老旧城区改造毕业论文大纲

参考一下：关于改善 城区公共交通拥堵状况的对策建议 “十一五”以来，全市上下紧紧围绕建设西部经济强市、特色文化大市、绿色生态名市三大目标，大力推进“两基地一中心”建设，国民经济呈现跨越发展态势，特别是中心城市的建设步伐进一步加快。目前，榆林中心城区面积已扩展到52平方公里，城市人口增加到42万，成功创建省级卫生城市，综合承载力明显提升。新的榆林市城市总体规划(第四版)正式批准实施，人口规模近期50万、远景100万，城市规划区2214平方公里，中心城区400平方公里的晋陕宁蒙区域中心城市框架全面确立。但是由于榆林城区规模的扩展，人口和车辆的急剧增加，在城区主要路段和特殊时段出现了堵车现象，已严重影响了城市居民的工作生活，加之城区公交基础设施和规划道路相对滞后，车辆拥堵已成为城市发展的瓶颈问题。为了切实改善城区交通状况，缓解公交停车及长途客运站建设瓶颈，进一步健全城市交通体系，我们对榆林城区交通状况进行了充分调研，现报告如下：一、城区公共交通现状(一)基本情况。我市主城区有常住人口42万，加上流动人口约有55万人左右，城区现有各类机动车58600余辆，其中汽车约27600余辆，有摩托车、三轮34000余辆，有非机动车约8万辆左右。区外车辆进入榆林市区的车辆日流量近10000余辆。近年来，随着我市管理力度的不断加大，城区总体市容环境有了较为明显的改观，但城区内车辆行驶无序、乱停、乱放等现象还屡见不鲜，交通事故时有发生，特别是上下班高峰期城区交通拥堵问题，已影响到城市的整体形象。建立以人为本的城区公共服务体系，从根本上解决交通拥堵已成为十分迫切的社会问题。(二)长途客运站。榆林城区现有两个汽车客运站，一个是位于榆阳中路的榆林汽车站，另一个是位于迎宾大道的榆林汽车站客运北站，都隶属于市恒泰汽车运输集团公司。榆林汽车站始建于上世纪50年代，是榆林最大的汽车客运集散地，主要经营发往榆林以东、以西、以南的客运车辆，日发送旅客8000多人次，多年来虽多次进行改建扩建，但由于有效使用面积较小，停车场地紧张，致使站内设施及综合服务功能落后，与群众的需求不相适应，且该站所处位置已成为榆林经济中心，人口密集，车流量大，交通拥堵严重。2007年为了缓解榆林汽车站停车场地紧张和城区交通拥堵问题，市恒泰汽车运输集团在迎宾大道旁租赁官井滩村15亩土地，建设榆林汽车站客运北站，主要经营发往榆林以北及过境客运车辆，暂时缓解了榆林汽车站的运输压力和城区的交通拥堵问题。但该站面积狭小，综合服务功能有限。(三)城市公交。目前，榆林城区有公交线路13条，营运里程187公里，有公交车196部，长途客车350辆,共有出租汽车公司9家，出租汽车998部。2009年榆林公交共完成公交客运量8912万人次，运营里程达741万公里，车厢服务合格率98%，正点率97%，乘客满意度96%。出租汽车完成客运总量2000万人次。主要存在的问题：一是公交站场设施落后。各条线路公交车基本没有场站设施，处于“马路”作业状况；二是公交线网布局不完善、站点设置不合理，部分区域公交吸引力较低。按照建设部每万人拥有12标台公交车辆的部额标准，建成区人口以42万计，中心市区应有公交车辆480余部，而榆林市公交公司目前拥有车辆还不到标准的三分之一；三是车况较差。现有车身太短，座位太少，空间狭窄，高峰时期非常拥挤，很容易发生交通事故，存在严重的安全隐患；四是从业人员素质层次不齐，服务水平低下；五是公交建设财政投入较少，社会效益得不到显现。二、对策建议结合实际，针对存在的问题，提出如下解决公交、长途客运站及城区交通拥堵的对策建议：（一）实施公交优先战略，加快推进公交及长途客运站建设。随着我市经济社会快速发展，城区公交和长途客运站建设已明显滞后，成为制约城市发展的瓶颈。按照榆林市人民政府2010年第36次专项问题会议《关于榆林城区汽车客运站及公交车站建设有关问题的会议纪要》精神，加快推进公交优先战略，建议加快启动城东、城南、城西、城北长途客运站及公交车站建设，达到长途客运和城市公交无缝交接，方便旅客，实现市政府“一年内缓解城区交通拥堵，三年内从根本上解决城区交通拥堵问题”的目标任务。同时，制定出台具体的《榆林市优先发展城市公共交通的实施意见》，确立城市公交在城市交通中的优先地位，给予公交企业财政补贴，鼓励群众乘座公交车，提高交通资源利用效率，逐步改善城市交通环境。（二）合理改造城区十字路口，提高车辆通行能力。目前由于主城区的人民路与文化路、人民路与长城路、榆阳西路与长城路、榆阳西路与常乐路、榆阳西路与航宇路、文化路与保宁路、文化路与青山路、文化路与柳营路等十字路口直行车辆与右转弯车辆共用一条道路，一些直行的车辆遇红灯等候放行时占据了右转弯车辆的去路，导致许多右转弯的车辆也被迫排队等候。这样，直行车辆与右转弯车辆混在一起，往往一排就是一长溜，塞车现象几乎天天发生。经对比分析，建议对新老城区容易发生拥堵的各十字路口处四面路牙石（人行台阶）进行放大弧度优化改造，即在上述各个十字路口附近的直行车道右侧改造路牙石，再增辟一条右转弯车道，以减少右转弯车辆“被排队”现象。同时，可以拆除十字路口处约30米绿化带，增加通行车道。（三）完善公交集散系统，配建公交服务设施。随着城区规模的不断扩大，人流量的不断增加，现有交通站点已不能满足市民正常出行的需要。加之目前城区道路没有港湾式停靠站，公交车或出租车仍在行车道路上下客。没有出租车固定行程点。由于出租车固定行程点设置过稀，即招即停现象普遍，加剧了交通拥堵。本着既方便市民出行，又减少城区交通压力的原则，建议兼顾考虑以下几方面问题：一是加强对公交车的管理，规范发车、行驶、停靠秩序，为市民出行提供安全、方便、快捷的交通服务；二是公交线路设置的站点，必须设置港湾式候车站，方便车辆通行，减少造成后面车辆速度滞缓的现象；三是在城郊结合部位设立短途客运站，限制部分客运、货运车辆进入市区。取缔非法营运的残疾人三轮车和“摩的”和三轮货运车辆，有效控制交通总量，减轻道路拥挤程度；四是要科学规划，合理布局，方便出行。加快出租车、扬招点的建设，在客流密集的车站、宾馆、医院如大型超市以及人流频繁的学校、商店、住宅小区出入口设立规范的候车站点。并尽快建立出租车区级调度中心，开展预约叫车服务。（四）优化人行道路，理顺人行秩序。城市要发展，道路交通要畅通，必须调整现有交通结构，改变原有的混合交通方式，确立立体交通思路，建立立体交通模式。建议近期内在新建路一完小门前、市一中、南门口和长城路人民路路口、广榆路路口建设人行过街天桥，加强对长城路古城市场门前和新楼巷过街天桥的管理，分流过往行人，缓解机动车、非机动车、行人混行的矛盾，消除交通安全隐患。 （五）打通城区主干道路，完善路网结构。现有城区内的道路由于受客观条件限制等因素要拓宽改建有一定难度，但瓶颈路段一定要下大决心，以人为本，打通文化路两端延伸、长城南路延伸、建榆南路、榆林大道、榆阳西路、开光路大桥和北环路等瓶颈断头路，启动建设开发区与上郡路两座连接大桥建设，完善道路交通网络。同时，提高城区道路等级、按功能实行机非分离，主要道路交叉口要增设分流车道，疏导交通流量。从规划先导上，保证交通畅通，提高城市文明形象。（六）优化完现有公交路线，减少公交盲区。榆林公交除了线路少，路线分布也不合理，基本上城市次干道都不覆盖，增加环线公交，开通南北、东西快速公交，方便市民出行，尽量服务公交盲区，因此，建议对城区公交线路进行优化整合，并增加线路和车辆，减少公交盲区，实现公交与长途客运车辆与的无缝换乘，方便群众出行，提升公交服务功能。（七）完善交管信息平台，强化城区交通管制。随着城市建设的不断发展和城市范围的进一步扩大，交通管理难度日渐加大，建议加快完善城市交管设施，强化交通管理手段，积极引进和购置先进的灯控、遥控、电子眼等设备，提高交警快速处置交通事故能力，加强机动调控能力。同时，交警部门要借助即将建成的道路交通智能化管理平台，实施对动态交通的全天候监控和指挥，以及对交通违法行为的非现场执法，有效规范交通参与者的交通行为，形成全方位、多层次的道路交通管理格局。（八）加快建设城区停车场，解决城区停车难。仅考虑单行、分道来解决行车拥堵问题，而不考虑停车场建设，将制约城区商业发展，难以从根本上解决交通拥堵。因此，建议城市规划、建设部门要将停车场的设置作为城市规划和建设的重要内容，做到依法规划、严格验收，在城市中心、商业区、居民区、宾馆酒店建设停车场，有足够的停车空间。同时，要恢复挪作他用的已建停车场的停车功能，切实解决城区停车难问题。（九）优化城市服务设施布局，分化城区人流、车流。目前，榆林主要的医院、学校、商场大部分集中在步行街、新建路和长城路主城区，形成密集的人流和车流，造成交通拥有堵，而其他区域服务设施相对滞后，车流较少。建议：一是对城区人流量大的医院、学校、商场进行合理优化布局，在主城区以外增加幼儿园、学校数量，将二院从步行街迁往西沙商务区建设，在红山规划建设榆林三院和高级中学；二是以市场化的方式引导企业在西沙、东山、红山、开发区建设大型商贸中心，分解主城区交通压力；三是对现有中型以上的居民小区改造增加幼儿园、超市和社区医院等服务设施，对新开发居民区必须规划布局齐全的服务设施，大型居民区要规划小学方可建设，以此分化城区人流、车流，解决交通拥堵，方便市民。

关于我市住宅小区物业管理问题的研究 张桂英 1998年11月28日，市政府发出关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知，要求稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我市市情的住房新制度；加快住房建设，更好地解决全市居民的住房问题；大力发展住宅业，使其尽快成为我市新的经济增长点。通知特别指出：“加快改革现行的住房维修管理体制，实行成本价售房和部分产权住房过渡为全部产权后，要逐步成立相应的物业管理机构，引入竞争机制，加强内部管理，搞好房屋维修”。随着我市住房商品化、社会化进程的加快，推行住宅小区物业管理已刻不容缓。本文就住宅小区全面推行物业管理问题谈几点认识和建议。 一、物业管理及其发展的条件 物业管理是指专业的物业公司运用先进和科学管理方法，依靠有关专业技术，依据法律契约，以建筑物、不动产管理为中心，以向房屋产权所有人或使用人提供安全、舒适的生活环境为目的的经营性综合服务。这种服务通过业主委员会的监督与参与，使管理更加系统化和专业化，工作不断改进和提高。目前在一些引进这一管理模式较早的城市，物业管理的内容已不仅仅是房屋主体的维护，还涉及市政设施、园林绿化、清洁保安、家政服务、小区文明建设等方面。物业管理是房地产业改革发展的必然产物，从社会需要来看，它是随着经济的快速发展，由于新的产权结构、新的产品标准、人们对生活居住环境的管理和维护的新要求，以及随着生活水平的提高、经济承受能力的增强等一系列原因而产生的；从房地产业自身发展看，它是对存量房地产资源通过市场化、专业化的手段进行管理、维护和经营，是对过去那种“重建轻管”、“建管脱节”，低水平行政性房屋管理体制改革。深圳、上海、青岛等地改革的实践证明，推进物业管理符合社会发展趋势，有利于提高城市管理水平，有利于政府职能的转换，有利于方便人民群众生活，有利于创造良好的居民生活环境，有利于减轻财政负担，有利于住宅小区以业养业、形成造血功能、解决管理经费，有利于各类房屋的保值和增值，提高物业的有效价值。 从物业管理的要求来看，首先必须解决其行业内部和社会环境之间的一系列问题，即其存在和发展必须具备一定的外部、内部条件。 外部条件可概括为五个方面，即：人们观念的转变；人大、政府立法，确定规范；房屋管理体制的改革；房地产业内部的协调；处理好物业管理公司与其他方面的关系。 1、重视居住质量和房屋的保值、增值作用。随着生活水平的提高，人们对住房的要求已经从有房住，住得下，升格到住得好，而住得好的概念即是良好的管理服务，优美宜人的周围环境，强而有力的治安措施，正常的水电气供应，配套的各类设施及文化娱乐场所等。同时，随着经济的发展，房屋成了新的投资热点，买房不失为一种保值、增值且获利很大的投资渠道，住房制度改革为居民不动产创造了潜在的升值空间。 2、人大、政府立法，确立法律、法规。物业管理是通过签订契约来行使管理的，因此，必须有相应的法律、法规、规范公共契约，确立法律地位，明确管理系统中各因素之间的关系、权利、义务、以及各方面的法律责任。为了保证契约的公正性，物业管理公司的主管理部门应确定一个公共契约的标准范本，明确各方职责和权利义务，使之成为公司和业主（或住户）的行为准则。 3、房屋管理体制的改革。房屋管理体制改革是要建立一种适应市场经济的企业化管理模式——物业管理机制，把房屋管理工作推向市场，由物业 管理企业通过市场竞争，双向选择，与业主委员会签订管理合同。 4、搞好房地产行业内部协调。在房地产开发过程中，参与房地产开发、经营、管理的各种相关企业，如：设计、勘察、施工、销售、中介、咨询和 物业管理等行业，必须改变重开发建设，轻售后服务的现象，保持均衡关系，才能促进房地产业健康发展。开发商要与物业公司合作，推行规划设计——建设施工——管理服务一条龙模式。 5、处理好物业公司与其他方面的关系。物业管理是通过管理公司实施的，而物业公司对物业点的管理必须符合当地的政策规定，并接受属地政府职能部门的管理，因此，物业公司在管理中要积极与居委会、街道办、派出所、物价、税务等单位取得联系，辅助行政机关工作，共创文明小区。 内部条件包括处理好行业内部的平衡，成立行业协会提高管理服务水平，重视员工素质保证基本队伍的技术力量，提供多种服务和多层次服务，以及合理收取和使用管理经费等五个方面。 二、市区牧业管理现状及发展中的制约因素 改革开放以来，我市在进行大规模住宅建设的过程中，由于种种原因形成了住宅产权多元化的格局，存在“重建设，轻管理”的倾向，加之旧的管理体制的束缚，致使一些新建小区交付使用不久就出现房屋失修失养、私搭乱建、垃圾乱抛，道路受损、绿化破坏、设备残缺的现象。1994年，有关部门根据建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》的精神和广大居民对居住环境整洁、美化、安全、方便的迫切要求，开始进行物业管理方面的调查 研究，并制定了相应的管理办法。目前市区挂牌的物业公司有5家，管理各类房屋建筑面积20多万平方米，约占住房总面积的。 从目前看，全市物业管理大体分为三种类型。一是房屋产权单位自己管理。主要是机关、企事业单位对本单位的住宅楼负责供暖、维修、维护及水、暖费收缴等工作；二是由街道办事处或居委会与开发公司共同成立管委会负责小区的管理，设施维修和水、暖费的收取等；三是由开发建设单位成立物业管理公司，对新建商品住宅区内的房屋及公共设施进行维修、维护、负责卫生、治安等方面的管理，并收取有关费用。 总体上讲，市区物业管理仍处于起步探索阶段，距市场化的要求还有相当大的差距。一是物业管理的模式没有大的变化。在我市现有三类主要住房管理类型中，行政——福利型的管理模式还占有很大比例，特别是机关、企事业单位的住宅楼基本沿用着多年一贯制的行政福利式的管理办示，自己为自己服务；市属公房仍由市房管局进行管理；新建商品住宅小区除金陵新村小区、高新开发区小区等少数几个由开发商自己委托物业公司代管， 管理比较规范外，其它均为开发型松散型管理。二是市场机制未形成。目前，我市登记注册的几家物业公司中，市房管局下属房管所几乎没有；市区新建的住宅小区中，大部分是开发商自己进行管理，没有聘请物业管理 公司，更没有竞争机制。据有关部门介绍，目前我市物业管理公司基本靠开发商和政府补贴生存。三是管理服务水平低，居住环境差。小区生活质量不高，群众反映强烈。因修缮不及时，收费不规范等问题，物业公司与住户经常出现矛盾，管理部门、物业部门、住户相互抱怨，都不满意。 当前制约物业管理发展的主要因素有： 1、管理体制不顺，组织协调不力。一是管理力度小。目前市区物业管理的日常性工作主要集中在市房管局有关科室两三个人身上，忙于统计、汇报及接待上访等，难以发挥规划、指导、协调和管理等作用。二是管理体制不顺。规划局管规划、建设、开发商负责开发，房管局负责 管理，建设、开发、管理之间不协调，致使住宅小区规划、建设、验收、 管理往往出现违规、违法现象，给物业管理带来极大的不便。三是缺少有效的宏观政策引导。确定物业管理法律地位的基础性法规《宝鸡市住宅小区物业管理办法》政府至今尚未出台，其他相应的配套法规更无法制定，使得管理机构、物业公司和业主各自的合法权益无法得到保护。 2、宣传引导不够，居民观念陈旧。由于受传统的计划经济福利分房影响，人们多年形成一种住房交租，房产单位负责维护、维修的旧观念。加上我们的各种宣传和办法跟不上，部分家庭经济承受能力低等原因，使得全面启动物业管理缺乏良好的社会环境。据有关部门的调查，绝大部分职工对个人买房表示支持，但认为买房后再交各种物业管理费是一个负担，尤其对公共设施的维护抵触情绪较大。 3、小区界限不清，启动资金费缺位。改革开放以来，市区旧城区改造力度较大，涉及29个地段，总面积近百万平方米。但房子建起来了，却没有明确地划分小区，更没有相应的管理机构，使得物业管理缺乏必要的先决条件。另一方面房改出售公有住房，必须按国务院和省人民政府的有关规定建立公共设施公用部位的维修基金。而有些开发商只顾开发，不管理售后管理 和服务，不能及时缴纳公用设施专用基金。因此，物业公司一进驻小区就必须大量投入，该收的钱却收不上来，因而参与的积极性不高；而企事业单位住宅区也只好由本单位拿出钱来补充职工的住房维修等费用，有多少钱办多少事，没钱就维持现状。启动资金不到位是目前制约小区物业管理的主要障碍之一。 三、推进住宅小区物业管理工作的对策建议 1、加大组织领导力度理顺管理体制。按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》的基本要求，结合兄弟城市住宅小区实施物业管理的经验，加速住宅小区实施物业管理工作步伐，以适应住房制度改革深入发展的新形势。建议市政府成立由分管副市长任组长、规划局、房产局、房改办、城建局、公安局、财政局、物价局、金、渭两区政府负责人为成员的住宅小区物业管理 领导小组，以加强对全市住宅小区物业管理工作的组织、协调、领导。按照建设部《办法》第三条“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导”的规定，建议明确市房产管理局为市区住宅小区物业管理的行政主管部门。市房产 管理局要加强对物业公司的领导，建立物业管理行业协会，组织物业公司开展各项活动，不断提高企业管理服务水平。 2、加大宣传力度，进一步提高对物业管理工作的认识水平。物业管理实质上是一种服务，最受益者是广大居民，同时又减轻了政府的负担，还能解决部分下岗职工的再就业问题，可以带来很大的社会效益、环境效益和一定的经济效益。推进住宅小区物业管理工作，要加大对物业管理的宣传力度，提高公众对物业管理的认识水平，营造一种全社会关心和支持物业管理工作的社会氛围。 3、加快立法，为开展和推行物业管理提供法律保障。建立健全住宅小区 物业管理的法规和配套政策，是实现物业管理规范化、科学化的前提条件，也是物业管理工作由无序向依法管理过度，逐步实现良性循环的途径。为此，市政策应尽快出台《宝鸡市物业管理小区办法》、同时，根据办法提出的要求，制定符合市情，具有可操作性的配套政策，如《宝鸡市物业管理住宅小区考评暂行办法》、《宝鸡市物业管理服务收费指导标准》、《宝鸡市住宅 小区管理招标程序》、《宝鸡市住宅小区物业管理委员会规则》、《宝鸡市 住宅小区公用设施专用基金管理试行规定》等。通过建立健全和完善法规，明确物业物管理公司、产权人或使用人以及政府行政部门、业务主管部门和协调配合部门在物业管理中的地位、作用、权责利关系，使物业管理工作实现依法管理。 4、搞好小区综合治理改造，为全面推行物业管理创造条件。改善住宅 环境，提高生活质量，是塑造宝鸡市城市管理新形象的一项重要工作，也是一个城市经济实力、城市管理的综合反映和精神文明建设成效的具体体现。根据一些先进城市的经验，各地在实施物业管理之前，都要对住宅小区的配套设施、园林绿化、治安状况，服务功能进行一次比较全面的综合治理改造工作。大体分为三个阶段： 第一阶段：动员住宅小区开展综合治理改造。住宅小区绿化治理改造工程千头万绪，任务大、部门多，为保证其工作健康有序开展，物业管理行政部门和市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、气、热、电等部门，以及住宅小区所在地的街道办事处，根据职责分工，相互配合，协同作战，保证治理改造工程顺利进行。市物业管理部门要在住宅小区物业管理领导小组的指导下，学习外地经验，结合我市住宅小区现状，对住宅的综合治理工作的目标，重点和达到的标准以及改造资金的使用，提出具体的要求。并通过各种形式，广泛动员宣传，使得所有住宅小区住（用）户人人明白，形成共识，取得政府、社会各界和广大住（用）户的支持。 第二阶段：搞好试点、树立典型，为全面推行物业管理积累经验。在全面推行物业管理之前，首先要搞好试点，树立样板，充分发挥典型的示范作用。培养物业管理的典型，要坚持高起点、高标准、小区内的规划设计、工程质量、配套服务设施建设，园林绿化景点布局等都要达到高水准，确实能为住户提供一个整洁、优雅、安全的居住环境。在治理改造中，市政府应加强对试点单位的宏观指导，给予一定的优惠政策和必要的资金扶持，以保障 物业管理典型经验的总结和推广。 第三阶段：全面推行阶段。经过第一阶段的综合治理和第二阶段的试点示范之后，进入推广阶段。市上根据具体情况分期分批开展物业管理招标投标工作，逐步把物业管理工作全面铺开。 5、加强管理，不断提高物业管理企业的整体素质。市物业管理行政部门，要尽职尽责，搞好宏观组织、指导、协调和监督检查工作，不断提高物业公司的管理水平。 一是要加强对物业管理公司的经营资质的审查工作。物业管理行政部门在对物业公司进行经营资质审批时，要严格按照申报条件进行审查审批，物业公司经主管部门经营资质审查合格，领取《资质证书》，并向工商行政管理部门申报办理营业执照后，方可开展物业管理经营活动。 二是对已审批经营物业管理的公司实行年审制度，每年进行一次验审，对不符合经营资质条件的应责令限期整顿，整改后仍达不到规定要求的，应撤销该公司的物业管理资质证书，并建议工商行政管理部门吊销营业执照。 三是抓好招标投标工作。招标投标的发包工作由物业管理行政主管部门主持，业主和投标的物业管理公司参加，投标公司持有《物业管理资质证书》，方可参加投标和从事住宅区的物业管理活动，招标内容应包括委托 管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理收支、利润及风险、监督检查、违约责任等条款，中标委托合同形成后报市住宅物业管理部门备案。通过招标投标工作把物业管理推向市场，引入竞争机制。 四是帮助物业管理公司搞好业务、技术培训和考核工作，逐步实行 “上岗证”和“物业管理资格证”制度，建立与现代企业制度相适应的 管理模式和自负盈亏、自我发展、自我完善的机制。 五是要积极为物业管理公司排忧解难，尤其是要帮助协调好物业公司与供水、供电、供暖，以及与管理有关的部门的关系，为物业管理公司营造良好的外部环境。