可以初步判断，随着金融危机影响的日益扩散，首先是跨国公司业务萎缩，会减少用人数量；其次是国内为国外多种产业提供零部件、原材料、半成品的制造业、出口型企业也会受到影响；再其次是对能源工业的影响。 通过对部分企业的采访记者了解到，尽管一些企业表示他们的校园招聘计划与往年相比并没有改变，但也有企业由于业务量急剧下降，其用人大幅减少。某证券公司人力资源部负责人透露，由于券商、基金公司受到金融风暴的直接影响，公司的招聘计划受影响程度较大。房地产企业历来是用人大户。而今年，碧桂园、富力等企业没有校园招聘计划。面对当前的经济形势和房地产行情，地产企业的招聘需求普遍“疲软”，除部分中高端岗位面向社会招聘外，面对在校大学生的人才需求计划大大缩减。因经济前景不明朗，不少企业在是否招人上选择观望的态度。 来自“前程无忧”网站的统计数据显示，该网站今年下半年金融业职位招聘人数同比下降12%，减少的招聘岗位主要是外资银行、证券等机构，房地产业招聘人数今年第三季度与第二季度相比下降了6%。智联招聘的统计显示，虽然总的职位数量在增加，但下半年的增长曲线与上半年比，已经放缓了很多，金融、贸易、房地产等行业的变化尤其明显。 王伯庆认为，目前大学生可以主动调整就业思路。从目前情况看，农业、教育、医药、行政等行业受金融危机影响较小。此外，与老百姓生活息息相关的生活消费品行业，如食品、饮料、烟酒、化妆品等零售、批发业也是金融危机中受影响较小的行业，发展势头良好，就业形势较好。根据历年调查统计，国家各级机关及事业单位是吸纳大学生就业的大户，占到当年大学毕业生总数的％左右，这一就业市场是相对稳定的。政府救市系列措施有利于稳定就业 有关专家认为，大学生不必对就业形势过于悲观，因为我国经济从总体上说并没有因为金融危机而改变，经济增长的动力依然强劲，这为大学毕业生顺利就业提供了保障。同时，为化解金融危机给我国经济带来的影响，党中央、国务院已经采取了一系列强有力的宏观经济措施，力促经济平稳运行。 如采取积极的财政政策和宽松的金融政策，计划两年内投资4万亿元扩大内需；今年中央财政安排专项资金亿元加大对中小企业的支持力度，安排9000亿元建设保障性住房；继续实施区域经济发展战略，促进中西部地区和东北老工业基地经济加快发展；进一步优化产业结构，让发展快、潜力大的第三产业加快发展，在国家刺激内需政策的影响下，服务业将释放更多的就业机会；采取减税措施，给予大量吸纳劳动力的民营中小企业提供包括税收在内的多种优惠政策……这些举措必将对我国经济持续健康发展产生积极作用。 此外，目前教育部、人力资源和社会保障部等正在研究制定大学生就业指导意见和相关政策，其中不乏在生产服务、生活服务、社会管理、公共服务方面开发更多的就业岗位，拓展就业领域、疏通就业渠道，为大学生创造更大的就业空间。目前，各有关部门举办的大学毕业生就业服务相关活动也在火热地进行。为更好地给毕业生拓宽就业途径、增加就业机会，各高校正在想方设法地联系企业、组织校园招聘活动，加强培训、指导以提高大学生应对就业的能力。准毕业生调整思路就业力求多元化 就大学生而言，该如何面对危机成功就业，北京外国语大学孙眉老师认为，面对金融危机，大学毕业生不要盲目紧张，而是要更加冷静、客观地分析自己，找准定位，科学、合理地调整就业思路，让自己的就业能力与市场有效对接。 有关专家表示，大学生只有转变观念，才能真正改变“就业难”的局面。大学生要客观认识就业形势，找准定位，理性调整期望值。要用长远的眼光看待就业，树立“先就业求生存，后择业谋发展”的思想，特别是金融、房地产专业的毕业生，不过分要求专业对口。学生要客观评价自己，低姿态求职择业，学会从基层做起，适当放低薪酬要求。同时，在城市类型的选择上，中心城市固然机会多，但变动也更大，相比而言，一些有潜力的二级城市也许有更好更稳定的就业机会。 另外，业内人士普遍建议2009届毕业生们“不要观望游移，尽早抢占就业先机”。因为金融危机对我国经济的影响会有一个“滞后期”，明年的就业形势可能会更加严峻，所以一旦有比较合适的岗位，一定要很好地珍惜，尽快确定求职意向，尽早签约。对金融类专业学生来说，不妨接受培训，考一些相关资格证，随着金融市场的风云变幻，人才需求会重新反弹。历史经验表明，每当经济危机出现时，在校园中多停留几年往往也是很好的选择，不妨专科升本科，本科再考研，硕士毕业再考博士。这样，“不仅规避了就业风险，也缓解了就业压力”。不管怎样，金融危机对我国及全球经济的影响终有结束之时。就业低潮总要过去，高潮迟早会来。