在各个社会形态中，不同的土地所有权都要在经济上得以体现。地租就是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，这是不同社会形态地租的共同点。但是地租是一个历史范畴，不同社会形态下的地租，有着不同的性质、内容和形式，体现着不同的生产关系。本文主要研究资本主义社会形态下的地租理论。正如马克思指出的那样：“分析土地所有权的各种不同的历史形式，不属于本书的范围。我们只是在资本所产生的剩余价值的一部分归土地所有者所有的范围内，研究土地所有权问题。”[693]
一、资本主义土地所有权
土地所有者凭借对土地的所有权获取地租。所以，任何地租都是以土地所有权的存在为前提的。“而土地所有权的前提是，一些人垄断地球的一定部分，把它作为排斥一切人的、只服从自己个人意志的领域。在这个前提下，问题就在于说明这种垄断在资本主义生产基础上的经济价值，即这种垄断在资本主义生产基础上的实现。”[695]
1、资本主义土地所有权的形成及特点
土地所有权具有各种不同的历史形态，资本主义土地所有权只是一种特殊的历史形式，它是在改造封建主义土地所有权和破坏小农土地所有权基础上形成的。首先，资本主义生产方式消除地主在政治上法律上的特权，使他们只能够依靠土地所有权来分享一部分剩余价值。“这个生产方式（资本主义生产方式）的前提，一方面是直接生产者从土地的单纯附属物的地位解放出来，另一方面是人民群众的土地被剥夺。”封建土地所有权，不管它们的法律形式如何不同，都转化为同资本主义生产方式相适应的经济形式。“资本主义生产方式一方面使土地所有权从统治和从属的关系下完全解放出来，另一方面又使作为劳动条件的土地同土地所有权和土地所有者完全分离，土地对土地所有者来说只代表一定的货币税，这样土地所有权就取得了纯粹的经济形式，因为它摆脱了它以前的一切政治的和社会的装饰物和混杂物，简单地说，就是摆脱了一切传统的附属物”。
再来，资本主义生产方式采用多种方法对小农土地所有权加以剥夺，使广大农民破产，变无产者。这些破产的农民和他们的土地被集中在新的土地所有者手中，这样资本主义就创造了适应自己生产关系的土地所有权形式。
2、地租是土地所有权的实现形式
一切形式的地租，都是土地所有权在经济上实现自己、增值自己的形式。马克思指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地借以实现的经济形式”。资本主义地租就是农业资本家为获取土地的使用权而交给土地所有者的超过平均利润的那部分价值。在资本主义生产方式下，实际的耕作者是雇佣工人，他们受雇于一个只是把农业作为资本的特殊使用场所，作为把自己的资本投在一个特殊生产部门来经营的资本家即农场主。这个作为租地农场主的资本家，为了得到在这个特殊生产厂所使用自己资本的许可，要在一定期限内按契约规定支付给土地所有者一个货币额，这个货币额就是地租。
二、级差地租
1、级差地租的形成
在资本主义生产方式的农业中，面积相同质量不同的土地，租地农业资本家向土地所有者交纳地租数量不同，这就表现为级差地租。马克思假定农业产品和工业产品一样，是按照生产价格出售的。因为只有在这个前提下，农业资本家才能获得平均利润，从而才肯投资于农业。由于土地资源的稀缺性和资本主义土地经营权的垄断，一部分农业资本家租种了优、中等地，就会排斥其他资本家再利用它，其他资本家只能在劣等地上进行耕种。在平均利润率规律作用下，种植劣等地的资本家也要求获得平均利润，这样，农产品的社会生产价格就必须由劣等地农产品的个别生产价格来决定。农业资本家把等量资本投资在优等地和中等地上，比投资在劣等地上可以获得更多的农产品。那么优等地和中等地的个别生产价格低于劣等地农产品的个别生产价格决定的社会生产价格，因而在平均利润之外，还可以获得超额利润，这些超额利润转化为级差地租，交纳给土地所有者。
土地作为生产条件，它质量优、劣的差别只是产生级差地租的自然条件或基础，不是产生级差地租的原因。因为生产条件的差别在任何生产部门都存在，但是一般不存在对使用较好生产条件的垄断，因而不能像种优、劣等地那样形成持久性的超额利润。在农业中，只有当土地自然条件的差别同时与土地经营的垄断结合在一起的时候，级差地租才会形成。
2、级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ
雇佣工人在肥沃程度较高或位置较好的土地上创造的超额利润转化为的地租这就表现为级差地租的第一形式（级差地租Ⅰ）。土地肥沃程度不同和土地位置的差别这两个形成级差地租Ⅰ的条件，在同一块土地上往往是结合在一起的。一块土地，可以是肥沃程度较高但位置不利，也可以是位置有利但肥沃程度较低。这样，土地加入耕作的顺序就可以有各种不同情况。级差地租Ⅰ既可以在耕作向劣等地扩展时产生；也可以在耕作向更优等地扩展时产生。
以上我们只是把级差地租看作是投在面积相等而肥力和位置不同的土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。如果我们连续追加投资于同一块土地，而具有不同劳动生产率所产生的超额利润而转化的地租称之为级差地租第二形式（级差地租Ⅱ）。在资本主义社会，随着社会对农产品需求的增长，在耕地有限的条件下，仅靠开垦新的耕地已经不能满足需要，于是农业便越来越多地采取集约化的耕种方法。也就是把资本连续投在同一块土地上，采取新技术、新设备等提高单位面积产量，由此带来的超额利润而形成的地租就是级差地租Ⅱ。
级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的区别，在客观上是由于对土地的两种不同的投资方法引起的。级差地租Ⅰ，是以不同地块的肥力和位置的差别为条件；而级差地租Ⅱ，除了这种差别外，还以同一地块上连续投资的生产率的差别为条件。并且，级差地租Ⅱ并不立即全部转化为租金流入土地所有者手中。在一般情况下，地租的数量在农业资本家和土地所有者之间签订契约时就已经确定。所以在租约有效期内，由追加投资带来的超额利润归农业资本家所有。但是，一旦租约期满，土地所有者就会考虑到土地上现有的投资的利益，在重订租约时提高地租。于是，这部分超额利润就会部分或者全部转化为级差地租Ⅱ落入土地所有者手中。因而，租佃资本家对于在租期内不能实现自己经济利益的投资不感兴趣。他不愿进行永久性的土地改良措施，而是在租期内，尽量掠夺土地，因此土地的生产能力会受到破坏。以上通过对级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ的分析表明最坏的土地也能提供级差地租。
在农业中，由于农产品的社会生产价格，不是由平均的社会生产条件决定，而是优劣等地的生产条件决定，因而农产品的社会生产价格总和不像工业产品那样，它大于个别生产价格的总和。这个差额就是马克思所指出的“虚假的社会价值”。
三、绝对地租的形成和发展趋势
在资本主义生产方式下，耕种任何土地都必须交纳地租，这与土地的等级无关，只是由于土地所有权的垄断而必须交纳的地租，这就形成了绝对地租。正如马克思所指出的那样：如果最坏土地“不提供一个超过生产价格的余额，即地租，就不可能被人耕种，那么，土地所有权就是引起这个价格上涨的原因。土地所有权本身已经产生地租。”绝对地租的形成，一般是以农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成为条件的。由于农业生产本身的特点，农业科技进步比较慢，农业资本有机构成一般低于工业部门。因而农产品在按其价值出售的条件下，就会形成一个农产品价值高于其社会生产价格的余额，这个余额就构成了绝对地租的实体。
马克思以唯物史观的眼光指出，随着社会生产力的发展，农业科学技术的进步，投入农业的资本有机构成会逐步提高。而作为农产品价值与生产价格差额的绝对地租数额，将取决于农业和工业相比的相对发展程度。马克思预测，绝对地租将会随着农业资本有机构成的相对提高而缩小。
四、农业以外的地租及土地价格现象
非农业用地地租主要包括建筑地段地租和矿山地租，由于土地所有权的存在，租用任何土地，都必须支付地租。非农业用地地租同样具有级差地租和绝对地租等形式。“凡是自然力能被垄断并保证使用它的产业家得到超额利润的地方，不论瀑布、富饶的矿山、生产鱼类的水域，还是位置有利的建筑地段，那些因对地球的一部分享有权利而成为这种自然物所有者的人，就会以地租形式，从执行职能的资本那里把这种超额利润多走。”[871-872]
1、建筑地段地租和矿山地租
建筑地段的地租，是资本家为了修建各种建筑物，向土地所有者交纳的地租。建筑地段地租的基础和一切农用地地租的基础一样，是由真正的农业地租调节的。但是，与农业地租相比，建筑地段地租又具有其显着特点。首先，在建筑业中，土地位置起着决定性的作用。那些地理位置好的地段，比如都市的繁华区、靠近车站、港口等地区的土地的地租就比远离这些地区土地的地租高。第二，在建筑地租中，垄断地租占有显着优势。如拥有温泉、瀑布等特殊地段，其可以提供特殊产品和服务的价格是垄断价格，从而形成垄断地租。
随着人口的增长，对住宅的需求会增加，对房地产的投资就会增加，土地上的建筑物会越来越多，土地资本的利息和折旧也会随之增长，这样会使建筑地段地租有上升趋势。另外土地投机也会使土地所有者任意提高地租。
矿山是物质财富的储藏所，交纳矿山地租是为了取得挖掘地下财富的权利。资本家为租用矿山向土地所有者交纳的地租就是矿山地租。真正的决定矿山地租的方法，是和农业地租完全一样的，也需要交纳级差地租和绝对地租。
2、土地价格
在资本主义社会里，土地所有者凭借土地所有权不仅可通过出租土地获得地租，而且还可以通过出卖土地获得高额土地价格。原始土地本身是自然物，不是劳动产品，因而是没有价值的。但是在商品关系普遍化的情况下，一切度商品化了，土地也可以买卖。土地价格表现为资本化的地租，而不是土地价值的货币表现。它相当于这样一笔资本的价值，如果把它存入银行，每年的利息收入相当于这块土地地租的收入。它实际上是用利息率计算的地租的购买价格。正如马克思所说：“土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。实际上这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率来计算的。”由此可以得到土地价格的计算公式
土地所有者由于土地所有权而对一部分社会剩余劳动愈来愈大地无偿占有，这个事实却被土地价格掩盖了。因此，对土地购买者即土地所有者来说，他获得地租是有代价的，是支付了它的等价物才得到的。这种假象是由资本主义生产关系产生的。所以，“从一个较高级的社会经济形态的角度上来看，个别人对土地的私有权和一个人对另一个人的私有权一样，是十分荒谬的。”[875]
