毕业论文物业管理研究对策

论我国物业管理可持续发展战略 本文摘自： 从1981年3月全国第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司的设立，至今全国已有各类物业管理公司2000余家，从业人员近200万人。应当说物业管理在我国已有了长足的发展。但是，也庆当看到物业管理在我国仍属一个新兴行业，正处于发展阶段，还面临着诸多的矛盾和制约因素。因此，面对我国物业管理的快速发展，如何从我国的国情出发，全面分析影响我国物业管理发展的因素，探索我国物业管理可持续发展的思路，加快采取一些更为切实可行的措施，推进物业管理行业的持续发展，已成为我国物业管理亟待研究和解决的重大课题，本文拟对此谈点粗浅看法。 一、我国物业管理面临的主要矛盾 1、物业管理覆盖面小，发展不平衡，经济发达地区与经济不发达地区差距较大。我国的物业管理，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前物业管理覆盖仍然偏小，据统计，到1999年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理万平方米，实行物业管理率为20%。由此看来，物业管理在我国仍有巨大的潜力。 从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。据统计，到1999年底，上海市实有房屋建筑面积31802万平方米，实行物业管理的20744万平方米，占实有房屋总面积的65%，其中，实有住宅建筑面积19310万平方米，实行物业管理的16661万平方米，占衫有住宅总面积的86%；北京市实有房屋建筑面积27430万平方米，实行物业管理万平方米，占实有房屋总面积的，其中，实有住宅建筑面积14211万平方米，实行物业管理的万平方米，占实有住宅总面积；深圳市实有房屋建筑面积7119万平方米，实行物业管理的3387万平方米，占实有房屋总面积的48%，其中，实有住宅建筑面积3768万平方米，实行物业管理的2540万平方米，占实有住宅总面积的67%；甘肃省实有房屋建筑面积9647万平方米，实行物业管理的万平方米，占实有房屋总面积的，其中，实有住宅建筑面积5151万平方米，实行物业管理的万平方米，占实有住宅总面积的；陕西省实有房屋建筑面积14328万平方米，实行物业管理的万平方米，占实有房屋总面积的，其中，实有住宅建筑面积7624万平方米，实行物业管理的万平方米，占实有住宅总面积的。统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。 2、专业人才匮乏，影响物业管理行业向高水平、深层次发展。目前，物业管理企业中人才缺乏的现象较为普遍，突出表现为“三多三少”；一是传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少；二是单功能人才多，多功能人才少，即能胜任单一普遍岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，高级管理人才少；特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面，已严重影响了物业管理行业向高水平发展。 3、管理人员素质偏低，管理服务服务不到位。由于物业管理是一个新兴行，目前尚未建立起统计、完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不全。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自已与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障，群众对此意见很大。据中国消费者协会1998年投诉情况统计资料表明，该年全国物业管理投诉仍呈上升趋势。投诉的主要内容是物业管理混乱，停电、停水、乱收费、乱摊派现象严重；保安、保洁水准低、电视、电梯、电话使用不理想。另据中国消费者协会1998年底至1999年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果显示；在对现有物业管理服务质量的调查中（可选择多答案），有的房产消费者认为“房屋及设备的维修”不到位，有的认为“小区绿化”不到位，有的认为“安全保卫”不到位，有26。95%的认为“水电气的供应”不到位，有的认为“交通管理”不到位，有的认为“区内卫生清洁”不到位，还有的认为“其他”服务不到位。 4、规模效益差，企业亏损严重，发展后劲不足，目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，而且统大多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，亏损严重，发展后劲不足等问题。很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。由于管理规模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，这一现象已成为物业管理企业难点问题。 5、物业市场发育缓慢，竞争机制尚未形成，物业管理是市场经济的产物，理应按照市场经济的要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标聘物业管理企业，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式的管理方式，不仅有障于物业管理市场的培育和发展，而且被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，产权人、使用人的意识不能得到体现。 6、管委会组建不及时，产权人、使用人参与意识差，作用发挥的不好。眼下，一些城市住宅小区管委会（业主委员会）组建的不及时，有的未按规定程度通过民主选举产生，有的管委会不能代表产权人、使用人的意志，使用发挥的不好。据中国消费者协会1998年底到1999年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果表明：有的消费者所居住的住宅小区已经成立了管委会；有消费者所居住的住宅小区未成立管委会；有的居住者不知道本住宅小区是否成立了管委会。其中，成立管委会经过民主选举产生的占；而未经过民主选举产生的占；对产生过程“不知道”的为。调查结果还显示：有的人认为，管委会能在较高程度上维护消费者的合法权益；有的人持相反观点。由此可见，在商品房住宅小区管委会的产生及作用发挥的程度如此，而在普通居民住宅小区恐怕还达不到这种程度。 7、物业管理立法滞后，法规体系尚未形成。1994年以来，建设部等国家部委（局）虽然单独或联合颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章或行业规范。但是，从总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。 二、物业管理可持续发展的必要性 物业管理作为涉及到千家万户、与人民群众生活息息相关的行业，俗使这一行业得到健康、快速的发展，尽快树立起行业的良好形象，特别是在一些地区人们对物业管理的认识尚不充分的情况下，探索物业管理可持续发展战略，有其特殊的意义和必要性。 1、有利于保护消费者的合法权益。随着社会的进步和人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求正在从住房面积的简单追求，转向对居住环境、居住质量、物业管理水平和社区综合服务质量的追求。随着物业市场的逐步形成，消费者将不受任何上级主管部门和主管单位委派或指派物业管理企业的局限，而要通过招投标来选择自已信得过的物业管理企业管理自已的家园。谁的物业管理水平高，服务质量好，企业知名度高，社会信誉好，收费合理就选聘谁。否则，谁物业管理服务不到位，质次价高或多收费少服务，只收费不服务，谁就在竞争中被淘汰。只有这样，消费者的利益才能得到真正的保证。 2、有利于物业管理行业担负起社会责任。物业管理的主要任务是通过对物业管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境。因此，物业管理搞好了，不仅可以提高城市管理专业化、社会化、现代化的水平，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限，使其保值、增值，而且有利于城市管理和经济发展，具有其他行业所不可替代的作用。 3、有利于加快城市化的进程。城市化的目的是通过加强城市基础设施建设，发挥城市多种功能，为人民群众创造快捷、方便、舒适的生产、工作和生活环境，满足人们物质和精神生活的需要，实现城市化不仅涉及城市的规划和基础设施建设，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋是城市管理的重要内容，城市房屋管理的好差。直接反映城市的整体面貌和管理水平，只有城市房屋及附属设备、设施、环境、场地等管理好了，才能加速城市化的进程。 4、有利于加快城市管理体制的改革。城市管理体制是政府对城市经济活动领导组织和管理方法的总称，包括城市领导管理制度的确立；管理权限和责任的划分；管理方式和方法的选择，以及管理机构的设置等。先进、科学、合理的城市管理体制，是保证城市社会正常运转的基本条件。城市房产管理体制改革是城市管理体制改革的重要内容，物业管理搞好了，不仅可以改善人们的生活、生产和工作环境，而且有利于促进城市管理体制的改革。 三、我国物业管理持续发展的对策 1、提高认识，更新观念，为物业管理持续发展奠定思想基础。物业管理是城市管理体制的重大改革，是房地产业发展到一定程度的必然产物。它涉及到人们观念的更新，政府职能的转变，多方面利益的调整和理顺，以及群众心理上、经济上的承受能力。目前，广大群众已看到了物业管理新体制的优越性，各级政府也认识到了实施物业管理是改变城市管理体制，提高城市整体管理水平的有效途径，特别是党和国家从来没有象今天这样重视改善人民群众的居住条件和居住环境。早在1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确提出“加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修市场。职工购买的住房、室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施维修基金。改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。” 1998年7月，国务院又下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，进一步明确提出“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度，向用户提供质价相符的服务，不能只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高，有关主管部门要加强对物业管理企业的监督。” 2000年10月11日，党的十五届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》，明确提出实施可持续发展战略，是关系中华民族生存和发展的长远大计。要改善城乡人民生活，增加城乡居民居住面积，提高住房环境和质量，改善居民消费环境，保障人民安居乐业。要进一步发展以经济适用住房为重点的房地产业，推广和规范物业管理。 由此看来，全面推进物业管理的时机已经成熟，各级政府和物业管理行政主管部门，要加速推进物业管理，特别是物业管理发展较慢的地区和城市，要进一步提高认识，更新观念，认真学习广东、上海、深圳等省市推行物业管理的经验和作法，结合本地的实行，加速建立物业管理新体制，加大物业管理的覆盖面，尽快缩小南北方物业管理的差距。同时，要不断拓展物业管理的领域，不仅住宅小区、大厦、工业区要实行物业管理，而且酒店、宾馆、学校、医院、商场、体育场（馆）、旅游区、车站、码头、机场后机楼等也要实行物业管理。有条件的城市，要进行区域化物业管理的试点，使城市的各个部位都能实行物业管理。 2、多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。要提高物业管理人员的素质，必须加强物业管理人员的思想作风和业务建设。 （1）加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质。要建设一支思想好、技术精，进取心强，勇于开拓的物业管理队伍，必须从思想教育抓起。物业管理企业要经常对职工进行社会公德、职业道德教育，引导职工树立正确的世界观、人生观、价值观，培养职工爱岗尽责、服务群众，奉献社会的职工道德，使职工牢固树立为人民服务的思想，扎扎实实、任劳任怨，一丝不苟地做好管理服务工作。 （2）加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍。物业管理人员的工作作风，直接反映物业管理企业的形象。物业管理企业要加强制度建设，建立健全各项规章制度，明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。管理人员要发扬雷厉风行的工作作风，提高工作效率，能办的事马上就办。 （3）加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质。要提高物业管理人员的专业技术水平，一是抓好上岗培训。要按照建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》的要求，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗。二是抓好专题培训。企业要根据管理人员的实际情况和工作需要，定期或不定期对在职人员举办专题培训，使员工的技能不断提高。三是抓好学历教育。企业领导要从在职管理人员中选拔有培养前途的员工，参加物业管理专业专科学历教育，为企业培养人才。四是通过理论研讨等形式，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。五是通过组织物业管理人员到国内外考察 ，学习借鉴国外和其他省市物业管理的经验，取人之长，补已之短。加速提高物业管理服务的水平和质量，努力为人们创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。 3、合理确定收费标准，开展多种经营，为物业管理持续发展提供资金保证。 （1）合理确定收费标准。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费的原则、定价类型、物业管理服务费的构成等均作了明确规定。各地物价主管部门应结合实行，尽快出台本地工物业管理服务收费标准，使物业管理服务收费做到有章可循。同时，物业管理企业要严格按照物价部门核定或由物业管理企业与管委会（产权人、使用人代表大会）协商议定的收费项目、收费标准和收费办法进行收费，并定期向产权人、使用人公布经费的收支情况，以按受管委会及产权人、使用人的监督。采纳哦

第一部分 国家宏观政策法规对物业管理可持续发展的长远推动及战略导向一、国家宏观政策对物业管理可持续发展的导向立法是行业及企业生存的保障。法律的实施程度标志着一个国家的文明程度，同样，也是一个行业健康发展的标志。先进发达国家的物业管理行业，就因为有一整套完善的法律、法规体系，保障和推进了物业管理行业的健康发展。我们国家近几年来，在物业管理的政策法规制定和出台方面做出了很大的进步，对行业的长远发展起到了积极的导向和推动作用。我国目前正处于市场经济转型期，在这个过渡时期里，应更加深入研究、调整国家相关政策、法律法规，使之更加适应市场及行业的发展需求。（一）国家“十五”纲要中提出的房地产业与物业管理业的分业经营。首次将物业管理作为独立的行业在国家发展计划纲要中提出。（二）2001年建设部下发《建设事业“十五”计划纲要》中明确提出“规范发展物业管理业，提高物业管理综合服务水平。逐步推广企业化、专业化经营的物业管理，加快物业管理的立法步伐，规范物业管理企业行为，形成合理的物业管理收费制度和规范的物业管理招投标制度，逐步解决工资中物业管理消费含量不足问题。”这一导向为物业管理消费的货币化奠定了良好的基础。（三）2003年国务院颁发《物业管理条例》（以下简称：《条例》）。同年党的十六届三中全会召开，针对经济体制改革提出科学的发展观，促进经济的协调统筹发展，对于新时期物业管理行业的改革与发展具有重要的现实指导意义。落实科学发展观，就是要坚持以人为本，坚持质量兴业，以忧患意识，以前瞻性的思路，推进物业管理行业的市场化进程，使物业管理行业在国内外的新形势下，获得健康持续发展。（四）2004年全国建设工作报告进一步提出保持房地产市场持续健康发展。坚持住房市场化的基本方向，调整住房供应政策，进一步促进住房消费。加快完善住房分配货币化制度，加大住房补贴发放力度。进一步搞活住房二级市场，积极培育和规范发展住房租赁市场，促进增量市场和存量市场的联动。加大住房公积金归集和贷款发放力度，进一步加强监督和规范化管理，提高使用率；完善个人住房贷款担保机制。加强宏调调控，整顿规范市场秩序。大力推进住宅产业现代化；规范发展物业管理。（五）截止到2005年上半年，建设部已经根据《条例》，先后印发《前期物业管理招标投标暂行办法》、《业主大会规程》、《物业管理企业资质管理办法》以及《业主临时公约》、《前期物业服务合同》两个示范文本。期间，又与国家发改委共同制定了《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》两个规范性文件。（六）另外，《条例》颁布之后，各地也在按照《条例》精神，结合本地实际，制定或修订地方性物业管理条例或办法。这些配套法规和地方性法规和《条例》是一个系统的整体，使《条例》具有了更强的操作性。以深圳为例，2004年深圳市政府先后通过了《深圳市业主委员会指导规则》、完成了《深圳经济特区物业管理条例（草案送审稿）》、启动了《条例草案送审稿》附件的起草工作、制定了《深圳市物业管理招投标专家库管理办法》、出台了物业管理考评专家库管理办法等一系列的地方性法规，进一步加强对深圳物业管理行业的规范和管理。（七）《条例》实施两年多来，已经基本形成了比较完善的物业管理法规规章体系。但物业管理活动中的问题，有的是直接适用《条例》进行规范，有的则由其他法律法规进行规范。《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律法规，都是规范物业管理活动的法律依据。（八）目前，国家正在积极探讨制定的《物权法》亦正在成为影响物业管理行业发展的一个重要立法基础，对规范财产关系，维护经济、社会的秩序相当重要。物权法的出台，能更好地促进社会主义市场经济发展，鼓励人们创造财富的积极性。它从建筑物区分所有权出发，将物业作为私有财产加以确认。有利于揭示物业法律关系与建筑物区分所有权的内在联系，对于明确物业管理中各当事人的法律地位具有重大意义。首先，《物权法》出台将更加规范物业管理业，有利于物业管理健康有序发展，推进行业的法制化进程。其次，对业主行为进行约束。将目前行业中面临的如违章搭建、侵害公共部位业主共同权利等事项在法律中进行确认，便于各方规范行为。另外，《物权法》也是对现行物业管理的一项挑战。《物权法》中，业主的诉讼资格主体地位得到确认，业主可对物业进行自管成为可能，这也是对目前物业管理企业的一项重大挑战和突破。最后，在物权的归属问题上有了更规范明晰的界定，物业管理企业、开发商、业主，按建筑物区分所有权分类划定，产权明晰，不易发生互相扯皮、推诿。有利于我国物业管理行业的良性发展。二、适应可持续发展要求，仍需建立一系列行业政策规范。（一）针对行业发展中遇到的矛盾和问题，以及新形势、新任务，制订扶持物业管理行业发展的政策措施，重点是扶持和发展具备竞争力的品牌物业管理企业，出台一些扶持性政策措施，为其创造平等竞争、一视同仁的法治环境、政策环境和市场环境，努力消除束缚资源配置的政策性和体制性障碍，积极引导企业选择符合市场发展规律、有自身特色的发展之路。（二）基于物业管理行业既有自发形成的区域化发展特征下的南北差异、全国性品牌企业推动行业规模化产业化发展特征等，深入研究其经济功效和形成方式，引导促使中小物业管理企业、欠发达地区的关联企业走向规模化、集约化、专业化的发展路径。在国家经济政策上的优惠并辅以专业上的指导和扶持。（三）建立起物业管理职业经理人制度，加快大中专院校增设物业管理专业进程，鼓励企业培养和储备多层次的人才，构筑人才高地，建立立体化人才平台。目前，物业管理行业仍未摆脱劳动密集型的行业现状，行业人才素质有待进一步提高，企业应加快人才培养，全面提高物业管理人员整体素质。构建物业管理行业从业人员从高层到基层员工的多层次平台是行业可持续发展战略的重要组件。可通过采用以下六点做法实现：1、加快培养市场需要的管理人才、科技人才和服务一线操作人员，特别要注意培养具有创新精神和创业能力的企业家。积极创造有利于人才成长的环境，促进形成相对稳定的科技骨干队伍，高度重视对青年人才的培养和使用。加强物业管理行业涉外人才培训工作，加快造就一批掌握具备工程、管理、服务、营销、金融、法律、外语等多方面知识的复合型人才，以适应行业新形势的需要。2、按照分类管理原则，对专业技术关键岗位，建立和完善行业执业资格总体框架，完善行业各类执业资格考试制度和注册管理制度，加强国际间的交流合作，逐步实现与国际标准接轨和执业资格互认。3、完善物业管理行业职业技能岗位培训与从业资格鉴定制度，争取把从业人员继续教育列入企业考核范围，大力开展职业技能岗位培训工作，推行劳动预备制度。逐步实现关键岗位、特殊工种持证上岗，以保证管理与服务质量、安全生产，提高生产效率和服务水平。参考物业管理论文、通过政策导向和人才需求信息的发布，优化人才专业结构，促进人才在行业和地域之间的合理分布。促进物业管理专业培训在全国范围的普及，为边远地区和基层单位专业技术管理人员的教育培训创造条件。加大对不同地区物业管理行业人才的培养力度，加强对物业管理欠发达地区的智力服务和人才支持。5、建立规范化的在职人员岗位培训和继续教育制度，大力发展以新技术、新成果、新规范等方面为重点的继续教育，结合科技成果的推广应用开展培训，促进行业科技进步。加强对各类培训机构培训质量的评估检查，促进提高培训质量。6、与国家教育机构密切合作，切实加强对物业管理行业中高等专业教育的指导，及时更新教学内容，构建适应市场经济和物业管理行业发展的课程体系，改进教学模式，扩大高新技术手段的应用，采取有效措施，促进产学研的结合。形成与物业管理职业经理人制度相衔接的物业管理中高等专业教育评估体系，提高专业教育教学质量。（四）推行和完善物业管理税收制度。政府政策在立法、税收、环境等方面应积极导向，运用政府的影响力，鼓励产权多元化，加快培育民营物业管理企业，强化和规范物业管理市场竞争，推动物业管理产业化进程。目前我国物业管理行业面临的营业税、增值税、所得税等造成企业整体赋税过重，与行业的微利特征形成明显反差，应从物价核定角度进行调整。《条例》已规定物业管理收费按照合同约定进行，实行市场定价方式亦是经济发展的必然要求。政府物价部门随意定价现象仍旧存在，这就容易出现决策有失公允，背离价值规律的现象。以2005年9月《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》出台为例，根据该《暂行办法》，上海市居民住宅物业费自10月1日起最高将不超过元，这一规定在上海物业管理企业中引起了不小的波动，尤其对于管理高端物业为主的品牌物业企业，影响更为明显。由于管理的大多是高档住宅，为了维持物业管理的水平，标准也定得非常高。虽然暂行办法仍然留出了一定的空间，如果物业管理公司提供的服务超过标准，那么其收费也允许超过元的上限，但是又必须要通过市物业管理协会组织的专家论证，并经区、县物价局确认备案后才可实施。这显然无法满足企业的运行实际。因而，当我国物业管理处在发展期时，应当以市场作为促进企业竞争的助推器，从宏观政策方面尽力为行业的长久发展创造一个宽松的环境。当前，中国的物业管理正处发展的重要时期，坚持以科学的发展观引导行业的整体发展方向，走可持续发展道路是行业发展的关键。这就要求物业管理企业从自身出发，固本强身，进中求变，变中求新，尽快实现两个根本性转变。一是实现经济增长方式的转变。提高科技含量，提高企业利润率和劳动生产率，从外延量的扩张转移到内涵发展的质的提高上。二是实现经营方式的转变。提高管理水平，走规模化、品牌化发展道路，坚持资本经营和多业并举，延长行业产业链，从粗放经营转向集约化管理。第二部分 构建开放的产业结构体系。一、要求加快行业市场化进程和市场体系的建设，完善行业组织结构，增强行业意识，推进行业规模化发展。（一）优化、整合物业管理行业，推进建立多元、多层次的物业管理服务体系。1、以现代企业制度为核心，建立产权明晰，多元、开放的行业格局。在可持续发展状态下，物业管理将不仅仅表现为目前国内普遍存在的公司化的物业管理服务提供者，而是更加广泛地涉及不同产权基础上的以事务所形式、职业经理人等各种专业、多元化的物业管理形式出现，从而呈现出一种开放的市场形态。《物权法》影响下的业主自治、自我管理等都将预示今后物业管理服务的多元化格局，市场需要出现多样化的物业管理服务提供者。物业管理行业的投资者也会突破传统的公司局限。2、建立一个多层级的物业服务体系。物业管理是以为物业和人提供服务为产品的。这种源自于物业类型的差异及人们对服务需求的差异，带给物业管理行业一个广阔的市场。物业管理的有序发展，需要顺应市场经济的细分化和专业化要求，根据物业的不同分类（如住宅、别墅、大厦、工业园区等），相应建立起高、中、低档多层次并存的物业服务体系，满足不同层面的市场需求，为物业管理的协调发展奠定基础。服务有需求梯次、层级，物业管理企业就需要确立不同市场客户的细分体系，以满足不同客户的服务需求，形成多层面、多方位的物业管理服务体系，逐渐细分市场，细分客户，使物业管理服务更趋专业化。同时，物业管理行业可以通过对不同层面服务的提供，实现对物业管理企业的市场分流，建立起物业企业在行业不同层面上的动态分层，形成相对完整的行业市场，满足市场的多样化需求。（二）实现规模经济以对付行业危机规模经济是通过边际成本递减原理来实现的。其经济性表现为：一定时期产品的单位成本（或者说生产一件产品的操作或运行的成本）随总产量的增加而降低。物业管理行业推行规模化发展，可使社会有限资源在行业中得到最有效的、最合理的配置，形成规模经济，产生最大的社会效益和经济效益。最典型的是WALLMART，其商业运行模式充分体现了规模经济的优势，取得了显著的成绩。随着物业管理作为社会经济生活中的“商品”之一，正越来越多地被人们广泛接受，物业管理一旦作为一种“商品”出现在生产和流通渠道中，其资源必定会受到市场规律的调控，通过物业管理的市场化、专业化、品牌化、企业体系化、活动系统化等方式，即可达到物业管理的规模化经营和管理，有效整合物业管理的上下游资源，使物业管理的行业形成一条更长和更广泛的价值链。利用价值链，深化了物业管理的内涵，拓展了物业管理服务方式和手段，实施多角化经营，以物业管理服务为核心辐射，使上下游的资源得到优化配置、充分有效利用，从而实现物业管理的优化配置，提高整个行业的现代化管理水平，产生更好的社会效益、经济效益和环境效益。由此，物业管理可突破现有局限，扩大行业内涵，获取整体规模优势，降低成本，提高优势，充分利用资源，充分利用现有的生产能力、利用现有的顾客基础等，进行多角化经营，开展环境服务业、安全服务业、工程服务业、房地产中介咨询服务业、网络配送业、物业管理咨询业等。倡导行业多角化经营战略，不是权宜之计，而是具有长远性、全局性、根本性的战略行为。多角化的多种实务相关程度较高，两者享有相近的技术和相近的顾客群，原材料也有相近的采购渠道。除了有形关系，还有共用商标、共享资源，各业务之间产生协同效应。1、实现规模经济意味着成本降低规模经济几乎可以表现在一个企业经营的每一个职能环节中：包括制造、采购、研究、开发、市场营销、售后服务网、销售能力的利用及分销等方面。其经济性表现为：一定时期产品的单位成本（或者说生产一件产品的操作或运行的成本）随总产量的增加而降低。规模经济的存在阻碍了替代者对产业的侵入，它迫使侵入者一开始就以大规模生产并承担遭受原有企业强烈抵制的风险，或者以小规模生产而接受产品成本方面的劣势，这两者都不是进入者所期望的。当存在纵向整合经济性时，即在生产或分销的各衔接环节进行整合经营，其规模经济也形成“进入壁垒”。在这种情况下，新的进入者就会面临成本上劣势以及在上下游市场中遭到“封阻”。2、成本降低后，努力提升行业经营水平及竞争力，改变物业管理传统从业方式（劳动力密集型专业），赢得空间与时间进行行业变革，打造管理技术型、集约经营型企业，提升行业地位。物业管理行业的服务集约化特征归根到底要靠技术提高，“科学技术是第一生产力”。目前，现代资讯科技和网络科技的发展已为物业管理产业化的发展提供了一个良好的平台。如何将现代社会中的信息、智能、机械、电气等纯技术层面的知识更好地运用到物业管理行业中，是提升我国物业管理可持续发展的关键。二、提高行业经营管理水平，发展资本运作，促成企业结构优化。（一）规模化发展对企业实行资本经营方式的要求。追求企业经营能力提升，调动企业积极探索适合自身发展的道路，实现跨越式发展。一方面鼓励企业坚持走资本经营之路，以资本为纽带，进行规模化、集约化经营。一方面鼓励企业坚持走多元化发展，向物业管理行业上下游领域延伸，实行多业并举。同时，鼓励企业坚持品牌经营，以品牌拓市场。实现物业管理行业企业净资产的大幅度提升，促进行业更多企业上市，增强企业活力，提高企业的资本实力和综合竞争力。（二）构建企业盈利模式，提升企业的综合盈利能力。管理与服务创新是提升企业盈利能力的关键。管理是基础，这是永恒的真理。没有管理企业就没有秩序和纪律，也就不可能产生效率；没有管理，员工就缺乏积极性，企业就会成为一盘散沙。但是管理并不是目的，管理是为经营服务的。企业经营的目的就是在市场上通过竞争获得最大的投入产出比，产生实际的利润和效益。没有良好的管理就无法实现这一目的，抓管理能创造效益。有一句话说得好：向管理要效益。这里所指的效益是指：提高质量效益，降低成本效益，节约能耗物耗效益，提高劳动生产率效益，节约一度电一度水的效益。诞生于80年代的物业管理行业一直被社会及业界公认为“微利行业”。企业只有始终抓好管理关，向管理要效益，才能在仅占企业营业收入10%的管理费酬金基础上实现利润的最大化。服务创新是人类智慧在社会经济领域的具体运用。创新一旦规模化的转化成了生产力，必然带来可观的经济收益。从物业管理看，随着社会经济的不断发展，城市住宅产业化的推进和人民住房消费能力的增强，在房地产行业不断应用新技术、新材料，规模化社区，超前、超大体积楼宇和高技术含量楼宇等，各种高档、高品质楼盘，商业物业及工业物业也随着大幅增长，引发人们对住房消费观念产生了深刻变化，生存型住房向生活型住房转变，物业管理服务深入人心，物业管理消费逐步成为人们消费支出的固定构成。如何针对这些新事物创新出物业管理服务，将之转化为生产力，是物业管理企业向市场要效益的重中之重。因而，物业管理企业应不断提高自身的管理服务水平，寻求推动物业管理提升策略，依靠科技和管理理念的创新不断为客户提供更加周到的服务，努力提升物业管理企业的经营能力，发展和提供多层次的物业服务，增强自身的盈利能力。第三部分 完善市场监管体系。行业的规范发展，不仅需要宏观政策的长远导向，更需要通过法制的刚性手段，规范市场秩序。密合的市场监管与严密的法制保障体系不可分割。一方面需要通过立法对物业管理的硬件进行规范，对物业管理涉及到的招投标、服务与费用标准等与企业和人们生活密切相关的环节进行确认，防范和约束不良市场行为。另一方面也要对行业软环境及宏观市场环境等进行有效引导，注重从行业道德、社会舆论导向、媒介宣传等各个方面对行业进行监督和规范。一、规范物业管理招投标领域，继续整顿和规范市场秩序，维护统一、开放、竞争、有序的市场秩序。二、深入研究招投标管理的方式方法，规范物业管理行业收费标准，杜绝低价竞标的不良市场行为，推进合理低价中标，强化标前、标后全过程管理。三、全面加强物业管理行业自律及诚信建设工作。诚信从企业行为泛化为行业整体特征时，就表现为行业的自律性。物业管理行业要实现可持续发展，必须建立起整个行业的自律机制。充分发挥市场的自发资源配置作用，从行业主管部门、企业、从业者等多个方面推行自律机制，通过建立科学的第三方监控方式，切实强化行业主管部门的信用，显著提升企业信用，建立个人信用，健全信用制度，弘扬信用文化，完善行业信用监管体系。四、推进行业标准化建设，设立市场准入制度，健全法规和标准体系。目前，我国物业管理行业资质规范还不够，在市场准入标准、各种不同类型物业的规范管理标准等方面还需要进一步加强。政府、企业与行业专家应共同努力编制一整套全面的标准体系，作为物业管理的运行依据和参考基准。同时，标准体系作为科研成果，也将有力的指导和推动企业的各项发展工作。（一）依据科研、制定标准，精心组织、宣传标准，抓住契机、贯彻标准，运用行业统一标准引领企业竞争力提升，直到企业竞争力的合理综合运用。随着行业规模的成长和物业管理技术的成熟，建立起科学规范的行业准入标准，通过充分的市场竞争实现社会资源向优质企业聚集，淘汰市场中追逐短期利润行为的不良企业，使有限的资源集中到优势企业，资源得到充分有效利用，实现经济的良性增长。打破新兴行业低门槛造成的行业质素整体偏低局面，利用市场充分竞争和宏观政策调控两种手段对物业行业进行引导和保护，保证行业成员的竞争力。（二）依靠统一标准促进物业管理行业新技术的开发利用，带动行业新规范的应用，保证新技术体系、规范体系的推广。建立起完善的技术评价体系，对物业管理各方行为加以规范和保障，也对其他行业的渗透和消解产生防御作用，可防止其他行业竞争者轻易进入、简单模仿而丧失竞争优势；同时，可以促进整个行业的优化，保障服务质量，从而赢得客户的信赖，保持旺盛的市场需求，达到经济增长的目的。目前我国已经出台的关于物业企业资质管理办法、服务收费规定，及对物业管理职业经理制度的积极探索，都在朝着提升行业准入机制，强化行业专业形象，提高行业整体素质的方向努力。第四部分 构建强大的技术支撑体系。物业管理要发展，就必须走技术提升的道路，建立行业的技术支撑体系。主要通过管理、营运、研发这三个方面的技术提升来实现。一、管理技术提升。从管理上看，物业管理在我国作为“舶来品”，经过20多年的发展后，在管理方面的创新仍较为局限，目前仍停留在主要依靠对国外发达地区物业管理服务的经验借鉴层面，自我创新成果屈指可数。我国物业管理要走向可持续发展，就必须冲破固有的局限，首先在管理服务上创新。从企业发展战略、人力资源管理、物业管理品质、服务体系、内部管理等各个方面，学习借鉴其他行业的成熟经验和理论，结合本行业实际，创造和形成物业管理的专业的管理技术。首先，在物业管理技术硬件投入上，从建立信息平台到加强智能、机械、电气、工程等各个方面，提升物业管理在对“物”的管理和使用寿命延长上的能力。另外，在技术软件投入上，不同类型物业在行政、人力资源、安全、设备设施管理，业主服务上应能满足物业服务及业主多样性需求，重视人性化的服务，减少“物化”的管理。二、营运技术提升。从营运上看，物业管理在我国仍旧属于劳动密集型行业，技术含量整体水平偏低。要走上行业的可持续发展道路，就必须改变这一现状。首当其冲是要降低人耗，以技术含量高的方式合理取代目前粗放型的发展模式。适应现代化城市发展中全新建筑设备、工艺、技术等需求，不断提升行业服务技术。其次，从人力资源支持力上，建立起立体化的行业人才培育体系，从行业高级管理人才到基层操作人才全面覆盖，才能真正满足行业的可持续发展要求。最后，针对目前行业发展中专业研发机构对物业管理关注度欠缺的现状，应积极主动与专业研发机构进行接触，吸引专业研发机构的注意力，提升物业管理行业在社会整体结构中的地位。三、研发能力提升。通过建立全国性理论及实践研究、实验体系，引导物业管理企业牢固树立科技强企的观念，使企业成为行业技术创新的主力军。鼓励大型物业管理企业建立企业技术研发中心，加大技术创新投入力度，加强对行业发展关键技术的研究开发。一方面坚持自主开发，利用好科研院校的力量，继续走产、学、研相结合的道路；另一方面开展各种形式的合作，积极引进国际先进技术，并加以消化吸收，形成自有核心技术和优势技术体系。通过技术革新、科技创新，实现低成本战略和利润最大化。（一）物业管理理论对实践具有能动性。理论是实践的指路明灯，为实践提供方向和引导。要坚持物业管理可持续发展，就必须建立起对物业管理的理论研究体系，加大理论研究工作力度，研究、解决、检验行业发展中的突出问题，夯实行业的理论基础，为行业的中长期发展做好准备和规划。我国物业管理行业20多年的发展经历为理论研究提供了丰富的素材，我们要善于把实践经验升华为理论知识，善于用理论创新的成果指导路线方针政策的制定，通过理论创新推动制度创新、科技创新、文化创新以及其他各方面的创新。（二）建立完善的理论研究组织架构，引导整个行业向学习型行业发展。有步骤、有计划地推进行业理论研究工作。同时各物业管理企业也要加强理论研究的水平，不断总结自身发展经验，自行或者与主管部门一起研究行业内重要的课题，不断提升企业的理论水平和学术涵养，为物业管理可持续发展奠定基础。（三）确定理论研究课题，攻坚行业发展中的理论障碍。对行业发展中面临的矛盾和问题进行深入分析，确定一段时期的课题攻坚项目，对需要研究的重点问题进行重点推行。避免把行业理论创新简单化、庸俗化；把理论联系实际简单化、庸俗化的现象。从管理层面上深入分析行业发展中面临的问题并提出有效的解决方法，站在战略高度，从政府、企业、业主三维空间寻找物业管理发展的可持续问题。结束语……参考物业管理论文

物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的浅谈物业管理论文，供大家参考。

摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决 措施 ，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。

关键词：城市社区;物业管理;业主

1我国城市社区物业管理现存问题

城市社区物业管理 企业管理 能力有限

与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理 经验 的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。

服务观念落后

我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。

业主思想观念存在误区

我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。

2我国城市社区物业管理现存问题的原因

相关法律法规不健全

由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。

市场机制不够完善

近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。

社区业主自治程度不够难以满足现实需求

按照我国 传统 文化 ，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权 渠道 。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。

3优化我国城市社区物业管理对策

健全相关法律法规

物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地 方法 规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。

认清行业本质找准行业定位

首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。

完善相关 规章制度

首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取 其它 不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。

完善监管机制，物业管理健康发展

首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。

作者:谈丽艳 单位:长江师范学院

参考文献:

1谢家瑾.对物业管理向现代服务业转型升级的粗浅认识[J].中国物业管理，2012(10)

2上海市物业管理行业发展现状[J].中国物业管理，2010(1)

3刘拓.我国物业管理问题研究[D].济南：山东大学，2010

4王光荣.城市社区物业管理难题的破解策略[J].兰州学刊，2013(2)

5寇晓燕，张居盛.社会协同视角下的物业管理困境与化解[J].求索，2013(1)

6黄闯.城市社区物业管理良性发展的路径分析[J].长白学刊，2013(1)

摘要：住房保障是重要的民生问题，近年来，保障性住房建设日益规模化，但是在国家政府高度重视，大量的保障性住房投入使用后，后期物业管理过程却面临着前所未有的挑战，物业管理部门与住户间的矛盾横生，十分不利于保障性住房的良性运行。有针对性地根据部门主管、物业管理和住户三大主体探究保障性住房后期物业管理中的问题并提出相应的破解策略，对保障性住房后期管理的“绿色”发展具有十分积极的意义。

关键词：保障性住房;后期物业管理;河南安阳市

一、研究背景及意义

大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为加快发展保障性住房建设，快速解决城镇低收入家庭、外来务工人员以及新就业群体的住房困难问题，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚户区居民的居住条件,实现住有所居目标,推进河南城镇化快速健康发展，自从2011年以来，河南省多次出台了关于保障性住房的政策建议和意见：2011年12月21日《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》，提出要进一步规范廉租房和经济适用住房建设方式、审核机制、售后管理,建立可持续发展的廉租房和经济适用住房制度。2012年河南省政府出台《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》颁布，要求逐步降低保障性住房准入门槛，同时将新就业职工和外来务工人员纳入公租房保障范围。2013年河南省住房和城乡建设厅《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》提出要加快推进保障性住房建设，切实落实保障性住房配建政策，积极推进棚户区改造。2015年《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》中提出实行配售的措施，这些都是保障性住房建设和管理过程中不可缺少的制度保障。由于政府的积极作为，河南省的保障性住房已经形成了以廉租房和公租房为主体，经济适用房、两限及定向安置房等为补充的多元化体系。保障性住房的后期运营管理主要包括：准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营等方面。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)规定，“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务”，对保障性住房后期物业管理提出了指导性意见。本文基于对安阳市的保障性住房后期物业管理的实证研究，对保障房后期物业管理过程中的问题做出较为详尽透彻的分析，从而有针对性地提出解决策略，这将促进安阳市保障房后期物业管理的进一步完善;而且，通过改善住房条件和环境，切实解决目前居住在保障房内群体的后顾之忧，也有利于提高中低收入群体的幸福指数;同时增加普通群众对后期物业管理工作的配合和支持，对有效降低后期管理过程中的阻力，促进保障房后期物业管理的可持续发展具有积极的推动作用。

二、问题解读

(一)从部门主管方面发现的问题

对于保障性住房部门主管，主要是以访谈的形式进行，谈及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相关配套措施，对于后期管理这部分，将会继续沿用政府委托物业进行管理的形式开展，但其中也暴露许多问题，主要有以下三个问题。第一，政府的资金压力过大。保障性住房资金来源主要是财政资金、房租以及配套设施经营收益。随着房屋规模扩大，包括行政人员、管理人员等费用开支扩大，而政府仅向民众收取金额很少的房租及物业费，随着时间的推移资金的压力就越大;第二，有些官员怕担责任搁置手中的房源，使保障房不能发挥它应有的功效;第三，居民的资产审核困难及退出意识淡薄。由于我国尚未建立起与市场经济体制相适应的金融信用体制和居民个人收入申报制度，个人收入和金融资产不公开透明，缺乏有效的收入监控手段和相关的调查统计手段。当资产审核时出现漏洞，导致有些保障房内居住的是有房有车以及将房屋租售的业主，违背了设立保障房的初衷。此外，保障房退出机制中的奖惩措施力度不明显，关于退出概念模糊，缺乏激励机制，导致住户一旦居住在保障房内就不想退出，居民自愿退出的动力严重不足。

(二)从物业方面显示的问题

问卷上涉及物业的问题主要包括是否有物业进行管理、物业人员的从业素质如何、是否对物业管理情况满意及主要提供的服务这四题。在安阳市三个不同档次小区中收回的220份有效问卷中得知，156份()小区没有专门的物业公司进行管理，64份()设置物业管理的小区中有127份()问卷结果表示从业人员素质一般，有84份()表示对物业的管理满意度是一般，主要提供的服务有设置门岗、打扫卫生、公共设施维护和园艺绿化管理。调查的结果说明了四个问题：第一，物业提供的服务范围太狭窄，仅限于简单的日常服务，并且住户反映小区安全管理不到位，多发生电瓶车失窃案件，门卫进出没有严格把关导致小区内人员混杂，居民的日常安全得不到保障。第二，物业的小区绿化没有规划到位，并且出现轿车乱停乱放影响交通的现象。第三，物业工作效率较低，出现房屋质量问题如房顶漏水、管子阴水、没暖气等问题没有及时得到回复。第四，缺乏针对性的物业，应根据保障房业主不同需要，不同消费水平制定切合实际的服务业务，做到服务细致化。而与物业管理人员的交谈中发现有些小区居民没有及时缴纳物业费，导致物业工作不能如期及时开展，管道使用期为2年，屋面等使用期为5年，到达一定期限后的维修费、人工费等也是一笔不小的开支。而业主认为物业为了节省开支减少成本而降低服务质量，拒交物业费。解决两者直接的矛盾是目前物业工作的重点，既要保证服务质量又要建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费。社区有开展志愿服务站、节日文艺汇演以及读书平台等工作，但大多数居民并没有很好地参与其中，缺少主人翁意识，并没有意识到自己也是小区中一员，不能积极主动的参与社区文化建设。

(三)从住户满意度方面反映的问题

问卷主要从住房概况、物业管理、配套设施、社区建设以及相关政策和退出机制六个方面分析不同住房情况的住户对于保障性住房后期管理中不足及态度观点。在220份有效问卷中70份为廉租房住户，147份为经济适用房住户，3份为公租房住户。主要反映的有以下五个问题：第一，保障性住房所在小区普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活动场地，社区医疗不健全，社区超市物价偏贵等问题。第二，在邻里关系这方面，的居民选择一般，表示需要加强邻里交流和社区文化建设以及培养社区居民的团结友爱、邻里互助意识。当谈及志愿服务不少居民表示没有参加过社区的志愿活动，如果有条件将非常乐意参与其中，尤其是“以工代费”愿意参加社区劳动来抵消物业费。第三，在后期管理模式这题的居民选择了希望住户和物业自行结合管理，选择政府及相关部门主导，说明住户参与管理的意愿还是很强的，只是缺少一个平台。此外，目前没有物业管理的保障房小区居民表示，之前在小区内有物业进行管理，但由于第四，的住户表示对保障房相关政策不太了解，并且表示不了解投诉举报方式也从来没有举报过，少数住户表示举报过但并未得到回复，物业退出管理。这表明政府及社区的监督机制不够完善，没有一个公开透明的渠道，真正的让民众表达心声，让权力行使在阳光下。第五，多数居民在退出机制这一部分表现出强烈的意愿即不会退出保障房，说明政府在这方面的引导不够，没有让民众建立一个正确的就业观，通过自己的努力提早退出保障房。

三、破解策略

(一)部门主管方面

对于部门主管方面的问题，首先应采取措施“开源节流”，对廉租房和公租房的物业服务收费实行政府指导价，降低政府财政资金的压力，一方面，通过适当的梯度在一定范围内提高租金以及配套设施的承包费用，增加保障房管理的资金来源;另一方面，可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务，精简物业管理人员的规模，实行竞争性激励机制，提高办事效率;其次，对于住建厅的相关工作人员加强监督，同时健全公示制度，最大限度地避免保障房资源的浪费，使其发挥应有的效用，切实保障住房困难户解决住房问题;最后，对于住户资产审核困难以及退出意愿淡薄的问题，应该成立政府部门人员和物业管理人员相结合的工作小组，确定明确指标，定期入户核查，而且要加大宣传力度，使住户对退出机制加强理解，严格按照资产审核标准和退出稽核标准对不愿主动退出但是不符合保障房入住资格的人员实行强制性退出，同时，建立周转房或周转金制度，在执行强制退出时，提供其他租金较低的公租房给住户或为其提供周转金，助其在社会上租房。

(二)物业管理方面

物业管理公司在对保障房小区进行管理时，应该提供全方位的服务，尤其是安保措施，要切实维护住户的人身和财产安全;同时，“就近原则”接纳本小区内部人员(承租人)参与民主管理，平时注重对工作人员进行培训，提高办事人员的素质，提高办事效率;对住户反应的问题要有专门工作人员整理记录并及时予以解决，要使小区住户对物业管理加强民主监督，健全小区住户的申诉渠道。另外，物业费要按照规定的标准收取，建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费，并结合住户的住房状况分层分阶段收取，不能任意更改收费标准。加强住户与物业管理部门的沟通与协商，使管理信息公开化，缓解两大主体间的矛盾。此外，物业管理人员要鼓励小区住户积极主动的参与社区文化建设，使其增强主人翁意识。

(三)住户方面

首先，住户是保障性住房管理的关键元素，保障房后期物业管理的发展需要住户积极支持配合管理工作的开展，民主参与管理，积极建言献策，增强自身的主人翁意识。调查发现，多数住户愿意以“以工代费”形式参与社区管理抵消物业费，所以开展社区内部相互帮扶，不仅可以增进邻里间的关系，而且还可以减轻物业管理的工作压力，对于社区和谐建设也大有裨益。不仅如此，对于流动性强，劳动强度不大，不需要固定人员的工作岗位，可以吸纳大学生志愿者或者社工人员参与其中，有效整合可以利用的人力资源，在保障性住房后期管理过程中是一项积极而有意义的尝试。关于退出机制，要加强住户对保障性住房退出机制相关政策的了解，自愿选择有利的主动退出策略，促进保障性住房退出机制合理公平实施。

作者:王净净 郭晓晴 单位:河南师范大学

参考文献：

郭林,张学峰.租赁型保障性住房后期运营管理的现存问题与破解之道———基于河北省的经验分析[J].苏州大学学报(哲学社会科学版),2014(05).

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